REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U ZADRU

Zadar, Plemića Borelli 9

Poslovni broj: 16 R1-227/2022

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Općinski sud u Zadru po sutkinji Meliti Lisici, u pravnoj stvari predlagateljice: CŽ (ranije HŽ), OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupana po punomoćnici Bojani Marčelan, odvjetnici u Varaždinu, protiv protustranke: HŽ, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupan po punomoćniku Želimiru Pajkoviću, odvjetniku u Varaždinu, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, 14. svibnja 2025.

r i j e š i o  j e

I. Suvlasnička zajednica nekretnina i to:

- čk. br. 7903/4, broj D.L. 35, srednje kućice, u naravi dvorište površine 68 m2, poslovna zgrada, Vir, Bobovik VIII 31, površine 230 m2 , ukupne površine 298 m2 , upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina],

- čk. br. 7903/6, broj D.L. 35, srednja kućice-žitna, u naravi dvorište površine 102 m2, poslovna zgrada, Vir, Bobovik VIII 31 površine 4 m2 , ukupne površine 106 m2 , upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina],

- čk. br. 7903/7, broj D.L. 35, srednja kućice-žitna, u naravi dvorište površine 47 m2, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina],

- u suvlasništvu predlagateljice CŽ (ranije HŽ), OIB [osobni identifikacijski broj], za 1/2 dijela, i protustranke HŽ, OIB [osobni identifikacijski broj], za 1/2 dijela,

r a z v r g a v a  s e

CIVILNOM DIOBOM – prodajom na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način te podjelom dobivenog iznosa razmjerno suvlasničkim dijelovima.

II. Nalaže se protustranci HŽ, OIB [osobni identifikacijski broj], razmjerno nadoknaditi predlagateljici CŽ (ranije HŽ), OIB [osobni identifikacijski broj], trošak postupka u iznosu od 714,49 €, u roku od 15 dana.

III. U preostalom dijelu zahtjev predlagateljice CŽ za naknadu troška ovog postupka odbija se kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Predlagateljica u prijedlogu radi razvrgnuća suvlasništva podnesenom ovom sudu dana 26. listopada 2021. navodi da su ona i protustranka suvlasnici sljedećih nekretnina: čk. br. 7903/4, broj D.L. 35, srednje kućice, u naravi dvorište površine 68 m2 , poslovna zgrada, Vir, Bobovik VIII 31 površine 230 m2 , ukupne površine 298 m2, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], čk. br. 7903/6, broj D.L. 35, srednja kućice-žitna, u naravi dvorište površine 102 m2, poslovna zgrada, Vir, Bobovik VIII 31 površine 4 m2, ukupne površine 106 m2 , upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], čk. br. 7903/7, broj D.L. 35, srednja kućice-žitna, u naravi dvorište površine 47 m2, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], i to svaki u 1/2 dijela. Predlagateljica predlaže da sud razvrgne naprijed opisanu suvlasničku zajednicu budući da predlagateljici ostanak u zajednici više nije prihvatljiv, a stranke se o razvrgnuću nisu uspjele dogovoriti sporazumno. Geometrijska dioba nekretnina iz prijedloga nije moguća, pa predlagateljica predlaže da sud odredi razvrgnuće suvlasničke zajednice civilnom diobom.

2. U odgovoru na prijedlog za razvrgnuće suvlasničke zajednice (l.s. 11-12) protustranka navodi da se protivi razvrgnuću suvlasničke zajednice na predmetnim nekretninama jer prijedlog kojim je pokrenut postupak nije po zakonu dopušten i osnovan. Naime, iz uvida u neslužbene kopije iz Zemljišnih knjiga vidljivo je da se upisi u zemljišnim knjigama ne zasnivaju na pravno valjanim zemljišno-knjižnim ispravama. Uvidom u zk. uložak [broj ZK uloška] KO [katastarska općina] 335169 Vir, vidljivo je da u 2. odjeljku postoji u pogledu nekretnina koje su izgrađene na katastarskoj čestici br. [katastarska čestica] zabilježba rješenja o izvedenom stanju. Uvidom u zk. uložak [broj ZK uloška] KO [katastarska općina] 335169 Vir također je vidljivo da postoji u 2. odjeljku neslužbene kopije zabilježba o izgrađenoj poslovnoj zgradi na kat. čest. br. [katastarska čestica] temeljem Rješenja o izvedenom stanju. Iz naznačenih podataka se nedvojbeno može zaključiti da zemljišno-knjižno stanje ne odgovara stvarnom stanju i da je na katastarskim česticama došlo do vidljivih i velikih promjena u pogledu izgrađenosti kao i opsega objekata koji zahvaćaju površinu parcela, a također i u pogledu vrste i namjene objekata koji su izgrađeni i opisani u rješenju o izvedenom stanju. Rješenje o izvedenom stanju nije pravni osnov za uknjižbu prava vlasništva budući da suvlasnici nakon tog rješenja moraju pokrenuti postupak radi izdavanja građevinske i uporabne dozvole na osnovu kojih bi utvrdili stvarno stanje i zatražili ispravak u zemljišnim knjigama. Dakle, sud nema zakonskog osnova da provodi razvrgnuće suvlasničke zajednice nad nekretninama koje do danas nisu upisane u zemljišnim knjigama prema rješenjima o izvedenom stanju Upravnog odjela za provedbu dokumenata prostornog uređenja i gradnje Zadarske županije. Na kraju protustranka napominje da je kod razvrgnuća suvlasničke zajednice od odlučnog značaja vjerodostojnost upisa vlasništva u zemljišnim knjıgama i suglasnost stranaka da stanje upisa u zemljišnim knjigama odgovara stvarnom stanju. Protustranka se zbog navedenih razloga protivi razvrgnuću suvlasničke zajednice na nekretninama jer zbog neusklađenosti upisa koje proizlazi iz Rješenja o izvedenom stanju postoji očita razlika koja bi mogla izazvati i spor između stranaka.

