Republika Hrvatska
Općinski sud u Kutini
Hrvatskih branitelja 1
44320 Kutina
Poslovni broj: P-366/2024-22
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Kutini, po sutkinji Andrei Dujmenović Iveljić, u pravnoj stvari tužiteljice GBA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupana po punomoćniku Ivanu Županu, odvjetniku iz Odvjetničkog društva Župan, Babić & Antunović iz Zagreba, protiv tuženika ARMUS d.o.o., Zagreb, Samoborska cesta 255, OIB: 27687512588, zastupan zakonskoj zastupnici direktorici GB, i po punomoćniku AB, odvjetniku iz [adresa], radi isplate, nakon zaključene javne i glavne rasprave održane 18. ožujka 2025., u prisutnosti zamjenika punomoćnika tužiteljice i punomoćnika tuženika, 8. svibnja 2025.,
p r e s u d i o j e
I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužiteljice koji glasi:
„ I. Nalaže se tuženiku ARMUS d.o.o. za trgovinu i usluge iz Zagreba, Samoborska cesta 255, OIB: 27687512588, koje zastupa GB iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] isplatiti tužiteljici GBA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], iznos od 1.135,34 eura (slovima: tisuću sto trideset i pet eura i trideset četiri centa), na koji iznos teku zakonske zatezne kamate počevši od 11. studenog 2023. pa do isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine sve u roku 15 dana pod prijetnjom ovrhe.
II. Nalaže se tuženiku ARMUS d.o.o. za trgovinu i usluge iz Zagreba, Samoborska cesta 255, OIB: 27687512588, koje zastupa GB iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] isplatiti tužiteljici GBA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] naknadu štete u iznosu od 35.600,00 eura, (slovima: trideset i pet tisuća i šesto eura), s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope po stopi koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, a koja kamata teče od dana 29.08.2023. godine pa do isplate, sve u roku 15 dana pod prijetnjom ovrhe.
III. Nalaže se tuženiku ARMUS d.o.o. za trgovinu i usluge iz Zagreba, Samoborska cesta 255, OIB: 27687512588, koje zastupa GB iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] isplatiti tužiteljici GBA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] naknadu štete u iznosu od 4.778,00 eura, (slovima: četiri tisuće sedamsto sedamdeset i osam eura), s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom po stopi koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope po stopi koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke za tri postotna, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, a koja kamata teče od dana 10.08.2023. godine pa do isplate, sve u roku 15 dana pod prijetnjom ovrhe.
IV. Nalaže se tuženiku ARMUS d.o.o. za trgovinu i usluge iz Zagreba, Samoborska cesta 255, OIB: 27687512588, koje zastupa GB iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] isplatiti tužiteljici GBA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] trošak ovog parničnog postupka zajedno s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom po stopi određenoj člankom 29. Zakona o obveznim odnosima, a koja kamatna stopa zakonskih zateznih kamata se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, tekućom od dana donošenja presude pa do isplate, sve u roku 15 dana pod prijetnjom ovrhe.“
II. Nalaže se tužiteljici GBA iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], da tuženiku ARMUS d.o.o., Zagreb, Samoborska cesta 255, OIB: 27687512587, nadoknadi trošak ovog parničnog postupka u iznosu od 3.355,79 EUR s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom po stopi određenoj člankom 29. Zakona o obveznim odnosima, a koja kamatna stopa zakonskih zateznih kamata se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, tekućom od dana donošenja presude, odnosno od 8. svibnja 2025. pa do isplate, sve u roku 15 dana.
III. Odbija se kao neosnovan zahtjev punomoćnika tuženika, odvjetnika AB iz [adresa] za naknadu troškova delegacije predmeta i to putnih troškova u iznosu 294,60 EUR.
Obrazloženje
1. Tužiteljica u tužbi navodi da je ona univerzalna pravna sljednica iza pok. CB. Pravno sljedništvo tužiteljice temelji se na pravomoćnom rješenju o nasljeđivanju javnog bilježnika Branka Jakića iz Zagreba od 13.10.2023., doneseno pod poslovnim brojem O-5933/2023, UPP/OS-67/23. Navedenim je rješenjem u točki II. tužiteljica imenovana nasljednicom temeljem Zakona – u cijelosti. Točkom I. rješenja utvrđeno je da ostavinsku imovinu iza pok. CB, čine između ostalog i prava iz Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 20. kolovoza 2020., sklopljenog između ostavitelja kao prodavatelja i ARMUS d.o.o., odnosno tuženika kao kupca, za nekretninu upisanu u podul. 55970, knjiga položenih ugovora: Grad Zagreb, (dalje: Ugovor). Člankom 3.1. Ugovora, ugovorena je kupoprodajna cijena u iznosu od 110.000,00 EUR u kunskoj vrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a na dan isplate. Člankom 3.2. Ugovora, ugovoreno je da se iznos kupoprodajne cijene kupac obvezuje platiti prodavatelju na sljedeći način: Izjavom o kompenzaciji dvosobnog stana u površini od cca 40 m2 u novom objektu na istoj lokaciji na prvom ili drugom katu novosagrađene zgrade s liftom, koju se obvezuje prodavatelj izgraditi na čestici iz članka 1. Ugovora te jedno garažno mjesto od 15 m2 s ostavom, u sveukupnom iznosu od 80.000,00 EUR u kunskoj vrijednosti prema srednjem tečaju HNB-a na dan isplate, s time da je kao rok dovršenja stana na istoj lokaciji 36 mjeseci počevši od potpisa i ovjere Ugovora. Nadalje je ugovoreno kako se kupac obvezuje ako se zgrada na predmetnoj nekretnini ne izgradi u roku od 36 mjeseci od potpisa i ovjere ugovora, u roku od 8 dana isplatiti prodavatelju preostali iznos kupoprodajne cijene u iznosu od 80.000,00 EUR u kunskoj protuvrijednosti prema tečaju HNB-a na dan isplate. Preostali iznos kupoprodajne cijene od 30.000,00 EUR je ugovoren na način da ga prodavatelj isplaćuje kupcu prilikom potpisa i ovjere Ugovora. Kupac je na ime osiguranja plaćanja preostalog dijela kupoprodajne cijene u iznosu od 80.000,00 EUR, predao prodavatelju 2 solemnizirane bjanko zadužnice i to jednu na iznos od 500.000,00 kn i jednu na iznos od 100.000,00 kn. Tuženik nije ispunio svoju obvezu u roku te do dana podnošenja predmetne tužbe nije niti započeo s rušenjem građevine izgrađene na čest.br. 5231/24-29, po novoj izmjeri čest.br. 3296 Črnomerec, upisanoj kod Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb. Ne samo da tuženik nije započeo s rušenjem građevine unutar 36 mjeseci od sklapanja Ugovora, već je iz kuće koja je bila predmetom Ugovora, u nekoliko navrata počinjena provala i teška krađa (najvjerojatnije) od strane radnika tuženika koji su 15.01.2023. provalili u stan u kojemu je pravni prednik tužiteljice držao svoje osobne stvari. Navedenom provalom u stan na adresi [adresa] u [adresa], pravnom predniku tužiteljice je osim teške materijalne štete učinjena i nematerijalna šteta, budući da je isti kao osoba starije životne dobi doživio stanje šoka uvidjevši da su mu otuđene njegove osobne stvari, a za koje postupanje je podnesena kaznena prijava. Povodom podnesene kaznene prijave, postupanje je nastavilo Općinsko kazneno državno odvjetništvo u Zagrebu, pod posl.br. KPDO-5790/23. Također, nakon izvršene provale, tužiteljica je u dogovoru sa svojim pokojnim ocem postavila novu bravu koja je ponovno bila obijena i to još 2 puta, s time da je treći put, osim u stan, provaljeno i u garažu prepunu radnog alata. Nakon izvršenih provala, tužiteljica je kontaktirala prokurista tuženika, NB te joj je isti odgovorio da su to njegovi radnici učinili. Prokurist tuženika, ujedno i osnivač tuženika, NB, sklopio je Ugovor i vodio sve pregovore s tužiteljicom i njezinim pokojnim ocem. Nakon provale u stan, u istome više nije bilo moguće stanovanje pa je pokojni CB živio u Domu za starije osobe Park, Zagreb sve do 9.8.2023. te je plaćao cijenu mjesečnog smještaja u iznosu od 597,25 eura. Stoga tužiteljica smatra kako joj pripada i pravo na potraživanje najmanje 5 mjesečnih rata koje je pravni prednik tužiteljice plaćao za smještaj, radi činjenice jer mu je stanovanje postalo nemoguće na navedenoj adresi (provale su krenule 15. siječnja 2023., a pravni prednik tužiteljice je boravio u domu za starije osobe do 9.8.2023.). Nakon proteka roka od 36 mjeseci, postalo je jasno da tuženik neće ispuniti preuzete ugovorne obveze. Tuženik je pred istek roka od 36 mjeseci, u ljeto 2022., započeo s pozivanjem tužiteljice na prihvat ispunjenja podredne obveze koja se sastojala u isplati 80.000,00 eura. Tako je 10.11.2023. prokurist tuženika tužiteljici isplatio iznos od 80.000,00 eura na njezin račun. Obveza isplate iznosa od 80.000,00 eura je dospjela 29.8.2023. pa tuženik uz glavnicu, duguje tužiteljici i zatezne kamate, od datuma dospijeća do isplate. Budući da je iznos od 80.000,00 eura dospio na naplatu 28.8.2023., to je do datuma isplate, odnosno do 10.11.2023. tuženik dužan tužiteljici na ime zateznih kamata isplatiti iznos od 1.135,34 eura. Problematika predmetne tužbe i cjelokupnog držanja tuženika, ogleda se u u namjeri tuženika da, na navedeni način, kupi nekretninu koja je bila predmetom Ugovora na način da prilikom sklapanja Ugovora isplati iznos od 30.000,00 eura te da čeka na protek roka od 36 mjeseci od sklapanja Ugovora, kako bi na navedeni način manipulirao trenutnom tržišnom cijenom nekretnine, budući je osoba koja se kao registriranom djelatnošću profesionalno bavi između ostalog projektiranjem, građenjem i nadzorom nad građenjem te poslovanjem nekretninama. U trenutku sklapanja Ugovora, kupoprodajna cijena je ugovorena u sveukupnom iznosu od 110.000,00 eura. Tri godine nakon sklapanja Ugovora, cijene nekretnina su u bitnome porasle pa je jasno da danas tužiteljica za takvu nekretninu, koja se nalazi na vrlo atraktivnoj lokaciji, može ostvariti znatno viši iznos od prodaje stana koji bi odgovarao veličini stana kojeg se tuženik primarno obvezao prenijeti tužiteljici u vlasništvo. Da je tuženik imao takvu namjeru od početka govori činjenica da nikakva radnja nije poduzeta u cilju izgradnje građevine na zkč. br. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] Zemljišnoknjižnog odjela Zagreb. Obveza isplate 80.000,00 eura i predaja u posjed zadužnica solemniziranih po javnom bilježniku je predstavljalo sporednu obvezu i sredstvo osiguranja kojim bi se ispunila ta sporedna obveza tuženika. Suprotno tome, tuženik je, suprotno načelu savjesnosti i poštenja, izbjegao glavnu obvezu, te je sporednu obvezu samoinicijativno pretvorio u svoju osnovnu obvezu, ne bi li na navedeni način, a tri godine nakon sklapanja Ugovora, došao u poziciju da tužiteljici isplati 80.000,00 eura i time „ispuni” svoju ugovornu obvezu, koja bi, da danas kupuje tu istu nekretninu, iznosila barem 35.000,00 eura više. Obzirom na činjenicu da tržišna vrijednost nekretnine koja je bila predmetom kupoprodajnog ugovora iznosi 145.600,00 eura, to tužiteljica smatra da joj je tuženik dužan isplatiti na ime razlike 35.600,00 eura, koji iznos predstavlja razliku između isplaćenog iznosa od 110.000,00 eura i procijenjenog iznosa nekretnine od strane stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo i procjene nekretnina, Dražena Pražića, ing.građ., prema nalazu i mišljenju od 7.9.2023., a koja procjena je izrađena u odnosu na stanje i vrijednosti u rujnu 2023. Obzirom da su ugovorne strane ugovorile kumulativnu obvezu na strani tuženika sukcesivnim ispunjenjem te da je predviđen redoslijed i period ispunjenja obveze na način da se odmah isplati 30.000,00 eura, da bi se preostali dio obveze ispunio na način da se izgradi zgrada u roku od 36 mjeseci, to je jasno da tuženik nije poštovao tako ugovorenu obvezu te je protivno ugovoru ispunjavao obveze na način koji je njemu najviše odgovarao, stoga je i prije nego je protekao rok od 36 mjeseci predviđen za izgradnju zgrade, htio potpuno svojevoljno ispuniti obvezu na način da tužiteljici isplati 80.000,00 eura, znajući da unutar roka od 36 mjeseci nije niti poduzeo nikakve radnje kojima bi izgradnja zgrade zaista i započela. Dakle, kod tuženika u svojstvu kupca i dužnika koji svoju obvezu nije ispunio, nastupila je skrivljena nemogućnost ispunjenja izgradnje zgrade i posljedično predaje u vlasništvo stana kojega se tuženik ugovorom obvezao prenijeti u vlasništvo prodavatelju, obzirom da je tuženik svojim namjernim postupanjem, odnosno nepoduzimanjem, prouzrokovao nemogućnost ispunjenja ugovorne obveze.
