Posl. br. R1-218/2023

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Bujama-Buie po sutkinji Margareti Vivoda, u izvanparničnom predmetu predlagateljice : ČND, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa] ([adresa]), zastupane po punomoćniku Tomislavu Bilobrku, odvjetniku iz Umaga, protiv protustranke: Z1 TV PROMOCIJA D.O.O., OIB 79363593865, Ulica Božidara Adžije 22, Zagreb, zastupane po punomoćnici Željki Karlović, odvjetnici iz Zagreba, radi osnivanja nužnog prolaza,dana 16. svibnja 2025. godine

r i j e š i o  j e

I. Osniva se služnost nužnog prolaza kao služnost prava staze i kolnika na teret nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], upisane u zk uložak br. [broj ZK uloška], katastarska općina: 301981, Savudrija u vlasništvu protustranke Z1 TV PROMOCIJA D.O.O., OIB: 79363593865, Ulica Božidara Adžije 11, kao poslužnih nekretnina, a u korist nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], oranica površine 2535 m2, upisana u zk uložak br. [broj ZK uloška], katastarska općina: 301981, Savudrija, u vlasništvu predlagateljice PIRIJA- ČN , OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kao povlasne nekretnine, a koji nužni prolaz obuhvaća dio poslužnih nekretnina kako je to označeno na skici mjerničnog vještaka (GRAFIČKI PRIKAZ PODRUČJA SLUŽNOSTI (DETALJAN PRIKAZ)) na strani 74 spisa, koji čini sastavni i neodvojivi dio ovog rješenja.

II. Predlagateljica je ovlaštena ishoditi upis stečenog prava iz točke I. izreke ovog rješenja u zemljišnoj knjizi, nakon pravomoćnosti ovog rješenja i nakon isplate iznosa od 33.000,00 eura protustranci, o čemu je dužna dostaviti i dokaz prilikom traženja upisa služnosti u zemljišnoj knjizi.

III Svaka stranka snosi svoj parnični trošak.

Obrazloženje

1. Predlagateljica je vlasnik nekretnine upisane i označene u zemljišnoj knjizi kao: - k. č. br. [katastarska čestica], oranica površine 2535 m2, broj ZK uloška: [broj ZK uloška], katastarska općina: 301981, [adresa] (u nastavku teksta: k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]). Predmetna nekretnina po svom je statusu neizgrađeno građevinsko zemljište stambene namjene do kojeg nema nikakve, pa ni prikladne putne veze s javnim putem koji se nalazi na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] .

- 2

2. Protustranka je vlasnik nekretnina upisanih i označenih u zemljišnoj knjizi kao: - k. č. br. [katastarska čestica], dvorište, gospodarska zgrada, gospodarska zgrada, ukupne površine 3948 m2, broj zk uloška: [broj ZK uloška], katastarska općina: 301981, [adresa] i k. č. br. [katastarska čestica], pašnjak ukupne površine 1365 m2, broj zk uloška: [broj ZK uloška],katastarska općina: 301981, [adresa], u nastavku teksta (k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], obje k. o. [katastarska općina]).

3. Nekretnina protustranke k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] locirana je uz sam javni put na k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], a između k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] i nekretnine predlagateljice k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina] nalazi se zemljište nekretnine k. č. br. [katastarska čestica], ko [katastarska općina]. Obje nekretnine protustranke u naravi predstavljaju zapušteno zemljište obraslo travom i drugim raslinjem.

4. Položaj, oblik i površina predmetnih nekretnina vidljivi su kopiji katastarskog plana.

5. Svrha osnivanja predloženog nužnog prolaza jest izgradnja stambene zgrade na nekretnini predlagateljice (koja i ima takav status i namjenu), a preduvjet za dobivanje građevinske dozvole je postojanje pristupnog puta potrebne širine prema prostorno-planskoj dokumentaciji (5,5 m). Iz tog razloga predlagateljica smatra da je posve izvjesno korist od otvaranja nužnog prolaza za gospodarenje nekretninom (građevinskom zemljištu) predlagateljice veća od eventualne štete koja se tim prolazom čini nekretninama protustranke.

