REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Posl.br. P-12737/2019-42

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sucu Ivani Marangunić kao sucu pojedincu u pravnoj stvari tužitelja NĆ, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupa ga Boris Kostić, odvjetnik u Zagrebu, protiv tuženice Republike Hrvatske, OIB: 52634238587, koju zastupa ODO, Građansko-upravni odjel, radi isplate, nakon održane javne glavne rasprave zaključene 31. ožujka 2025. u prisutnosti punomoćnika obiju parničnih stranaka, dana 6. svibnja 2025.

p r e s u d i o  j e:

I. Nalaže se tuženici da isplati tužitelju 14.547,48 eura sa zateznim kamatama od dospijeća svakog pojedinog iznosa do isplate, i to:

- na 381,53 eura od 17.5.2016.

- na 381,53 eura od 17.6.2016.

- na 381,53 eura od 17.7.2016.

- na 381,53 eura od 17.8.2016.

- na 381,53 eura od 17.9.2016.

- na 381,53 eura od 17.10.2016.

- na 381,53 eura od 17.11.2016.

- na 381,53 eura od 17.12.2016.

- na 399,98 eura od 17.1.2017.

- na 399,98 eura od 17.2.2017.

- na 399,98 eura od 17.3.2017.

- na 399,98 eura od 17.4.2017.

- na 399,98 eura od 17.5.2017.

- na 399,98 eura od 17.6.2017.

- na 399,98 eura od 17.7.2017.

- na 399,98 eura od 17.8.2017.

- na 399,98 eura od 17.9.2017.

- na 399,98 eura od 17.10.2017.

- na 399,98 eura od 17.11.2017.

- na 399,98 eura od 17.12.2017.

- na 427,96 eura od 17.1.2018.

- na 427,96 eura od 17.2.2018.

- na 427,96 eura od 17.3.2018.

- na 427,96 eura od 17.4.2018.

- na 427,96 eura od 17.5.2018.

- na 427,96 eura od 17.6.2018.

- na 427,96 eura od 17.7.2018.

- na 427,96 eura od 17.8.2018.

- na 396,79 eura od 17.9.2018.

- na 396,79 eura od 17.10.2018.

- na 396,79 eura od 17.11.2018.

- na 396,79 eura od 17.12.2018.

- na 421,16 eura od 17.1.2019.

- na 421,16 eura od 17.2.2019.

- na 421,16 eura od 17.3.2019.

- na 421,16 eura od 17.4.2019., sve do isplate, i to za razdoblje do 31. prosinca 2022. po stopi određenoj prema prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za 3 postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, od 30. prosinca 2023. do isplate po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u 15 dana.

II. Odbija se zahtjev tužitelja za isplatu iznosa od 2.915,72 eura sa zakonskom zateznom kamatom:

- na 70,82 eura od 17.5.2016.

- na 70,82 eura od 17.6.2016.

- na 70,82 eura od 17.7.2016.

- na 70,82 eura od 17.8.2016.

- na 70,82 eura od 17.9.2016.

- na 70,82 eura od 17.10.2016.

- na 70,82 eura od 17.11.2016.

- na 70,82 eura od 17.12.2016.

- na 72,85 eura od 17.1.2017.

- na 72,85 eura od 17.2.2017.

- na 72,85 eura od 17.3.2017.

- na 72,85 eura od 17.4.2017.

- na 72,85 eura od 17.5.2017.

- na 72,85 eura od 17.6.2017.

- na 72,85 eura od 17.7.2017.

- na 72,85 eura od 17.8.2017.

- na 72,85 eura od 17.9.2017.

- na 72,85 eura od 17.10.2017.

- na 72,85 eura od 17.11.2017.

- na 72,85 eura od 17.12.2017.

- na 75,93 eura od 17.1.2018.

- na 75,93 eura od 17.2.2018.

- na 75,93 eura od 17.3.2018.

- na 75,93 eura od 17.4.2018.

- na 75,93 eura od 17.5.2018.

- na 75,93 eura od 17.6.2018.

- na 75,93 eura od 17.7.2018.

- na 75,93 eura od 17.8.2018.

- na 107,10 eura od 17.9.2018.

- na 107,10 eura od 17.10.2018.

- na 107,10 eura od 17.11.2018.

- na 107,10 eura od 17.12.2018.

- na 109,78 eura od 17.1.2019.

- na 109,78 eura od 17.2.2019.