3. Predlagateljica se podneskom od 9. prosinca 2021. (l.s.13-53) očitovala na naprijed citirani podnesak protustranke i dostavila u spis zemljišnoknjižni izvadak iz 2006. godine, gdje je vidljiva kvadratura kuće površine 113 m2 i dvorište površine 185 m2 , uz naznaku da je upisana bez građevinske i uporabne dozvole te zemljišnoknjižni izvadak sa stvarnim stanjem, gdje je upisana kuća površine 230 m2 i dvorište površine 68m2 (površina zgrade povećana za 117 m2 + 4 m2 na novoj parceli). Nakon dogradnje i prenamjene objekta izvršena je snimka izvedenog stanja 2012. godine od Proart-ing, projektnog biroa, sa svim nacrtima i fotodokumentacijom. Iz snimke izvedenog stanja jasno se vidi da stvarno stanje odgovara u potpunosti stanju u zemljišnim knjigama kakvo je danas. U 2014. godini izdano je pravomoćno i izvršno rješenje o izvedenom stanju te je poslan zahtjev za upis, odnosno legalizaciju objekta, da bi 2016. godine sud odbio upis jer na čk. br. 7903/1 nije bila provedena parcelacija. Potom je tijekom 2017. godine sklopljen ugovor o diobi nekretnina za čk. br. 7903/1 te je isti proveden u zemljišnim knjigama kao i parcelacijski elaborat za diobu čestica. Iz dijela 7903/1 odvaja se dio koji je u suvlasništvu stranaka te dobiva novu oznaku čk. br. 7903/6 na kojoj se nalazi preostalih 4 m2 kuće. Sud 2018. godine upisuje pravomoćno rješenje o izvedenom stanju u zemljišne knjige, a koje zamjenjuje građevinsku i uporabnu dozvolu. Člankom 32. Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 86/12, 143/13, 65/17, 14/19) određeno je da rješenje o izvedenom stanju nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na zgradi za koju je doneseno i zemljište na kojem je ta zgrada izgrađena. Prema čl. 33. st. 1. Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, završena zgrada, odnosno završeni dio zgrade za koju je doneseno rješenje o izvedenom stanju smatra se u smislu posebnog zakona zgradom za koju je izdana građevinska i uporabna dozvola. Stoga su navodi protustranke u cijelosti pogrešni i ničim ne dovode u pitanju osnovanost prijedloga predlagateljice jer zemljišnoknjižno stanje odgovara stvarnom stanju stvari i u cijelosti je usklađeno sa svim zakonskim propisima. Slijedom navedenog predlaže se sudu da nakon provedenog dokaznog postupka usvoji prijedlog predlagateljice te da donese rješenje kojim se razvrgava suvlasnička zajednica nekretnina i da obveže protustranku na naknadu troškova postupka predlagateljici.

4. Na očevidu održanom dana 25. ožujka 2022. (l.s. 63-65) u k. o. [katastarska općina], vještak građevinske struke je utvrdio da se diobena masa sastoji se od č.z. 7903/4, 7903/6 i 7903/7 sve k. o. [katastarska općina].

č.z. 7903/4 i č.z. 7903/6 k. o. [katastarska općina] u naravi predstavljaju poslovnu zgradu i dvorište. Po evidenciji iz zemljišne knjige za provedbu rješenja o izvedenom stanju za naprijed navedenu zgradu potrebno je izvršiti spajanje zk. uložaka za č.z. 7903/4 i č.z. 7903/6 obje k. o. [katastarska općina] u jedan zk.ul. te nakon toga izraditi geodetski elaborat spajanja parcela č.z. 7903/4 i č.z. 7903/6 u jedinstvenu građevinsku parcelu da bi se navedena zgrada evidentirala u cijeloj površini i tlocrtu kako je i legalizirana i izgrađena te kao takva dobila pozitivnu zabilježbu u zemljišnoj knjizi sa rješenjem o izvedenom stanju u cijelosti. Nadalje je utvrdio da je čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u naravi je bez objekta.