6. Predlagateljica ističe da je još (singularna) pravna prednica predlagateljice odnosno prijašnja vlasnica nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], ON iz [adresa], pred Općinskim sudom u Pazinu pod posl.br. R1-181/2019 (prijašnje oznake R1-575/2017) protiv iste protustranke od listopada 2017. do veljače 2023. vodila postupak osnivanja istog nužnog prolaza kojeg u ovom postupku sada zahtijeva predlagateljica, a tijekom kojega su pribavljeni svi pravno relevantni dokazi potrebni za donošenje odluke o osnivanju nužnog prolaza odlukom suda (posebice nalaz i skica mjerničnog vještaka kojim je utvrđen koridor nužnog prolaza te nalaz i mišljenje građevinskog vještaka kojim je utvrđena korist od otvaranja nužnog prolaza i visinu “štete” na poslužnim nekretninama), pa predlaže da se navedeni spis pribavi i izvrši uvid u sve tamo priložene dokaze. Pritom predlagateljica ističe i da, iako je prijedlog za osnivanje nužnog prolaza ON u konačnici odbijen, ta odluka je isključivo posljedica činjenice prestanka prava vlasništva ON nad k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] i ugovornim prijenosom istog prava na predlagateljicu tijekom tog postupka te protivljenju protustranke za stupanjem na njeno mjesto sadašnje predlagateljice, čime je ON posljedično izgubila aktivnu legitimaciju i njen zahtjev je zbog toga odbijen pravomoćnim rješenjem Općinskog suda u Pazinu posl.br. R1-181/2019-65 od 03. veljače 2023.

7. Slijedom svega iznijetog, predlagateljica smatra da su ostvarene zakonske pretpostavke iz čl.224. ZV za osnivanje nužnog prolaza odlukom suda, pa stoga predlaže da sud donese rješenje o osnivanju nužnog prolaza, sadržaja kao u izreci.

- 3

8. Protustranka se u cijelosti protivi prijedlogu za osnivanje nužnog prolaza na teret nekretnina oznake zk.č.br. 86/39 i 86/40 obje upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Protustranka osporava da nekretnina u vlasništvu predlagateljice, u čiju korist ista predlaže osnovati pravo stvarne služnosti, ispunjava uvjete gradnje propisane Prostornim planom uređenja Grada [adresa] (u daljnjem tekstu: PPUG [adresa]). Predlagateljica ni s čim ne dokazuje, da nekretnina oznake zk.č.br. 82/1 k. o. [katastarska općina] ima status neizgrađenog građevinskog zemljišta stambene namjene. Neutemeljeni su i navodi predlagateljice da je posve izvjesno korist od otvaranja nužnog prolaza za gospodarenje potencijalno povlasnom nekretninom veća od eventualne štete koja će tim prolazom nastati na nekretninama protustranke. Okolnost da nekretnine protustranke trenutno predstavljaju neuređeno zemljište zasigurno nije odlučan kriterij prilikom donošenja odluke o osnivanju nužnog prolaza niti se zbog toga u smislu odredbe članka 224. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 90/2010, 143/2012, 152/2014; u daljnjem tekstu: ZVDSP) može zaključiti da je korist od otvaranja nužnoga prolaza za gospodarenje predlagateljičinom nekretninom veća od eventualne štete na nekretninama protustranke. Pored toga što se protivi da se njezine nekretnine uopće opterete služnošću nužnog prolaza u korist nekretnine predlagateljice, protustranka se protivi i određivanju pojasa služnosti u širini od 5,5 metara. Budući da predlagateljica predlaže osnovati nužni prolaz kao služnost puta s pravom kolnika i staze za korist povlasne nekretnine označene kao zk.č.br. 82/1 k. o. [katastarska općina], a na teret poslužnih nekretnina oznake zk.č.br. 86/39 i 86/40 k. o. [katastarska općina], to nije osnovano utvrditi pojas služnosti u širini potrebnoj za ishođenje građevinske dozvole. Odredbom članka 224. ZVDSP-a propisani su uvjeti za osnivanje nužnog prolaza, koji ako bi bili ispunjeni pretpostavljaju otvaranje nužnog prolaza ali u mjeri koja najmanje opterećuje poslužno dobro. Prema tome, nije opravdano osnivanje služnosti nužnog prolaza u širini većoj od 3 metra jer u ovoj pravnoj stvari nije niti može biti odlučno pitanje ishođenja građevinske dozvole od strane predlagateljice, a za koje je propisan odgovarajući upravni postupak, već ostvarivanje prikladne putne veze povlasne nekretnine s javnim putem. Također, protustranka se protivi i korištenju nalaza i mišljenja mjerničkog i građevinskog vještaka kao i ostalih isprava sadržanih u spisu ovog suda poslovni broj: R1- 181/2019. Ovo osobito stoga što je rješenjem Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižnog odjela Buje – Buie, poslovni broj: Z-6925/2023 od 6. travnja 2023. u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] u kojem su upisane nekretnine protustranke provedbom prijavnog lista Klasa: 932-06/2023- 02/43 promijenjena izgrađenost predmetnih zemljišta, pa cjelokupna dokumentacija izrađena u ranije vođenom izvanparničnom postupku za osnivanje nužnog prolaza ne može biti relevantna u ovoj pravnoj stvari. Slijedom svega navedenog, budući da nisu ispunjene pretpostavke propisane odredbom članka 224. ZVDSP-a za osnivanje nužnog prolaza preko njezinih nekretnina, protustranka predlaže odbiti prijedlog.

