REPUBLIKA HRVATSKA

Općinski sud u Sisku - Stalna služba u Petrinji

Trg dr. Franje Tuđmana 12

44250 Petrinja

Poslovni broj: P-490/2023-46

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Sisku, Stalna služba u Petrinji, po sutkinji Blaženki Navara, u pravnoj stvari tužitelja VN, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po punomoćnici Snježani Drvodelić, odvjetnici iz Petrinje, protiv tuženika ŠN, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupanog po punomoćnici RN, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa], radi utvrđenja prava vlasništva nekretnine, dana 2. svibnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja ĐN koji glasi:

"I Utvrđuje se da je tužitelj VN iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj]; vlasnik k. č. br. [katastarska čestica] u naravi oranica od 331 m² upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška], Petrinja.

II Tužitelj je ovlašten temeljem ove presude, po njenoj pravomoćnosti, zatražiti i postići upis uknjižbe prava vlasništva na k. č. br. [katastarska čestica] u naravi oranica od 331 m², upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], na svoje ime uz istovremeni izbris s imena tuženika."

III Nalaže se tuženiku platež prouzročenog parničnog troška."

Obrazloženje

1. Tužitelj VN podnio je ovome sudu tužbu protiv tuženika ŠN, radi utvrđenja prava vlasništva. U tužbi je naveo kako su tužitelj i tuženik kao kupac i prodavatelj sklopili 31. ožujka 2017. godine ugovor o kupoprodaji nekretnina, a kojim je tuženik prodao sve svoje nekretnine koje se nalaze u k. o. [katastarska općina], na adresi [adresa] (danas [adresa]). Međutim, ugovor je zaključen za nekretnine koje su upisane u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina] i to suvlasnički dio 1/2 etazno vlasništvo (e-2) 1. 1/2 dijela čestice broj 189/5 kuća broj 21 i dvorište u Dugoj ulici od 482 m², s kojim je povezan poseban dio stan - troiposobni stan na katu zgrade u površini od 170,15 m² s dvorišnom gospodarskom zgradom u površini od 84,00 m² za kupoprodajnu cijenu u iznosu od 32.000,00 eura, a usmenim dogovorom između prodavatelja i kupca je utvrđeno da će prodavatelj (ovdje tuženik) prodati, a kupac (ovdje tužitelj) kupiti sve nekretnine koje se nalaze na adresi u [adresa] (danas [adresa]). Prilikom sastavljanja gore označenog Ugovora od 31. ožujka 2017. godine, omaškom je izostavljena k. č. br. [katastarska čestica] u naravi oranica u [adresa] površine 331 m², upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška]. k. o. [katastarska općina], odnosno vlasnik čestice, prodavatelj i tuženik, AN nije dostavio sve vlasničke listove u kojima su bile upisane nekretnine - predmet kupoprodaje, iako je među strankama bila nesporna kupnja i te k. č. br. [katastarska čestica], a koja se nalazi u sklopu obiteljske kuće odmah iza ograde. Punomoćnica tužitelja, Snježana Drvodelić, je telefonski kontaktirala i sastavila Anex ugovora o kupoprodaji od 31. ožujka 2017. godine kako bi tuženik ispunio ugovoreno i potpisao ugovor o kupoprodaji koju je prije dvije godine dogovorio. Tom prilikom mu je ukazana pažnja da se radí o k.č.br. na koju nije moguće doći bez prolaza kroz dvorište tužitelja iz razloga što se radi od maloj čestici koja se nalazi unutar dvorišta fizički odvojena tek malim vratima. Tom prilikom je tuženik inzistirao na velikoj vrijednosti sporne čestice, tvrdio je da je moguće izgraditi i na toj čestici, da se radi o građevinskom zemljištu i tražio je dodatnu isplatu u protuvrijednosti od 15.000,00 eura, iako nije osporavao činjenicu da je i ta čestica bila predmet kupoprodaje. Tužitelj mu je obrazložio da je predmet kupoprodaje bila sva imovina koju tužitelj ima na adresi u [adresa], da je upravo prilikom pregovora o kupoprodaji rekao da želi otići iz [adresa] u ustanovu za starije i nemoćne u Zagreb te da ne namjerava ni fizički nikada više dolaziti u [adresa]. Međutim, dvije godine kasnije kada se utvrdio nedostatak vlasničkog lista za spornu česticu te razlog zašto nije obuhvaćena ugovorom o kupoprodaji tuženik nije želio potpisati anex bez isplate 15.000,00 eura. Stoga predlaže Sudu da udovolji njegovom tužbenom zahtjevu.

