Republika Hrvatska

Županijski sud u Varaždinu

Varaždin, Braće Radić 2

Poslovni broj: Gž-1217/2024-2

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Varaždinu, u vijeću sastavljenom od sutkinje Sanje Bađun predsjednice vijeća te mr. sc. Bojane Skenderović, sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća i sutkinje Tatjane Ledinšćak-Babić, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja OU iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kojega zastupa Saša Stipić, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženice FU iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa Mirko Cetina, odvjetnik u Zagrebu i tuženika trgovačkog društva Paterna d.o.o., Pleternica, Ljudevita Gaja 28, OIB: 80687228805, kojega zastupa Ivica Cvitić, odvjetnik u Zagrebu, radi utvrđenja prava vlasništva, odlučujući o žalbi tužitelja izjavljenoj protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 17. srpnja 2024. poslovni broj: P-10148/2021-19, u sjednici vijeća održanoj 22. svibnja 2025.,

r i j e š i o  j e

I. Ukida se presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 17. srpnja 2024. poslovni broj: P-10148/2021-19 i predmet se vraća sudu prvog stupnja na ponovno suđenje.

II. O troškovima žalbenog postupka odlučit će se novom odlukom.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom u točki I. izreke odbijen je zahtjev tužitelja za utvrđenjem da je tužitelj vlasnik u 1/8 dijela nekretnina upisanih u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, zemljišno-knjižni odjel Zagreb i to čkbr. [katastarska čestica] voćnjak [adresa] površine 600 m2, čkbr. [katastarska čestica] [adresa] površine 709 m2, čkbr. [katastarska čestica] livada [adresa] površine 600 m2, čkbr. [katastarska čestica] livada [adresa] površine 601 m2 te čkbr. [katastarska čestica] livada [adresa] površine 646 m2, sve upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] što su tuženica FU i tuženik PATERNA d.o.o. Pleternica, dužni priznati, te je na temelju ove presude po njenoj pravomoćnosti kod zemljišnoknjižnog odjela Općinskog građanskog suda u Zagrebu ovlašten zatražiti i ishoditi uknjižbu prava vlasništva istog na svoje ime i za svoju korist, kakvu su uknjižbu tuženici dužni trpjeti. Točkom I. izreke presude odbijen je i zahtjev tužitelja kojim je tražio da se tuženicima naloži da mu nadoknade trošak postupka zajedno s zateznim kamatama od dana donošenja prvostupanjske presude pa do konačne isplate. Nadalje, točkom II. izreke naloženo je tužitelju da naknadi tuženici FU parnični trošak od 7.725,00 EUR, dok mu je točkom III. izreke naloženo da tuženiku Paterna d.o.o., Pleternica nakadi parnični trošak od 6.437,50 EUR.

2. Pravovremenom, potpunom i dopuštenom žalbom tužitelj pobija presudu izrijekom zbog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava. Međutim, sadržajno tužitelj ukazuje i na povredu odredba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. točka 11. ZPP-a u dijelu u kojem iznosi žalbene tvrdnje da je Ugovorom o ortaštvu ugovoreno da ukoliko dođe do raskida ugovora da se ortaci obvezuju zajednički utvrditi stupanj dovršenosti objekta i da će se zavisno o stupnju dovršenosti objekta utvrditi između ostalog, suvlasnički omjeri ortaka, na koju se činjenicu iako je odlučna u obrazloženju presude nije osvrtao. Predlaže da drugostupanjski sud preinači presudu na način da usvoji tužbeni zahtjev u cijelosti, odnosno podredno da pobijanu presudu ukine i vrati sudu prvog stupnja na ponovno odlučivanje.

3. Odgovor na žalbu nije podnesen.

4. Žalba je osnovana.

