Republika Hrvatska

Općinski sud u Pazinu

Stalna služba u Bujama-Buie

Buje-Buie, Istarska 1- Via dell’ Istria 1

Poslovni broj: P-901/2023-21

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Pazinu, Stalna služba u Bujama-Buie, po sucu pojedincu Svenu Babiću, u pravnoj stvari tužitelja: Kormoran d.o.o., OIB 02980639082, Trgovačka ulica - Via Commerciale 5B, 52470 Umag, kojeg zastupa punomoćnica Jasna Stupavski- Stella, odvjetnica iz Umaga, protiv tuženika: 1. EĆR, [adresa]; 2. EĆ, [adresa], koje oboje zastupaju punomoćnici iz Odvjetničkog društva Glinska & Mišković d.o.o. Zagreb, radi isplate, nakon održane javne glavne rasprave zaključene dana 27. svibnja 2025. godine, u prisutnosti zakonskog zastupnika tužitelja IĆ, punomoćnice tužitelja IĆR, 1.-tuženice ŠĆ i punomoćnika tuženika MĆ, temeljem čl.335. i čl.338. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine 53/1991., 91/1992., 112/1999., 129/2000., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 96/2008., 84/2008., 123/2008., 57/2011., 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022, 114/2022 i 155/2023 - dalje: ZPP), dana 25. srpnja 2025., objavio je i

p r e s u d i o  j e

I Nalaže se tuženicima Finec Golf lreni, Vir pri Stidni 108, Ivančna Gorica, Grosuplje, R. Slovenija osobna iskaznica broj IE0374664 i Finec Borutu, Vir pri Stidni 108, Ivančna Gorica, Grosuplje, R. Slovenija, da na ime naknade štete u visu izgubljene posredničke naknade tužitelju Kormoran d.o.o. OlB: 02980639082, Trgovačka ulica 58, Umag, solidarno isplate iznos u od 15.150 (petnaesttisućastopedeset) eura uvećano za zakonsku zateznu kamatu koja na navedeni iznos teče od 11. svibnja 2023. godine do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodi5te, uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena, sve u roku od 15 (petnaest) dana, dok se tužitelj odbija s razlikom iznosa od 14.850 (četrnaesttisućaosamstopedeset) eura kao neosnovanom.

II Svaka parnična stranka snosi svoje troškove parničnog postupka.

Obrazloženje

1. Tužitelj podnesenom tužbom traži da mu tuženici solidarno isplate iznos u od 30.000,00 eura, uvećano za zakonsku zateznu kamatu, po osnovi posredničke naknade.

Tužitelj u tužbi od bitnoga tvrdi da su parnične stranke dana 17.08.2022. godine sklopile ugovor o posredovanju u kupnji nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], kojim ugovorom se tužitelj obvezao, kao ovlašteni posrednik u prometu nekretnina, nastojati dovesti u vezu s tuženicima kao nalogodavcima, osobu radi pregovaranja i sklapanja pravnog posla kupoprodaje nekretnine, dok su se tuženici, kao nalogodavci, obvezali isplatiti tužitelju ugovorenu posredničku naknadu/proviziju u visini od 3% od utvrđene kupoprodajne cijene odmah po sklapanju kupoprodajnog ugovora za predmetnu nekretninu čija je oglašena kupoprodajna cijena iznosila 1.950.000,00 eura.

Tužitelj dalje tvrdi da je doveo u vezu tuženike, kao nalogodavce, s vlasnikom i prodavateljem predmetne nekretnine, sudjelovao je u pokazivanju i pregledavanju nekretnine, pregovorima, pribavljanju odgovarajuće dokumentacije po zahtjevu tuženika i poduzeo sve zakonom predviđene radnje da do sklapanja ugovora o kupoprodaji dođe, a nakon poduzetih radnji tužitelja, tuženici su s vlasnicom i prodavateljicom nekretnine, a čiji je posrednik bio također bio tužitelj, sklopili ugovor o kupoprodaji za predmetnu nekretninu, te je tužitelj stoga pozvao tužene na plaćanje ugovorene provizije, što su tuženici odbili navodeći da je u kupnji nekretnine

posredovala i druga agencija koja je zaslužna za sklapanje ugovora. Ugovor o kupoprodaji nekretnine sklopila je pravna osoba Transport Finec d.o.o. čiji je jedini osnivač ovdje 2.-tuženik Finec Borut, a oboje tuženika su zakonski zastupnici društva, a obzirom da se radi o društvu tuženika to tužitelj smatra da mu sukladno Zakonu i Općim uvjetima poslovanja pripada posrednička naknada jer je očito posredovao za tuženike koji su u konačnici nekretninu kupili na ime navedenog trgovačkog društva kojeg su jedini osnivači i vlasnici.

Dalje navodi kako ga je 1. -tužena lrena AĆ, izvijestila da je vlasnica i prodavateljica nekretnine ĐĆ s njima sklopila ugovor i da je jedini razlog što ugovor nije zaključen posredstvom tužitelja taj da su posredstvom druge agencije ostvarili nižu cijenu prilikom kupnje, za što tužitelj tvrdi da nije točno jer je tužitelj bio ovlašten od tuženika na pregovaranje o jo5 nižoj cijeni od plaćene u konačnici, te mu je 1.-tužena lrena AĆ je ponudila isplatiti iznos od 5.000,00 eura, jer da je već poslovala s tom drugom agencijom i da prema njoj ima određene obveze, a tužitelj na takovu ponudu nije pristao jer je upravo njegovim posredovanjem došlo do sklapanja ugovora, a prema saznanju tužitelja ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine sklopljen je dana 11. svibnja 2023. godine za kupoprodajnu cijenu od 1.010.000,00 eura.

