Republika Hrvatska

Općinski sud u Zadru

Ulica Plemića Borelli 9

Poslovni broj P-690/2024-11

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Zadru, po sucu toga suda Maji Nevešćanin, u pravnoj stvari tužitelja Općina Sukošan, OIB:05968747240, Sukošan, Hrvatskih branitelja 14,zastupana po zz načelniku DH, a ovi po Andriji Miloševiću, odvjetniku u Zadru, protiv tuženika ŠH, OIB: [osobni identifikacijski broj], [adresa], zastupan po punomoćniku Branimiru Zorici, odvjetniku u Zadru, radi raskida Ugovora i predaje, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 03. srpnja 2025., u nazočnosti punomoćnika tužiteljice i uz zamjenika punomoćnika tuženog po objavi presude dana 01. kolovoza 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Utvrđuje se da je Ugovor o kupoprodaji nekretnine broj 01/15-M, sklopljen između tužitelja kao prodavatelja i tuženika kao kupca, sklopljen 20. svibnja 2015. godine, ovjeren 26.5.2015. godine po javnoj bilježnici Veri Marčini u Zadru pod posl. br. Ov- 4719/15 raskinut.

II. Nalaže se tuženiku da tužitelju izda ispravu podobnu za upis prava vlasništva na ime tužitelja za cijelo na nekretnini oznake čest. zem. [katastarska čestica] ukupne površine 914 m2 k. o. [katastarska općina] u roku od 15 dana, a u suprotnome ova Presuda zamjenjuje takvu ispravu te je tuženik dužan trpjeti da tužitelj upiše svoje pravo vlasništva na čest. zem. [katastarska čestica] ukupne površine 914 m2 k. o. [katastarska općina] za cijelo, uz istovremeno brisanje tog prava s imena tuženika.

III. Nalaže se tuženiku da preda u posjed tužitelju nekretninu oznake čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ukupne površine 914 m2, slobodnu od stvari i osoba, u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

IV. Nalaže se tuženiku da naknadi tužitelju prouzročeni trošak postupka u iznosu od 1.066,36 EUR-a zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dana donošenja presude pa do isplate, roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi navodi da je u Zadarskom listu dana 14. ožujka 2013. godine objavio natječaj kojim je pozvao zainteresirane osobe za kupnju građevinskih zemljišta u svom vlasništvu pod povoljnijim uvjetima radi rješavanja stambenih pitanja mladih s područja Općine Sukošan (dalje u tekstu: Natječaj), a na koji natječaj se javio tuženi ponudom koju je predao 25. ožujka 2013. godine i koja je Rješenjem tužitelja prihvaćena. Da su građevinska zemljišta koja su prodavana putem gore citiranog natječaja prodavana namjenski, a radi rješavanja stambenih pitanja mladih osoba s područja Općine Sukošan i to po znatno povoljnim uvjetima budući da su ponuditelji, čija ponuda je bila prihvaćena, bili dužni platiti 25% od cijene koju su ponudili, pa je tako tuženik ponudio cijenu od 60 kn/m2, a sukladno odredbama natječaja i Ugovora platio 15 kn/m2 što ukupno iznosi 13.710,00 kn za zemljište koje je tada bilo označeno kao dio matične čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], oznake D8, površine 914 m2 i koja je bila prikazana na geodetskom situacijskom nacrtu stvarnog stanja izrađenog od ACES d.o.o. Zadar u listopadu 2014. godine, a koji nacrt je činio sastavni dio Ugovora, te da je upravo od tako naznačenog dijela matične nekretnine parcelacijom nastala predmetna nekretnina čest. br. 4505/8 k. o. [katastarska općina].

1.1. Temeljem prethodno citiranog Natječaja tužitelj da je kao prodavatelj s tuženikom kao Kupcem dana 20. svibnja 2015. godine sklopio Ugovor o kupoprodaji nekretnine broj 01/15-M, na kojem je potpis prodavatelja ovjeren 26. svibnja 2015. godine po javnoj bilježnici Veri Marčini u Zadru pod posl. br. Ov-4719/15, a temeljem kojeg Ugovora se tuženik upisao kao suvlasnik čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u suvlasničkom udjelu od 914/6730 dijela iste, te je 2022. godine parcelacijom od navedenog udjela formirana čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] ukupne površine 914 m2 upisana kao vlasništvo tuženika za cijelo.