- na 109,78 eura od 17.3.2019.

- na 109,78 eura od 17.4.2019., sve do isplate, i to za razdoblje do 31. prosinca 2022. po stopi određenoj prema prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za 3 postotna poena, od 1. siječnja 2023. do 29. prosinca 2023. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, od 30. prosinca 2023. do isplate po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u 15 dana.

III. Nalaže se tuženici da plati tužiteljici parnični trošak od 5.027,99 eura sa zateznim kamatama od 7.5.2025. do isplate po stopi po godišnjoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, sve u 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je 13.11.2019. podnio ovome sudu tužbu u kojoj tvrdi da je vlasnik stana u [adresa] (u zgradi izgrađenoj na zkč. br. [katastarska čestica], u naravi stambena zgrada br 30 u [adresa] i dvorište, ukupne površine 275 m2, sve upisano u zk. ul. br. [broj ZK uloška], [broj poduloška] k. o. [katastarska općina]), koji se stan sastoji od dvije sobe, djevojačke sobice, kuhinje, kupaone, wc-a, predsoblja i hodnika, u ukupnoj površini od 65,80 m2.

2. U predmetnom stanu živi CĆ, koja je status zaštićenog najmoprimca stekla kao nasljednica majke, pok. EĆ, a ona kao nasljednica svoga supruga ZĆ, koji je s tužiteljem imao sklopljen ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 30.6.1998. Tužitelj ističe da nijedan od ugovora nije sklopio svojom voljom, da mu je sklapanje ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom bilo nametnuto. Tužitelj ugovor nije želio sklopiti niti s EĆ, pa je ugovor zamijenjen presudom ovoga suda Ps- 216/2011 od 14.11.2014. Iznos zaštićene najamnine, određen od strane Zagrebačkog holdinga d.o.o., Podružnica GSKG, nije pokrivao čak niti nužne troškove poput pričuve za stan, a tužitelj na visinu najamnine nikada nije mogao utjecati. Osim toga, tužitelj je ograničen u korištenju vlastite imovine, radi čega trpi povredu prava na mirno uživanje vlasništva.

3. S obzirom da prosječna tržišna najamnina za stan iste i slične površine i kakvoće u istom dijelu grada po procjeni tužitelja iznosi oko 637,07 eura, proizlazi da je, nakon odbitka zaštićene najamnine koju tužitelj prima, razlika do najamnine koju je mogao slobodno ugovoriti 611,36 eura mjesečno. Tužitelj od tuženice traži razliku između zaštićene i tržišne najamnine, pozivajući se na čl. 50. Ustava Republike Hrvatske i presudu Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske broj 12027/10 i Konvenciju o ljudskim pravima i temeljnim slobodama iz 1997.g. Nakon provedenog građevinskog vještačenja, podneskom od 20.1.2024. postavlja zahtjev citiran u izreci presude.

4. Tuženica u odgovoru na tužbu i tijekom postupka osporava tužiteljev zahtjev u cijelosti, prije svega da bi u njezinom postupanju bilo protupravnosti i smatra da tužitelj nije dokazao da je njegovo vlasništvo ograničeno upravo zbog posljedica primjene Zakona o najmu stanova. Osporava kvadraturu tužiteljevog stana. Navodi da je potrebno utvrditi platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca iz ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom te jesu li u trenutku sklapanja ugovora zaštićeni najmoprimac i članovi obiteljskog domaćinstva imali useljivu kuću ili stan. S obzirom daje tuženica uskladila svoje zakonodavstvo sa stavom ESLJP donošenjem Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova (NN 68/18), tužitelj nema pravo na naknadu štete nakon rujna 2018. Tuženica osporava i visinu zahtjeva jer ESLJP dopušta ograničenje prava vlasništva do određene mjere – da vlasnici stanova imaju određenu korist od stanova u najmu na način da ostvaruju korist koja ne smije biti manja od troškova nužnih za održavanje te nekretnine, a ne tržišne najamnine. Predlaže da se pribave podaci o visini poreza koju bi tužitelj bio dužan plaćati i odbiti ga od utvrđenog iznosa tužiteljevog potraživanja, a konačno zahtjev odbiti i uz dosudu parničnog troška tuženici.