4.1. Građevinski vještak IŽ pridružio se u potpunosti zaključku prednjeg mišljenja geodetskog vještaka uz dodatak da, ako bi u obzir došla etažna dioba – u tom slučaju bi trebalo sjediniti sve tri čest. zem. u jednu katastarsku česticu.

4.2.Stranke i punomoćnici stranaka suglasili su se naprijed navedenom zaključku i mišljenju oba vještaka, te je također suglasnošću stranaka na očevidu sud donio rješenje o zastoju postupka u trajanju od 60 dana.

5. Nakon održanog očevida predlagateljica je podneskom od 26. svibnja 2022. (l.s. 73- 74) obavijestila sud kako protustranka kao suvlasnik ne želi dati suglasnost za izradu geodetskog elaborata te predlaže nastaviti postupak razvrgnuća. Nadalje navodi da je člankom 81. st. 1. Ovršnog zakona određeno da predmet ovrhe može biti samo nekretnina kao cjelina određena pravilima koja uređuju vlasništvo i druga stvarna prava i zemljišne knjige. Predlagateljica još jednom ističe kao je u 2014. godini izdano pravomoćno i izvršno rješenje o izvedenom stanju te je poslan zahtjev za upis, odnosno legalizaciju objekta, da bi 2016. godine sud odbio upis jer na čk. br. 7903/1 nije bila provedena parcelacija. Potom je tijekom 2017. godine sklopljen ugovor o diobi nekretnina za čk. br. 7903/1 te je isti proveden u zemljišnim knjigama kao i parcelacijski elaborat za diobu čestica. Iz dijela 7903/1 odvaja se dio koji je u suvlasništvu stranaka te dobiva novu oznaku čk. br. 7903/6 na kojoj se nalazi preostalih 4 m2 kuće. Sud 2018. godine upisuje pravomoćno rješenje o izvedenom stanju u zemljišne knjige, a koje zamjenjuje građevinsku i uporabnu dozvolu. U predmetnom postupku čk. br. 7903/4, čk. br. 7903/6 i čk. br. 7903/7 k. o. [katastarska općina], u naravi predstavljaju poslovnu zgradu i dvorište, odnosno čine cjelinu, te se jedino i kao cjelina mogu i prodati, a sukladno čl. 81. st. 1. OZ-a. Imajući na umu da je za predmetnu nekretninu izdana građevinska dozvolu i akt o legalizaciji je postao pravomoćan, predlagateljica smatra da sud nema nikakve zakonske prepreke da donese odluku kojom razvrgava suvlasničku zajednicu svih nekretnina koje čine cjelinu (čk. br. 7903/4, čk. br. 7903/6 i čk. br. 7903/7 k. o. [katastarska općina]) civilnom diobom

6. Dopisom od 23.lipnja 2022. (l.s. 75-76) sud je pozvao protustranku HŽ konkretizirati što točno osporava u ovom postupka (predmet postupka, opseg, pravo suvlasništva ili veličinu udjela), međutim protustranka se na isti dopis nije očitovala

7. Na ročištu održanom 27. rujna 2023. (l.s. 89-91) nastavljen je postupak pod novim poslovnim brojem R-227/2022.

7.1. Pun. predlagateljice u cijelosti je ostala pri prijedlogu za razvrgnuće te je predložila ponoviti očevid sve s obzirom da protustranka još ni do danas nije objasnila zbog čega osporava podnijeti prijedlog i što je u postupku sporno, pa i nakon što je sud na to izričito pozvao protustranku rješenjem u ovom postupku.

Pun. protustranke i dalje se protivio prijedlogu za razvrgnuće suvlasničke zajednice, jer smatra da postoje zakonske smetnje za nastavak ovog postupka.

Postupak je pokrenut radi razvrgnuća suvlasničke zajednice na kat. čest. i na objektu koji je nezakonito izgrađen, i to je utvrđeno nalazom i mišljenjem vještaka. Predlagateljica da nije do danas predočila građevnu dozvolu, a stajalište predlagateljice da rješenje o izvedenom stanju predstavlja građevinsku dozvolu je s pravnog stajališta potpuno neprihvatljivo i u suprotnosti sa zakonskim propisima. Prema tome, postavlja se pravno pitanje da li se može provesti razvrgnuće suvlasničke zajednice na nekretnini-objektu koji je nezakonito izgrađen.

Drugo, protustranka smatra da je objekt geometrijski (fizički) djeljiv. Međutim, vještaci u ovom postupku u vezi mogućnosti fizičke diobe nisu izrazili bilo kakvo mišljenje do danas.

