Republika Hrvatska

Općinski sud u Osijeku

Europska avenija 7

31000 Osijek

Poslovni broj: P-1113/2018-47

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Osijeku, po sutkinji toga suda Heleni Topić Vuković, u pravnoj stvari I. tužiteljice JM, OIB: [osobni identifikacijski broj] i II. tužiteljice VM, OIB: [osobni identifikacijski broj], obje iz Tenja, A. Mandića 2c, obje zastupane po punomoćniku Marku Cerovcu, odvjetniku u Zajedničkom odvjetničkom uredu Radojica Vučković i Marko Cerovac u Osijeku, protiv I. tuženice SM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnicima Josipu Kardumu i Hrvoju Kardumu, odvjetnicima u Odvjetničkom društvu Kardum i Partneri j.t.d. u Zagrebu, po punomoćnicima UM, u Odvjetničkom uredu Ivan Krželj sa sjedištem u [adresa] i po punomoćniku Darku Šuperu, odvjetniku u Zajedničkom odvjetničkom uredu Darko Šuper, Iva Kovačev Radić, Ivan Jukić i Dino Vukušić u Osijeku i II. tuženice BM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupane po punomoćnicima UM, u Odvjetničkom uredu Ivan Krželj sa sjedištem u [adresa] i po punomoćniku Darku Šuperu, odvjetniku u Zajedničkom odvjetničkom uredu Darko Šuper, Iva Kovačev Radić, Ivan Jukić i Dino Vukušić u Osijeku, radi utvrđenja ništetnosti, nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave 4. srpnja 2025., u nazočnosti punomoćnika parničnih stranaka, te uz javnu objavu presude, 25. srpnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

I/ Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev koji glasi:

"Utvrđuje se ništetnim Ugovor o ortakluku od 20. studenog 2015. sklopljen između JM, VM, SM i BM ovjeren pod brojem OV- 15078/15 kod Javne bilježnice Mirjane Borić iz Osijeka."

II/ Prihvaća se eventualno-kumulirani tužbeni zahtjev koji glasi:

Utvrđuje se da je prestao Ugovor o ortakluku od 20. studenog 2015. sklopljen između JM, VM, SM i BM ovjeren pod brojem OV- 15078/15 kod Javne bilježnice Mirjane Borić iz Osijeka.

Nalaže se I. tuženici AM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i II. tuženici BM iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] da I. tužiteljici JM, OIB: [osobni identifikacijski broj] i II. tužiteljici VM, OIB: [osobni identifikacijski broj], obje iz Tenja, A. Mandića 2c, solidarno plate trošak postupka u iznosu od 27.500,00 EUR-a (dvadesetsedamtisućapetstoeura), sve u roku 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužiteljice tužbi navode da su dana 20. studenog 2015. sklopile Ugovor o ortakluku radi izgradnje stambene zgrade na nekretnini upisanoj u k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], kčbr. [katastarska čestica] u naravi vinograd (poljica), površine 770m2. Nadalje, navode da su ugovorne strane u ortakluk unijele opisanu nekretninu čiji je prethodni vlasnik bio FM, a stranke su kao suvlasnice u zemljišnoj knjizi upisane temeljem Kupoprodajnog ugovora od 21. veljače 2014., u kojem je kao kupoprodajna cijena naznačen iznos od 22.000,00 eura. Ističu kako se navodno sudjelovanje tuženica u ortaštvu svodilo jedino na "sufinanciranje" izgradnje objekta sredstvima pozajmice temeljem Okvirnog ugovora o zajmu od 20. studenog 2015. na iznos od 100.000,00 eura, a koji je sklopljen s majkom tuženica EM, kao zajmodavateljicom i to sa svim ortacima kao zajmoprimcima, s tim da sva sredstva koja su bila iskorištena po tom Okvirnom ugovoru o zajmu, a sukladno odredbi čl. 3. toč. 3. Ugovora o ortakluku se trebaju vratiti samo tužiteljice, dakle, polovicu koja se odnosi na obvezu tuženica, koje su također zajmoprimatelji i to s ugovornom kamatom koja je znatno veća od zakonske zatezne kamate. Iz čega se, ističu, može zaključiti da tuženice, osim iznosa od 11.000,00 eura koji su uložile u kupovinu ½ zemljišta, zapravo nisu niti uložile bilo kakva sredstva za izgradnju objekta. Nadalje, navode da je zajmodavateljica EM, majka ovdje tuženica, protiv njih (tužiteljica) pokrenula ovršni postupak pred Općinskim sudom u Osijeku dana 28. svibnja 2018., pozivajući se na odredbu toč.3.čl.3. Ugovora o ortakluku te je ista ishodila rješenje o ovrsi radi naplate cjelokupnoga iznosa pozajmice, dakle i dijela koji bi se trebao odnositi na obvezu tuženica. Stambena zgrada, navode, izgrađena je i dovršena na nekretnini k. o. [katastarska općina], zk. ul. br. [broj ZK uloška], kčbr. [katastarska čestica], a njezina vrijednost iznosi cca 700.000,00 eura, a osim sredstvima pozajmice, koju u cijelosti moraju vratiti samo one, snosile su i financirale sve ostale radove potrebne za izgradnju i dovršetak objekta. Pored toga, navode, prema Ugovoru o ortakluku tuženicima bi nakon dovršetka izgradnje trebao pripasti u vlasništvo i stan površine cca 60m2, čije je procijenjena vrijednost iznosi cca 80.000,00 eura, dakle, ističu tuženice su u ortaštvo uložile jedino iznos od 11.000,00 eura, na ime isplate dijela fiktivne kupoprodajne cijene za polovicu zemljišta koju su stekle temeljem ništetnog Kupoprodajnog ugovora, dok očekuju zaradu od cca 70.000,00 eura, a sve to na njihov račun i teret. Slijedom navedenog, ističu, razvidno je kako se radio ortačkom ugovoru koji je suprotan moralu društva, načelu ravnopravnosti sudionika u obveznom odnosu, načelu savjesnosti i poštenja, kao i načelu jednake vrijednosti davanja, čijim bi ispunjenjem bila prouzročena očigledna neravnopravnost u pravima i obvezama strana na štetu njih, a što ukazuje na ništetnost istog. Pored toga što je ortački ugovor sklopljen na njihovu štetu, tužiteljice navode da tuženice nisu ispunile ni svoju bitnu obvezu ni iz takvog ugovora, odnosno da su iste po dovršetku radova na izgradnji stambene zgrade na nekretnini, bez opravdanog razloga odbile supotpisati zahtjev za provođenje tehničkog pregleda i izdavanja uporabne dozvole, a što je razvidno iz rješenja Upravnog odjela za graditeljstvo i prostorno uređenje Trogir, te ističu da su im tuženice na ovaj način nanijele veliku pa i nenadoknadivu štetu iz razloga što uslijed neizdavanja uporabne dozvole nije bilo moguće niti etažirati građevinu, a prodajom posebnih dijelova koji su im trebali pripasti u etažno vlasništvo su trebale podmirit i sve obveze i dugove koje su imale radi izgradnje objekta. Tužiteljice navode da zbog takvog postupanja, odnosno zbog neispunjenja obveza iz Ugovora o ortakluku su dana 21. kolovoza 2018. uputile tuženicama Zahtjev za ispunjenje obveza koje proizlaze iz Ugovora o ortakluku pod prijetnjom raskida istog, a kako tuženice u ostavljenom roku nisu postupile po Zahtjevu, imalo se smatrati da je Ugovor o ortakluku raskinut. Dakle, ističu, odbijanjem potpisivanja zahtjeva za izdavanje uporabne dozvole tuženice su povrijedile odredbu čl. 10. Ugovora o ortakluku, a što predstavlja povredu bitne obveze iz navedeno Ugovora. Slijedom svega navedenog, tužiteljice su predložile sudu da donese presudu kojom će utvrditi ništetnim Ugovor o ortakluku od 20. studenog 2015., odnosno u slučaju da sud nađe da prethodno istaknuti tužbeni zahtjev nije osnovan predložile su da sud tada usvoji alternativni tužbeni zahtjev te donese presudu kojom će utvrditi da je Ugovor o ortakluku od 20. studenog 2015. prestao. Potraživale su i da im tuženice solidarno naknade troškove parničnog postupka.

