REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: R1-169/2024-18

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji Jadranki Liović Merkaš, kao sucu pojedincu, na prijedlog sudske savjetnice Vlatke Petak Vučetić, u izvanparničnom postupku predlagatelja Suvlasnika stambene zgrade u [adresa] i to PB, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], DB, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa] i dr., svi suvlasnici zastupani po predstavniku suvlasnika NB, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], kojeg zastupa punomoćnica Biljana Barilar Burazer, odvjetnica u Zagrebu i protustranke BMD d.o.o., Sesvete, Dobrodolska 13a, OIB: 79273112873 kojeg zastupa punomoćnik Matija Jukić, odvjetnik u Zagrebu, u izvanparničnom postupku, 6. svibnja 2025.

r i j e š i o  j e

Odbija se prijedlog predlagatelja od 15. ožujka 2024., radi smjene protustranke BMD d.o.o. s mjesta upravitelja zgrade na adresi [adresa], te radi postavljanja novog upravitelja za zgradu na predmetnoj adresi.

Obrazloženje

1. Predlagatelji su 15. ožujka 2024. podnijeli ovom sudu prijedlog radi smjene protustranke BMD d.o.o. s mjesta upravitelja zgrade na adresi [adresa], te radi postavljanja novog upravitelja za zgradu na predmetnoj adresi. Predlagatelji u bitnome navode da su suvlasnici stambene zgrade u [adresa] sagrađene na kč. br. [katastarska čestica] te dijela čestice kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u kojoj zgradi još nije provedeno etažiranje. Navode da su 17. rujna 2005. zaključili Ugovor o upravljanju stambenom zgradom kojim su regulirali prava i obveze, sklopili međuvlasnički ugovor te je za predstavnika suvlasnika izabran NB. Predlagatelji ističu da je protustranka putem predstavnika, punomoćnika predlagatelja, obaviještena o otkazu Ugovora o upravljanju stambenom zgradom te kasnije i pismenom od strane novog Upravitelja, Maksimus d.o.o. kojim je pozvana na uplatu sredstava predlagatelja na novi račun predlagatelja otvoren kod Privredne banke Zagreb d.d. Protustranka je predmetno odbila uz obrazloženje kako opisano nije moguće jer postoji kredit predlagatelja. Nakon proteka otkaznog roka od prvotne odluke o otkazu upravitelju BMD d.o.o. suvlasnici su donijeli novu odluku dana 14.9.2022. kojom su opet smijenili upravitelja BMD d.o.o. Predlagatelji navode da ih protustranka poziva izvršiti uplatu preostalog iznosa duga za neotplaćeni kredit kod PBZ d.d. kao i naknadu za zatvaranje računa te ako u danom roku kredit ne bude podmiren tada je i nadalje upravitelj zgrade ovdje navedena protustranka, te po mišljenju protustranke nije bitna odluka predlagatelja. Ističu da su kao korisnici kredita dana 21. rujna 2021. zaključili Ugovor o namjenskom kreditu sa PBZ d.d., kredit je odobren za ugradnju dizala u iznosu od 350.000,00 kn sa rokom otplate 84 mjeseci. Člankom 7. navedenog ugovora o kreditu ugovoreno je da se korisnici kredita, ovdje predlagatelji obvezuju pod prijetnjom otkaza kredita da će i u slučaju promjene Upravitelja i otvaranja novog računa pričuve zgrade uvijek račun pričuve zgrade imati po bilo kojem osnovu u Privrednoj banci Zagreb d.d. i opisana činjenica za predlagatelje nije sporna jer su i novi račun za uplatu pričuve preko novo izabranog upravitelja otvorili u Privrednoj banci Zagreb d.d. Predlagatelji ističu da su odnosi između predlagatelja i protustranke poremećeni od trenutka kada su predlagatelji sami izabrali izvođača radova za ugradnju lifta, što kao suvlasnici imaju pravo, te nisu prihvatili ponuđača od strane upravitelja. Upravitelj je prema navodima predstavnika odbio platiti dio računa za obavljene usluge izvođača radova. Vezano za navedeno predlagatelj je putem punomoćnika slao pismena upravitelju, na njihovu mail adresu. Nakon otkaza ugovora o upravljanju korespodencija je vršena putem punomoćnika predlagatelja. Upravitelj, ovdje protustranka, je odbijao predati dokumentaciju nakon otkaza Ugovora o upravljanju pravdajući opisano činjenicom da je podignut kredit za lift te ukoliko žele promijeniti upravitelja predlagatelji trebaju podmiriti kredit u cijelosti. Predlagatelji su se obratili Privrednoj banci Zagreb d.d. te dobili očitovanje vezano za navedeno te ukazuju i na čl. 7. Ugovora o kreditu gdje banka činjenice koje nameće upravitelj, da iznos kredita bude u cijelosti podmiren, ne uvjetuje. Nadalje, kao primjer loših odnosa predlagatelja i protustranke te neurednog obnašanja poslova upravitelja predlagatelji navode da dvije suvlasnice predmetne nekretnine koje su korisnice kredita nisu naznačene kao korisnice te u svezi toga suvlasnici nisu nikada dobili obrazloženje upravitelja, zatim ističu da su neki računi dva puta plaćeni za izvršenu jednu uslugu te da neke uplate suvlasnika nisu knjižene kao primjerice uplata jednog suvlasnika kojom uplatom je u cijelosti otplatio svoj dio kredita. Predlagatelji navode da s obzirom da protustranka uporno odbija prihvatiti otkaz ugovora o upravljanju stambenom zgradom iako je volja predlagatelja sukladno ugovorenim odredbama takva da ne postoji povjerenje u ranije izabranog upravitelja, a predlagatelji su na upravljanju kod protustranke duže od 5 godina pa i ne trebaju obrazlagati svoju odluku to temeljem odredbi članka 45. stavka 1. t.2.,3.i 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, predlagatelji predlažu sudu da donese odluku kojom će smijeniti upravitelja stambene zgrade u [adresa]., tvrtka BMD d.o.o. iz Sesveta, Dobrodolska 13a, OIB: 79273112873 zastupana po dir. ZB te za upravitelja odrediti tvrtku Maksimus d.o.o., Zakmardijeve stube 4. , OIB: 15748798560 i naložiti društvu BMD d.o.o. iz Sesveta, Dobrodolska c 13a, OIB: 79273112873 da novom upravitelju društvu Maksimus d.o.o., Zakmardijeve stube 4. , OIB: 15748798560 preda utvrđeni ostatak sredstava zajedničke pričuve u korist novog računa sredstva zajedničke pričuve predlagatelja koji se vodi kod Privredne banke Zagreb d.d. i završni račun o poslovanju sa bankovnim izvacima postojećeg računa predlagatelja za 2021.,2022. ,2023. i 2024. godinu .

