REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU

Ulica grada Vukovara 84

Poslovni broj: Ps-72/2024-80

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu po sutkinji toga suda Gorani Žurić Juretić, u pravnoj stvari 1. tužitelja NHJ, [adresa], Republika Argentina, OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. tužitelja NH, [adresa], Republika Argentina, OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje zastupani po punomoćniku Berislavu Hercegu, odvjetniku u Zagrebu, protiv tuženice ZH iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Luka Mađerić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Barišić&Barišić d.o.o. iz Zagreba, radi iseljenja i predaje u posjed i u pravnoj stvari tužiteljice ZH iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], koju zastupa punomoćnik Luka Mađerić, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Barišić&Barišić d.o.o. iz Zagreba, protiv 1. tuženika NHJ, [adresa], Republika Argentina, OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. tuženika NH, [adresa], Republika Argentina, OIB: [osobni identifikacijski broj], oboje zastupani po punomoćniku Berislavu Hercegu, odvjetniku u Zagrebu, radi nadomještanja ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, nakon održane glavne i javne rasprave zaključene 9. lipnja 2025., u prisutnosti punomoćnika tužitelja Berislava Hercega, odvjetnika i punomoćnika tuženice Luke Mađerića, odvjetnika, 25. srpnja 2025.

p r e s u d i o  j e

I. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev 1. tužitelja NHJ i

2. tužitelja NH koji glasi:

"Tuženica-protutužiteljica ZH dužna je iseliti iz jednosobnog stana u podrumu desno ulične zgrade, površine 32,50 m2 koji se nalazi u zgradi u [adresa], kućni broj 4, sagrađena na čest. br. 1740/1 po novoj izmjeri čest br. 5114 k. o. [katastarska općina] upisanoj u [broj poduloška] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i jednosobnog stana u podrumu lijevo ulične zgrade površine 37,00 m2 koji se nalazi u zgradi u [adresa], kućni broj 4, sagrađenoj na čest. br. 1740/1, po novoj izmjeri čest. br. 5114 k. o. [katastarska općina] upisano u broj [broj poduloška] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] te iste stanove prazne od ljudi i stvari predati tužiteljima- protutuženicima na slobodno i nesmetano raspolaganje, sve u roku 15 dana."

II. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev 1. tužitelja NHJ i 2. tužitelja NH koji glasi:

''Tužena-protutužiteljica ZH dužna je iseliti iz stana u podrumu stambene zgrade u [adresa], lijevo, koji se sastoji od dnevnog boravka s kuhinjom, kupaonice, predsoblja, dvije sobe i male sobice ukupne površine 59,66 m2 i praznog od osoba i stvari predati tužiteljima-protutuženicima na slobodno i nesmetano raspolaganje, sve u roku od 15 dana.''

III. Zamjenjuje se ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom slijedećeg sadržaja:

ZHJ iz Republike Argentine, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i 2. tužitelj ŠH iz Republike Argentine, [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao najmodavci i ZH iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], kao najmoprimac, sklapaju

UGOVOR O NAJMU STANA

(SA ZAŠTIĆENOM NAJAMNINOM)

Članak 1.

Najmodavci daju najmoprimcu u najam stan koji predstavlja jedinstvenu funkcionalnu cjelinu, a koji se nalazi u podrumu stambene zgrade u [adresa], a sastoji se od ulaza, 3 sobe, kuhinje, zahoda i hodnika.

Članak 2.

Najmoprimac ima pravo u zgradi koristiti se zajedničkim prostorijama, uređajima zgrade i zemljištem koji služi za upotrebu zgrade u skladu s njihovom namjenom.

Najmoprimac je dužan pri korištenju stana postupati pažljivo i čuvati stan i zgradu od kvara i oštećenja, te se pridržavati kućnog reda.

Najmoprimac je dužan omogućiti najmodavcima da pregledaju stan.

Članak 3.

Najamnina je zaštićena te se utvrđuje u iznosu od 25,01 EUR mjesečno. Najmoprimac je dužan platiti najamninu neposredno ili poštom u skladu s postojećim propisima u RH ili pak osobi koju suglasno odrede najmodavci i najmoprimac, a najkasnije 15-og u tekućem mjesecu.

Članak 4.

Najmoprimac će stan koristiti sa slijedećim članovima obiteljskog domaćinstva: 1. JH, godina rođenja 1992., kći najmoprimca.

Članak 5.

Uz zaštićenu najamninu najmoprimac je dužan plaćati komunalnu i vodoprivrednu naknadu, te druge troškove u vezi sa stanovanjem, odnosno troškove komunalnih usluga i to: naknadu za utrošak električne energije, toplinske energije, plina, vode, odvoz smeća i druge korištene usluge.

Komunalne i druge usluge najmoprimac plaća prema ispostavljenim uplatnicama izravno od dobavljača, odnosno davatelja usluga.

Članak 6.

Ovaj ugovor se sklapa na neodređeno vrijeme.

Članak 7.

Otkaz odnosno raskid ovog ugovora najmodavac može dati samo iz razloga i na način utvrđen odredbama Zakona o najmu stanova.

Članak 8.

Na prava i obveze ugovornih strana koje nisu uređenim ovim ugovorom primjenjivat će se odredbe Zakona o najmu stanova.