1.1. Tijekom postupka, tužiteljice navode da su tuženice stvarno uložile u ortakluk, odnosno platile 11.000,00 eura na ime ½ formalno naznačene kupovnine za zemljište na kojem je kasnije izgrađena zgrada, a da je stvarna vrijednost zemljišta znatno veća nego što je u Ugovoru navedena i iznosi cca 150.000,00 eura, a koju vrijednost je u najvećem dijelu isplatio ĐM, I. tužiteljičin otac i II. tužiteljičin suprug. Tužiteljice navode da nije sporno da bi sukladno odredbi čl. 9. toč. 1. Ugovora o ortakluku tuženicama u vlasništvo trebao pripasti stan površine cca 62m2, za što bi prema čl. 4. Ugovora o ortaštvu iste trebale doplatiti razliku površine stana koji im po Ugovoru o ortakluku od 30m2, po cijeni od 1.300,00 eura po m2, no ističu da tuženice pri tom previđaju da im, pored površine stana cca 62m2, sukladno čl. 9. Ugovora o ortakluku, trebala pripasti i kompletna krovna površina od cca 130m2, a notorna je činjenica, navode, da i ta površina ima svoju vrijednost koja se kreće u visini od 30% od stambene površine. Isto tako, navode, bespredmetan je i apsurdan navod tuženica da obveza povrata zajma, odobrenog od strane majke tuženica, nije bitna činjenica u ovoj pravnoj stvari. Konstrukcija tuženica da sudjelovanje tuženica u ortaštvu zajmom predstavlja imovinu društva, bez obzira što "uloženi" zajam moraju vratiti samo one (tužiteljice) i to s ugovorenom kamatom višom od dopuštene kamate, ističu, je u suprotnosti s osnovnim pravnim načelima i moralom, te je suprotno navodu tuženica obveza povrata zajma bitna činjenica pri utvrđivanju visine uloga ortaka, razmjernosti uloga i ostvarene koristi te ocjene valjanosti ugovora. Tužiteljice ističu da se sredstva pozajmice temeljem Okvirnog ugovora o zajmu od 20. studenog 2015. ne mogu smatrati ortačkim udjelom tuženica, budući da ta sredstva sukladno odredbi toč. 3. čl. 3. Ugovora o ortakluku, trebaju vratiti samo one (tužiteljice) i to s ugovornom kamatom od čak 13%. Tužiteljice navode da su tuženice prilikom sklapanja predmetnog Ugovora svjesno iskoristile svoj položaj, kao i stanje nužde, materijalno stanje pa i njihovu lakomislenost zbog međusobnih prijateljskih odnosa, u cilju da za sebe ostvare korist koja je u očitom nerazmjeru s onim što su dale i učinile, iz čega je razvidno da se u konkretnom slučaju radi o zelenaškom Ugovoru sukladno čl. 329. ZOO-a, koji za posljedicu ima ništetnost. Nadalje, navode da odbijanjem potpisivanja zahtjeva za izdavanje uporabne dozvole su tuženice povrijedile odredbu čl. 10. Ugovora o ortakluku, a što predstavlja povredu bitne obveze iz Ugovora i samim time predstavlja razlog prestanka Ugovora o ortakluku.

1.2. Tijekom postupka tužiteljice navode da su imale nešto vlastitih sredstava od prodaje stana u [adresa], a najveći dio potrebnih sredstava za izgradnju su osigurale pozajmicama i prijenosom ortačkih udjela te su na taj način pribavile ukupno još 427.000,00 eura i 202.000,00 kn, koja sredstva su uložena u izgradnju objekta. Ne spore navode tuženica da u ortakluku ne moraju biti jednaki ortački ulozi stranaka, ali ističu da ostvarena dobit svakog ortaka mora biti u srazmjeru s onim što su ortaci uložili. Nadalje, navode da dovršetak radova potvrđuje Izjava izvoditelja radova iz rujna 2017., pa da su tuženice kao ortaci bile obvezne supotpisati zahtjev za izdavanje uporabne dozvole.

2. U odgovoru na tužbu tuženice su navele da se protive tužbi kako u pogledu zahtjeva kojim se utvrđuje ništetnost Ugovora o ortakluku, tako i utvrđenju da je prestao Ugovor o ortakluku, pri čemu osporavaju i vrijednost predmeta spora označenu u tužbi. Nadalje, navode da osporavaju tvrdnju da je predmetni Ugovor suprotan moralu i načelu jednake vrijednosti davanja, načelu savjesnosti i poštenja te načelu ravnopravnosti sudionika. Nesporno je, navode, da je predmetni Ugovor sklopljen nakon sporazuma gleda sadržaja, prava i obveza između ortaka, te da su u njegovom sklapanju sudjelovali pored stranaka još i ĐM – otac I. tužiteljice i suprug II. tužiteljice te otac tuženica GM, no iz samog sadržaja Ugovora o ortaštvu proizlazi da su tuženice sudjelovale u imovini ortaštva iznosom od 11.000,00 eura koja odgovara ½ vrijednosti kupoprodajne cijene zemljišta na kojem je kasnije izgrađena zgrada. Također, navode, iz čl. 4. Ugovora proizlazi da je njihova obveza da nakon što im u vlasništvo pripadne stan broj 9 i nakon pribavljanja uporabne dozvole su dužne platiti razliku površine apartmana od 30m2 po cijeni od 1.300,00 eura po m2, tj. 39.000,00 eura. Tuženice ističu da su tužiteljice inicirale sklapanje navedenog Ugovora te su iste i sačinile predmetni Ugovor o ortakluku, kao i da je Ugovor potpisan slobodnom i suglasnom voljom svih stranaka, pa im je stoga nejasno u čemu tužiteljice nalaze razloge ništetnosti navedenog Ugovora. Nadalje, ističu da predmetni Ugovor nije ništetan niti zbog toga jer nisu navodno ispunile obvezu da po završetku izgradnje potpišu zahtjev za provođenje tehničkog pregleda i izdavanje uporabne dozvole, jer prije svega navedeni zahtjev su bezi njihova znanja podnijele tužiteljice pa formalno nisu ni mogle potpisati nešto za što nisu niti znale da je odneseno, ističući da ni u tom slučaju tužiteljice nisu poštovale redoslijed međusobno ugovorenih obveza, te da su navedene obveze određene čl. 10. Ugovora, kojim je određeno da će nakon utvrđenja da izvedena gradnja udovoljava svim standardima i normama, ortaci pristupiti ishođenju uporabne dozvole i dr. Konačno, navode, odredbom čl. 655. ZOO-a određeno je kada ortaštvo prestaje, no iz činjeničnih navoda tužbe ne proizlazi niti jedan zakonom predviđeni razlog prestanka. Ističu i kako nisu primili tužbu (niti priloge) na koju se pozivaju tužitelji a radi se o ništetnosti kupoprodajnog ugovora za zemljište kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] koji se postupak navodno vodi pred Općinskim suom u Splitu pod br. P-5335/18, te stoga ne znaju o čemu se radi niti se mogu na isto očitovati.