2. U odgovoru na tužbu tuženik navodi da protivi tužbi i tužbenom zahtjevu, kako po osnovi, tako i po visini. Nije sporno da je tužiteljica univerzalna pravna sljednica iz pokojnog CB s kojim je tuženik 20. kolovoza 2020. sklopio Ugovor o kupoprodaji nekretnine za nekretninu upisanu u [broj poduloška], knjiga položenih ugovora Grad Zagreb. Navedeni Ugovor ima identične ugovorne odredbe kao i kupoprodajni ugovor kojega je tuženik sklopio sa JB, kao prodavateljem, u odnosu na koji ugovor nije bilo nikakvih sporova i koji je ispunjen na način da je tuženiku JB isplatio ostatak kupoprodajne cijene od 60.000,00 EUR, čime je u cijelosti isplaćena ugovorena kupoprodajna cijena. Prema pojedinim odredbama predmetnog kupoprodajnog ugovora postojala je alternativna obveza da tuženik da u zamjenu/kompenzaciju stan u novosagrađenoj građevini koju se obvezao izgraditi u roku od 36 mjeseci od sklapanja Ugovora, međutim na navedeno tužiteljica nije pristala već je odmah tražila isplatu po članku 3.4. Ugovora o kupoprodaji, a o čemu je sastavljena izjava od 10.11.2023. kojim je potvrđeno od strane tužiteljice da je dana 10.11.2023. izvršen nalog za plaćanje u iznosu od 80.000,00 EUR nakon čega je tužiteljica predala tuženiku u posjed zadužnice. U odnosu na navode tužiteljice da je u stanu koji je predmet Ugovora, u nekoliko navrata počinjena provala i teška krađa i to navodno od strane radnika tuženika, isto nije u nikakvoj vezi s tuženikom niti bi iz navedenog ikako mogla proizlaziti odgovornost tuženika i to budući da je prednik tužiteljice boravio u Domu za starije i nemoćne od 14.1.2021. do 9.8.2023., odnosno isti nije boravio u predmetnom stanu. Nadalje, u tužbi ne prileži nikakav dokaz ni isprava iz koje bi proizlazilo da bi tužiteljica imala pravo potraživati naknadu štete na ime provale koja se navodno dogodila 15.1.2023. i to protiv tuženika kao vlasnika predmetne nekretnine i temeljem čega bi tuženik uopće bio pasivno legitimiran za eventualno nastalu štetu obzirom da isti nema nikakvih neposrednih saznanja o navedenoj provali i o tome tko su počinitelji i kakva je šteta nastala već je o navedenom saznao od tužiteljice. Dalje tuženik navodi da je prilikom pregovora, sastavljanja Ugovora i potpisivanja bila prisutna odvjetnica MB iz [adresa], koja je zastupala CB, a tuženik je tom prilikom pristao na sve uvjete i zahtjeve prednika tužiteljice. U odnosu na isplatu iznosa od 80.000,00 EUR koja je dospjela 29.8.2023. pa da bi tuženik dugovao i zatezne kamate, od datuma dospijeća do isplate u iznosu od 1.135,34 EUR isti su potpuno neosnovani jer tuženik nikako nije ni bio u mogućnosti izvršiti svoju obvezu i isplatu jer je u međuvremenu preminuo prednik tužiteljice i to dana 9.8.2023., a nakon toga je bio u tijeku ostavinski postupak te još nije bilo poznato tko su utvrđeni nasljednici iza pok. CB već je tek nakon što je doneseno rješenje o nasljeđivanju utvrđeno da je upravo tužiteljica nasljednica iza pokojnog CB pa stoga tuženik nikako prije nije ni mogao ispuniti obvezu dok navedeno rješenje o nasljeđivanju nije postalo pravomoćno o čemu je obaviješten od strane punomoćnika tužiteljice i što je također razvidno iz Izjave od 10.11.2023. Tužiteljica je bila upoznata s time da tuženik ima namjeru što prije podmiriti ostatak kupoprodajne cijene i to dopisom od 4.8.2023. Člankom 4. stavak. 2 Ugovora o kupoprodaji bilo je propisano da će tuženik podmiriti troškove najamnine jednosobnog stana u mjesečnom iznosu od 300,00 EUR od trenutka početka rušenja zgrade do završetka izgradnje nove zgrade. Međutim, kako je prednik tužiteljice i dalje koristio predmetni stan i isti nije predao u posjed tuženiku pogrešno tužiteljica smatra da dospijevaju i najamnine. Potpuno su irelevantni navodi tužiteljice kako bi tržišna cijena nekretnine dana 7.9.2023., dakle nakon tri godine, bila veća od one ugovorene prema Ugovoru o kupoprodaji nekretnine od 20.8.2020. jer je bitno razdoblje u trenutku sklapanja Ugovora, a osim toga promjena cijena stana nikako nije ni mogla biti predmet ove tužbe obzirom da Ugovoru o kupoprodaji nekretnine od 20.08.2020. nesporno nije ni bila ugovorena revalorizacija cijene niti je to običaj u takvim ugovorima. Iz Ugovora o kupoprodaji proizlazi da je na strani tuženika ugovorena obveza s više činidaba, odnosno kumulativna obveza. Ispunjenje ostatka kupoprodajne cijene je ugovoreno na sukcesivan način, tako da se kompenzira dvosobnim stanom u površini od 40 m2 u novom objektu na istoj lokaciji, a kao rok dovršenja je određen rok od 36 mjeseci od potpisa i ovjere ugovora. Nije točno da tuženik unutar roka od 36 mjeseci nije niti poduzeo nikakve radnje kojima bi izgradnja zgrade zaista i započela već je isti proveo postupak legalizacije, pribavio uporabnu dozvolu te je ishođena pravomoćna uporabna dozvola za ilegalno izgrađene objekte od strane prednika tužiteljica nakon čega je izrađen i etažni elaborat i to Plan posebnih dijelova građevine, etažiranje. Zatim je i pokrenut postupak povezivanja KPU i zemljišne knjige za zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] koji postupak se vodi pred Općinskim građanskim sudom u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel pod posl.br.: Z-31441/23. U međuvremenu tuženik je uz navedeno podnio i zahtjev za otkup preostalog suvlasničkog dijela predmetne nekretnine od strane suvlasnika Republike Hrvatske i HŽ-Infrastrukture d.o.o. Zagreb. O svemu navedenom je tužiteljica imala saznanja. Slijedom toga, nikako nije mogla nastati od strane tuženika kao ugovorne strane skrivljena nemogućnost ispunjenja izgradnje zgrade i predaje u vlasništvo stana prodavatelju, te da bi tuženik svojim namjernim postupanjem, odnosno nepoduzimanjem, prouzrokovao nemogućnost ispunjenja ugovorne obveze.
3. U tijeku dokaznog postupka sud je pročitao i izvršio uvid u rješenje o nasljeđivanju javnog bilježnika Branka Jakića iz Zagreba od 13. listopada 2023. poslovni broj: O-5933/2023 UPP/OS-67/23 (str. 12-14 spisa), potvrdu Doma za starije osobe Park od 15. ožujka 2024. (str. 15 spisa), bjanko zadužnicu od 20. kolovoza 2020. na iznos od 100.000,00 kuna izdanu od strane dužnika ARMUS d.o.o., Zagreb, Samoborska cesta 255 (str. 16-19 spisa), bjanko zadužnicu od 20. kolovoza 2020. na iznos od 500.000,00 kuna izdanu od strane dužnika ARMUS d.o.o., Zagreb, Samoborska cesta 255 (str. 20-23 spisa), Ugovor o kupoprodaji nekrenine od 20. kolovoza 2020. (str. 24- 29 spisa), nalaz i mišljenje sudskog vještaka za graditeljstvo i procjenu nekretnina Dražena Pražića, ing.građ. od 7. rujna 2023. (str. 30-55 spisa), dopis punomoćnika prednika tužiteljice upućen tuženiku od 23. svibnja 2023. (str. 76- 79 spisa), dopis tuženika od 29. svibnja 2023. upućen punomoćniku prednika tužiteljice (str. 80-89 spisa), dopis tuženika-poziv na primopredaju od 4. kolovoza 2023. upućen predniku tužiteljice s povratnicom (str. 90-92 spisa), Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 4. rujna 2020. (str. 93-98 spisa), potvrda o uplati od 4. rujna 2020. (str. 99 spisa), potvrda o o izdanom platnom nalogu (str. 100 spisa), Izjava od 10. studenog 2023. (str. 101-102 spisa), prijedlog za upis predlagatelja ARMUS d.o.o. od 7. lipnja 2023. s potvrdom o zaprimanju prijedloga i potvrdom o plaćanju sudske pristojbe na prijedlog (str. 103- 109 spisa), plan posebnih dijelova građevine/Etažiranje/ od 24. veljače 2022. str. 110-143 spisa), zahtjev za otkup nekretnine predlagatelja ARMUS d.o.o. od 2. lipnja 2021. (str. 144-146 spisa), rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, poslovni broj: Z-31441/23 od 27. kolovoza 2023. (str. 153-156 spisa), izvadak iz zemljišne knjige za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] od 5. rujna 2024. (str. 157-158 spisa), izvadak iz zemljišne knjige za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] od 31. listopada 2024. (str. 161- 162 spisa), podatke o zemljišnoknjižnom predmetu broj: Z-52690/2024 na dan 31. listopad 2024. (str. 163 spisa), izvadak iz zemljišne knjige za nekretninu upisanu u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] od 13. siječnja 2025. (str. 181-182 spisa), spis Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb, poslovni broj: Z-31441/23, spis Općinskog kaznenog državnog odvjetništva u Zagrebu broj: Kir-DO- 903/2024, saslušani su svjedoci RB, NB i BB te tužiteljica GBA. Tuženik je odustao od prijedloga za saslušanjem svjedoka MB, a punomoćnik tužiteljice od dokaznog prijedloga za saslušanjem zakonske zastupnice tuženika, dok je sud odbio dokazni prijedlog tuženika da se u svojstvu svjedoka saslušaju punomoćnik tuženika AB i zakonski zastupnik HŽ-Infrastruktura d.o.o., s obzirom da je mišljenje suda da je činjenično stanje dovoljno utvrđeno iz provedenih dokaza.