Tužitelj dalje navodi kako je u međuvremenu sklopio, s drugim nalogodavcem - prodavateljem iste nekretnine izvansudsku nagodbu o isplati posredničke naknade, a u kojoj nagodbi prodavateljica ĐĆ izričito potvrđuje da je tužitelj doveo u izravnu vezu i spojio prodavateljicu s kupcima odnosno tuženicima, s time da je ugovor sklopljen s njihovim trgovačkim društvom čiji su tuženici osnivači, da je tužitelj aktivno sudjelovao u pregovorima i izvršio obvezu iz ugovora o posredovanju, ali da se u sklapanje samog ugovora umiješala druga posrednička agencija.

Tužitelj navodi da je kao posrednik ispunio sve obveze posrednika iz čl. 22 Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina, te mu pripada pravo na ugovorenu posredničku naknadu od utvrđene kupoprodajne cijene, te predlaže usvajanje tužbenog zahtjeva.

2. Tuženici u odgovoru na tužbu, kojeg su pravovremeno podnijeli, navode da se u cijelosti protive svim navodima tužitelja, osnovi i visini tužbenog zahtjeva. Tuženici spore osnovu ovog tužbenog zahtjeva, a osobito navode tužitelja iz tužbe da su tuženici s (bivšom) vlasnicom i prodavateljicom nekretnine upisane u zemljišne knjige Općinskog suda u Pazinu, Zemljišnoknjižni odjel Buje, katastarska općina [katastarska općina], zk. ul. [broj ZK uloška] sklopili ugovor o kupoprodaji nekretnine budući da je vidljivo iz Ugovora o kupoprodaji nekretnine od dana 11. svibnja 2023. godine, koji je priložen uz tužbu te povijesnog izvatka za predmetnu nekretninu od dana 20. prosinca 2023. godine, tuženici nikada nisu sklopili Ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine niti su bili vlasnici iste nekretnine.

Tuženici dalje navode kako je iz priloženih dokaza vidljivo da je društvo Transport Finec d.o.o. sa sjedištem u [adresa], sklopilo ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine s prodavateljicom gđom ĐĆ dana 11. svibnja 2023. godine, što govori u prilog neosnovanosti tužbenog zahtjeva.

Tuženici ističu da je Transport Finec d.o.o. pravna osoba osnovana po pravu Republike Slovenije koja je kao pravni subjekt odvojena od pravnih subjekata svojih članova, a ukoliko tužitelj smatra da postoji osnova po kojoj mu društvo Transport Finec d.o.o. ima isplatiti posredničku naknadu, tada se o tome nije moguće raspravljati u ovom postupku zbog promašene pasivne legitimacije, a u tom slučaju bi i naslovni prvostupanjski sud bio nenadležan za odlučivanje, već bi postojala nadležnost slovenskog suda sukladno Uredbi (EU) br. 1215/2012 Europskog parlamenta i Vijeća od 12. prosinca 2012. o nadležnosti, priznavanju i izvršenju sudskih odluka u građanskim i trgovačkim stvarima.

Tuženici nadalje ističu kako tužitelj nema pravo temeljem Općih uvjeta poslovanja tužitelja, na naknadu ako pravni posao zaključi pravna osoba u kojoj nalogodavac ima poslovne udjele, te da takva zakonska odredba ne postoji, te da ni Opći uvjeti poslovanja tužitelja ne sadrže takvu odredbu.

U odnosu na navode tužitelja koji se odnose na izvansudsku nagodbu s gđom. ĐĆ, kao (bivšom) vlasnicom i prodavateljicom predmetne nekretnine tuženici smatraju da isti navodi nisu relevantni za ovaj postupak te da se radi o potpuno zasebnom pravnom odnosu koji se ne tiče tuženika. S obzirom na sve gore navedeno, razvidno je da je tužba neosnovana te stoga tuženici predlažu sudu da tužbu odbije kao neosnovanu te naloži tužitelju da tuženicima naknadi trošak ovog postupka.

3. Tužitelj se na navode iz odgovora na tužbu dodatno očitova na pripremnom ročištu održanom dana 16. srpnja 2024. navodeći da iz priloženih isprava proizlazi da je upravo djelovanjem tužitelja kao posrednika došlo do zaključenja ugovora o kupoprodaji, a da su sami tuženici prilikom sklapanja ugovora odredili kao kupca predmetne nekretnine svoje trgovačko društvo, a kako tužitelj kao posrednik nema utjecaj na ugovor o kupoprodaji to je sukladno Zakonu o posredovanju prometa nekretnina obveza tuženih kao nalogodavaca bila da obavijeste posrednika o svim promjenama povezanim s poslom kupoprodaje, a točni razlozi zašto su tuženi odlučili nekretninu kupiti na svoje trgovačko društvo poznati su samo tuženicima, a u konkretnom slučaju proizlazi da otklanjaju svoju obvezu posredničke naknade jer tuženi kao fizičke osobe nisu sklopile ugovor o kupoprodaji, te navodi da se, osim Zakona o posredovanju u prometu nekretnina na ovaj se ugovorni odnos imaju primijeniti i opća načela Zakona o obveznim odnosima a posebno načelo savjesnosti i poštenja.