2. Protustranka je u svom odgovoru od 13. kolovoza 2024. navela da se u cijelosti protivi prijedlogu predlagatelja za smjenjivanjem protustranke kao upravitelja stambene zgrade u [adresa]. Ističe da je točno da je protustranka primila Odluku koja sadrži potpisne liste suvlasnika koja je zaprimljena kod protustranke pod brojem: 022/2022 dana 29.4.2022., da iako navedena odluka suvlasnika sadrži potpise natpolovične većine suvlasnika, nije pretpostavka da bi otkaz ugovora o upravljanju bio pravno valjan jer nisu ispunjene formalnopravne pretpostavke. Navodi da je protustranka kao upravitelj predlagatelja otvorio u Privrednoj banci Zagreb d.d. transakcijski račun zgrade [adresa], jer su suvlasnici donijeli odluku o financiranju ugradnje dizala putem kredita i da su za reguliranje odnosa po trenutno aktivnom ugovoru – potrebne nove odluke/ punomoći suvlasnika stambene zgrade odnosno potpisi svih korisnika kredita zgrade, uz uvjet da je prikupljena suglasnost minimalno 51% suvlasničkih površina, nakon čega bi banka pristupila izradi Dodatka ugovora o kreditu (Raskid ugovora sa postojećim upraviteljem i Dodatak ugovora sa novim upraviteljem); te bi se izvršilo refinanciranje kredita u banci novim kreditom u banci. Te da stoga odluka suvlasnika o otkazu ugovora o upravljanju nije pravno valjana, te da protustranka kao upravitelj zakonito upravlja zgradom [adresa] na temelju Ugovora o upravljanju od 17.5.2005. Smatra da odnosi među njima nisu poremećeni te da upravitelj sve svoje obveze propisane Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ZOO-om, te Ugovorom o upravljanju u cijelosti ispunjava s pažnjom dobrog gospodarstvenika i pažnjom dobrog stručnjaka. Ističe da navodi predlagatelja da suvlasnici nemaju uvida u poslovanje zgrade nisu točni jer protustranka kao upravitelj savjesno ispunjava svoju obvezu i u zakonom propisanom roku svakom suvlasniku položi uredan račun o poslovanju u prethodnoj godini dostavom u poštanski kovčežić svakog suvlasnika te da transparentno vodi poslovanje zgradama kojima upravlja. Protustranka predlaže sudu odbiti u cijelosti prijedlog predlagatelja za donošenje rješenja kojim se pod točkom 1. smjenjuje upravitelj stambene zgrade u [adresa], tvrtka B M D d.o.o. iz Sesveta, Dobrodolska 13a.