7.2.Pun. predlagateljice osporila je prednje navode pun. protustranke kao neistinite i nerazumljive, budući da je cjelokupna dokumentacija legalizacije objašnjena i predana uz podnesak predlagateljice od 9. prosinca 2021. Iz navedene dokumentacije vidljivo je da je 2014. godine izdano pravomoćno i izvršno rješenje o izvedenom stanju te je poslan u gruntovnicu zahtjev za upis odnosno legalizaciju objekta, što je i nakon dodatne dostave dokumentacije u gruntovnicu, u gruntovnici i provedeno. Tumačenje protustranke da građevinska dozvola nije isto što i rješenje o izvedenom stanju, u ovom postupku može imati za cilj samo daljnje odugovlačenje postupka, s obzirom da je i laicima poznato da se građevinska dozvola izdaje kad se ista traži prije gradnje, a u slučajevima kad se objekt legalizira već nakon što je izgrađen, izdaje se rješenje o izvedenom stanju, te navedena dva dokumenta imaju potpuno istu važnost, odnosno i jedan i drugi pokazuju legalnost izgradnje objekta.

Predlagateljica je u spis predala rješenje Županijskog suda u Zadru br. Gž Ovr-149/19 od 4. travnja 1919., kao sudsku praksu koja u ovom predmetu može pomoći, s obzirom da se radi o ovršnom predmetu, u kojem je prodana nekretnina, i ta je prodaja valjanom utvrđenja i od strane Županijskog suda, a u situaciji kad je dio objekta,. također kao i u ovom postupku, bio proširen na susjednu čestice, a ta čestica nije bila čak ni u vlasništvu ovršenika, već treće osobe. U ovom predmetu obje čestice na koje se prostire sporni objekt, u vlasništvu su predlagateljice i protustranke, svakog za 1/2 dijela te nema zapreke da se ovaj postupak nastavi, iz razloga na koji su ukazali vještaci. Također je predala kao sudsku praksu i rješenje Županijskog suda u Zadru, Gž-956/22 od 26. rujna 2022., u kojem je citiran stav sjednice Građanskog odjela tog suda, na kojoj je zauzeto pravo shvaćanje, prema kojem ukoliko stranka u izvanparničnom postupku iznosi samo paušalne prigovore u pogledu predmeta diobe i visine suvlasničkog udjela, nema mjesta obustavi postupka, odnosno upućivanju stranaka u parnicu.

7.3.Pun. protustranke ističe da prije svega sudska praksa na koju se poziva predlagateljica, ne može biti izvor prava i obvezujuća za sud, posebno zbog činjenice što predmet koji se spominje u njezinim navodima nije poznat sudu. Tvrdnja da je protustranka iznijela paušalne navode nije točna. Protustranka je navela da se protivi tvrdnjama predlagateljice da postoji građevna dozvola i da se nekretnina može prodati samo kao cjelina. U ovakvoj situaciji posve je jasno da se ne može donijeti sudska odluka bez mišljenja i nalaza vještaka o mogućnostima fizičke diobe, a prije toga treba riješiti pitanje zakonitosti ovog postupka.

8. Sud je ponovio očevid dana 13. svibnja 2024. godine (l.s. 112-114) te je utvrđeno uz suglasnost svih nazočnih, da lice mjesta nije izmijenjeno u odnosu na prethodni očevid održan 25. ožujka 2022. godine.

Pun. predlagateljice ostala je kod prijedloga diobe, te pri svim navodima tijekom postupka te je istakla da bi zadatak vještaku bio:

1. očitovati se o mogućnosti fizičke diobe,

2. ukoliko nije moguća fizička dioba, procijeniti vrijednost predmeta diobe.

Pun. protustranke ostao je također pri svim navodima kao u prethodnom tijeku postupka.

Na poseban upit suda postoji li mogućnost mirnog rješenja postupka, protustranka je navela: „Ja bih se podijelio s predlagateljicom na način da njoj za cijelo pripadne nekretnina u Varaždinu, a meni da pripadne ova u Viru, ili obrnuto. U odnosu na nekretninu u Viru koja je predmet današnjeg očevida, ja bih se geometrijski podijelio.“ Pun. protustranke predložio je da se najprije razmotri mogućnost geometrijske diobe. Vještak geometar ĐŽ na očevidu je identificirao predmetne nekretnine:

- čest. zem. [katastarska čestica], koja predstavlja stambeno-poslovnu zgradu, dvorište;

- čest. zem. [katastarska čestica], koja u naravi predstavlja dvorište i dio stambeno-poslovne zgrade,

- čest. zem. [katastarska čestica], koja u naravi predstavlja dvorište,

sve k. o. [katastarska općina], položeno jugoistočno od predmetne zgrade, prema javnoj ulici Dragovoljaca Domovinskog rata, sve tri čestice vezane su jedna uz drugu i čine cjelinu predmeta diobe. Svoje očitovanje u vezi predmetne diobe dao je na prethodnom očevidu te ostaje pri istom.