4. Tuženici u svojoj replici navode kako je trgovačko društvo Transport Finec d.o.o. iz Slovenije sklopilo 5. travnja 2023. ugovor za posredovanje u prometu nekretnina s agencijom za posredovanje prometa nekretnine Habitator nekretnine d.o.o. (Remax), te je trgovačko društvo Transport Finec d.o.o. i kupilo predmetnu nekretninu posredovanjem FĆ iz navedene agencije Habitator nekretnine d.o.o. (Remax), te da ugovor na koji se tužitelj poziva kao temelj za zahtijevanu naknadu nema zakonom propisanu formu. Tuženici ponavljaju da je do transakcije došlo posredovanjem drugog pravnog subjekta, a ne posredovanjem i angažmanom ovdje tužitelja, a u slučaju da sud uzme da je ugovor s tužiteljem sklopljen za ime i račun društva Transport Finec d.o.o. takav ugovor također ne bi proizvodio pravne posljedice u vidu naknade za posredovanje tužitelja jer istim nije ugovoreno isključivo posredovanje, dok je do zaključenja pravnog posla je došlo posredovanjem društva Habitator nekretnine d.o.o.

5. Tužitelj se na navode tuženih očitovao kako je samim Zakonom o posredovanju u prometu propisano da i po prestanku ugovora o posredovanju posrednik ima pravo na naknadu i u slučaju kad nalogodavac sklopi pravni posao koji je posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora o posredovanju, a ugovor o posredovanju s tuženicima za kupnju upravo predmetne nekretnine sklopljen je skoro godinu dana prije danas spomenutog ugovora o posredovanju s drugom agencijom, dok iz teksta izvansudske nagodbe i priložene e-mail korespondencije stranaka proizlazi da je sklapanje ugovora posljedica tužiteljeva djelovanja.

6. U postupku su izvedeni dokazi uvidom i čitanjem isprava u spisu kako slijedi:

Ugovor o posredovanju k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], od 17. 08. 2022. godine (stranica 11), dopis od 29.05.2023. godine s potvrdom o primitku (stranica 12-13), izvadak iz sudskog registra za tužitelja (stranica 14-17), poruke elektroničke pošte (stranica 19-20 i 24-44), izvadak iz zemljišne knjige-povijesni prikaz za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (stranica 21-23), izvadak iz sudskog registra za Transport Finec d.o.o. (stranica 45-46), Izvansudska nagodba od 03.05.2023. (stranica 47-49), korespondencija s Yahoo maila (stranica 50-64), Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 11.05.2023. (stranica 65-72), izvadak iz zemljišne knjige za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (stranica 73-80), Opći uvjeti poslovanja agencije Kormoran d.o.o. [adresa] (stranica 82-86), račun broj 4/1/1 od 16.5.2023. izdan prodavateljici HĆ za usluge posredovanja, detalji naloga o provedbi plaćanja, odgovor na opomenu pred tužbu u ovjerenom primjerku na hrvatski jezik ( str.122-137).

7. U postupku je kao svjedok saslušana TĆ, odvjetnica iz [adresa], saslušan je zakonski zastupnik tužitelja IĆ, te je saslušana 1. -tuženica EĆR, dok sud nije proveo saslušanje 2.-tuženika VĆ budući da isti pristupio na ročište određeno za njegovo saslušanje.

8. Sud je raspravnim rješenjem od 16. srpnja 2024. odbio dokazni prijedlog tuženika za saslušanjem svjedoka FĆ, kao nebitan za odlučivanje u ovoj pravnoj stvari.

9. Provedeni dokazi ocijenjeni su u skladu s odredbom čl.8. ZPP-a, te je sud temeljem ocjene svakog dokaza zasebno i svih dokaza zajedno utvrdio da je postavljeni tužbeni zahtjev djelomično osnovan.

10. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatom novčanog iznosa u visini od 30.000,00 eura po osnovi posredničke naknade za poslove posredovanja u kupoprodaji nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina].

11. U postupku među strankama nije sporno da je predmetna nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], za koju je tužitelj vršio posredovanje, prodana putem drugog posrednika „Remax“ po cijeni od 1.010.000 eura, te da je kupac trgovačko društvo Transport Finec d.o.o. iz Republike Slovenije.

12. U postupku je sporno:

- osnovanost zahtjeva tužitelja za isplatom naknade za posredovanje pri kupoprodaji nekretnine;

- visina posredničke naknade;

- osnovanost prigovora promašene pasivne legitimacije tuženih;

- osnovanost prigovora forme ugovora o posredovanju između tužitelja i tuženih.

13. Tuženici su predložili nadopunu spornih činjeničnih i pravnih pitanja na način da se utvrdi da je do zaključenja ugovora o kupoprodaji nekretnine došlo posredovanjem druge agencije a ne ovdje tužitelja, a koju nadopunu sud nije prihvatio raspravnim rješenjem od 16. srpnja 2024. iz razloga jer se radi o okolnosti koja nije odlučna za donošenje odluke o predmetu spora u ovoj pravnoj stvari.