2.1. Tijekom postupka tuženice ističu kako zadatak suda nije da procjenjuje eventualni dobitak stranaka iz ortačkog ugovora, već da utvrdi da li su tužiteljice, koje su sastavljale predmetni ugovori sudjelovale u pregovorima koji su trajali duže vrijeme bile lakomislene, da je posao izgradnje apartmanske zgrade sa 10 stanova bio neodgodiv posao i zbog čega i kakvo je to teško materijalno stanje tužiteljice tjeralo da grade apartmansku zgradu sa čak 10 apartmana. Nadalje, navode kako je za odluku u ovoj stvari u pogledu ništetnosti ugovora, odnosno raskidu ugovora nije niti bitno kako i na koji način je ugovoren povrat zajma od 100.000,00 eura, te dodaju da navedeni novčani iznos predstavlja imovinu ortaka u smislu odredbe čl. 638. ZOO-a, pri čemu je čl. 640. ZOO-a određeno da ortaci mogu ugovoriti da ortaci ne moraju biti obvezani da daju jednake uloge, a i u samom Ugovoru u čl. 9. utvrđen je i udjel u dobiti ortakluka, sve sukladno odredbi čl. 651. ZOO-a, ističući da nisu jednaki jer su tužiteljice zadržale 9 apartmana (88% vrijednosti po njihovoj procjeni), a one samo 1 apartman (svaka 6% vrijednosti). Tuženice ističu kako za raskid ne postoji niti jedan zakonom predviđen razloga.

2.2. Nadalje, tuženice osporavaju da bi navodni izračun po vještaku koji je sastavio procjembeni elaborat o tržišnoj vrijednosti nekretnine bio dokaz vrijednosti cjelokupne nekretnine, te ističu da je nepoznato kakve kvalifikacije ima osoba koja je radila procjembeni elaborat. Tuženice nadalje ističu da je nakon vođenja predmetnih razgovora oko sklapanja ortačkog ugovora, ortački ugovor sastavila tužiteljica pa sukladno tome potpuno je neosnovano tvrditi da se radi o zelenaškom ugovoru. Ističu da, eventualna činjenica nepribavljanja uporabne dozvole ne može biti razlog za raskid ugovora jer se radi o neispunjenju neznatnog dijela obveze, pa i kada bi propustile ispuniti svoju obvezu, u smislu odredbe čl. 367. ZOO-a.

3. Radi utvrđenja spornih činjenica sud je u dokaznom postupku izvršio uvid u cjelokupan spis i svu priliježeću dokumentaciju te je pročitao Ugovor o ortakluku (list spisa 5-11), Kupoprodajni ugovor (list spisa 12-14), tužba i prijedlog za zabilježbu spora od 8. studenog 2018. (list spisa 15-20), Okvirni ugovor o zajmu (list spisa 21- 24), preslik Sažetka procjene procjenitelja tvrtke Bilota inženjering d.o.o. Seget Donji (list spisa 25), Prijedlog za ovrhu EM, kao ovrhovoditelja, protiv ovršenika J i VM (list spisa 26-29), rješenje o ovrsi br. Ovr-1276/2018-3 od 27. srpnja 2018. (list spisa 30), rješenje Upravnog odjela za graditeljstvo i prostorno uređenje, Ispostave Trogir od 31. srpnja 2018. (list spisa 31-32), Zahtjev za ispunjenje obveze iz Ugovora o ortakluku, podredno – raskid Ugovora o ortakluku od 21. kolovoza 2018. (list spisa 33), Elaborat sačinjen za građevinu na kčbr. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], koji je sačinila tvrtka Arbutus d.o.o. 2017. (list spisa 50-59 i list spisa 112- 119), dopis Upravnog odjela za graditeljstvo i prostorno uređenje od 31. prosinca 2018. s prilogom rješenje Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenje RH od 18. prosinca 2018. (list spisa 65-67), Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 2. listopada 2014. (list spisa 72-74), Izjava javnog bilježnika i Ugovor o pozajmici i sporazum radi osiguranja novčane tražbine zasnivanjem založnog prava na nekretnini br. OU- 98/2016 (list spisa 75-83), Ugovor o pozajmici i sporazum radi osiguranja novčane tražbine zasnivanjem založnog prava na nekretnini od 9. studenog 2016. (list spisa 84-94), Ugovor o zajmu od 13. rujna 2016. i potvrda – solemnizacija (list spisa 95 - 97), Ugovor o prijenosu ortačkog udjela od 3. srpnja 2017. (list spisa 98-101), Ugovor o prijenosu dijela ortačkog udjela od 6. lipnja 2018. (list spisa 102-104), Ugovor o pozajmici od 16. veljače 2017. (list spisa 105-107), Ugovor o pozajmici od 28. ožujka 2017. (list spisa 108-110), Ugovor o zajmu – e-mail (list spisa 111), rješenje ovog suda br. Ovr-1276/18-12 od 16. listopada 2018. (list spisa 126-127), tužba od 26. studenog 2018., koju su podnijeli AM i BM V protiv JM radi predaje u posjed (list spisa 128-129), zapisnik u predmetu P-1133/2018 od 28. siječnja 2019. (list spisa 130), Ugovor o izvođenju građevinskih radova (list spisa 134-136), Ugovor o građenju br. 11/2015-ĆŠ (list spisa 137-139), Ponuda br. – 11/2015-ĆŠ (list spisa 140-141 i na listu spisa 183-184), presuda i rješenje ovog suda posl.br. P-783/2017-25 od 8. svibnja 2019. (list spisa 142-151 i na listu spisa 159-169), Izjava o višestrukom prijeboju na iznos od 125.000,00 kn od 20. studenog 2015. (list spisa 157), Ugovor o zajmu od 21. veljače 2014. (list spisa 170-171), presudu Općinskog suda u Splitu posl.br. P-5335/2018 od 10. studenog 2023. (list spisa 221-236), Ugovor o ortakluku (list spisa 237-243), Ugovor o građenju br. 11/2015-ĆŠ i Ponuda (list spisa 244-248), te je saslušao I. tužiteljicu JM,

II. tužiteljicu VM, II. tuženicu BM i svjedoke.

4. Sud nije proveo dokaze saslušanjem ZM, ĆM, LM i KM, HM te I. tuženice SM, iz razloga što je na raspravi održanoj 12. ožujka 2025. punomoćnik tužiteljica izjavio da tužiteljice odustaju od dokaznog prijedloga za saslušanjem svjedoka DM, a punomoćnik tuženica je izjavio da tuženice odustaju od dokaznog prijedloga za saslušanjem svjedoka ĆM, LM i KM, HM i I. tuženice SM; dok je na ročištu održanom 4. srpnja 2025. punomoćnik tužiteljica izjavio da je suglasan sa povlačenjem dokaznog prijedloga za saslušanjem I. tuženice SM. Isto tako, sud nije proveo građevinsko vještačenje, iz razloga što je punomoćnik tužiteljica na raspravi održanoj 4. srpnja 2025. povukao dokazni prijedlog za provođenjem građevinskog vještačenja radi utvrđenja vrijednosti predmeta nekretnine.

