Republika Hrvatska

Općinski sud u Splitu

Gundulićeva 27

21000 Split

P-3133/2021

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, po sutkinji toga suda Maji Anušić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja KS, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćniku Alenu Đapiću, odvjetniku u Solinu, protiv tuženika Republika Hrvatska, OIB: 52634238587, zastupana po Općinskom državnom odvjetništvu u Splitu, radi naknade štete, nakon održane i zaključene javne i glavne rasprave dana 17.ožujka 2025. u prisutnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, dana 5.svibnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Nalaže se tuženiku da u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe isplati tužitelju iznos od 991.761,72 kn /131.629,44 eura sa zateznom kamatom koja teče na iznos od:

- 22.763,59 kn /3.021,25 eura od 01.10.17.

- 22.763,59 kn / 3.021,25 eura od 01.11.17.

- 22.763,59 kn / 3.021.25 eura od 01.12.17.

- 22.763,59 kn / 3.021,25 eura od 01.01.18.

- 23.162,96 kn / 3.074,25 eura od 01.02.18.

- 23.162,96 kn / 3.074.25 eura od 01.03.18.

- 23.073,98 kn / 3.062,44 eura od 01.04.18.

- 22.815,56 kn / 3.028,15 eura od 01.05.18.

- 22.815,56 kn / 3.028,15 eura od 01.06.18.

- 22.815,56 kn / 3.028,15 eura od 01.07.18.

- 23.428,51 kn / 3.109,50 eura od 01.08.18.

- 23.428,51 kn / 3.109.50 eura od 01.09.18.

- 22.787,84 kn / 3.024,47 eura od 01.10.18.

- 23.065,48 kn / 3.061,32 eura od 01.11.18.

- 23.065,48 kn / 3.061,32 eura od 01.12.18.

- 23.065,48 kn / 3.061,32 eura od 01.01.19.

- 24.169,63 kn / 3.207.86 eura od 01.02.19.

- 24.169,63 kn / 3.207,86 eura od 01.03.19.

- 24.169,63 kn / 3.207,86 eura od 01.04.19.

- 24.291,36 kn / 3.224,02 eura od 01.05.19.

- 24.291,36 kn / 3.224,02 eura od 01.06.19.

- 24.291,36 kn / 3.224,02 eura od 01.07.19.

- 24.037,21 kn / 3.190,29 eura od 01.08.19.

- 24.037,21 kn / 3.190,29 eura od 01.09.19.

- 23.396,54 kn / 3.105,25 eura od 01.10.19.

- 23.887,75 kn / 3.170,45 eura od 01.11.19.

- 23.887,75 kn / 3.170,45 eura od 01.12.19.

- 23.887,75 kn / 3.170,45 eura od 01.01.20.

- 24.964,14 kn / 3.313,31 eura od 01.02.20.

- 24.964,14 kn / 3.313,31 eura. od 01.03.20.

- 24.964,14 kn / 3.313,31 eura od 01.04.20.

- 25.158,48 kn / 3.339,10 eura od 01.05.20.

- 25.158,48 kn / 3.339,10 eura od 01.06.20.

- 25.158,48 kn / 3.339,10 eura od 01.07.20.

- 25.288,76 kn / 3.356,40 eura od 01.08.20.

- 25.288,76 kn / 3.356,40 eura od 01.09.20.

- 26.570,10 kn / 3.526,46 eura od 01.10.20.

- 26.719,60 kn / 3.546,30 eura od 01.11.20.

- 26.719,60 kn / 3.546,30 I eura od 01.12.20.

- 26.719,60 kn / 3.546,30 eura od 01.01.21

- 27.828,02 kn / 3.693,41 eura od 01.02.21.

a koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 (tri) postotna poena do isplate, zajedno sa troškovima ovog postupka koji se sastoje od sastava predmetnog zahtjeva.

II. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi: "Nalaže se tuženiku da u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe isplati tužitelju iznos od 40.000,00 kn sa zateznom kamatom koja na navedeni iznos teče od 31.12.2020.g., a koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 (tri) postotna poena do isplate." kao neosnovan.

III. Nalaže se tuženiku u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe isplatiti tužitelju parnični trošak u iznosu od 32.006,95 eura sa zateznom kamatom koja teče od presuđenja, a koja se određuje za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3 (tri) postotna poena do isplate.

Obrazloženje

1.Tužitelj u tužbi i tijekom postupka navodi da je vlasnik nekretnine u naravi četverosobnog stana na I (prvom) katu, površine 128 m2 koji se nalazi u zgradi označenoj kao čest. zgr. [katastarska čestica], Z. U. [broj ZK uloška], broj [broj poduloška]., K. O. [katastarska općina], anagrafske oznake Matije Gupca 8.

2. Nadalje, da u navedenom stanu stanuje zaštićeni najmoprimac ĆS zajedno sa svojom suprugom JS, te kćeri RS kao članovima obiteljskog domaćinstva najmoprimca i to temeljem presude Općinskog suda u Splitu od 11. veljače 1998.g., posl. br. II P 1504/97 koja odluka je zamijenila Ugovor o najmu dijela stana u površini od 67,32 m2 u postupku koji je pokrenuo tužitelj US protiv tužitelja kao tuženika, te presude Općinskog suda u Splitu, posl. br. IP-360/08, od 16. listopada 2009.g. koja odluka je je zamijenila Ugovor o najmu dijela stana u površini od 60,68 m2 u postupku koji su pokrenuli protutužitelji ĆS, JS i NS protiv tužitelja kao protutuženika. ĆS je status zaštićenog najmoprimca stekao kao član obiteljskog domaćinstva svoje majke US koja je umrla **.**.2009., a koja je u vrijeme stupanja na snagu Zakona o najmu bila u pravnom položaju nositelja stanarskog prava na cijelom predmetnom stanu temeljem koje činjenice je stekla status zaštićenog najmoprimca.

