Poslovni broj: P-1273/2022-31

REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U CRIKVENICI

STALNA SLUŽBA U KRKU

Bodulska 2/d, 51500 Krk

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Crikvenici - Stalna služba u Krku, po sutkinji Tini Gorički, u pravnoj stvari tužitelja KRK REAL ESTATE d.o.o. [adresa], OIB: 29861351056, zastupanog po Nikoli Pranjiću, odvjetniku u Rijeci, protiv tužene GP, s prebivalištem na adresi [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćniku Nikoli Kožuharovu, odvjetniku u Krku, radi isplate, nakon održane javne glavne rasprave zaključene 31. ožujka 2025. u prisutnosti zastupnika tužitelja i zamjenice njegovog punomoćnika te tužene i njezinog punomoćnika, na temelju čl. 335. st. 6. Zakona o parničnom postupku, 16. svibnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženici GP, s prebivalištem u [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] isplatiti tužitelju KRK REAL ESTATE d.o.o. sa sjedištem u [adresa], OIB: 29861351056 iznos od 5.388,69 EUR, zajedno sa zakonskom zateznom kamatom koja na predmetni iznos teče od 2. travnja 2022. godine pa do isplate, sukladno odredbi članka 29. Zakona o obveznim odnosima, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana.

II. Nalaže se tuženici naknaditi tužitelju trošak ovog parničnog postupka u iznosu od 900,90 EUR, s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom tekućom na isti od dana donošenja prvostupanjske presude pa do isplate, sukladno odredbi članka 29. Zakona o obveznim odnosima, po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana.

III. U preostalom dijelu, iznad dosuđenih 900,90 EUR pa do zatraženih 1.400,90 EUR zahtjev tužitelja za naknadom troška postupka odbija se kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Tužitelj je 29. studenog 2022. protiv tužene podnio tužbu u kojoj navodi da je sa tuženicom 30. svibnja 2021. zaključio Ugovor o posredovanju u prometu nekretninama, kojim ugovorom da je tužitelj po nalogu tuženice preuzeo obvezu poduzeti radnje posredovanja i dovođenja tuženice u vezu s osobom koja bi s tuženicom pregovarala o sklapanju kupoprodajnog ugovora glede nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], u naravi zgrada i dvor površine 52 m[2] i k. č. br. [katastarska čestica] u naravi zgrada i dvor površine 103 m[2] , ukupne površine 155 m upisanih u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Ugovorom da se tuženica obvezala isplatiti tužitelju posredničku naknadu u iznosu od 3% ugovorene kupoprodajne cijene i porez na dodanu vrijednost. Tužena da je posredstvom tužitelja dovedena u vezu s prodavateljima GPV i GPVI iz [adresa], s kojima da je 1. travnja 2022. sklopila Ugovor o kupoprodaji nekretnina te zatim 1. srpnja 2022. Aneks ugovora o kupoprodaji nekretnina sklopljenog 1. travnja 2022. Navedenim pravnim poslovima Ugovor o posredovanju da je konzumiran te je tvrdi tužitelj on ispunio svoju ugovornu obvezu prema tužiteljici s osnova ugovora o posredovanju a tuženica da nije niti djelomično ispunila svoju ugovornu obvezu plaćanja posredničke naknade tužitelju. Konačna ugovorena kupoprodajna cijena da je iznosila 179.623,00 EUR plativo u protuvrijednosti u kunama po srednjem tečaju HNB na dan plaćanja pa da bi posrednička naknada iznosila 40.799,09 HRK. 4. listopada 2022. tužitelj da je tuženici uputio opomenu pred pokretanje parničnog postupka koju da je tuženica odbila primiti. Tvrdeći da je ispunio svoju ugovornu obvezu prema tuženici a ona da njemu nije ispatila dugovanu posredničku naknadu to tužbenim zahtjevom traži naložiti tuženici isplatu iznosa od 5.388,69 EUR.

2. Tužena u odgovoru na tužbu (list 76-77 spisa) navodi da su stranke bile u određenom poslovnom odnosu, ali ne onako kako to tužitelj prikazuje. Prema Zakonu o fiskalizaciji u prometu gotovinom, prodavatelj da je dužan izdati račun a kupac da ga je dužan primiti i imati kod sebe ako to zatraže inspektori porezne uprave. Tužitelj da nije izdao račun. Smatra da se zahtjevom za plaćanjem navodnog potraživanja bez izdanog računa tužitelj sam prijavljuje za porezni prekršaj a tužena ako bi platila bi isto bila u prekršaju što da ne dolazi u obzir. Predlaže tužbu odbaciti podredno odbiti tužbeni zahtjev bez daljnjeg raspravljanja.