5. Sud je tijekom postupka izvršio uvid u prijedlog tužitelja za mirno rješenje spora (list 7-11 spisa), neslužbenu kopiju izvatka iz zemljišne knjige za predmetnu nekretninu (list 13- 14), tužbu u predmetu Ps-216/11 (list 18-24), zapisnik o stanju stana od 16.10.1997. (list 25), presudu ovog suda na temelju priznanja Ps-216/11 od 14.9.2011. (list 53-55), podatke Ministarstva financija – Porezne uprave o visini poreza na dohodak (list 153) i drugu dokumentaciju u spisu, saslušao svjedoka CĆ (list 69-70), izašao na očevid na lice mjesta uz sudjelovanje vještaka dipl. ing. Mladena Ožića koji je sačinio nalaz i mišljenje (list 90-107, 141-142), Ocjenom dokaza po čl. 8. ZPP-a sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev djelomično osnovan.

6. Među strankama je sporna osnova i visina zahtjeva tužitelja.

7. Uvidom u zemljišnoknjižni izvadak za predmetnu nekretninu - stana u [adresa], površine 65,87 m2 utvrđeno je da je kao vlasnik upisan ovdje tužitelj.

8. Uvidom u ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 15.9.2016. utvrđeno je da je riječ o ugovoru koji se odnosi na najam predmetne nekretnine između tužitelja kao najmodavca i CĆ kao najmoprimca. Visina najamnine ugovorena je u iznosu od 195,71 kn (sada 25,98 eura) mjesečno (čl. 3. Ugovora), do 15. dana u mjesecu za protekli mjesec, a prema neosporenom iskazu CĆ, zaštićenog najmoprimca u predmetnom stanu, od rujna 2018. do rujna 2020. ona je isplaćivala po 430,56 kn (57,15 eura) mjesečno prema formuli koju je pronašla na stranicama Ministarstva. Ovu tvrdnju tužitelj nije osporio pa je sud uzeo da među strankama nije sporan iznos najamnine koji je tužitelju isplaćivan u spornom razdoblju prema iskazu svjedokinje CĆ.

9. Iz iskaza CĆ sud je utvrdio i da u navedenome stanu živi od rođenja, 1960.g., da je stanarsko pravo 1947. stekao njezin otac, da je u stanu živjela s roditeljima i da nisu imali niti ona ima drugih useljivih nekretnina u kojima bi mogla živjeti. Iz svega proizlazi da CĆ po čl. 37. i 38. Zakona o najmu stanova pripada pravo zaštićenog najmoprimca na predmetnom stanu. Na pravo tužitelja koje on želi ostvariti u ovom postupku ne utječe imovno stanje zaštićenog najmoprimca jer tužitelj iz svih ranije navedenih razloga ima pravo na potpuno obeštećenje i ne smije biti opterećen još i vođenjem računa o imovinskim prilikama (nametnutog) najmoprimca.

10. Zakonom o najmu stanova ("Narodne novine", br. 91/96,91/96,048/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20) osobama koje su do dana stupanja na snagu toga Zakona imale status nositelja stanarskog prava priznat je status zaštićenog najmoprimca i vlasnici takvih stanova bili su dužni sa zaštićenim najmoprimcima zaključiti ugovor o najmu stana kojim su, između ostaloga, ugovorili i visinu najamnine koja je bila propisana kao zaštićena najamnina i koja je bila daleko niža od najamnine koju bi vlasnici tih stanova mogli ostvariti na tržištu. Također, tim je Zakonom onemogućeno vlasnicima stanova da uđu u posjed svojih stanova bez znatnih poteškoća i ispunjavanja određenih zakonskih pretpostavki. Dodatna otegotna okolnost vlasnicima tih stanova bila je činjenica da su se u ugovor o najmu unosili i članovi obiteljskog domaćinstva dotadašnjeg nositelja stanarskog prava, koji su nakon smrti nositelja stanarskog prava imali ista prava dok su živjeli u tim stanovima, uključujući i pravo na plaćanje zaštićene najamnine.

