Republika Hrvatska
Općinski sud u Splitu
Gundulićeva 27
21000 Split
Poslovni broj:P-2911/2021-17
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
i
R J E Š E NJ E
Općinski sud u Splitu po sutkinji Marini Lovrić, u pravnoj stvari tužitelja ĆP, OIB [osobni identifikacijski broj], [adresa] zastupanog po punomoćniku Juri Grbavcu, odvjetniku u [adresa], protiv tužene REPUBLIKA HRVATSKA, OIB 52634238587, Zagreb, 10000 Zagreb, zastupanog po punomoćniku Općinsko državno odvjetništvo u Splitu, radi obvezno – isplata, nakon održane glavne rasprave zaključene 16. lipnja 2025., u prisutnosti tužitelja osobno uz punomoćnika i zastupnice po zakonu, dana 23. srpnja 2025.
p r e s u d i o j e
I. Nalaže se tuženoj u roku od petnaest dana i pod prijetnjom ovrhe isplatiti tužitelju iznos od 66.680,28 Eura zajedno s zakonskom zateznom kamatom po stopi koja se do 31.12.2022. računa po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2023. do 31. prosinca 2023. po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3 postotna poena, a od 1. siječnja 2024. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi 1. srpnja te godine, a koja referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, a koja:
- na iznos od 849,43 Eura (rujan 2018.) teče od dana 31.10.2018. pa do isplate;
- na iznos od 849,43 Eura (listopad 2018.) teče od dana 30.11.2018. pa do isplate;
- na iznos od 849,43 Eura (studeni 2018.) teče od dana 31.12.2018. pa do isplate;
- na iznos od 849,43 Eura (prosinac 2018.) teče od dana 31.01.2019. pa do isplate;
- na iznos od 849,43 Eura (siječanj 2019.) teče od dana 28.02.2019. pa do isplate;
- na iznos od 849,43 Eura (veljača 2019.) teče od dana 31.03.2019. pa do isplate;
- na iznos od 849,43 Eura (ožujak 2019.) teče od dana 30.04.2019. pa do isplate;
- na iznos od 849,43 Eura (travanj 2019.) teče od dana 31.05.2019. pa do isplate;
- na iznos od 849,43 Eura (svibanj 2019.) teče od dana 30.06.2019. pa do isplate;
- na iznos od 849,43 Eura (lipanj 2019.) teče od dana 31.07.2019. pa do isplate;
- na iznos od 849,43 Eura (srpanj 2019.) teče od dana 31.08.2019. pa do isplate;
- na iznos od 849,43 Eura (kolovoz 2019.) teče od dana 30.09.2019. pa do isplate;
- na iznos od 796,34 Eura (rujan 2019.) teče od dana 31.10.2019. pa do isplate;
- na iznos od 796,34 Eura (listopad 2019.) teče od dana 30.11.2019. pa do isplate;
- na iznos od 796,34 Eura (studeni 2019.) teče od dana 31.12.2019. pa do isplate;
- na iznos od 796,34 Eura (prosinac 2019.) teče od dana 31.01.2020. pa do isplate;
- na iznos od 796,34 Eura (siječanj 2020.) teče od dana 29.02.2020. pa do isplate;
- na iznos od 796,34 Eura (veljača 2020.) teče od dana 31.03.2020. pa do isplate;
- na iznos od 796,34 Eura (ožujak 2020.) teče od dana 30.04.2020. pa do isplate;
- na iznos od 796,34 Eura (travanj 2020.) teče od dana 31.05.2020. pa do isplate;
- na iznos od 796,34 Eura (svibanj 2020.) teče od dana 30.06.2020. pa do isplate;
- na iznos od 796,34 Eura (lipanj 2020.) teče od dana 31.07.2020. pa do isplate;
- na iznos od 796,34 Eura (srpanj 2020.) teče od dana 31.08.2020. pa do isplate;
- na iznos od 796,34 Eura (kolovoz 2020.) teče od dana 30.09.2020. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (rujan 2020.) teče od dana 31.10.2020. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (listopad 2020.) teče od dana 30.11.2020. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (studeni 2020.) teče od dana 31.12.2020. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (prosinac 2020.) teče od dana 31.01.2021. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (siječanj 2021.) teče od dana 28.02.2021. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (veljača 2021.) teče od dana 31.03.2021. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (ožujak 2021.) teče od dana 30.04.2021. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (travanj 2021.) teče od dana 31.05.2021. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (svibanj 2021.) teče od dana 30.06.2021. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (lipanj 2021.) teče od dana 31.07.2021. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (srpanj 2021.) teče od dana 31.08.2021. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (kolovoz 2021.) teče od dana 30.09.2021. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (rujan 2021.) teče od dana 31.10.2021. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (listopad 2021.) teče od dana 30.11.2021. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (studeni 2021.) teče od dana 31.12.2021. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (prosinac 2021.) teče od dana 31.01.2022. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (siječanj 2022.) teče od dana 28.02.2022. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (veljača 2022.) teče od dana 31.03.2022. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (ožujak 2022.) teče od dana 30.04.2022. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (travanj 2022.) teče od dana 31.05.2022. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (svibanj 2022.) teče od dana 30.06.2022. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (lipanj 2022.) teče od dana 31.07.2022. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (srpanj 2022.) teče od dana 31.08.2022. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (kolovoz 2022.) teče od dana 30.09.2022. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (rujan 2022.) teče od dana 31.10.2022. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (listopad 2022.) teče od dana 30.11.2022. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (studeni 2022.) teče od dana 31.12.2022. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (prosinac 2022.) teče od dana 31.01.2023. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (siječanj 2023.) teče od dana 29.02.2023. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (veljača 2023.) teče od dana 31.03.2023. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (ožujak 2023.) teče od dana 30.04.2023. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (travanj 2023.) teče od dana 31.05.2023. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (svibanj 2023.) teče od dana 30.06.2023. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (lipanj 2023.) teče od dana 31.07.2023. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (srpanj 2023.) teče od dana 31.08.2023. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (kolovoz 2023.) teče od dana 30.09.2023. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (rujan 2023.) teče od dana 31.10.2023. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (listopad 2023.) teče od dana 30.11.2023. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (studeni 2023.) teče od dana 31.12.2023. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (prosinac 2023.) teče od dana 31.01.2024. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (siječanj 2024.) teče od dana 29.02.2024. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (veljača 2024.) teče od dana 31.03.2024. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (ožujak 2024.) teče od dana 30.04.2024. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (travanj 2024.) teče od dana 31.05.2024. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (svibanj 2024.) teče od dana 30.06.2024. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (lipanj 2024.) teče od dana 31.07.2024. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (srpanj 2024.) teče od dana 31.08.2024. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (kolovoz 2024.) teče od dana 30.09.2024. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (rujan 2024.) teče od dana 31.10.2024. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (listopad 2024.) teče od dana 30.11.2024. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (studeni 2024.) teče od dana 31.12.2024. pa do isplate;
- na iznos od 902,52 Eura (prosinac 2024.) teče od dana 31.01.2025. pa do isplate;
II. Nalaže se tuženoj nadoknaditi tužitelju novčani iznos od 5.308,92 Eura uvećan za zakonske zatezne kamate po stopi koja se do 31.12.2022. računa po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, a od 1. siječnja 2023. do 31. prosinca 2023. po kamatnoj stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3 postotna poena, a od 1. siječnja 2024. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi 1. srpnja te godine, a koja referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, a koja na iznos štete teče od 28. srpnja 2021. pa do isplate.
i
r i j e š i o j e
I. Dopušta se preinaka tužbe učinjena podneskom od 29. travnja 2025.
II. Nalaže se tuženoj nadoknaditi tužitelju parnični trošak 11.579,84 EUR u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe, zajedno s zakonskom zateznom kamatom po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi 1. srpnja te godine, a koja referentna stopa je kamatna stopa koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granična kamatna stopa proizašla iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, a koja teče od presuđenja pa do isplate.
Obrazloženje
1. Tužbom od 28. srpnja 2021. uređenom 5. rujna 2023. i 29. travnja 2025. tužitelj ĆP navodi da se prije podnošenja tužbe obratio Općinskom državnom odvjetništvu u Splitu radi mirnog rješenja spora o čemu dostavlja dokaz.
1.1. Temeljem odredbi Zakona o Najmu stanova ("Narodne novine" 91/96; dalje: ZNS) prednica tužitelja njegova majka pok. ČP kao vlasnica trosobnog stana u [adresa], položenog na I. katu zgrade, [adresa], površine 94,57 m2 bila je prisiljena sa HP zaključiti Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Tužitelj je predmetni stan stekao od svoje pok. majke ČP no nije mogao zbog zakonskih prepreka raskinuti ni otkazati predmetni Ugovor o najmu već je bio prisiljen nastaviti najamni odnos s zaštićenim najmoprimcem. Navodi dalje da od 70-ih godina prošlog stoljeća temeljem stanarskog prava a od 1997. temeljem ZNS-a obitelj HP koristi tužiteljev stan sa zaštićenom najamninom. Iznos zaštićene najamnine se kretao od 108,00kn/14,33 EUR-a do 334,94 kn/44,45 EUR-a, u 2018. se digla do iznos 1.138,80kn/151,14 EUR-a dok je u 9. mjesecu 2020. zaštićena najamnina u iznosu od 334,94kn/44,45 EUR-a. Stan da se nalazi u samom centru grada.
