Republika Hrvatska

Općinski sud u Puli-Pola

Stalna služba u Rovinju-Rovigno

Rovinj, Obala P. Budicin 4

Posl.br. R1-61/2024-8

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Općinski sud u Puli-Pola, Stalna služba u Rovinju-Rovigno, po sutkinji Alessandri Gržinić-Matika, kao sucu pojedincu u izvanparničnoj stvari po prijedlogu predlagateljice BU iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnici Marini Osmančević Šoštarić, odvjetnici u Rovinju, protiv protustranaka: 1. UU iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. HU iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje zastupanih po punomoćniku Steliu Lapiću, odvjetniku u Rovinju, radi imenovanja upravitelja, dana 14. svibnja 2025. godine

r i j e š i o  j e

I. Odbija se predlagateljičin prijedlog koji glasi:

"1. Postavlja se zajednički upravitelj za zgradu u [adresa], čiji su suvlasnici i vlasnici posebnih dijelova predlagateljica te prva i druga protustranka te će postavljeni upravitelj preuzeti sva prava i obveze upravljanja zgradom i to poslove redovite uprave iz čl. 86. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kao i izvršavanja ovlasti koje ima prinudni upravitelj temeljem čl. 385. st. 2. ZVDSP-a.

2. Za prinudnog upravitelja postavlja se društvo Rubini d.o.o. sa sjedištem u [adresa], OIB: 26716863643.

3. Nalaže se protustrankama da predlagateljici solidarno naknade prouzročene troškove ovog postupka u iznosu od 1.000,00 eura, uvećano za pripadajuću zateznu kamatu koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sukladno čl. 29. stavku 2. ZOO-a, tekućom od dana donošenja presude pa do isplate, u roku od 8 dana."

II. Nalaže se predlagateljici naknaditi parnični trošak protustrankama u iznosu 375,00 eura, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Dana 04. ožujka 2024. pod gore označenim poslovnim brojem kod ovoga suda zaprimljen je prijedlog predlagateljice, protiv protustranaka radi postavljanja zajedničkog upravitelja za zgradu u [adresa], čiji su suvlasnici i vlasnici posebnih dijelova predlagateljica i protustranke.

1.1. U prijedlogu se navodi:

- da je predlagateljica suvlasnica nekretnine koja je u zemljišnim knjigama Općinskog suda u Puli, Zemljišnoknjižnog odjela Rovinj, upisana kao k. č. br. [katastarska čestica]/Z, kuća i cisterna pop.br. 2. Contrada S. Pietro, zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] i to 20. suvlasničkog dijela: 66/152 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-2) s kojim je povezano pravo vlasništva sa posebnim dijelom nekretnine označeno slovom “B” - dvije konobe u prizemlju površine 33,75 m2 i stana na prvom katu površine 28,70 m2;

- da su protustranke suvlasnici preostalih suvlasničkih udjela i to oboje na: 19. suvlasničkog dijela: 37/152 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1) s kojim je povezano pravo vlasništva sa posebnom dijelom nekretnine označeno slovom „A“ - stan u prizemlju površine 37,40 m2 i cisterna 21. Suvlasnički dio: 49/152 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-3)

s kojim je povezano pravo vlasništva sa posebnom dijelom nekretnine označeno slovom „C“ - stan na I katu površine 48,65 m2;

- da su predlagateljica i protustranke suvlasnici nekretnine u kojoj se nalaze 3 stambene jedinice i da isti dijele zajednički prilaz nekretnini/okućnicu, stubište i krovište;

- da je Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno da zgrade sa tri ili više suvlasnika moraju imati upravitelja koji je registriran za tu djelatnost koji upravlja zgradom, održava ju, prikuplja pričuvu za zgradu te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici, a u slučaju da zgrada nema ugovorno upravljanje imenuje se prinudni, odnosno privremeni upravitelj koji će upravljati zgradom do sklapanja ugovora o redovnoj upravi;

- da stranke ni njihovi prednici nikada nisu zaključili međuvlasnički ugovor iz čl.375. ZV-a, a niti su zaključile ugovor sa upraviteljem iz čl. 378. ZV-a;