3. Tužitelj očitujući se na odgovor na tužbu u podnesku od 7. siječnja 2025. (list 83 spisa) navodi da tužena neosnovano osporava tužbeni zahtjev držeći da je tužitelj trebao izdati račun sukladno Zakonu o fiskalizaciji te da se slijedom toga tužba ima odbaciti ili odbiti. Tužena neka razjasni u kakvom su točno odnosu parnične stranke bile ukoliko to nije pravni odnos posredovanja u prometu nekretnina. Tužena da znajući da je odgovorna za isplatu posredničke provizije promašeno upire da tužitelj ne smije tražiti isplatu posredničke provizije jer nije izdao račun. Za pitanje osnovanosti potraživanja tužitelja da je nebitno da li je tužitelj izdao račun uz obračunavanje PDV- a jer da se radi o naknadi materijalne štete koja je nastala povredom ugovorne obveze a koju da tužitelj tužbom potražuje. Tužitelj da sukladno Zakonu o porezu na dodanu vrijednost i Pravilniku o PDV-u nije dužan izdati fakturu i obračunati PDV na izmaklu dobit odnosno materijalnu štetu koja da je tužitelju nastala tuženičinim zlonamjernim izigravanjem ugovorne obveze iz ugovora o posredovanju. Sve i da je tužitelj bio dužan izdati fakturu i obračunati PDV to da nije predmet ovog spora već eventualno nekog drugog postupka. Tužitelj da traži iznos od 5.388,69 EUR na ime materijalne štete – izmakle dobiti iz ugovora o posredovanju a koji da predstavlja 3% od ostvarene kupoprodajne cijene od 179.623,00 EUR a bez obračunatog PDV-a. Isplata izmakle dobiti da se traži uslijed tuženikove povrede ugovorne obveze sukladno čl. 346 ZOO- a. Čl. 4 ZOO-a da obvezuje ugovorne stranke da se u ostvarivanju prava i obveza iz ugovornih odnosa pridržavaju načela savjesnosti i poštenja a čl. 8 da se suzdržavaju od prouzročenja štete drugoj ugovornoj strani a sve to imajući na umu obvezu iz čl. 9 ZOO da su ugovorne stranke dužne ispuniti svoju obvezu i odgovorne su za njezino ispunjenje. Tužena da je postupala nepošteno i nesavjesno ali i maliciozno budući da je svjesno konzumirala uslugu koju joj je pružio tužitelju upoznavajući ju i dovodeći ju u vezu s vlasnicima nekretnine da bi potom mjesecima nakon dobivanja potrebnih informacija i kontakata zaključila ugovor o kupoprodaji bez sudjelovanja tužitelja s ciljem izbjegavanja plaćanja posredničke provizije. Navedeno da se očituje i u činjenici da tužena nije obavijestila tužitelja o zaključenju ugovora o kupoprodaji već je tužitelj to saznao uvidom u zemljišne knjige i zbirke isprava. Tužitelj da je u cijelosti ispunio svoju ugovornu obvezu na način da je za tuženu pronašao priliku za sklapanje kupoprodajnog ugovora te doveo tuženu u vezu s prodavateljima čime da joj je stvorio sve potrebne okolnosti za realizaciju kupoprodaje. Isplata posredničke provizije da je bila temeljna i najvažnija ugovorna obveza tuženika i u smislu čl. 835, 844 i 845 st. 1 ZOO-a i čl. 23 Zakona o posredovanju u prometu nekretnina. Tuženičinim neispunjenjem preuzete ugovorne obveze tužitelju da je nastala materijalna šteta u vidu izmakle dobiti koju da ima pravo potraživati po čl. 342 u vezi s čl. 346 ZOO-a. Svi elementi ugovorne odgovornosti za štetu da su ispunjeni od postojanja ugovornog odnosa, tuženičinog neispunjenja ugovorne obveze, tužiteljeve izmakle koristi kao nastale mu materijalne štete, uzročne veze između izmakle dobiti i nepostupanja tužene po ugovornoj obvezi te činjenice da na strani tužene ne postoji niti jedna okolnost koja bi ju oslobodila odgovornosti po članku 343 ZOO-a.

4. Tužena na pripremnom ročištu očitujući se na podnesak tužitelja od 7. siječnja 2025. navodi da se u tom podnesku tužitelj poziva na pogrešan zakon Zakon o porezu na dodanu vrijednost te se primjer koji se navodi u podnesku odnosi na slučaj kada je predmet tužbenog zahtjeva naknada štete dok je ovdje predmet postupka plaćanje posredničke naknade od tri posto. U Zakonu o fiskalizaciji decidirano stoji da se mora izdati i primiti račun te da je tužbeni zahtjev stoga suprotan čl. 3. st. 3 ZPP-a pa predlaže sukladno čl. 221 st. 4 ZPP-a odbaciti tužbu podredno odbiti tužbeni zahtjev. Podredno ukoliko sud unatoč istaknutome odluči nastaviti s postupkom ističe da se nekretnina ne navodi u ugovoru o posredovanju, da je nekretnina u tužbi naznačena kao k. č. [katastarska čestica] i k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] a da se u ugovoru o posredovanju ne navode oznake katastarskih čestica. Nekretnina da se niti opisno ne navodi u ugovoru jer da niti jedna od nekretnina iz ugovora o posredovanju niti opisno ne odgovara podacima o kulturi i površini navedenima u tužbi. U točki tri stavku trećem tužbe da jasno piše da tužena nije tužitelju isplatila posrednički naknadu a da bi plaćanje te naknade bilo suprotno prisilnim propisima pa tužitelj kada je nakon odgovora na tužbu shvatio da nije izdao račun svoj zahtjev pokušava prikazati kao naknadu štete suprotno svemu što piše u tužbi.