1.2. Zbog navedenog tužitelj potražuje naknadu zbog povrede prava na mirno uživanje vlasništva a njezinu visinu procjenjuje temeljem razlike cijene između tržišne naspram zaštićene najamnine za predmetni stan. Poziva se na presudu ovog suda posl.br.:P-4245/2019. Za period od rujna 2018. do kolovoza 2019. traži naknadu u visini od 6.400,00kn/849,43 EUR-a (stvarna tržišna vrijednost najamnine je 7.155,00kn/949,63 EUR-a dok je zaštićena najamnina 736,87kn/97,80 EUR-a). Za period od rujna 2019. do kolovoza 2020. traži naknadu u visini od 6.000,00 kn/796,34 EUR-a (stvarna tržišna vrijednost najamnine je 7.155,00kn/949,63 EUR-a dok je zaštićena najamnina 1.138,80kn/151,14 EUR-a). Za period od rujna 2020. do prosinca 2024. traži naknadu u visini od 6.800,00 kn/902,52 EUR-a (stvarna tržišna vrijednost najamnine je 7.155,00kn/949,63 EUR-a dok je zaštićena najamnina 334,94kn/44,45 EUR-a).
1.3. Isto tako obzirom na činjenicu postupanja tužene navodi da je povrijeđeno njegovo pravo osobnosti, duševni mir, potražuje i taj vid naknade štete. Nesporno je vlasnik vrlo vrijedne nekretnine a ne može uživati svoje pravo vlasništvo na njoj zbog ovakvog nameta tužene. Od 1997. ne može raspolagati svojom nekretninom koja ima veliku vrijednost, istovremeno sam sebi plaća podstanarski stan pa se u njemu budi velika frustracija i stres i povredama njegovih prava se ne nadzire kraj. Stoga traži pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu iznosu od 5.308,92 EUR-a.
2. U odgovoru na tužbu tužena se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu, prigovara zastari, pomanjkanju aktivne legitimacije uz navođenje da Ugovor o darovanju nekretnina predmetnog stana nije sastavljen u formi javnobilježničkog akta a da tužitelj nije stupio u posjed predmetnog stana jer su ga koristili zaštićeni najmoprimci. Isto tako da ne postoji uzročno posljedična veza između postupanja tužene i nastale štete jer tužitelj je prihvatio darovanje i samim time pristao primati zaštićenu najamninu.
2.1. U odnosu na potraživanje s osnova neimovinske štete osporava takvo potraživanje pozivajući se na sudsku praksu jer da je tužitelj dužan dokazati da težina povrede i okolnosti opravdavaju pravičnu novčanu naknadu kao da je i povreda osobnosti u uzročno posljedičnoj vezi upravo s uvođenjem Instituta zaštićene najamnine i okolnostima koje su joj slijedile.
Isto tako prigovara potraživanju buduće štete jer nedostaje šteta kao jedna od pretpostavki za naknadu štete. Prigovara pasivnoj legitimaciji jer u odnosu na razliku do punog iznosa zaštićene najamnine na koju je tužitelj imao pravo, no nije ju ostvario tužitelj je svojim postupanjem doprinio toj šteti. Da tužitelj pri izračunu visine zaštićene najamnine je imao mogućnost dostaviti izračun no da nisu uzete u obzir platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva zaštićenog najmoprimca. Da se moguća visina tržišne najamnine ne može utvrđivati prema traženim cijenama najma za koje nije poznato jesu li se i u kojem opsegu realizirale i da se tržišna vrijednost najma određuje poredbenom metodom prema ugovorenim cijenama najma poredbenih nekretnina. Od iznosa tržišne najamnine da je potrebno oduzeti iznose poreza na dohodak od imovine i prireza poreza na dohodak kojeg bi podnositelj bio dužan platiti da je bio u mogućnosti ostvarivati tržišnu mjesečnu najamninu i konačno da nije poznato stanje predmetnog stana.