2. U svom odgovoru na tužbu, tuženik ŠN naveo je kako je točan navod tužitelja prema kojem su tužitelj i tuženik dana 31.3.2017. sklopili Ugovor o kupoprodaji nekretnina, ali tim ugovorom tuženik nije prodao sve svoje nekretnine na adresi [adresa], kako to netočno navodi tužitelj. Ugovorom o kupoprodaji tuženik se obvezao prodati tužitelju svoj troipolsobni stan na katu zgrade u površini od 170,15 m², sa dvorišnom gospodarskom zgradom površine 84 m², a tužitelj se obvezao za to mu isplatiti kupoprodajnu cijenu u iznosu od 32.000,00 eura. Predmetne nekretnine upisane su u zk. ul. br. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], k. č. br. [katastarska čestica]. Tuženik navodi da nije bilo nikakvih dodatnih usmenih dogovora između njega i tužitelja, kako to neistinito tvrdi tužitelj. Da je predmet kupoprodaje bila i k. č. br. [katastarska čestica] u naravi oranica u [adresa] površine 331 m², upisna u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], kako to tvrdi tužitelj, tada bi ista bila navedena u kupoprodajnom ugovoru, no tada cijena ne bi bila 32.000,00 eura, nego 47.000,00 eura odnosno cijena oko koje bi se suglasili tužitelj i tuženik, ali svakako ne isplaćena kupoprodajna cijena. Tuženik je potpisao kupoprodajni ugovor koji je sastavljen onako kako je on i dogovorio s tužiteljem. U protivnom ga ne bi potpisao, odnosno ne bi ga potpisao za cijenu koja mu je isplaćena. Nije točan navod tužitelja da je prilikom sastavljanja kupoprodajnog ugovora pogreškom izostavljena k. č. br. [katastarska čestica] u naravi oranica u [adresa], površine 331 m², upisna u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], nego je istina da je Ugovor o kupoprodaji sastavljen isključivo za nekretnine o kojima se pregovaralo, i za koje je sam tužitelj „skinuo” zemljišnoknjižni izvadak s internetske aplikacije e-zemljišne knjige, a to su nekretnine na kč. br [katastarska čestica]. Da se pregovaralo i o čestici 189/1 upisnoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], tužitelj bi s navedene aplikacije „skinuo" i taj zemljišnoknjižni izvadak. Navod tužitelja kojim želi opravdati svoj tužbeni zahtjev, da se do čestice koja je predmet ovog postupka, može pristupiti samo kroz dvorište tužitelja, irelevantan je, jer tužitelj mora tuženiku omogućiti nužni prolaz. Nužni prolaz je služnost puta koju osniva sud na zahtjev vlasnika nekretnine do koje nema nikakve ili nema prikladne putne veze s javnim putom. Tuženik ovom prilikom obavješćuje tužitelja da će podnijeti sudu zahtjev za osnivanje služnosti puta na nekretnini tužitelja. Tuženik navodi da je emotivno vezan za nekretninu uknjiženu na kč. br. [katastarska čestica] upisnoj u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] jer ista u naravi predstavlja vrt njegove pokojne supruge koji tuženik želi obnoviti i njegovati sa svojim unukama i sinom i snahom. Ukoliko bi se i odlučio prodati predmetni vrt, to bi bilo samo i isključivo iz razloga da pomogne svojim unukama koje stvaraju svoj život, a ne da ga proda „bud zašto". Uzimajući u obzir navedeno kao i činjenicu da je tužitelj dužan trpiti tuženikovo pravo služnosti cijena predmetne čestice površine 331 m², za koju bi tuženik možda istu prodao iznosi 15.000,00 eura. Nadalje, nije istina da je tuženik izjavio kako nikada više ne namjerava dolaziti u [adresa]. Prije svega tuženik u [adresa] ima grobove u kojem počivaju njegova supruga, njegovi roditelji, sestre, djedovi i bake, i te grobove redovno posjećuje. Štoviše, tuženik, uz pomoć svojeg sina i snahe, te svojih unuka, ima namjeru urediti na predmetnoj čestici vrt na kojem će uzgajati svoje povrće i provoditi zajedničke vikende. I na kraju tuženik skreće pozornost i na čl. 320. st. 1. Zakona o obveznim odnosima koji se odnosi na nejasne odredbe kod ugovora koji je pripremila jedna ugovorna strana, a koja glasi: „ u slučaju kad je ugovor sklopljen prema unaprijed otisnutom sadržaju, ili kad je ugovor na drugi način pripremila i predložila jedna ugovorna strana, nejasne odredbe tumačit će se u korist druge strane." Tuženik ovom prilikom također skreće pozornost da je izvrgnut stalnom pritisku tužitelja odnosno njegove odvjetnice, koji imaju prizvuk prijetnje i zastrašivanja, a kako je on osoba u 89. godini, konstantno osjeća strah i prijetnju, poglavito strah od mogućnosti otimanja njegove djedovine, zbog čega ovom prilikom najavljuje podnošenje tužbe radi povrede prava osobnosti prouzročene kontinuiranim strahom. Slijedom svega navedenog, tuženik predlaže odbiti tužitelja s tužbenim zahtjevom u cijelosti te ga obvezati da tuženiku nadoknadi trošak.