5. Sud je proveo dokaze čitanjem isprava priloženih spisu i to ugovora o posredovanju u prometu nekretninama (list 5-6 spisa), ugovora o kupoprodaji nekretnina zaključenog između ovdje tužene kao kupca i ZPV i APV kao prodavatelja od 1. travnja 2022. (list 7-14 spisa), aneks tog ugovora od 21. srpnja 2022. (list 15-20 spisa), prijevod ispisa korespondencije tužitelja i prodavatelja nekretnine (list 91-103 spisa), izvadak iz zemljišne knjige i opomenu pred pokretanje postupka. Proveden je dokaz saslušanjem zastupnika tužitelja i tužene te svjedokinja ZP i AP.

6. Čitanjem ugovora o posredovanju u prometu nekretninama utvrđeno je da je isti zaključen 30. svibnja 2021. između zastupnika tužitelja DP i tužene a vezano za razgledavanje tri nekretnine od kojih je nekretnina glede koje je tužena zaključila kupoprodajni ugovor prema tvrdnji tužitelja navedena kao renovirana kamena kuća sa okućnicom koja se prodaje za cijenu od 219.000 eura površine 105 m[2] u [adresa].

7. Čitanjem ugovora o kupoprodaji nekretnine od 1. travnja 2022. utvrđeno je da je isti zaključen između ovdje tužene kao kupca te ZPV i ZPVI kao prodavatelja u obliku javnobilježničke isprave a predmet su k. č. [katastarska čestica], zgrada i dvor površine 52 m[2] i k. č. [katastarska čestica] zgrada i dvor površine 103 m , obje upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] koje se nalaze u [adresa] na adresi [adresa], da su stranke 7. siječnja 2022. sklopile predugovor, da su prodavatelji 31. ožujka 2022. zatražili od Odjela za katastar nekretnina Krk uvjerenje da su zgrade na predmetnim česticama sagrađene prije 1968. a od Upravnog odjela za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša da se nalaze unutar zone gradnje i obvezali se pribaviti izjavu barem jednog od suvlasnika k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] da dozvoljava prolaz.

8. Čitanjem aneksa kupoprodajnog ugovora utvrđeno je da je isti zaključen 21. srpnja 2022. u formi javnobilježničke isprave a radi umanjenja kupoprodajne cijene jer prodavatelji nisu pribavili pisanu izjavu makar jednog od suvlasnika k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] preko koje je nužan prolaz tako da je izmijenjena odredba o kupoprodajnoj cijeni i ista iznosi 179.623,00 eura.

9. Čitanjem izvatka iz zemljišne knjige utvrđeno je da je k. č. [katastarska čestica] upisana s kulturom zgrada i dvor površine 52 m[2] , a k. č. [katastarska čestica] s kulturom zgrada i dvor i površinom 102 m[2] , kao vlasništvo ZPV i APVI, a predbilježeno je pravo vlasništva tužene, a zabilježen je i spor radi umanjenja kupoprodajne cijene s datumom 6. srpnja 2022.

10. Čitanjem opomene pred pokretanje postupka utvrđeno je da je ista upućena tuženici 4. listopada 2022. poštom preporučeno a tuženu se poziva na plaćanje posredničke naknade u iznosu od 3 posto i PDV-a u ukupnom iznosu od 6.750,00 eura.