1.2. Tužitelj navodi da je tuženik, kao i svi ostali sudionici natječaja, bio dužan u roku od 3 godine od dana zaključenja kupoprodajnog Ugovora ishoditi dozvolu za gradnju i započeti izgradnju svog stambenog objekta, što isti nije učinio, te na taj način nije ispunio svoju obvezu, a i da navedena činjenica nije sporna budući tuženik istu potvrđuje u svojim dopisima od 23. studenoga 2021, 31. kolovoza 2023. i 19. rujna 2023. Isto tako da je tuženi nakon sklapanja Ugovora stekao nekretninu oznake čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] na koji način je riješio svoje stambeno pitanje bez da je na predmetnoj nekretnini sagradio stambeni objekt u propisanom roku pa je jasno, kad se navedena činjenica uzme u obzir, da je tuženik postupao protivno duhu i stvarnoj svrsi natječaja – da Općina Sukošan svojim mladim mještanima po povoljnim uvjetima omogući rješavanje stambenog pitanja, kako to isto ne bi rješavali na drugom mjestu.

1.3. Pored prethodno navedene obveze, tužitelj navodi da je tuženiku, kao i ostalim sudionicima natječaja, bilo zabranjeno otuđiti kupljeno zemljište u roku od 10 godina od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora s tužiteljem kao prodavateljem s time da su u Ugovor ugrađene klauzule (članak 7. st. 2. i 3.) kojima je Kupac, iz opravdanih razloga, mogao tražiti suglasnost tužitelja kao Prodavatelja da proda zemljište, ali ukoliko mu se prodaja odobri, bio je dužan prvo ponuditi tužitelju predmetno zemljište i to po cijeni za koju ga je i kupio (cijena s popustom). Tuženik je tužitelju 23.studenoga 2021. godine uputio zamolbu kojom traži da mu tužitelj dopusti prodaju predmetnog zemljišta prije isteka citiranog roka, što mu tužitelj odobrava zaključkom od 27.svibnja 2022. godine te se temeljem tog zahtjeva vrši brisanje zabilježbe raspolaganja predmetnom nekretninom iz ZK, nakon čega tuženik nije ponudio tužitelju da kupi predmetnu nekretninu po cijeni za koju ju je i on kupio (25% od ponuđene cijene temeljem Natječaja) već je istu nudio na prodaju trećima putem oglasnika po znatno višoj cijeni, a na koju činjenicu ga je tužitelj i upozoravao, te se tuženik dopisom od 31. kolovoza 2023. godine očitovao na način da, u bitnom, navodi da time što nije ponudio otkup predmetne nekretnine tužitelju nije povrijedio ugovornu obvezu na što ga tužitelj svojim dopisom od 1.9.2023. poziva da mu ponudi zemljište na otkup sukladno preuzetoj ugovornoj obvezi ili da pristupi sklapanju Aneksa Ugovora kojim bi se produljili rokovi iz ugovora. Tuženik dopisom od 19. rujna 2023. godine odgovara na prethodno citirani dopis te u bitnom tužitelju nudi otkup predmetne nekretnine, ali ne po cijeni za koju ju je kupio već po cijeni od 97.710,00 kn, što je 7 puta veći iznos od onog za kojeg je on kupio predmetno zemljište, a u slučaju da tužitelj tu ponudu ne prihvati da je on voljan zaključiti dodatak ugovoru.

1.4. Tužitelj isto tako navodi da budući da tuženik nije ponudio tužitelju otkup zemljišta sukladno Ugovoru (po cijeni za koju je on stekao zemljište) i činjenice da je u dopisu od 19. rujna 2023. izrazio spremnost za sklapanje aneksa ugovora, tužitelj dopisom od 12. veljače 2024. godine, a temeljem Odluke Općinskog vijeća, poziva tuženika na sklapanje aneksa ugovora kojim se osobama koje nisu poštivale Ugovore sklopljene s tužiteljem temeljem Natječaja produljuju rokovi za gradnju stambenih objekata i zabrane raspolaganja što on, po punomoćniku, dopisom od 22. veljače 2024. godine odbija. Nakon tuženikovog odbijanja sklapanja aneksa, tužitelj dopisom tuženiku 26. veljače 2024. izražava spremnost da od tuženika sukladno odredbama čl.7. st.3. Ugovora otkupi predmetnu nekretninu po cijeni za koju ju je kupio tuženik, ali uvećanu za realne troškove uređenja vlasničkih odnosa na istoj, te čišćenja i sređivanja nekretnina s time da je pozvala tuženika da dostavi dokaze o nastalim troškovima u vidu računa, a nakon što se na navedeni dopis tuženik oglušio, pa tužitelj po punomoćniku 25. ožujka 2024. traži očitovanje tuženika dajući mu rok od 8 dana da se očituje o ponudi, a ukoliko tuženik ne postupi po tom zahtjevu ili se na isti ogluši da se ugovor raskida. Tuženik je po punomoćniku 26. ožujka 2024. godine odbio sklapanje aneksa i zahtjev za prodajom zemljišta tužitelju.