Građevinski vještak IŽ u cijelosti je ostao pri svom iskazu na ranije održanom očevidu, a rješenjem je naloženo vještacima očitovati se o geometrijskoj diobi prema aktualnom z.k. stanju, kao i u slučaju spajanja nekretnina u jedinstvenu građevinsku cjelinu.

9. Vještak građevinske struke dostavio je pisani nalaz i mišljenje 23. prosinca 2024. (l.s. 123-138) u kojem navodi da je rješenjem sa zapisnika sastavljenom pred Općinskim sudom u Zadru na licu mjesta u k. o. [katastarska općina] dana 13. svibnja 2024. godine, dan nalog sudskom vještaku građevinske struke očitovati se o geometrijskoj diobi u slučaju spajanja nekretnina u jedinstvenu građevinsku. Predmet diobe je nekretnina oznake: - k. č. br. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 68 m2, poslovna zgrada, Vir, Bobovik VIII 31 površine 230 m2, ukupne površine 298 m2, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], - k. č. br. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 102 m2, poslovna zgrada, Vir, Bobovik VIII 31 površine 4 m2, ukupne površine 106 m2, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], - k. č. br. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 47 m2, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] Na temelju navedenog daje sljedeće očitovanje:

U naravi radi se o tri čestice koje su vezane jedna uz drugu i koje čine cjelinu predmeta diobe (POSLOVNA ZGRADA I DVORIŠTE). Dakle, radi se o jedinstvenoj cjelini, izgrađenoj građevnoj čestici čiji je oblik, smještaj u prostoru, veličina, raspored izgrađenog objekta na čestici, te pristup na prometnu površinu takav da geometrijska dioba predmetne nekretnine u skladu sa pravilima struke i prema suvlasničkim udjelima (predlagateljica za 1/2 i protustranka za 1/2) nije moguća i dopuštena. Također nije moguća i dopuštena geometrijska dioba predmetnih nekretnina bez spajanja nekretnina u jedinstvenu građevinsku česticu. Na temelju svega navedenog predlaže se civilna dioba.

9.1. U nastavku se daje mišljenje - procjena tržišne vrijednosti predmetne nekretnine:

- Za predmetnu građevinu (poslovna zgrada) dan je na uvid akt za gradnju/dokaz legalnosti: RJEŠENJE O IZVEDENOM STANJU od 16. lipnja 2014. godine, izdano od Upravnog odjela za provedbu dokumenata prostornog uređenja i gradnje Zadarske županije, KLASA: UP/I-361- 03/12-11/2594, URBROJ: 2198/1-11/1-14-14-LJŠ, od 16. lipnja 2014. godine, pravomoćno dana 15.07.2014. godine. Iz Rješenja o izvedenom stanju se vidi da stvarno stanje građevine odgovara u potpunosti stanju kakvo je zatečeno na očevidu na licu mjesta.

NALAZ - OPIS ZATEČENOG STANJA NEKRETNINE Na temelju provedene identifikacije na očevidu na licu mjesta utvrđena je točna lokacija predmetnih nekretnina oznake čest. zem. [katastarska čestica], sve u k. o. [katastarska općina]. Lokacija/adresa nekretnine: Zadarska županija, Općina Vir Vir, [adresa]

Predmetne nekretnine k. č. [katastarska čestica], sve u k. o. [katastarska općina], su položene jedna uz drugu te u naravi čine jednu cjelinu - zgradu i dvorište. - k. č. br. [katastarska čestica], srednje kućice, u naravi dvorište površine 68 m2, poslovna zgrada, Vir, Bobovik VIII 31 površine 230 m2, ukupne površine 298 m2, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], - k. č. br. [katastarska čestica], srednja kućice-žitna, u naravi dvorište površine 102 m2, poslovna zgrada, Vir, Bobovik VIII 31 površine 4 m2, ukupne površine 106 m2, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], - k. č. br. [katastarska čestica], srednja kućice-žitna, u naravi dvorište površine 47 m2, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] Sveukupna površina k. č. [katastarska čestica] sve u k. o. [katastarska općina] iznosi: P = 298m2 + 106m2 + 47m2 = 451 m2.

NAMJENA ZEMLJIŠTA - PROSTORNO-PLANSKI STATUS Namjena zemljišta definirana je Prostornim planom uređenja Općine Vir - Izmjene i dopune PPUO Vir - I. ID (Sl.glasnik Zadarske županije broj 2/04 i Sl.glasnik Općine Vir broj 1/07) Kartografski prikaz broj 4: GRAĐEVINSKA PODRUČJA NASELJA:

Uvidom u Prostorni plan uređenja Općine Vir utvrđeno je da se predmetna nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] sve u k. o. [katastarska općina] se nalazi unutar obuhvata navedenog plana i to: - unutar granica građevinskog područja naselja – gusto izgrađeni dio naselja.