3. Sud je u provedenom postupku pročitao: Zahtjev za mirnim rješenjem spora (str. 14-19 spisa), Rješenje Općine Split, Sekretarijata prostornog uređenja, graditeljstva i komunalnim djelatnostima kojima je riješeno da je HP nositelj stanarskog prava (str. 21-22 spisa), Ugovor o najmu stana s zaštićenom najamninom (str. 23-24 spisa), Zahtjev za zasnivanje pretplatničkog odnosa od 27.8.2010. između ĆP i B. Neta (str. 25-26 spisa), Ugovor o najmu stana od 1.12.2009. između TP kao najmodavac i ĆP kao najmoprimac (str. 27-28 spisa), Ugovor kojim su ugovorne strane suglasno utvrdile kako su dana 5. lipnja zaključile Ugovor o darovanju za predmetni stan te ustup svih potraživanja između ČP i ĆP od 1.4.2020. (str. 29-30 spisa), Dopis Grada Splita za zatraženi izračun zaštićene najamnine uz priložene izračune (str. 31-35 spisa), Računi za pričuvu na ime tužitelja za predmetni stan (str. 36 spisa), Internet oglasi za iznajmljivanje za stanove slične kvadrature, iste lokacije (str. 37-39 spisa), Internet članak od 22.4.2017.: "Podstanari ne piše vam se dobro u Splitu cijene najma stana rastu" (str. 40-47 spisa), Smrtni list (str. 150 spisa), Izjava ČP o ustupu svojih eventualnih prava ovdje tužitelju u odnosu na stan na adresi [adresa], površine 94,57 m2, čest. zgr. [katastarska čestica], zk. ul. [broj ZK uloška] K. O. [katastarska općina] (str. 151 spisa), Ugovor o najmu (str. 152-153), suglasnost (str 154.), očitovanje Porezne uprave (str. 158), Očitovanja agencija za promet nekretnina (str. 159-160), Ugovore o zakupu i najmu za stanove koje se nalaze na istom području predmetnog stana (161-166), Novinske članke (str. 167-178), saslušan je tužitelj (str.221 spisa) i svjedokinja IP (str.222).
4. Postupajući sukladno odredbi iz čl. 8. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj: 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23; dalje: ZPP), te ocjenjujući svaki dokaz zasebno i sve dokaze zajedno na temelju rezultata cjelokupnog postupka ovaj sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev osnovan.
5. Predmet ovog parničnog postupka je zahtjev tužitelja za isplatu naknade štete u visini razlike tržišne i zaštićene najamnine za stan u njegovom vlasništvu u kojem se nalaze zaštićeni najmoprimci kao i naknade štete zbog povrede prava osobnosti zbog korištenja predmetnog stana od strane zaštićenih najmoprimaca dok tužitelj isti godinama ne može koristiti te živi u podstanarskom stanu.
6. U postupku nije sporno da je tužitelj vlasnik stana, da se u stanu nalazi zaštićeni najmoprimac.
6.1. Sporno je je li utemeljen zahtjev tužitelja za isplatu naknade imovinske štete u visini razlike tržišne najamnine u odnosu prema zaštićenoj najamnini u utuženom razdoblju, je li osnovan prigovor nedostatka aktivne i pasivne legitimacije i je li osnovano potraživanje naknade neimovinske štete.
7. Prije svega sud je dopustio preinaku tužbe po uređenom tužbenom zahtjevu u podnesku od 29. travnja 2025. kojem se tužena protivila.
7.1. Odredbom čl. 190. st. 3. ZPP-a propisano je da nakon dostave tužbe tuženiku za preinaku tužbe potreban je pristanak tuženika; ali i kad se tuženik protivi, sud može dopustiti preinaku ako smatra da bi to bilo svrsishodno za konačno rješenje odnosa među strankama.
7.2. U smislu navedene zakonske odredbe, da li je određena preinaka tužbe s procesnopravnog stajališta svrsishodna za konačno rješenje odnosa među strankama odlučuje sud uvažavajući sve okolnosti konkretnog slučaja, a vodeći računa o načelima procesnog prava, posebno načelu ekonomičnosti, suđenja u razumnom roku i sprječavanja zloupotreba pa da bi preinaka bila svrsishodna promjena tužbenog zahtjeva mora biti u određenoj činjeničnoj i pravnoj vezi sa prvotno postavljenim tužbenim zahtjevom.
7.3. Predmet ovog parničnog postupka je naknada štete zbog razlike visine tržišne najamnine u odnosu prema zaštićenoj najamnini. Sud je dopustio preinaku jer je ista svrsishodna i vezana činjeničnom i pravnom osnovom predmetnog tužbenog zahtjeva, samo je nadalje utuženo razdoblje iza svibnja 2021. pa do prosinca 2024. , a tužitelj nije mogao preinačiti tužbeni zahtjev do zaključenja prethodnog postupka bez svoje krivnje.
7.4. Prigovor zastare istaknut po tuženoj, nakon što je zahtjev tužitelja specificiran unatrag tri godine od podnošenja tužbe, sud nije ocijenio osnovanim obzirom da je tužba podnesena 28. srpnja 2021., a utuženo je razdoblje od rujna 2018., to je razvidno da je tužba sukladno čl. 215. st. 1. i čl. 230. st. 1. i 2. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 35/05, 41/08, 125/11 i 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 145/23 i 155/23; dalje: ZOO) podnesena unutar zastarnog roka iz čl. 230. ZOO-a, te se prigovor tužene stoga ukazuje neosnovanim.