5. Obrazlažući zauzeto materijalno-pravno stajalište, prvostupanjski sud polazi od nespornih činjenica da su FU kao investitorica-vlasnica zemljišta te LU i ĐU kao investitori 29. rujna 2006. sklopili Sporazum o zajedničkoj izgradnji stambenih objekata kojim su uredili odnose vezano uz izgradnju stambenih objekata na čkbr. [katastarska čestica]. k. o. [katastarska općina] koje nekretnine su nesporno, naknadno parcelacijskim elaboratom RN 1148/2007 podijeljene na nekretnine koje su predmet ovog postupka. FU je kao ulog u izgradnju uložila svoje zemljište, a ĐU i LU financijska sredstva za rad. Sud utvrđuje da su se ugovorne stranke čl. 2. st. 6. Sporazuma obvezale, prigodom provedbe elaborata etažiranja u zemljišnoj knjizi, sklopiti sporazum kojim će u vlasništvo investitora pripasti 80%, a u vlasništvo investitorice-vlasnice 20% neto obračunske građevinske površine izgrađenih objekata, zajedno s pripadajućim zemljištem i zajedničkim dijelovima objekata. Isto tako u čl. 4. st. 4. Sporazuma investitori su se obvezali investitorici – vlasnici zemljišta predati u vlasništvo posebne dijelove objekata koji su predmet Sporazuma, najkasnije u roku od dvije godine od dana nastupanja pravomoćnosti građevinske dozvole, koju su se pak investitori obvezali ishoditi najkasnije u roku od godine dana od dana potpisivanja Sporazuma. U slučaju prekoračenja rokova iz čl. 4. st. 4. Sporazuma, stranke su ugovorile pravo raskida Sporazuma (čl. 5. st. 2.) uz obvezu zajedničkog utvrđenja stupnja dovršenosti objekta, a vlasnički omjeri stranaka utvrdit će se ovisno o stupnju dovršenosti objekata. Za slučaj da investitorica-vlasnica odustane od Sporazuma, s iznimkom slučaja iz čl. 4. st. 4., smatrat će se da su investitori dovršili 50% objekta u trenutku kada ishode pravomoćnu građevinsku dozvolu na ime investitora, a taj će se postotak dalje uvećavati do konačnih 80% kada objekt bude u cijelosti dovršen te će u tom omjeru strankama pripasti vlasništvo objekta. Ukoliko investitori odustanu ili ne ishode pravomoćnu građevinsku dozvolu, ti se postoci neće primjenjivati (čl. 5. st. 3.).

6. Sud je nadalje utvrdio da su nakon toga 31. siječnja 2008. tuženica FU, LU, ĐU i Trio tim nekretnine d.o.o., Zagreb sklopili Ugovor o ortaštvu kojim su utvrdili postojanje zajedničkog interesa za izgradnju stambenih objekata na predmetnim nekretninama. Tuženica FU unijela je svoje nekretnine, a ostali ortaci unijeli su sredstva za rad. Uvidom u čl. 2. i 3. Ugovora o ortaštvu utvrđeno je da su nekretnine na koje se odnosi ugovor one koje su i predmet ovoga spora. Ugovor o ortaštvu sklopljen je na rok iz čl. 4. st. 4. ranije citiranog Sporazuma (čl. 6. Ugovora o ortaštvu), a u slučaju prekoračenja rokova, ortaci imaju pravo raskinuti ugovor (čl. 3. st. 4. Ugovora), uz obvezu zajedničkog utvrđenja stupnja dovršenosti objekta. Uvidom u čl. 3. Ugovora o ortaštvu sud je utvrdio da su ugovorne strane na jednak način ugovorile postupanje u slučaju odustanka od ugovora na obje strane, kao što je ugovoreno u čl. 5. st. 2. Sporazuma o zajedničkoj izgradnji stambenih objekata. Tužitelj OU primljen je u ortakluk 31. srpnja 2008., kada je sklopljen aneks ugovora o ortaštvu te se tužitelj čl. 3. Aneksa obvezao unijeti u ortakluk financijska sredstva od 140.000,00 EUR, s time da će kao naknadu za uložena financijska sredstva dobiti stan u prizemlju površine od oko 140,00 m2 s pripadajuća dva vanjska parkirna mjesta u objektu (zgradi) A, koja se gradi na čkbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], što u naravi iznosi oko 33% neto izgrađenosti zgrade A. Sud nadalje iz tvrdnji parničnih stranaka utvrđuje da predmetne zgrade nisu dovršene, a ovo potvrđuje i Rješenje o izvedenom stanju od 9. lipnja 2021. te zaključuje da tuženici FU nisu predani posebni dijelovi nekretnine (čl. 4. st. 4. Sporazuma), pa kako je Ugovor o ortaštvu sklopljen na rok iz čl. 4. st. 4. Sporazuma o zajedničkoj izgradnji stambenih objekata, odnosno na rok od dvije godine od dana nastupanja pravomoćnosti građevinske dozvole (čl. 6. Ugovora o ortaštvu), sud zaključuje da je taj ugovor prestao tijekom 2011., najkasnije koncem te godine.