4. Na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno kao i svih dokaza zajedno, te na temelju rezultata cjelokupnog postupka, sukladno članku 8. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" br. 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 84/08., 123/08., 57/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23. - dalje: ZPP) ovaj sud smatra da tužbeni zahtjev tužiteljice nije osnovan.
5. Između stranaka nije sporno da je tužiteljica nasljednica iza pokojnog CB, da je između tuženika i prednika tužiteljice 20. kolovoza 2020. sklopljen Ugovor o kupoprodaji nekretnine, da je ugovorena kupoprodajna cijena u iznosu od 110.000,00 EUR, da je na temelju tog ugovora tuženik odmah isplatio iznos od 30.000,00 EUR, da su na ime osiguranja isplate ostatka kupoprodajne cijene predniku tužiteljice predane dvije bjanko zadužnice, da tuženik nije u roku određenom u Ugovoru, odnosu u roku od 36 mjeseci od potpisa Ugovora, izgradio novu zgradu i predao predniku tužiteljice novi stan, da je tuženik ostatak kupoprodajne cijene u iznosu od 80.000,00 EUR isplatio tužiteljici 10. studenog 2023. Također nije sporno da se u siječnju 2023. u predmetnom stanu dogodila provala.
6. Između stranaka je sporno dali je tuženik dužan tužiteljici isplatiti razliku nastalu zbog promjene tržišne vrijednosti prodanog stana u vremenu od sklapanja Ugovora o kupoprodaji do proteka ugovorenog roka od 36 mjeseci, odnosno razliku između iznosa od 110.000,00 EUR (iznos kupoprodajne cijene) i 145.600,00 EUR (procijenjena vrijednost predmetnog stana prema stanju i vrijednostima u rujnu 2023.), dali je tuženik dužan tužiteljici na iznos od 80.000,00 EUR platiti zatezne kamate te dali je tuženik dužan tužiteljici nadoknaditi troškove smještaja prednika tužiteljice u Domu za starije osobe Park i to za za razdolje od osam mjeseci.
7. Uvidom u potvrdu Doma za starije osobe Park od 15. ožujka 2024. utvrđeno je da se istom potvrđuje da je pokojni CB boravio u Domu za starije osobe Park u razdoblju od 14.10.2021. do 9.8.2023. te da je cijena mjesečnog najma iznosila 597,25 EUR.
8. Uvidom u Ugovor o kupoprodaji nekrenine od 20. kolovoza 2020., utvrđeno je da je isti sklopljen između prednika tužiteljice CB, kao prodavatelja, i tuženika ARMUS d.o.o., zastupan po prokuristu NB, kao kupcu. Dalje je utvrđeno da je predmet toga Ugovora nekretnina upisana u Knjigu položenih ugovora:
Grad Zagreb, [broj poduloška] upisano u zk. uložak: [broj ZK uloška] i dr., u naravi stan koji se sastoji od tri sobe i ostalih prostorija u površini od 71,56 m2, a koji se nalazi u [adresa], sagrađenoj na čest.br. 5231/24-29, po novoj izmjeri čest.br. 3296 k. o. [katastarska općina], upisano kod Općinskog građanskog suda u Zagrebu, Zemljišnoknjižni odjel Zagreb (članak 1. Ugovora). U članku 3. Ugovora određeno je da kupoprodajna cijena iznosi 110.000,00 EUR, a iznos kupoprodajne cijene kupac se obvezuje prodavatelju platiti na sljedeći način: Izjavom o kompenzaciji dvosobnog stana u površini od cca 40m2 u novom objektu na istoj lokaciji na prvom ili drugom katu novosagrađene zgrade s liftom, koju se prodavatelj obvezao izgraditi na čestici iz članka 1. Ugovora, i jedno garažno mjesto od 15m2 zajedno s ostavom, u sveukupnom iznosu od 80.000,00 EUR. Kupac se obvezuje, ako se zgrada na predmetnoj nekretnini ne izgradi u roku od 36 mjeseci od potpisa i ovjere Ugovora, u roku od 8 dana isplatiti prodavatelju preostali iznos kupoprodajne cijene od 80.000,00 EUR. Iznos od 30.000,00 EUR kupac se obvezao isplatiti prodavatelju odmah pri potpisu i ovjeri Ugovora. U Ugovoru se navodi i da je kupac, kao osiguranje plaćanja preostalog dijela kupoprodajne cijene od 80.000,00 EUR, u trenutku ovjere potpisa na Ugovoru, predao prodavatelju dvije bjanko zadužnice, jednu na iznos od 100.000,00 kuna i jednu na iznos od 500.000,00 kuna. Dalje je utvrđeno da se u članku 4. Ugovora navodi da u posjed predmetne nekretnine kupac stupa odmah po potpisu Ugovora, s tim da kupac dopušta prodavatelju pravo stanovanja u stanu sve do trenutka kada kupac zatraži od prodavatelja primopredaju predmetne nekretnine, odnosno kada se ima pristupiti rušenju zgrade u kojoj se nalazi stan, radi izgradnje novog objekta. Dalje se navodi da se kupac obvezuje prodavatelju podmiriti troškove najmanine jednosobnog stana u mjesečnom iznosu od 300,00 EUR, od trenutka početka rušenja zgrade u kojoj se stan nalazi pa do završetka izgradnje nove zgrade i predaje prodavatelju u posjed i vlasništvo stana iz članka 3.2. točka 1. Ugovora, a najduže do isplate ostatka kupoprodajne cijene po članku 3.2. Ugovora.
9. Uvidom u nalaz i mišljenje sudskog vještaka za graditeljstvo i procjenu nekretnina Dražena Pražića, ing.građ. od 7. rujna 2023. utvrđeno je da se u istome daje procjena tržišne vrijednosti predmetne nekretnine prema stanju i vrijednostima u rujnu 2023. te da tržišna vrijednost predmetnog stana u rujnu 2023. iznosi 145.600,00 EUR.
10. Uvidom u dopis tuženika-poziv na primopredaju od 4. kolovoza 2023. upućen predniku tužiteljice s povratnicom, utvrđeno je da istim tuženik poziva prednika tužiteljice da pristupi u prostorije tuženika radi isplate ostatka kupoprodajne cijene od 80.000,00 EUR i vraćanja bjako zadužnica te se prednik tužiteljice poziva na primopredaju predmetnog stana u roku od 8 dana od zaprimanja dopisa. Utvrđeno je i da je na povratnici kao primatelj dopisa naznačen Dom za starije osobe Park te da je dopis zaprimljen 9. kolovoza 2023.
11. Uvidom u Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 4. rujna 2020. utvrđeno je da je isti sklopljen između JB, kao prodavatelja, i ARMUS d.o.o., kao kupca, da je predmet tog ugovora nekretnina upisana u Knjigu položenih ugovora: Grad Zagreb, [broj poduloška] upisano u zk. uložak: [broj ZK uloška] i dr., u naravi stan površine od 51,36 m2 koji se nalazi u Stambenoj [adresa]. Dalje je utvrđeno da je kupoprodajna cijena ugovorena u iznosu od 80.000,00 EUR koju se kupac obvezao platiti davanjem Izjave o kompenzaciji stana u površini od 35 m2 koji se kupac obvezao izgraditi na nekretnini iz članka 1. tog ugovora. Dalje je ugovoreno da ukoliko se u roku od 36 mjeseci ne izgradi zgrada na navedenoj nekretnini kupac se obvezuje iznos kupoprodajne cijene od 60.000,00 EUR isplatiti prodavatelju. Iznos kupoprodajne cijene od 20.000,00 EUR kupac je isplatio prodavatelju odmah prilikom potpisivanja i ovjere kupoprodajnog ugovora. Iz potvrde o uplati od 4. rujna 2020. i potvrde o izdanom platnom nalogu utvrđeno je da je kupac isplatio prodavatelju cjelokupni iznos kupoprodajne cijene i to najprije iznos od 20.000,00 EUR, a kasnije i iznos od 60.000,00 EUR.
12. Uvidom u Izjavu od 10. studenog 2023. utvrđeno je da se istom potvrđuje da je NB izvršio isplatu iznosa od 80.000,00 EUR na ručun tužiteljice GBA, nakon čega je tužiteljica NB predala dvije bjanko zadužnice, jednu na iznos od 100.000,00 kuna, a drugu na iznos od 500.000,00 kuna.
13. Uvidom u prijedlog za upis predlagatelja ARMUS d.o.o. od 7. lipnja 2023., utvrđeno je da je isti podnesen radi upisa u zemljišnu knjigu i provođenje postupka povezivanja zemljišne knjige i KPU i provedbe etažnog elaborata sukladno Pravilniku o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisa prava vlasništva posebnog dijela nekretnine za nekretninu upisanu u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], a prijedlog je zaprimljen na Općinskom građanskom sudu u Zagrebu 7. lipnja 2023. Povodom navedenog prijedloga tuženika formiran je spis poslovni broj: Z-31441/2023. Uvidom u spis Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj: Z-31441/2023 utvrđeno je da je 27. kolovoza 2024., pod poslovnim brojem Z-31441/23 donoseno rješenje kojim se u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] na nekretnini u vlasništvu Republike Hrvatske koja se sastoji od zkčbr. [katastarska čestica], kuća br. 35, [adresa], pomoćna zgrada, pomoćna zgrada i dvorište, površine 945 m2 (dvorište površine 370 m2, kuća, [adresa], površine 468 m2, pomoćna zgrada površine 79 m i pomoćna zgrada površine 28 m2) određuje brisanje prava vlasništva uknjiženog za korist Republike Hrvatske. Dalje se navedenim rješenjem upisuju posebni dijelovi koji su upisani u knjizi položenih ugovora za stambenu zgradu u [adresa], uknjižuje se pravo vlasništva i to: ETAŽA 1: stan u razizemlju, koji se sastoji od tri sobe i ostalih prostorija, u površini od 71,56 m2, koji je dio neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao dijelovi ostalih suvlasnika, za korist: ARMUS D.O.O., Samoborska cesta 255, Zagreb, OIB: 27687512588, ETAŽA 2: stan u razizemlju, koji se sastoji od dvije sobe i ostalih prostorija, površine 51.36 m2, koji se sastoji od tri sobe i ostalih prostorija, u površini od 71,56 m2, koji je dio neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao dijelovi ostalih suvlasnika, za korist: ARMUS D.O.O., Samoborska cesta 255, Zagreb, OIB: 27687512588. Dalje se rješenjem upisuje do tada neupisan poseban dio u zemljišnoj knjizi i knjizi položenih ugovora ETAŽA 3: poslovni prostor oznake P-1 u prizemlju koji se sastoji od hodnika, porte, tri ureda, predprostora, dva WC-a, sobe za sastanke, kuhinje, kupaonice, predprostora, tri spremišta i tri garaže u prizemlju, površine 322,17 m2, koji je dio neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine koji je jednako velik kao dijelovi ostalih suvlasnika i dopušta se uknjižba prava vlasništva za korist: Republike Hrvatske. Iz obrazloženja navedenog rješenja proizlazi da je u odnosu na ETAŽU 3 predložen upis za korist HŽ-Infrastruktura d.o.o., međutim sud je utvrdio da isti nisu dostavili u sudski spis niti jednu ispravu iz koje bi bio vidljiv pravni slijed stjecanja prava vlasništva od investitora do njih pa je primjenom članka 17. stavak 5. Pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora, kao vlasnika upisao Republiku Hrvatsku. Iz spisa dalje proizlazi da je HŽ-Infrastruktura d.o.o. na navedeno rješenje podnio prigovor kojim isti protivi upisu Republike Hrvatske kao vlasnika ETAŽE 3, koji je zabilježen u zemljišnim knjigama u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].