5. S obzirom da su tuženice još u odgovoru na tužbu osporavale vrijednost predmeta spora, sud je rješenjem od 2. srpnja 2019. (na ročištu) odredio vrijednost predmeta spora u iznosu od 1.000.000,00 kn.

6. Tužbeni zahtjev nije osnovan, dok je osnovan eventualno kumulirani tužbeni zahtjev.

7. Predmet spora je zahtjev tužiteljica protiv tuženica radi utvrđenja ništetnim Ugovora o ortakluku od 20. studenog 2015., podredno utvrđenje da je prestao Ugovor o ortakluku od 20. studenog 2015.

8. Među parničnim strankama nije sporno da tuženice nisu potpisale zahtjev za provođenjem tehničkog pregleda i izdavanja uporabne dozvole.

9. Među parničnim strankama je sporno je li predmetni Ugovor o ortakluku ništetan jer je zelenaški ugovor, je li protivan prisilnim propisima, moralu društva, te je li ugovor prestao iz razloga što tuženice nisu ispunile obvezu iz čl. 10. Ugovora o ortakluku odnosno potpisale zahtjev za provođenjem tehničkog pregleda i izdavanja uporabne dozvole.

10. Iz Ugovora o ortakluku od 20. studenog 2015. (list spisa 5-11) proizlazi da e sklopljen između tužiteljica i tuženica. Predmet ugovora je postizanje zajedničkog cilja koji se sastoji u izgradnji stambene zgrade s 10 stanova i 10 parkirališnih mjesta u Poljicama prema Građevinskoj dozvoli koja je postala pravomoćna 25. travnja 2008. Nadalje, ugovorne strane su suglasne da su ortaci VM, JM, AM i BM suvlasnice nekretnine kčbr. [katastarska čestica] površine 770 m2 upisane u zk ul [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] sve do potpune izgradnje stambenog objekta, provedbe etažnog elaborata te podjele stanova na način opisan u Ugovoru o ortakluku. Ugovorne strane suglasne su da će poslove ortaštva voditi JM. Ortaci su suglasni da ortaci SM i BM mogu ravni krov, po dobijanju uporabne dozvole, ako to po građevinskoj dozvoli i etažnom elaboratu bude moguće, pretvoriti u krovnu terasu od 130 m2. Predmetnu stambenu zgradu u stupnju dovršenosti ključ u ruke ortaci dijele tako da: AM i BM postaju vlasnice stana broj 9 na II katu objekta i pripadajućeg parkirališnog mjesta i kompletne krovne površine cca 130 m2, JM postaje vlasnica stana broj 6,10, 5,7,8, 1 sa parkirališnim mjestima, dok VM postaje vlasnica stanova 2, 3 i 4 sa parkirališnim mjestima. Člankom 10. ugovoreno je da nakon utvrđenja da izvedena gradnja udovoljava svim standardima i normama, ortaci se obvezuju pristupiti ishodovanju uporabne dozvole, izradi etažnog elaborata i uspostavi etažnog vlasništva u skladu sa čl. 9. ugovora temeljem kojega će se ortaci upisati kao vlasnici stanova te međusobno omogućiti upis u zemljišne knjige u skladu s takvim elaboratom i podjelom stanova opisanom u Ugovoru o ortakluku. Člankom 15. ugovoreno je da zajedničko ulaganje koje je predmet ugovora prestaje ispunjenjem svih obveza ugovornih strana iz Ugovora o ortakluku ( izgradnja stambenog objekta, upis objekta u katastar i zemljišne knjige, etažiranje i uporabna dozvola).

11. Iz Kupoprodajnog ugovora od 21. veljače 2014. (list spisa 12-14) proizlazi da je sklopljen između ovdje parničnih stranaka kao kupaca i FM kao prodavatelja, te da je predmet ugovora nekretnina upisana u zk. ul. br. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] i to k. č. br. [katastarska čestica] u naravi vinograd „Poljica“. Kupoprodajna cijena ugovorena je u iznosu od 22.000,00 eura.

12. Iz Okvirnog ugovor o zajmu od 20. studenog 2015. (list spisa 21-24) proizlazi da je sklopljen između EM kao zajmodavca i založnog vjerovnika s jedne strane i s druge strane između J i VM te SM i BM. Predmet ugovora je će zajmodavac odobriti zajmoprimcima zajam unutar okvirnog iznosa od 100.000,00 eura. Zajam se daje namjenski i to radi financiranja troškova izgradnje stambene zgrade s 10 stanova. Zajam se daje uz kamatu po fiksnoj stopi od 13% godišnje. Iznos od 36.500,00 EUR-a je isplaćen prije potpisivanja ugovora te će se odbiti od ukupno odobrenog zajma.

13. Iz preslike Sažetka procjene procjenitelja tvrtke Bilota inženjering d.o.o. Seget Donji (list spisa 25) proizlazi da je tržišna vrijednost nekretnine 709.000,00 eura (nije naveden datum procjene nekretnine).

14. Iz rješenja Upravnog odjela za graditeljstvo i prostorno uređenje, Ispostave Trogir od 31. srpnja 2018. (list spisa 31-32) proizlazi da se odbacuje postupak za izdavanje uporabne dozvole. Iz obrazloženja rješenja proizlazi da zahtjev za izdavanje uporabne dozvole nije bio potpisan od strane svih suvlasnika čestice na kojoj je izgrađena stambena zgrada, jer da je na tehničkom pregledu zakazanom za 29. lipnja 2018. punomoćnik GM (za BM i AM) odbio potpisati zahtjev za izdavanje uporabne dozvole, te da suvlasnici nisu suglasni da se za predmetnu zgradu provede postupak ishođenja uporabne dozvole.

15. Iz Zahtjeva za ispunjenje obveze iz Ugovora o ortakluku, podredno – raskid Ugovora o ortakluku od 21. kolovoza 2018. (list spisa 33) proizlazi da JM i VM zahtijevaju od AM i BM da u roku od 8 dana ispune svoju obvezu iz čl. 10 Ugovora, odnosno da se potpišu zahtjev za izdavanje uporabne dozvole. Navedeno rješenje potvrđeno je rješenjem Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja od 18. prosinca 2018.

16. Iz Elaborata sačinjen za građevinu na kčbr. [katastarska čestica], k. o. [katastarska općina], koji je sačinila tvrtka Arbutus d.o.o. 2017. (list spisa 50-59 i list spisa 112-119) proizlazi da su izvršeni svi ugovoreni radovi do dana predaje izvještaja, rujan 2017.

