Republika Hrvatska

Općinski sud u Čakovcu

Čakovec, Ruđera Boškovića 18

Stalna služba u Prelogu

F, [adresa]

Poslovni broj: Povrv-52/2024-7

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Čakovcu, Stalna služba u Prelogu, po sutkinji toga suda Nini Markuliji, u pravnoj stvari tužitelja EUROLAND d.o.o. Čakovec, Josipa Kozarca 1 a, OIB 88000989770, kojeg zastupaju punomoćnici iz Odvjetničkog društva Porobija & Špoljarić, odvjetnici u Varaždinu, protiv 1. tuženika FN, OIB [osobni identifikacijski broj] i 2. tužene VN, OIB [osobni identifikacijski broj], oboje iz [adresa], koje oboje zastupaju punomoćnici iz Odvjetničkog društva Bradvica Marić Wahl Cesarec, odvjetnici u Zagrebu, radi isplate, nakon glavne i javne rasprave održane i zaključene 7. travnja 2025. u nazočnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženih, 20. svibnja 2025. objavio i

p r e s u d i o j e:

I. Održava se na snazi u cijelosti platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi javnog bilježnika Petra Kvakana iz Čakovca, poslovni broj: Ovrv – 591/2024 od 22.02.2024. godine kojim se nalaže 1. tuženiku FN, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. tuženoj VN, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], da tužitelju EUROLAND d.o.o., J. Kozarca 1a, 40000 Čakovec, OIB: 88000989770 namire tražbinu u ukupnom iznosu od 358,90 EUR (tristo pedeset i osam eura i devedeset centi), zajedno sa zateznom kamatom tekućom na:

- iznos od 119,45 EUR od 16.07.2021. godine pa do isplate,

- iznos od 119,45 EUR od 16.07.2022. godine pa do isplate,

- iznos od 120,00 EUR od 01.08.2023. godine pa do isplate,

do 31. prosinca 2022. po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, od 1. siječnja 2023. do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na sve posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, a od 30. prosinca 2023. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

II. Nalaže se 1. tuženiku FN, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. tuženoj VN, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da tužitelju EUROLAND d.o.o., J. Kozarca 1a, 40000 Čakovec, OIB: 88000989770 namire troškove ovog parničnog postupka u iznosu od 404,13 eura (četiristo i četiri eura i trinaest centi), zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dana donošenja presude do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je 1. veljače 2024. vršitelju dužnosti javnog bilježnika Petru Kvakanu iz Čakovca podnio prijedlog za ovrhu na temelju vjerodostojne isprave protiv tuženika kao ovršenika, a radi naplate novčane tražbine u iznosu od 358,90 eura sa zateznim kamatama.

2. Javni bilježnik je temeljem prijedloga tužitelja donio rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave broj: Ovrv-591/2024 od 22. veljače 2024.