1.5. Tužitelj zaključno navodi da tuženik nije ispunio svoju obvezu da u roku od 3 godine od dana sklapanju Ugovora ishodi dozvolu za gradnju i započne gradnju stambenog objekta, a iz njegova držanja jasno proizlazi da tu obvezu neće ispuniti ni u naknadnom roku te da nije ispunio svoju obvezu i ponudio tužitelju da od njega otkupi predmetnu nekretninu po cijeni za koju ju je on kupio temeljem Ugovora o kupoprodaji opisanog u t.I ove tužbe, te na taj način nije ispunio svoju Ugovorom preuzetu obvezu, a po pozivu tužitelja koji mu je ponudio naknadni rok za ispunjenje svoje obveze isto izričito odbio pa je sukladno odredbama Zakona o obveznim odnosima citirani ugovor raskinut, te je tuženik dužan predati predmetnu nekretninu tužitelju u posjed slobodnu od stvari i osoba te mu dopustiti da upiše svoje pravo vlasništva u zemljišnim knjigama, a budući da tuženi nema namjeru dobrovoljno ispuniti svoju obvezu, tužitelj je bio prisiljen ustati ovom tužbom te predlaže sudu donošenje presude kao u izreci.

1.6 Tužitelj u odnosu na navode iz odgovora na tužbu ističe da su isti u cijelosti neosnovani i paušalni budući da je iz same tužbe jasno koji su razlozi za jednostrani raskid ugovora kao i kada se desio raskid ugovora, te da osim što nije izvršio svoju obvezu gradnje objekta, nije izvršio svoju ugovornu obvezu da nekretninu ponudi Općini Sukošan po nabavnoj cijeni, tako da su irelevantni navodi prema kojima je tuženik bio upisan kao vlasnik nekretnine bez ikakvih tereta i slično u trenutku kada je istu nudio trećima na prodaju, a ujedno dostavlja dopis iz kojih se vidi da su obaviješteni o raskidu ugovora.

2.Tuženik u odgovoru na tužbu se u cijelosti protivi tužbi i postavljenom tužbenom zahtjevu tužitelja kao neosnovanom te navodi da su točni navodi tužitelja da je tuženik kao kupac s tužiteljem kao prodavateljem dana 20. svibnja 2015. zaključio Ugovor o kupoprodaji nekretnine broj 01/15-M i da se temeljem istoga tuženik upisao kao suvlasnik kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u suvlasničkom udjelu od 914/3730 dijela te da je 2022. godine parcelacijom od navedenog suvlasničkog udjela formirana kat. čest. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] te da je na istoj tuženik upisan kao vlasnik za cijelo. Isto tako da su točni navodi tužitelja da je tuženiku bilo zabranjeno otuđiti kupljeno zemljište u roku od 10 godina od dana sklapanja Ugovora o kupoprodaji s tužiteljem, kao i da je tuženik iz opravdanih razloga mogao tražiti suglasnost tužitelja da proda zemljište prije isteka roka od 10 godina. Nadalje da su točni i navodi da je tuženi zbog obiteljskih i financijskih problema u kojim se zatekao tražio od tužitelja da mu omogući prodaju predmetne nekretnine prije isteka roka od 10 godina, u kojem je tuženiku bilo zabranjeno otuđiti nekretninu te da mu je tužitelj isto odobrio Zaključkom o davanju suglasnosti za otuđenje nekretnine, KLASA: 740-01/22-01/41 od 26. svibnja 2022. godine. Navedenim zaključkom tuženik je bio ovlašten tražiti brisanje zabilježbe ograničenja vlasništva predmetne nekretnine, te je tuženi zatražio brisanje zabilježbe zabrane otuđenja predmetne nekretnine te istu ponudio na prodaju trećim osobama. Nakon toga, tužitelj se obraća tuženiku i poziva ga da prije svega ponudi tužitelju na prodaju predmetnu nekretninu i to po cijeni za koju je tuženik istu kupio. Obzirom da je tuženik imao troškove oko parcelacije predmetne nekretnine, izrade projekta, čišćenja predmetne nekretnine i ishođenja građevinske dozvole, isti nudi tužitelju da kupi predmetnu nekretninu po cijeni za koju ju je tužitelj kupio uvećano za troškove koje je isti imao u vezi predmetne nekretnine, a što tužitelj odbija, te nudi tuženiku da zaključe Aneks ugovora o kupoprodaji, na način da se tuženiku produlji rok za ishođenje građevinske dozvole te početak izgradnje do 31. prosinca 2026., kao i rok zabrane otuđenja do 31. prosinca 2033., a koji Aneks tuženik nije želio potpisati.