11. Zastupnik tužitelja DP iskazao je da su u posrednički ugovor unesene tri nekretnine, on da je tuženici pokazao dvije nekretnine a jednu da je pogledala sama. Nakon razgledavanja da su razgovarali o mogućnostima ako bi se kupile obje nekretnine, tuženica da je pokušavala sniziti cijenu što da je on za nju pokušavao učiniti te su neko vrijeme kontaktirali, međutim nisu uspjeli doći do termina za sklapanje predugovora ili ugovora. Prodavatelji da su G koji ne govore niti jedan jezik osim mađarskog tako da je on komunicirao sa sinom prodavatelja Z koji govori engleski jezik. Tuženica i njezin suprug da su se prestali javljati. Smatra da je agencija napravila sve što je potrebno, a to je da su nakon pregleda nekretnine tuženici rekli tko su vlasnici te je njegovo osobno mišljenje da budući da i prodavatelji i tuženica imaju brod u Marini Punat da su došli u izravan kontakt. Nakon nekog vremena kada je vidio tuženicu u [adresa] da je provjerio stanje u zemljišnoj knjizi i utvrdio da postoji zabilježba za kuću A. Nakon toga da se obratio tuženici da li je voljna platiti na što da nije dobio odgovor pa je podnio tužbu. Tvrdi da je tužena za vlasnike nekretnine saznala nakon potpisivanja ugovora o posredovanju, da je posao agencije da poveže kupca i prodavatelja pa kada bi podatke o vlasniku otkrili prije potpisivanja ugovora o posredovanju da ne bi imali što raditi. Svaka nekretnina da ima svoj ID s kojim je povezana sa web stranicom i nosi oznaku K kada se radi o kući te redni broj pod kojim je unesena u sustav. Nekretnina u vezi koje je tužena zaključila ugovor o kupoprodaji bez znanja agencije da je navedena s oznakom K 247, renovirana kamena kuća sa okućnicom 219.000,00 eura sa 105 m[2] a nekretnine za razgledavanje u ugovor da je upisala ZP. Agencija da u ugovor o posredovanju unosi stambenu površinu koju procijeni ili podatke uzmu iz rješenja o izvedenom stanju tako da površina u ugovoru ne mora odgovarati podacima u zemljišnoj knjizi. Račun da izdaje kada se sklopi predugovor ili ugovor ili preda kapara. Račun prije može izdati samo za neke druge usluge primjerice za istraživanje tržišta, snimanje nekretnine. Podaci koji su navedeni u tužbi da su uzeti iz zk. izvatka a u ugovoru o posredovanju se prikazuju kodom nekretnine. Tvrdi da je i sa prodavateljima imao zaključen ugovor o posredovanju a da ga nije priložio jer s njima nije imao nikakav spor, s njima da ima dugoročni odnos pa prema njima nema potraživanja po ovom poslu. Traži naknadu štete a tri posto od ugovorene cijene je posrednička naknada pa taj iznos predstavlja izmaklu dobit.

12. Tužena GP u svom iskazu čini nespornim da je potpisala ugovor o posredovanju koji se nalazi u spisu. Razgledala je prvu kuću naznačenu u ugovoru kao "kuća prvi red do mora", tu kuću da je pogledala bez agencije ali joj je rečeno od strane vlasnika da se kuća prodaje preko agencije. Ta joj kuća nije odgovarala ali svejedno se obratila DP sa pitanjem da li je moguće značajno spustiti cijenu. S DP da je jedan dan obišla još jednu kuću koja nije naznačena u ugovoru odnosno više kuća jer da su ih obišli sigurno 4-5. Misli da je pogledala kuću koja je naznačena kao druga po redu ukoliko se radi o radničkog kući. Jedna od kuća koje je pogledala s DP da je bila kuća koja se nalazi u ulici gdje je kasnije kupila kuću. Za tu kuću da je bila zainteresirana pa da je tamo vodila i svoje prijatelje D i Č da vide kuću i tvrdi da im je dok su razgledavala tu kuću pristupio gospodin GPV i ponudio da pogledaju njegovu kuću jer ju prodaje te je pozvao nju, njezinog supruga D i Č na terasu. Sin gospodina O da govori njemački i engleski a gospodin O da se zna malo izraziti uz pomoć sina. Ta kuća da joj se jako svidjela te su ostali pri toj kući. Tvrdi da ta kuća nije kamena već je izgrađena u austrougarskom stilu ima bunar i nema nikakvu šupicu. Nakon što je sa DP obišla 4-5 kuća DP da ju je nazvao da dođe i potpiše ugovor jer da ukoliko nastavljaju ozbiljno da treba potpisati ugovor što da je njoj bilo u redu. Ugovor je tvrdi potpisala prije kontakta s M kojeg je opisala. Jednom prilikom na njihovom brodu da su bili ona, njezin suprug te DP i njegova supruga te da ju je tada DP upitao što dalje sa kućama koje su pogledali a ona da mu je ispričala da su vidjeli kuću A i da su ih upoznali i da pregovaraju o cijeni na što da se DP ponudio da će se uključiti jer poznaje C jer im je on i prodao tu kuću te je ona rekla neka pomogne ako može a pri tome nisu razgovarali da bi mu za to platila posredničku naknadu. Tom prilikom da joj on nije rekao da on ima u ponudi tu kuću da ju prodaje za C niti je to čula od A a slike koje ima tvrdi da su od stare prodaje kada je on kuću prodao M. Upitana na kakve slike misli navodi da misli na slike koje je ona gledala kada joj je netko rekao "pogledaj u kući si a agencija prodaje tu kuću" a to da je bilo u ljeto 2022. Naglašava da su se više puta sretali u [adresa] od siječnja 2022. i nikada da nije imala dojam da sreće nekoga kome je dužna niti joj je DP ikada rekao da mu je dužna niti joj je dostavio račun. Kada je potpisala ugovor podatke o nekretninama da je ispunjavala ZP koja nije bila prisutna prilikom razgledavanja pa nije znala točno o kojim se nekretninama radi odnosno tužena da joj je rekla za ovu prvi red do mora, druga kuća da je kuća koja se nalazi u istoj ulici kao i ova koju je kupila a za treću da ne zna o kojoj se kući radi odnosno da bi ista odgovarala ijednoj od pogledanih kuća ali tada da to nije smatrala važnim. Ne sjeća se da li su bile navedene tri nekretnine kada je ona potpisala ugovor ili su bile dvije pa treća nadopisana. Nema primjerak ugovora nisu joj ga dali a ona ga nije tražila. I same kuće su već bile pogledane prije potpisivanja ugovora, sve je bilo ležerno. Za prve dvije nekretnine da naslućuje o kojima se radi a za treću da ne zna jer se ne sjeća da su pogledali renoviranu kamenu kuću budući da je sve kuće trebalo renovirati. Nije tražila da joj se objasni koje su kuće u ugovoru, nije niti bilo važno, rečeno joj je da dođe potpisati za nekretnine koje su već pogledane. Na upit zz tužitelja da li je sigurna da nije s njime pogledala kuću koju je kasnije kupila od gospodina O odgovorila je da joj je kuću iznutra pokazao gospodin O a ona ne kupuje kuću izvana već nakon što ju je vidjela iznutra. Na upit da li to znači da ju je izvana pogledala s njime odgovorila je da nije, da zašto bi s njime pogledala kuću kada nema potpisan ugovor za nju. Htjela je kupiti obje kuće u ulici ali tada da je kuća L bila na prodaju za 269.000 eura što da joj je bilo previše za kupiti obje kuće pa da se zz tužitelja ponudio da je u jako dobrim odnosima sa J i da će pokušati sniziti cijenu, ali da ona zna da su V taj kontakt odbili a o tome da ima saznanja od ČP koji da joj je rekao "Opet me je zvao DP, što on od mene hoće."