14. Čitanjem i uvidom u Ugovor o posredovanju u kupnji nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], od 17. 08. 2022. godine (stranica 11) utvrđeno je da je isti zaključen između tužitelja, kao posrednika, te tuženih, kao nalogodavaca, da se posrednik obvezao poduzeti radnje koje se tiču povezivanja nalogodavaca i trećih osoba, te pregovora i pripreme za sklapanje pravnih poslova koji je predmet nekretnina označena kao k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], s oglašenom cijenom od 1.950,000 eura, da je posrednik dužan tražiti priliku za sklapanje ugovora i povezati nalogodavce s trećom osobom zainteresiranom za sklapanje ugovora, da se posrednik obvezuje posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, dok su se nalogodavci obvezali da će ukoliko dođe do sklapanja ugovora s trećom osobom isplatiti posredniku proviziju u iznosu od 3% od utvrđene kupoprodajne cijene odmah po potpisu kupoprodajnog ugovora, s time da nalogodavci nisu dužni platiti iznos provizije pod uvjetom da za nekretninu nisu saznali od posrednika, ali su istu dužni platiti ukoliko kupe nekretninu koju im je posrednik pokazao u trenutku obilaska nekretnina.

Iz pročitanog ugovora sud dodatno utvrđuje kako u istom nije ugovoreno isključivo posredovanje u smislu čl.16. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina.

15. Obzirom da su tuženici u ovoj pravnoj stvari istaknuli prigovor nedostatka zakonom propisane forme ugovora o posredovanju između tužitelja i tuženih sud je isti ugovor ocijenio kroz odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (Narodne novine 107/2007, 144/2012, 14/2014 i 32/2019 – dalje: ZPPN) gdje je u čl.15.st.2 propisano da se ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa se u pisanome obliku i na određeno vrijeme, dok je u st.6. navedeno da u ugovoru moraju osobito biti navedeni podaci o posredniku, nalogodavcu, vrsti i bitnome sadržaju posla za koji posrednik posreduje, o posredničkoj naknadi te o mogućim dodatnim troškovima koji nastanu kad posrednik u dogovoru s naručiteljem obavlja za njega i druge usluge u vezi s poslom koji je predmet posredovanja.

16. Sud ocjenjuje kao neosnovan istaknuti prigovor nedostatka zakonom propisane forme ugovora o posredovanju budući da iz pročitanog ugovora proizlazi kako isti ugovor sadrži sve obvezne sastojke sukladno čl.15.st.2. i st.6. ZPPN-a.

17. Čitanjem i uvidom u Ugovor o kupoprodaji nekretnine od 11.05.2023. (stranica 65- 72) utvrđeno je da je isti zaključen između ĐĆ, kao prodavatelja, i trgovačkog društva Transport Finec d.o.o., kao kupca, da je predmet kupoprodaje nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] po kupoprodajnoj cijeni od 1.010.000 eura, a što među stankama nije sporno.

18. Pregledom izvatka iz zemljišne knjige-povijesni prikaz za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (stranica 21-23), te izvatka iz zemljišne knjige za k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] (stranica 73-80) utvrđeno je kako je vlasnica predmetne nekretnine bila Cittadini Michaela, a nakon nje vlasnikom postalo trgovačko društvo Transport Finec d.o.o.

19. Čitanjem i uvidom u izvadak iz sudskog registra za Transport Finec d.o.o. (stranica 45-46) u ovjerenom prijevodu na hrvatski jezik na stranicama 122-128 spisa utvrđeno je da je ovdje 2.-tuženik jedini član društva, te da su oboje tuženih osobe ovlaštene za zastupanje predmetnog društva.

20. Stoga tuženici točno ističu kako oni kao fizičke osobe nikada nisu sklopili Ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine, niti su vlasnici iste nekretnine, međutim sud ocjenjuje kako njihov istaknuti prigovor promašene pasivne legitimacije nije osnovan.

21. Saslušana svjedokinja TĆ, odvjetnica iz [adresa], u svojem je iskazu potvrdila kako je od svoje stranke HĆ dobila specijalnu punomoć za sklapanje ugovora o kupoprodaji njezine kuću u [adresa], ali da nije sudjelovala u pregovorima vezanim uz prodaju nekretnine, te je od svoje stranke dobila nalog da pregleda dokumentaciju odnosno da provjeri da li je ista uredna i da sastavi ugovor o kupoprodaji, te joj nije poznato tko je sve vodio pregovore vezane uz kupoprodaju nekretnine, moguće da je to bila i gđa. FĆ koja je djelatnica pravne osobe Remax, koja se također bavi posredovanjem u prodaji nekretnina, te je svjedokinja jedino znala da je njezina stranka predmetnu nekretninu dala na prodaju u više agencija, ali nije znala koje su to agencije niti je imala dostavljene posredničke ugovore.

22. Zakonski zastupnik tužitelja IĆ u svojem je iskazu potvrdio kako je imao zaključene posredničke ugovore i s ĐĆ radi prodaje njezine nekretnine, kao i s RĆ i ZĆ, te kako je istog dana kada je zaključio posrednički ugovor s tuženicima, dana 17.08.2022. godine iste odveo na razgledavanje predmetne nekretnine, gdje je bila prisutna i HĆ, te ih je upoznao, i tada je već dana ponuda kupoprodaje cijene u visini 1 milijun eura, te da prilikom susreta s tuženicima isti nisu ništa govorili o tome da imaju kontakte i s nekom drugom posredničkom agencijom, te da se s tuženicima još jednom našao u ugostiteljskom objektu „Villa Rosetta gdje su razgovarali o lokacijskoj informaciji nekretnine Cittadini Mihaele.

Iz njegovog iskaza utvrđeno je da mu je zadatak bio tuženike dovede u vezu s vlasnicom predmetne nekretnine, da pregovara u njihovo ime vezano uz ponudu od milijun eura, te da je u više razgovora s HĆ obavljenih putem telefona isticao ponuđenu cijenu od 1 milijuna eura na što je HĆ odgovorila da je to premala cijena.