2.2. Tuženi navodi da tužitelj podnosi predmetnu tužbu te traži da sud utvrdi da je Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 26. svibnja 2015. godine raskinut i to iz razloga što tuženik nije ispunio svoju obvezu da u roku od 3 godine od dana sklapanja Ugovora o kupoprodaji nekretnine ishodi građevinsku dozvolu i započne gradnju stambenog objekta, a da iz njegovog držanja jasno proizlazi da tu obvezu neće ispuniti ni u naknadnom roku te da nije ispunio svoju obvezu i ponudio tužitelju da od njega otkupi predmetnu nekretninu po cijeni za koju ju je tuženik kupio, a da je po pozivu tužitelja koji mu je ponudio naknadni rok za ispunjenje svoje obveze tuženik isto izričito odbio.

2.3.Prije svega, tuženik doista u roku od 3 godine od zaključenja Ugovora o kupoprodaji nekretnine nije započeo s izgradnjom stambenog objekta budući je isti upao u teške obiteljske i financijske probleme, a osim toga nije bila izgrađena ni obećana infrastrukutra zbog čega isti nije bio u mogućnosti graditi, pa je tuženik tražio od tužitelja da mu odobri prodaju nekretnine prije isteka roka od 10 godina što je tužitelj i odobrio i dopustio tuženiku da proda nekretninu trećim osobama. U Zaključku kojim tužitelj tuženiku odobrava prodaju predmetne nekretnine trećim osobama tužitelj od tuženika nije tražio da prvo ponudi tužitelju kupnju predmetnog zemljišta, već mu je dana suglasnost da istu proda bez bilo kakvih uvjeta, zbog čega je tuženik istu i ponudio na prodaju trećim osobama. Tuženik nije bio dužan sklapati nikakav Aneks Ugovora o kupoprodaji kojim bi mu se produljio rok za ishođenje građevinske dozvole i početak gradnje zato što je tužitelj zemljišnoknjižni vlasnik predmetne nekretnine te na istoj ne postoji bilo kakav teret zbog kojeg bi tuženik bio dužan nešto činiti ili ne činiti. Tuženi napominje da iz same tužbe nije razvidno ni kad bi predmetni Ugovor o kupoprodaji točno trebao biti raskinut, pa tužitelj ne može tražiti da se utvrdi da je ugovor raskinut jer tuženik nije u roku od 3 godine započeo s gradnjom stambenog objekta kada mu je sam tužitelj neovisno o tome dopustio da proda predmetnu nekretninu. Niti zbog prodaje trećim osobama tužitelj ne može tražiti da se utvrdi da je Ugovor raskinut kada je tužitelj zaključkom od 26. svibnja 2022. dopustio tuženiku da proda predmetnu nekretninu trećim osobama bez bilo kakvog uvjeta, a niti ne zaključenje Aneksa Ugovora može biti razlog za raskid istoga kada je tužitelj zemljišnoknjižni vlasnik predmetne nekretnine i ista nije opterećena bilo kakvim teretima koji bi tužitelja obvezali da nešto učini ili ne učini. Zabrana otuđenja koja je ranije postojala u zemljišnim knjigama je brisana, tuženiku je bilo dopušteno prodati predmetnu nekretninu trećim osobama bez bilo kakvog uvjeta, a obveza započimanja građenja u određenom roku je otklonjena Zaključkom tužitelja kojim tuženiku dopušta prodaju predmetne nekretnine. Drugim riječima, tuženi navodi da je zemljišnoknjižni vlasnik predmetne nekretnine za cijelo, odnosno trenutni upis u zemljišnoj knjizi je potpuno čist, bez ikakvih tereta i tuženik ima pravo sa svojom nekretninom činiti što ga je volja te isti nije dužan s tužiteljem zaključivati bilo kakve anekse ugovora, niti je dužan tužitelju bilo što vraćati, pa je potpuno jasno kako je tužbeni zahtjev tužitelja u cijelosti neosnovan.

4.Tijekom postupka sud je izvršio uvid u dokumentaciju priloženu u spisu i to: Natječaj (l.s. 8), Ponuda tuženika (l.s. 7), Uvjerenje o prebivalištu tuženika (l.s. 8), Izjava CH i NH od 21. ožujka 2013. (l.s. 9), osobna iskaznica tuženog (l.s. 10), Ugovor o kupoprodaji sa preslikom kat. plana (l.s. 12-14), Rješenje posl. br. Z- 8476/2015 (l.s. 16), Zamolba tuženika od 23. studenoga 2021. (l.s. 17), Zaključak od davanju suglasnosti za otuđenje (l.s. 18), Oglas na Internet oglašivaču Njuškalo.hr (l.s. 19), Odgovor tuženika na dopis tužitelja (l.s. 20), Pisano očitovanje o razlozima nepostupanja sukladno odredbama natječaja (l.s. 21), Odgovor na očitovanje i ponuda otkupa (l.s. 23), Dopis uz dostavu Aneksa Ugovora o kupoprodaji (l.s. 24), Dopis tuženika od 20. veljače 2024 (l.s. 29), e-mail korespodencija (l.s. 33), Povijesni z.k. izvadak za čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (l.s. 34), Obavijest o raskidu Ugovora (l.d. 60).