7. Sud nadalje utvrđuje da je ortak LU, nakon što je iscrpio vlastita sredstva utrošena na realizaciju cilja Ugovora o ortaštvu, pokušao ishoditi dodatni kredit od Erste & Steiermäerkische bank d.d., no da mu je kredit odbijen jer su nekretnine koje je tuženica FU unijela u ortački poduhvat bile opterećene založnim pravom, budući je ona stan na prvom katu u objektu A, iako još neizgrađen u cijelosti, prodala trećim osobama – HU i ĆU, koji su protiv nje pokrenuli sudski postupak pred ovim sudom P-12072/10, u kojem je 13. lipnja 2012. donesena pravomoćna presuda protiv tuženice FU, a na temelju te presude i rješenja o osiguranju Ovr-224/15 od 2. veljače 2015. na nekretninama koje su predmet Ugovora o ortaštvu upisano je založno pravo radi osiguranja novčane tražbine od 76.000,00 EUR. Sud utvrđuje i da je prva zabilježba ovrhe na predmetnim nekretninama izvršena 30. srpnja 2014., dakle nakon proteka roka na koji je Ugovor o ortaštvu sklopljen pa zaključuje da tužitelj neosnovano tvrdi kako je tuženica FU prodajom nekretnine trećim osobama onemogućila ispunjenje ciljeva ortačkog poduhvata u ugovorenom roku.

8. Iz dokumentacije u spisu i činjeničnih navoda stranaka sud nadalje utvrđuje da je Gradski ured za katastar i geodetske poslove 12. siječnja 2007. izdao potvrdu glavnog objekta za izgradnju stambenih objekata koji su predmet ugovora o ortaštva te iz navoda stranaka zaključuje da je građevinska dozvola postala pravomoćna najkasnije koncem 2009. i da među strankama nema spora oko toga da objekti nisu izgrađeni u cijelosti. Temeljem iznijetog ocjenjuje da tuženici nisu predani posebni dijelovi nekretnine u roku iz čl. 4. st. 4. Sporazuma o zajedničkoj izgradnji stambenih objekata pa da je do raskida Ugovora o ortaštvu i Sporazuma o zajedničkoj izgradnji stambenih objekata došlo zbog prekoračenja ugovorenih rokova i da nema uvjeta za primjenu čl. 3. st. 5. Zakona o ortaštvu, a da tužitelj nije stekao pravo vlasništva na nekretninama tuženice. Naime, prvostupanjski sud obrazlaže da je imovina ortaštva zajednička imovina ortaka po čl. 638. st. 3. ZOO-a, a da po čl. 641. st. 1. ZOO stvari i prava koje čine ulog postaju imovinom ortaštva na temelju Ugovora o ortaštvu na način propisan za stjecanje pojedinih imovinskih prava. U konkretnom slučaju, nekretnina koju neki od ortaka treba unijeti u zajedničku imovinu svih ortaka ulazi u tu imovinu upisom u zemljišnu knjigu (čl. 119., 120., 121. ZV-a), a na pitanja u vezi s diobom zajedničke imovine koja posebno nisu uređena odredbama navedenih zakona, odgovarajuće se primjenjuju propisi o razvrgnuću suvlasničke zajednice (čl. 660. ZOO) i to čl. 55. st. 2. ZV, prema kojem je zakonom određeni način stjecanja i prestanka prava vlasništva nad nekretninom na temelju sporazuma o razvrgnuću, odnosno pravomoćne odluke suda o razvrgnuću, uknjižba prava na nekretninama u zemljišnim knjigama. S obzirom da je u zemljišnim knjigama kao vlasnik predmetne nekretnine upisana tuženica FU, a tužitelj nije upisan kao zajedničar, odnosno suvlasnik predmetne nekretnine, sud prvog stupnja ocjenjuje da nisu ispunjene pretpostavke za stjecanje suvlasničkih prava nad predmetnom nekretninom u korist tužitelja i odbija tužbeni zahtjev.