14. Uvidom u zahtjev za otkup nekretnine predlagatelja ARMUS d.o.o. od 2. lipnja 2021. utvrđeno je da je tuženik 2. lipnja 2021. podnio navedeni zahtjev Ministarstvu prostornog uređenja graditeljstva i državne imovine u kojemu navodi da je nekretnina oznake k. č. br. [katastarska čestica] u naravi Kuća broj 35 G, pomoćna zgrada, pomoćna zgrada i dvorište, ukupne površine 945 m2, upisano u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], upisana kao vlasništvo Republike Hrvatske. Dalje se navodi da se na zemljištu nalazi objekt obilježen kućnim brojem 35 sa dvije pomoćne zgrade te se na objektu nalaze dvije stambene cjeline i to stanovi u vlasništvu predlagatelja, a pomoćni objekti koriste se u naravi kao garaže. Međutim, na predmetnoj nekretnini nalazi se dio koji je korišten kao uredski prostor. Tuženik stoga predlaže otkup tog zasebnog dijela nekretnine koji je u vlasnišvu Republike Hrvatske.
15. Uvidom u spis Općinskog kaznenog državnog odvjetništva u Zagrebu, broj: Kir- DO-903/2024 utvrđeno je da je navedeni spis formiran povodom kaznene prijave zbog kaznenih djela krađe iz članka 229. stavak 1. točka 1. Kaznenog zakona, počinjenih na štetu CB i BB. Dalje je utvrđeno da je u navedenom predmetu 15. srpnja 2024. doneseno rješenje kojim se temeljem članka 206. stavak 1. točka 4. Zakona o kaznenom postupku, odbacuje kaznena prijava protiv okrivljenih:
SB, ČB i ZB zbog dva kaznena djela protiv imovine – teške krađe iz članka 229. stavak 1. točka 1. Kaznenog zakona, u vezi s člankom 51. Kaznenog zakona počinjenih na štetu CB i BB. Iz obrazloženja navedenog rješenja proizlazi da je kaznena prijava odbačena jer iz rezultata provedenog istraživanja ne proizlazi utvrđenim dovoljan stupanj osnovane sumnje da su okrivljenici počinili kaznena djela koja im se stavljaju na teret.
16. U svom iskazu tužiteljica GBA navodi da je o predmetnoj kupoprodaji u početku pregovarao njezin otac CB, pretpostavlja s NB ali nije sigurna. U pregovore su se 2019. uključile njezina kćer i ona. Bila je upoznata i suglasna s postupcima svog oca prije toga i cijelo vrijeme do potpisivanja kupoprodajnog ugovora bila je upoznata s njegovim sadržajem. Pregovori su na kratko prekinuti zbog korone i nastavljeni su u proljeće 2020. Njezin otac se odlučio za prodaju predmetnog stana jer zgrada nije bila u dobrom stanju pa je htio taj stan zamijeniti za novogradnju na istoj lokaciji. Prije pregovora s NB njezin otac vodio je pregovore o prodaji stana s drugim investitorom koji se zove A, a pregovori su trajali 10 do 12 godine i zna da je taj investitor imao problema s dobivanjem građevinske dozvole. Što se tiče stanja predmetnog stana 2020., stan nije bio u izvrsnom stanu jer se radilo o staroj zgradi, prizemnici, izolacija je bila loša te se počela pojavljivati i vlaga, zbog čega je njezin otac i otišao živjeti u Dom za starije osobe ali je svaki dan dolazio u stan jer su mu tamo bile stvari te je dolazio u lokalni kafić. Radi se o stanu od 71 m2. Sklapanju predmetnog kupoprodajnog ugovora bila je prisutna ona, njezina kćer, njezin otac i odvjetnica, dok su sa strane tuženika bili prisutni NB i odvjetnik AB. Dogovor s NB bio je isključivo novi stan i ona nikada nije bila zainteresirana za novac. Možda malo prije sklapanja ovog Ugovora NB nudio im je drugi stan koji je također bio novogradnja ali lokacija tog stana nije bila dobra. S NB je iskomunicirala da je njihov zahtjev novi stan. Tada mi je on rekao da će papirologiju moći riješiti za dvije godine ali ona je rekla da bi možda bilo bolje da se stavi rok od 3 godine. Dogovorena kupoprodajna cijena iznosila je 110.000,00 EUR i smatra da je ta cijena u to vrijeme bila realna za predmetni stan. Njihov prijedlog je bio da se u Ugovor o kupoprodaji unese dio o isplati iznosa od 80.000,00 EUR, kao osiguranje ukoliko ne dođe do predaje stana ali je njihova volja prilikom sastavljanja te odredbe o isplati 80.000,00 EUR bila prvenstveno da dobiju novi stan. Njihova odvjetnica, MB bila je prisutna prilikom potpisivanja Ugovora o kupoprodaji i ona je sastavila prijedlog kupoprodajnog ugovora, a prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora bio je prisutan i odvjetnik tuženika, AB. Prije i u vrijeme potpisivanja kupoprodajnog ugovora u pogledu predmetnog stana predana je sva potrebna dokumentacija i nakon potpisivanja tog Ugovora nitko ju nije kontaktirao radi dostavljanja kakve dokumentacije. NB nazvao ju je 2 godine nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora, negdje u ljeto 2022., i rekao da nema šanse da do roka određenog u Ugovoru riješi sve dozvole, inzistirao je na tome da joj isplati ostatak kupoprodajne cijene od 80.000,00 EUR ali ona na to nije htjela pristati jer kako je već navela njihov zahtjev je bio novi stan, a ne novac. Osim navedenoga, u 3 godine od potpisivanja Ugovora nije komunicirala s NB ali moguće je da je isti dolazio do njezinog oca ili su se možda sretali u lokalnom kafiću ali o tome ne zna ništa. Tek 2022. NB joj je rekao da ima problema s dozvolama. Niti jedna strana nije ni u jednom trenutku dala prijedlog da se promjeni rok iz Ugovora za izgradnju nove zgrade. Što se tiče stanovanja u predmetnom stanu bilo je dogovoreno da će u istom stanovati njezin otac sve dok ne počne rušenje zgrade, a nakon toga dogovor je bio da će mu tuženik plaćati stan u okolici i to oko 300,00 EUR. Međutim, nakon provale koja se dogodila u siječnju 2023. u stanu nije bilo moguće stanovati. Prije provale, a kada je trebalo rušiti verandu, stan su zaključali. Kada se dogodila provala u siječnju 2023. zvala je NB da ga o tome obavijesti, a on joj je rekao da su u stan provalili njegovi radnici i da se stvari koje su uzeli nalaze u smještaju u Bistri. Policija je došla u Bistru, našla te stvari i odvezla ih u policijsku postaju Črnomerec, a oni su kasnije utvrdili da se radi o stvarima iz predmetnog stana. Ukupno su bile tri provale. Općinsko državno odvjetništvo je o kaznenoj prijavi donijelo odluku i to da radnici nisu krivi jer su postupali po dozvoli NB, a to joj je poznato upravo iz odluke Općinskog državnog odvjetništva o kaznenoj prijavi, ona inače nije znala da je postojala dozvola ŽB već je mislila da su radnici provalu izvršili samoinicijativno. Ne zna kakav bi interes NB imao da dozvoli svojim radnicima da izvrše krađu. Ona u vezi predmetnih provala nije podnosila kaznenu prijavu protiv tuženika ili NB. Njezin otac je boravio u Domu za starije od kraja 2021. do 2023. i taj boravak plaćen je u cijelosti. Predmetnom tužbom od tuženika potražuje i trošak smještaja oca u Domu za starije, za razdoblje od 8 mjeseci, jer je Ugovorom o kupoprodaji bilo određeno da će tuženik plaćati njezinom ocu smještaj od trenutka kada on više ne bude mogao boraviti u predmetnom stanu, a smatra da isti u stanu nije mogao boraviti nakon provale 15. siječnja 2023. Njezin otac je kroz cijelo vrijeme plaćao režije za stan. Od radova na predmetnoj nekretnini osim rušenja verande koji radovi su se vršili 2023., nije bilo drugih radova. Pozicijski se veranda nalazi pred ulazom u stan i ista je nadograđena da bi se zaštitio ulaz u stan. Prije rušenja verande NB ju je pozvao da makne stvari i preda verandu. Nije zvala NB da bi ga pitala u kojem stadiju je cijeli postupak te radovi. Njezin otac je preminuo **.**.2023. i nakon toga je vidjela da je odvjetnik slao nekakve dokumente u Dom za starije ali nije bilo naznačeno da su dokumenti upravo za njezinog oca tako da ih on nije dobio na vrijeme, a ni ona, s obzirom da su ju u vezi tih dokumenata iz Doma zvali dva do tri tjedna nakon što je pokupila očeve stvari iz Doma. Početkom 11. mjeseca njezin odvjetnik zvao je NB da se dogovori isplata i primopredaja zadužnice. Tako su se dogovorili za jedan termin u 17,00 sati. Ona je zakasnila 2 minute te ju NB nije htio čekati. Komunikacija između nje i NB bila je loša te je zbog toga, a nakon ovog događaja, njezin odvjetnik iskomunicirao da će isplata iznosa od 80.000,00 EUR biti 11. studenog 2023. uz istovremenu predaju zadužnica. Osim onoga puta u 2022., prije
11. mjeseca 2023., NB nije ju zvao da prihvati isplatu iznosa od 80.000,00 EUR. U posjedu stana bili su do studenog 2023., odnosno do trenutka kada je izvršena isplata iznosa od 80.000,00 EUR i vraćene zadužnice. NB nikada nije tražio predaju stana jer je njezin otac u stanu trebao stanovati sve do rušenja zgrade. U vrijeme potpisivanja Ugovora o kupoprodaji nije bilo govorila o revalorizaciji kupoprodajne cijene. NIje bila upoznata da se u pogledu predmetne nekretnine vode postupci legalizacije, povezivanja ZK i KPU te otkup suvlasničkih dijelova. Nije razmišljala o tome da bi nakon sklapanja predmetnog Ugovora moglo doći do povećanja cijena na tržištu nekretnina jer su prvenstveno htjeli dobiti novi stan. Poznato joj je da je isti ovakav ugovor o kupoprodaji tuženik sklopio i sa susjedima odnosno gospodinom JB. S obzirom da su susjedi JB i DB u međuvremenu preminuli, njihova kćer BB nije bila zainteresirana za novi stan već za isplatu novca. S punomoćnikom tuženika je 2023. komunicirao njezin odvjetnik i on je obavijestio tuženika o smrti njezina oca.