5.Tužbeni zahtjev tužitelja je osnovan.

6. Predmet spora je zahtjev za utvrđenjem raskida ugovora o kupoprodaji zaključenog između tužitelja i tuženog dana 20. svibnja 2015. godine te izdavanje tabularne isprave i predaja u posjed predmetne nekretnine.

7. Među strankama je sporno da li je predmetni ugovor o kupoprodaji zaključen između tužitelja i tuženika raskinut na zakonit način.

9. Iz činjeničnih utvrđenja utemeljenih na sadržaju isprava koje se nalaze u spisu proizlazi i to:

- da su dana 20. svibnja 2015. tužitelj kao prodavatelj i tuženi kao kupac zaključili Ugovor o kupoprodaji nekretnine broj 01/15-M (ovjeren dana 26. 5. 2015. kod javne bilježnice Vere Marčini u Zadru pod posl br Ov-4719/15), kojim je tuženik stekao pravo vlasništva na nekretnini koja je u trenutku sklapanja ugovora predstavljala dio čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] u površini 914 m2 (l.s. 12- 15),

- da se predmetna nekretnina prodavala temeljem javnog natječaja Općine Sukošan za rješavanje stambenog pitanja mladih osoba s područja Općine (l.s. 6,7), te da je cijena zemljišta bila subvencionirana, a da je tuženik prema danoj ponudi platio 15 kn/m2 odnosno ukupno 13.710,00 kn za kupoprodajnu cijene, da je nakon parcelacije formirana nova čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] površine 914 m2, kao i da je tuženik temeljem ugovora najprije upisan kao suvlasnik (l.s. 16), a kasnije kao vlasnik za cijelo čest. zem. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

- da iz čl. 7. st. 2. i 3. zaključenog Ugovora o kupoprodaji proizlazi odredba o zabrani otuđenja zemljišta u roku od 10 godina, osim uz prethodnu pisanu suglasnost tužitelja, te obvezu da zemljište prije prodaje trećima ponudi tužitelju po početnoj cijeni, te da je tuženi dana 23. studenoga 2021. podnio zahtjev tužitelju za izdavanje takve suglasnosti (l.s. 17) koje je tužitelj prihvatio dana 26. svibnja 2022.g. Zaključkom kojim je dana suglasnost za otuđenje nekretnine (l.s. 18) kao i da je temeljem tog zaključka iz zemljišnih knjiga na predmetnoj nekretnini dana 03. lipnja 2022.g. izbrisana zabilježba zabrane otuđenja (l.s 41-42),

- da je tuženi oglasio nekretninu na prodaju putem licenciranog posrednika na Internet stranici za 110.000,00 EUR-a (l.s. 19)

-da je Javnim natječajem (l.s. 6-7) i to čl. 6. propisano da osobe koje kupe građevinsko zemljište po povoljnijim uvjetima u roku od tri godine od dana zaključenja su dužne ishoditi dozvolu za gradnju te započeti gradnju stambenog objekta,

- da tuženik u roku od 3 godine od sklapanja ugovora nije ishodio građevinsku dozvolu niti započeo izgradnju stambenog objekta, a što i proizlazi iz iskaza tužitelja kao i dopisa tuženika tužitelju od 23. studenoga 2021, 31. kolovoza 2023. i 19. rujna 2023.

-da je tuženi pokraj predmetne nekretnine na području Općine Sukošan vlasnik za cijelo i čest. br. 7774 k. o. [katastarska općina] i to zgrade i dvorišta površine 947 m2, a koje je stekao darovanjem svojih roditelja D i Š 2017. godine, a nakon sklapanja spornog Ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine

-da se dopisom (l.s. 23) od 19. rujna 2023. tuženi obraća tužitelju da je spreman ponuditi otkup nekretnine za iznos koji je platio i za realne troškove koje je do tada imao u iznosu od 12.968,35 Eura, a koliko isti odbiju njegovu ponudu da je voljan zaključiti dodatak Ugovora o kupoprodaji

-da je dopisom od 12. veljače 2024. godine (l.s. 24) tužitelj tuženom dostavio Aneks Ugovora uz napomenu da ukoliko u danom roku ne dostavi ovjereni Aneks i potvrdu javnog bilježnika o predanom zahtjevu za upis zabilježbe o zabrani otuđenja da će isti smatrati da se isti ne želi zaključiti, te da će jednostrano raskinuti kupoprodajni ugovor i tražiti predaju u posjed predmetne nekretnine,