KAKVOĆA PROCJENJIVANE NEKRETNINE - TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE Sva saznanja o građevini su u okvirima obilaska terena, izjava stranaka te provedenog snimka postojećeg stanja na očevidu na licu mjesta. Opis zgrade je načinjen u obimu koji je potreban za izvođenje zaključka o procjeni vrijednosti nekretnine te je opisan u nastavku: Predmetna nekretnina k. č. [katastarska čestica] sve u k. o. [katastarska općina], u naravi predstavlja tri čestice koje su vezane jedna uz drugu i koje čine cjelinu predmeta diobe

- poslovnu zgradu i dvorište: - k. č. br. [katastarska čestica], srednje kućice, u naravi dvorište površine 68 m2, poslovna zgrada, Vir, Bobovik VIII 31 površine 230 m2, ukupne površine 298 m2, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], - k. č. br. [katastarska čestica], srednja kućice-žitna, u naravi dvorište površine 102 m2, poslovna zgrada, Vir, Bobovik VIII 31 površine 4 m2, ukupne površine 106 m2, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], - k. č. br. [katastarska čestica], srednja kućice- žitna, u naravi dvorište površine 47 m2, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] Sveukupno:

POSLOVNA ZGRADA 234 m2, DVORIŠTE 217 m2, UKUPNO 451 m2. Lokacija promatrane nekretnine je u na otoku Viru, na adresi [adresa]. Direktan pristup na nekretninu sa javne prometne površine moguć je sa zapadne strane iz Ulice Bobovik XVIII i sa južne strane iz ulice dragovoljaca Domovinskog rata. POSLOVNA ZGRADA Predmetna zgrada je dovršena samostojeća poslovna manje zahtjevna zgrada kosog dvostrešnog krovišta, maksimalne visine zgrade (visina vijenca) 5,40 m, u te maksimalnih vanjskih tlocrtnih dimenzija 20,76 m × 13,70 m, koja se sastoji od prizemlja i prvog kata (P+1Kat), u kojoj se nalazi jedan poslovni prostor u prizemlju i tri poslovne jedinice u funkciji turističke djelatnosti na prvom katu. Predmetna poslovna zgrada je izgrađena u vremenskom periodu 2005-2007. godine. U trenutku očevida poslovna zgrada je uređena i opremljena. U prizemlju se nalazi uređeni poslovni prostor trgovačke namjene koji se u trenutku očevida ne koristi. Na prvi kat se pristupa preko vanjskog armiranobetonskog stubišta. Na prvom katu se nalaze tri uređene poslovne jedinice u funkciji turističke djelatnosti (tri apartmana). Građevina je izvedena kao mješovita monolitna i zidana konstrukcija: betonski temelji, nosivi zidovi debljine d-30cm sa horizontalnim i vertikalnim armiranobetonskim serklažima, međukatna konstrukcija je armiranobetonska ploča, krov je dvostrešni. Fasada je uređena, ožbukana i obojana. Dvorište je uređeno, dijelom betonirano, sa dvije strane ograđeno ogradnim betonskim zidom, a sa dvije strane prema ulicama neograđeno. Čestica je priključena na komunalnu infrastrukturu (jedan priključak na struju). Opskrba vodom je iz bušotine, na parceli su dvije septičke jame. O zatečenom stanju svjedoče fotografije u nastavku

Sl.br. 1. - Sl.br. 16

STRUČNO MIŠLJENJE - PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina za izradu procjene tržišne vrijednosti predmetne nekretnine (stambena zgrada, konoba, spremište i dvorište) izabire se poredbena metoda za procjenu vrijednosti zemljišta i troškovna metoda za procjenu vrijednosti zgrade. 4.1.) PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA Pregled kupoprodajnih cijena usporedivih nekretnina (Izvor podataka: e-Nekretnine 4.3.)

ZAKLJUČAK Na temelju ovog nalaza i mišljenja izračun, odnosno procjena tržišne vrijednosti nekretnine: - k. č. br. [katastarska čestica], srednje kućice, u naravi dvorište površine 68 m2, poslovna zgrada, Vir, Bobovik VIII 31 površine 230 m2, ukupne površine 298 m2, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], - k. č. br. [katastarska čestica], srednja kućice-žitna, u naravi dvorište površine 102 m2, poslovna zgrada, Vir, Bobovik VIII 31 površine 4 m2, ukupne površine 106 m2, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], - k. č. br. [katastarska čestica], srednja kućice- žitna, u naravi dvorište površine 47 m2, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], u naravi tri čestice (k. č. [katastarska čestica] sve u k. o. [katastarska općina]) koje su vezane jedna uz drugu i koje čine cjelinu predmeta diobe - poslovnu zgradu i dvorište, procijenjena vrijednost iznosi 335.000,00 eura, odnosno procijenjena vrijednost ½ suvlasničkog dijela predlagateljice odnosno protustranke iznosi 167.500,00 eura.