3. Nadalje, da tužitelj nije imao nikakvog utjecaja na sklapanje Ugovora o najmu, niti na sadržaj njegovih odredbi, kao niti na iznos najamnine, a sve sukladno odredbama Zakona o najmu stanova.

4. Slijedom navedenog, razvidno je kako je zakonodavac odnosno Republika Hrvatska na gore opisani način povrijedila vlasnička prava tužitelja zajamčena odredbama čl. 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, budući ne postoji ravnoteža između interesa tužitelja kao vlasnika stana i općeg interesa zaštite prava zaštićenih najmoprimaca jer je tužitelju nametnut prekomjeran individualni teret.

5. Prednje navedeni stav zauzeo je i Europski sud za ljudska prava odlučujući u predmetima Statileo protiv Hrvatske Presudom od 10. srpnja 2014.g., (Zahtjev br. 12027/10), Bego i dr. protiv Hrvatske Presudom od 15. studenog 2016.g., (Zahtjevi br. 35444/12, 35576/12, 41555/12, 41558/12 i 48914/12) i Mirošević-Anzulović protiv Hrvatske Presudom od 04. listopada 2016.g. (Zahtjev br. 25815/14).

6. Kako je utvrđeno da je Republika Hrvatska uvođenjem instituta tzv. zaštićenog najmoprimca kroz odredbe Zakona o najmu stanova i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine propustio istim odredbama ostvariti pravednu ravnotežu općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava tužitelja, to je tužitelj ograničen u izvršavanju svojih vlasničkim prava zbog čega je pretrpio imovinsku štetu uslijed činjenice da je u razdoblju od 01. rujna 2017. godine do danas bila spriječen ugovoriti i naplatiti najamninu za svoj stan u visini slobodno ugovorene tržišne najamnine, kao i tržišne turističke najamnine, jer bi tužitelj bez ikakvog problema mogao koristiti predmetnu nekretninu u svrhu turističkog najma, jer se ista nalazi na atraktivnoj lokaciji, u samom centru grada Splita.

7. Kombinacija tržišne najamnine i tržišne turističke najamnina bi iznosila u prosjeku 16.500,00 kn mjesečno za stan smješten u istom dijelu grada, iste ili slične površine i kakvoće, pa je to iznos koji bi tužitelj zasigurno dobivao svaki mjesec da je bio u mogućnosti iznajmljivati predmetni stan u jednom dijelu godine po tržišnoj najamnine (siječanj-svibanj i listopad-prosinac), te u drugom dijelu godine po tržišnoj turističkoj najamnini (lipanj-rujan).

8. Tužitelj potražuje i nematerijalnu štetu u visini od 40.000,00 kn obzirom je, logično je i životno, tužitelj pretrpio i dalje trpi enorman stres i frustraciju kao rezultat neuspjeha da kroz tako dugačko razdoblje (više od 22 godine) naplati primjerenu naknadu za najam stana kao i da otkloni sva ostala ograničenja njenog prava vlasništva na predmetnom stanu.

9. Tužena u odgovoru na tužbu navodi najprije da tužitelj nije izvorni vlasnik stana/nasljednik istog, već je predmetni stan stekao kupoprodajnim ugovorom sklopljenim dana13. listopada 1997.god. te da je tužitelj, znajući da se radi o stanu sa zaštićenim najmoprimcem i da je prodajna cijena istog zbog te činjenice niža od tržišne, predmetni stan kupio jer je u tome vidio poslovnu priliku za ostvarivanjem dobiti, slijedom čega da je znao da mu ne pripada pravo na naknadu štete jer se zapravo radi o poslovnom riziku u koji je isti svjesno ušao-kupio stan s teretom iako vrlo dobro znao da ne može ući u posjed istog niti ga iznajmljivati po tržišnoj cijeni. Nadalje, da nema protupravnosti jer je vlasniku stana opterećenog zaštićenim najmom pravo vlasništva ograničeno temeljem Zakona o najmu stanova. Nadalje, da se radi o povremenim tražbinama te da je nastupila zastara samog prava. Nadalje, da je konvencija za zaštitu ljudskih prava i sloboda, a na koju se poziva i sam tužitelj, ratificirana je 05.studenog 1997.godine i od tada predstavlja formalni izvor prava pa su već tada pravni prednici tužitelja-prijašnji vlasnici stana, itekako imali mogućnost pred domaćim sudom tražiti zaštitu svog prava. Nadalje, osporava visinu tražbine navodeći da tražbina tužitelja ( tržišna najamnina i turistička najamnina) jer sve i da tužitelj ostvaruje pravo na naknadu Europski sud za ljudska u presudi Statileo protiv Republike Hrvatske koristi pravni standard „primjerene najamnine". Nadalje, da tužena ukazuje na stajalište izraženo u presudi ŽS Split br. Gž-1016/2016 od 10. lipnja 2016.god. prema kojem je vlasnik stana trebao protiv presude koja nadomješta ugovor o najmu stana te se utvrđuje i visina zaštićene najamnine, ukoliko je smatrao da je takvom presudom došlo do povrede njegovih vlasničkih prava, podnijeti odgovarajuće pravne lijekove nadležnim instancama (Ustavni sud RH, ESLJP ) koje bi takvu povredu mogle utvrditi, a što u konkretnom nije učinjeno od strane tužitelja čime je isti i pristao na visinu najamnine utvrđene presudom pa niti tužena ne može biti odgovorna za štetu koju time trpi tužitelj jer prethodno nisu iscrpljena sva pravna sredstva koja su bila na raspolaganju radi pribavljanja posjeda stana odnosno ishođenja veće najamnine. Nadalje, da je potrebno utvrditi je li sam tužitelj doprinio nastanku štete, odnosno, utvrditi je li prije zaključenja ugovora o zaštićenom najmu poduzimao radnje radi utvrđivanja platnih mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca o kojima u značajnoj mjeri ovisi zaštićena najamnina.