IV. Nalaže se 1. tužitelju ŠHJ i 2. tužitelju FH naknaditi tuženici ZH troškove parničnog postupka u iznosu od 625,00 EUR u roku 15 dana.

V. Odbija se kao neosnovan zahtjev 1. tužitelja NHJ i 2. tužitelja NH za naknadu troškova parničnog postupka u iznosu od 5.919,61 EUR.

Obrazloženje

1. Tužitelji IH i ĐH u tužbi podnesenoj 6. lipnja 2014. protiv prednika tuženice DH navode da im je pravomoćnim rješenjem Grada Zagreba, Gradskog ureda za imovinsko-pravne poslove i imovinu grada od 27. veljače 2012. vraćen u vlasništvo jednosobni stan u podrumu desno ulične zgrade površine 32,50 m2 u zgradi u [adresa]. Ističu da taj stan bespravno koristi prednik tuženice, koji je zaštićeni najmoprimac na podrumskom stanu iste zgrade u podrumu lijevo površine 37,00 m2. Ističu da se stan koji je predmet ovog spora sastoji od jedne sobe, kuhinje, zajedničnog WC-a i ostalih zatvorenih prostorija. Ističu da je prednik tuženice stan koji je predmet ovog spora uzurpirao nakon što je isti prestao koristiti ĆH. Konačno postavljenim tužbenim zahtjevom u podnesku od 13. travnja 2021. i na ročištu održanom 9. lipnja 2025. predlažu donijeti presudu kojom se nalaže tuženici iseliti iz oba jednosobna podrumskog stana kako su upisani u zemljišnim knjigama te iste predati u posjed tužiteljima. Ukoliko sud ne prihvati navedeni tužbeni zahtjev predlažu donijeti presudu kojom se nalaže tuženici iseliti iz stana u podrumu stambene zgrade u [adresa], koji stan se sastoji od dnevnog boravka s kuhinjom, kupaonice, predsoblja, dvije sobe i male sobice ukupne površine 59,66 m2 te isti stan predati u posjed tužiteljima, uz naknadu troškova parničnog postupka.

2. U odgovoru na tužbu prednik tuženice ističe prigovor nedostatka aktivne legitimacije. Nadalje, ističe da u predmetnoj zgradi ne postoji podrumski stan koji se sastoji od jedne sobe, kuhinje i zajedničkog WC-a i ostalih zatvorenih prostorija ukupne površine 32,50 m2. Ističe da postoji samo jedan podrumski stan koji se sastoji od 3 sobe, kuhinje, zahoda i hodnika te da na tom stanu prednik tuženice ima status zaštićenog najmoprimca. Predlaže tužbeni zahtjev odbiti uz naknadu troškova parničnog postupka.

3. U protutužbi podnesenoj 19. siječnja 2015. prednik tuženice navodi da nekretnina koja je predmet tužbenog zahtjeva površine 32,50 m2 zajedno s podrumskim stanom površine 37,00 m2 čini jednu građevinsku cjelinu i da se imaju smatrati jednim stanom. Ističe da je nakon smrti MH, predniku tuženice zaključkom Samoupravne interesne zajednice stanovanja Općine Maksimir od 28. lipnja 1979. dozvoljeno proširenje na dio stana koji je koristila MH. Ističe da je stoga on bio nositelj stanarskog prava na stanu koji se nalazi u suterenu stambene zgrade u [adresa], koji se sastoji od 3 sobe, kuhinje, zahoda i hodnika i da sada ima status zaštićenog najmoprimca na istom. Protutužbenim zahtjevom, konačno postavljenim na ročištu održanom 9. lipnja 2025., traži donošenje presude kojom će se između parničnih stranaka zamijeniti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom i to stana u podrumu stambene zgrade u [adresa], koji se sastoji od ulaza, 3 sobe, kuhinje, zahoda i hodnika, sadržaja pobliže opisanog u izreci, uz naknadu troškova parničnog postupka.

4. U odgovoru na protutužbu tužitelji ističu da je njima vraćen u vlasništvo stan koji je predmet tužbenog zahtjeva (jednosobni stan u podrumu desno ulične zgrade površine 32,50 m2 te da je u tijeku upravnog postupka GSKG d.o.o. dopisom od 16. travnja 2004. obavijestio Grad Zagreb da sporni stan površine 32,60 m2 prednik tuženice koristi bespravno. Također navode da je Gradski ured za upravljanje imovinom grada od 15. prosinca 2003. tražio brisanje ranijeg nositelja stanarskog prava pokojnog ĆH te da se prednik tuženika evidentira kao bespravni korisnik. Predlažu protutužbeni zahtjev odbiti kao neosnovan.

5. Kako je tijekom postupka prednik 2. tužitelja ĐH umro, to je rješenjem od 2. prosinca 2016. utvrđen prekid postupka, pozvan je nasljednik iza pok. GH i to ŠH preuzeti postupak te je postupak nastavljen.

6. Sud je donio presudu posl. br. Ps-182/2014-33 od 8. ožujka 2018. kojom je odbio tužbeni zahtjev tužitelja radi iseljenja i predaje u posjed, a prihvatio protutužbeni zahtjev kojim je zamijenjen ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, koji predstavlja jedinstvenu funkcionalnu cjelinu, a koji se nalazi u podrumu stambene zgrade u [adresa], a sastoji se od ulaza, tri sobe, kuhinje, hodnika i zahoda između tužitelja kao najmodavaca i prednika tuženice kao najmoprimca. Dopunskom presudom i rješenjem posl. br. Ps-182/2014-37 od 23. kolovoza 2018. utvrđeno je da sklapanjem ugovora o najmu stana koji je zamijenjen presudom od 8. ožujka 2018., prestaje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 13. studenog 2014. te je odbijen zahtjev tužitelja za donošenje dopunske presude o dijelu zahtjeva da se presudom u cijelosti zamjenjuje ugovor o najmu stana sklopljen između stranaka.