3. Tuženici su protiv predmetnog rješenja o ovrsi podnijeli prigovor u kojem osporavaju potraživanje tužitelja u cijelosti. Tuženici osporavaju valjanost Međuvlasničkog ugovora navodeći kako u konkretnom slučaju cijelo apartmansko naselje Kumenat nije upisano u zemljišne knjige nadležnog suda kao jedna nekretnina na kojoj postoji etažno vlasništvo pojedinih suvlasnika apartmana, pa da se za nju temeljem toga prikupljaju sredstva zajedničke pričuve, već je svaka apartmanska zgrada upisana u zemljišne knjige kao zasebna nekretnina, dakle kao jedinstveno z.k. tijelo u zasebnom z.k. ulošku i kao takva je etažirana, sukladno odredbama ZV-a, zajednička pričuva trebala bi biti uspostavljena za svaku od tih nekretnina zasebno. Nadalje, tuženici navode da se u spornom Međuvlasničkom ugovoru spominje Udruga vlasnika apartmana Kumenat koja je imenovala ŠN kao osobu ovlaštenu za zastupanje suvlasnika prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanima za zajedničke dijelove i uređaje nekretnina te za brigu o načinu korištenja zajedničkih dijelova i uređaja nekretnina i zemljišta koje služi nekretninama. Također, navode kako je nejasno po kojoj osnovi i zašto se Udruga vlasnika apartmana Kumenat pojavljuje u Međuvlasničkom ugovoru kao ni otkud navedenoj udruzi uopće ovlaštenje imenovati nekog ovlaštenom osobom za zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno imenovati predstavnika suvlasnika za sklapanje ugovora s upraviteljem. Ističu da je Međuvlasnički ugovor nerazumljiv i nejasan te da se iz istog ne može na jasan i nedvojben način utvrditi za što se točno sredstva zajedničke pričuve koriste, te tko i na koji način stječe prava iz spornog Međuvlasničkog ugovora. Isto tako, tuženici ističu da se zemljišta koja služe zgradama koriste protivno ugovorenoj namjeni i svrsi, odnosno pojedine dijelove koje su ugovoreni kao zajednički koriste isključivo pojedini suvlasnici, a ne svi. Nejasno je ukoliko su čestice broj 3472/1, 3472/9, 3472/10, 3472/17, 3472/20, 3472/74, 3472/84 navedene u međuvlasničkom ugovoru kao zajednički dijelovi svih suvlasnika svih nekretnina u sklopu apartmanskog naselja Kumenat, zašto se onda iste u zemljišnim knjigama vode kao nekretnine u vlasništvu Udruge vlasnika Kumenat. Slijedom iznesenog postavlja se pitanje zašto bi suvlasnici koji nisu članovi spomenute udruge trebali financirati održavanje imovine u vlasništvu udruge, te zašto bi trebali izdvajati svoja privatna sredstva za financiranje nekretnina u tuđem vlasništvu. Također u cijelosti prigovaraju visini potraživanja te nastalim troškovima ovršnog postupka zbog toga što su iznosi zajedničke pričuve u Međuvlasničkom ugovoru utvrđeni paušalno i bez jasno utvrđenih kriterija. Pričuva nije određena prema stvarnim površinama koje pojedini suvlasnik koristi slijedom čega smatraju da je način obračuna visine iste nepošten.

4. Ovosudnim rješenjem broj: Povrv-52/24-2 od 24. svibnja 2024. stavljeno je izvan snage rješenje o ovrsi temeljem vjerodostojne isprave vršitelja dužnosti javnog bilježnika Petra Kvakana broj: Ovrv-591/24 od 22. veljače 2024. u dijelu kojim je određena ovrha i ukinute su provedene radnje, a postupak nastavljen kao u povodu prigovora protiv platnog naloga.