13. Svjedokinja ZP da je radila kao zamjenska tajnica kod tužitelja te potvrdila da je rukopis u odjeljku gdje su navedene nekretnine njezin a to da je popunila prema kazivanju zz tužitelja nakon čega bi ugovor odnijela u ured direktora gdje bi on bio sa strankom Nije ništa unosila naknadno nakon potpisa ugovora, ne može se sjetiti da bi ikada to naknadno učinila. Opis i kvadratura da se upisuju iz programa. Ugovor se obično potpisuje prije razgledavanja a da li je bilo iznimaka ona ne zna. Nju kupci ne traže objašnjenja već za to traže agenta. Na pitanje tužene da li se sjeća da bi uletila u ured u nedjelju (kako je na ročištu utvrdila iz kalendara iako je do sada mislila da je bila subota) i da je objasnila da treba potpisati ugovor da joj je DP već pokazivao nekretnine i da ne zna objansiti koje su kuće pogledali a da ni svjedokinja nije znala jer nije bila na terenu, svjedokinja odgovara da se toga ne sjeća da je običaj da se ugovor potpisuje prije. Svjedokinja da nikad nije radila nedjeljom.

14. Svjedokinja AP, supruga zastupnika tužitelja, iskazala je da ih je u firmi samo troje - ona, suprug i tajnica. Kao tajnica da je od svibnja 2021. do svibnja 2022. bila zaposlena ZP te su uvijek međusobno razgovarali jer je firma bila mala. Nije bila prisutna kad je tužena potpisala ugovor međutim nakon što su njezin suprug i tužena pogledali nekretnine i nakon što je tužena potpisala ugovor ona da je došla sa suprugom kod tužene na brod te su razgovarali što i kako dalje jer su tuženu interesirale dvije nekretnine i to obje u istoj ulici pa se DP ponudio razgovarati s prodavateljima i jednima i drugima, međutim od druge nekretnine da je tužena brzo odustala jer ju je trebalo renovirati a nekretnina L da je već bila renovirana i moglo se odmah useliti. Par mjeseci nakon tog susreta na brodu da je vidjela da se tužena parkira blizu kuće L pa su pogledali u zemljišne knjige i utvrdili da je nekretnina kupljena mimo njih. Tvrdi da su prodavali nekretninu L koju su V i kupili preko njih, renovirali i onda se odlučili prodati ju. Misli da je i s njima bio zaključen ugovor o posredovanju, uvijek mora biti neki ugovor. Podatke o nekretninama u ugovoru o posredovanju da je ispisivala ZP a osobne podatke vjerovatno tužena jer je posebno strancima lakše ispunjavati podatke o adresama u inozemstvu. Misli da je na jesen vidjela tuženu da se parkira blizu kuće L. Račun da se izdaje tek nakon što se sklopi ugovor o kupoprodaji a na upit zašto nisu izdali račun kada su saznali da je kuća prodana odgovaram da je to iz razloga što nije agencija radila taj kupoprodajni ugovor, nisu završili posao jer ih je tužena zaobišla. Posao agencije da je da spoje prodavatelja i kupca što da su i učinili međutim daljnja suradnja da je zaustavljena jer je tužena išla direkt prodavatelju i oni da su sami zaključili ugovor pa tvrdi ne mogu izdati račun već traže naknadu štete.