7. Rješenjem Županijskog suda u Šibeniku posl. br. Gž-1028/2018-2 od 7. rujna 2020. ukinuta je presuda od 8. ožujka 2018. te dopunska presuda i rješenje od 23. kolovoza 2018. te je predmet vraćen ovom sudu na ponovno suđenje. U drugostupanjskom rješenju u bitnom se navodi kako je potrebno utvrditi jesu li radovi izvršeni po predniku tuženice utjecali na promjenu naravi predmeta spora, radi li se o posebnom stanu ili jedinstvenoj stambenoj jedinici sa drugim stanom u podrumu, kad je prednik tuženice stupio u posjed stana i je li dobio suglasnost najmodavca za korištenje predmeta spora.

8. Tijekom ponovljenog suđenja umro je tuženik DH pa je rješenjem od 19. studenog 2021. utvrđen prekid postupka. Rješenjem od 6. veljače 2024. pozvana je tuženica kao nasljednica pok. DH preuzeti postupak te je postupak nastavljen.

9. U dokaznom postupku sud je izvršio uvid u rješenje Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu grada, Klasa: UP/I-942-01/11-06/25 od 27. veljače 2012. (list 3-10), Ugovor o korištenju stana od 24. prosinca 1985. (list 11-14), rješenje Grada Zagreba - Općine Maksimir, Klasa: UP/I-05/1-1337/4-1977 od 21. studenog 1977. (list 20-21), dopis Gradskog ureda za upravljanje imovinom grada od 15. prosinca 2003. (list 25), dopis Gradskog stambenog komunalnog gospodarstva d.o.o. od 16. travnja 2004. (list 33), zaključak Samoupravne interesne zajednice stanovanja Općine Maksimir od 28. lipnja 1979. (list 43), Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 13. studenog 2014. (list 46-49), Ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme sa zaštićenom najamninom od 22. ožujka 2002. (list 61-64), izvatke iz knjige položenih ugovora (list 81-82), izračun visine zaštićene najamnine (list 94-95), izveden je dokaz saslušanjem prednika tuženice (list 116-118), izvršen je uvid u uvjerenja o prebivalištu (list 123-124), izveden je dokaz očevidom na licu mjesta (list 126-129, 222-228), izvršen je uvid u nacrt zgrade (list 132-133), otkaz Ugovora o najmu od 13. studenog 2014. (list 170), opomenu pred otkaz Ugovora o najmu od 13. studenog 2014. (list 171-172), izveden je dokaz građevinskim vještačenjem po vještaku dipl. ing. arh. EH (list 233-246) te usmenim saslušanjem vještaka dipl. ing. arh. EH (list 267-268).

10. Ocjenjujući rezultate svih provedenih dokaza, a sukladno odredbi čl. 8. Zakona o parničnom postupku (''Narodne novine'' broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23 - dalje: ZPP), sud je utvrdio da je tužbeni zahtjev, kao i podredni zahtjev tužitelja neosnovan, a protutuženi zahtjev tuženice osnovan.

11. Predmet spora je zahtjev tužitelja radi iseljenja tuženice iz stana u podrumu zgrade na adresi [adresa] te radi predaje istog u posjed slobodan od osoba i stvari. Predmet spora je i protutužbeni zahtjev tuženice radi donošenja presude kojom se zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

12. Među strankama nije sporno da je tuženica u posjedu cijelog stambenog prostor u podrumu zgrade na adresi [adresa]. Sporno je ima li tuženica prava i obveze zaštićenog najmoprimca te jesu li stoga tužitelji s njom dužni zaključiti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, odnosno ima li uslijed toga tuženica pravo na posjed stana koje sprječava njezino iseljenje.

13. Čitanjem rješenja Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu grada, Klasa: UP/I-942-01/11-06/25 od 27. veljače 2012. utvrđeno je da su 1. tužitelju (ŠHJ, OIB: [osobni identifikacijski broj]) i pravnom predniku 2. tužitelja (JHJ, OIB: [osobni identifikacijski broj]) dani u vlasništvo jednosobni stan u podrumu desno ulične zgrade površine 32,50 m2 i jednosobni stan u podrumu lijevo ulične zgrade, površine 37,00 m2. Kako iz rješenja o nasljeđivanju iza pokojnog FHJ proizlazi da je njegov nasljednik sada 2. tužitelj ŠH, uslijed čega je nakon smrti FHJ, ovaj postupak i nastavljen s 2. tužiteljem, to nije osnovan prigovor nedostatka aktivne legitimacije 1. i 2. tužitelja.