5. Tužitelj se očitovao na prigovor tuženika podneskom od 6. lipnja 2024. u kojem specificira tužbeni zahtjev i osporava navode tuženika iz prigovora. Navode da je prema odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano da je cijelom nekretninom, na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenog posebnog dijela upravljaju suvlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, kao i to da je pričuva namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine i za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškove te da njome upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojeg suvlasnika, uloženom na način da donosi plodove. Navode da su ostali suvlasnici predmetne nekretnine podmirili u cijelosti troškove za nekretninu, odnosno podmirili su i dio troškova za nekretninu koji je po zakonu trebao podmiriti tuženi, te ostali suvlasnici prema tuženiku imaju tražbinu na ime stjecanja bez osnove izdatkom za drugoga. U odnosu na navode tuženika kako pričuva nije određena prema stvarnim površinama i kako je način obračuna zajedničke pričuve nepošten, tužitelj navodi kako je čl. 10. Međuvlasničkog ugovora određeno da dok se ne utvrde vrijednosti posebnih dijelova nekretnina, udio suvlasnika u troškovima upravljanja utvrđuje se na način da visina udjela odgovara odnosu korisne površine svakog posebnog dijela nekretnine prema zbroju korisnih površina svih posebnih dijelova u zgradi. Nadalje, tužitelj navodi kako temeljem čl. 375. st. 3. ZV-a odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine. Iz Priloga 2. Međuvlasničkog ugovora, odnosno Popisa suvlasnika vidljivo je da je isti potpisala većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine, odnosno dovoljan broj suvlasnika. Stoga, Međuvlasnički ugovor proizvodi pravne učinke u odnosu na sve suvlasnike posebnih dijelova nekretnine apartmanskog [adresa]- 3aa, [adresa], te je isti zakonit i valjan i kao takav valjana pravna osnova kojom se utvrđuje visina obveze za plaćanje zajedničke pričuve. Obveza plaćanja pričuve prije svega je zakonska obveza suvlasnika. Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu, a temeljem čl. 380. ZV-a suvlasnici su dužni uplaćivati sredstva zajedničke pričuve. Iz izvatka iz zemljišnih knjiga vidljivo je da su tuženici nedvojbeno suvlasnici posebnih dijelova nekretnine apartmanskog naselja Kumenat, na adresi [adresa], katastarska općina [katastarska općina], broj z. k. uloška [broj ZK uloška], kat. čestica broj: [katastarska čestica] koje u naravi čine: suvlasnički dio: 1/8 etažno vlasništvo (E-1), apartman broj 01 u prizemlju, ukupne površine 46,32 m2, koji se sastoji od ulazne terase, dnevnog boravka s kuhinjom, hodnika, kupaonice, sobe i terase, neodvojivo povezano sa suvlasničkim dijelom cijele nekretnine. Stoga su tuženici dužni plaćati zajednički pričuvu ne temeljem obveznopravnog odnosa, već na temelju samog ZV-a.

6. Tijekom postupka tužitelj je ostao kod tužbenog zahtjeva u cijelosti, dok su se tuženici protivili tužbi i tužbenom zahtjevu u cijelosti.

7. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u izvod otvorenih stavaka na listu 9, Ugovor o upravljanju nekretninama apartmanskog naselja na listovima 44-47, Međuvlasnički ugovor na listovima 48-51, Popis zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine na listovima 52-53, Popis suvlasnika na listu 54, Povijesni izvadak iz zemljišnih knjiga na listovima 55-59, sudsku praksu na listovima 60-63, Presudu Općinskog suda u Čakovcu, Stalna služba u Prelogu broj Povrv-150/2023-6, izvadak iz zemljišnih knjiga broj 1328 k. o. [katastarska općina], z. k. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

8. Sud je odbio dokazne prijedloge stranaka za saslušanjem u svojstvu svjedoka ĐN, IN, ŠN, AN i CN kao nepotrebne i odugovlačeće.

9. Tužbeni zahtjev tužitelja je osnovan.

10. U čl. 2. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14 i 70/19, dalje: ZPP) određeno je da u parničnom postupku sud odlučuje u granicama zahtjeva koji su stavljeni u postupku. Odredbom čl. 7. ZPP-a određeno je da su stranke dužne iznijeti činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice, a u čl. 219. istog Zakona da je u parnici svaka stranka dužna iznijeti činjenice i predložiti dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojima pobija navode i dokaze protivnika.

11. Predmet spora jest potraživanje tužitelja koje se odnosi na novčano potraživanje po osnovi zajedničke pričuve za Apartmansko naselje Kumenat, a na temelju Izvoda otvorenih stavaka tužitelja od 19.12.2023. kojim potražuje iznos od 358,90 eura sa zateznim kamatama i to za 2021. godinu s dospijećem 15. srpnja 2021., 2022. godinu s dospijećem 15. srpnja 2022. i 2023. s dospijećem 31. srpnja 2023.