17. Iz Ugovor o kupoprodaji nekretnina od 2. listopada 2014. (list spisa 72-74) proizlazi da je sklopljen između VM i ĐM, kao prodavatelja te HM i PM, kao kupaca, a predmet ugovora o kupoprodaji je stan od 61,91m2 u [adresa].

18. Iz Ugovora o pozajmici i sporazuma radi osiguranja novčane tražbine zasnivanjem založnog prava na nekretnini br. OU-98/2016 od 13. travnja 2016. (list spisa 75-83) proizlazi da je sklopljen između ČM kao zajmodavatelja te JM, VM i ĐM kao zajmoprimatelja. Zajmodavac je pozajmio zajmoprimcima iznos od 55.000,00 EUR-a, te da zajmodavac kao založni vjerovnik radi osiguranja svoje tražbine zasnovati založno pravo, između ostalog, i na nekretnini u Poljicama na kč. br. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], i to na udio pod brojem 2 i 3.

19. Iz Ugovora o pozajmici i sporazuma radi osiguranja novčane tražbine zasnivanjem založnog prava na nekretnini od 9. studenog 2016. (list spisa 84-94) proizlazi da je sklopljen između ČM kao zajmodavatelja te JM, VM i ĐM kao zajmoprimatelja. Zajmodavac je pozajmio zajmoprimcima iznos od 110.000,00 EUR-a, te da zajmodavac kao založni vjerovnik radi osiguranja svoje tražbine zasnovati založno pravo, između ostalog, i na nekretnini u Poljicama na kč. br. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], i to na udio pod brojem 2.

20. Iz Ugovora o zajmu od 13. rujna 2016. i potvrda – solemnizacija (list spisa 95 -97) proizlazi da je sklopljen između ĆM kao zajmodavca i VM kao zajmoprimca, te da zajmodavac pozajmljuje iznos od 36.000,00 EUR-a zajmoprimcu, te da zajmodavac kao založni vjerovnik radi osiguranja svoje tražbine zasnovati založno pravo, na nekretnini u Poljicama na kč. br. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

21. Iz Ugovora o prijenosu ortačkog udjela od 3. srpnja 2017. (list spisa 98-101) proizlazi da je isti sklopljen između J i VM kao prenositelja, te HM kao stjecatelja. Predmet ugovora je prenošenje dijela ortačkog udjela koji prenositeljicama pripada temeljem Ugovora o ortaštvu od 20. studenog 2015. Imenovanom stjecatelju po dovršetku stambenog objekta pripast će stan broj 4 cca 32 m2 i pripadajuće parkirališno mjesto, stan broj 3 površine 28 m2 i pripadajuće parkirališno mjesto, stan broj 32 m2 i pripadajuće parkirališno mjesto. Stjecatelj HM je u ortaštvo unijela 101.200,00 eura koji se koristi za podmirenje dijela troškova izrade vanjske fasade stambenog objekta, troškova unutarnjeg krečenja objekta, troškove nabave sanitarija te drugih troškova potrebnih za dovršetak stambenog objekta do stupnja dovršenosti ključ u ruke.

22. Iz Ugovora o prijenosu dijela ortačkog udjela od 6. lipnja 2018. (list spisa 102- 104) proizlazi da je sklopljen između JM i HM, kojim ugovorom prenositelj prenosi na stjecatelja HM dio svog ortačkog udjela koji prenositelju pripada temeljem Ugovora o ortaštvu od 20. studenog 2015., te će HM pripasti stan broj 7 površine 28 m2 sa parkirališnim mjestom, a HM je u ortaštvo unijela iznos od 35.000,00 eura, koji se koristi za troškove opremanja devet stanova predmetne nekretnine te drugih troškova potrebnih za dovršetak stambenog objekta.

23. Iz Ugovora o pozajmici od 16. veljače 2017. (list spisa 105-107) proizlazi da je sklopljen između TM, kao zajmodavca i ĐM kao zajmoprimca, te da je zajmodavac pozajmio zajmoprimcu 48.000,00 eura bez kamata, te da se zajmoprimac obvezuje ispuniti svoju tražbinu do 16. veljače 2018., ali su ugovorne strane suglasne da je dužnik svoju obvezu alternativno ispunio kada osigura prijenos vlasništva stana broj 2 smještenog u prizemlju stambene zgrade izgrađene u Poljicama na kč. br. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

24. Iz Ugovora o pozajmici od 28. ožujka 2017. (list spisa 108-110) proizlazi da je sklopljen između LM kao vjerovnika i JM kao dužnika. Vjerovnik je pozajmio dužniku iznos od 42.000,00 eura bez kamata. Tražbina dospijeva 28. ožujka 2018., vjerovnik i dužnik su suglasni da je dužnik svoju obvezu alternativno ispunio kada je osigurao prijenos prava vlasništva stana broj 1 smještenog u prizemlju stambene zgrade izgrađene u Poljicama na kč. br. [katastarska čestica] zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina].

25. Iz e-maila od 13. studenog 2015. poslan od strane MM primatelju ĐM (list spisa 111) proizlazi da pregovaraju što treba biti sadržano u odredbama Ugovora o ortakluku.

26. Iz rješenje ovog suda br. Ovr-1276/18-12 od 16. listopada 2018. (list spisa 126- 127) proizlazi da je djelomično obustavljena ovrha određena rješenjem o ovrsi broj Ovr-1276/18-3 od 27. srpnja 2018. i to za iznos od 2.130,00 EUR-a, za iznos ugovorenih kamata iznad stope zateznih kamata na iznos od 36.500,00 EUR-a, za iznos ugovorenih kamata iznad Zakonom dopuštene stope (preko 12,21 % godišnje). U obrazloženju se navodi da je dio zajma u iznosu od 35.500,00 EUR-a bio beskamatni.

27. Iz Ugovora o izvođenju građevinskih radova (list spisa 134-136) od 21. studenog 2015. proizlazi da je predmet ugovora izgradnja višestambene zgrade u k. o. [katastarska općina] površine 770 m2, te izvođenje građevinskih radova po principu „ključ u ruke“.

1 0

Navedeni ugovor sklopljen je između Astoria d.o.o. zastupano po direktoru ŠM, i ĐM

28. Iz Ugovora o građenju br. 11/2015-ĆŠ (list spisa 137-139) s Ponudom br. – 11/2015-ĆŠ (list spisa 140-141 i na listu spisa 183-184) proizlazi da je sklopljen između J i VM, SM i BM, kao investitora i Arbutus d.o.o., 21. studenog 2015. Predmet ugovora je izgradnja grubih građevinskih radova, vrijednost građevinskih radova iznosi 60.102,50 EUR-a, te je u ponudi navedeno što sve čini 1. Fazu grubi građevinski radovi.

29. Iz presude i rješenja ovog suda posl.br. P-783/2017-25 od 8. svibnja 2019. (list spisa 142-151 i na listu spisa 159-169) proizlazi da je odbijen tužbeni zahtjev SM i BM kojim su zahtijevale da im se dostavi poslovno-tehnička dokumentacija koja se odnosi na sve poslove Ugovora o ortaštvu od 22. studenog 2015.

30. Iz Izjave o višestrukom prijeboju na iznos od 125.000,00 kn od 20. studenog 2015. (list spisa 157) proizlazi da su izjavu dali, između ostalih i Astoria d.o.o. Poreč, EM, BM, SM, te JM i VM.