14. Iz obrazloženja navedenog rješenja od 27. veljače 2012. proizlazi da je pravnim prednicima 1. i 2. tužitelja konfiscirana nekretnina i to zkčbr. [katastarska čestica], površine 396 m2, na kojoj se nalazi kuća [adresa]. Nadalje proizlazi da je na temelju podataka dobivenih od Zagrebačkog holdinga d.o.o. utvrđeno da se u konfisciranoj nekretnini nalazi osam stanova, od kojih je sedam neotkupljeno pa je tako između ostalog utvrđeno da se u zgradi nalaze dva stana u podrumu zgrade i to jednosobni stan u podrumu desno ulične zgrade površine 32,50 m2 ranije nositeljice stanarskog prava MH te jednosobni stan u podrumu lijevo ulične zgrade površine 37,00 m2 zaštićenog najmoprimca DH. Oba stana su vraćena u vlasništvo 1. tužitelju u ½ dijela te pravnom predniku 2. tužitelja u ½ dijela.

15. Iz rješenja Grada Zagreba - Općine Maksimir, Klasa: UP/I-05/1-1337/4- 1977 od 21. studenog 1977. proizlazi kako je istim utvrđeno da se skup prostorija koje se nalaze u suterenu stambene zgrade u [adresa], a sastoje se od 3 sobe, kuhinje, zahoda i hodnika, smatraju stanom. Iz obrazloženja te odluke proizlazi da je u provedenom postupku utvrđeno da se prostorije koje je koristila pokojna MH i to soba, zajednički ulaz, hodnik i zahod kao i prostorije koje koristi DH i to dvije sobe, kuhinja, zajednički zahod, ulaz i hodnik u suterenu stambene zgrade ne mogu smatrati posebnom građevinskom cjelinom jer nema neophodne potrebne sporedne prostorije sa posebnim ulazom, unatoč tome što postoje dva ugovora o korištenju stana. Kako je uviđajem utvrđeno da nađeno stanje ne može predstavljati dvije stambene cjeline, tijelo koje je donijelo spomenutu odluku zaključilo je da bi se odnos trebao tretirati kao sustanarski odnos, a ne kao stanarski.

16. Čitanjem zaključka Samoupravne interesne zajednice stanovanja Općine Maksimir od 28. lipnja 1979. utvrđeno je da je tim zaključkom DH dozvoljeno proširenje na dio stana u [adresa], podrum dok je odbijena molba ĆH za prijenos stanarskog prava.

17. Čitanjem ugovora o korištenju stana koji je sklopljen s ĆH **.**.1985. utvrđeno je da je ĆH kao stanaru dan na korištenje stan u [adresa], u podrumu koji se sastoji od jedne sobe, kuhinje, zajedničkog WC-a i ostalih zatvorenih prostorija.

18. Čitanjem ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom koji su sklopili 1. tužitelj i pravni prednik 2. tužitelja sa DH **.**.2014. utvrđeno je da je predmet istog stan u podrumu u [adresa], koji stan se sastoji od jedne sobe, kuhinje, smočnice i zatvorene prostorije površine 37 m2.

19. Iz iskaza prednika tuženice DH proizlazi da je on u stan uselio sa svojom majkom još 1954. godine i da je njegov očuh na tom stanu imao stanarsko pravo. Iskazao je da se nikada nije radilo o dva stana i da nije bilo nikakvog rušenja zidova niti spajanja dva stana u jedan stan i da je u trenutku kad se on u taj stan uselio u tom stanu živjela i MH koja je koristila jednu sobu i još jednu prostoriju koja je predstavljala kuhinju odnosno kupaonicu koju je ona prenamijenila u kuhinju. Iskazao je da su on, njegova majka i očuh koristili jednu spavaću sobu, dječju odnosno djevojačku sobu, kuhinju i smočnicu. Zajednički su s MH koristili zajednički hodnik i zajednički WC u kojem nije bilo niti tuša, niti kade i da su se prali u lavoru.

20. Sud je prihvatio kao istinit iskaz prednika tuženice u ovom dijelu jer je životan, uvjerljiv i logičan te u skladu s onim što je sud utvrdio neposrednim opažanjem na očevidu, uvidom u nacrt za izgradnju zgrade u kojoj se nalazi sporna nekretnina, kao i s utvrđenjima iz nalaza i mišljenja vještaka dipl. ing. arh. EH.

21. Očevid na licu mjesta održan je dva puta i to 17. studenog 2017. i potom još jednom 17. listopada 2024., uz sudjelovanje stalnog sudskog vještaka građevinske struke.

22. Na očevidu održanom 17. studenog 2017. sud je utvrdio da se stan u čijem je posjedu tada bio prednik tuženice u naravi sastoji od hodnika, WC-a, tri sobe te prostorije koja služi kao dnevni boravak, blagovaonice i kuhinje. Stan je skiciran, a skica stana se nalazi u sudskom spisu. Tom prilikom prednik tuženice je naveo da je MH koristila prostoriju koja je na okvirnoj skici označena brojem 3, koja prostorija je bila kupaonica koju je MH koristila kao kuhinju (koja prostorija se sada koristi kao soba) i da je koristila sobu koja je na okvirnoj skici označena brojem 1. Također je naveo da su WC i hodnik koristili zajednički. Nakon što se prednik tuženice proširio i na prostorije koje je nekada koristila obitelj MH, on je na mjestu gdje se ranije nalazila ostava, a u koju se ulazilo iz prostorije označene na okvirnoj skici kao dnevni boravak, zatvorio ulaz u ostavu iz dnevnog boravka, razbio zid koji je dijelio WC i ostavu te na tom mjestu napravio kadu. Ono što se sada koristi kao dnevni boravak, ranije je bila kuhinja, a dječja soba se nalazila na mjestu koje se sada koristi kao kuhinja i blagovaonica.