- da stranke nisu u mogućnosti postići dogovor u svezi plaćanja pričuve, oko popravaka zajedničkih dijelova nekretnine, oko uređenja prilaza, oko održavanja stubišta, oko angažiranja upravitelja, kao ni oko bilo čega drugoga, u suštini, protustranke odbijaju dati suglasnost za bilo koji prijedlog predlagateljice koji se tiče poboljšanja stanja nekretnine, dok vlastite prijedloge ne iznose;

- da je rezultat je takav da stranke nisu u mogućnosti postići nikakav dogovor u svezi poslova redovite, kao ni izvanredne uprave, a što je dovelo do toga da je krov počeo propadati te da se ne mogu poduzeti nikakve radnje radi njegove sanacije;

1.2. Slijedom svega navedenoga, a kako je dobrobit i opstojnost čitave nekretnina ugrožena nemogućnošću postizanja bilo kakvih dogovora između vlasnika nekretnine, predlaže se sudu sukladno čl. 88. st.1. t. 5. ZV-a, donijeti odluku kojom će postaviti zajedničkog upravitelja za zgradu u [adresa], čiji su suvlasnici i vlasnici posebnih dijelova predlagateljica i protustranke, a postavljeni prinudni upravitelj bi preuzeo sva prava i obveze upravljanja zgradom iz odredbe čl. 86. ZV-a kako i izvršavanja ovlasti koje ima prinudni upravitelj temeljem čl. 385. st. 2. ZV-a a za prinudnog upravitelja da se odlukom suda postavi društvo Rubini d.o.o. [adresa].

2. U odgovoru na prijedlog od 07. lipnja 2024. godine, protustranke se protive predloženom postavljanju zajedničkog upravitelja zgrade koje su stranke u postupku suvlasnici, a na istoj uspostavljeno etažno vlasništvo, u bitnome osporavajući predlagateljičine navode da protustranke ne održavaju dijelove nekretnine koje bi sukladno etažnom vlasništvu bili zajednički i to konkretno krovišta koji popravak da su protustranke isključivo financirale uključujući i dio koji pokriva suvlasnički dio predlagateljice, a da je ista u tome odbila sudjelovati. Daljnji je navod protustranaka da predlagateljica predlaže postaviti upravitelja sukladno čl. 385. st. 2. ZV-a, dok se poziva i na odredbu čl. 88. ZV-a, iako se radi o potpuno dva različita instituta po kojima proizlazi da sud ne bi bio nadležan za postavljanje prinudnog upravitelja, primjenom odredbe čl. 385. st. 2. ZV-a, pa je prijedlog potrebno odbaciti jer isti ne spada u sudsku nadležnost, a podredno odbiti kao neosnovan.

3. Podneskom od 19. kolovoza 2024. godine (list 20-22) predlagateljica se očitovala na navode iz odgovora na prijedlog protustranaka navodeći u bitnome da predlagateljičin prijedlog spada u sudsku nadležnost s obzirom da odredba čl. 88. st. 1. al. 5. ZV-a jasno navodi da je svaki suvlasnik nekretnine ovlašten, neovisno od ostalih, zahtijevati od suda da svojom odlukom odredi zajedničkog upravitelja. Nadalje, osporavaju se navodi protustranaka da bi isti redovito održavali dijelove nekretnine koji bi sukladno etažnom vlasništvu bili zajednički, i to konkretno popravak krova, u čemu da predlagateljica odbija sudjelovati, pa na okolnost stanja krovišta dostavljaju u spis nalaz i mišljenje Sergia Zanghirelle, dipl. ing. građ., izrađenog u postupka osiguranja dokaza posl.br. R1-41/2024. Iz navedenog nalaza da proizlazi da su zajednički dijelovi na strani predlagatelja u derutnom stanju, a ovaj nalaz izrađen upravo zbog odbijanja protustranaka da uopće komuniciraju sa predlagateljicom zbog čega je ista i pokrenula ovaj postupak. Ukazuje se na zaključak vještaka i konstatacije da su krovna i stropna konstrukcija na katu i međukatna konstrukcija između prizemlja i kata zgrade na dijelu zapadne prostorije na obje etaže u predmetnom dijelu zgrade uslijed djelovanja vode i zbog prokišnjavanja krova - u derutnom stanju te da navedeni dijelovi zahtijevaju sveobuhvatnu rekonstrukciju koja uključuje: zamjenu svih nosivih elemenata konstrukcije odnosno drvenih greda, drvene podvlake međukatne konstrukcije između prizemlja i kata zgrade, zamjena krovnog pokrova od kanalica (uključujući i stari pokrov na dijelu krova koji ne prokišnjava), uključeno s kompletnom krovnom limarijom na predmetnom dijelu krova), uklanjanje krovnog završetka nekadašnjeg dimnjaka i dr.

