Republika Hrvatska

Trgovački sud u Splitu

Split, Sukoišanska 6

Poslovni broj: P-578/2023-22

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Trgovački sud u Splitu, po sutkinji ovog suda Maji Čelan, u pravnoj stvari tužitelja MOVE DO d.o.o., OIB: 71670543114, Put Žnjana 8E, Split, kojeg zastupa zastupnik po zakonu KP i punomoćnik ĐP iz OD Krka i Krka d.o.o. iz Splita, protiv tuženika DEDAL d.o.o., OIB: 00255128601, Krešimirova 22, Žrnovnica, kojeg zastupa zastupnik po zakonu Jerko Aljinović i punomoćnik Boro Rajić, odvjetnik u Splitu, radi iseljenja, 25. srpnja 2025.

r i j e š i o  j e

I. Preotvara se otvara glavna rasprava zaključena raspravnim rješenjem ovog suda poslovni broj P-578/2023-11 od 18. lipnja 2025.

II. Ročište za objavu presude određeno za 25. srpnja 2025. u 12:00 sati neće se održati.

III. Određuje se prekid postupka u ovoj pravnoj stvari do pravomoćne odluke u predmetu Trgovačkog suda u Splitu broj Povrv-143/2025.

Obrazloženje

1. Nakon zaključenja glavne rasprave utvrđeno je da je potrebno razjasniti pojedina važna pitanja spora, stoga je temeljem odredbe članka 305. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 57/11, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23, dalje: ZPP) riješeno kao pod točkom I. i II. izreke ovog rješenja.

2. Tužitelj je u ovoj pravnoj stvari ustao protiv tuženika tužbom radi iseljenja u kojoj navodi da su stranke odredbom članka 12. Ugovora o podzakupu na određeno vrijeme, kojeg su za predmetni poslovni prostor zaključile u trajanju od pet godina (dalje: Ugovor) ugovorile da mogu otkazati taj ugovor uz otkazni rok od 90 dana. Tužitelj da je dopisom od 14. srpnja 2023., kojeg je tuženik zaprimio 20. srpnja 2023., otkazao tuženiku Ugovor uz poziv da preda tužitelju nekretninu koja je predmet ugovora slobodnu od osoba i stvari. Tužitelj u bitnom smatra da ne postoje uvjeti koji bi se trebali ispuniti za otkaz predmetnog ugovora jer da su stranke ugovorile da isti mogu otkazati uz otkazni rok od 90 dana.

3. U odgovoru na tužbu tuženik je naveo kako nisu ispunjeni uvjeti za otkaz ugovora o podzakupu poslovnog prostora jer da tuženik uredno ispunjava svoje obveze, a da ugovor o zakupu na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen, a iznimno samo uz ispunjenje zakonskih uvjeta propisanim člancima 26. - 28. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora. Naveo je da tužitelj tuženika nikada nije pozvao na ispunjenje bilo kojeg od zakonskih uvjeta za otkaz ugovora o zakupu čime da nije ispunjen niti jedan uvjet za otkaz ugovora o zakupu već da je tužitelj sam neosnovano odlučio otkazati tuženiku ugovor prije isteka vremena na koji je sklopljen. Iz tog razloga da tuženik nije pristao ni prihvatio otkaz ugovora o podzakupu koji se ne može otkazati prostom izjavom. Stoga tuženik ističe kako se odredbe o pisanom otkazu odnose na ugovore o zakupu sklopljene na neodređeno vrijeme te na ugovore o zakupu sklopljene na određeno i neodređeno vrijeme samo ukoliko su ispunjeni zakonski uvjeti za otkaz ugovora.

4. Tužitelj je u podnesku od 25. travnja 2024. naveo da tuženik ne ispunjava obveze u skladu s ugovorom o zakupu pa da je tužitelj pokrenuo i ovršni postupak radi naplate dugovanja tuženika koji se vodi pod poslovnim brojem Ovrv-31449/2023 (sada predmet ovog suda poslovni broj Povrv-143/2025).

5. Tuženik je u daljnjem tijeku postupka predložio zastati s ovim postupkom do pravomoćnog okončanja postupka poslovni broj Povrv-143/2025 koji se pred ovim sudom vodi među istim strankama radi isplate jer da će se u tom postupku raspraviti o prejudicijelnim pitanjima vezanima uz ovaj spor.