12. Nesporno su tuženici u utuženom periodu, dakle do 5. listopada 2023. bili suvlasnici nekretnine upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], čest.br. 3472/15, broj D.L. 41, [adresa] od 495 m2, etažnog vlasništva 1/8 (E-1), apartmana br. 1. u prizemlju, ukupne površine 46,32 m2 koji se sastoji od ulazne terase, dnevnog boravka s kuhinjom, hodnika, kupaonice, sobe i terase, neodvojivo povezano sa suvlasničkim dijelom cijele nekretnine, svaki u ½ dijela.

13. Sporna je osnovanost i visina tužbenog zahtjeva.

14. Uvidom u Međuvlasnički ugovor od 1. siječnja 2016. utvrđeno je da su suvlasnici nekretnine apartmanskog [adresa]-38a, sagrađene na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] uredili uzajamne odnose u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine te uređaja i nekretnina koje zajednički koriste suvlasnici nekretnina sagrađenih na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i izvršavanjem prava i obveza koje u svezi s tim nastaju.

15. Uvidom u članak 5. Međuvlasničkog ugovora utvrđeno je da upravljanje zgradom suvlasnici povjeravaju tvrtki EUROLAND d.o.o., Čakovec, Josipa Kozarca 1 a, OIB 88000989770, ovdje tužitelju.

16. Uvidom u Popis suvlasnika posebnih dijelova Apartmanskog naselja Kumenat 38 i 38a, [adresa], razvidno je da su tuženici navedeni kao suvlasnici apartmana u prizemlju površine 46,32 m2.

17. Uvidom u Ugovor o upravljanju nekretninama Apartmanskog naselja sklopljenog 30. svibnja 2016. između EUROLAND d.o.o., Čakovec, Josipa Kozarca 1 a, OIB 88000989770, ovdje tužitelja, te Suvlasnika nekretnina apartmanskog naselja Kumenat, razvidno je da su Suvlasnici nekretnina apartmanskog [adresa] u [adresa] temeljem međuvlasničkih ugovora za svaku nekretninu koja je arhitektonska cjelina poslove upravljanja nekretninama povjerili ovdje tužitelju.

18. Ovaj je postupak pokrenut tužbom (prvotno ovršnim prijedlogom) kojom upravitelj, kao tužitelj, potražuje od tuženika, kao suvlasnika, isplatu neplaćenih iznosa zajedničke pričuve.

19. Člankom 90. stavkom 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj: 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14. i 81/15. –pročišćeni tekst, dalje u tekstu: ZV) propisano je da je zajednička pričuva iz članka 85. stavka 2. istog Zakona namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšanja nekretnine, te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova, pa upravo iz navedenih zakonskih odredbi proizlazi obveza svih suvlasnika zgrade na plaćanje sredstava zajedničke pričuve. Čl. 380. stavkom 1. istog Zakona određeno da su sredstva zajedničke pričuve suvlasnici dužni uplaćivati na račun koji će u tu svrhu otvoriti, prema utvrđenom godišnjem, odnosno višegodišnjem programu.

20. Dakle, kako je nedvojbeno da su tuženi suvlasnici nekretnine upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], čest.br. 3472/15, broj D.L. 41, Kumenat od 495 m2, etažnog vlasništva 1/8 (E-1), apartmana br. 1. u prizemlju, ukupne površine 46,32 m2 koji se sastoji od ulazne terase, dnevnog boravka s kuhinjom, hodnika, kupaonice, sobe i terase, neodvojivo povezano sa suvlasničkim dijelom cijele nekretnine, svaki u ½ dijela, isti su temeljem navedenih zakonskih odredbi, dužni sudjelovati u plaćanju sredstava zajedničke pričuve.

21. Naime, obveza plaćanja pričuve zakonska obveza i namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja, poboljšavanja nekretnine i za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova, i da zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojeg suvlasnika, uloženom na način da donosi plodove.

22. Uvidom u Međuvlasnički ugovor od 1. siječnja 2016. te Popis zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine utvrđeno je da su isti potpisali suvlasnici nekretnine apartmanskog [adresa], da sadrži sve propisano odredbom čl. 375. st. 2. ZV-a kao i da su isti potpisali većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova, stoga kao takvi obvezuju sve suvlasnike, uključujući i ovdje tužene, sve sukladno čl. 375. st. 3. ZV-a.