17. U svom iskazu svjedok RB naveo je da je zaposlen u trgovačkom društvu Armus d.o.o. i bio je tamo zaposlen u vrijeme potpisivanja predmetnog kupoprodajnog ugovora, odnosno 2020., te se bavi prodajom nekretnina. Nije bio prisutan nikakvim pregovorima i dogovorima oko kupoprodaje predmetne nekretnine i ono što mu je o predmetnom slučaju poznato saznao je od svog oca NB. Poznato mu je da je odvjetnik sastavio kupoprodajni ugovor te da je pregovorima oko kupoprodaje, sa strane tuženika, sudjelovao NB ali ne zna s kim se pregovaralo s druge strane. Nakon što je potpisan kupoprodajni ugovor trebalo se krenuti u proceduru za dobivanje građevinske dozvole, a prije toga je trebalo provesti etažiranje i otkup suvlasničkih dijelova, a cijela procedura trebala je trajati puno kraće nego što jest. Uobičajeno za izdavanje građevinske dozvole treba oko 3 do 4 mjeseca, a prije toga se 3 do 4 mjeseca izrađuje potrebna dokumentacija, dok je oko godinu i pol potrebno za izgradnju nekretnine. U predmetnom slučaju procedura etažiranja trajala je preko dvije godine zbog propusta referenta Kovača u Gradu Zagrebu, koji je 6 do 7 puta odgađao provođenje očevida zbog čega je taj postupak trajao tako dugo. Postupak etažiranja započeo je 2021. i trajao je do polovine ili kraja 2023. Na mjesečnoj bazi se zvalo Grad Zagreb i slale su se požurnice radi požurivanja cijelog postupka. Poznato mu je da su postupku etažiranja prethodile neke radnje ali ne zna koje. Koliko mu je poznato danas su svi navedeni koraci izvršeni te još treba provesti otkup tog jednog suvlasničkog dijela, koji se vodi kao poslovni prostor, a u pogledu kojega postoji sukob između Hž-Infrastrukture d.o.o. i Republike Hrvatske čija je to nekretnina. Njegov posao vezan je uz postupak dobivanja građevinske dozvole i postupak nakon dobivanja građevinske dozvole pa ne zna kada je započeo postupak otkupa tog suvlasničkog dijela. Kada se radi o nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske postupak otkupa nekada ide glatko ali nekada traje i dulje vrijeme što se desilo i u predmetnom slučaju jer se umiješala HŽ-Infrastruktura d.o.o. Tek nakon što je započela cijela procedura postalo mu je poznato da je u predmetnom slučaju potrebno provesti postupke etažiranja, povezivanja ZK i KPU, otkup i legalizaciju. Misli da nije traženo da se predmetna nekretnina preda u posjed tuženiku jer to ne bi imalo smisla s obzirom da se još nije započelo s rušenjem. Koliko mu je poznato prednik tužiteljice trebao je biti u predmetnom stanu sve do početka rušenja. Pred kraj roka iz Ugovora o kupoprodaji, njegov otac NB mu je rekao da bi se trebalo isplatiti ostatak kupoprodajne cijene predniku tužiteljice jer je vidio da se u ugovorenom roku neće uspjeti izgraditi nova zgrada. Vjeruje da je tih 80.000,00 EUR isplaćeno. U odnosu na provalu od 15. siječnja 2023., od oca je saznao da su radnici tuženika provalili u predmetnu nekretninu što je prijavljeno policiji ali ne zna zašto su radnici ušli u tu nekretninu. U vezi te provale njega nije kontaktirao nitko iz policije niti je tko kontaktirao tuženika. Njegov otac nije rekao radnicima da uđu u predmetni stan jer ne zna što bi se time dobilo. Također, firma nema nikakve koristi od navedene provale. U vezi te provale protiv tuženika se nije vodio nikakav kazneni niti prekršajni postupak. Pretpostavlja da je u predmetnom stanu netko živio i poznato mu je da je prednik tužiteljice otišao u Dom za starije osobe ali ne zna kada. Poznato mu je da je ugovor o kupoprodaji, sličan kao i s prednikom tužiteljice, sklopljen i sa JB te s tim ugovorom nije bilo nikakvih problema te je istome isplaćena kupoprdajna cijena, a nije predan novi stan.
18. U svom iskazu svjedok NB navodi da je vlasnik tuženika, društva Armus d.o.o. i jedno vrijeme je u tom društvu bio prokurist ali ne zna u kojem razdoblju. Društvo posluje od 1996., s tim da je 2007. promijenjeno ime. Što se tiče predmetnog Ugovora o kupoprodaji, o istom je pregovarao on s prednikom tužiteljice ali je u razgovoru oko kupoprodajnog ugovora sudjelovala i tužiteljica. Saznao je da je predmetni stan na prodaju 2018. i to od gospodina koji je tamo očitavao struju i od tada je započeo razgovore s prednikom tužiteljice o kupnji tog stana koji su trajali dosta dugo, odnosno sve do 2020., kada je sklopljen Ugovor o kupoprodaji. Prednik tužiteljice mu je u početku razgovora rekao da ima sklopljen predugovor s drugim izvođačem, gospodinom C, pa se čekalo da istekne rok iz tog predugovora. Ne zna zašto ugovor s drugim investitorom nikada nije realiziran. O kupoprodaji je pregovarao on, a nekada je pregovorima bio prisutan IB koji je vanjski suradnik firme. Što se tiče predmetnog stana radi se o stanu od 71 m2, stan je derutan te je za rušenje. Prije potpisivanja Ugovora o kupoprodaji provjerio je stanje u zemljišnim knjigama te je znao da će biti potrebno provesti otkup, legalizaciju, povezivanje ZK i KPU te etažiranje. U svom radu susreo se sa sličnim postupcima ali u njima nije bilo spora oko vlasništva, a iz zemljišnih knjiga i KPU za predmetnu nekretninu nije bilo vidljivo da postoji spor oko vlasništva. Njegova procjena što se tiče trajanja cijelog postupka, uključujući rušenje stare i izgranju nove zgrade bila je u skladu s rokom iz Ugovora o kupoprodaji. Potpisivanju Ugovora o kupoprodaji bili su prisutni prednik tužiteljice, tužiteljica i njihova odvjetnica. Što se tiče kupoprodajne cijene, dogovor je bio da ista iznosi 110.000,00 EUR s tim da je na prijedlog prodavatelja dogovoreno da će se iznos od 30.000,00 EUR platiti odmah, dok će se iznos od 80.000,00 EUR platiti kompenzacijom stana od 40 m2 koji je trebao biti izgrađen na istoj lokaciji. Dogovor je bio ili da se isplati iznos od 80.000,00 EUR ili da se preda novoizgrađeni stan na istoj lokaciji, a do roka određenog u Ugovoru. Kao osiguranje je dana zadužnica na iznos od 80.000,00 EUR. Smatra da je imao pravo izbora između isplate naznačenog iznosa i predaje novog stana. Ugovor o kupoprodaji pisala je odvjetnica prodavatelja i njegov odvjetnik nije radio izmjene na tom Ugovoru. Bio je dogovor da će od trenutka kada prednik tužiteljice treba izaći iz predmetnog stana zbog rušenja zgrade i izgradnje nove, tuženik snositi dio najamnine za neki drugi stan ali to se nije dogodilo s obzirom da se rušenju nikada nije pristupilo. Nakon sklapanja Ugovora o kupoprodaji trebalo je provesti postupak etažiranja. U konkretnom slučaju nije bilo problema u postupku etažiranja. Postupak etažiranja u gradskom uredu vodio je referent koji se zvao Damir Kovač. Dva ili tri puta on je išao kod tog referenta da bi se raspitao u kojoj je fazi postupak etažiranja, a u postupku je najmanje tri puta bilo potrebno ispravljati elaborat. U postupku etažiranja provodili su se i očevidi i to dva ili tri puta, a bilo je i odgode očevida. Prije etažiranja trebalo je provesti postupak legalizacije. U trenutku sklapanja Ugovora u jednom dijelu nekretnine kao suvlasnik bila je upisana Hž- Infrastruktura d.o.o.i nije se moglo znati da će kasnije doći do spora oko vlasništva između HŽ-Infrastrukture d.o.o. i Republike Hrvatske. Postupak etažiranja uobičajeno traje oko mjesec dana. Nakon etažiranja trebalo je provesti postupak povezivanja ZK i KPU i u tom postupku povezivanja pojavila se Republika Hrvatska i došlo je do sukoba oko vlasništva pa je postupak povezivanja trajao od 2021. pa sve do 2023., odnosno trajao je oko godinu i pol dana. Sada ponovno postoji prigovor Hž-Infrastrukture d.o.o. na upisano vlasništvo Republike Hrvatske. Postupak otkupa suvlasničkog dijela u vlasništvu Republike Hrvatske započeo je u proljeće 2021. Sve potrebne postupke on je pokrenuo odmah ali nitko nije mogao znati da će do sukoba oko vlasništva, s tim da je prednik tužiteljice s tim vjerojatno bio upoznat jer ni prethodni investitor nije mogao izvršiti gradnju. Na trajanje cijelog postupka utjecala je pandemija Corona virusa. U pogledu predmetne zgrade trebalo je srušiti prednji dio zgrade jer nije bio izgrađen u skladu s propisima, a to rušenje izvršili su njegovi radnici. S obzirom na trajanje cijelog postupka, odnosno kada je vidio da u roku određenom u Ugovoru o kupoprodaji neće biti moguće izgraditi novu zgradu, zvao je tužiteljicu da se naplati za preostali iznos od 80.000,00 EUR i to negdje početkom 2023. Međutim, tužiteljica nije htjela povući novac, a ne zna koji je tome razlog jer su imali zadužnicu i moglo se naplatiti u svakom trenutku. S tužiteljicom je kontaktirao i prije i poslije proteka roka, a pozvao ju je da se naplati i prije proteka roka iz Ugovora. U razdoblju od sklapanja Ugovora pa naredne tri godine znao je navratiti kod tužiteljice i njezinog oca te gospodina JB, s kojim su također imali sklopljen kupoprodajni ugovor za stan u istoj zgradi, i on ih je u tim prilikama upoznao s poteškoćama koje su imali u postupku povezivanja ZK i KPU. Sjeća se da mu je tada prednik tužiteljice napomenuo da ni prethodni investitor nije mogao izvršiti gradnju jer je imao problema s uknjižbom. Prilikom tih posjeta nije bilo govora ili prijedloga s bilo koje strane da se produlji rok za izgradnju zgrade. On takav prijedlog nije dao jer je cijela situacija bila neizvjesna. U studenom 2023., tužiteljici je isplaćen iznos od 80.000,00 EUR i tada je vraćena zadužnica i na dan isplate nije bilo govora da o tome da postoji kakva druga obveza tuženika prema tužiteljici. Tužiteljica nikada nije tražila isplatu 80.000,00 EUR, a on u roku od 8 dana od isteka roka od 36 mjeseci isti iznos nije isplatio jer u Ugovoru stoji da prodavatelj može naplatiti taj iznos, a osim toga tužiteljica je imala zadužnicu kao sredstvo osiguranja naplate tog iznosa. Nakon toga od strane tužiteljice nije bilo nikakvih kontakta ili prigovora. U Ugovoru je bilo određeno da će do predaje predmetnog stana doći kada dođe do rušenja zgrade ili u 8. mjesecu 2023., kada je isticao rok iz Ugovora, a s obzirom da do rušenja nikada nije došlo on nije inzistirao na predaji stana. Znao je da neće moći predati novi stan u roku kada je došlo do spora oko vlasništva između Republike Hrvatske i HŽ-Infrastrukture d.o.o. Prilikom pregovora o kupoprodajnoj cijeni nije bilo govora o revalorizaciji cijene jer je bilo dogovoreno da će se ostatak kupoprodajne cijene isplatiti ili davanjem 80.000,00 EUR ili predajom novog stana. U predmetnom stanu prednik tužiteljice živio je sve do 2022., kada je otišao u Dom za starije i ne zna dali je nakon toga itko drugi živio u stanu. U trenutku sklapanja Ugovora nije mogao predvidjeti da će doći do povećanja cijena na tržištu nekretnina. Što se tiče provale iz siječnja 2023. o istoj je saznao od tužiteljice koja mu je rekla da je u predmetnom stanu bila provala 3 puta i da su provalu izvršili njegovi radnici na što je on rekao da ako su to učinili oni da su te stvari kod njih. On nije osigurao premještaj tih stvari. Ne zna tko je tu provalu izvršio i ne zna dali u pogledu te provale postoji kaznena prijava. On svojim radnicima nikada nije rekao da mogu slobodno uzeti stvari iz predmetnog stana, rečeno im je da mogu uzeti stvari iz dijela koji je srušen, odnosno predsoblja. Prednik tužiteljice nikada ga nije kontaktirao vezano za stan ili smještaj.