31. Iz Ugovora o zajmu od 21. veljače 2014. (list spisa 170-171) proizlazi da je sklopljen između EM iz [adresa], kao zajmodavca, te J VM i BM, a temeljem kojeg ugovora zajmoprimci primaju iznos od 16.200,00 eura, te zajmoprimci dopuštaju da se izvrši uknjižba prava zaloga na njihovom suvlasničkom dijelu na nekretnini kč. br. [katastarska čestica] u naravi vinograd „Poljica“

32. Iz presude Općinskog suda u Splitu posl.br. P-5335/2018 od 10. studenog 2023. (list spisa 221-236) proizlazi da je odbijen kao neosnovan tužbeni zahtjev ĐM, VM i JM protiv FM, SM i BM da je ništetan ugovor o kupoprodaji od 21. veljače 2014.

33. Iz iskaza svjedoka MM proizlazi da je ĐM upoznao u njegovom kafiću i tamo su se družili. U jednom trenutku je ĐM otvorio komunikaciju s njima o gradnji u Poljicama, a on je to sve razmotrio sa svojom obitelji. Ćosići su dali prijedlog kako to sve treba izgledati, a JM je sastavila Ugovor o ortaštvu. S su definirali sve uvjete ugovora, a oni su na sve pristali. S njihove strane, sve stavke iz Ugovora o ortaštvu, su ispunili. ĐM je tvrdio da je njihov Ugovor zelenaški, a prema njihovom Ugovoru trebali su dobiti 9 stanova. Nadalje, navodi da je tužiteljica JM u jednom trenutku govorila da su oni – tužitelji sastavljali Ugovor, a onda da su tuženici, ali može reći da se iz mail-ova vidi tko je sastavljao Ugovor, jer JM navodi da samo trebaju ubaciti podatke u Ugovor. Navodi da su ispunili sve sastojke Ugovora koje su se odnosile na njih i dinamiku koju su postavili S. Problemi su se počeli pojavljivati nakon što su im isplatili zadnji dio zajma, a to je bilo otprilike nakon godinu dana nakon potpisivanja Ugovora o ortaštvu, a prije toga nije bilo problema. Nadalje, sjeća se da kada je jednom prilikom došao u svoj stan da je vidio poziv za tehnički pregled tada nisu niti znali da je podnesena prijava za tehnički pregled. Pregledom dokumentacije uočili su da je netko falsificirao potpis AM i BM pa smo se stoga obratili odvj. uredu Jukić i Šuper te su se oni potom obratili nadležnom tijelu sa zahtjevom da dobiju informaciju tko je sazvao tehnički pregled i podnio zahtjev. Tada su saznali da je zahtjev podnijela JM. Pokušali smo stupiti u kontakt s U, ali se oni nisu javili. Došao je na

1 1

tehnički pregled, tamo je vidio da sjedi ĐM, nedugo zatim je došla i ekipa za tehnički pregled. Dok su pregledavali dokumentaciju krenuo je do stana koji je trebao biti njihov, u tom trenutku mu je ĐM fizički prepriječio put te je pozvao policiju. Nakon što je policija došla uspio je otići do stana, ali stan je bio u roh bau, a svi ostali stanovi bili su završeni. Na tom tehničkom pregledu nisu odbili dati suglasnost, nego nije bilo moguće obaviti tehnički jer je ugovorom bilo ugovoreno da će dobiti stan i ključ u ruke, te ističe da oni- S niti u jednom postupku pa ni ovome nisu dostavili dokumentaciju da je tada objekt bio završen i spreman za tehnički pregled. Osim toga, tada nisu bili prisutni niti ostali ortaci osim JM koja je došla naknadno. Tada je slučajno saznao da postoji još jedan ortak HM, a u svakom slučaju i da smo potpisali bila bi odgoda, jer nisu bili prisutni svi ortaci. Nakon toga se S nisu javljali neko vrijeme, pokušao je još jednom razgovarati sa JM i pokušati naći način da to riješe. Kada su završili njihov stan, predložio je da se obavi tehnički pregled i da se riješi etažiranje zgrade. U tom trenutku je CM na to pristao i te mu tom prilikom pokazao stan. Nakon toga njihovi odvjetnici, odnosno odvj. Jukić mail-om je poslao zahtjev za tehnički pregled, a nisu dobili nikakav odgovor. S se nisu odazvali na zahtjev da se obavi tehnički pregled iako je stan završen. Što se tiče financijskog dijela, u početnoj fazi pregovora trebali su dobiti jedan manji stan za ono što su im dali, a oni su platili staru građevinsku dozvolu potom platili izmjenu građevinske dozvole, jedan dio beskamatnog zajma u iznosu od 250.000,00 kn i preuzeli obvezu da po završetku svega vrate dio zajma oko 33 kvadrata. Ugrubo, njih, kao ortake, je metar kvadratni trebao stajati oko 1.000,00 eura, a u to vrijeme je gradnja metra kvadratnog iznosila 650,00 eura, što je U rekao i kupili su plac u iznosu od 22.000,00 eura. ĐM im je predložio da uzmu veći stan uz nadoplatu pa smo se mi s tim složili. Još jednom ističe da su ispunili svoje obveze u zadanim rokovima. S su postavili sve elemente ugovora, u konačnici i taj plac se trebao dijeliti u omjeru suvlasničkih dijelova odnosno U 90% a nama 10%. Njegov cilj sklapanja ugovora je bio da im pomogne, da se objekt završi, da U ostane 9 stanova, a njima 1, a kada se etažira, da se riješi dio kreditnog (zajma) odnosno da tuženice, plate preostali dio zajma EM. Od zajma od 100.000,00 eura koji je dala EM, plaćala se izgradnja objekta do pod krov. Jasno piše u Ugovoru da obveznice plaćanju su VM i JM, s tim da će oko 45.000,00 eura što će SM i BM platiti razlike za stan to prelomiti pa će na taj način BM i SM platiti taj dio zajma. Osim tog Ugovora o zajmu, obitelj EM je preuzela sav rizik posla, početno financiranje, beskamatno 250.000,00 kn, dvije građevinske dozvole i na kraju su trebali platiti 45.000,00 eura. tih 250.000,00 kn je obuhvaćeno je Ugovorom o zajmu, ali je beskamatan taj dio. Zemljište je plaćeno 22.000,00 eura, napominje da je Porezna uprava prihvatila navedenu cijenu. Prije kupnje zemljišta, misli da je postojala neka stara građevinska dozvola, koja je bila temelj za izmjene. Po Ugovoru o ortaštvu su trebali potpisati zahtjev za izvođenje tehničkog pregleda svi ortaci jer JM nije imala punomoć, a po zahtjevu za tehnički pregled vidljivo je da je netko potpisao AM i BM jer nije navedeno da je potpisano po punomoći. Spor kojim su tražili izdavanje dokumentacije vezano za gradnju, su izgubili jer je sud utvrdio da pet odlazaka tamo nije dovoljno da želimo to. Nadalje, navodi da je ĐM tražio od njih da uđu u ortakluk jer nije imao novaca za svoj posao ili ih je htio obmanuti. Prema ugovoru o zajmu kamata je bila 12%, ali dio kredita je bio beskamatan. Taj dio zajma se financirao na način da su plaćali račune. Ne može se sjetiti jesu li tuženice dobile opomenu od odvjetničkog ureda za ispunjenje ugovorne obveze, odnosno za potpisivanje zahtjeva za izdavanje uporabne dozvole.