3. Tijekom dokaznog postupka Sud je izvršio uvid u izvatke iz zemljišne knjige (str. 4-6 spisa), ugovor o kupoprodaji nekretnine (str. 7-8 spisa), saslušane su stranke VN i ŠN (str. spisa) i svjedoci SN, VNF, NN, ŠNF, ĆN i KN (str. 137-141 spisa).

4. Tužitelj VN u svom je iskazu naveo kako je u ožujku 2017. bio u pregovorima s pok. ocem tuženika AN, dogovorili su tada kupoprodaju kuće i dvorišta koje je upisano kao oranica, odnosno cijele kuće i cijele parcele. Platio je nekretninu gotovinom i tada, prilikom plaćanja, su bili prisutni svi pa i tuženik i njegova punomoćnica. Bili su prisutni njegov sin i on kada su odnijeli novac zajedno s tuženikom u banku. Bili su tada zadovoljni tom kupoprodajom. Tom prilikom nije dobio nikakav papir od cijele kuće i, kupljene nekretnine. Otac tuženika je tada rekao da je tu ako još nešto bude trebalo. Nakon nekog vremena njegov sin je išao kod KN radi iznajmljivanja kupljene nekretnine. Ona mu je tada rekla kako ima jedna čestica koja nije kupljena i uputila ih da sačine aneks ugovora. Tada je zvao tuženika nekoliko puta, oni su odgađali razgovor o tome i rekli su mu da će ga zvati kada budu dolazili kući. Kada su se našli, rekao mu je da spornu česticu nije niti prodao. On je kupio cijelu nekretninu želeći da mu nitko ne ulazi u dvorište ni bašču, a to je i platio. AN mu je tada rekao kako ta sporna čestica nije prodana niti plaćena, a on je platio sve. Kada je tuženiku napomenuo što mu radi njegov otac on mu je na to odgovorio "Šta mogu otac mi je". Kada je na nekretnini bio geodet radi izmjere, pa i sporne nekretnine, rekao je tuženiku kako nema prilaza toj spornoj nekretnini, on mu je na to rekao "Ima prilaz ovuda". Od 2017. godine do danas tuženik nikada nije bio na spornoj nekretnini, on ju je očistio i održava je. Kada je kupovao spornu nekretninu pok. AN nije tražio da se napravi nekakav prolaz do njegove bašče. Nije pročitao ugovor, išao je na povjerenje, a ugovor je dao svojoj odvjetnici. Nije čitao, a odvjetnica mu je rastumačila odredbe ugovora. Odvjetnica mu je rekla da u kupoprodajni ugovor ulazi cijela nekretnina.

5. Tuženik ŠN svom je iskazu naveo kako nikada nije bio nazočan pregovorima između tužitelja i pokojnog oca o kupoprodaji spornih nekretnina tako da ne zna što su oni tada dogovarali. Ne zna kada su jedan drugom predali novac od kupoprodaje nekretnina jer tome nije bio nazočan. Kada je otac počeo pobolijevati požalio mu se kako tužitelj i njegova odvjetnica vrše pritisak na njega u svezi sporne nekretnine, o čemu nije s njim htio razgovarati jer nije bio vlasnikom tih nekretnina. Stoga ne zna o čemu se tu radilo. Na ostavinskoj raspravi iza pok. oca utužena nekretnina ušla je u ostavinsku imovinu iza oca. Ne zna što je dogovarano s gospođom KN i što ona od toga svega zna. Može samo reći kako je njemu otac rekao da nije prodao vrt. Ne zna o kojoj izmjeri govori tužitelj, ali ističe kako nije bio prisutan tome, jer nije bio vlasnik nekretnina. Bio je prisutan izmjeri za koju je dobio poziv od jedne tvrtke iz Splita i budući je tada već bio vlasnik nekretnine, tome je morao nazočiti. Otac mu je spomenuo da je 2019. godine sačinjen aneks ugovora, a koji je spominjao tužitelj. O tome ne zna ništa. Otac mu je samo pripomenuo kada ozdravi, budući je tada boravio u domu u Zagrebu, da će otići u [adresa], a to se odnosilo na rad i obnovu u vrtu. To nije mogao bez njega i to se nije realiziralo. To je bilo 2019. godine. Sin tužitelja nije bio prisutan prilikom pregovora o kupnji nekretnine njegovog pok. oca i tužitelja. Nije utuženu nekretninu oglasio za prodaju putem oglasa, a nikakve niti pravne radnje u svezi sporne nekretnine nije poduzimao. Njegov pok. otac niti on od 2017. godine do 2020. godine nisu bili u [adresa]. Ispravlja i ističe da je bio u [adresa], ali ne na spornoj nekretnini. Nakon potresa, nije išao vidjeti svoju nekretninu, tužitelj mu nije dopustio prolaz do sporne nekretnine, ali on ga o tome nije pitao niti ga je u svezi toga nazvao. Spornoj nekretnini mogao je pristupiti kada je dobio poziv za izmjeru zemljišta. Tužitelj je tom prilikom bio nervozan i stalno je dobacivao da je on kupio spornu česticu, ali on je tom prilikom mogao njoj pristupiti upravo zbog navedene izmjere.