15. Brižljivo i savjesno ocjenjujući svaki dokaz zasebno i sve dokaze zajedno, u smislu čl. 8. ZPP-a, sud nalazi da je tužbeni zahtjev tužitelja osnovan.

16. Predmet spora je zahtjev tužitelja da mu tuženik isplati neplaćenu proviziju za posredničku uslugu koju tvrdi da je pružio tuženoj. Naime prema mišljenju suda odnos stranaka treba klasificirati kao zahtjev za isplatu posredničke naknade a ne naknadu štete te kada je tužitelj u podnesku od 7. siječnja 2025. naveo da isplatu traži s osnova naknade štete a ne neisplaćene posredničke provizije tužitelj nije promijenio činjeničnu osnovu već samo pravnu osnovu a pravnom osnovom sud nije vezan. Pravo na posredničku naknadu ovisi o tome je li tužitelj izvršio svoju obvezu a ne o tome je li izdao račun za svoje usluge. Pitanje neizdavanja računa je pitanje nekih drugih postupaka.

17. Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina reguliran je Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina a u vrijeme sklapanja ugovora o posredovanju između tužitelja i tužene 30. svibnja 2021. bio je na snazi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina objavljen u Narodnim novinama broj 107/07, 144/12, 14/14 i 32/19, dalje u tekstu ZPPN. Obveze posrednika sadržane su u čl. 21 ZPPN.

18. Između stranaka je nesporno da su tužitelj i tužena zaključili ugovor o posredovanju u prometu nekretnina. Međutim tužena spori istovjetnost nekretnine koja je predmet ugovora o kupoprodaji, budući da je nekretnina u ugovoru o kupoprodaji označena kao k. č. [katastarska čestica] zgrada i dvor površine 52 m[2] i k. č. [katastarska čestica], zgrada i dvor površine 103 m[2] i nekretnine koja je u ugovoru o posredovanju navedena kao "renovirana kamena kuća sa okućnicom, 219.000,00 eura površine 105 m[2] , Punat", koja nekretnina tvrdi niti opisno ne odgovara podacima o kulturi i površini navedenima u tužbi. To je učinila prvi puta na pripremnom ročištu održanom 20. siječnja 2025. Tužitelj je na to dogovorio da smatra da jednakost proizlazi iz materijalne dokumentacije a na tu okolnost predložio je i saslušanje svjedoka AP i ZP te saslušanje stranaka. Jednakost iz materijalne dokumentacije ne proizlazi. Preslika izvatka iz informatičkog sustava nije uzeta u obzir jer je dostavljena nakon zaključenja prethodnog postupka a tužitelj nije dokazao da taj dokaz bez svoje krivnje nije mogao dostaviti do zaključenja prethodnog postupka. Tužitelj je trebao zatražiti odgodu pripremnog ročišta radi prilaganja navedenog izvatka iz informatičkog sustava, za kojeg neuvjerljivo navodi da mu je dostupan tek sada zbog ažuriranja sustava od strane informatičara.

19. Tužena spori i da bi ju tužitelj doveo u vezu sa prodavateljima već tvrdi da je u vezu s prodavateljm došla sama kada je vodila prijatelje da pogledaju u istoj ulici kuću koju joj je pokazao tužitelj i tom prilikom da se njoj, njezinom suprugu i prijateljima prodavatelj sam obratio i pozvao ih da pogledaju njegovu kuću koju prodaje. Sud iskaz tužene u tom dijelu da je samostalno stupila u kontakt sa O ocjenjuje nesitinitim. Tužena navodi da joj se obratio osobno gospodin O za kojeg kasnije navodi da O razumije njemački jezik a zna se malo i izraziti ali samo uz pomoć sina.

19.1. Tužena tvrdi i da nikada nije sa zastupnikom tužitelja DP pogledala kuću koju je kupila te da isti nije niti imao u ponudi kuću L. Iznosi tvrdnju da se OP obraćao J ali oni da su taj kontakt odbili. Ukazuje da tužitelj nije dostavio ugovor o posredovanju sa J, da raspolaže starim slikama iz doba kada je prodavao tu istu kuću koju su V kupili preko njegove agencije.