11. Takvo je postupanje tuženice u donošenju Zakona o najmu stanova Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu u svojim odlukama Statileo protiv [adresa] te N i drugi protiv Republike Hrvatske utvrdio kao miješanje u vlasnička prava vlasnika stanova, čime je povrijeđen čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda. Iz tih presuda proizlazi da država ima pravo miješati se u mirno uživanje vlasništva kada su u pitanju stambeni odnosi, no zakonsko ograničenje najamnine na način da ona bude 25 puta manja od tržišne predstavlja pretjerano miješanje koje se ne može opravdati i pritom nije postojala pravedna raspodjela socijalnog i financijskog tereta koji je nastao kao posljedica reforme u stambenom sektoru. Zbog toga iz navedenih presuda Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu proizlazi da hrvatske vlasti bez obzira na široku slobodu procjene nisu postigle potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja

12. U postupanju tuženice u odnosu na reguliranje zaštićenih najmoprimaca na stanovima u privatnom vlasništvu ima protupravnosti, jer takvo postupanje predstavlja povredu Ustavom i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda zajamčenog prava vlasništva. Naime, sustav zaštićenog najma, uveden Zakonom o najmu stanova, kojim se vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci, nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca i predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, protivno odredbi čl. 1. Protokola 1. uz Konvenciju o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda.

13. S obzirom da je Zakonom o najmu bila propisana visina zaštićene najamnine koja je i nekoliko desetaka puta niža od stvarne cijene najma koju je vlasnik stana mogao ostvariti na tržištu, proizlazi da je vlasnik stana ograničen u svojim pravima: nije mogao ući u posjed stana i morao je trpjeti činjenicu da će u posjedu tog stana osim dotadašnjeg nositelja stanarskog prava biti i njegovi članovi obiteljskog domaćinstva koji su s njim živjeli u tom trenutku. Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu smatra da je takvim postupanjem Republika Hrvatska donošenjem Zakona o najmu stanova nepravedno raspodijelila socijalni i financijski teret koji je nastao kao posljedica reforme u stambenom sektoru i da je na vlasnike stanova stavljen nerazmjeran i pretjeran pojedinačni teret, budući da je vlasnik stana morao snositi većinu socijalnih i financijskih troškova stambenog zbrinjavanja zaštićenog najmoprimca. Zbog toga donošenjem ovakvog Zakona nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava podnositelja, čime je povrijeđena odredba čl. 1. Protokola 1. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda. Zato je Europski sud za ljudska prava u svojoj odluci Statileo protiv Republike Hrvatske podnositelju zahtjeva dosudio naknadu štete upravo u iznosu koji predstavlja razliku između ostvarene zaštićene najamnine i najamnine koju bi ostvario na tržištu.

14. Odluke Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu kojima je utvrđena povreda Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda i pridružujućih Protokola obvezna je za sve sudove u Republici Hrvatskoj i ona djeluje prema svima, a ne samo prema podnositelju zahtjeva kako to pogrešno smatra tužena. Ovo je jasno izraženo i u odluci Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-I-745/1999 od 8. studenoga 2000. ("Narodne novine", broj 112/00.). Naime, Ustavni sud je u toj odluci zauzeo načelno ustavnopravno stajalište da svaka nesuglasnost nacionalnog zakona s Konvencijom ujedno znači i nesuglasnost nacionalnog zakona s načelom vladavine prava propisanim u čl. 3., načelom ustavnosti i zakonitosti propisanim u čl. 5. i načelom pravnog monizma nacionalnog i međunarodnog prava propisanim u čl. 134. Ustava. Zbog toga Ustavni sud smatra da izvršenje presuda Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu u kojima je utvrđena povreda Konvencije treba razumjeti u prvom redu kao izvršenje međunarodne ugovorne obveze koju je Republika Hrvatska kao ugovorna stranka prihvatila ratifikacijom Konvencije i priznavanjem jurisdikcije Europskog suda u svim predmetima koji se tiču tumačenja i primjene Konvencije.

15. Kako je, dakle, citiranom presudom Statileo protiv Republike Hrvatske Europski sud za ljudska prava u Strasbourgu zauzeo jasno pravno stajalište da je odredbama Zakona o najmu stanova izvršeno miješanje države u pravo vlasništva vlasnika stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci i da je to miješanje bilo pretjerano, odnosno da time nije postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava vlasnika stanova, proizlazi da je tim odlukama utvrđeno pravo vlasnika stanova da od Republike Hrvatske potražuju naknadu materijalne štete koja se sastoji iz razlike u visini zaštićene najamnine koju su primali kroz određeno razdoblje i tržišne najamnine koju bi ostvarili iznajmljivanjem tih stanova na tržištu tako i VSRH Rev-2364/16).