19. U svom iskazu svjedok BB navodi da je tužiteljica njena bivša susjeda i to iz zgrade na adresi [adresa] u [adresa]. U toj zgradi živjela je s roditeljima do 1986., odnosno do prije otprilike 11 godina živjela je u tom stanu. Stan je naslijedila nakon smrti svojih roditelja. Majka je preminula **.**.2021., a otac 27.11.2021. Za tuženika zna jer je on otkupio taj stan od njenih roditelja. O otkupu stana s tuženikom, odnosno NB pregovarali su roditelji, a ona u pregovorima nije sudjelovala. Ona živi u [adresa] i svoje roditelje u Zagrebu redovito je posjećivala. Što se tiče ugovora o kupoprodaji koji je sklopljen između njenog oca JB i tuženika, NB je njezinim roditeljima rekao da će za taj stan dobiti novi stan od 35m2 s garažom i ostavom i to u roku od 3 godine nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora, a u slučaju da stan ne bude završen da će se isplatiti ostatak kupoprodajne cijene. Poznato joj je da je ugovorena kupoprodajna cijena u iznosu od 80.000,00 EUR, tuženik je odmah isplatio 20.000,00 EUR, a dogovoreno je da će ostatak isplatiti ako novi stan ne bude izgrađen u tri godine, odnosno do 30.8.2023. Ona nije bila prisutna sklapanju kupoprodajnog ugovora, pa za njega kao i za sve što je dogovoreno zna od roditelja. Za ugovor o kupoprodaji saznala je od svojih roditelja nakon što je sklopljen. Ne zna čiji je prijedlog bio da se kupoprodajna cijena ugovori na ovakav način i ne zna tko je sastavljao kupoprodajni ugovor. Što se tiče stanovanja dogovor je bio da njeni roditelji mogu ostati u stanu sve do rušenja zgrade, nakon toga NB se obvezao da će im pomoći u pronalasku novog stana i plaćati stanarinu od 200,00 EUR. Također bilo je ugovoreno da sve što ne budu htjeli od stvari u stanu mogu ostaviti. Ne zna dali je prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora ili pregovora bilo govora o revalorizaciji cijene. NB počeo je s njom komunicirati tek nakon smrti njenih roditelja, kada ju je nazvao i pitao dali će prihvatiti isplatu ostatak kupoprodajne cijene jer od novog stana neće biti ništa. Rekla je NB da bi pristala i na neki drugi stan ali je on rekao da nema drugih stanova za ponuditi. Nakon nekog vremena odlučila je prihvatiti isplatu ostatka kupoprodajne cijene od 60.000,00 EUR, jer se morala iseliti iz kuće u kojoj je do tada živjela, pa joj je trebao novac. Taj iznos isplaćen joj je od strane tuženika u razdoblju od 17. do 22. veljače 2023. i tada je vratila bjanko zadužnicu, a iznos joj je isplaćen prije isteka roka od tri godine. NB s njenim ocem komunicirao je telefonom i poznato joj je da ga je njen otac zvao oko termina selidbe. Ne zna dali je NB govorio njenom ocu o kakvim problemima u postupku rušenja i izgradnje nove zgrade. Od roditelja joj je poznato da je bio sporan dio zemljišta na kojemu se nalazi predmetna zgrada pa se vodio postupak sa Željeznicom ili gradom Zagrebom i čekalo se da se taj sporni dio zemljišta otkupi. Radi o stanovima koji su prije bili od Željeznice pa su otkupljeni. Također od roditelja joj je poznato da se pričalo o nekakvoj legalizaciji, ali o tome ne zna detalje. NB je kasnije i njoj spominjao nekakvu legalizaciju. Što se tiče radova srušena je veranda, nakon kojeg rušenja je ostalo kaotično stanje, a koliko je njoj poznato drugih radova nije bilo. Veranda je srušena u prosincu 2022. ili siječnju 2023. Ista je bila veličine 1,5x4 metra i nalazila se na ulazu stanove njezinih roditelja i roditelja tužiteljice, a napravljena je bez dozvole, da bi se zaštitio ulaz u stanove. Može reći da su njeni roditelji do svoje smrti stanovali u tom stanu, odnosno nakon smrti majke otac je otišao u živjeti u Dom za starije. Nakon toga stan je bio prazan ali ona ga je s kćeri posjećivala barem dva puta mjesečno. Što se tiče provale od 15.1.2023., nazvala ju je tužiteljica i rekla da je provaljeno u njezin i njihov stan te ju je pozvala da dođe. Kada je došla u stan sve je bilo izokrenuto, stvari izvađene iz ormara, sve je bilo pogaženo, a ono što je vrijedilo je odneseno. U odnosu na tu krađu dobila je rješenje od suda da se sve odbija i da se ne može ništa utvrditi za tu krađu. Koliko je čula za krađu su odgovorni radnici NB koji su mislili da su stanovi prazni. Nakon te provale u stanu se više nije moglo živjeti. Zna da je u pogledu istih stanova, prije dogovora s tuženikom, postojao dogovor s drugim investitorom ali od toga nije bilo ništa i ne zna zašto se od toga odustalo. Što se tiče kupoprodajnog ugovora između tuženika i prednika tužiteljice u istoj zgradi zna da je takav ugovor sklopljen ali detalje o tom ugovoru ne zna.
20. Iskaze svjedoka RB, NB i BB sud je u cijelosti prihvatio kao istinite, budući da su isti iskazivali logično i uvjerljivo, njihovi iskazi su suglasni i u skladu s materijalnim dokazima provedenima u ovom postupku. Iskaz tužiteljice sud je djelomično prihvatio, odnosno isti sud nije prihvatio u dijelu u kojemu ista navodi da je glavna obveza tuženika iz Ugovora o kupoprodaji bila predaja novog stana, a tek sporedna obveza isplata iznosa od 80.000,00 EUR s obzirom da iskaz tužiteljice u tom dijelu nije u skladu s iskazom svjedoka NB, koji je sud u cijelosti prihvatio kao istinit, te nije u skladu s materijalnim dokazima u spisu, osobito Ugovorom o kupoprodaji nekretnine od 20. kolovoza 2020.iz kojega proizlazi da je tuženik imao mogućnost izabrati da za ostatak kupoprodajne cijene od 80.000,00 EUR preda novi stan u roku od 36 mjeseci ili da isplati taj iznos ukoliko stan u navedenom roku ne bude izgrađen.
21. Iz iskaza ispitanih svjedoka i iskaza tužiteljice te dokumentacije koja prileži spisu proizlazi:
- da je Ugovorom o kupoprodaji nekretnine od 20. kolovoza 2020., koji je sklopljen između tuženika i prednika tužiteljice, ugovorena kupoprodajna cijena u iznosu od 110.000,00 EUR koju se tuženik obvezao predniku tužiteljice isplatiti na način da mu odmah po potpisu Ugovora isplati iznos od 30.000,00 EUR, dok se za preostali iznos od 80.000,00 EUR tuženik obvezao predniku tužiteljice predati dvosobni stan u novom objektu koji je trebao biti izgrađen na istoj lokaciji, na prvom ili drugom katu novosagrađene zgrade. Ako se zgrada na predmetnoj nekretnini ne izgradi u roku od 36 mjeseci od potpisa i ovjere tog Ugovora, tuženik se obvezao u roku od 8 dana isplatiti predniku tužiteljice preostali iznos od 80.000,00 EUR.
- da je tuženik, 4. rujna 2020., sklopio Ugovor o kupoprodaji nekretnine sa JB, susjedom prednika tužiteljice, te da je u tom ugovoru isplata kupoprodajne cijene ugovorena na isti način kao i u Ugovoru o kupoprodaji koji je tuženik sklopio s prednikom tužiteljice.
- da je prijedlog kupoprodajnog ugovora sastavila odvjetnica prednika tužiteljice, MB.
- da je odredba o isplati iznosa od 80.000,00 EUR ako tuženik u roku od 36 mjeseci ne izgradi novu zgradu na predmetnoj nekretnini, u Ugovor o kupoprodaj, unesena na inicijativu tužiteljice i njezinog oca.
- da prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora nije bilo govora o revalorizaciji kupoprodajne cijene.
- da ni jedna od stranaka Ugovora nije predložila produljenje roka od 36 mjeseci za izgradnju nove zgrade
- da je tuženik dozvolio predniku tužiteljice da stanuje u predmetnom stanu sve do rušenja zgrade u kojoj se nalazi taj stan.
- da se tuženik obvezao predniku tužiteljice plaćati najam u iznosu od 300,00 EUR od trenutka početka rušenja zgrade u kojoj se nalazi predmetni stan do završetka izgradnje nove zgrade.
- da je tuženik dopisom od 4. kolovoza 2023. pozvao prednika tužiteljice da pristupi u prostorije tuženika radi isplate iznosa od 80.000,00 EUR te ga je istim dopisom pozvao na predaju predmetnog stana. Navedeni dopis tuženika je u Domu za starije osobe Park zaprimljen 9. kolovoza 2023.
- da je tuženik nakon sklapanja Ugovora o kupoprodaji pokrenuo postupke legalizacije i etažiranja predmetne nekretnine, postupak povezivanja ZK i KPU te postupak za otkup dijela nekretnine koji se nalazio u vlasništvu Republike Hrvatske.
- da je u pogledu dijela predmetne nekretnine, odnosno 4. suvlasničkog dijela s neodređenim omjerom, Etažno vlasništvo (E-3) došlo do spora oko vlasništva između Republike Hrvatske i HŽ-Infrastrukture d.o.o.
- da je u odnosu na provalu iz siječnja 2023. Općinskog kazneno državno odvjetništvo rješenjem broj: Kir-DO-903/2024 odbacilo kaznenu prijavu protiv radnika tuženika zbog kaznenih djela teške krađe.
- da je prednik tužiteljice živio u Domu za starije osobe Park od 14. listopada 2021. do 9. kolovoza 2023.