6. Svjedok SN iskazao je kako tužitelja poznaje kao susjeda, a tuženika je vidio par puta u prolazu. Ne zna brojeve čestica i ne zna koja je čestica 189/1. Budući mu je tužitelj susjed, rekao mu je 2017. godine kako je konačno od gospodina ŠN kupio cijelo imanje. Nakon toga, otprilike jednu godinu poslije, susreo ga je, budući on živi u [adresa], te mu je tako rekao da ima problema sa spornom nekretninom. Išao je u agenciju radi prodaje nekretnine gdje mu je agentica rekla da predmet kupoprodaje nije cijela nekretnina i da treba sačiniti aneks ugovora radi kupoprodaje vrta i voćnjaka. On ga je tada zamolio da li može naći nekoga da obreže voćke i pokositi travu. Našao je osobe koje su napravili te poslove i tužitelj im je platio. Nekoliko godina poslije, prije potresa, sreo je tužitelja koji mu je rekao da je sačinio ankes ugovora i odnio ga AN u [adresa] u dom, ali mu je on to odbio potpisati rekavši mu kako mu spornu nekretninu nije niti prodao. I poslije kada mu se tužitelj obraćao odbijao je potpisati aneks ugovora pa je tako i umro ne potpisavši isti. Budući je prvi susjed do sporne nekretnine, tuženika niti ikog od njegove obitelji nije vidio na spornoj nekretnini od 2017. godine pa do potresa. Tužitelj je održavao uvijek spornu nekretninu. Nije bio prisutan pregovorima niti sklapanju spornog kupoprodajnog ugovora.

7. Svjedok VNF iskazala je kako poznaje tuženika i njegovu obitelj budući je s punomoćnicom tuženika radila u Zagrebu. Upućena je u kupoprodaju sporne nekretnine budući je neposredno sudjelovala u realizaciji istog, ali nije sudjelovala u pregovorima za kupnju nekretnine. Pok. AN joj je pokazao nacrt ugovora budući je po struci dipl. pravnica i ona je taj nacrt ugovora pogledala, usporedila ga s podacima iz zemljišne knjige i potom mu rekla da je ugovor sastavljen ok i da ga može potpisati. Već je znala da se sporna nekretnina sastoji od dvije čestice i tada je pitala AN odnosno konstatirala da ovim ugovorom ne prodaje obje čestice. On joj je tada potvrdio da bakin vrt ostaje i ne prodaje ga i kada on prizdravi da će opet ići tamo. Znala je dolaziti na tu nekretninu gdje su roštiljali, išli po paradajze i slično. Nakon otprilike dvije godine ponovno joj se javio pok. AN i njena prijateljica punomoćnica tuženika koji su joj rekli da je primio nacrt aneksa ugovora u kojem je navedeno kako je predmetom već sklopljenog kupoprodajnog ugovora bila i sporna čestica. Pitala je AN da li je 2017. prodao i spornu česticu, odnosno da li želi da ta čestica bude predmetom kupoprodaje, jer zna da istu nije prodao, na što joj je odgovorio da ne želi. Sugerirala mu je onda da isti aneks ugovora ne potpisuje. Znala je kako sporne nekretnine izgledaju fizički budući je na iste znala dolaziti s tuženikom i njegovom obitelji, ali je i pogledala izvadak iz zemljišne knjige na internetu i vidjela da iste predstavljaju dvije katastarske čestice. Ne zna pomoću koje tražilice je došla do ovih podataka. Čestice je saznala vjerojatno putem zk. uloška. Nije pitala AN kako će doći do sporne nekretnine budući nije mislila da će tu biti ikakvih problema, a kada je do toga došlo znala je da je to moguće ishoditi putem stvarne služnosti prolaza. To mu je rekla, a ne sjeća se što joj je on odgovorio.