8. U domaćem zakonodavstvu, koje uređuje nekadašnja stanarska prava i iz njih proizašle statuse zaštićenih najmoprimaca (prije svega Zakona o najmu stanova („Narodne novine“ broj: 91/96, 22/06, 68/18, 105/20: dalje ZNS) i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00,114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14 -dalje: ZV) te porezni zakoni postoji čitav niz zaštitnih mjera u korist tzv. zaštićenog najmoprimca, pa tako primjerice:
- vlasnik stana je obvezan sklopiti ugovor o najmu sa zaštićenim najmoprimcem na neodređeno vrijeme,
- vlasnik stana nema nikakav utjecaj na izbor najmoprimca,
- vlasnik stana je obvezan primiti samo tzv. zaštićenu najamninu koja je znatno niža od tržišne sukladno Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine,
- vlasnik stana nema nikakav ili vrlo mali utjecaj na sadržaj ugovora o najmu i njegove bitne sastojke,
- vlasnik stana je dužan plaćati pričuvu i održavati stan,
- vlasnik stana je dužan plaćati porez na dohodak od najamnine,
- otežani su i strogi kriteriji za otkaz ugovora o najmu što daje tek neznatnu vjerojatnost da će najmoprimac dobrovoljno napustiti stan,
- ne postoji bilo kakvo vremensko ograničenje trajanja sustava zaštićenog najma, čime je vlasnicima stanova sa zaštićenim najmoprimcem nametnut prekomjeran teret bez ikakvog mehanizma zaštite prava vlasnika stana.
9. Odredbom čl. 30. ZV-a propisano je da je vlasništvo stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima (pa tako i dati stan u najam po tržišnim cijenama).
9.1. Uvođenjem ovakvih brojnih ograničenja za vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima prije svega odredbama ZNS-a došlo je do miješanja u njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju.
10. Obzirom na raniji (Zakon o stambenim odnosima; dalje: ZSO) predviđeni institut nositelja stanarskog prava ovo miješanje tužene u pravo vlasništva tužitelja i drugih vlasnika takvih stanova je u skladu s općim interesom zajednice (tj. gospodarskom dobrobiti države i zaštitom prava drugih - zaštićenih najmoprimaca).
10.1. Međutim, takvim miješanjem tužene je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni najmoprimci nametnut prekomjerni individualni teret. U zakonodavstvu ne postoje nikakva procesna jamstva koja bi omogućila postizanje pravedne ravnoteže između interesa vlasnika takvog stana i zaštićenog najmoprimca.
11. Slijedom navedenog, proizlazi da pozitivni pravni propisi u Republici Hrvatskoj za područje zaštićenih najamnina ne ostvaruju pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta jer je taj teret neopravdano prebačen na samo jednu društvenu skupinu, najmodavce. Najmodavac, odnosno vlasnik stana (pa tako i tužitelj u predmetnoj stvari), mora sam snositi većinu socijalnih i financijskih obveza stambenog zbrinjavana zaštićenog najmoprimca zbog čega je povrijeđeno pravo tužitelja na mirno uživanje vlasništva, a koje pravo mu je zajamčeno Ustavom RH i Konvencijom koja je u odnosu na RH stupila na snagu još 5.11.1997.
11.1. Kako je utvrđeno da je tužena uvođenjem instituta tzv. zaštićenog najmoprimca kroz odredbe ZNS-a i Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine propustila istim odredbama ostvariti pravednu ravnotežu općeg interesa zajednice i pojedinačnog prava tužitelja, to je tužitelj pretrpio imovinsku štetu uslijed činjenice da je u utuženom razdoblju od rujna 2018. godine do prosinca 2024. godine bio spriječen naplatiti najamninu za svoj stan u visini slobodno ugovorene, tržišne vrijednosti najamnine u tom razdoblju.
12. Čitajući dokumentaciju u spisu sud je utvrdio slijedeće:
- kako se tužitelj prije podnošenja tužbe iz ovog postupka obratio tuženoj zahtjevom za mirno rješenje spora dana 12. travnja 2021., koji zahtjev je odbijen kako proizlazi iz očitovanja tužene N-DO-219/2021 od 19. srpnja 2021. iz čega proizlazi da su ispunjene procesne pretpostavke za podnošenje predmetne tužbe,
- temeljem priloženog zemljišnoknjižnog izvatka tužitelj je vlasnik stana u [adresa], koji se nalazi na I. katu u zgradi izgrađenoj na kč. br. [katastarska čestica] upisanoj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina],
- da je u postupku pred ovim sudom pod posl.br.:P-4245/2019 donesena presuda, preinačena presudom Županijskog suda u rijeci br: Gž-1105/2021 kojom je ovdje tužena dužna isplatiti ovdje tužitelju na ime naknade štete zbog razlike tržišne i zaštićene najamnine zbog nametnutog Ugovora o najmu za premetni stan, razdoblje od svibnja 2016. do kolovoza 2018. iznos od 28.986,66 EUR-a. U tom postupku je utvrđena visina mjesečnog najma 10 EUR po m2, odnosno u iznosu od 7.155,17 kn/949,65 EUR-a jer stan ima oko 95 m2.