23. Na očevidu održanom 17. studenog 2017. razgledan je i stan koji se nalazi u istoj zgradi na 2. katu te je utvrđeno da je taj stan na 2. katu tlocrtno istovjetan stanu u posjedu kojeg je tada bio prednik tuženice u podrumu zgrade u [adresa], s time da se u tom stanu prostorije koriste upravo onako kako je opisao prednik tuženice prije nego što je napravio izmjene.

24. Na očevidu održanom 17. listopada 2024. sud je utvrdio da se stan sastoji od ulaznog hodnika, kupaonice u koju se ulazi iz hodnika lijevo, tri spavaće sobe, dvije s desne strane, gledano iz ulaznog hodnika i jedne ravno naprijed, gledano od ulaznih vrata u stan. Pored kupaonice s lijeve strane nalaze se dnevni boravak i kuhinja. Tom prilikom tuženica je navela da je stan kompletno renoviran prije tri godine na način da su mijenjali instalacije, cijevi, struju, knauf, pločice, kupaonicu, prozore, vrata, kuhinju. Nisu mijenjali raspored prostorija. U ostavi ispod stubišta nije nikad bio wc, odvod je promjera koji može služiti za umivaonik ili perilicu rublja, ne i za wc. Otac tuženice probio je zid i uveo odvod za perilicu rublja koju koristi tuženica, a kako je to i utvrđeno na očevidu.

25. Iz nalaza i mišljenja vještaka, a koji je izrađen na temelju utvrđenja s očevida te sadržaja sudskog spis, proizlazi kako se u vrijeme održavanja očevida radilo o jednom stanu, a sporni prostor se nalazi u podrumu stambenog objekta, lijevo te se sastoji od dnevnog boravka s kuhinjom, kupaonice, predsoblja, dvije sobe i male sobice koja je preuređena od spremišta prema navodima tuženice. Ukupna površina predmetnog podrumskog stana iznosi 59,66 m2 u vrijeme očevida. Zidovi su obloženi gipskartonskim pločama pa je moguća razlika izmjere (na manje) u odnosu na prvobitno stanje. U vrijeme održavanja očevida sporni prostor je predstavljao jedinstvenu, samostalnu uporabnu cjelinu tj. jedan stan s jednim ulazom. Vezano za arhivsku dokumentaciju vidljivo je da su napravljene manje preinake na način da su zidovi prostorija obloženi gipskartonskim pločama, izveden je pregradni zid u lijevoj prostoriji te je nastao središnji hodnik te je u istom izvedena manja sobica. Sporni prostori imaju i u arhivskom nacrtu jedan ulaz u podrumski dio objekta, lijevo od unutrašnjih stepenica za podrum. Navedenim preinakama (obloge zidova, hodnik i mala sobica) nisu povećani gabariti spornog prostora, nije se mijenjao položaj niti se promijenila narav stambene jedinice koja je bila predmet očevida.

26. Tužitelji su zatražili da se vještak dopunski očituje uzimajući u obzir okolnosti na koje su tužitelji ukazali u svom podnesku od 23. siječnja 2025. pa je vještak usmeno saslušan na ročištu održanom 9. lipnja 2025. U svom očitovanju vještak navodi kako je uvidom u arhivski nacrt utvrdio da se u sporni prostor ulazi u podrum lijevo kroz jedna vrata te da po svojim gabaritima i položaju u zgradi odgovara sadašnjem stanju te je sporni prostor u arhivskom nacrtu predstavljao samostalnu uporabnu cjelinu kao što je i prostor u vrijeme očevida također predstavljao jednu samostalnu uporabnu cjelinu. U zemljišnim knjigama upisani su jednosobni stan u podrumu lijevo površine 37 m2 i drugi jednosobno stan u podrumu desno površine 32,50 m2. Na očevidu je utvrdio da se u podrumu desno ne nalazi stambeni prostor nego spremište zgrade, dok se lijevo nalazi jedan stan s jednim ulazom površine 59,66 m2 u vrijeme očevida. Ne isključuje mogućnost da je prvobitni stan bio veći pošto su sada zidovi obloženi gipskartonskim pločama te su u odnosu na arhivski nacrt napravljeni neki pregradni zidovi koji također oduzimaju određenu površinu. Prostor desno u podrumu koji je vidljiv na arhivskom nacrtu predstavljaju šupe odnosno spremišta stanara.

27. Sud je prihvatio nalaz i mišljenje vještaka jer je isti jasan i neproturječan kako sam sebi tako i drugim izvedenim dokazima, a u skladu je i s neposrednim opažanjima suda s ročišta. Nakon usmenog očitovanja vještaka, stranke nisu iznosile nikakve primjedbe na nalaz i mišljenje vještaka.

28. Odredbom čl. 6. Zakona o stambenim odnosima (''Narodne novine'' broj: 51/85, 42/86, 22/92 i 70/93 - dalje ZSO) propisano je da se stanom smatra skup prostorija namijenjenih za trajno stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje u pravilu čine jednu građevinsku cjelinu i imaju posebni glavni ulaz.

29. Odredbom čl. 2. Zakona o najmu stanova (''Narodne novine'' 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18 i 105/20 - dalje ZNS) propisano je da se stanom smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu građevinsku cjelinu i imaju posebni glavni ulaz.