4. Podneskom od 04. ožujka 2025. godine protustranke ukazuju na primjenu Zakona o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24) koji da predstavlja lex specialis u odnosu na ZV, a stupio na snagu 01. siječnja 2025. godine. Predmetnim Zakonom da je regulirano da svi vlasnici zgrade predstavljaju zajednicu suvlasnika, koja je ex lege pravna osoba koja upravlja zajedničkom imovinom u zgradi. Istim propisom da je određeno da zajednica suvlasnika regulira odnose u pogledu upravljanja i održavanja zgrade ili funkcionalne cjeline zgrade, što da suvlasnici uređuju međuvlasničkim ugovorom kako je to uređeno odredbama čl. 36.- 46. ZV-a, dok da je čl. 47. Zakona izričito propisano da su suvlasnici zgrade obvezni poslove upravljanja zgradom povjeriti upravitelju zgrade. Nadalje, da ukoliko isto to ne učine, odnosno sami ne izaberu upravitelja zgrade prethodno sačinivši međuvlasnički ugovor, utoliko će sukladno čl. 50. Zakona, prinudnog upravitelja zgrade imenovati rješenjem gradonačelnik, odnosno općinski načelnik na čijem se području zgrada nalazi, pri čemu prijedlog za imenovanje prinudnog upravitelja gradonačelniku, odnosno općinskom načelniku, može podnijeti svaki suvlasnik u zgradi. Slijedom navedenog protustranke i dalje smatraju da ovaj izvanparnični postupak ne spada u sudsku nadležnost i da istoga treba obustaviti, a da suvlasnici svoje odnose riješe sukladno odredbama Zakona o upravljanju i održavanju zgrada.

5. U dokaznom postupku provedeni su dokazi uvidom u izvadak iz katastarskog plana (list 4), zemljišnoknjižni izvadak (list 5-6) i uvidom u plan posebnih dijelova zgrade (list 7-10) te saslušanjem samo predlagateljice kao stranke u postupku na ročištu od 06. ožujka 2025. godine.

6. Iz priloženog zemljišnoknjižnog izvatka za predmetnu k. č. br. [katastarska čestica]/Z kuća i cisterna, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], razvidno je da je na predmetnoj zgradi uspostavljeno etažno vlasništvo s određenim omjerima u kojoj su protustranke upisani suvlasnicima 19. suvlasničkog dijela: 37/152 etažno vlasništvo (E-1) s kojim je povezano pravo vlasništva sa posebnim dijelom nekretnine označeno sl. A - stana u prizemlju površine 37,40 m2 i cisterne i nadalje upisani suvlasnicima i 21. suvlasničkog dijela: 49/152 etažno vlasništvo (E-3) s kojim je povezano pravo vlasništva s posebnim dijelom nekretnine označeno sl. C - stana na prvom katu površine 48,65 m2, dok predlagateljica dolazi upisana na 20. suvlasničkom dijelu: 66/152 etažno vlasništvo (E-2), s kojim je povezano pravo vlasništva s posebnim dijelom nekretnine označenim sl. B - dvije konobe u prizemlju površine 37,75 m2 i stana na prvom katu površine 28,70 m2.

7. Iz priloženog plana posebnih dijelova zgrade potvrđenog na temelju čl. 73. ZV- a od strane Upravnog odjela za prostorno planiranje, zaštitu okoliša i izdavanje akata Grada Rovinja, dana 10. studenoga 2015. godine proizlazi da predmetnu etažiranu zgradu čine tri stambena prostora označenim sl. A, B i C i jedan pomoćni stambeni prostor oznake sl. B, uz zajedničke dijelove zgrade označene sl. r i s.

8. Dakle, iz naprijed navedenih isprava proizlazi da su predlagateljica i protustranke suvlasnici nekretnine u kojoj se nalaze tri stambene jedinice i dijele zajedničke dijelove pa nastavno tome postoj obveza za ovu zgradu da ima upravitelja koji je registriran za tu djelatnost koji upravlja zgradom, održava ju, prikuplja pričuvu za zgradu to obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici.