22. Odredbom članka 2. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22., 156/22., 155/23. – dalje: ZOO) propisano je da sudionici u prometu slobodno uređuju obvezne odnose, a ne mogu ih uređivati suprotno Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima i moralu društva.
23. U skladu s odredbom članka 4. ZOO u zasnivanju obveznih odnosa i ostvarivanju prava i obveza iz tih odnosa sudionici su dužni pridržavati se načela savjesnosti i poštenja.
24. U skladu s odredbom članka 29. ZOO dužnik koji zakasni s ispunjenjem novčane obveze duguje, pored glavnice, i zatezne kamate.
25. Odredbom članak 320. ZOO propisano je da u slučaju kad je ugovor sklopljen prema unaprijed otisnutom sadržaju, ili kad je ugovor na drugi način pripremila i predložila jedna ugovorna strana, nejasne odredbe tumačit će se u korist druge strane.
26. Prema odredbi članka 32. ZOO ako neka obveza ima dvije ili više činidaba, ali je dužnik dužan ispuniti samo jednu da bi se oslobodio obveze, pravo izbora, ako nije što drugo ugovoreno, pripada dužniku, i obveza prestaje kad on ispuni činidbu koju je izabrao. Odredbom članka 36. ZOO propisano je da ako je jedna činidba postala nemoguća zbog nekog događaja za koji ne odgovara nijedna strana, obveza se ograničuje na preostalu činidbu.
27. Tužiteljica navodi da obveza tuženika da joj isplati iznos od 80.000,00 EUR dospjela 28. kolovoza 2023. Budući da je tuženik navedeni iznos tužiteljici isplatio 10. studenog 2023., tužiteljica smatra da joj tuženik duguje zatezne kamate od datuma dospijeća do isplate.
28. Prvo treba napomenuti da tužiteljica sama navodi da ju je NB, prokurist tuženika, počeo već u ljeto 2022. pozivati da prihvati isplatu iznosa od 80.000,00 EUR, dok iz iskaza NB proizlazi da je isti tužiteljicu početkom 2023. pozivao na prihvat navedenog iznosa. Nadalje, iz dopisa tuženika-poziva na primopredaju od 4. kolovoza 2023., proizlazi da istim tuženik poziva prednika tužiteljice da pristupi u prostorije tuženika radi isplate ostatka kupoporodajne cijene od 80.000,00 EUR i vraćanja bjako zadužnica te se prednik tužiteljice poziva na primopredaju predmetnog stana u roku od 8 dana od zaprimanja dopisa. Dopis je bio naslovljen na Dom za starije osobe Park te isti zaprimljen 9. kolovoza 2023. Međutim, iz iskaza tužiteljice proizlazi da je njezin otac, CB, preminuo **.**.2023., zbog čega mu nije bilo moguće uručiti navedeni dopis. Osim toga treba reći da je tuženik predniku tužiteljice kao sredstvo osiguranja naplate iznosa od 80.000,00 EUR predao dvije bjanko zadužnice, jednu na iznos od 100.000,00 kuna, a jednu na iznos od 500.000,00 kune, koje je tužiteljica po dospijeću obveze na isplatu iznosa od 80.000,00 EUR mogla aktivirati. Također, iz iskaza svjedoka BB proizlazi da je njoj preostali iznos kupoprodajne cijene od 60.000,00 EUR, tuženik isplatio prije proteka ugovorenog roka od 36 mjeseci. Kako je obveza tuženika na isplatu iznosa od 80.000,00 EUR dospjela 28. kolovoza 2023., a tuženik je već u ljeto 2022., odnosno početkom 2023. pozivao tužiteljicu na prihvat tog iznosa te je dopisom od 4. kolovoza 2023. prednika tužiteljice pozvao da pristupi u prostorije tuženika radi isplate tog iznosa, neovisno o tome što je ostatak kupoprodajne cijene tuženik isplatio tužiteljici 10. studenog 2023., dakle nakon proteka roka naznačenog u Ugovoru o kupoprodaji, ovaj sud smatra da tuženik nije zakasnio s ispunjenjem svoje obveze u smislu odredbe članka 29. ZOO. Sud je uzeo u obzir i da tuženik, nakon smrti prednika tužiteljice, nije znao tko će istoga nasljediti i kome treba ispuniti tu obvezu, već je to mogao znati tek nakon pravomoćnosti rješenja o nasljeđivanju javnog bilježnika Branka Jakića iz Zagreba od 13. listopada 2023. poslovni broj: O-5933/2023 UPP/OS-67/23, kojim je nasljednicom iza pokojnog CB proglašena tužiteljica.
29. Slijedom navedenoga ovaj sud nalazi da neosnovano tužiteljica od tuženika traži isplatu iznosa od 1.135,34 EUR na ime zateznih kamata.
30. Tužiteljica dalje od tuženika traži isplatu iznosa od 35.600,00 EUR na ime razlike između isplaćenog iznosa kupoprodajne cijene od 110.000,00 EUR i iznosa od 145.600,00 EUR, odnosno vrijednosti predmetnog stana koja je navedena u nalazu i mišljenju stalnog sudskog vještaka za graditeljstvo i procjene nekretnina, Dražena Pražića, ing.građ, a koja procjena je izrađena u odnosu na stanje i vrijednosti u rujnu 2023.
31. Prema iskazu tužiteljice i svjedoka NB, prijedlog Ugovora o kupoprodaji nekretnine od 20. kolovoza 2020., izradila je odvjetnica prednika tužiteljice MB. Nadalje, prema iskazu tužiteljice odredba o isplati iznosa od 80.000,00 EUR, ukoliko tuženik u roku od 36 mjeseci ne izgradi na predmetnoj nekretnini novu zgradu, u spomenuti Ugovor o kupoprodaji unesena je upravo na inicijativu tužiteljice i njezinog oca, CB. Budući da je dakle sadržaj Ugovora o kupoprodaji predložila jedna ugovorna strana, odnosno strana prodavatelja (prednik tužiteljice i tužiteljica) nejasne odredbe treba tumačiti u korist druge strane, odnosno tuženika. Iz iskaza tužiteljice proizlazi kako ista smatra da je s tuženikom, odnosno NB jasno dogovorila da je glavna obveza tuženika predaja novog stana, dok iz iskaza NB proizlazi kako isti smatra da je imao alternativnu mogućnost izbora između predaje novog stana ili isplate ostatka kupoprodajne cijene od 80.000,00 EUR. Dakle, odredba članka 3. Ugovora o kupoprodaji kojim je uređen način isplate ugovorene cijene od 110.000,00 EUR nije jasno napisana. Slijedom navedenoga, budući da je sadržaj Ugovora o kupoprodaji predložila jedna ugovorna strana, odnosno strana prodavatelja (prednik tužiteljice i tužiteljica), u skladu s odredbom članka 320. ZOO, nejasne odredbe treba tumačiti u korist druge strane, odnosno tuženika. Stoga ovaj sud smatra da je tuženik, u ispunjenju obveze isplate ostatka kupoprodajne cijene od 80.000,00 EUR, imao mogućnost izbora na način da je tu obvezu mogao ispuniti predajom novog stana u roku od 36 mjeseci ili isplatom navedenog iznosa predniku tužiteljice, odnosno ovaj sud smatra da se radi o alternativnoj obvezi tuženika iz članka 32. ZOO i da predaja stana, protivno navodima tužiteljice, nije predstavljala glavnu, a isplata iznosa od 80.000,00 EUR sporednu obvezu tuženika. Treba napomenuti i da je isplata kupoprodajne cijene na jednaki način bila ugovorena i u kupoprodajnom ugovoru koji je 4. rujna 2020. sklopljen između tuženika i JB. Prema iskazu svjedoka NB s tim ugovorom nije bilo problema, odnosno nakon proteka roka od 36 mjeseci u kojemu nije izgrađena nova zgrada, BB, nasljednica JB, prihvatila je isplatu ostatka kupoprodajne cijene od 60.000,00 EUR, a isto je razvidno i iz iskaza BB.
32. Iz iskaza svjedoka NB proizlazi da je isti i prije kupnje predmetnog stana znao da će nakon sklapanja Ugovora o kupoprodaji biti potrebno provesti postupke legalizacije, etažiranja, povezivanja ZK i KPU te otkup suvlasničkog dijela u vlasništvu Republike Hrvatske te je njegova procjena bila da će sve navedene postupke, uključujući rušenje stare i izgradnju nove zgrade, moći završiti u ugovorenom roku. Iz iskaza navedenog svjedoka dalje proizlazi da je prvo provedena legalizacija, a potom se krenulo u postupak etažiranja predmetne nekretnine. Prema iskazu svjedoka taj postupak uobičajeno traje oko mjesec dana. Iz iskaza svjedoka RB proizlazi da je u predmetnom slučaju postupak etažiranja pokrenut 2021., a trajao je do polovine ili kraja 2023., dakle puno više nego što je to uobičajeno, i to zbog propusta referenta koji je u Gradu Zagrebu vodio taj predmet. Iz iskaza navedenog svjedoka proizlazi i da se postupak etažiranja požurivao na mjesečnoj bazi ali je spomenuti referent u nekoliko navrata odgodio zakazane očevide, a što je potvrdio i svjedok NB koji je osim toga naveo da je i elaborat trebalo ispravljati nekoliko puta. Iz iskaza svjedoka NB proizlazi da je nakon postupka etažiranja pokrenut postupak povezivanja ZK i KPU u kojemu se pojavio spor oko vlasništva između Republike Hrvatske i HŽ-Infrastrukture d.o.o. Isto je razvidno i iz spisa Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj: Z-31441/2023 iz kojega proizlazi da je 7. lipnja 2023. tuženik podnio prijedlog radi upisa u zemljišnu knjigu i provođenja postupka povezivanja zemljišne knjige i KPU i provedbe etažnog elaborata sukladno Pravilniku o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisa prava vlasništva posebnog dijela nekretnine za predmetnu nekretninu koja je upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Iz navedenog spisa vidljivo je da je povodom takvog prijedloga sud donio rješenje u kojemu određuje upis posebnih dijelova koji su upisani u knjizi položenih ugovora za stambenu zgradu u [adresa], te se uknjižuje pravo vlasništva i to ETAŽA 1 (radi se o stanu koji je tuženik kupio od prednika tužiteljice) i ETAŽA 2 (stan koji je tuženik kupio od JB) u korist tuženika. Navedenim rješenjem određuje se upis posebnog dijela, ETAŽE 3, koji do tada nije bio upisan u knjizi položenih ugovora i zemljišnim knjigama, a upisuje se u korist Republike Hrvatske. Iz obrazloženja navedenog rješenja proizlazi da je u odnosu na ETAŽU 3 predložen upis za korist HŽ-Infrastruktura d.o.o., međutim sud je utvrdio da isti nisu dostavili u sudski spis niti jednu ispravu iz koje bi bio vidljiv pravni slijed stjecanja prava vlasništva od investitora do njih pa je primjenom članka 17. stavak 5. Pravilnika o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora, kao vlasnika upisao Republiku Hrvatsku. Iz spisa dalje proizlazi da je HŽ-Infrastruktura d.o.o. na navedeno rješenje podnio prigovor kojim se protivi upisu Republike Hrvatske kao vlasnika ETAŽE 3, koji je zabilježen u zemljišnim knjigama u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Iz iskaza svjedoka NB te zahtjeva za otkup nekretnine predlagatelja ARMUS d.o.o. od 2. lipnja 2021., proizlazi da je tuženik 2. lipnja 2021. podnio navedeni zahtjev Ministarstvu prostornog uređenja graditeljstva i državne imovine radi otkupa suvlasničkog dijela nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske. Treba reći i da su prednik tužiteljice i JB, bili svjesni da se postupak rušenja stare i izgradnje zgrade na predmetnoj nekretnini može oduljiti, s obzirom da je iz iskaza tužiteljice i iskaza svjedoka BB razvidno da su navedeni ranije imali sklopljen ugovor s drugim investitorom koji zbog problema oko uknjižbe i otkupa zemljišta nije uspio ostvariti gradnju.