9. Nije sporno da se kod istoga suda vodio postupak radi osnivanja nužnog prolaza pod poslovnim brojem R1-575/2017, (R1-181/2019), predlagatelja ON i iste protustranke, da je prijedlog radi uređenja međa odbijen iz razloga koje navodi i predlagateljica u prijedlogu. Stoga je sud priklopio navedeni predmet ovome predmetu, jer se radi o istom zahtjevu, području i istim nekretninama stranaka.

- 4

10. Ovo je postupak radi osnivanja nužnog prolaza. Odredba članka – 224. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Narodne novine br. 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 90/2010, 143/2012, 152/2014 propisuje:

1) Nužni prolaz preko neke nekretnine kao poslužne osnovat će svojom odlukom sud na zahtjev vlasnika druge nekretnine, ako do nje nema nikakve ili nema prikladne putne veze s javnim putom i ako je korist od otvaranja nužnoga prolaza za gospodarenje tom nekretninom veća od štete na poslužnoj nekretnini, a uz obvezu vlasnika nekretnine u čiju se korist nužni prolaz osniva da plati punu naknadu vlasniku poslužne nekretnine. (2) Nužni prolaz ne može sud osnovati preko nekretnina glede kojih se tome protive javni interesi, kroz zgrade, kroz ograđena kućna dvorišta, kroz ograđena uzgajališta divljači; a kroz ograđene vrtove i vinograde može osnovati nužni prolaz samo ako za to postoji osobito jak razlog.

(3) Sud će svojom odlukom kojom osniva nužni prolaz odrediti da se on osniva u korist određene nekretnine kao služnost prava staze, progona stoke, kolnika, ili svega zajedno, vodeći računa o potrebama povlasne nekretnine i o tome da poslužno zemljište bude što manje opterećeno; no nikad ne može osnovati nužni prolaz u korist određene osobe, niti općega dobra.

(4) Sud će svojom odlukom kojom osniva nužni prolaz odrediti obvezu vlasnika nekretnine u čiju se korist osniva taj prolaz da vlasniku poslužne nekretnine plati punu novčanu naknadu za sve što će on trpjeti i biti oštećen, koja ne može biti manja od one na koju bi on imao pravo da se u interesu Republike Hrvatske provodi izvlaštenje, te će osnutak nužnoga prolaza uvjetovati potpunom isplatom te naknade, ako su se stranke glede naknade nisu drukčije sporazumjele.

11. Stoga kako postoje uvjeti za otvaranje nužnog prolaza budući do nekretnina u vlasništvu predlagateljice, jer nema drugog prolaza od javnog puta osim preko nekretnina protustranke.

12. Na licu mjesta mjernični vještak Vedran Kovačić je identificirao nekretnine koje su predmetom postupka, povlasne i poslužne. K. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], koja je upisana u posjedovnom listu 5396, sa načinom uporabe pašnjak i površinom 1365 m[2] , u naravi se radi većinom o zarasloj nekretnini koja sa sjeverne strane direktno graniči sa asfaltiranom cestom kojom se ulazi u naselje Savudrija, sa istočne strane graniči sa parcelom potoka k. č. br. [katastarska čestica], te sa k. č. br. [katastarska čestica], koja je također u vlasništvu protustranke. Sa jugo-zapadne strane k. č. br. [katastarska čestica], graniči sa oranicom k. č. br. [katastarska čestica], k. č. br. [katastarska čestica] upisana je u posjedovni list broj 5396 kao gospodarska zgrada površine 98 m[2] , 2. gospodarska zgrada površine 46 m[2] te dvorište površine 3814 m , ukupno 3948 m . Navedena čestica sa sjeverne strane graniči sa parcelom potoka koja je identificirana kao k. č. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina]. K. č. br. [katastarska čestica] upisana je posjedovni list 5414, kao oranica površine 2535 m[2] . U naravi se radi o zarasloj neobrađenoj nekretnini kao i prethodne dvije. K. č. br. [katastarska čestica] sa sjeverne i sa istočne strane graniči sa potokom. U spis je predan orto-fotosnimak sa naznačenim nekretninama i prijepis posjedovnog lista, te podaci geodetskog elaborata oznake 11/2023 geodetskog