8. Svjedok NN iskazao je kako je bio prisutan pregovorima o kupoprodaji sporne nekretnine. To je bilo iste godine kada je sklopljen kupoprodajni ugovor i ovim pregovorima bili su prisutni pok. AN, njegov otac, tuženik i punomoćnica tuženika. Bili su u kuhinji u stanu AN. Tada su dogovorili kupoprodaju cijele nekretnine i AN i svi prisutni bili su prezadovoljni sklopljenim dogovorom. Vidio je kupoprodajni ugovor, pročitao ga je i on nije bio u skladu s onim što su dogovorili jer su htjeli kupiti sve, cijelu nekretninu. Tek naknadno je shvatio da u kupoprodajnom ugovoru nisu navedene sve čestice cijele nekretnine i to nakon nekoliko mjeseci kada je u agenciji za promet nekretnina želio ovu nekretninu iznajmiti. Tada mu je agentica pokazala koja čestica sporne nekretnine nije ušla u kupoprodajni ugovor. Imali su pravnu pomoć prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora i to je bila odvjetnica, sada punomoćnica tužitelja. Ona je sastavljala sporni kupoprodajni ugovor na temelju dokumentacije koju im je dao AN vjerujući da je dao cjelokupnu dokumentaciju koja se odnosi na tu nekretninu. Nije sam provjeravao nekretninu u zemljišnim knjigama niti u katastru. Prilikom pregovora o kupnji nekretnine dogovorena je kupnja cijele nekretnine što tuženik i punomoćnica dobro znaju, a bili su pritom u njihovoj kuhinji u Zagrebu. Bio je prisutan prilikom isplate kupoprodajne cijene kao i njegov otac budući su zajedno isplaćivali istu, te su bili prisutni AN, tuženik i njegova supruga. Tom prilikom su dio kupoprodajne cijene uplatili na račun HPB-a po uputi tuženika. Ističe kako je tuženik bio prisutan pregovorima o kupoprodaji sporne nekretnine. Svi su bili prisutni i sudjelovali su pregovorima, a ne samo pok. AN. Tuženik je bio jedino prisutan na spornoj nekretnini nakon potresa kada se radila geodetska izmjera, a prije toga nije nikada dolazio na sporne nekretnine. Nikada pok. AN nije navodio da mu je potreban prolaz do njegove čestice, nego tek nakon što je utvrdio kako ugovorom nije obuhvaćena ta čestica počeo je navoditi pok. AN njegovom ocu, a nakon potresa i tuženik, da mu je potreban prolaz. Njegov otac i on su s nacrtom aneksa ugovora otišli kod pok. AN koji ih je za potpisivanje istog tražio isplatu još 15.000,00 eura. Ne može platiti dva puta nešto što je kupio, a misli da su tada njima narasli "rogovi".

9. Svjedok ŠNF iskazala je kako nije bila prisutna pregovorima oko kupoprodaje sporne nekretnine. Nije vidjela niti sporni kupoprodajni ugovor. Nema saznanja oko sklapanja spornog ugovora. Jedino što zna ono je što je djed pričao budući je to čula, da nije prodao vrt s obzirom na uspomenu na baku, jer želi da se opet svi druže u tom vrtu, da u istom posade cvijeće, paradajze. Slikali su se uvijek u dnu vrta ispred magnolije koja tamo raste. Budući je djed ubrzo nakon toga obolio, zbog čega nije mogao putovati, oni se nisu više nalazili i družili u tom vrtu. Nije dolazila na taj vrt, ali ga je vidjela iz daleka prolazivši ulicom. Moguće ga je vidjeti kroz vrata. Vrata su željezna kroz koja se može vidjeti u vrt. Krajičkom se može sa strane vidjeti u vrt.

10. Svjedok ĆN iskazao je kako je čuo za sklapanje spornog kupoprodajnog ugovora ali sam ugovor nije vidio i ne zna detalje istog. Poznavao je djeda svoje supruge i sjeća se da je pričao kako ima problema budući je tužen u svezi prodaje nekretnine prema spornom ugovoru. To sam saznao u više navrata upravo od njega.

11. Svjedok KN iskazala je kako poznaje stranke budući je s tuženikom bila u poslovnom odnosu. Naime, bila je vlasnica agencije za promet nekretninama i tuženik AN je bio njen klijent budući je posredovala u prodaji njegove nekretnine. Predmet ovog njihovog posla je bila kuća s dvorištem i okućnicom u [adresa]. Ne sjeća se broja čestice niti površine nekretnine. Sjeća se da su predmet bile dvije čestice, možda čak i više, na jednoj je bila kuća i dvorište, a na drugoj čestici je bio vrt i zgrada. Obje te čestice bile su predmetom prodaje. Nije posredovala pri spornoj kupoprodaji između stranaka budući ju je tuženik obavijestio kako je sa svojim susjedom dogovorio kupoprodaju iste nekretnine te joj je otkazao stoga suradnju. Nakon nekog vremena, gospodin NN, mlađa osoba, došao je u njihovu agenciju s namjerom prodaje iste te nekretnine. Predočio joj je dokumentaciju, ne sjeća se da li je pokazao kupoprodajni ugovor ili vlasnički list, i oni su utvrdili da tu nedostaje jedna čestica i da on nije kupio ono što je mislio da je kupio odnosno sve nekretnine. Utvrdili su da je kupio od tuženika samo jednu česticu na kojoj su kuća i dvorište. Ne sjeća se za koju cijenu je gospodin AN želio prodati svoje nekretnine. Misli da je s gospodinom AN sklopila ugovor o posredovanju pri prodaji nekretnine. To je bilo poslije 2004. godine iako se ne sjeća točno kada, to je bilo davno, ali puno prije nego je k njoj došao gospodin NN pred 6 ili 7 godina sa željom za prodajom iste nekretnine. Oglasila je prodaju nekretnine u Plavom oglasniku i Njuškalu, što je bilo sporadično prema potrebi. Inače je po zvanju geodet i to joj je poznato pa je stoga odmah uočila iz dokumentacije koju joj je mlađi gospodin NN predočio da se u istoj ne nalazi cijela nekretnina već samo jedna čestica. On nije donio dokument na kojem bi bilo vidljivo da je vlasnik i druge čestice već samo one na kojoj je kuća i dvorište. U desetak godina koliko je posredovala u kupoprodaji ove nekretnine nije bilo bitno zainteresiranih osoba za kupnju iste, samo su neki gledali nekretninu. Ne zna tko je predao sporni kupoprodajni ugovor na uknjižbu u zemljišnim knjigama.