10. Podneskom od 19.prosinca 2022. tužitelj je uredio tužbeni zahtjev nakon provedenog vještačenja po vještaku građevinaru, u ovom predmetu.

11. Tijekom postupka izveden je dokaz uvidom u e-izvadak ZU 9945, dopis Porezne uprave, ( list 28), očevidom na licu mjesta, čitanjem nalaza i mišljenja vještaka Marija Šarić Leko te dopune nalaza i mišljenja, te pregledom ostale dokumentacije koja prileži spisu te je temeljem tako provedenih dokaza, a cijeneći svaki dokaz za sebe i sve dokaze u njihovoj ukupnosti, sukladno odredbi čl. 8 Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08,123/08, 57/11,148/11,25/13,89/14; dalje ZPP) sud nalazi da je tužbeni zahtjev osnovan.

12. Čitanjem izvatka iz zemljišne knjige utvrđeno je da je tužitelj upisan kao vlasnik stana u zgradi izgrađenoj na čest. zgr. [katastarska čestica] upisanoj u ZU 9945 k. o [katastarska općina].

13. U ovom predmetu obavljen je očevid na licu mjesta s vještakom Marija Šarić Leko koji je, na temelju pregleda stana koji se nalazi kat ispod procjembenog stana ( na etaži prizemlja) utvrdio raspored nosive konstrukcije te uočio nosivi zid debljine cca 70 cm u smjeru sjever – jug i jedan nosivi zid u smjeru istok - zapad. Nadalje, lociran je položaj vertikala odnosno sanitarnih čvorova i kuhinje. Nadalje, nakon što je zgrada pregledana s vanjske strane vještak navodi da je zgrada građena kao masivna konstrukcija, jednolično građena po vertikali sa istim pozicijama balkona i otvora tako da predmetni stan ima balkon na zapadnoj strani te na južnoj strani. Nadalje, da pregledom izvana vidljiva je drvena stolarija friško obojana u bijelo.

14. U svom nalazu i mišljenju vještak navodi da je Procjembena nekretnina u naravi stan na 1. katu, smješten u zgradi, anagrafske oznake Gupčeva 3, upisane u ZK UL [broj ZK uloška], ZK odjel Split, OSST na č. zgr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina]. Pristup nekretnini nije osiguran. Nadalje, da će se stan procijeniti temeljem dostupnih podataka iz ZK, lokacije kao i stanja zgrade u kojoj je stan smješten. Prema prilogu 12.2 ( izračun mjesečne najamnine na dan 9.10.2012.), ukupna NKP stana iznosi 128 m2. Nadalje, predmetni stan smješten je na 1. katu u južnom dijelu zgrade. Zgrada je etažnosti P0+P+3, prekrivena ravnim krovom. Nadalje, zgrada ima ulaz sa zapadne i istočne strane. Nadalje, da je predmet procjene četverosobni stan, smješten na južnom dijelu zgrade, orijentacije zapad-istok-jug. Prema ugovoru o izračunu zaštićene najamnine na dan 9.10.2012. god (prilog 12.2), ukupna NKP iznosi 128 m2. Pristup unutar stana nije osiguran. Zgrada je pregledana s vanjske strane. Građena je kao masivna konstrukcija, jednolično građena po vertikali sa istim pozicijama balkona i otvora. Predmetni stan sadrži balkon na zapadnoj strani, koji se proteže dijelom na jugu i balkon na istočnoj strani.

14.1. Nadalje, stan je smješten u blizini središta grada i plaže Bačvice, povijesnih znamenitosti, dobro je prometno povezan te je prikladan za dnevni i turistički najam. Vrijednost nekretnine procijenit će se s obzirom na važeću zakonsku regulativu kao i dostupne podatke.

14.2. Nadalje, da je za potrebe procjene vrijednosti mjesečnog najma nekretnine pregledan je sustav e-nekretnine koji se nalazi na stranicama Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja. Budući da u sustavu postoji samo jedna poredbena nekretnina u kvartu Bačvice (nekretnina 1), područje pretrage prošireno je na ostale cjenovne blokove u području grada Splita u kojima su evidentirane nekretnine za najam. Za analizu odabrano je ukupno 8 nekretnina s provedenom evaluacijom.

14.3. Nadalje, a vezano uz turistički najam provedena je analiza poredbenih apartmana za turistički najam odnosno na stranici www.booking.com, pregledani su slobodni apartmani, kapaciteta 8 osoba, u blizini Bačvica i centra grada. Nadalje, za analizu je odabrano 5 apartmana koji prema dostupnim podacima na www.booking.com i www.airbnb.com imaju najsličnija obilježja u veličini i kapacitetu osoba s procjembenim stanom. Budući da za područje Bačvica na web stranicama ne postoje apartmani slični procjembenom, područje pretrage prošireno je na šire područje centra grada.