30. Iz činjenica koje je sud utvrdio neposrednim opažanjem prilikom očevida proizlazi zaključak suda da niti jedna od prostorija koja se nalazi u stanu (u čijem je posjedu tuženica) ne može predstavljati posebnu građevinsku cjelinu u odnosu na ostatak stana. Naime, postoji samo jedan ulaz u stan i iz jednog hodnika se ulazi u sve prostorije koje se u tom stanu nalaze. Dakle, prostorije koje je koristila obitelj MH i prostorije koje koristi tuženica (a ranije i njezin pravni prednik pok. DH) po prirodi stvari nisu mogle predstavljati dva stana.

31. Takav zaključak ovog suda proizlazi i iz nalaza i mišljenja stalnog sudskog vještaka koji je također izrađen na temelju neposrednih opažanja i mjerenja vještaka prilikom očevida te uvida u arhivski nacrt zgrade, nacrt za izgradnju zgrade u kojoj se nalazi sporna nekretnina. Naime, iz tog nacrta za izgradnju zgrade proizlazi da je predviđena izgradnja dva stana u prizemlju zgrade u [adresa] te dva stana na prvom katu. Radi se o tlocrtno istovjetnim stanovima koji su zrcalni jedan drugom na svakom katu. Stan koji koristi tuženica tlocrtno je istovjetan stanu u prizemlju desno i stanu na prvom katu desno. Iz nacrta je vidljivo da postoji samo jedan ulaz u stan, a u bilo koju prostoriju tih stanova može se ući samo iz predsoblja koje se nalazi u tom stanu i ni koji drugi način. I iz nalaza i mišljenja vještaka proizlazi zaključak da sporni prostori i u arhivskom nacrtu imaju jedan ulaz u podrumski dio objekta lijevo od unutrašnjih stepenica.

32. Da je tome tako proizlazi i iz rješenja Grada Zagreba – Općine Maksimir, Sekretarijata za građevinarstvo, komunalne i stambene poslove od 21. studenog 1977. kojim je utvrđeno da se skup prostorija koje se nalaze u suterenu stambene zgrade u [adresa], a sastoje se o 3 sobe, kuhinje, zahoda i hodnika, smatraju stanom.

33. Osim toga, iz ugovora o korištenju stana koje je nadležno tijelo sklopilo s ĆH proizlazi da se stan koji on prima na korištenje sastoji od jedne sobe, kuhinje, ostalih zatvorenih prostorija i zajedničkog WC-a. Ovdje se postavlja pitanje kakav je to „zajednički WC“. Ako se nalazi u jednom stanu koji predstavlja zasebnu stambenu cjelinu tada se ne može raditi o nikakvom zajedničkom WC-u. I navedeno dodatno potvrđuje da je u načinu vođenja službene evidencije glede postojanja dvaju stanova u suterenu/podrumu zgrade u [adresa] kod nadležnog tijela došlo do nekakve pogreške.

34. Tijekom postupka nije utvrđeno kako je došlo do toga da se kod nadležnog tijela evidentira da se u suterenu (podrumu) nalaze dva jednosobna stana i to jedan jednosobni stan površine 32,50 m2 na kojem je stanarsko pravo imala MH i drugi jednosobni stan površine 37,00 m2 na kojem je stanarsko pravo imao tuženik. No, iz svega naprijed navedenog nedvojbeno proizlazi da je došlo do krivog vođenja službene evidencije kod nadležnih tijela, a upravo to je i dovelo do toga da se tužiteljima vrate u vlasništvo jednosobni stan u podrumu desno ulične zgrade površine 32,50 m2 i jednosobni stan u podrumu lijevo ulične zgrade površine 37,00 m2, koji kao takvi uopće ne postoje niti su ikada postojali nego se zapravo radi o jednom stanu površine 69,50 m2. Naime, prilikom donošenja rješenja od 27. veljače 2012. nadležno tijelo se u pogledu stanova koji u zgradi postoje i koji se vraćaju u vlasništvo vodilo isključivo podacima koje su tom tijelu o stanovima dostavili GSKG d.o.o. i Zagrebački holding d.o.o., a kako to proizlazi iz obrazloženja tog rješenja. Iz obrazloženja te odluke vidljivo je da nekretnina nije bila etažirana i da je pravnim prednicima 1. i 2. tužitelja konfiscirana zk.č.br. 1740/1 zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], površine 396 m2, na kojima se nalazi kuća, [adresa]. Dakle, njima nije bio konfisciran neki od pojedinačno određenih stanova nego čitava nekretnina, a prilikom donošenja odluke u postupku povrata pojedinačno određenih stanova to se tijelo vodilo podacima koje su mu dostavili Zagrebački holding d.o.o. i GSKG d.o.o., a koji podaci su iz naprijed navedenih razloga očito bili pogrešni u pogledu nekretnine koja je predmet ovog spora.