12. Uvidom u izvatke iz zemljišne knjige utvrđeno je kako je tužitelj VN upisan kao vlasnik nekretnine upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čest. kat. br. 189/5 Duga ulica, kuća broj 21 i dvorište u Dugoj ulici sa 482 m², a koja se kuća sastoji od dvije etaže: (E-1) ½ dijela čest. kat. br. 189/5 kuća broj 21 i dvorište u Dugoj ulici od 482 m² s kojom je povezan poseban dio stan - troiposobni stan u prizemlju zgrade u površini od 134,75 m² sa dvorišnom drvarnicom u površini od 26,50 m², i (E-2) ½ dijela čest. kat. br. 189/5 kuća broj 21 i dvorište u Dugoj ulici od 482 m² s kojom je povezan poseban dio stan - troiposobni stan na katu zgrade u površini od 170,15 m² sa dvorišnom gospodarskom zgradom u površini od 84,00 m².

13. Uvidom u izvadak iz zemljišne knjige utvrđeno je kako je tuženik ŠN upisan kao vlasnik nekretnine upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], čest. kat. br. 189/1 U [adresa], oranica u [adresa] sa 331 m².

14. Uvidom u priloženi ugovor o kupoprodaji nekretnine utvrđeno je kako su dana **.**.2017. AN, kao prodavatelj, i VN, kao kupac, sklopili ugovor o kupoprodaji nekretnine koje je prodavatelj bio knjižni vlasnik u ½ dijela i to nekretnine upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]; 2. suvlasnički dio: ½ etažno vlasništvo (E-2): ½ dijela čest. broj 189/5 kuća broj 21 i dvorište u Dugoj ulici od 482 m² s kojim je povezan poseban dio stan - troiposobni stan na katu zgrade u površini od 170,15 m² sa dvorišnom gospodarskom zgradom u površini od 84,00 m².

15. Na temelju savjesne i brižljive ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno, a i na temelju rezultata cjelokupnog postupka (čl. 8. Zakona o parničnom postupku; Narodne novine broj 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22, 155/23; dalje: ZPP), zaključak je Suda da je tužbeni zahtjev tužitelja ĐN neosnovan u cijelosti.

16. Odredbom čl. 376. st. 1. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23; dalje: ZOO) propisano je da ugovorom o kupoprodaji prodavatelj se obvezuje kupcu predati stvar u vlasništvo, a kupac se obvezuje platiti mu cijenu.

17. Odredbom čl. 119. st. 1. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17; dalje: ZVDSP) propisano je da se vlasništvo nekretnine stječe zakonom predviđenim upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjano očitovane volje dotadašnjega vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja, ako zakonom nije određeno drukčije.

18. Vlasništvo na nekretninama stječe se uknjižbom u zemljišnu knjigu, ako zakon ne omogućuje da se vlasništvo nekretnine stekne nekim drugim upisom u zemljišnu knjigu. Radi uknjižbe vlasništva mora se o pravnom poslu na čijem se temelju vlasništvo stječe sastaviti isprava čiji sadržaj i oblik mora odgovarati pravilima zemljišnoknjižnoga prava (čl. 120. st. 1. i 2. ZVDSP).

19. Pravni posao kojemu je cilj stjecanje vlasništva nekretnine, da bi bio valjan, treba uz ostale pretpostavke valjanosti biti u pisanom obliku (čl. 115. st. 3. ZVDSP).

20. Nesporno je između stranaka da su tužitelj i tuženik, kao kupac i prodavatelj, sklopili ugovor o kupoprodaji nekretnina dana 31. ožujka 2027., međutim, Sud smatra kako je neosnovana tvrdnja tužitelja da je istim ugovorom tuženik prodao sve svoje nekretnine koje se nalaze u k. o. [katastarska općina], na adresi [adresa] (danas [adresa]) jer ovakva činjenica ne proizlazi niti iz jednog provedenog dokaza u ovom postupku.