14.4. Prihod od mjesečnog najma od listopada do travnja da bi iznosio 43.257,40 HRK odnosno čisti mjesečni prihod da bi bio 7.209,57 HRK. Nadalje, prihod od sezonskoga turističkog dnevnog najma, za mjesece srpanj i kolovoz da bi iznosio 179.513,77 HRK ili mjesečno 89.756,88 HRK. Prihod od sezonskoga turističkoga dnevnog najma za lipanj i rujan da bi bio 99.328,68 HRK ili mjesečno 49.664,34 HRK. Prihod od sezonskoga turističkoga dnevnog najma za svibanj i listopad da bi iznosio 66.219,12 HRK ili mjesečno 33.109,56 HRK. Navedeno čini ukupni godišnji prihodi od najamnine 388.318,97 HRK ili mjesečno 32.359,91 HRK. Prikazano po godinama dobije se godišnji prihod od 2017. do 2021. u iznosu od 629.506,25 HRK ili zaokruženo 630.000,00 HRK.

14.5. Međutim, provjerom zbroja utvrđeno je da se radi o iznosu od 1.012.972,95 HRK ( gledano od listopada 2017. do siječnja 2021.)

15. Očitujući se na nalaz i mišljenje sudske vještakinje Marije Šarić Leko zakonski zastupnik tužene je naveo kako nije utvrđena kakvoća (stanje, uređenost i opremljenost) predmetnog stana koja utječe na tržišnu vrijednost najma, a osobito na tržišnu vrijednost turističkog najma koja ovisi isključivo o opremljenosti i uređenosti stana/apartmana. Nadalje, da obilježja koja utječu na vrijednost nekretnine treba procijeniti na temelju stvarnih fizičko-tehničkih pokazatelja u relacijama s pokazateljima koji su utemeljeni na gospodarenju nekretninom po načelu dobrog gospodara. Nadalje, da niti jedan od poredbenih stanova nema niti približno veliku površinu kao predmetni stan pa da je vještak utvrđeni prosjek ugovorenih cijena najma poredbenih stanova od 7,48 EUR/m2, u postupku interkvalitativnog izjednačenja trebao umanjiti s obzirom na površinu predmetnog stana sukladno odredbi članka 57. stavka 6. ZPVN. Nadalje, da je vještak trebao posebno prikazati tržišnu vrijednost mjesečnog najma za cijelo utuženo razdoblje kako bi izračun bio transparentan i provjerljiv te posebno tržišnu vrijednost dnevnog najma. Nadalje, da u stvarnosti ne postoji tzv. kombinacija tržišno- turističke najamnine za sve mjesece jedne kalendarske godine, niti je takva kombinacija najamnine predviđena ijednim važećim propisom, pa je vještak protivno pravilima struke, mjerodavnim propisima, iskustvenim pravilima i pribavljenim podacima procjenjivao vrijednost nepostojeće najamnine predmetnog stana u utuženom razdoblju. Nadalje, da kako vještaku nije omogućen razgled stana pa da tako nije utvrđeno koje bi radove u svrhu uređenja trebalo izvesti u predmetnom stanu, uključujući i njegove vanjske dijelove (balkon), te u zgradi i na vanjskim dijelovima zgrade, kao i okoliša zgrade, i troškovnik tih radova, kao i troškovnik sve potrebne opreme i uređaja, kako bi predmetni stan ispunio propisane minimalne obvezne uvjete za pružanje ugostiteljskih usluga smještaja, sve propisano Pravilnikom o razvrstavanju i kategorizaciji objekata. Nadalje, da se da se niti jedan od navodno poredbenih apartmana ne može usporediti s predmetnim stanom, zbog vidljivih oštećenja i neodržavanog stanja zgrade u kojoj se nalazi predmetni stan, zbog čega isti ne ispunjava, a niti je ispunjavao propisane uvjete za turistički, dnevni najam odnosno da vještak nije dosljedno primijenio poredbenu metodu te slijedom svega navedenog predlaže dopuniti nalaz i mišljenje.

16. Vještak se očitovao na prigovor tuženika podneskom od 3.veljače 2024. navodeći da se procjena vrijednosti nekretnine izrađuje na temelju općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina na dan vrednovanja i stanju nekretnine na dan kakvoće, a da opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina obuhvaćaju cjelinu okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijene nekretnine na dan vrednovanja, pri uobičajenom poslovnom kretanju ponude i potražnje kao što su opća gospodarska situacija, tržište kapitala te gospodarski i demografski razvoj područja te da stanje odnosno kakvoća nekretnine je skup obilježja koja utječu na vrijednost nekretnine na dan vrednovanja i/ili na dan kakvoće sve prema Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina, drugim riječima da na vrijednost nekretnine ne utječe isključivo i samo stanje i to opremljenost i uređenost. Nadalje, vezano za prigovor tuženika da se ne utvrđuje najam katastarske čestice nego stana vještak navodi da je predmet procjene najam/zakup stana, odnosno dio nekretnine koji je trajno povezan sa tlom, a koji ima oznaku katastarske čestice i na taj se način “konkretni predmetni stan“ identificira. Nadalje, a vezano za kakvoću stana vještak se referira na stanje nekretnine pod kojim se podrazumijeva skup obilježja: pravna i stvarna svojstva nekretnine kao kategorija zemljišta, namjena površina, način korištenja i uređenje površina, prava i tereti koji utječu na vrijednost, doprinosi i priključci, akti o gradnji, položajna obilježja, vrijeme čekanja, predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja i daljnja obilježja nekretnine“ a ne samo kako se u podnesku tvrdi opremljenost i uređenost stana. Nadalje, a vezano za održivi vijek korištenja i stanja nekretnine vještak se očitovao da je s namjerom utvrđivanja stanja konstrukcije pregledan stan ispod predmetnog koji se nalazi u dosta dobrom stanju, nisu zamijećene pukotine niti neki drugi oblik deformacije. Također nisu zamijećeni tragovi vlage, kondenzacije, prokišnjavanja i sl. Nadalje, da je održivi vijek korištenja građevinskog elementa npr. keramičkih pločica je 15-35 god., a vanjske žbuke 40.god. Nadalje, da je održivi vijek stambene zgrade je cca 100-120 god., s napomenom da se održivi vijek održavanjem produžuje. Nadalje, da nakon iskorištenih npr. 35 godina keramičkih pločica, ili 40 god. žbuke nije nekretnine postala bezvrijedna, na što se upućuje u podnesku na puno mjesta, nego ju je potrebno održavati, odnosno zamijeniti keramičke pločice novima, odnosno zamijeniti vanjsku žbuku ili postaviti ETICS fasadu, te se na ovaj način održivi vijek zgrade produžuje.