16. Ratifikacijom Konvencije o zaštiti ljudskih prava 1997. tuženica se obvezala primjenjivati je, a to znači i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama, što - kada su u pitanju status i prava zaštićenog najmoprimca s jedne strane te obveze i prava vlasnika stanova opterećenih pravima zaštićenih najmoprimaca s druge strane - nije učinjeno. Međunarodni ugovori imaju jaču snagu od zakona, pa je stoga pozivanje tuženice na stav da država ne može odgovarati za štetu zbog donošenja određenog zakona, odnosno da donošenje zakona ne predstavlja štetnu radnju za državu, po mišljenju ovoga suda, u ovom sporu neosnovano.

17. Tužitelj tužbom traži isplatu razlike između iznosa zaštićene najamnine koja mu je isplaćivana u periodu od svibnja 2016. do travnja 2019. i tržišne najamnine.

18. Spornu visinu tržišne najamnine sud je utvrdio provedenim vještačenjem po vještaku za graditeljstvo i procjenu nekretnina dipl. ing. Mladenu Ožiću s kojim je izašao i na lice mjesta kako bi se identificirala nekretnina i utvrdile sve okolnosti relevantne za utvrđivanje spornih činjenica. Na temelju rezultata očevida, prosječnih realiziranih najmova u predmetnom području, koje dostavlja Služba za vrednovanje Grada Zagreba na temelju prikupljenih podataka o sklapanju ugovora o najmu, u skladu sa čl. 16. st.1. toč. 5., čl. 57. st. 1. toč. 4. i čl. 58. st. 1. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) vještak je u nalazu dostavio izvadak iz zbirke cijena za najmove na području usporedivim s nekretninom koja se vještači i njezinim karakteristikama. Pritom se isključuju nekretnine koje po svojim karakteristikama ili neuobičajenim okolnostima nisu unutar prosjeka cijena nakon provedene statističke obrade. Vještak je predmetni stan procijenio prema pretpostavci prosječne uređenosti, a tako i usporedne nekretnine. S obzirom da je tuženica osporila i površinu tužiteljeve nekretnine, vještak je mjerenjem utvrdio da ona iznosi 65,80 m2.

19. Tuženica je osporila da je predmetni stan prosječno uređen upućujući na zapisnik od 16.10.1997. u kojem je navedeno kako je opći dojam da je stan uredno održavan i obnavljan, kuhinja uređena prije 25 godina, a kupaona, wc i predsoblje prije 20 godina, iz čega proizlazi da je predmetna nekretnina 1997. bila održavanja i obnavljana uredno, namještena i uređena 1972. i 1977., a da se iz stalnih fotografija s očevida može zaključiti da je stan 2023. izgledao kao stan 1997. Sud nije prihvatio ove prigovore tuženice, koja, iako uredno pozvana, nije pristupila na očevid 13.6.2023., kada se i sama mogla uvjeriti u stanje nekretnine koje je po mišljenju vještaka, koje je sud prihvatio, a i sam neposrednim opažanjem utvrdio, da je stan uredno održavan i obnavljan te prosječno uređen. Da je stanje toga stana 2023. bilo jednako kao i 1997., odnosno da u međuvremenu nije bio uredno održavan i obnavljan, nema sumnje da bi nakon više od 25 godina djelovao oronulo i zapušteno, što nije bio slučaj. U to se i tuženica imala prilike uvjeriti na očevidu na koji nije pristupila.

20. Vještak je podatke potrebne za izradu nalaza i mišljenja pribavio u skladu sa odredbama Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, i sve to detaljno obrazložio u nalazu i mišljenju te usmenom očitovanju na ročištu 6.5.2024. Sud nije prihvatio prijedlog tuženice da se vještaka pozove na dostavu dopis kojim je tražio izdavanje izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena kako bi se utvrdilo je li u zahtjevu navelo da je riječ o stanu u kojem je ulagano 1997. jer ni iz čega ne proizlazi točnost ovakve paušalne tvrdnje tuženice. Naprotiv, nakon očevida je vještak utvrdio da je riječ o uredno održavanoj i obnavljanoj nekretnini. Konačno, sud smatra da unutarnja uređenost stana i nije odlučna za donošenje odluke: da je tužitelju omogućeno da stupi u posjed svoga stana, moguće bi bio i iznadprosječno uređen, a najamnina koju bi mogao ostvariti i viša. Svakako tužitelj ne bi trebao trpjeti daljnju štetu zbog stanja nekretnine koju je morao dati u najam po cijenama koje su značajno ispod tržišnih. Zbog toga je ovaj prijedlog i prigovor tuženice odbijen. Na prigovor da vještak nije za sporni period primijenio bazne indekse po kvartalima, već isti koeficijent za čitavu godinu vještak je ustvrdio da primjena baznih indeksa po kvartalima i uprosječeno za cijelu godinu matematički daje isti rezultat, iz čega proizlazi da je i ovaj prigovor neosnovan. Prema ocjeni suda, nalaz i mišljenje vještaka izrađen je u skladu sa pravilima struke, objektivno, jasno i obrazloženo. Nakon usmenog obrazloženja nalaza i mišljenja stranke nisu imale daljih pitanja ni prigovora, pa je sud na tom dokazu utemeljio odluku o spornoj visini tužbenog zahtjeva.