35. Iz svega naprijed navedenog nedvojbeno proizlazi da ne postoji stan koji se sastoji od jedne sobe, kuhinje i zajedničkog WC-a i ostalih zatvorenih prostorija ukupne površine 32,50 m2, a koji je predmet tužbenog zahtjeva. To što su tužitelji u knjizi položenih ugovora upisani kao vlasnici jednosobnog stana u podrumu desno ulične zgrade površine 32,50 m2 ne znači da takav stan doista i postoji. Već zbog toga tužbeni zahtjev nije osnovan. Naime, sve i kada bi sud prihvatio tužbeni zahtjev, i kada bi takva odluka postala pravomoćna, ista bi bila neprovediva jer takav stan ne postoji, a ako se ne radi o stanu, nego o nekim prostorijama unutar jednog stana, tada nije određeno koju bi to točno sobu, kuhinju i ostale zatvorene prostorije trebala tuženica predati tužiteljima u posjed.

36. Nadalje, kao što ne postoji stan koji je predmet tužbenog zahtjeva, jednako tako ne postoji niti jednosobni stan u podrumu lijevo ulične zgrade površine 37,00 m2, za koji je prednik tuženice s 1. tužiteljem i pravnim prednikom 2. tužitelja sklopio ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Kako je taj ugovor sklopljen za nekretninu koja ne postoji, činjenica da je isti sklopljen ne predstavlja zapreku za odlučivanje o zahtjevu tuženice da se presudom zamijeni ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom za stan koji predstavlja jedinstvenu funkcionalnu cjelinu, a koji se nalazi u podrumu stambene zgrade u [adresa], koji se sastoji od ulaza, 3 sobe, kuhinje, zahoda i hodnika (a kako je ta nekretnina opisana u rješenju Grada Zagreba od 21. studenog 1977. kojim je utvrđeno da se skup prostorija koje se nalaze u suterenu stambene zgrade u [adresa], a sastoji od 3 sobe, kuhinje, zahoda i hodnika, smatraju stanom).

37. Po ocjeni ovog suda, s obzirom da se u podrumu (suterenu) zgrade u [adresa], nalazi upravo jedan jedini stan (a ne dva manja zasebna stana), u kojem je pravo korištenja pojedinih prostorija imala MH (a nakon nje njezin unuk ĆH, kako to proizlazi iz sadržaja spisa), a pojedinih prostorija tuženik, dok su WC i hodnik zajednički koristili, zaključak je ovog suda da je na tom stanu prije stupanja na snagu ZSO iz 1985. godine postojao sustanarski odnos između prednika tuženice i MH koji je ostao na snazi u smislu odredbe čl. 137. ZSO te je nastavljen s ĆH.

38. Prema odredbi čl. 40. st. 1. ZSO-a kad jedan sustanar trajno prestane koristiti stan, prostorije koje je on koristio ne mogu se dati na korištenje novom sustanaru. Sustanar koji ostane u stanu stječe stanarsko pravo na cijeli stan.

39. Sud zaključuje da je, upravo sukladno navedenoj zakonskoj odredbi, predniku tuženice zaključkom od 28. lipnja 1979. dozvoljeno proširenje na dio stana u [adresa], podrum, a nakon smrti MH. Prednik tuženice se proširio na ostatak stana nakon smrti ĆH, kako to proizlazi iz iskaza prednika tuženice koji je sud prihvatio kao istinit jer je životan, logičan i uvjerljiv. Kako je ĆH umro **.**.1996. to je zaključak ovog suda da je tada prednik tuženice stupio u posjed dijela stana kojeg je koristio ĆH, a prije njega MH, odnosno da je tada prednik tuženice, kao sustanar koji je ostao u stanu nakon što je drugi sustanar trajno prestao koristiti stan, stekao stanarsko pravo na cijelom stanu sukladno odredbi čl. 140. st. 1. ZSO-a. Stoga je prednik tuženice stupanjem na snagu ZNS-a ex lege stekao status najmoprimca na tom cijelom stanu.

40. S obzirom na to da je prednik tuženice stekao stanarsko pravo na cijelom stanu, uz dozvolu Komisije za dodjelu stanova na korištenje i davanje suglasnosti za zamjenu Samoupravne interesne zajednice stanovanja Općine Maksimir (zaključak od 28. lipnja 1979.), a na taj dio stana se proširio nakon smrti ĆH, dakle prije stupanja na snagu ZNS-a, to prednik tuženice nije bio dužan zahtijevati suglasnost najmodavca za korištenje predmeta spora.

41. Slijedom navedenog, osnovan je zahtjev tuženice da se presudom zamijeni ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom (čl. 33. st. 3. ZNS-a). Kako je tuženica bila navedena u ugovoru o najmu stana kao osoba koja stan koristi s ranijim najmoprimcem, svojim ocem DH, to su prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca iz ugovor o najmu prešle na nju, sukladno odredbi čl. 38. st. 1. ZNS-a. Pritom, treba napomenuti da iz sadržaja spisa ne proizlazi da bi tuženica imala u vlasništvu kuću ili useljiv stan, odnosno da bi bili ispunjeni drugi uvjeti iz ZNS- a za zaključenje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

42. U pogledu visine zaštićene najamnine ista je utvrđena uvidom u izračune visine zaštićene najamnine sačinjene od strane Gradskog stambenog komunalnom gospodarstva d.o.o., preračunato u valutu EUR prema fiksnom tečaju konverzije. Ugovor o najmu stana koji je zamijenjen ovom presudom sadrži sve bitne sastojke propisane odredbom čl. 5. ZNS-a, pri čemu se napominje da 1. i 2. tužitelji nisu prigovarali sadržaju predloženog ugovora o najmu stana niti visini zaštićene najamnine.