23. Suprotno tvrdnjama tuženika, Međuvlasnički ugovor sadrži sve što je propisano ZV-om te je potpisan od suvlasnika koji imaju većinski suvlasnički udjel u nekretnini. Iako u Međuvlasničkom ugovoru stoji da je Udruga vlasnika apartmana Kumenat ovlastila AN da zaključi u ime suvlasnika Ugovor o upravljanju, taj ugovor je potpisan od strane suvlasnika koji imaju većinski suvlasnički udjel u nekretnini, pa je stoga za zaključiti da je navedena osoba izabrana i od strane suvlasnika koji imaju većinski suvlasnički udjel u nekretnini.

24. Sama visina potraživanja proizlazi iz Međuvlasničkog ugovora i Popisa zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine.

25. Iz čl. 10. Međuvlasničkog ugovora proizlazi da dok se ne utvrde vrijednosti posebnih dijelova nekretnine, udio suvlasnika u troškovima upravljanja utvrđuju se na način da visina udjela odgovara odnosu korisne površine svakog posebnog dijela nekretnine prema zbroju korisnih površina svih posebnih dijelova u zgradi, a iz čl. 13. Međuvlasničkog ugovora proizlazi da su suvlasnici obvezni plaćati iznos od 900,00 kuna godišnje za prostor veličine cca 50 m2 i 540,00 kuna godišnje za prostor veličine cca 30 m2.

26. S obzirom da iz Popisa zajedničkih dijelova i izvatka iz zemljišnih knjiga proizlazi da apartman u suvlasništvu tuženih ima ukupnu površinu od 46,32 m2, sud smatra kako je odmjerena visina pričuve sukladna Međuvlasničkom ugovoru te je tužbeni zahtjev tužitelja prihvaćen kao osnovan sveukupno u iznosu od 358,90 eura.

27. Odluka o zateznim kamatama temelji se na čl. 29. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22) i čl. 31. st. 2. ZOO-a te s obzirom da tuženici nisu podmirili utuženo potraživanje u roku, isti su dužni tužitelju podmiriti i zakonske zatezne kamate tekuće kako je specificirano pod točkom I. izreke ove presude.

28. Odluka o troškovima temelji se na čl. 154. st. 1 ZPP-a te su tuženici dužni u cijelosti naknaditi tužitelju priznate troškove postupka.

29. Troškovi su odmjereni sukladno Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad za rad odvjetnika ("Narodne novine" br. 138/23, dalje: Tarifa) te su tužitelju priznati troškovi sastava prijedloga za ovrhu u iznosu od 100,00 eura, sukladno Tbr.11. toč. 1. Tarife, trošak sastava podneska od 6.6.2024. u iznosu od 100,00 eura, sukladno Tbr. 8. toč. 1. Tarife, zastupanja na ročištu 7.4.2025. u iznosu od 100,00 eura sukladno Tbr. 9. toč. 1. Tarife, sve sa PDV-om po stopi od 25% te trošak javnobilježničke nagrade u iznosu od 29,13 eura, dakle, sveukupno u iznosu od 404,13 eura.

30. Slijedom svega navedenog, riješeno je kao u izreci ove presude.

Prelog, 20. svibnja 2025.

Sutkinja:

Nina Markulija

Pouka o pravnom lijeku: Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana po primitku presude, nadležnom županijskom sudu, putem ovog suda, pismeno u tri primjerka.

Presuda kojom završava spor u postupku u sporovima male vrijednosti može se pobijati samo zbog pogrešne primjene materijalnog prava te zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354 st. 2 . Zakona o parničnom postupku, osim zbog povrede iz čl. 354. st. 2. toč. Zakona o parničnom postupku.

O tome obavijest:

1. Tužitelj po pun.

2. Tuženici po pun.