13. U odnosu na prigovor nedostatka aktivne legitimacije za kazati je da je tužitelj vlasnik predmetne nekretnine što je vidljivo iz zemljišnoknjižnog izvatka a i priloženog Ugovora i izjave tužiteljeve majke ČP kojim je prenijela sva svoja eventualna potraživanja na predmetnom stanu na ovdje tužitelja. Dostavio je u spis račune pričuve za predmetni stan koji glase na njegovo ime kao i izračune mjesečne zaštićene najamnine pa tako izračun na dan 31.3.1998. gdje je najmodavac bila upisana majka tužitelja sada pok. ČP i na dan 26.4.2018. gdje je kao najmodavac upisan tužitelj pa sud utvrđuje da izvršava sva prava i obveze vlasnika predmetnog stana.
13.1. U odnosu na prigovor promašene pasivne legitimacije za kazati je da u predmetnom stanu stanuje zaštićeni najmoprimac HP pa tužitelj prima zaštićenu najamninu što među strankama nije sporno.
13.2. Iz navedenog su utvrđeni aktivna i pasivna legitimacija te sukladno čl. 41. Konvencije i odgovornost tužene za štetu koja je nastala tužitelju povredom njegovog Ustavom RH i Konvencijom zajamčenog prava na mirno uživanje vlasništva, odnosno propuštanjem ostvarenja pravedne ravnoteže između zaštite općeg interesa zajednice i zaštite pojedinačnog prava tužitelja na mirno uživanje vlasništva, sve na štetu prava tužitelja (test razmjernosti).
14. U odnosu na prigovore da se visina mjesečne najamnine procjenjuje prema građevinskom stanju valja istaknuti da je ovdje riječ o naknadi štete pa se visina određuje prema kriteriju tržišne najamnine što potvrđuje i revizijska odluka Vrhovnog suda Republike Hrvatske, broj: Rev-2364/2016.
14.1. U odnosu na prigovor da tužitelj nije u posjedu predmetnog stana za kazati je da je prijašnja vlasnica stana bila sada pok. majka tužitelja ČP koja je s njim sklopila Ugovor 1. travnja 2020. (str. 29-30 spisa) kojim je potvrdila da je sklopila Ugovor o darovanju 5.lipnja 2006. Tužitelj je upisan kao vlasnik stana. U stanu su svo utuženo vrijeme zaštićeni najmoprimci što nije sporno. Tužitelj prima zaštićenu najamninu što isto nije sporno, te postupa u skladu sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kao vlasnik predmetnog stana. Isto tako priložio je Ugovor kojim njegova majka ne spori da je tužitelj vlasnik stana i prenijela je sva svoja potraživanja na njega u odnosu na predmetni stan. Za napomenuti je da se radi o zakonskom nasljedniku - sinu koji bi sukladno odredbama Zakona o nasljeđivanju naslijedio svoju majku da nije sklopljen Ugovor o darovanju pa bi i time na njega prešlo vlasništvo predmetnog stana uz sva potraživanja kao i obveze.
15. Saslušanjem tužitelja (str. 221 spisa) sud utvrđuje da je nasljeđivanjem od njegovog pok. pradjeda on kao i njegovi preci naslijedili cijelu zgradu u kojoj se nalazi predmetni stan. Zaštićeni najmoprimci su u stanu više od 70 godina, sada je u njemu HP. Tužitelj sa svojom obitelji živi u iznajmljenom stanu te plaća najam. Dešava se obiteljska trauma koja traje više od 70 godina. Ne osjeća se sigurno kao što se nisu osjećali sigurno ni njegovi preci. Plaća cijenu najma stana 1.000,00 EUR- a. Trpi financijski i psihički pritisak kojem nema kraja.
15.1. Sud je saslušao svjedokinju DP (str. 222 spisa) pa sud zaključuje da ona i njezin muž, tužitelj žive u podstanarstvu već 15 godina. Na njihov osjećaj zbog cijele situacije su se naučili jer godinama proživljavaju teško razdoblje. Nisu mogli s obzirom na cijelu situaciju niti aplicirati za kupnju stana putem APN – primiti pomoć države radi olakšanja stambenog zbrinjavanja kroz otplatu dijela stambenog kredita.