10. Vještak geometar dostavio je pisani nalaz i mišljenje i skice sudskog očevida dana 22. siječnja 2025. (l.s. 139-146) na kojim skicama je predmetna nekretnina obojana žutom bojom te se nalazi na tri kat. čest. zem. i to: na čest. zem. [katastarska čestica] nalazi se poslovna zgrada površine 230 m2, obojana sivom bojom, i dvorište površine 68 m2, obojano žutom bojom, u ukupnoj površini 298 m2, k. o. [katastarska općina]: na čest. zem. [katastarska čestica] nalazi se poslovna zgrada površine 4 m2, obojana sivom bojom i dvorište površine 102 m2 obojano žutom bojom, ukupne površine 106 m2, k. o. [katastarska općina]; na čest. zem. [katastarska čestica] nalazi se dvorište površine 47 m2, obojano žutom bojom. Na skici sudskog očevida (l.s. 141) prikazan je i položaj dviju septičkih jama, a iz fotografija sudskog očevida (l.s. 142-145) razvidan je izgled predmetnih nekretnina koje čine diobenu masu u ovom postupku.

11. Predlagateljica nije imala prigovora na pisani nalaz i mišljenje vještaka građevinske struke i geodetske struke te je u cijelosti ostala kod prijedloga radi razvrgnuća suvlasničke zajednice civilnom diobom

12. Protustranka se podneskom od 17. ožujka 2025. ( l. s.155-156) očitovala na nalaz i mišljenje vještaka građevinske struke , te ističe da iz nalaza i mišljenja vještaka građevinske struke, proizlazi da su predmet diobe nekretnine označene kao: - čkbr. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 68 m², poslovna zgrada, Vir, Bobovik VIII 31, površine 230 m², ukupne površine 298 m², upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], - čkbr. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 102 m², poslovna zgrada, Vir, Bobovik VIII 31, površine 4 m², ukupne površine 106 m², upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], - čkbr. [katastarska čestica], u naravi dvorište površine 47 m², upisano u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] Vještak građevinske struke je u nastavku svog nalaza naveo da su sve označene tri čestice vezane jedna uz drugu, te da čine cjelinu predmeta diobe (poslovna zgrada i dvorište). Dakle radi se o jedinstvenoj cjelini, izgrađenoj građevnoj čestici, čiji je oblik, smještaj u prostoru, veličina, raspored izgrađenog objekta na čestici, te pristup na prometnu površinu takav, da geometrijska dioba svake pojedinačne predmetne nekretnine u skladu sa pravilima struke i prema suvlasničkim udjelima (predlagateljica ½ i protustranka ½) nije moguća i dopuštena. Prema mišljenju vještaka građevinske struke također nije moguća i dopuštena geometrijska dioba pojedinih predmetnih nekretnina, bez spajanja svih predmetnih nekretnina u jedinstvenu građevinsku česticu. Protustranka u ovom postupku se protivila civilnoj diobi, smatrajući da je pravno moguće podijeliti predmetnu nekretninu geometrijskom diobom. Uvažavajući mišljenje vještaka građevinske struke, spajanjem tri predmetne čestice, a koje u naravi predstavljaju jedinstvenu cjelinu, geometrijska dioba je moguća ukoliko se sve tri čestice spoje u jednu cjelinu. Protustranka je suglasna da se izvrši spajanje svih čestica u jedinstvenu građevinsku česticu. Stoga protustranka predlaže da stalni sudski vještak građevinske struke, izradi elaborat o spajanju svih katastarskih čestica u jedinstvenu građevinsku česticu. Budući da zakonodavac određuje, da je sud dužan, ispitati i utvrditi mogućnost geometrijske diobe kao prioritetnog načina diobe suvlasništva nekretnina, prije nego, što ocjeni prijedlog predlagatelja za razvrgnuće suvlasništva nekretnina civilnom diobom. Stoga, protustranka predlaže, da sud u nastavku postupka, zatraži dopunu nalaza i mišljenja vještaka geodetske i građevinske struke, u tom smislu.

13. Ovaj sud ocjenjuje pisani nalaz i mišljenje vještaka građevinske struke i vještaka geometra, kao objektivne, sukladne pravilima struke te kvalitetno argumentiranima, stoga im sud poklanja vjeru u ovom postupku, kao i prijedlogu diobe po građevinskom vještaku – civilnom diobom.

14. Prema čl. 50. st.1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, Ispravak Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (pročišćeni tekst) 94/17, 81/15 pročišćeni tekst, 94/17– Ispravak Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima /pročišćeni tekst/, dalje: ZV), kad razvrgnuće provodi sud, vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona.

14.1. Prema čl. 50. st. 2. ZV–a, ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan u smislu stavka 1. istog članka, sud će djeljive pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine geometrijski.