19.2. Iz dostavljenog prijevoda korsepondencije utvrđeno je da je prva poruka koju je DP uputio sinu prodavatelja T ona od 23. kolovoza 2021. u 16:43 kada mu piše da njegovi klijenti iz Austrije koje mu je doveo prije nekoliko mjeseci da pogledaju kuću žele finalizirati dogvor pa moli da ga kontaktira jer otac ne govori engleski, na što mu je Ž 24. kolovoza u 7:42 odgovorio da nije s ocem koji je u Nizozemskoj i kad se vrati će mu se javiti, na što DP odgovara da su kupci ozbiljni i žele znati kada bi se mogli sastati a trebalo bi razgovarati i o cijeni koja je najniža cijena koju im može odobriti. Nakon toga ga već istog dana u 13:33 ponovno pita je li se čuo s ocem jer je hitno pa Ž odgovara ako se bude čuo s ocem da će mu se javiti. 25. kolovoza 2021. zz tužitelja P ponovno pita ima li kakvog odgovora od oca na što Ž odgovara da da i da će ga nazvati sutra ujutro što ipak ne čini te 27. kolovoza 2021. odgovara da će se zastupniku tužitelja javiti čim bude mogao, ali da u Hrvatsku neće dolaziti prije rujna. 3. rujna 2021. u 14:43 zastupnik tužitelja piše T da kupci žele da sačini predugovor pa bi se želio čuti s ocem da mu potvrdi cijenu kako bi mogao početi s pripremom dokumentacije. 3. rujna 2021. obraća se i direktno g. i gđ. O a poruku je uputio na engleskom, njemačkom i mađarskom jeziku. 3. rujna 2021. u 18:58 javio je i tuženici da je kontaktirao gospodu O vezano za njihovu namjeru i očekuje njihov odgovor kojeg će javiti čim ga dobije, na što je tužena odgovorila da čeka odgovor. 6. rujna 2021. ponovno je uputio poruku tuženici da se čuo sa gospodinom ČP i da su se dogovorili da o detaljima popričaju nakon 18 h nakon čega će ju obavijestiti o njihovim namjerama i terminima moguće realizacije predugovora, nakon čega više nema daljnjeg odgovora.

20. Bez obzira što tužitelj nije dostavio dokaz da je imao zaključen ugovor o posredovanju sa prodavateljima sud činjenicu da je tužitelj posredovao u prodaji kuće L utvrđuje iz poruka u kojima zz tužitelja primjerice 27. kolovoza 2021. sinu prodavatelja piše "postoji li kakav problem ili ne želiš prodati kuću, molim te obavijesti me", "dogovorili smo prodaju, doveo sam ti klijente s dobrom namjerom", "kupci ne razumiju da prodajem kuću od prodavatelja s kojima ne mogu stupiti u kontakt". Stoga sud iskaz tužene da glede kuće L nije zaključila ugovor o posredovanju i da tužitelj niti nema potpisan ugovor o posredovanju za tu kuću, da je on samo obećao pomoći oko pregovora o cijeni ali da su R taj kontakt odbili te da ju tuženik nakon 6. rujna 2021. nije kontaktirao jer su Horvatovi odbili da on posreduje za njih nalazi neistinitim. Zz tužitelja uputio je sinu O mnogobrojne poruke iz kojih proizlazi da za iste posreduje u prodaji, te niti jednom porukom sin Horvathovih nije otklonio to posredovanje, već je samo izbjegavao odgovarati mu i to za zaključiti je uslijed činjenice da su V s tuženicom odlučili zaključiti ugovor bez agencije. Tuženica za svoje tvrdnje da je sa O stupila sama u kontakt nije ponudila nikakve dokaze u smislu saslušanja njezinog supruga ili D i S s kojim je tvrdi bila tada. Da je iskaz tužene neistinit pokazalo se i u dijelu kada je na upit zz tužitelja da li je sigurna da nije s njime razgledala kuću koju je kasnije kupila odgovorila "da joj je kuću iznutra pokazao gospodin O a da ona ne kupuje kuću nakon što ju je vidjela izvana već nakon što ju je vidjela iznutra", iz čega se njezin raniji odgovor da ovu kuću nije pogledala sa zz tužtielja i da se ista ne nalazi u ugovoru o posredovanju ukazuje neistinitim. Sud prihvaća objašnjenje tužitelja da površina u ugovoru o posredovanju ne odgovara podacima iz zemljišne knjige i katastra gdje se često nalazi tlocrtna površina dok agencija procjenjuje stambenu površinu, a također je životno da agencija ne može u ugovor o posredovanju unositi brojeve katastarskih čestica upravo radi mogućeg zaobilaženja agencije i direktnog kontaktiranja prodavatelja.