15.2. Sud je u cijelosti prihvatio iskaz tužitelja i svjedokinje IP, supruge tužitelja kao vjerodostojan jer je isti logičan i životno uvjerljiv te sukladan s ostalom dokumentacijom u spisu
16. Vrhovni sud Republike Hrvatske, u svojoj odluci broj: Rev-2364/2016, od 19. prosinca 2018., zauzeo pravno shvaćanje da zbog povrede Ustavom i Konvencijom zajamčenog prava vlasništva, Republika Hrvatska je dužna vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci naknaditi štetu. Vlasnici stanova imaju pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, a i pravo na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu. Vlasnik stana ne treba dokazivati da bi predmetnu nekretninu iznajmio i to za iznos tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji u utuženom razdoblju i visinu zaštićene najamnine na koju vlasnik ima pravo.
16.1. Tužitelj je u spis priložio očitovanje Porezne uprave po kojem je cijena tržišnog najma po m2 11,05 EUR po m2 (str 158 spisa); očitovanja dviju agencija prema kojima na istom području (Split, Marjan) prosječna cijena dugoročnog najma iznosi 8- 13 EUR i 10-14 EUR (str. 159 i 160 spisa) kao i primjere Ugovora o najmu stanova na istom području na kojem se nalazi predmetni stan iz kojih proizlazi cijena po m2 u iznosu od 11 EUR (str. 161-166 spisa). Uvidom u presudu ovog suda broj : P- 4245/19, preinačenu Presudom Županijskog suda u Rijeci pod brojem Gž-1105/21 određena je prosječna cijena najamnine 7.155,17 kuna/949,63 EUR-a koju sud smatra realnom tržišnom najamninom po kojoj bi se prema redovnom tijeku stvari na slobodnom tržištu stan mogao iznajmiti. Taj iznos je među istim strankama za isti stan, samo u ranijem utuženom razdoblju određen (veljača 2014-srpanj 2018.). Stoga ovakvo utvrđenje mjesečnog iznosa najma sud uzima kao valjano iako nije u ovom postupku ponovno utvrđivano jer se radi o istom stanu, istim strankama, ranijem razdoblju a tužena nije prigovarala ovom izračunu kao neosnovanom. Svakako je iznos od 949,63 EUR-a umanjen za iznos zaštićene najamnine ovako postavljenim tužbenim zahtjevom izračunat za ranije periode i to zaključno sa 2018., a utuženi period teče od rujna 2018. do prosinca 2024. pa bi iznosi mogli biti znatno veći a ne 765,07 EUR kako navodi tužena kada priznaje taj dio tužbenog zahtjeva svakog mjesečnog iznosa.
16.2. Sud zaključuje, primjenom odredbe čl. 223. ZPP-a, da je tužitelj mogao ostvariti upravo zatraženi iznos od 849,43 EUR od rujna 2018. do kolovoza 2019, pa 796,34 EUR od rujna 2019 do kolovoza 2020 i 902,52 EUR od rujna 2020. do prosinca 2024. s naslova imovinske štete - razlika između tzv. zaštićene najamnine i pretpostavljene tržišne najamnine te su time utvrđeni osnov i visina štete.
16.3. Tužitelj da je mogao dati nekretninu u najam po slobodno ugovorenoj najamnini na slobodnom tržištu, mjesečne iznose najamnine primao bi najkasnije svakog 15. u mjesecu za taj mjesec (kao što je to bila obveza i tzv. zaštićenog najmoprimca temeljem Ugovora o najmu od 26. svibnja 1997.), to mu pored utvrđene razlike najamnine pripada pravo i na zakonske zatezne kamate, koje bi na svaki pojedinačni iznos razlike najamnine tekle počevši od svakog 16. u mjesecu za taj mjesec (prvi dan zakašnjenja) do isplate što također spada u osnov i visinu štete.
16.3 Tužitelj traži isplatu zateznih kamata na svaki utuženi mjesečni iznos najamnine od 30. (29. ili 31.) dana u mjesecu pa je sud sukladno čl. 2. st. 1. ZPP-a sudio samo u granicama postavljenih zahtjeva i jedino je i mogao dosuditi tako zatražene zatezne kamate pa je odlučeno kao u izreci presude pod točkom I. .
17. U odnosu na potraživanje tužitelja na ime naknade neimovinske štete zbog povrede prava osobnosti valja napomenuti kako iz iskaza tužitelja, njegove supruge IPsvjedokinje i dokumentacije u spisu proizlazi da je tužitelj nasljeđivanjem od pokojnog pradjeda naslijedio sa svojim precima cijelu zgradu u kojoj je predmetni stan. U predmetnom stanu su zaštićeni najmoprimci više od 70 godina, sada se nalazi HP, dok se tužitelj nalazi u najmu sa svojom obitelji. Dakle, plaćaju najam iako ima u vlasništvu predmetni stan. Trauma koju proživljava njihova obitelj traje 70 godina. Njegova obitelj trpi financijski i psihički pritisak kojem nema kraja.