21. Iz nalaza i mišljenja vještaka sud je utvrdio da je površina predmetne nekretnine 65,80 m2, da je tužitelj u razdoblju od svibnja do prosinca 2016. mogao ostvariti tržišnu najamninu od 452,35 eura, za 2017. po 472,83 eura, za 2018. po 503,80 eura i za razdoblje od siječnja do travnja 2019. po 530,94 eura mjesečno, odnosno za čitav utuženi period 17.463,22 eura. Zbrajajući ove iznose sud je utvrdio da je točan zbroj 17.463,20 eura, no ova očigledna greška u zbrajanju nije utjecala na ocjenu vještačkog nalaza i mišljenja.

22. Tužitelj je podneskom od 20.1.2024. postavio zahtjev tražeći isplatu iznosa od 17.463,22 eura, prema nalazu i mišljenju vještaka.

23. Ovaj je zahtjev djelomično osnovan jer od utvrđenog iznosa tržišne najamnine koju je tužitelj mogao ostvariti za predmetnu nekretninu prije svega treba odbiti onaj iznos koji je na ime najamnine u utuženom razdoblju nesporno i primao. Osim toga, po ocjeni suda valja odbiti i iznos poreza na dohodak i poreza na davanje u utuženom razdoblju. Naime, u razdoblju za koje tužitelju pripada pravo na isplatu nenaplaćene najamnine bio je na snazi Zakon o porezu na dohodak ("Narodne novine" br. 177/04., 73/08. i 80/10. - dalje: ZOPD/04.) te Zakon o porezu na dohodak ("Narodne novine" br. 115/16., 106/18. i 121/19. - dalje: ZOPD/16.).

24. Sud je na prijedlog tuženice pribavio i podatke Porezne uprave o visini poreznih davanja za najamninu u utuženom razdoblju prema podacima o ranije navedenoj visini tržišne najamnine. Iz odgovora Porezne uprave na listu 153 proizlazi da su ukupna godišnja davanja (porez i prirez) po osnovi najma u konkretnom slučaju za 2016. 44,84 eura, za 2017. 46,87 eura, za 2018. 49,95 eura i za 2019. 52,63 eura. Za taj je iznos po čl. 27., 56. i 57. , 62., 82. Zakona o porezu na dohodak (NN 115/16, 106/18, 121/19) tužitelju potrebno umanjiti dosuđeni iznos.

25. Tržišna najamnina u predmetnom razdoblju iznosila bi za razdoblje od svibnja do prosinca 2016. ukupno 3.618,80 eura (8 x 452,35 eura). Za 2017. najamnina bi iznosila ukupno 5.673,96 eura (12 x 472,83 eura). Za 2018. iznosila bi 6.046,68 eura (12 x 503,89 eura) i za 2019. bi tužitelj primio tržišnu najamninu od 2.123,76 eura (4 x 530,94 eura), odnosno ukupno 17.463,22 eura. Nakon odbitka poreznih davanja koje po očitovanju nadležnog tijela iznose za 2016. mjesečno po 44,84 eura (ukupno 358,72 eura), za 2017. mjesečno po 46,87 eura (ukupno 562,44 eura), za 2018. mjesečno po 49,95 eura (ukupno 599,40 eura) i za 2019. mjesečno po 52,63 eura (ukupno 210,52 eura), odnosno sveukupno 1.731,08 eura, preostaje iznos od 15.732,14 eura.