-da je dopis tuženog od 20. veljače 2024. (l.s. 29) isti obavijestio tužitelja da ne treba i ne želi zaključiti Aneks

10. Tijekom postupka sud je izveo dokaz saslušanjem stranaka pa tako iz iskaza saslušanog zz tužitelja GH proizlazi da je u skladu s odlukom općinskog vijeća prije nekih desetak godina predmetna nekretnina dana u prodaju a sve prema natječaju za zabrinjavanje mladih obitelji po najpovoljnijim uvjetima, a na koji natječaj se javio i tuženi te da je u skladu s dokumentacijom zaključen s istim kupoprodajni ugovor, sa klauzulom u ugovoru o zabrani otuđenja nekretnine na 10 godina. Iskazuje da je prije isteka roka od 10 godina upravni odjel tužene napravio reviziju po svim zaključenim ugovorima za sve nekretnine i zatražio očitovanje od svih vlasnika nekretnina koji nisu ispoštivali odredbe ugovora, te da su nakon analize zaključili da se svim mladim obiteljima dade druga šansa, čime je on općinskom vijeću predložio da se produži naknadni rok za izgradnju obiteljskih kuća, te svima koji nisu izgradili da im se ponudi aneks sklapanja ugovora. Svi kojima je ponuđeno su i potpisali aneks ugovora, a oni koji nisu potpisali kao i gospodin NH da su pokrenuli parnične postupke. Iskazuje da mu se tuženi nije osobno obraćao kao načelniku općine, ali da misli da se obratio pročelnici upravnog odijela, ali da ne zna za sadržaj, već o tome više zna pročelnica upravnog odijela, a sva dokumentacija vezana za njihovu korespondenciju da se nalazi uz tužbu. Parceliranje nekretnine koje su bile u natječaju je uobičajeni postupak i u skladu s ugovorom, a troškova parcelizacije da snosi kupac, te napominje da se tuženi obraćao općini [adresa] da nije u mogućnosti izgraditi nekretninu u roku radi teže materijalne situacije, i to prije nego mu je općina ponudila dodatak ugovora, odnosno prije postupka revizije same općine. Oglas za prodaju nekretnine preko stranice Njuškalo da je saznao ali isti nije vidio, iako se i on nalazi u prilogu tužbe, ali da su isti oglas vidjeli djelatnici općine.

10.1. Iz iskaza saslušanog tuženog proizlazi da se prijavio na natječaj 2013. ili 2014. godine prema Općini Sukošan, te da je zaista htio tada riješiti svoje stambeno pitanje gradnjom kuće na toj nekretnini, pa da je 2015. zajedno sa tužiteljem zaključio ugovor o kupoprodaji. Odmah po potpisivanju kupoprodajnog ugovora da je angažirao tvrtku ACES koja mu je parcelirala predmetnu nekretninu točno u površini koju je kupio, napravila projekt kuće, a nakon toga da je ishodovao građevinsku dozvolu u upravnom odijelu, no da u roku od 3 godine nije počeo graditi nekretninu i to zbog smrti majke 2017. kada nije zbog financijskih a i obiteljskih razloga započeo gradnju iste. Iste godine 2017. nedugo nakon mamine smrti, da mu se otac razbolio sa dijagnozom tumora, a koje liječenje je trajalo 5 godina, što ga je dodatno financijski iscrpilo, a i da u to vrijeme nije imao nikakvu volju za gradnju. Nakon istoga da je uslijedila i rastava braka gdje je ostao sa dvoje maloljetne djece kojim plaća alimentaciju što ga je dodatno financijski iscrpilo. Njegova sestra da se u njegovo ime obratila pravnici općine [adresa] kako bi vidjeli što će poduzeti s tom nekretninom te da joj je pravnica ponudila da ima mogućnost prodaje te nekretnine nekoj trećoj osobi, bez da je pravnica rekla da prvo nekretninu moraju ponuditi općini Sukošan. Upravo zbog navedenih razloga financijske situacije i ne izgradnje nekretnine po projektu odnosno građevinskoj dozvoli tu nekretninu da je oglasio na njuškalu. Ističe da je odbio potpisati aneks ugovora budući da je kako je i ranije rekao imao potpisano od pravnice općine [adresa] da ima pravo prodavati nekretninu trećim osobama.

Na poseban upit i nakon predočavanja mu Zaključka o davanju suglasnosti za otuđenje nekretnine od 26. svibnja 2022. mu se postavlja pitanje da li je u svom iskazu kada je govorio o ugovoru kojem je otklonjena klauzula prvokupa mislio na ovaj dokument isti odgovara da nije pravnik, pa da se krivio izrazio ali da je upravo mislio na dokument koji je potpisan od strane načelnika i koji za njega ima pravnu snagu.