33. Cijeneći naprijed navedeno, ovaj sud nalazi da je tuženik nakon potpisivanja Ugovora o kupoprodaji nekretnine 20. kolovoza 2020., na vrijeme pokrenuo sve postupke koji su bili potrebni za rušenje stare i izgradnju nove zgrade na predmetnoj nekretnini, ali zbog propusta referenta u postupku etažiranja i spora oko vlasništva između Republike Hrvatske i HŽ-Infrastrukture d.o.o. oko posebnog dijela predmetne nekretnine, tuženik, bez svoje krivnje, nije bio u mogućnosti u ugovorenom roku od 36 mjeseci na predmetnoj nekretnini izgraditi novu zgradu i predati tužiteljici novi stan. Imajući navedeno u vidu, ovaj sud smatra da je tuženik postupao u skladu s načelom savjesnosti i poštenja iz članka 4. ZOO te da je isti opravdano, u skladu s člankom 36. ZOO, umjesto predaje novog stana, tužiteljicu pozvao na prihvat i u konačnici isplatio iznos 80.000,00 EUR, isplatom kojega je u cijelosti ispunio svoju obvezu isplate ugovorene kupoprodajne cijene od 110.000,00 EUR.
34. Ovaj sud nalazi da tužiteljica neosnovano od tuženika traži isplatu iznosa od 35.600,00 EUR zbog promjene tržišne vrijednosti nekretnina u razdoblju od sklapanja Ugovora o kupoprodaji do proteka ugovorenog roka od 36 mjeseci, odnosno isplatu na ime razlike između ugovorenog iznosa kupoprodajne cijene od 110.000,00 EUR i procijenjene vrijednosti predmetnog stana od 145.600,00 EUR, prema stanju i vrijednostima u rujnu 2023. Naime, stranke su u skladu s člankom 2. ZOO bile slobodne urediti predmetni obveznopravni odnos, pa su tako bile slobodne i dogovoriti se oko kupoprodajne cijene predmetnog stana. Prema članku 3. Ugovora o kupoprodaji, za predmetni stan ugovorena je cijena od 110.000,00 EUR. Na inicijativu prednika tužiteljice i tužiteljice u Ugovor je unesena odredba o isplati iznosa od 80.000,00 EUR ukoliko tuženik u roku od 36 mjeseci od potpisa Ugovora ne izgradi novu zgradu, a koju odredbu je tuženik potpisom navedenog Ugovora prihvatio. Dakle, tužiteljica je znala da postoji mogućnost da će se iznos od 80.000,00 EUR isplaćivati nakon proteka razdoblja od 3 godine. Iz iskaza tužiteljice i iskaza svjedoka NB proizlazi da u vrijeme sklapanja Ugovora o kupoprodaji nije bilo govora o revalorizaciji kupoprodajne cijene, dok iz iskaza tužiteljice proizlazi da je smatrala da je ugovorena kupoprodajna cijena primjerena vrijednosti stana u vrijeme sklapanja Ugovora o kupoprodaji. Također treba reći da iz spomenutih iskaza proizlazi da ni tužiteljica ni tuženik nisu mogli predvidjeti da će doći do promjena cijena na tržištu nekretnina, a osobito ako se uzme u obzir pandemija Corona virusa koja je vladala u vrijeme sklapanja Ugovora o kupoprodaji.
35. Imajući dakle u vidu da su se stranke usuglasile oko kupoprodajne cijene od 110.000,00 EUR i načina isplate te cijene, da između stranaka u trenutku sklapanja Ugovora, a ni kasnije, nije bilo govora o revalorizaciji kupoprodajne cijene, da je tužiteljica ugovorenu kupoprodajnu cijenu smatrala primjerenom vrijednosti stana, te cijeneći, kako je naprijed navedeno, da je isplatom iznosa od 80.000,00 EUR u studenom 2023. tuženik u cijelosti ispunio svoju obvezu isplate ugovorene cijene, ovaj sud smatra da nije osnovan zahtjev tužiteljice za isplatom iznosa od 35.600,00 EUR.
36. Prema članku 4. Ugovora o kupoprodaji tuženik je predniku tužiteljice dopustio da stanuje u predmetnom stanu sve do trenutka kada tuženik zatraži od prednika tužiteljice primopredaju predmetne nekretnine, odnosno kada se ima pristupiti rušenju zgrade u kojoj se nalazi stan, radi izgradnje novog objekta. Tuženik se dalje obvezao predniku tužiteljice podmiriti troškove najamnine jednosobnog stana u mjesečnom iznosu od 300,00 EUR i to od trenutka početka rušenja zgrade u kojoj se stan nalazi pa do završetka izgradnje nove zgrade. Kako je naprijed već navedeno, tuženik nikada nije pristupio rušenju zgrade u kojoj se nalazio predmetni stan. Iz potvrde Doma za starije osobe Park od 15. ožujka 2024. i iskaza tužiteljice proizlazi da je prednik tužiteljice i prije poziva tuženika na predaju stana otišao živjeti u Dom za starije osobe Park u kojemu je boravio od 14.10.2021. do smrti, odnosno do 9.8.2023. Iz iskaza tužiteljice proizlazi da se u predmetnom stanu više nije moglo živjeti nakon provala koje su izvršene u stanu u siječnju 2023., a koje su izvršili radnici tuženika. Međutim, treba reći da je rješenjem Općinskog kaznenog državnog odvjetništva u Zagrebu broj:
Kir-DO-903/2024 u odnosu na spomenute provale odbačena kaznena prijava protiv radnika tuženika, dok iz iskaza tužiteljice, svjedoka NB i svjedoka RB prozilazi da u vezi predmetne provale nije podnesena kaznena prijava protiv tuženika ili NB.
37. Budući da se tuženik obvezao predniku tužiteljice plaćati najamninu od trenutka početaka rušenja zgrade, a rušenju se nikada nije pristupilo, cijeneći da je prednik tužiteljice već od 14.10.2021. boravio u Domu za starije osobe Park jer se prema iskazu tužiteljice stan nalazio u staroj zgradi, prizemnici, izolacija je bila loša te se počela pojavljivati i vlaga, te imajući u vidu da za provale izvršene u predmetnom stanu u siječnju 2023., nakon kojih se prema iskazu tužiteljice u stanu više nije moglo boraviti, nije utvrđena odgovornost radnika tuženika, tuženika ili NB, ovaj sud smatra da tužiteljica nema pravo na isplatu iznosa od 4.778,00 EUR po osnovi smještaja prednika tužiteljice u Domu za starije osobe Park za razdoblje od osam mjeseci.
38. Slijedom svega naprijed navedenoga sud je u cijelosti odbio tužbeni zahtjev tužiteljice kao neosnovan.
39. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi članka 154. stavak 1. u vezi s člankom 155. ZPP.
40. Tuženiku je priznat trošak sastava odgovora na tužbu u iznosu od 500,00 EUR, trošak sastava podneska od 9.9.2024. u iznosu od 500,00 EUR, trošak zastupanja na ročištu 4.11.2024. u iznosu od 500,00 EUR, trošak zastupanja na ročištu 16.1.2025. u iznosu od 500,00 EUR, trošak zastupanja na ročištu 18.3.2025. u iznosu od 500,00 EUR, trošak PDV-a u iznosu od 625,00 EUR, trošak sudske pristojbe na odgovor na tužbu u iznosu od 230,79 EUR, u skladu s Tbr. 7/1, Tbr. 8/1 i Tbr. 9/1 Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj: 138/23.) te imajući u vidu vrijednost boda od 2,00 eura, odnosno ukupno 3.355,79 EUR. Na tako dosuđeni trošak tuženiku je dosuđena i zakonska zatezna kamata u visini određenoj člankom 29. ZOO i to tekuća od dana presuđenja pa do isplate, a u skladu s odredbom članka 151. članak 3. ZPP. Tuženiku nije priznat trošak sastava podneska od 29.8.2024. s obzirom da je u istom tuženik ponovio navode iz odgovora na tužbu te taj trošak, u smislu odredbe članka 155. ZPP, nije bio potreban za vođenje parnice.
41. Rješenjem Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj: Su-IV-108/2024-4 od 26. travnja 2024. Općinski sud u Kutini određen je kao drugi stvarno nadležan sud za postupanje u ovoj pravnoj stvari.
42. U odnosu na zahtjev punomoćnika tuženika za naknadom troškova delegacije treba reći da prema članku 11. stavak 4. i 5. Zakona o sudovima ("Narodne novine" broj: 28/13., 33/15., 82/15., 82/16., 67/18., 126/19., 130/20., 21/22., 60/22., 16/23., 155/23. i 36/24. – dalje: ZS), u slučaju delegacije, strankama i njihovim punomoćnicima pripada pravo na naknadu troškova javnog prijevoza. Odvjetnicima pripada pravo na naknadu troškova javnog prijevoza i pravo na naknadu troškova za izbivanje iz pisarnice za vrijeme putovanja određeni Tarifom o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ako putovanje do drugog suda i natrag do mjesta ureda traje duže od tri sata. Naknada troškova iz stavka 4. isplatit će se na teret državnog proračuna, u dijelu u kojem su ti troškovi veći od onih koje bi stranke imale da se postupak vodi pred mjesno nadležnim sudom.
43. U zahtjevu za naknadu troškova delegacije punomoćnik tuženika potražuje naknadu troškova putovanja osobnim automobilom za pristup na ročišta 4.11.2024., 16.1.2025. i 18.3.2025. u iznosu od 98,20 EUR za svako ročište, odnosno ukupno 294,60 EUR i to za relaciju [adresa].
44. Punomoćniku tuženika nije priznat trošak prijevoza vlastitim automobilom s obzirom da temeljem odredbe članka 11. stavak 4. ZS odvjetnicima pripada pravo na naknadu troškova javnog prijevoza, a ne prijevoza vlastitim vozilom. Stoga punomoćniku tuženika nije priznato ni pravo na naknadu troškova javnog prijevoza za pristup na ročišta 4.11.2024., 16.1.2025. i 18.3.2025., budući da troškovnikom punomoćnik tuženika nije zatražio naknadu troškova javnog prijevoza, već troškove upotrebe vlastitog automobila, na što nema pravo prema prethodno citiranoj zakonskoj odredbi.
45. Slijedom svega navedenog odlučeno je kao u izreci.
Kutina, 8. svibnja 2025.
Sutkinja:
Andrea Dujmenović Iveljić
Uputa o pravnom lijeku:
Protiv ove presude dopuštena je žalba. Žalba se podnosi putem ovoga suda u roku od 15 dana od dana dostave ovjerenog prijepisa ove presude. O žalbi odlučuje nadležni županijski sud.
Dostavna naredba:
1. Tužiteljici po punomoćniku Ivanu Županu, odvjetniku iz Odvjetničkog društva Župan, Babić & Antunović iz Zagreba
2. Tuženiku po punomoćniku AB, odvjetniku iz [adresa]