6. Među strankama nije sporno da su sklopile Ugovor o podzakupu na određeno vrijeme s trajanjem od pet godina, za razdoblje od 1. studenog 2021. do 1. studenog 2026. kojim je tužitelj kao podzakupodavac dao tuženiku kao podzakupoprimcu u podzakup poslovni prostor koji se nalazi u nekretnini označenoj kao kat. čest. [katastarska čestica], ZU 15598 K. O. [katastarska općina], i to baš poslovni prostor koji se nalazi u podrumu, ukupne površine 180 m2, te poslovni prostor u prizemlju ukupne površine 150 m2, kao i tri označena parking mjesta s lijeve strane prije ulaza u prostor, te reklamu poviše ulaza u prostor, kao i reklamu sa zapadne i južne strane objekta.

7. Među strankama je sporno je li predmetni Ugovor o podzakupu otkazan.

8. Sud je stoga prije svega trebao ispitati tužiteljev stav da sukladno odredbama Ugovora kojeg su sklopile stranke, isti može biti otkazan uz otkazni rok od 90 dana bez potrebe ispunjenja ikakvih uvjeta za otkaz tog ugovora.

9. Izvori prava među strankama su predmetni Ugovor, Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora („Narodne novine“, broj 125/2011, 64/2015, 112/2018, dalje: ZZKPP) kao lex specialis koji regulira institut zakupa koji se primjenjuje i na podzakupni odnos u ovoj pravnoj stvari te Zakon o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj 35/2005, 41/2008, 125/2011, 78/2015, 29/2018, dalje: ZOO).

10. Sukladno odredbama članka 211. i 212. ZOO-a ugovor o zakupu, a što se analogno odnosi i na ugovor o podzakupu, po svom je sadržaju trajni obvezni odnos koji prestaje protekom roka na koji je sklopljen ili otkazom.

11. ZZKPP regulira prestanak ugovora o zakupu ovisno o tome radi li se o ugovoru o zakupu na određeno ili neodređeno vrijeme. Tako ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena na koji je sklopljen (članak 22.), dok ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklopljen na neodređeno vrijeme prestaje otkazom (članak 23., stavak 1.).

12. Propisano je odredbom članka 26. da zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu u svako doba, bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o trajanju zakupa ako zakupnik i poslije pisane opomene zakupodavca koristi poslovni prostor protivno ugovoru ili mu nanosi znatniju štetu koristeći ga bez dužne pažnje, ako zakupnik ne plati dospjelu zakupninu u roku od petnaest dana od dana priopćenja pisane opomene zakupodavca i ako zakupodavac, zbog razloga za koje on nije odgovoran, ne može koristiti poslovni prostor u kojem je obavljao svoju djelatnost pa zbog toga namjerava koristiti prostor koji drži zakupnik.

13. Odredbom članka 28. ZZKPP-a propisano je da Ugovor o zakupu poslovnoga prostora sklopljen na određeno ili na neodređeno vrijeme svaka ugovorna strana može otkazati u svako doba, ako druga ugovorna strana ne izvršava svoje obveze utvrđene ugovorom ili tim Zakonom.

14. U tom smislu, ZZKPP je jasan glede toga da ugovor o zakupu na određeno vrijeme u pravilu prestaje istekom vremena na koji je sklopljen, ali i postoje taksativno određene situacije kada zakupodavac može, uz određene uvjete otkazati taj ugovor (članak 26.), odnosno može ga otkazati svaka ugovorna strana pod uvjetom da druga ugovorna strana ne izvršava svoje obveze (članak 28.).

15. Odredbom članka 12. Ugovora ugovorne strane su se sporazumjele da mogu otkazati taj ugovor s otkaznim rokom od 90 dana. Formulacija odredbe članka 12. Ugovora kojeg su sklopile stranke je tipična za ugovore o (pod)zakupu na neodređeno jer kod takvih ugovora zakon ne zahtijeva razloge za njegov otkaz, ali među strankama nema spora da su one sklopile ugovor o podzakupu na određeno, a ne na neodređeno vrijeme.

16. Zakonska regulacija prestanka ugovora o zakupu na određeno vrijeme, a kako je izloženo, različita je od regulacije prestanka takvog ugovora sklopljenog na neodređeno vrijeme, radi čega ugovorne strane Ugovora o zakupu na određeno vrijeme, prema shvaćanju ovog suda, ne mogu isključiti kogentne zakonske odredbe ZZKPP-a koje reguliraju taj institut, na način da se stranke sporazume da se takav ugovor može bezuvjetno raskinuti u svako doba. Pored ovoga je i za istaknuti da u odredbi članka 12. Ugovora stranke i nisu izričito navele da se ugovor može otkazati bez postojanja ikakvog razloga za isto.