26. Od ovako utvrđenog iznosa tržišne najamnine koju je tužitelj mogao ostvariti u utuženom razdoblju odbijen je iznos zaštićene najamnine koju je tužitelj primao: za razdoblje od svibnja 2016. do kolovoza 2018. po 25,98 eura mjesečno (195,71 kn), a od rujna 2018. do travnja 2019. po 57,15 eura mjesečno (430,56 kn mjesečno), odnosno ukupno 1.184,64 eura (28 x 25,98 eura + 8 x 57,15 eura) pa je tužitelju dosuđen iznos od ukupno 14.547,50 eura, koji iznos predstavlja štetu koju je tužitelj pretrpio s osnova izgubljene zarade.

27. Konkretno, po mjesecima, tužitelju je dosuđeno:

- za 2016. godinu (od svibnja do prosinca) iznos od po 452,35 eura umanjen za porezna davanja od 44,84 eura i primljen iznos od 25,98 eura, odnosno 381,53 eura mjesečno, a odbijen zahtjev za preostali zatraženi iznos od po 70,82 eura mjesečno

- za 2017. godinu iznos od po 472,83 eura umanjen za porezna davanja od 46,87 eura i primljen iznos od 25,98 eura, odnosno 399,98 eura mjesečno, a odbijen zahtjev za preostali zatraženi iznos od po 72,85 eura mjesečno

- za 2018. godinu, od siječnja do kolovoza, iznos od po 503,89 eura umanjen za porezna davanja od 49,95 eura i primljen iznos od 25,98 eura, odnosno po 427,96 eura mjesečno, a odbijen zahtjev za preostali zatraženi iznos od po 75,93 eura mjesečno

- za 2018. godinu, od rujna do prosinca, iznos od po 503,89 eura umanjen za porezna davanja od 49,95 eura i primljen iznos od 57,15 eura, odnosno po 396,79 eura mjesečno, a odbijen zahtjev za preostali zatraženi iznos od po 107,10 eura mjesečno

- za 2019. godinu, od siječnja do travnja, iznos od po 530,94 eura umanjen za porezna davanja od 52,63 eura i primljen iznos od 57,15 eura, odnosno po 421,16 eura mjesečno, a odbijen zahtjev za preostali zatraženi iznos od po 109,78 eura mjesečno.

28. Tužitelj je zatražio i zakonsku zateznu kamatu od dospijeća svakog pojedinog mjesečnog iznosa do isplate i taj je zahtjev prihvaćen po čl. 29. i 1089. st.1. ZOO. Preostali dio zahtjeva odbijen je kao neosnovan.

29. Odluka o parničnom trošku donesena je po čl. 154. st. 2., 155. i 156. ZPP-a po Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika. Tužitelj je u odnosu na visinu zahtjeva uspio sa 83% svog zahtjeva, dok je u odnosu na osnovu zahtjeva njegov uspjeh 100%, što ukupno iznosi 91,5% uspjeha (podijeljeno s dvije pravne osnove). Uspjeh tuženice u odnosu na osnovu zahtjeva je 0%, a u odnosu na visinu zahtjeva je 17%, odnosno konačno 8,5%. Kada se od većeg (tužiteljevog) postotka oduzme tuženičin postotak, to daje 83% u korist tužitelja, kojem su u tom omjeru dosuđeni parnični troškovi. Tužitelju su priznati troškovi zastupanja po odvjetniku, po Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika: za sastav tužbe od 500,00 eura (tbr. 7/1), za sastav podnesaka od 30.8.2021. i 20.1.2024. po 500,00 eura (tbr. 8/1), za podnesak od 30.9.2021. iznos od 125,00 eura (tbr. 8/4, troškovnik), za zastupanje na ročištima 15.9.2021., 15.3.2022., 17.10.2023., 6.5.2024. i 31.3.2025. po 500,00 eura (tbr. 9/1), dakle ukupno 4.125,00 eura, što uvećano za PDV 25% od 1.031,25 eura, sudsku pristojbu na tužbu i presudu od po 221,09 eura, iznosi 5.598,43 eura, od čega mu je dosuđen iznos razmjeran uspjehu u sporu, konkretno 4.646,70 eura, čemu je pribrojen trošak vještačenja od 381,29 eura, ukupno 5.027,99 eura.

30. Kamata na parnični trošak dosuđena je po čl. 151. st. 3. ZPP-a.

Zagreb, 6. svibnja 2025.

Sudac:

Ivana Marangunić

1 0

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može izjaviti žalbu u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa presude. O žalbi, koja se podnosi pisanim putem u 4 primjerka ovom sudu, odlučuje županijski sud.

DNA:

-tužitelju po pun.

-tuženiku po ODO