Na poseban upit da li je znao da u ugovoru o kupoprodaji postoji klauzula općine [adresa] isti odgovora da je znao i da je pročitao ugovor da postoji ta odredba u kojoj je bio dužan ponuditi ukoliko budem prodavao nekretninu prvo općini [adresa], no međutim da smatra da je ta odredba stavljena van snage onog trenutka kada je pravnica općine [adresa] ispisala ugovor koji je kasnije bio ovjeren i u kojom je skinuta u zemljišnim knjigama navedena klauzula.

10.2. Tužitelj je istakao prigovor na iskaz tuženog te naveo da je isti neosnovan i netočan u onom dijelu, da bi općina odnosno pravnik općine otklonio pravo prvokupa općine koji je ugovoreno u ugovoru o kupoprodaji te da bi dopustio tuženiku da proda nekretninu direktno trećim osobama, pa smatra da je takav navod neosnovan i netočan iz razloga što bi općina takvom postupanju nakon što je predmetnu nekretninu prodala daleko ispod tržišne cijene (praktički besplatno) omogućila tuženiku da se neosnovano financijski okoristi budući da nekretnina koja je predmet ovog postupka vrijedi i stostruko više od prodajne cijene za koju je istu stekao tuženik.

11.1. Sud smatra da je tužitelj upravo radi rješavanja stambenih pitanja mladih sa svog područja zaključio s ponuditeljima ovdje tuženikom ugovor uz uvjet a prema uvjetima Natječaja i to da se na nekretnini izgradi stambeni objekt u roku od 3 godine, te da je to bila temeljna svrha i smisao ugovora, jer je zemljište prodano pod posebnim povlaštenim uvjetima mladima za rješavanje stambenog pitanja (tuženik isto platio samo 25% od ponuđene cijene (15 kn/m²), pa je iz tog razloga predmetni ugovor sadržavao dva uvjeta i to: 1) izgradnju objekta u roku 3 godine i 2) zabranu otuđenja u roku 10 godina, osim uz suglasnost prodavatelja i prethodnu ponudu tužitelju.

12. Nije sporno da se tuženi 6 godina nakon zaključenja ugovora dopisom od 23. studenoga 2021. (l.s. 17) godine obratio tužitelju navodeći osobne obiteljske razloge (smrt majke, bolest oca, brakorazvodnu parnicu i plaćanje alimentacije supruzi) kojim je bio prisiljen odustati od gradnje, te tražio od tuženog da mu omogući prodaju kupljenog građevinskog zemljišta prije isteka roka od 10 godina.

13. Za navesti je da je tuženi već 2018. a ne 2021. kad se obraća tužitelju, bitno povrijedio ugovornu odredbu i rok koji je bio bitan sastojak ugovora, jer u roku od 3 godine od zaključenja istog (2015) nije, a bio je dužan, ishoditi dozvolu za gradnju te započeti gradnju stambenog objekta.

14. 1. Dana 17. siječnja 2024 godine Općinsko vijeće Općine Sukošan (l.s. 28) donosi odluku koja svim osobama koje su kupile građevinsko zemljište pod povoljnim uvjetima a još nisu sagradile stambene objekte, odobri zaključiti aneks kojim bi se produljili rokovi iz kupoprodajnih ugovora, pa je tako tužitelj tuženiku zbog konkretnih razloga uz prilog dopisa od 12. veljače 2024. godine (l.s. 24) dostavio Aneks ugovora o kupoprodaji (l.s. 26-27) te ga pozvao na potpisivanje istog u roku od 15 dana od dana zaprimanja dopisa uz napomenu da kupci koji ne žele zaključiti Aneks da će se raskinuti Ugovori i obvezati ih da vrate kupljeno zemljište u posjed uz povrat uplaćenog iznosa kupoprodajne cijene bez ikakve dodatne naknade, a koji dopis je tuženi uredno primio, te dopisom od 20. veljače 2024. godine obavijestio tužitelja da odbija potpisati Aneks jer da mu je tužitelj dao suglasnost za otuđenje iste nekretnine Zaključkom od 26. svibnja 2022. godine.

15. Za istaći je da je tuženik ne samo propustio ispuniti svoju obvezu u roku (ishoditi dozvolu za gradnju te započeti gradnju stambenog objekta) nego je i izrijekom odbio ponudu da se zaključi Aneks i produlji rok za ispunjenje, a isto tako je da je predmetno zemljište 2022 godine nudio trećima na prodaju po znatno višoj cijeni i to od 110.000,00 EUR-a (a kupio ga za 13.710,00 kuna) i to odmah nakon što je od tužitelja dobio Suglasnost za otuđenje nekretnine odnosno prije isteka roka iz čl. 7. st. 2. (10 godina od kupnje) predmetnog Ugovora, a bez da je prethodno ponudio tužitelju otkupiti nekretninu, koja je bila njegova ugovorna obveza. Davanje Suglasnosti za otuđenjem nekretnine prije isteka ugovorenog roka od strane tužitelja, po stavu ovog suda nije razlog prestanka tuženikove obveze ponuditi nekretninu na otkup prvotno tuženom već samo mogućnost prodaje iste prije roka.