Potvrdio je i da je ĐĆ cijenu od početnih 1.950.000 eura prvo spustila na 1.750.000, zatim na 1.200.000 te da mu je ista rekla kako bi bila zadovoljna s cijenom 1.100.00 eura, a on je sa svoje strane tuženike o svim promjenama cijene pravodobno obavještavao, te kako je njegova posljednja komunikacija s 1. - tuženicom bila u 4. mjesecu 2023 koja mu je u telefonskom razgovoru rekla da su se oni dogovorili s drugom agencijom u vezi kupoprodaje nekretnine, te se obratio tuženicima vezano za ispunjenje njihove obveze plaćanja posredničke provizije, a što su oni odbili te je negdje u 4. ili 5. mjesecu 2023. godine od 1. -tuženice dobio poruku elektroničke pošte u kojoj ga obavještava da mu neće isplatiti ugovorenu proviziju i da mu za njegove usluge nudi iznos od 5.000 eura, te da mu tuženici nikad nisu spomenuli kako bi predmetnu nekretninu mogli kupiti na ime svoje firme, niti su o ikada razgovarali, te je znao da osim njega prodaju predmetne nekretnine HĆ vrši još jedna agencija.

23. 1.-tuženica Finec Golf Irena u svojem je iskazu potvrdila da je zajedno sa svojim suprugom, ovdje 2.-tuženikom, imala zaključen ugovor s tužiteljem za posredovanje u kupoprodaju nekretnine od HĆ, te da kupoprodaja nije izvršena preko tužitelja jer isti u roku od pola godine nije uspio ispregovarati kupoprodajnu cijenu od 1 milijun eura, pri čemu su bili spremni dodati i 10.000 eura, međutim tužitelj je cijelo vrijeme tvrdio kako je minimalna cijena koju prodavateljica 1 milijun i 2000 tisuća eura, te kako su na ogledu predmetne nekretnine prvi puta bili u 8. mjesecu 2022, a osim njih prisutan je još bio i g. E i gđa. HĆ, te su na tom ogledu i dali zadnju ponudu od 1 milijuna eura, međutim ne sjeća se da li je tu ponudu čula HĆ, da su kupoprodaju proveli po drugoj agenciji kojoj je isplaćena provizija od 2,5% od kupoprodajne cijene, dok tužitelju nisu isplatili nikakvu proviziju, već su mu ponudili iznos od 5.000 eura za posao koji je tužitelj obavljao za njih vezano uz kupoprodaju nekretnine, što im se činilo dovoljno obzirom da su se s tužiteljem dva puta sreli, a koji iznos tužitelj nije prihvatio, da su posrednički ugovor s drugom agencijom zaključili nakon zaključenja ugovora s tužiteljem i to puno kasnije mogao bi biti 3. ili 4. mjesec 2023. i to nakon razgovora s FĆ iz agencije Remax od koje je dobila informaciju da se ista nekretnina prodaje za cijenu od 1 milijuna i 10 tisuća eura o čemu je obavijestila tužitelja, da je zadnja cijena koju im je tužitelj nakon njihove obavijesti nudio još uvijek bila 1 200 000 eura, da je ugovor o posredovanju s agencijom "Remax" 1.- tuženica potpisala vlastitim imenom i prezimenom ali kao zakonski zastupnik odnosno direktorica pravne osobe Transport Finec d.o.o., a predmetnu nekretninu je kupila pravna osoba Transport Finec d.o.o. a ne od tuženih kao fizičkih osoba iz razloga jer oni na svojim osobnim računima nisu imali novčani iznos za plaćanje kupoprodajne cijene, da je agencija "Remax" za tuženike, kao nalogodavce, ispregovarala cijenu koju smo mi bili spremni platiti za predmetnu nekretninu, te im je predala nekretninu i dokumente, s time da cijena od 1.010.000 eura nije ispregovarana po njihovom nalogu.

24. Čitanjem i uvidom u Izvansudsku nagodbu od 03.05.2023. (stranica 47-49) utvrđeno je kako je u nagodbi navedeno da je tužitelj izvršio posredovanje u kupoprodaji predmetne nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] tako što je doveo u izravnu vezu prodavateljicu i kupce ŠĆR i RĆ odnosno kupcu koji je prava osoba u kojoj imenovani drže poslovne udjele.

25. Iz izvedenih dokaza proizlazi zaključak da je tužitelj bio taj koji je, u svojstvu posrednika tj. nakon zaključenog posredničkog ugovora, prvi doveo tuženike na razgled predmetne nekretnine gdje ih je povezao s vlasnicom LĆ, kao prodavateljicom nekretnine, da je od tuženih dobio nalog da ispregovara cijenu od 1 milijun eura, te je nakon toga tužitelj aktivno sudjelovao u pregovorima o cijeni koja se od početnih 1.950.000 eura prvo spustila na 1.750.000, zatim na 1.200.000 eura.

26. S druge strane iz iskaza same 1. -tuženice proizlazi kako kupoprodajna cijena od 1.010.000 eura, po kojoj je predmetna nekretnina kupljena, nije ispregovarana po nalogu tuženih od strane druge agencije „Remax“, preko koje je obavljena kupoprodaja, čak štoviše i ugovor o posredovanju s tom agencijom je zaključen tak nakon što je dobivena informacija o toj cijeni, a to je bilo u 3. ili 4. mjesecu 2023. godine, stoga tužitelj osnovano tvrdi kako da je većinu radnji oko kupoprodaje predmetne nekretnine proveo upravo tužitelj.