9. Dok s jedne strane predlagateljica u prijedlogu navodi (a isto i u stranačkom iskazu) da je osobno financirala popravak krovišta u čemu da protustranke nisu htjele sudjelovati pa kako sa istima nema komunikacije predlaže odrediti zajedničkog upravitelja zgrade, s druge strane protustranke tvrde da su oni na svoj trošak popravili krov, pri čemu se ne opiru određivanju zajedničkog upravitelja zgrade i sklapanju međuvlasničkog ugovora uz odabir predstavnika stanara, ukazujući da tome nije mjesto u ovome postupku već da treba postupiti po Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada.

10. U kontekstu primjene materijalnih propisa, prije svega valja ukazati da stupanjem na snagu Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17 - u daljnjem tekstu ZV) stavljeni su izvan snage propisi koji su do 01. siječnja 1997. godine uređivali etažno vlasništvo i upravljanje stambenim zgradama pa je izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine u prijelaznom razdoblju, uređeno prijelaznim i završnim odredbama iz čl. 374. -387. ZV-a. Tim prijelaznim režimom upravljanja nekretninama u etažnom vlasništvu uređuje se upravljanje nekretninom dok suvlasnici svoje međusobne odnose na nekretnini ne urede sukladno općim odredbama ZV-a o izvršavanju ovlasti suvlasnika glede cijele nekretnine iz odredaba čl. 85.-93. ZV-a. Cilj prijelaznih i završnih odredbi ZV-a o upravljanju bio je premostiti probleme koji su mogli nastati tranzicijom na novo uređenje etažnog vlasništva koje od suvlasnika nekretnine zahtijeva veću odgovornost, aktivnije i drukčije sudjelovanje u odlučivanju i financiranje poslova upravljanja nekretninom. Ta pravila, između ostalog, predviđaju i određivanje prinudne uprave (čl. 385. ZV-a) u slučaju da suvlasnici nisu u roku od 12 mjeseci od stupanja na snagu ZV-a (01. siječnja 1997. godine) većinom glasova suvlasnika imenovali zajedničkog upravitelja. Tada se prinudni upravitelj postavlja odlukom jedinice lokalne samouprave. Iz tog pravila o postavljanju zajedničkog upravitelja u slučajevima kada suvlasnici nisu imenovali upravitelja, proizlazi doista da postoje dva paralelna sustava za postavljanje upravitelja i to putem suda i po jedinici lokalne samouprave, a kod svakog od njih različito su uređene pretpostavke za postavljanje upravitelja i nadležnost za odlučivanje o postavljanju upravitelja.

10.1. Dakle, samo za nekretnine koje su u trenutku stupanja na snagu ZV-a (01. siječnja 1997. godine) na kojima je već postojalo vlasništvo posebnog dijela nekretnine, odnosno koje su po prijašnjim propisima bile etažirane primjenjuju se pravila o prijelaznom režimu upravljanja nekretninama u etažnom vlasništvu propisanih odredbom čl. 374-387 ZV-a u kojim slučajevima doista postavljanjem upravitelja zgrade nije isključiva nadležnost jedinica lokalne samouprave već je ono moguće i na temelju sudske odluke, mada i u jednom i u drugom slučaju ovakvim pravilom o postavljanju upravitelja ograničava se zasigurno pravo suvlasnika da izvršavaju svoja vlasnička ovlaštenja na nekretnini.

10.2. U konkretnom slučaju etažno vlasništvo na predmetnoj zgradi nije uspostavljeno prije stupanja na snagu ZV-a odnosno prije 01. siječnja 1997. godine, već nakon izdate potvrde nadležnog upravnog tijela od 10. studenoga 2015. godine, pa se na konkretni slučaj ne primjenjuju odredbe iz čl. 374-387 ZV-a koje su predviđene za to tranzicijsko razdoblje.