17.1. Stoga je sud utvrdio da je zbog sustava zaštićenog najma koji je uveden Zakonom o najmu stanova kojim se, među ostalim, i tužitelju kao vlasniku stana u kojem žive zaštićeni najmoprimci, nameće teret stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca, te time dolazi do povrede, Ustavom i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, zajamčenog prava vlasništva, te je stoga došlo do povrede prava osobnosti tužitelja sukladno odredbi čl. 1100. st. 2. ZOO-.a.
17.2. Identično pravno stajalište da vlasnici stanova iz sustava zaštićenog najma imaju pravo i na pravičnu novčanu naknadu za neimovinsku štetu zauzeo je i Vrhovni sud RH u rješenju poslovni broj: Rev-2364/16 od 19. prosinca 2018. te Europski sud za ljudska prava u brojnim odlukama u postupcima vlasnika navedenih stanova protiv Republike Hrvatske.
17.3. S obzirom na ovako utvrđeno činjenično stanje, valjalo je temeljem odredbe čl. 1100. ZOO-a, a vodeći računa o svim gore navedenim okolnostima i duljini trajanja, utvrditi da je tužitelju povrijeđeno pravo osobnosti za što pravična novčana naknada za neimovinski dio iznosi 5.308,92 EUR-a..
26. Glede zahtjeva za zateznim kamatama na dosuđeno pravičnu novčanu naknadu radi pretrpljene neimovinske štete tužitelju bi bio priznat isti sa danom 14. travnja 2021. odnosno od dana podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora odnosno Dopune zahtjeva za mirno rješenje spora (str. 14-16 spisa) pa do isplate temeljem čl. 1103. st. 1. ZOO-a i čl. 29. st. 1. ZOO-a jer je riječ o novčanoj tražbini, a po stopi iz čl. 29. st. 2. ZOO-a. Obzirom da je tužitelj tužbom zatražio kamatu od dana njezinog podnošenja to je sud odlučio kao u izreci presude pod točkom II. sukladno čl. 2. st. 1. ZPP-a.
18. Odredbom članka 154. st.1. ZPP-a propisano je da stranka koja u cijelosti izgubi parnicu dužna je protivnoj stranci i njezinu umješaču naknaditi troškove izazvane vođenjem postupka.
18.1. Vrijednost predmeta spora iznosi 71.989,20 EUR-a, a tužitelja je zastupao punomoćnik odvjetnik, pa mu sukladno odredbi čl. 155. ZPP-a i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine br. 138/2023; dalje: Tarifa), pripada pravo na naknadu sljedećih troškova postupka i to:
- sastav za mirno rješenje spora od 12.4.2021., sastav tužbe 28.7.2021., – po 1.086,00 EUR (Tbr. 7/1);
- sastav podneska od 5.9.2023. i 3.1.2024., 29.4. 2025. – po 1.086,00 EUR (Tbr. 8/1);
- sastav podneska od 12.2.2024. – 200,00 EUR (Tbr. 8/3);
- zastupanje na ročištima od 8.5.2024., 24.4.2025. i 16.6.2025.– po 1.086,00 EUR (Tbr. 9/1);
- ukupno 8.888,00 EUR
- zajedno sa zatraženim PDV-om (tbr 46) – od 2.222,00 EUR
- trošak plaćene sudske pristojbe na tužbu i presudu – po 234,92 EUR – 469,84 EUR;
što sveukupno iznosi 11.579,84 EUR.
dok je u preostalom dijelu zahtjev za naknadnom troškova postupka valjalo odbiti kao neosnovan.
18.2. Na dosuđeni iznos naknade parničnog troška priznate su i zatezne kamate od presuđenja do isplate, a sukladno čl. 29. st.1., 2. i 8. ZOO-a u svezi s odredbom čl. 112. st. 2. ZPP-a. Stopa zatezne kamate temelji se na čl. 29. st. 2. i 8. ZOO-a i Prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima (Narodne novine 85/15, 140/15, 60/16, 64/17).
19. Stoga je odlučeno kao pod točkom II. izreke rješenja.
U Splitu 29. srpnja 2025.
Sutkinja:
Marina Lovrić
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude nezadovoljna stranka može izjaviti žalbu u roku od 15 dana računajući od prvog idućeg dana od dana njezine objave (čl. 335. st. 7. do 10. ZPP- a). Žalba se podnosi ovom sudu. O žalbi odlučuje nadležni županijski sud.
DNA:
- punomoćniku tužitelja
- zastupniku po zakonu tužene
- u spis