16.1. Nadalje, a vezano uz prigovor poredbenih nekretnine vještak navodi da su iz sustava e-nekretnina i ostalih javno dostupnih podataka, izabrane poredbene nekretnine najsličnijih obilježja, iz istog ili susjednog cjenovnog bloka i iskorištene za procjenu. Nadalje, vještak osporava netočnost podataka o netransparentnosti međuvremenskog izjednačenja jer su svi podaci iskazani tablično po kvartalima kao i bazni indeks, te iskazivanje mjesečno ne utječe bitno na tržišnu vrijednost. Nadalje, a vezano za primjedbu u svezi kombiniranog izračuna vještak navodi da je tržišna vrijednost dobivena zbrajanjem mjesečnog, odnosno dnevnog najma u zadanom periodu te konačno zaključuje kako je procjena vrijednosti nekretnine izrađena pažnjom dobrog stručnjaka u skladu sa ZPVN, a da su prigovori usmjereni na obezvređivanje nekretnine neutemeljeni. Konačno, vještak je podneskom od 30.studenog 2024. dostavio izračun mjesečne najamnine za utuženo razdoblje koristeći vrijednost od 7,48 eura po metru kvadratnom ( jednako kako u osnovnom vještvu) neovisno o turističkoj najamnini.

17. Nakon tako danoga dodatnog pojašnjenja tužena nije imala daljnje prigovore na nalaz i mišljenje sudske vještakinje Marije Šarić Leko, a tužitelj je uredio tužbeno potraživanje upravo prema navodima nalaza i mišljenja sudske vještakinje. Ovaj sud drži da je tako dani nalaz i mišljenje dan po pravilima struke, logičan i objektivan, pa nalaz i mišljenje u cijelosti prihvaća, a prigovori tužene da su u cijelosti otklonjeni dodatnim pojašnjenjima sudske vještakinje i glede stabilnosti građevine i glede uzetih uporednih nekretnina.

18. Predmet postupka čini zahtjev tužitelja za naknadu imovinske štete koja predstavlja razliku turističkog najma (od svibnja do listopada svake godine) i zaštićene najamnine i kao kombinaciju tržišne mjesečne najamnine u trajanju od šest mjeseci godišnje (od studenog do travnja svake godine) umanjeno za sve plaćene mjesečne iznose zaštićene najamnine.

19. Među strankama nije sporna pasivna legitimacija tužene, nije sporno da je u predmetnom stanu u smislu stanovanja zaštićeni najmoprimac, da tužitelj nije i ne može biti u posjedu predmetnog stana, dakle, u stanu ne može niti stanovati niti ga ekonomski iskorištavati, osim što prima mjesečno na ime zaštićene najamnine nesporne iznose, a što sve i proizlazi iz priložene dokumentacije te među strankama nije niti sporno.

20. Na temelju odredbe članka 30. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14 – dalje u tekstu: ZV) pravo vlasništva je stvarno pravo na određenoj stvari koja ovlašćuje svog nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugog od toga isključi ako to nije protivno tuđim pravima i zakonskim ograničenjima. U konkretnom slučaju je jasno kako je tužitelju protivno citiranoj odredbi onemogućeno ostvarenje onih vlasničkih prava koja mu zakon omogućuje.

21. Dakle, radnja tužene, točnije rečeno, propust tužene, zbog kojeg tužitelj trpi štetu, jest u tome da tužena od ratifikacije Konvencije za zaštitu ljudskih prava i sloboda, a koja čini sastavni dio pravnog poretka Republike Hrvatske, nije poduzela ništa da uskladi Zakon o najmu stanova s Konvencijom, što je utvrđeno i presudom Europskog suda za ljudska prava u predmetu Statileo protiv RH (presuda br. 12027/10 od 10. srpnja 2014.).

22. U obrazloženju ove odluke se navodi da je temeljni problem zbog kojeg je utvrđena povreda Konvencije onaj koji se tiče samog zakonodavstva i da se utvrđenja suda protežu izvan pojedinačnog interesa podnositelja, da sud smatra da bi tužena trebala poduzeti odgovarajuće mjere kako bi osigurala relativno osjetljivu ravnotežu između interesa najmodavaca, uključujući njihovo pravo na ostvarivanje dobiti od svoje imovine i općeg interesa zajednice – uključujući dostupnost zadovoljavajućeg smještaja za one u lošijem položaju – u skladu s načelima zaštite vlasničkih prava prema Konvenciji. Zakon o najmu stanova donesen je 2006., a Konvencija o zaštiti ljudskih prava i temeljnih sloboda u odnosu na RH stupila je na snagu 5. studenoga 1997. Tuženica se obvezala Konvenciju primjenjivati, te se obvezala i postojeće propise uskladiti s preuzetim međunarodnim obvezama.