21. Spornim ugovorom o kupoprodaji nekretnine od dana **.**.2017. AN prodao je tužitelju ĐN, kao kupcu, točno određene nekretnine koje se sastoje od ½ dijela nekretnine upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]; 2. suvlasnički dio: ½ etažno vlasništvo (E-2): ½ dijela čest. broj 189/5 kuća broj 21 i dvorište u Dugoj ulici od 482 m² s kojim je povezan poseban dio stan - troiposobni stan na katu zgrade u površini od 170,15 m² sa dvorišnom gospodarskom zgradom u površini od 84,00 m². Dakle, iz navedenog ugovora ne proizlazi kojih bi još nekretnina prodavatelj AN bio vlasnik, odnosno da bi predmetom ugovora bila još koja nekretnina osim točno specificirane nekretnine koja je opisana u ugovoru.

22. Navod tužitelja kako je prilikom sastavljanja spornog ugovora o kupoprodaji omaškom izostavljena čest. kat. br. 189/1 u naravi oranica u [adresa] površine 331 m², upisana u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], Sud smatra neosnovanim i neuvjerljivim. Naime, radi se o nekretnini koja je površinom veće od 2/3 površine nekretnine koja je bila predmetom kupoprodajnog ugovora, dakle, ne radi se o znatno manjoj čestiti koja bi se mogla slučajno zanemariti prilikom sklapanja ugovora.

23. Iz iskaza saslušanih svjedoka ne proizlazi dokazanim navod tužitelja da je među strankama bila nesporna kupoprodaja i čest. kat. br. 189/1. Naime, i sam tužitelj je kontradiktoran u svom navodu da se utužena čestica nalazi u sklopu obiteljske kuće, da bi naveo i da se nalazi odmah iza ograde. Dakle, i sam tužitelj navodi kako su čestica koja je bila predmetom kupoprodajnog ugovora i čestica koja je predmet ovog postupka bile vidljivo fizički odvojene jedna od druge ogradom i malim vratima.

24. Sud smatra neosnovanim navod tužitelja da prodavatelj AN, prilikom sastavljanja spornog ugovora o kupoprodaji, nije dostavio sve vlasničke listove u kojima su bile upisane nekretnine - predmet kupoprodaje, jer smatra da je prodavatelj predočio kupcu dokumentaciju upravo onih nekretnina koju je namjeravao prodati. Suprotno tužitelj u ovom postupku nije dokazao.

25. Iz navoda tužitelja nije jasno da li se poziva da je prilikom sklapanja spornog ugovora o kupoprodaji nekretnine od dana 31. ožujka 2017. došlo do zablude na strani kupca ili se radi o nesporazumu. Naime, odredbom čl. 280. st. 1. ZOO-a propisano je da je zabluda bitna ako se odnosi na objekt ugovora, bitna svojstva objekta ugovora, na osobu s kojom se sklapa ugovor ako se sklapa s obzirom na tu osobu, a i na okolnosti koje se po običajima u prometu ili po namjeri strana smatraju odlučnim, a strana koja je u zabludi ne bi inače sklopila takav ugovor. Odredbom čl. 282. ZOO-a propisano je da kad strane vjeruju da su suglasne, a ustvari među njima postoji nesporazum o pravnoj naravi ugovora ili o kojem bitnom sastojku ugovora, ugovor ne nastaje. U slučaju bitne zablude strana koja je u zabludi može zahtijevati poništaj ugovora zbog bitne zablude (čl. 280. st. 2. ZOO-a), a u slučaju nesporazuma ugovor ne nastaje (čl. 282. ZOO-a). Tužitelj u ovom postupku ne traži niti poništaj ugovora niti utvrđenje da ugovor nije nastao, već traži utvrđenje prava vlasništva na utuženoj nekretnini smatrajući da ju je stekao sklapanjem valjanog pravnog posla.

26. Sud smatra kako tužitelj nije u ovom postupku dokazao da bi bio u zabludi ili bi se radilo o nesporazumu oko objekta ugovora o kupoprodaji nekretnina. Naime, tužitelj VN je i prije sklapanja spornog ugovora o kupoprodaji nekretnina dana 31. ožujka 2017. bio suvlasnik nekretnine, a koje se sastoje od ½ dijela nekretnine upisane u z. k. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]; 1. suvlasnički dio: ½ etažno vlasništvo (E-1): ½ dijela čest. broj 189/5 kuća broj 21 i dvorište u Dugoj ulici od 482 m² s kojim je povezan poseban dio stan - troiposobni stan u prizemlju zgrade u površini od 134,75 m² sa dvorišnom drvarnicom u površini od 26,50 m². Dakle, radi se o istoj kući sa dva odvojena stana (u prizemlju i katu kuće) te dvorišnim objektima. Tužitelj je svoj suvlasnički dio ove nekretnine stekao temeljem kupoprodajnog ugovora od dana 13. veljače 1986. i temeljem kupoprodajnog ugovora od dana 31. kolovoza 2008., a što je utvrđeno uvidom u zemljišne knjige i zbirke isprava koje su javne isprave te je tužitelj bio vlasnik i posjednik suvlasničkog dijela iste kuće od 1986. godine (stan u prizemlju kuće), a koja je bila predmetom i spornog kupoprodajnog ugovora, samo drugi suvlasnički dio (stan na katu kuće).