27. Premda je kupoprodajni ugovor sklopljen s trgovačkim društvom Transport Finec d.o.o., kao kupcem, za kojeg tužitelj nije posredovao u formalnom smislu, a radi se o pravnoj osobi koja je povezana s tuženicima na način da je ovdje 2. -tuženik jedini član društva, te da su oboje tuženih osobe ovlaštene za zastupanje predmetnog društva, prema ocjeni ovog suda ta se okolnost ne može zanemariti i prikazati kao irelevantna za donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari.

28. Sukladno čl.15.st.4. ZPPN-a propisano je da se ako nije drukčije propisano ovim zakonom, na obvezni odnos između posrednika i nalogodavca primjenjuju odredbe općeg propisa obveznog prava odnosno Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, 126/2021, 114/2022, 156/2022, 145/2023, 155/2023 – dalje: ZOO) koji osim općih odredbi sadrži i odredbe o ugovoru o posredovanju u čl. 835 – 848.

29. Točno je da je sloboda ugovaranja jedno od osnovnih načela obveznog prava koje je sadržano u čl.2. ZOO-a.

30. Međutim točno je i da ZOO u čl.4. propisuje da su se u zasnivanju obveznih odnosa i ostvarivanju prava i obveza iz tih odnosa sudionici dužni pridržavati se načela savjesnosti i poštenja.

31. Ovaj prvostupanjski sud ocjenjuje da je postupljeno protivno načelu savjesnosti i poštenja u slučaju kao što je ovaj, kada se u pravnom prometu kao kupci iste stvari pojavljuju fizičke osobe, kao i pravna osoba u kojima iste fizičke osobe sudjeluju u upravi, nadzoru ili kapitalu društva, a o takvoj svojoj povezanosti nisu obavijestili drugu ugovornu stranu što bi u ovom slučaju bio tužitelj.

32. Prema odredbi čl.839. ZOO-a nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima za sklapanje ugovora s osobom koju je posrednik našao, ni sklopiti s njom ugovor pod uvjetima koje je priopćio posredniku, ali će odgovarati za štetu ako je postupio protivno savjesnosti.

33. I po čl.23.st.2. ZPPN-a propisano je da nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima za sklapanje posredovanog posla s trećom osobom koju je posrednik našao, niti sklopiti pravni posao, ali će posredniku odgovarati za štetu, ako pri tom nije postupio u dobroj vjeri, te je dužan nadoknaditi sve troškove učinjene tijekom posredovanja, koji ne mogu biti manji od 1/3 niti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.

34. Ovaj prvostupanjski sud smatra da je suprotno moralu i načelu savjesnosti i poštenja u pravnom prometu kada su tuženici, kao nalogodavci, od strane tužitelja, kao posrednika, dovedeni u vezu s prodavateljem nekretnine, što bi bila LĆ, radi sklapanja ugovora, pa zatim ugovor ne sklope dok ne ostvare odgovarajuću cijenu, a po postizanju takve cijene, pristupe sklapanju posredničkog ugovora s drugom agencijom i ugovora o kupoprodaji, ali kao kupac nekretnine se pojavljuje pravna osoba Transport Finec d.o.o., u kojoj oboje tuženika sudjeluju u upravi i kapitalu društva.

35. Činjenica da je nekretnina kupljena na trgovačko društvo tuženih Transport Finec d.o.o. ne znači da tuženici nisu u obvezi platiti posredničku proviziju bez obzira na okolnost što je predmetnu nekretninu kupilo njihovo trgovačko društvo, jer iz provedenog dokaznog postupku nedvojbeno proizlazi zaključak kako je su tuženici posredovanjem tužitelja, kao posrednika, a ne posredovanjem neke druge agencije, dovedeni u vezu s prodavateljem nekretnine, što bi bila LĆ, upravo radi sklapanja kupoprodajnog ugovora za predmetnu nekretninu, odnosno tuženici nisu ničim dokazali da je pravna osoba Transport Finec d.o.o. dovedena u vezu s prodavateljem nekretnine.

36. Iz iskaza same 1.-tuženice MĆR proizlazi zaključak da niti druga posrednička agencije „Remax“ nije dovela u vezu pravnu osobu Transport Finec d.o.o. s prodavateljem nekretnine, već je ugovor o posredovanju sklopljen tek naknadno, kad je 1.-tuženica u razgovoru s FĆ iz agencije „Remax“ tijekom 3. ili 4. mjeseca 2023. dobila informaciju da se ista nekretnina prodaje za cijenu od 1 milijun i 10 tisuća eura, te da kupoprodajna cijena od 1.010.000 eura nije ispregovarana od strane FĆ iz agencije „Remax“ po nalogu tuženih, slijedom čega sud zaključuje kako agencija „Remax“ nije obavilo nikakve poslove posredovanja za društvo tuženih Transport Finec d.o.o., već upravo suprotno poslove posredovanja je izvršio tužitelj, kao posrednik i to za tuženike, kao nalogodavce.

37. Posredovanje je samo dovođenje u vezu osoba radi sklapanja ugovora, a ne i ispunjavanje obveza (isplata novca) ili primanje ispunjenja obveza, iako je moguće ugovoriti i tu vrstu obveza, a okolnost što je nekretnina kupljena na trgovačko društvo tuženih Transport Finec d.o.o. očito predstavlja nesavjesno postupanje tuženih, slijedom čega tužitelju, kao posredniku odgovaraju za štetu i po čl.839. ZOO-a i po odredbi čl.23.st.2. ZPPN-a.