9. Tužitelj u svojoj žalbi među ostalim tvrdi da prvostupanjski sud u pobijanoj presudi neosnovano navodi da je do raskida Ugovora o ortaštvu i Sporazuma o zajedničkoj izgradnji stambenih objekata došlo zbog prekoračenja ugovorenih rokova odnosno da je nesporno da objekti nisu bili izgrađeni niti predani u roku od dvije godine od pravomoćnosti građevinske dozvole, bez da je proveo cjelokupni dokazni postupak i utvrdio stvarni doprinos tuženice takvoj situaciji, kao što u postupku nije utvrdio niti da li postoje razlozi za primjenu odredbi čl. 6. st. 2. Ugovora o ortaštvu. Obrazlaže da ga tuženica nikada nije obavijestila o tome da je Ugovor o ortaštvu raskinut zbog čega je on s punim pravom i dalje ispunjavao obveze, koje je temeljem Ugovora o ortaštvu preuzeo na sebe te da sud neosnovano nije utvrdio stupanj dovršenosti objekata u trenutku prestanka Ugovora o ortaštvu, ako je već utvrdio da je ugovor prestao.

10. Ispitujući pobijanu prvostupanjsku presudu u okviru žalbenih navoda tužitelja, kao i postupak koji joj je prethodio, ovaj je sud utvrdio da je presuda suda prvog stupnja donesena uz apsolutnu bitnu povredu iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP-a, jer ne sadrži razloge o svim odlučnim činjenicama, radi čega se ista ne može ispitati.

11. Naime, zbog pogrešnog stava prvostupanjskog suda kako tuženici nisu predani posebni dijelovi nekretnine u roku iz čl. 4. st. 4. Sporazuma o zajedničkoj izgradnji stambenih objekata, pa da je do raskida Ugovora o ortaštvu i Sporazuma o zajedničkoj izgradnji stambenih objekata došlo zbog prekoračenja ugovorenih rokova krajem 2011. i da nema uvjeta za primjenu čl. 3. st. 5. Zakona o ortaštvu, sud prvog stupnja ocijenio je tužbeni zahtjev neosnovanim, iako tijekom postupka nije proveo predložene dokaze niti utvrdio sve činjenice potrebne za zakonitu i pravilnu odluku o postavljenom zahtjevu.

12. Prema ocjeni ovoga suda, prvostupanjski sud prije svega nije valorizirao činjenicu da su investitori i nakon 2011. poduzimali radnje i ulaganje u zajedničku gradnju zgrada na predmetnom zemljištu te je ortak LU, nakon što je iscrpio vlastita sredstva utrošena na realizaciju cilja ugovora o ortaštvu, pokušao ishoditi dodatni kredit od Erste & Steiermaerkische bank d.d., no kredit mu je odbijen nakon 30. srpnja 2014. U tom smislu, sud nije utvrdio činjenicu da li je gradnjom i ulaganjem nakon 2011. među ortacima došlo do prešutnog produljenja Ugovora o ortaštvu i do kada je on trajao. Sud zbog pogrešno zauzetog stava stoga nije utvrđivao niti okolnost do kojeg trenutka je građenje vršeno te da li je izgrađena jedna ili više zgrada i u kojoj fazi izgrađenosti su građevine bile u trenutku prestanka ugovora.