43. Iz navoda prednika tuženice s očevida održanog 17. studenog 2017. proizlazi da je, a nakon što se proširio na cijeli stan, promijenio raspored prostorija u stanu i njihovu namjenu. Na očevidu održanom 17. listopada 2024. tuženica je također iskazivala da su u međuvremenu kompletno renovirali stan, no da nisu mijenjali raspored prostorija. Uspoređujući stanje s očevida održanog 17. studenog 2017. prema skici koja se nalazi u sudskom spisu i stanje s očevida održanog 17. listopada 2024. uočava se da je jedina razlika u pogledu rasporeda prostorija, odnosno zidova u stanu ta da je ranije postojao zid koji je dijelio kuhinju od dnevnog boravka. Međutim, okolnost da je taj zid u međuvremenu srušen, a s obzirom na sve izvedene dokaze, osobito nalaz i mišljenje vještaka, nije ni od kakvog utjecaja na odluku.

44. Naime, a kako to proizlazi iz nalaza i mišljenja vještaka kojeg je sud u cijelosti prihvatio kao pravilan, izvršenim preinakama (oblaganje zidova, izvođenje pregradnog zida) nisu povećani gabariti spornog prostora, nije se mijenjao položaj niti narav stambene jedinice. Sporni je prostor i u arhivskom nacrtu imao jedan ulaz te po svojim gabaritima i položaju u zgradi odgovara sadašnjem stanju. Sporni je prostor i u arhivskom nacrtu predstavljao samostalnu uporabnu cjelinu, kao i u vrijeme očevida.

45. Na temelju navedenog sud zaključuje da radovi poduzeti od strane prednika tuženice i tuženice nisu utjecali na narav predmeta spora te je cijeli sporni prostor u podrumu lijevo stambene zgrade na adresi [adresa] jedinstvena stambena cjelina s jednim ulazom, kakav je i predviđen i izgrađen sukladno arhivskim nacrtima, a svojim gabaritima i namjenom odgovara i izgledu stanova u istoj zgradi koji se nalaze iznad predmetnog.

46. Iako su tužitelji tijekom ovog postupka otkazali ugovor o najmu stana koji je bio zaključen između 1. tužitelja i prednika 2. tužitelja, kao najmodavaca i prednika tuženice kao najmoprimca od 13. studenog 2014. za stan površine 37 m2, navedeno ne utječe na odluku ovog suda. Naime, u ovom je postupku utvrđeno da ne postoje dva stana u podrumu stambene zgrade na adresi [adresa], kako je to upisano u zemljišnim knjigama, da nikad nisu ni postojala dva stana te da se radi o jednom stanu i jedinstvenoj stambenoj cjelini. Stoga, nije odlučno da je otkazan ugovor o najmu za stan površine 37 m2 koji u naravi ne postoji te se ne može identificirati i samo zbog toga nije moguće prihvatiti zahtjev tužitelja za iseljenje tuženice, imajući na umu da je ovom presudom zamijenjen ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom za cijeli stan kao jedinstveno stambenu cjelinu, a koji su koristili prednik tuženice, a potom i tuženica, kao zaštićeni najmoprimci.

47. Slijedom svega navedenog, odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja radi iseljenja tuženice iz stanova površine 37 m2 i 32,5 m2 i predaje istih u posjed tužiteljima. Odbijen je kao neosnovan i podredni tužbeni zahtjev radi iseljenja tuženice iz stana opisanog kao stan u podrumu stambene zgrade u [adresa], lijevo, koji se sastoji od dnevnog boravka s kuhinjom, kupaonice, predsoblja, dvije sobe i male sobice ukupne površine 59,66 m2, a sve budući da je sud našao osnovanim i prihvatio protutužbeni zahtjev tuženice kojim je zamijenjen ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom za opisani stan, odnosno cijeli jedinstveni stambeni prostor u podrumu zgrade na adresi [adresa].

48. O troškovima postupka nastalih povodom tužbe i protutužbe odlučeno je na temelju odredbe čl. 154. ZPP-a i odredaba Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (''Narodne novine'' br. 138/23), a odlučujući u okviru postavljenog zahtjeva tuženice za naknadu troškova s ročišta održanog 9. lipnja 2025. Tako je tuženici priznat trošak jednokratne nagrade u visini 250 bodova (Tbr. 7. t. 2. Tarife), što uz vrijednost boda od 2,00 EUR prema Tbr. 54. Tarife (500,00 EUR) i uvećano za 25% PDV-a (125,00 EUR), ukupno iznosi 625,00 EUR.

49. Budući da tužitelji nisu uspjeli u ovom postupku to im ne pripada pravo na naknadu parničnog troška pa je njihov zahtjev za naknadu parničnog troška u iznosu od 5.919,61 EUR odbijen kao neosnovan (čl. 154. st. 1. ZPP-a).

50. Slijedom svega navedenog, odlučeno je kao u izreci presude.

Zagreb, 25. srpnja 2025.

Sutkinja

Gorana Žurić Juretić

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana, a koji rok se računa:

- od dana održavanja ročišta na kojem se presuda objavljuje, ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu za objavu, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno

- od dana primitka prijepisa presude, ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem je presuda objavljena.

Žalba se podnosi pisano, putem ovog suda županijskom sudu.

DNA:

1. Punomoćniku tužitelja

2. Punomoćniku tuženice