21. Sud neistinitim ocjenjuje iskaz zastupnika tužitelja jedino u dijelu da je tuženici uručio uvjerenje o legalnosti budući da su kupac i prodavatelj u ugovoru o kupoprodaji suglasno utvrdili da je uvjerenje tek u ožujku zatražio prodavatelj. Istinitim ocjenjuje iskaz zastupnika tužitelja da je tuženica u njegovoj prisutnosti razgledala kuću, da je trebao i sastaviti predugovor, što proizlazi iz sadržaja poruka gdje je istog dana 3. rujna 2021. uputio sinu tuženika poruku da kupci žele da sastavi predugovor pa bi se htio čuti s ocem da potvrdi cijenu da počne s pripremom dokumentacije, dok direktno gospodnu O piše da bi kupci preuzeli kuću u roku od nekoliko mjeseci u kojem roku bi pripremili čitav iznos za plaćanje i preuzimanje posjeda kuće pa bi želio razgovarati o cijeni i rokovima plaćanja te istoga dana obavještava i tuženu da je kontaktirao gospodu O vezano za njezinu namjeru i očekuje odgovor a ona odgovara da čeka odgovor. Stoga je tuženičino osporavanje istovjetnosti nekretnine samo način na koji pokušava otkloniti svoju obvezu.

22. Neistinitim se ocjenjuje i iskaz tuženice da nema svoj primjerak ugovora, da joj je bilo svejedno što ne zna koje su nekretnine navedene jer je sve bilo ležerno. Tužiteljica je punoljetna osoba koja je došla u agenciju za promet nekretninama u svezi kupovine nekretnine te je bilo razumno očekivati da će prije nego li potpiše ugovor istog prvo pročitati, raspitati se ukoliko tvrdi da nije pogledala niti jednu renoviranu nekretninu pa potom istog potpisati i zatražiti primjerak ugovora.

23. Iskaz zastupnika tužitelja potvrđuje i iskaz AP, kojeg sud iako je njegova supruga također ocjenjuje istinitim, ista je iskazivala dosljedno i uvjerljivo te je saslušana na istom ročištu i nije slušala iskaze a primjerice iskazivala je o susretu na brodu o čemu je iskazivala tuženica a ne i zastupnik tužitelja.

23.1 Iz iskaza svjedokinje MP sud nije utvrdio relevantne činjenice s obzirom da je ista uglavnom opdgovarala da se ne sjeća i davala generalne odgovore na koji način se nastupa.

24. Sukladno čl. 15. st. 1 ZPPN ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje se posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.

24.1. Budući da je tužitelj, kako je to obrazloženo ispunio svoju obvezu a to je doveo tuženicu u vezu sa prodavateljem i sudjelovao u pregovorima, dok su ga prodavatelji i tužena u izvršavanju ostalih obaveza iz čl. 21 ZPPN sami onemogućili nekontaktiranjem i sklapanjem ugovora bez njegovog sudjelovanja, tužitelj ima pravo na ugovorenu posredničku naknadu.

25. Odredbom čl. 28 ZPPN regulirano je kada posrednik stječe pravo na naknadu a to je tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako nije ugovoreno da se pravo stječe već pri sklapanju predugovora. Ugovor o kupoprodaji sklopljen je 1. travnja 2022. pa je to trenutak od kojeg tužitelj stječe pravo na naknadu i otkada teku zatezne kamate koje su stoga dosuđene kako je traženo od 2. travnja 2021.

26. O troškovima postupka tužitelja odlučeno je primjenom odredbi čl. 154. i čl. 155. ZPP-a. Tužitelj je uspio u cijelosti u sporu a kao osnovan priznat mu je: trošak sastava tužbe u visini od 100 bodova temljem tbr 7. toč. 1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN 138/2023, dalje u tekstu: Tarifa) te trošak zastupanja na ročištu 20. siječnja 2025. i 31. ožujka 2025. za svako po 100 bodova temeljem Tbr. 9. toč. 1 Tarife, tako da trošak zastupanja po odvjetniku iznosi ukupno 300 bodova. Pri tome je vrijednost boda 2 eura pa to iznosi 600,00 eura. Na taj iznos obračunat je PDV pa trošak uvećan za PDv iznosi 750,00 eura. Tužitelju je priznat i trošak plaćene sudske pristojbe na tužbu u iznosu od 50,30 EUR te pristojbe na presudu u iznosu od 100,60 EUR, tako da ukupni troškovi postupka iznose 900,90 EUR.

27. Tužitelju nije priznat trošak sastava podneska od 7. siječnja 2025. jer u istom izlaže o pravnoj osnovi niti trošak podneska od 5. ožujka 2025. kojim dostavlja dokaz kojeg prekasno iznosi pa nije uzet u obzir.

U Krku 16. svibnja 2025.

Sutkinja:

Tina Gorički

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove odluke stranke imaju pravo žalbe u roku od 15 dana od dana primitka ovjerenog prijepisa iste. Žalba se podnosi ovome sudu pisano u dovoljnom broju istovjetnih primjeraka za sud i sve stranke postupka, a o žalbi odlučuje županijski sud.