23. Ovaj sud drži da je tužena počinila spram tužitelja protupravnu štetnu radnju i time što je propustila i nakon donošenja presude Statileo protiv RH (a i prije toga, od ratifikacije Konvencije), urediti status najmodavaca spram zaštićenih najmoprimaca, na način da se osigura ravnoteža, koja je na štetu najmoprimaca narušena postupanjem, odnosno nepostupanjem tužene, suprotno ratificiranoj Konvenciji. Utvrđeno postojanje povrede članka 1. Protokola i Konvencije je dokaz da je propust države na štetu najmodavaca postojao i prije donošenja presude u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske. Dakle, tužena na temelju odredbe članka 1045. stavka 1. u svezi s odredbom članka 8. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, dalje: ZOO) treba tužitelju naknaditi štetu koju isti trpi zbog činjenice što mu zaštićeni najmoprimac plaća iznimno nisku najamninu na temelju tuženičinog propisa kojeg tužena nije na odgovarajući način uskladila sa ljudskim pravom na mirno uživanje vlasništva i uostalom, ratificiranom Konvencijom.

24. S tim u vezi, za navesti je da je u odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev 2364/2016-3 od 19. prosinca 2018. taj sud iznio pravno shvaćanje prema kojemu u postupanju Republike Hrvatske u odnosu na reguliranje zaštićenih najmoprimaca na stanovima u privatnom vlasništvu ima protupravnosti, jer takvo postupanje predstavlja povredu Ustavom i Konvencijom zajamčenog vlasništva kraj okolnosti da je sustav zaštićenog najma, uveden Zakonom o najmu stanova („Narodne novine“, broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20) kojim se vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, predstavlja miješanje u pravo na mirno uživanje vlasništva koje vlasnicima nameće nerazmjeran i pretjeran teret, protivno odredbi članka 1. Protokola 1. uz Konvenciju, slijedom čega, Republika Hrvatska je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi imovinsku štetu u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu pri čemu vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine jer bi se na taj način tražilo od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo.

25. Za ovaj predmet ovaj sud smatra da su relevantna i pravna stajališta koja je ESLJP zauzeo u presudi Statileo protiv Hrvatske u kojoj je utvrdio povredu članka 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju, a posebice u dijelu:

- da je došlo do miješanja u vlasnička prava vlasnika (stana u kojemu živi zaštićeni najmoprimac), budući da zaštićeni najam za posljedicu ima niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce u ostvarivanju prava na korištenje njihove imovine pa tako glede fizičkog posjedovanja jer stanari ostaju u stanu na neodređeno vrijeme, glede prava u pogledu iznajmljivanja stana uključujući i pravo na dobivanje tržišne najamnine i pravo na otkaz najma, a sve zbog niza zakonskih ograničenja;

- da s druge strane, najmodavci ipak nisu lišeni svoga vlasništva jer nastavljaju primati najamninu i mogu prodati svoje stanove (iako podložno uvjetima najma);

- da miješanje o kojem je riječ čini mjeru koja predstavlja nadzor nad korištenjem imovine u smislu drugoga stavka članka 1. Protokola br. 1 uz Konvenciju;

- da sustav zaštićenog najma nema odgovarajuća procesna jamstva u cilju postizanja ravnoteže između interesa zaštićenih najmoprimaca i interesa najmodavaca što u kombinaciji sa zakonskim pravom članova obiteljskog domaćinstva najmoprimca da mogu naslijediti status zaštićenog najmoprimca ostavlja najmodavcima relativno malo ili nimalo prilike da ponovno uđu u posjed svojih stanova, budući je vjerojatnost da zaštićeni najmoprimci dobrovoljno napuste stan u pravilu neznatna;

- da se na sustav zaštićenog najma ili bilo koje od ograničenja prava najmodavaca kao posljedicu toga, ne primjenjuje nikakav zakonski rok pa navedena ograničenja vlasništva mogu trajati (kao što je to i ovdje slučaj) kroz dvije ili više generacija.

26. U ovom slučaju radi se o pravnoj osnovi naknade imovinske štete koju tužitelj trpi, a ne stjecanju bez osnove na strani tužene, jer tužena niti direktno niti posredno nije ništa ovim postupanjem stekla pa da bi u primjeni bio institut stjecanja bez osnove. Ovo stoga što tužena ističe prigovor zastare potraživanja, a potraživanje s naslova naknade štete zastarijeva u roku od 3 godine, a stečeno bez osnove u roku od 5 godina (opći zastarni rok).

26.1. Dakle, u konkretnom slučaju sud je stava da se radi o naknadi štete tužitelju pa se primjenjuje i trogodišnji zastarni rok. Za navesti je da se u ovom slučaju ne primjenjuje odredba o zastari samog prava, koju propisuje odredba članka 227. ZOO- a, kako to tužena tvrdi, ovo potraživanje naknade štete nije potraživanje iz ovog članka, jer se ne radi o povremenim tražbinama. Radi se o potraživanju naknade štete koju tužitelj trpi iskazanoj samo u mjesečnim iznosima, pa se u ovom slučaju primjenjuje trogodišnji zastarni rok, dakle, nije došlo do primjene odredbe članak 227. ZOO-a, nego treba utvrditi je li došlo do zastare kojeg od mjesečnih iznosa koji tvore glavnicu. Osim toga ni jednim posebnim ni specijalnim propisom za tražbine kao što je predmetna nije propisan izuzetak vezano za početak tijeka zastare niti neki drugi zastarni rok. Zato nema razloga predmetnu štetu drugačije tretirati od bilo koje druge štete i početak zastare vezati za neke druge okolnosti. Tražbina naknade štete zastarijeva za tri godine otkad je oštećenik doznao za štetu i za osobu koja je štetu učinila, na temelju odredbe članka 230. ZOO-a. U konkretnom slučaju je zastara počela teći prije nego je tužitelj podnio zahtjev za mirno rješenje spora, a koji zahtjev je zaustavio daljnji tijek zastare koji je nastavio teći pošto je taj uzrok otpao neprihvaćanjem zahtjeva. Do prekida zastare je došlo podnošenjem tužbe 15.siječnja 2021. pa su u zastari sve tražbine starije od tri godine prije podnošenja tužbe, ali kako je podnošenjem zahtjeva za mirno rješenje spora nadležnom državnom odvjetništvu ( 29.rujna 2020.) došlo do zastoja zastarijevanja, koji zastoj je trajao do donošenja odluke o zahtjevu ( 3 mjeseca) to i vrijeme zastoja treba pribrojiti navedenom roku od tri godine.