- 5

ureda Mataija kojim su čestice k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica] evidentirane prema stvarnome stanju na terenu, a promjena je izvršena tijekom 2023. godine.

13. Predlagateljica je na licu mjesta predložila da se dadne nalog građevinskom vještaku da odredi granice prolaza sukladno već ranije navedenom prijedlogu građevinskog vještaka u predmetu R1-181/19 i da pritom uzme u obzir novonastale promjene na terenu.

14. Mjernični vještak Vedran Kovačić dostavio je novu skicu izmjere, koja se nalazi u sklopu nalaza građevinskog vještaka, na str. 8. nalaza, str. 74 spisa, a upravo ta skica čini sastavni dio rješenja.

15. U svom nalazu i mišljenju građevinski vještak VN je u bitnome ustvrdio da se predmetna zemljišta nalaze na k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u predjelu Stara Savudrija na području Grada Umaga, poslužne nekretnine. Površina predmetnog koridora za služnost iznosi 384 m2 i to 104 m2 na k. č. br. [katastarska čestica] m2 na k. č. br. [katastarska čestica]. Zemljište predmetnog koridora nalazi se unutar obuhvata Prostornog plana uređenja Grada [adresa] u građevinskom području, dakle s mogućnošću izgradnje ali i s nekim restrikcijama. Restrikcija gradnje uz obalni pojas do 45 m od obalne crte zahvaća približno 30% parcele k. č. [katastarska čestica]. Restrikcija gradnje s obzirom na arheološko nalazište antičke luke zahvaća obje predmetne parcele. Navedene restrikcije umanjuju vrijednost predmetnih parcela za određeni postotak u odnosu na susjedne parcele bez restrikcija. Prema iskustvenim pokazateljima nemogućnosti punog iskorištenja izgradnje u odnosu na parcele bez restrikcija u ovom slučaju za parcelu k. č. [katastarska čestica] predlaže faktor umanjenja od 50% u odnosu na tržišnu vrijednost parcele bez restrikcija. Parcela k. č. [katastarska čestica] ima restrikciju kao potencijalno arheološko nalazište te kao područje s općenito restriktivnim uvjetima konzervatora te predlažem umanjenje tržišne vrijednosti od 30%. Nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] površine 104 m 2 procjenjena je na 24.197,01 euro, a dio k. č. br. [katastarska čestica], površine 280 m2 procjenjena je na 65.145,79 eura. Naknada za služnost puta koja tereti poslužne nekretnine je ukupno 33.317,42 eura. Vrijednost dobitka posvlasne nekretnine je ukupno 420. 000,00 eura, s time da vrijednost k. č. br. [katastarska čestica] bez pristupa iznosi 131.765,62 eura, a vrijednost nekretnine sa omogućenim pristupom iznosi 589.802,06 eura. Također, nužni prolaz je prikazan na str. 8 nalaza i mišljenja vještaka-(grafički prikaz područja služnosti-detaljan prikaz, str. 74 spisa).

16. Iz predmeta R1-181/2019 utvrđeno je da je u tom predmetu jasno obrazloženo zašto je potrebna širina puta 5,50 m, to je posebno obrazložio u pisanim nalazima isti građevinski vještak ĆN, u tom predmetu i u usmenom očitovanju na raspravi, str 187-188 spisa. Vještak je iskazao da je potrebna širina puta od 5,5 metara, radi dobivanja građevinske dozvole, a što i jeste jedan od razloga za podnošenje prijedloga.