14.2. Geometrijska dioba mora biti i moguća i dopuštena, međutim čl. 50. st. 4. ZV-a propisano je da ako geometrijska dioba nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost, sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće).

15. Kako stranke nisu postigle dogovor o međusobnoj isplati, a geometrijska dioba predmeta diobe na dvije zasebne samostalne uporabne cjeline nije moguća ni dopuštena, što slijedi iz pisanog nalaza i mišljenja vještaka građevinske struke (l.s. 125 ), to je vještak procijenio predmetne nekretnine(l.s. 137) pa sudu nije preostalo ništa drugo nego odrediti civilno razvrgnuće, slijedom čega je odlučeno kao u izreci ovog rješenja pod točkom I., temeljem čl. 50. st. 4. ZVDSP-a.

15.1. Ovaj sud nije prihvatio prijedlog protustranke radi dopune nalaza i mišljenja vještaka geodetske i građevinske struke u smislu izrade elaborata o spajanju svih katastarskih čestica u jedinstvenu građevinsku česticu iz razloga što je još na prvom očevidu održanom dana 25. ožujka 2022. određen zastoj postupka iz razloga kako bi strane sporazumno pokrenule postupak radi spajanja nekretnina u jedinstvenu građevinsku česticu a što je moguće napraviti u posebnom upravnom postupku kod katastra, međutim protustranka tijekom ovog postupka nije dala suglasnost radi spajanja nekretnina u jedinstvenu građevinsku česticu.

15.2. Stoga prijedlog protustranke iz podneska od 17. ožujka 2025. (l.s. 155-156) ovaj sud smatra usmjerenim na odugovlačenje ovog postupka, a kako protustranka nije stavila konkretne prigovore na pisani nalaz i mišljenje građevinskog i geodetskog vještaka, ovaj sud je ,kao što je već ranije rečeno ,prihvatio njihove nalaze kao objektivne i stručne i odluku u ovom postupku donio upravo temeljem istih odnosno određeno je civilno razvrgnuće suvlasničke zajednice.

16.O troškovima postupka je odlučeno temeljem čl. 54. ZV-a, kojim je propisano da troškove razvrgnuća snose suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, osim ako zakon ili njihov sporazum određuje drukčije. Kako troškove očevida i vještačenja stranke snose razmjerno svom suvlasničkom udjelu, pa kako je predujam vještačenja za prvi očevid podmirila u cijelosti predlagateljica u iznosu od 965,27 € (tada 7.272,80 HRK), kao što je predlagateljica nadoplatila predujam za drugi očevid u iznosu od 463,72 eura, što ukupno iznosi 1.428,99 eura, tako protustranka UŽ razmjerno, sukladno veličini svog suvlasničkog udjela od 1/2, treba nadoknaditi predlagateljici iznos od 714,49 €, slijedom čega je valjalo odlučiti kao u toč. II. izreke ovog rješenja.

16.1. U preostalom zatraženom dijelu troška (predlagateljica je popisala trošak postupka za zastupanje po punomoćniku iz redova odvjetnika) sud je odbio zahtjev predlagateljice, s obzirom da se u ovom predmetu radi o izvanparničnoj stvari razvrgnuća suvlasničke zajednice nekretnina, na koji predmet se ne mogu strogo primijeniti pravila troška po načelu causae i culpae, odnosno načelu odgovornosti za uspjeh te načelu odgovornosti za krivnju odnosno slučaj, karakteristične za parnični postupak. Osim toga, prema već navedenom čl. 54. ZV–a troškove razvrgnuća snose suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, osim ako zakon ili njihov sporazum određuju drukčije. S obzirom na nepostojanje sporazuma ni drugačijih odredbi zakona, sud je odlučio kao u toč. III. izreke, jer § 283. bivšeg Zakona o sudskom vanparničnom postupku – u nastavku: ZSVP, od 24. srpnja 1934. godine, objavljenog u Sl. novinama broj 175-XLV, koji se primjenjuje na temelju odredaba Zakona o načinu primjene pravnih propisa donesenih prije 6. travnja 1941. godine (Narodne novine, broj 73/91) propisuje da troškovi zastupanja padaju na zastupljenoga. Stoga, što se tiče troškova predlagateljice za zastupanje po punomoćniku odvjetniku koji se sastoje od zastupanja na ročištima i sastava prijedloga za razvrgnuće te podnesaka, ti troškovi padaju na teret same predlagateljice i te troškove prema pravilima izvanparničnog postupka protustranka nije u obvezi nadoknaditi predlagateljici.

U Zadru 14. svibnja 2025.

S u t k i n j a

Melita Lisica

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba putem ovoga suda za nadležni županijski sud. Žalba se podnosi pisano, u dovoljnom broju primjerka za sud i protivnu stranku, u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa ove odluke.

DNA: - predlagatelju po punomoćniku

- protustranci po punomoćniku