16. Tužitelj je već tada, 2022. godine, imao pravo na raskid ugovora bez prolongiranja daljnjih rokova vezano za gradnju na nekretnini, jer je mogao iz ponašanja tuženika zaključiti namjeru neispunjenja ugovora, i zaključiti da tuženi ima samo namjeru prodati nekretninu i to po puno višoj cijeni nego je kupio, a koja cijena od strane tuženika je bila utvrđena po posebnoj povlaštenoj cijeni radi rješavanja stambenih pitanja mladih, a isto tako jer je tuženi već tada i to od 2017. g imao u vlasništvu nekretninu čest. br. 7774 (stambena zgrada sa dvorištem) i riješeno stambeno pitanje na tom području, pa ujedno nije ispunjavao uvjete iz Natječaja.

15. Tužitelj je dopisom od 02. travnja 2024. godine (l.s. 60) uredno obavijestio tuženika da je Ugovor raskinut jer u ostavljenom roku je odbio potpisati Aneks Ugovora.

17. Člankom 362. st.1. Zakona o obveznim odnosima je propisano da kad je ispunjenje obveze u određenom roku bitan sastojak ugovora, pa dužnik ne ispuni obvezu u tom roku, ugovor se raskida po samom zakonu. St.2 istog čl. propisuje da vjerovnik može održati ugovor na snazi ako nakon isteka roka, bez odgađanja obavijesti dužnika da zahtijeva ispunjenje ugovora, dok je st. 3 propisano da kad je vjerovnik zahtijevao ispunjenje, pa ga nije dobio u razumnom roku, može izjaviti da raskida ugovor. Iz st.4 proizlazi da je ova pravila važe kako u slučaju kad su ugovorne strane predvidjele da će se ugovor smatrati raskinutim ako ne bude ispunjen u određenom roku, tako i onda kad je ispunjenje ugovora u određenom roku bitan sastojak ugovora po naravi posla.

18. Slijedom svega iznijetog a sukladno čl. 361 ZOO-a sud smatra da su se ispunili uvjeti za utvrđenjem raskida predmetnog ugovora

19. Dakle, iako ZOO predviđa mogućnost jednostranog raskida ugovora izjavom jedne strane, u situacijama gdje druga strana osporava raskid, potrebno je da sud utvrdi raskid ugovora presudom, kako je i odlučeno pod točkom I. izreke.

20. Dakle, iako ZOO predviđa mogućnost jednostranog raskida ugovora izjavom jedne strane, u situacijama gdje druga strana osporava raskid, potrebno je da sud utvrdi raskid ugovora presudom, kako je i odlučeno pod točkom I. izreke.

21. Člankom 370. ZOO-a je propisano da je svaka strana dužna vratiti što je primila, slijedom čega je tuženi dužan tužitelju predati nekretninu u posjed jer je sud utvrdio da je Ugovor raskinut. Posjed nekretnine se mora vratiti onoj strani koja je raskidom ponovno stekla pravnu osnovu za posjed, jer raskidom ugovora prestaje pravna osnova za zadržavanje stvari pa se predaja u posjed nalaže zajedno s upisom vlasništva, slijedom čega je odlučeno kao pod točkom II. i III.

22. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi čl. 154. st. 1. i čl. 155 Zakona o parničnom postupku Trošak priznat tužitelju sastoji se od zastupanja istih iz redova odvjetnika i to za sastav tužbe 100 bodova (Tbr. 7.1.), za zastupanje na ročištima od 04. veljače 2025, 05. ožujka 2025., 02. lipnja 2025. i 3. srpnja 2025. svaki od po 100 bodova (Tbr. 9.1.), s tim da vrijednost svakog boda iznosi 2,00 EUR-a sve prema Tarifa o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj: 138/23), ukupno 1.000,00 Eura, čemu se pridodaje pristojba za tužbu i na presudu svaka u iznosu od 33,18 Eura, sveukupno 1.066,36 EURA.

Zadar, 01. kolovoza 2025.

Sutkinja

Maja Nevešćanin

Pouka o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Županijskom sudu. Žalba se izjavljuje u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka odluke u 3 (tri) primjerka putem ovog suda.

Dostavna naredba:

1.Tužitelju po punomoćniku

2.Tuženiku po punomoćniku