26.2. Dakle, tužitelju pripada naknada štete za tri godine prije toga datuma, odnosno od listopada 2017. pa nadalje.

27. Nadalje, u svezi prigovora zastare, u odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev 1104/2018-3 od 22. siječnja 2019. se navodi da zastara prema odredbi članka 215. stavak 1. ZOO počinje teći prvog dana poslije dana kad je vjerovnik imao pravo zahtijevati ispunjenje obveze, ako zakonom nije propisano što drugo; da tražbina naknade štete - gubitak zarade od najamnine dospijeva mjesečno, pa da se s toga radi o trogodišnjem zastarnom roku iz članka 230. stavka 1. ZOO. Nadalje, da zatezna kamata na novčanu obvezu teče od dana kada je dužnik zakasnio s ispunjenjem novčane obveze (članak 29. stavak 1. ZOO), a obveza naknade štete smatra se dospjelom u trenutku nastanka štete (članak 1086. ZOO) stoga da se u predmetnoj situaciji dan početka zastare poklapa s danom dolaska u zakašnjenje.

28. Nadalje, neosnovan je prigovor tuženice da je došlo do zastare samog prava jer se ne radi o povremenim tražbina već o potraživanju naknade štete, zbog čega ne može doći do prekluzije prava. Osim toga, neosnovano tužena tvrdi da je to zbog toga što vlasnici stanova naknadu štete nisu potraživali u roku od pet godina od dana kada je ratificirana Konvencija za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, odnosno od donošenja Zakona o najmu stanova, a kada su vlasnici stanova u kojima su zaštićeni najmoprimci mogli znati da su povrijeđena njihova prava jer bi na taj način teret i ograničenje vlasništva i dalje ostalo samo na vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci iako je upravo tuženica svojim zakonskim uređenjem plaćanja zaštićene najamnine mogla na pravedniji i uravnoteženiji način urediti odnos između zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova u kojima oni žive i nije ih moguće iseliti. ( Tako i ŽS Gž-420/2022).

29. Po pitanju visine te štete koju je pretrpio i trpi tužitelj ovaj sud je morao odlučiti o zahtjevu tužitelja koji potražuje razliku turističkog najma i zaštićene najamnine i to kao kombinaciju tržišne mjesečne najamnine u trajanju od 6 mjeseci godišnje (od studenog do travnja svake godine) i tzv. tržišne turističke najamnine u trajanju od 6 mjeseci godišnje (od svibnja do listopada svake godine), umanjeno za sve plaćene mjesečne tzv. zaštićene najamnine, sukladno presudama ovog suda poslovni broj IIP-1504/97 od 11.veljače 1998. te IP-360/08 od 16.listopada 2009. Predmet ovog postupka je razlika između tržišne i zaštićene najamnine, na koju tužitelj ima pravo, a u konačno postavljeno tužbenom zahtjevu tržišnu najamninu tužitelj je umanjio za iznose zaštićene najamnine koje je nesporno zaštićeni najmoprimac mu plaćao, slijedom čega je tužbeni zahtjev po pitanju visine štete osnovan.

30. Uviđajem na licu mjesta ovaj sud je utvrdio da se predmetni stan nalazi u strogom centru Splita, na vrlo atraktivnoj lokaciji, pa ovaj sud zaključuje da kada bi tužitelj mogao slobodno raspolagati sa svojim stanom, s kojim ne može raspolagati upravo radi miješanja države u njegova vlasnička prava i ograničenja nametnutih od tužene, i predmetni stan bio bi predviđen prvenstveno u svrhu turističkog najma domaćim i stranim turistima.

31. Kod takvog utvrđenja, po stavu ovog suda, tužitelj je dokazao da bi predmetnom nekretninom raspolagao u turističke svrhe pri čemu je visina takvog najma utvrđena na temelju nalaza i mišljenja sudske vještakinje Marije Šarić Leko, dipl. ing., a koji ovaj sud u cijelosti prihvaća kao objektivan i stručan.

32. Kad se uzmu u obzir svi prednji navodi ovog suda i izražena stajališta glede postavljenoga tužbenog zahtjeva valja još odgovoriti tuženoj da obzirom je stan u posjedu zaštićenog najmoprimca tužitelj sve i da je htio nije mogao održavati predmetni stan, a okolnost da je sudu i vještaku onemogućeno razgledati stan samo to potvrđuje. Povrh toga, navedena okolnost ne može naštetiti tužitelju u ovom postupku u mjeri da isti nije dokazao u kavom je stanju stan pa da isti nije dokazao da je isti održavan jer je već vještak odgovorio na navode tuženika o tome da se vrijednost nekretnine procijenjene u svrhu iznajmljivanja ( što je predmet ovog postupka) mjeri obilježjima koja ne podrazumijevaju samo opremljenost stana.