27. Nadalje, uvidom u katastarski operat, koji je također javna isprava, utvrđeno je kako se sporna kuća i dvorište nalaze na čest. kat. br. 189/5, a sklopu koje nekretnine se nalaze još četiri čestice: 189/1 oranica u [adresa] sa 331 m², 189/2 poslovna zgrada na Trgu hrvatskih branitelja sa 43 m², 189/3 lokal prostorija i dvorište u Dugoj ulici sa 36 m² i 189/4 drvarnica i dvorište u Dugoj ulici sa 29 m². Iako su u oznakama ovih čestica navedene različite adrese, radi se nekretninama u sastavu istog dvorišta koje su imale isti ulazni prostor, a različite oznake su rezultat promjena naziva ulica. Tužitelj je vlasnik i čest. kat. br. 189/4 drvarnica i dvorište u Dugoj ulici sa 29 m², a koje vlasništvo je stekao na temelju presude Općinskog suda u Sisku posl. br. P-1971/11 od dana 10. ožujka 2014.

28. Iz svega navedenog, Sud zaključuje da je tužitelju, a budući je bio suvlasnik i suposjednik kuće u kojoj je na temelju spornog kupoprodajnog ugovora stekao još jedan suvlasnički dio, još od 1986. godine, nije mu moglo ostati nepoznat položaj, površina i vlasništvo utužene nekretnine. Budući je tužitelj dugi niz godina (više od trideset godina) suvlasnik i posjednik kuće, a u nastavku čestice na kojoj je sagrađena, se nalazi utužena čestica odvojena ogradom i vratima te koju je posjedovao AN i nakon njega posjeduje je njegov sin ŠN, Sud smatra da je znao, odnosno morao znati ukoliko je upotrijebio pažnju prosječnog građanina, koje su čestice u sklopu nekretnine na kojoj je izgrađena kuća, njihov položaj i veličina. Ovakav zaključak Suda temelji se upravo na navedenim utvrđenjima kako je tužitelj bio sudionikom pravnih poslova i sudskog postupka kojih su predmet bile upravo navedene nekretnine. Tim više, što je tužitelj u svim tim postupcima ima stručnu pravnu pomoć u vidu odvjetnika. Tužitelj i prednik tuženika su bili dugogodišnji susjedi, suposjednici spornih nekretnina, koristili se zajedničkim ulazima u nekretninu i zgradu te stoga Sud smatra kako među njima nije moglo biti niti zablude niti nesporazuma oko objekta kupoprodajnog ugovora. Sud smatra kako je i tužitelju i predniku tuženika bilo dobro poznato što je predmet kupoprodaje te da je namjera među njima bila kupoprodaja upravo nekretnine koja je u spornom ugovoru navedena

29. Sud smatra kako tužitelj nije stekao pravo vlasništva na utuženoj nekretnini koju čini čestica 189/1 temeljem valjanog pravnog posla jer nije sklopljen u pisanom obliku, odnosno u spornom ugovoru nije navedena sporna čestica kao predmet kupoprodaje. Budući da o eventualnom pravnom poslu na čemu tužitelj temelji tvrdnju o stjecanju vlasništva sporne nekretnine nije sastavljena isprava čiji sadržaj i oblik mora odgovarati pravilima zemljišnoknjižnoga prava, Sud smatra kako tužitelj nije stekao vlasništvo iste.

30. Stoga, budući je njegov tužbeni zahtjev utvrđen kao neosnovan, tužbu je valjalo odbiti u cijelosti.

31. O troškovima parničnog postupka odlučeno je temeljem odredbe čl. 154. st. 1. ZPP-a kojim je propisano da je stranka koja u cijelosti izgubi parnicu dužna protivnoj stranci i njezinu umješaču nadoknaditi troškove izazvane vođenje postupka. Stoga je zahtjev tužitelja za naknadu troškova odbijen u cijelosti, a tuženik do zaključenja glavne rasprave nije potraživao naknadu troškova.

U Petrinji, 2. svibnja 2025.

Sutkinja

Blaženka Navara

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba. Žalba se podnosi u roku od 15 dana od dana dostave prijepisa presude, putem ovog suda nadležnom županijskom sudu, pisanim podneskom u 3 primjerka.

DNA: stranke