1 2

33.1. Iskaz svjedoka MM sud je ocijenio nevjerodostojnim u dijelu u kojem navodi da je netko krivotvorio potpis njegovih kćeri, ovdje tuženica, u Zahtjevu za tehnički pregled i izdavanje uporabne dozvole, kao i da on, kao punomoćnik tuženica, nije odbio potpisati zahtjev. Naime, navodi svjedoka su u suprotnosti sa rješenjem Upravnog odjela za graditeljstvo i prostorno uređenje, Ispostava Trogir, Klasa:UO/I-361-05/18-01/000021 od 31. srpnja 2018. iz kojeg proizlazi da je JM podnijela nepotpisani podnesak kojim je tražila izdavanje uporabne dozvole, te da da je isti odbio potpisati zahtjev za izdavanje uporabne dozvole. Isto tako, sud je ocijenio nevjerodostojnim iskaz svjedoka MM u dijelu u kojem govori da je on, kada je zgrada bila završena, predložio da se obavi tehnički pregled, te da je njegov (Šakićev) punomoćnik poslao zahtjev za tehnički pregled, ali nisu dobili nikakav odgovor. Naime, da su tuženice slale zahtjev za tehnički pregled ne proizlazi niti iz iskaza BM niti iz iskaza EM, a spisu nije niti dostavljena dokumentacija iz koje bi isto proizlazilo, nego upravo suprotno, sudu je dostavljen podnesak punomoćnika tužiteljica kojim poziva tuženice da potpišu zahtjev za tehnički pregled i izdavanje uporabne dozvole.

33.2. Isto tako, iskaz svjedoka MM sud je ocijenio nevjerodostojnim i u dijelu u kojem navodi da je tužiteljica JM sastavila Ugovor o ortakluku i da su oni na sve uvjete pristali. Naime, suprotno proizlazi e-maila od 13. studenog 2015. (list spisa 115) a iz kojeg proizlazi da su pregovarali o odredbama ugovora kao i da su tuženice i on tražili da se neke odredbe stave u ugovor.

33.3. Iskaz svjedoka MM sud je ocijenio vjerodostojnim u dijelu koji se odnosi na financijski dio i koji su ulozi u ortaštvu bili od tuženica, jer je u tom dijelu u skladu s Ugovorom o ortakluku, Ugovorom o zajmu od 21. veljače 2014., Okvirnim ugovorom o zajmu od 20. studenog 2015. te Kupoprodajnim ugovorom od 21.veljače 2014.

34. Iz iskaza svjedokinje EM proizlazi je njezin bivši suprug GM poznavao oca tužiteljice JM i supruga II. tužiteljice VM, jednom prilikom je došao sa idejom da se udruže s ĐM i izgrade zgradu. U veljači 2014. sklopili su Ugovor o kupnji zemljišta, u njemu su njezine kćeri bile navedeni kao kupci. Tijekom 2014. su se vodili razgovori. Trebala je pozajmiti 100.000,00 eura za izgradnju zgrade do roh bau, a S su trebali dobiti 9 od 10 stanova, a njezine kćerke jedan i to uz nadoplatu. Godine 2018. kćerke su bile pozvane na komisiju za uporabnu dozvolu, poziv su dobile dan dva prije održavanja komisije. Njezine kćeri nisu to potpisale, taj zahtjev. Njezin suprug kada je bio tamo vidio je da zgrada nije bila dovršena, odnosno njihov stan nije bio dovršen pa je odbio potpisati te je dan rok od 15 dana da se popravi, ali kako ništa nije poduzeto u tom roku, zahtjev za izdavanjem uporabne dozvole je odbijen. Početak povratka zajma trebao je biti nakon isplate zadnje tranše, odnosno bio je neki rok od isplate zadnje tranše kada se trebao početi vraćati zajam. Isplata zajma išla je periodično, JM joj je slala račune i predračune i ona je plaćala direktno dobavljačima. Pozajmice su trebale vraćati VM i JM, bio je jedan dio koji se nije trebao vraćati, a trebao je služiti za podmirenje razlike cijene ostatka stana koji su trebali dobiti njezine kćeri. Do vraćanja zajma nije došlo nego je pokrenula ovrhu i sada naplaćuje od JM mjesečno oko 400,00 do 500,00 eura, s njezine plaće. ĐM im se nije predstavljao kao netko tko se nalazi u teškoj imovinskoj

1 3

situaciji, govorio nam je da ima stan u [adresa], kuću u [adresa], znali su da ima kafić na perfektnoj lokaciji, pržionicu kave i proizvodnju sladoleda, a to je bilo još u fazi dok smo dogovarali cijeli taj posao. S su inicirali sklapanje Ugovora o ortakluku, a CM im rekao da ima iskustva s takvim ugovorima, a JM je studirala pravo te je kasnije bila odvjetnica, tako nešto. Dosta se pregovaralo o Ugovoru o ortakluku pa ne zna točno reći tko je inicirao koji dio, ali S su u startu kreirali ideju. Ugovor je sastavila JM, ali nije sigurna. Njihov konačni cilj je bio da kćerkama priušte jedan apartman. Oni su svoje ugovorne obveze ispunili, dala je svojih 100.000,00 eura. Niti iznos od 22.000,00 EUR-a koji je dan kao pozajmica za kupnju zemljišta nije vraćen, nego je pokrenula postupak izravne naplate i za to, ali kako je ovaj raniji zajam prije u redoslijedu naplate ne zna kada će doći na naplatu i taj zajam od 22.000,00 eura. Ugovor o zajmu od 100.000,00 eura imao je ugovorenu kamatu, ali ne za cijeli dio, nije imao ugovorenu kamatu za dio otprilike 36.000,00 eura, a kamata za ugovoreni dio se ne sjećam koliko je iznosila. Njezin suprug nije potpisao zahtjev za izdavanjem uporabne dozvole, jer je trebalo biti sve završeno, odnosno završiti njihov stan, a vidjelo se da zahtjev nisu potpisale njihove kćeri pa ga je to tek iznerviralo. Okvirni Ugovor o zajmu se odnosilo na financiranje kojih radova do roch bau. Financirati izgradnju zgrade do dovršenosti, trebala je obitelj ĐM, oni su govorili da imaju neke kompenzacije za materijal. Nekretnina sada nema uporabnu dozvolu, njezine kćeri nisu potpisale niti ih je itko pozvao da potpišu zahtjev za izdavanjem uporabne dozvole. Ne sjeća se jesu li ponovno njezine kćerke dobile zahtjev od strane J i VM za izdavanjem uporabne dozvole. Ovrhom potražuje cjelokupni iznos ugovora o zajmu ali ne i kamatu na cjelokupni iznos.