- 6

Iskazao je da je na nekretnini predlagateljice u čiju korist se predlaže osnovati nužni prolaz moguće izgraditi građevinu, a u skladu sa prostornim planom uređenja Grada Umaga kako je to i pojasnio u pisanom podnesku , podbroj 51 spisa R1-181/2019. Detaljni plan uređenja [adresa] (DPU [adresa]) stavljen je izvan snage te je za to područje odmah stupio na snagu Prostorni plan uređenja Grada [adresa] (PPUG), međutim i dok je na snazi bio DPU [adresa], na toj nekretnini je također postojala mogućnost gradnje u istim gabaritima. Da bi se za izgradnju takve građevine mogla dobiti građevinska dozvola potrebna je širina služnosti od najmanje 5,5 metara, to i zato što se radi o velikoj udaljenosti povlasne nekretnine, većoj od 30 metara od glavne prometnice, sve kako je to vještak pojasnio na raspravi, str 187-188.

17. Sud je u cijelosti cijenio očitovanje građevinskog vještaka u tom navedenom predmetu, iz razloga što je ovaj predmet sadržajno samo nastavak ranijeg predmeta, jer se promijenila vlasnica povlasne nekretnine, a protstranka nije pristala da nova vlasnica stupi na mjesto ranije vlasnice. Također, Grad Umag se posebnim dopisom na str 197-198 navedenog spisa očitovao o potrebnoj širini puta 5,50 m2. Stoga, kako su i građevinski vještak i Grad Umag dali svoja obrazložena očitovanja o potrebnoj širini pristupnog puta od 5,50m, obzirom na lokaciju i mogućnost gradnje, sud je takva utvrđenja prihvatio u ovom postupku.

17. Iz uvjerenja o statusu nekretnina od 21. lipnja 2018. godine str. 29 spisa R1-18/19 utvrđeno je da se k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na dan 21. lipnja 2018. godine nalazi unutar granica građevinskog područja naselja Savudrija, a k. č. [katastarska čestica] dijelom unutar granica građevinskog područja naselja Savudrija, a dijelom izvan granica građevinskog područja.

18. U ovom postupku bilo je potrebno osnovati nužni prolaz u korist nekretnine predlagateljice, a na teret nekretnine protustranke, zato jer je utvrđeno da do nekretnina predlagateljice s javnog puta nema nikakvog pristupa. Protustranka se protivila nalazu i mišljenju vještaka, međutim ni na koji način nije obrazložila zašto se tome protivi i što predlaže u odnosu na vještačenje. Neprihvaćanje nalaza i mišljenja ocjenjeno je paušalnim, bez ikakvog relevantnog obrazloženja u svrhu navoda o neprihvaćanju nalaza i mišljenja. Iz skice je vidljivo da se na određeni način pobliže opisan u izreci rješenja najmanje opterećuje poslužne nekretnine i to u ukupnoj površini od 383,70 m2. Nužni prolaz je potreban, zato jer je utvrđeno da da do nekretnine predlagateljice nema nikakve putne veze sa javnim putem, osim preko nekretnina protustranke.

19. Temeljem odredbe čl. 223. st. 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim prav odlučeno je kao u izreci pod III, te je protustranci dosuđena naknada radi umanjenja nekretnine. Iz nalaza i mišljenja vještaka utvrđeno je da je korist koju dobiva povlasna nekretnina (420.000,00 eur) znatno veća od štete koju trpe poslužne nekretnine ukupno 33.000,00

- 7

eura, pa je sud odredio da je predlagateljica dužna protustranci platiti taj iznos, i uvjetovao je upis služnosti u zemljišnoj knjizi upravo isplatom naknade protustranci.

20. Svaka stranka snosi svoj trošak u postupku, a budući protustranka nije troškove prouzročila svojim neopravdanim postupkom, već su troškovi nastali isključivo za korist predlagateljice, pa je sud prilikom odluke o troškovima primijenio odredbu članka 32. Zakona o izvanparničnom postupku, NN 59/2023, posebno st. 2. i 4., primjenjujući i načelo pravičnosti, jer je nužni prolaz osnovan isključivo za korist predlagateljice i svi troškovi bili su nužni i potrebni i oni bi predlagateljici nastali neovisno i o načelnom protivljenju protu stranke. Troškovi se sastoje od troškova sudskih pristojbi, pristupa ročištu, prijedloga i troškova suda za uviđaj na licu mjesta i troškovi vještaka.

U Bujama, 16. svibnja 2025. godine

Sutkinja

Margareta Vivoda

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba Županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda u u roku od 15 dana od dana dostave rješenja.

DNA:

1. Pun. predlagatelja, uz skicu i nalog za pristojbu.

2. Pun. protustranci, uz skicu.

- 8

- 9