38. Stoga ovaj sud temeljem prethodnih utvrđenja ne prihvaća kao osnovan istaknuti prigovor promašene pasivne legitimacije od strane tuženih.

39. Nadalje, sukladno čl.1046. ZOO-a šteta je umanjenje nečije imovine (obična šteta), sprječavanje njezina povećanja (izmakla korist) i povreda prava osobnosti (neimovinska šteta), a u konkretnom slučaju po ocjeni ovog suda tužitelju je nanesena šteta po osnovi izmakle koristi.

40. Naime sud smatra kako tužitelj osnovano ističe da u slučaju ako sud ne smatra da utuženi iznos odnosi na posredničku naknadu, obzirom na različitost stranaka, da tada tužitelj isti iznos potražuje na ime naknade troškova i naknade štete obzirom da je isti iznos osnovano mogao očekivati prema redovnom tijeku stvari.

41. To iz razloga jer među strankama nije sporno da je predmetna nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] prodana po cijeni od 1.010.000 eura, te da je ugovorom o posredovanju između tužitelja i tuženih ugovorena posrednička provizija u visini od 3% od utvrđene kupoprodajne cijene, što primjenom jednostavne matematičke operacije iznosi 30.300 eura, što bi nedvojbeno predstavljao dobitak koji je tužitelj mogao osnovano očekivati prema redovnom tijeku stvari odnosno da je došlo do sklapanja kupoprodajnog ugovora između ugovornih strana kao posljedica njegovog posredovanja.

42. Među strankama također nije sporno da tužitelju nije isplaćena provizija za posredovanja odnosno da su mu tuženici ponudili iznos od 5.000,00 eura za njegove usluge posrednika, a što je tužitelj odbio.

43. Nadalje prema ocjeni ovog suda tuženici su svojim postupanjem spriječili da tužitelj ostvari proviziju od kupoprodaje predmetne nekretnine obzirom da su protivno načelu savjesnosti i poštenja predmetnu nekretninu kupili preko svojeg trgovačkog društva Transport Finec d.o.o. i druge posredničke agencije „Remax“, koja nije izvršila niti jednu radnju posredovanja, slijedom čega sud zaključuje kako je ostvarenje dobitka, koji je tužitelj opravdano očekivao, spriječeno radnjom tuženih jer isti u pravnoj osobi Transport Finec d.o.o. sudjeluju u upravi i kapitalu društva odnosno u poziciju su imati kontrolu nad djelovanjem pravne osobe.

44. Tužitelj tužbom potražuje iznos od 30.000 eura, što je niže od ugovorene posredničke provizije od 3%, međutim pri ocjeni visine izmakle koristi sud je temeljem iskaza tužitelja i uvida u Izvansudsku nagodbu od 03.05.2023. (stranica 47-49) utvrdio da je tužitelj imao zaključen ugovor o posredovanju i s vlasnicom predmetne nekretnine ĐĆ s ugovorenom posredničkom provizijom od 3% i da je nakon prodaje nekretnine, ista tužitelju temeljem sklopljene Izvansudske nagodbe od 03.05.2023. (stranica 47-49) platila tužitelju 1,5% provizije po osnovi posredovanja u kupoprodaji predmetne nekretnine.

45. Budući da je tužitelj zaključio ugovor o posredovanju i s tuženicima za istu nekretninu i za istu proviziju od 3%, znači da je tužitelj zastupao obje ugovorne strane odnosno dobio je nalog za posredovanje od obiju strana, te je utvrđeno da je i posredovanje izvršio, međutim sud smatra kako tužitelju u takvoj situaciji pripada pravo na 3% provizije ukupno, a ne pravo da od svake strane za koju je posredovao naplati po 3% provizije.

46. Odredba čl.847. ZOO-a propisuje da posrednik može od svake strane tražiti ½ provizije, odnosno od Michaele Cittadini 1,5%, a od tuženih 1,5% provizije, a ne puni iznos provizije od 3%.

47. Kako je nedvojbeno utvrđeno da je ĐĆ temeljem sklopljene Izvansudske nagodbe od 03.05.2023. (stranica 47-49) platila tužitelju 1,5% provizije po osnovi posredovanja u kupoprodaji predmetne nekretnine, tužitelj stoga može od tuženih osnovano zahtijevati samo 1,5% provizije, a ne 3% tako da šteta u vidu izmakle koristi tužitelju iznosi 1,5% visine provizije odnosno 15.150 eura, što je utvrđeno jednostavnim postotnim računom.

48. Nakon provedenog dokaznog postupka sud smatra nedvojbeno utvrđenima sljedeće činjenice:

- da je tužitelj imao zaključene posredničke ugovore s ĐĆ radi prodaje njezine nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], kao i s Finec Borutom i Finec Golf Irenom za istu nekretninu;

- da u ugovoru s Finec Borutom i Finec Golf Irenom nije ugovoreno isključivo posredovanje;

- da je neosnovan prigovor nedostatka zakonom propisane forme ugovora o posredovanju zaključenog između tužitelja, kao posrednika i tuženih,m kao nalogodavaca;

- da je tužitelj, nakon zaključenog ugovora o posredovanju kao posrednik, tijekom 8. mjeseca 2022. godine odveo oba tuženika, kao nalogodavce, na razgled predmetne nekretnine gdje se nalazila i tadašnja vlasnica ĐĆ, te da su tuženici tada prvi puta bili na razgledu predmetne nekretnine;