11. Opće pravilo o postavljanju upravitelja u slučaju kada o njegovom imenovanju nisu odlučili suvlasnici nekretnine većinom glasova, propisana su odredbom čl. 88. al./ 5. ZV-a, a temelji se na dva glavna pravila. Naime, prema općim pravilima o vlasništvu posebnog dijela, donošenje sudske odluke o upravitelju ovisi isključivo o inicijativi pojedinog suvlasnika tj. etažnog vlasnika koji može neovisno o ostalima zahtijevati od suda da svojom odlukom postavi zajedničkog upravitelja ili smjeni upravitelja koji grubo zanemaruju sve dužnosti. U tom slučaju ako sud usvoji zahtjev suvlasnika, odluka suda o postavljanju upravitelja zamjenjuje odluku suvlasnika o imenovanju upravitelja koju suvlasnici inače donose većinom glasova (čl. 86. ZV-a). Upravitelj kojeg je temeljem čl. 88. al./5. ZV-a postavio sud ima sve ovlasti i dužnosti upravitelja određene u čl. 93. ZV-a.

11.1. U čl. 93. st. 1. ZV-a izričito je određeno da upravitelj, bilo postavljen od suvlasnika ili od suda, upravlja nekretninom i zajedničkom pričuvom kao zastupnik svih suvlasnika, a položaj upravitelja kojeg je postavio sud u potpunosti je izjednačen s položajem upravitelja kojeg su imenovali suvlasnici. Razlika postoji samo u pogledu pravnog temelja kojim je stečen pravni položaj upravitelja. Kada je upravitelj postavljen odlukom suda, na zahtjev jednog ili više suvlasnika, legitimacija upravitelja proizlazi iz pravomoćne sudske odluke o postavljanju upravitelja i isti ima sve dužnosti i ovlasti određene zakonom i to samo dok suvlasnici sukladno čl. 86. ZV-a većinom glasova ne imenuju drugu osobu za upravitelja. Dakle, odluka suda o postavljanju upravitelja je u tom smislu samo privremenog karaktera. Njezina je svrha sanirati nepostojanje odluke većine suvlasnika o izboru osobe upravitelja, odnosno postavljanjem upravitelja spriječiti da za nekretninu, suvlasnike i treće osobe nastane šteta zbog toga što ne postoji sporazum suvlasnika o osobi upravitelja.

12. Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024) koji je stupio na snagu 01. siječnja 2025. godine uređeno je detaljno područje upravljanja i održavanja višestambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada, poslovnih zgrada i blokovskih garaža, uređeni su odnosi između sudionika u području upravljanja zgradama, određuju se zajednički dijelovi zgrade, minimalan iznos i način plaćanja zajedničke pričuve, održavanje zajedničkih dijelova zgrade, upravljanje zgradom te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade.

12.1. Odredbom čl. 50. toga Zakona propisana je situacija kada u zgradama suvlasnici nisu izabrali upravitelja zgrade na način propisan tim Zakonom, pa se u slučaju da isto nije učinjeno u roku od 6 mjeseci od saznanja prinudnog upravitelja zgrade određuje rješenjem gradonačelnik odnosno općinski načelnik na čijem se području zgrada nalazi.

12.2. Odredbom čl. 68. toga Zakona propisano je da postupci započeti do stupanja na snagu toga zakona, prema odredbama ZV-a i Uredbe o uzdržavanju zgrada (NN 64/97), dovršit će se prema odredbama tih propisa što predlagateljica i ističe. Stoga, u pravu je predlagateljica kada tvrdi da se predmetni Zakon u odnosu na primjenu propisa o imenovanju prinudnog upravitelja zgrade u konkretnom slučaju ne primjenjuju jer je postupak započet 04. ožujka 2024. godine.

13. U konkretnom slučaju predlagateljica traži donošenje sudske odluke o postavljanju zajedničkog upravitelja zgrade to predlaže da se za prinudnog upravitelja postavi društvo Rubini d.o.o. koji bi izvršavao ovlasti koje ima prinudni upravitelj temeljem čl. 385. st 2. ZV-a, što je samo po sebi već u koliziji imajući u vidu da ova situacija nije primjenjiva za odredbu iz čl. 385. ZV-a koja uređuje pitanje prinudnog upravitelja u naprijed opisanim situacijama (toč. 10. obrazloženja), već eventualno primjenu općih pravila o postavljanju upravitelja iz čl. 88. ZV-a kao privremenu mjeru dok suvlasnici ne postignu sporazum o osobi upravitelja.