13. Ovdje valja istaknuti sudu prvog stupnja i da potpuno pogrešno navodi da je u zemljišnim knjigama kao vlasnik predmetne nekretnine upisana tuženica FU, budući je u trenutku podnošenja tužbe kao vlasnik predmetne nekretnine u zemljišnim knjigama uknjiženo trgovačko društvo Paterna d.o.o. U tom smislu je potrebno dati jasno očitovanje na istaknuti prigovor promašene pasivne legitimacije i to tek nakon utvrđenja koje obveze za tuženicu proizlaze iz Ugovora o ortaštvu. Konačno, sud nije utvrdio niti pravne učinke koji proizlaze za stranke u slučaju da Ugovor o ortaštvu nije ispunjen.

14. Na opisani način sud prvog stupnja nije dao razloge o odlučnim činjenicama uslijed čega je počinio povredu postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP-a te je na temelju odredbi čl. 369. st. 1. i čl. 370. ZPP-a prvostupanjska presuda ukinuta i predmet je vraćen sudu prvog stupnja na ponovno suđenje.

15. U ponovljenom će postupku sud prvog stupnja otkloniti bitnu povredu postupka koja je ustanovljena ovim rješenjem te će, rukovodeći se navodima tužbe, odgovora na tužbu, na temelju provedenih dokaza i njihove ocjene prema čl. 8. ZPP-a ponovno odlučiti o zahtjevu postavljenom u tužbi. Za svoju će odluku dati jasne, odlučne, dostatne i neproturječne razloge te će pritom razmotriti izraženo pravno shvaćanje ovog drugostupanjskog suda o primjeni materijalnog prava. Novu zakonitu odluku prvostupanjski sud će obrazložiti sukladno odredbi čl. 338. st. 4. ZPP-a, a tom će odlukom odlučiti i o troškovima postupka (čl. 166. st. 3. ZPP-a).

16. Posebno se ukazuje prvostupanjskom sudu da je najprije potrebno pozvati tužitelja da se očituje temeljem čega traži utvrđenje prava suvlasništva u odnosu na tuženicu FU, koja u trenutku podnošenja tužbe nije uknjižena u zemljišnim knjigama kao nositelj prava vlasništva predmetnih nekretnina. Potrebno se očitovati i na primjenu pravnih učinaka Ugovora o ortaštvu i Sporazuma o zajedničkoj izgradnji stambenih objekata na tužitelja, koji je tek naknadno Aneksom Ugovora o ortakluku stupio u ugovorni odnos sa ostalim ortacima. Potom je potrebno temeljem navoda ugovornih stranaka Ugovora o ortaštvu i njegova aneksa te saslušanjem predloženih svjedoka i tužitelja utvrditi stvarnu volju sudionika ovog pravnog posla i njegove dopune te činjenicu do kada su pojedini njegovi sudionici izvršavali obveze koje su, stupanjem u ugovorni odnos, preuzeli na sebe. Potrebno je saslušanjem svjedoka LU, ĐU, IU, VU, SU i PU te provođenjem građevinskog vještačenja utvrditi i što je sve na zemljištu izgrađeno i do kojeg stupnja izgrađenosti u utvrđenom trenutku prestanka Ugovora o ortaštvu, kao i trenutku stjecanja prava vlasništva od strane trgovačkog društva Paterna d.o.o. Potrebno je dakle utvrditi sve posljedice proizašle nakon raskida Ugovora o ortaštvu, osobito prava tužitelja koji je nedvojbeno uložio znatna financijska sredstva radi ostvarenja zajedničkog cilja ortaka. Tek nakon toga sud će donijeti novu odluku.

U Varaždinu 22. svibnja 2025.

Predsjednica vijeća

Sanja Bađun