17. S druge strane, tužitelj je tijekom postupka naveo kako tuženik nije ispunjavao ugovorne obveze, dok je tuženik tvrdio da jest pa je navedeno, u smislu citirane odredbe članka 28. ZZKPP-a, valjalo ispitati.

18. Predmetnim ugovorom tuženik kao podzakupac preuzeo je obvezu plaćanja zakupnine do 10-og u mjesecu za tekući mjesec (članak 5.) kao i obvezu snošenja svih troškova vezano za dio zgrade koji koristi, i to troškove struje, vode, komunalne naknade, čistoće s time da se predmetni računi uz suradnju podzakupodavca fakturiraju na ime podzakupca u smislu da će podzakupodavac za predmetne režijske troškove ispostavljati račune podzakupcu (članak 7.).

19. U pogledu zakupnine, spisu ne prileži opomena podzakupodavca koja bi prethodila obavijesti o otkazu u smislu odredbe članka 26., stavka 2. ZZKPP-a pa u tom pogledu nisu ispunjeni uvjeti za otkaz ugovora.

20. Ostaje sporno pitanje plaćanja režijskih troškova, što je bila ugovorna obveza podzakupca pa je za slučaj neispunjenja te obveze podzakupodavac u ovoj pravnoj stvari mogao otkazati predmetni ugovor.

21. Iako je tužitelj nakon ''obavijesti o otkazu ugovora od 14. srpnja 2023.'' pokrenuo 16. studenog 2023. ovršni, sada parnični postupak radi naplate, tuženik je u cijelosti osporio to rješenje o ovrsi.

22. Zastupnici po zakonu stranaka u svom su iskazu u ovom postupku suglasni da je tuženik podmirivao režijske troškove u dijelu. U pogledu ostatka do visine računa koje tužitelj izdaje, zastupnik po zakonu tuženika je iskazao kako je tražio obrazloženje visine tih troškova, ali navedeno, osim tablice u kojoj ta visina pak nije obrazložena, nije dobio. Iz dopisa tuženika od 22. svibnja 2023., 25. srpnja 2023., 13. prosinca 2022. razvidno je da tuženik ne problematizira plaćanje režijskih troškova, već njihovu visinu, radi čega moli tužitelja da se javi radi dogovora i dostavi podatke iz kojih se može ispitati visina prefakturanih troškova koje tužitelj obračunava tuženiku. Iz računa na temelju kojih je tužitelj tražio ovrhu (str. 97. -99, 101-102., 104.-106., 108.-110), razvidno je da je u istim iskazan trošak HRT-a, koji nije obuhvaćen režijskim troškovima iz predmetnog ugovora, kao i da tužitelj na zajedničke troškove tuženiku dodatno obračunava trošak PDV-a što dovodi do povećanja tih troškova za 25 posto.

23. Odredbom članka 12. ZPP-a propisano je da kad odluka suda ovisi o prethodnom rješenju pitanja postoji li neko pravo ili pravni odnos, a o tom pitanju još nije donio odluku sud ili drugo nadležno tijelo (prethodno pitanje), sud može sam riješiti to pitanje ako posebnim propisima nije drugačije određeno.

24. Sukladno odredbi članka 213. ZPP-a sud će prekid postupka odrediti i ako je odlučio da sam ne rješava o prethodnom pitanju.

25. Odlučivanje o valjanosti otkaza predmetnog ugovora o podzakupu u ovom postupku ovisi, kako je izloženo, o pitanju ispunjena obveza podzakupca, a o tom se pitanju ima odlučiti u postupku poslovnog broja Povrv-143/2025. Dakle, ishod navedenog postupka predstavlja prejudicijelno pitanje u ovom postupku o kojem sud prema stanju ovog spisa nakon svih izvedenih dokaza, kao ni nakon uvida spisa Povrv- 143/2025 koji je trenutno u fazi prethodnog postupka, ne može sam odlučiti.

26. Slijedom navedenog, odlučeno je kao pod točkom III. izreke.

U Splitu, 25. srpnja 2025.

Sutkinja

Maja Čelan

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ovog rješenja stranke mogu podnijeti žalbu u roku od petnaest (15) dana od dana primitka pisanog otpravka ovog rješenja. Žalba se podnosi Trgovačkom sudu u Splitu, a o žalbi odlučuje Visoki trgovački sud Republike Hrvatske. Žalba ne zadržava nastupanje pravnih učinaka rješenja.

DNA:

- tužitelju po punomoćniku

- tuženiku po punomoćniku

- u spis