14. Međutim u okviru primjene općeg pravila o postavljanju upravitelja iz odredbe čl. 88./al. 5. ZV-a valja naglasiti da postoje praznine u vezi s uređenjem pretpostavki za postavljanjem upravitelja, kriterija za njegov izbor, za odlučivanje u slučajevima kad postoji mogućnost izbora između više upravitelja jer ZV nije izričito propisao što sve mora sadržavati oduka suda kojom je postavljen upravitelj. Osim toga kada je upravitelj postavljen odlukom suda, pravni odnos između suda i upravitelja ne uređuje se ugovorom o upravljanju. U ZV-u nije detaljno uređeno kako bi se svi aspekti pravnog odnosa između suvlasnika i upravitelja trebali urediti odlukom suda. Odluka suda o postavljanju upravitelja, da bi u praksi zaista mogla ispuniti ciljeve radi kojih je sud postavio upravitelja, mora sadržavati čitav niz pravila kojima će se, umjesto ugovorom o upravljanju urediti odnosi između suvlasnika i postavljenog upravitelja. Pravila da upravitelj koji je postavljen pravomoćnom sudskom odlukom ima iste ovlasti i dužnosti kao i upravitelj kojeg su imenovali suvlasnici značilo bi ujedno i da upravitelj postavljen sudskom odlukom ima u odnosu na suvlasnike ista prava koja ima upravitelj kojeg su svojom odlukom imenovali suvlasnici (npr. pravo na naknadu za upravljanje). Kada odluku o postavljanju upravitelja donosi sud na zahtjev suvlasnika, kako to ovdje predlaže predlagateljica, upravitelj svoje ovlasti i dužnosti obavlja na temelju pravomoćne sudske odluke jer suvlasnik i upravitelj kojeg je postavio sud ne sklapaju ugovor o upravljanju.

15. Postavlja se pitanje u kontekstu naprijed navedenog da li je postavljanje upravitelja sudskom odlukom samo iznimna mjera kojoj je cilj u interesu svih suvlasnika osigurati nužno redovno upravljanje nekretninom ili je sud ovlašten postaviti upravitelja uvijek kada to zahtjeva neki od suvlasnika neovisno o tome što nije ugroženo redovno upravljanje nekretninom i ne postoji potreba za poduzimanjem hitnih ili nužnih popravaka.

15.1. Donošenjem sudske odluke o postavljanju upravitelja, na određeni način ograničava suvlasnike u ostvarivanju prava na upravljanje nekretninom jer bi se suprotno volji većine nametala osoba upravitelja i obvezuje ih se na plaćanje naknade upravitelju. Stav je ovoga suda da ovlasti suda da na zahtjev suvlasnika postavi upravitelja treba tumačiti restriktivno i supsidijarno primjenjivati odredbu čl. 40. st. 3. ZV-a po kojoj sud o poslovima redovite uprave odlučuje samo kad je to nužno za održavanje stvari. Dakle, postavljanjem upravitelja temeljem odluke suda bilo bi opravdano samo ako postoje posebne okolnosti vezane za održavanje nekretnine koje ukazuju na opravdanost i potrebu da se suvlasnicima odlukom suda postavi upravitelj. Postavljanje upravitelja temeljem odredbe čl. 88./al.5 ZV-a moralo bi biti utemeljeno na obrazloženju da je donošenje takve odluke u interesu svih suvlasnika s obzirom na održavanje i upravljanje stvarju. Postavljanje upravitelja na zahtjev nekog od suvlasnika temeljem čl. 88./al. 5. ZV-a u konačnici moralo bi biti utemeljeno samo na zaključku da su zbog neimenovanja upravitelja ugrožena prava i interesi suvlasnika koje oni kao vlasnici ostvaruju u suvlasničkoj zajednici na nekretnini odnosno da je postavljanje upravitelja nužno za održavanje nekretnine i preveniranje štete koja može nastati suvlasnicima nekretnine, za učinkovito vođenje postupka pred sudom ili drugim tijelima i sl. Konačno, ZV ne uređuje ni posebna postupovna pravila po kojima bi sud trebao postupati prilikom donošenja odluke o postavljanju upravitelja, jer po motrištu ovoga suda osim očitovanja svih ostalih suvlasnika trebala bi se o tome očitovati i predložena osoba upravitelja i s tim u svezi da li je suglasna da se postavi za upravitelja. U tom pogledu valja imati na umu i tek doneseni Zakon o održavanju i upravljanju zgrada koji ima detaljno razrađene postupovne odredbe o kriterijima za odabir upravitelja ako postoji mogućnost izbora između više upravitelja, to konačno problem može nastati u određivanju visine naknade, kako za konkretni slučaj nije u primjeni novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada.