- da su tuženici na tom razgledu istaknuli zadnju ponudu od 1 milijun eura za kupnju predmetne nekretnine;

- da je 1.-tuženica u razgovoru s FĆ iz agencije „Remax“ tijekom 3. ili 4. mjeseca 2023. dobila informaciju da se ista nekretnina prodaje za cijenu od 1 milijun i 10 tisuća eura;

- da nakon razgovora s FĆ iz agencije „Remax“ sklopljen ugovor o posredovanju s agencijom "Remax" kojeg je 1. -tuženica potpisala vlastitim imenom i prezimenom, ali kao zakonski zastupnik odnosno direktorica pravne osobe Transport Finec d.o.o.;

- da je zadnja cijena koju im je tužitelj nudio za kupoprodaju predmetne nekretnine bila 1 200.000 eura;

- da kupoprodajna cijena od 1.010.000 eura nije ispregovarana od strane FĆ iz agencije „Remax“ po nalogu tuženih;

- da je predmetna nekretnina k. č. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], prodana putem drugog posrednika „Remax“ po cijeni od 1.010.000 eura, te da je kupac trgovačko društvo Transport Finec d.o.o. iz Republike Slovenije;

- da je 2.-tuženik jedini član trgovačkog društva Transport Finec d.o.o. iz Republike Slovenije, te da su oboje tuženih osobe ovlaštene za zastupanje predmetnog društva;

- da istaknuti prigovor promašene pasivne legitimacije od strane tuženih nije osnovan;

- da tužitelju nije od strane tuženih isplaćena ugovorena posrednička provizija od 3% od utvrđene kupoprodajne cijene;

- da su tuženici odgovorni za štetu nastalu tužitelju u vidu izmakle koristi, u visini od 1,5% provizije od utvrđene kupoprodajne cijene odnosno 15.150 eura.

49. ZOO u čl.1045. propisuje da tko drugome prouzroči štetu, dužan je naknaditi je ako ne dokaže da je šteta nastala bez njegove krivnje.

50. ZOO u čl.1089.st.1. propisuje da oštećenik ima pravo kako na naknadu obične štete, tako i na naknadu izmakle koristi.

51. ZOO u čl.1090. propisuje da će sud, uzimajući u obzir i okolnosti koje su nastupile poslije prouzročenja štete, dosuditi naknadu u iznosu koji je potreban da se oštećenikova materijalna situacija dovede u ono stanje u kojem bi se nalazila da nije bilo štetne radnje ili propuštanja.

52. Obzirom na utvrđeno činjenično stanje da je tužitelju nastala šteta u visu izmakle koristi u visini od u visini od 1,5% provizije od utvrđene kupoprodajne cijene odnosno 15.150 eura, te da su za štetu odgovorni tuženici koji su postupali protivno načelu savjesnosti i poštenja, slijedom čega sud temeljem čl.1045., 1089.st.1. i 1090. ZOO-a utvrđuje da je tužiteljev zahtjev osnovan u visini od 15.150 eura, te mu je taj iznos i dosuđen, dok je tužitelj odbijen s razlikom iznosa od 14.850 eura kao neosnovanom.

53. Nadalje, ZOO u čl.1107.st.1. propisuje da za štetu koju je više osoba prouzročilo zajedno svi sudionici odgovaraju solidarno, a obzirom da su oboje tuženih, kao nalogodavci, zaključili ugovor o posredovanju s tužiteljem, te obzirom da su oboje tuženih svojim postupanjem prouzročili štetu tužitelju u vidu izmakle koristi, sud je prihvatio kao osnovan i dio tužbenog zahtjeva kojim se tuženicima nalaže solidarna isplata u visini od 15.150 eura.

54. Nadalje, obzirom da su tužitelj, kao posrednik i tuženici, kao nalogodavci, u čl.3. Ugovora o posredovanju od 17.08.2022. godine (stranica 11) vezale dospijeće posredničke naknade od 3% od utvrđene kupoprodajne cijene odmah po potpisu kupoprodajnog ugovora, te obzirom da je Ugovor o kupoprodaji nekretnine (stranica 65-72) potpisan 11.05.2023. godine, sud utvrđuje da je to trenutak od kada je tužitelju nastala šteta, a sukladno čl.1086. ZOO-a propisano je da se obveza naknade štete smatra dospjelom od trenutka nastanka štete, slijedom čega je tužitelju temeljem čl. 29. st. 2. i 8. dosuđena zakonska zatezna kamata koja počinje teći od 11. svibnja 2023. godine.

55. Stoga je temeljem prethodnih utvrđenja iz toč. 52. - 54. obrazložena odlučeno kao pod točkom I izreke ove presude.

56. Sud ocjenjuje da je uspjeh stranaka u ovoj parnici podjednak, te je temeljem čl.154.st.4. ZPP-a odredio da svaka stranka snosi svoje troškove ovog parničnog postupka, slijedom čega je odlučeno kao pod točkom II izreke ove presude. U Bujama – Buie 25. srpnja 2025.

Sudac:

Sven Babić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 (petnaest) dana od dana održavanja ročišta na kojem je presuda objavljena ukoliko je stranka uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje, bez obzira da li je na isto pristupila, odnosno u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka prijepisa presude ukoliko stranka nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje. Žalba se podnosi ovome sudu, a o žalbi odlučuje županijski sud.

Dostaviti:

1. Tužitelju, putem punomoćnice,

2. Tuženicima, putem punomoćnika.