3. Prijedlog predlagatelja za smjenu postojećeg upravitelja zgrade u [adresa] nije osnovan.

4. Naime, sud je uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u spisu utvrdio da su suvlasnici stambene zgrade u [adresa] donijeli odluku kojom su smijenili dotadašnjeg upravitelja BMD d.o.o. Navedenu odluku donijela je natpolovična većina suvlasnika te je i sama protustranka u svom odgovoru na prijedlog predlagatelja priznala da su ga suvlasnici smijenili natpolovičnom većinom svih suvlasnika zgrade. Nadalje, spisu prileži i Ugovor o upravljanju stambenom zgradom [adresa] koji su stranke sklopile još 2005. na neodređeno vrijeme.

5. Odredbom članka 45. stavka 1. alineje 1. i 2. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09., 143/12., 152/14., 81/15. i 94/17. – dalje: ZV) propisano je da je upravitelj nalogodavac suvlasnika pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim, ako nije što drugo određeno, primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu, s tim što upravitelju postavljenom na neodređeno vrijeme mogu suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova otkazati uz otkazni rok od tri mjeseca, koji će početi teći prvog dana mjeseca koji slijedi otkazu, a upravitelju postavljenom na vrijeme dulje od pet godina mogu, nakon proteka pet godina, otkazati suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ne navodeći otkazni rok. Predlagatelji su kao suvlasnici smijenili upravitelja, ovdje protustranku, još 2022. godine. Upravitelj je navedenu odluku primio što i proizlazi iz spisa predmeta kao i iz njegovog odgovora na prijedlog predlagatelja te nije sporno da je isti smijenjen legitimnom odlukom suvlasnika zgrade u [adresa].

6. Nadalje, protustranka ističe da odluka suvlasnika, ovdje predlagatelja, kojom je smijenjen ne može proizvoditi pravne učinke iz razloga što je zgrada podigla kredit za ugradnju dizala te ukoliko suvlasnici žele promijeniti upravitelja predlagatelji trebaju podmiriti kredit u cijelosti ili donijeti nove odluke/punomoći suvlasnika stambene zgrade odnosno potpise svih korisnika kredita zgrade, uz uvjet da je prikupljena suglasnost minimalno 51% suvlasničkih površina. Naime, spisu prileži korespodencija putem e-mail pošte između NB kao predstavnika suvlasnika zgrade u [adresa] i KB, menadžera za odnose s klijentima u Privrednoj banci Zagreb d.d. iz koje proizlazi da Privredna banka Zagreb d.d. ne uvjetuje promjenu upravitelja suvlasnicima stambene zgrade u [adresa] prijevremenim vraćanjem preostalog iznosa kredita već suvlasnici odlučuju žele li u slučaju promjene upravitelja nastaviti otplaćivati postojeći kredit ili poduzeti aktivnosti radi uzimanja novog kredita radi refinanciranja postojećeg kredita. Naime, ako su odnosi upravitelja i suvlasnika toliko narušeni, a u konkretnom slučaju jesu, da daljnja suradnja više nije moguća tada banka ne može imati ovlasti odlučivati hoće li suvlasnici mijenjati upravitelja jer bi time suvlasnike dovela u bezizlazan položaj, a zakonom je jasno reguliran način smjene upravitelja.

7. S obzirom da postoji legitimna odluka predlagatelja kao suvlasnika stambene zgrade u [adresa] koja je donesena u skladu sa zakonom sud ne može ponovno donijeti istu takvu odluku, odnosno, u konkretnom slučaju ne može nadomještati odluku suvlasnika koja je već donesena, te je stoga odlučeno kao u izreci ovog rješenja.

U Zagrebu, 6. svibnja 2025.

Sutkinja

Jadranka Liović Merkaš

Pouka o pravnom lijeku:

Protiv ovog rješenja je dopuštena žalba. Žalba se podnosi ovom sudu pismeno u četiri (4) istovjetna primjerka u roku od petnaest (15) dana od dana primitka pisanog otpravka ovog rješenja, a o njoj odlučuje nadležni županijski sud.

Nacrt odluke izradila sudska savjetnica Vlatka Petak Vučetić

DNA:

1. PB po pun.

2. DB po pun.

3. ČB po pun.

4. ŠB po pun.

5. TB po pun.

6. AB po pun.

7. TB po pun.

8. BB po pun.

9. GB po pun.

10. LB po pun.

11. PBD po pun.

12. ĐB po pun.

13. DBD po pun.

14. OB po pun.

15. SB po pun.

16. NB po pun.

17. UB po pun.

18. IB po pun.

19. ĆB po pun.

20. MB po pun.

21. EB po pun.

22. VB po pun.

23. HB po pun.

24. FB po pun.

25. CB po pun.

26. RB po pun.

27. ŽB po pun.

28. JB

29. NBD

30. PV

31. DV

32. NV

33. ZV

34. KV

35. ČV

36. ŠV

37. TV

38. AV

39. BV

40. GV

41. LV

42. ĐV

43. ZBD

44. OV

45. SV

46. UV

47. IV

48. ĆV

2. Protustranci po pun.