16. Stav je ovoga suda da je odluka o postavljanju zajedničkog upravitelja iznimna mjera kojoj je cilj interes svih suvlasnika osigurati nužno i redovno upravljanje nekretninom i opravdana samo ako postoje posebne okolnosti vezane za održavanje nekretnine koje ukazuju na opravdanost i potrebu da se suvlasnicima odlukom suda postavi upravitelj (privremeni).

17. Sagledavajući razloge predlagateljice zbog kojih predlaže postaviti zajedničkog upravitelja zgrade, a s tim u svezi sadržaj dostavljenog nalaza i mišljenja sudskog vještaka Sergia Zanghirelle, dipl. ing. građ., proizlazi da je po mišljenju istoga doista zapadna strana krovne konstrukcije u derutnom stanju i za nju potrebna sanacija, a po navodima predlagateljice taj dio upravo iznad prostorija prvoga kata oznake sl. B u njezinom vlasništvu, dok da je istočni dio u daleko boljem stanju gdje nema tragova vode i vlaženja u prostorijama ispod. Stoga je konačno mišljenje vještaka da u tom istočnom dijelu nije neophodna zamjena postojećih elemenata krovne i međuetažne konstrukcije, što je preporuka za zapadni dio krovišta. Međutim isto tako navodi da ostaje na dogovoru suvlasnika zgrade, da li će s obzirom na potrebnu sveobuhvatnu rekonstrukciju na dijelu zapadne prostorije na obje etaže predmetnog dijela zgrade ići i u sveobuhvatnu rekonstrukciju nosivih elemenata na dijelu i istočne prostorije na obje etaže, a sve imajući u vidu njihovu starost.

18. Dakle, uvažavajući opisano stanje krovišta predmetne zgrade, uz oprečan navod stranaka da su svaka od njih sudjelovala u saniranju krovišta i uz predlagateljičin iskaz da predmetni stan iznajmljuje, zaključak je ovoga suda da se u konkretnom slučaju ipak ne radi o hitnim potrebitim intervencijama koje zahtijevaju donošenje ovakve odluke o određivanju upravitelja zgrade, tim više što je novi Zakon o upravljanju u održavanju zgrada propisao rok o postavljanju prinudnog upravitelja zgrade koji se sada prezentira kao redovni postupak prinudnog upravljanja za slučajeve u kojima suvlasnici nisu izabrali upravitelja zgrade.

19. Slijedom svega navedenog sud je odučio odbiti predlagateljičin prijedlog kao neosnovan.

20. Sukladno donesenoj odluci, primjenom odredbe čl. 32. Zakona o izvanparničnom postupku (NN 59/23) protustranke su podnijele zahtjev za naknadu troška u ukupnom iznosu od 375,00 eura, sastojeći od nagrade odvjetnika za sastav odgovora na prijedlog od 07. lipnja 2024. godine prema Tar. br. 16.3. OT-a (50 eura), zastupanja na ročišta od 29. studenoga 2024. godine i 6. ožujka 2025. godine prema Tar. br. 17. OT-a (svako po 100 eura), i sastav podneska od 04. ožujka 2025. godine prema Tar. br. 16.4. OT-a (50 eura), uz pripadajući iznos PDV-a od 25% prema Tar. br. 46. (75,00 eura).

21. Sud je ocijenio osnovanim i potrebnim sve nastale troškove i iste u cijelosti dosudio primjenom odredbe čl. 32. ZIP te čl. 154. i čl. 155. Zakona o parničnom postupku, kao u točki II. izreke ovoga rješenja.

U Rovinju, 14. svibnja 2025. godine

Sutkinja:

Alessandra Gržinić-Matika

Uputu o pravnom lijeku:

Protiv ovoga rješenja stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana primitka pisanog otpravka. Žalba se podnosi putem e-komunikacije, a o žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

DNA:

- pun. predlagateljice

- pun. protustranaka