33. Dakle, u ovom postupku utvrđeno je da je tužitelju nametnut preveliki teret zbog nemogućnosti iznajmljivanja predmetnog stana, inače položenog na atraktivnoj lokaciji koja je osobito zanimljiva turistima zbog blizine gradske luke, željezničkog i autobusnog kolodvora te centra grada, istovremeno zaštićena od buke, slijedom čega, a ni tuženik na to nije posebno upirao, tužitelj nije morao posebno dokazivati da bi predmetni stan mogao iznajmljivati tijekom cijele godine poglavito turistički u ljetnim mjesecima, slijedom čega proizlazi da bi bilo objektivno očekivati da bi se izgubljena zarada od redovnog i turističkog najma i ostvarila prema redovitom tijeku stvari, da je tužitelj imao mogućnost raspolagati nekretninom slijedom čega osnovano je tužiteljevo pravo na naknadu štete u utuženom iznosu.

34. Tako i Vrhovni sud RH u odluci Rev-2364/2016 navodi "vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu. Suprotno stajalištu nižestupanjskih sudova, vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo.''

35. Na okolnost navoda tužene da tužitelju pripada primjerena naknada citira se odluka Županijskog suda u Zagrebu poslovni broj Gž-992/2021: ''Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, pri čemu upravo tržišna najamnina, predstavlja „odgovarajuću najamninu“ iz presude ESLJP „Statileo protiv Hrvatske“. Vlasnik stana nema obvezu dokazati da bi predmetnu nekretninu iznajmio za iznos tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće, s obzirom na to da zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije niti mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo.'' Sve ovo navedeno imajući u vidu i članak 1046. ZOO koji štetu definira kao umanjenje nečije imovine (obična šteta), sprečavanje njezina povećanja (izmakla korist) i povredu prava osobnosti, a da se u konkretnim okolnostima radi o šteti u vidu izmakle koristi, čini tužbeni zahtjev osnovanim.

36. Radi svega navedenog valjalo je usvojiti tužbeni zahtjev i odlučiti kao u izreci pod točkom I. izreke ove presude.

37. Nadalje, prema stavu tuženice pravo na isplatu ove vrste naknade štete imali bi samo vlasnici stanova koji su to bili u trenutku stupanju na snagu Zakona o najmu stanova, što se ne čini životnim i logičnim, jer bi se na taj način obezvrijedili pravni poslovi temeljem kojih je došlo do promjene prava vlasništva, kao i prava osoba koji su postali vlasnici, kao u konkretnom slučaju tužitelj, koji je niti godinu dana od stupanja na snagu na snagu Zakona o najmu stanova temeljem kupoprodaje, postao vlasnikom.

38. Duševna bol zbog neuspjeha da naplati primjerenu naknadu i / ili nemogućnosti raspolaganja stanom (zbog nametnutog ograničenja) nije jedan od pravno priznatih oblika nematerijalne štete u smislu odredbi čl. 1046. i čl. 1100. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05. i 41/08). Zbog čega je tužbeni zahtjev po tom osnovu ( pod točkom II) valjalo odbiti.

39. Na dosuđeni iznos tužiteljici pripada pravo na zatezne kamate temeljem odredbe 1086 ZOO i članka 29. ZOO-a od dospijeća svakog pojedinog mjesečnog iznosa do isplate.

40. Slijedom svega navedenog, sud je djelomično prihvatio tužbeni zahtjev tužitelja, te je odlučeno kao u izreci.

41. Odluka o parničnom trošku tužitelja temelji se na odredbi čl. 154. st. 1 i čl.155. ZPP-a, odnosi se na trošak zastupanja tuženika po punomoćniku odvjetniku sukladno vrijednosti predmeta spora i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine" broj 138/2023) slijedom čega je priznat trošak sastava zahtjeva za mirno rješenje spora 990,5 bodova, sastav tužbe 990,5 bodova, sastav podneska od 25.8.2021. 990,5 bodova, pristup na ročište od 27.4.2022. 990,05 bodova, sastav podneska od 4.5.2022. 25 bodova, sastav podneska od 11.5. 2022. 100 bodova ( Tbr.8.3), ročište od 27.9.2022. 990,5 bodova, sastav podneska od 19.12. 2022. 990,5 bodova, zastupanje na ročištu od 13.4.2023. 990,5 bodova, sastav podneska od 14.4.2023. 990,5 bodova, podneska od 2.8.2023. 25 bodova, podneska od 5.2.2024. 100 bodova ( Tbr.8.3.), ročište od 25.4. 2024. 990,5 bodova, podneska od 8.5.2024. 990,5 bodova, podneska od 3.12.2024. 990,5 bodova, ročište od 17.3.2025. 990,5 bodova, te pristup ročištu za objavu 50 bodova, odnosno ukupno 12186 bodova, odnosno ukupno 24.372,00 eura, uvećano za PDV 25 % iznosi 6.093,00 eura iznosi 30.465,00 eura, uvećano za trošak sudske pristojbe na tužbu od 331,81 eura te presudu 663,61 eura iznosi 31.460,42 eura, te uvećano za trošak vještačenje od 546,53 eura sveukupno iznosi 32.006,95 eura. Obzirom je tužitelj uspio djelomično s osnovom (100 % u osnovu i visini za tužbeni zahtjev pod točkom I ) dok nije uspio u osnovu i visini tužbenog zahtjeva pod točkom II) to je sveukupno uspio s 97% u postupku te je istome priznat parnični trošak u cijelosti.

42. Slijedom svega navedenog, valjalo je odlučiti kao u izreci.

U Splitu, 5.svibnja 2025.

Sutkinja

Maja Anušić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove odluke dopuštena je žalba Županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda u četiri primjerka u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa presude.

Dna:

- pun tužitelja

- pun tuženika

- u spis