34.1. Iskaz svjedokinje EM sud je ocijenio vjerodostojnim u dijelu koji se odnosi na financijski dio i koji su ulozi u ortaštvu bili od tuženica, jer je u tom dijelu u skladu s Ugovorom o ortakluku, Ugovorom o zajmu od 21. veljače 2014., Okvirnim ugovorom o zajmu od 20. studenog 2015. te Kupoprodajnim ugovorom od 21.veljače 2014., kao i u dijelu u kojem navodi da je njezin bivši suprug GM odbio potpisati Zahtjev za tehnički pregled i izdavanje uporabne dozvole. Dio iskaza svjedokinje da se zajam vraća na temelju rješenja o ovrsi na način da se s plaće tužiteljice JM skida svakomjesečno iznos od 400-500 eura je u skladu sa materijalnom dokumentacijom koja se nalazi u spisu (rješenjem o ovrsi) te iskazom tužiteljice JM.

34.2. Iskaz svjedokinje EM sud je ocijenio nevjerodostojnim u dijelu u kojem je navela da njezine kćeri nitko nije pozvao da potpišu novi (ponovni, drugi) zahtjev za tehnički pregled i izdavanjem uporabne dozvole, jer suprotno proizlazi iz dopisa punomoćnika tužiteljica upućeno tuženicama (list spisa 33).

35. Iz iskaza svjedoka FM proizlazi da je imao zemljište sa građevinskom dozvolom površine oko 700 m2 u Poljicama. To je zemljište imalo građevinsku dozvolu za izgradnju apartmančića. To zemljište sa građevinskom dozvolom prodao je ĐM. Kupoprodajna cijena toga zemljišta bila je od 150.000,00 - 170.000,00 eura, te mu je na ime kupoprodajne cijene ĐM prvo dao stan u [adresa] površine 60 m2, pa nakon mjesec dana zemljište kod Karlobaga, površine oko 300- 400 m2 i onda mu je još isplatio od 22.000,00-25.000,00 eura. Misli da mu je ĐM isplatio taj iznos. Misli da su sklopili takav ugovor u kojem je bilo sve prednje navedeno, ali ne zna gdje se nalazi taj ugovor. S nikim osim s ĐM nije imao kontakt oko prodaje tog zemljišta i isplate kupoprodajne cijene. Misli da je

1 4

ugovor o kupoprodaji sklopljen u Osijeku, ne sjeća se koja je cijena bila navedena i jesu li u ugovoru bili navedeni ti stanovi. Ne sjeća se je li imao još kakav ugovor s CM, odnosno U, osim ovog ugovora o kupoprodaji o kojem sam iskazivao. Stan u [adresa] te godine vrijedio je od oko 80.000,00-100.000,00 eura, a zemljište oko 20.000,00-30.000,00 eura jer nije bilo vode ni struje. Ekonomski interes ĐM i FM da mijenjaju jedan stan u [adresa] za dva apartmana za Poljicama, navodi da je interes taj što je on njemu dao zemljište u Poljicama, čista zemlja, nije bilo apartmana.

35.1. Iskaz svjedoka FM sud je ocijenio vjerodostojnim jer je jasan, detaljan i u skladu s iskazom ĐM, koje je sud u tom dijelu ocijenio vjerodostojnim. Ovdje se ističe da činjenice o kojima je iskazivao svjedok FM nisu odlučne za ovu pravnu stvar, a nije niti sporno da je Ugovorom o kupoprodaji navedeno da su kupci JM i VM, te SM i BM, te da je kupoprodajna cijena navedena u Ugovoru o kupoprodaji iznosila 22.000,00 EUR-a, te da se o valjanosti ugovora o kupoprodaji odlučivalo u postupku pred Općinskim sudom u Splitu broj P-5335/2018.

36. Iz iskaza svjedoka ĐM proizlazi da je FM kupio plac i falilo mu je 22.000,00 eura. 22.000,00 eura je bila kupoprodajna cijena zemljišta navedena u Ugovoru o kupoprodaji, a koji Ugovor su sklopili JM i VM, SM i BM. On je FM na ime kupoprodajne cijene za zemljište dao i stan u [adresa] od 60 m2 po cijeni 1.600,00 eura metar kvadratni, te zemljište od 300 m2, koje se nalazilo kod Karlobaga, u iznosu od 30.000,00 eura. Kupoprodajna cijena zemljišta u Poljicama je bila 150.000,00 eura. U Ugovoru o kupoprodaji je navedena samo cijena od 22.000,00 eura, a tako je navedeno jer je tako GM inzistirao. Imao je s FM sklopljen Ugovor o ortakluku, a koji je bio sklopljen prije Ugovora o kupoprodaji, predmet Ugovora o ortakluku je bila izgradnja u Poljicama, ali su u jednom trenutku odlučili da će se razići i da će ga isplatiti 150.000,00 eura. EM je napravila Ugovor o zajmu na 22.000,00 eura i ona je isplatila navedeni iznos FM. Dugo su B izbjegavali sklopiti Ugovor o ortakluku, govorili su da imaju potraživanja prema firmi ASTORIA d.o.o. i da će oni izgraditi objekt pod krov, a S će kada prodaju stanove to vratiti njima i vratiti iznos od 22.000,00 eura. ASTORIA nije ništa napravila i napustila je gradilište. Nakon toga, prodao je stan i htio isplatiti EM, ali B to nisu htjeli i onda su krenuli u pregovore oko sklapanja Ugovora o ortaštvu. Ne sjeća se točno tko je sastavio ugovor, JM ili JM i GM, ali zna da je GM intervenirao u Ugovor i izbacivao pojedine odredbe, Ugovor je sklopljen u studenom 2015. i prema tom Ugovoru o ortakluku B su trebali dobiti stan od 30m2, a oni su za uzvrat dali kredit. Isplatili su 62.500,00 eura, 22.000,00 eura, te su sračunali radove koje je imala ASTORIA i to u iznosu od nekih 15.000,00 eura, a to je bio okvirni zajam. Ugovor o zajmu (okvirni) odnosio se na iznos od 100.000,00 eura te drugi Ugovor o zajmu na iznos od 22.000,00 eura koji se odnosio na plac. Na kraju je dogovor bio da će B dobiti veći stan, točna se kvadratura nije znala, trebao je biti nešto veći od 60m2, te da će B nadoplatiti kvadraturu preko 30 kvadrata pa do kvadrature stana, i to nadoplatiti po cijeni 1.300,00 eura po metru kvadratnom. B nisu nadoplatili tu kvadraturu. Stavili su zgradu pod krov i krenuli dalje, nadzorni inženjer je prikupio dokumentaciju kako bi se obavio tehnički pregled i dobila uporabna dozvola te zgrada etažirala. Kada je sazvan tehnički pregled, GM je počeo divljati, došao je sa punomoći kćerka, te nije htio potpisati zahtjev za tehnički pregled. Njihov

1 5

stan u tom je trenutku bio gotov. Nadzorni inženjer je podnio zahtjev za tehnički pregled, a JM je potpisala. Bilo je dalje pokušaja za tehničkim pregledom i to su slali preko odvjetničkih ureda da dođu na tehnički pregled, da mogu prodati stanove i na kraju sve isplatiti, ali GM to nije htio. Zgrada nema još uvijek uporabnu dozvolu, ali je uporabljiva, u zgradi se živi i on živi u njoj. Ne postoji stan od tuženica jer nema niti uporabne dozvole. Interes GM da ne potpiše dokumentaciju za tehnički pregled, zahtjev, je da se njega financijski uništi. Nisu podnijeli zahtjev za dobivanje uporabne dozvole (obavljanje prethodnog tehničkog pregleda), te etažiranje zgrade i podjelu vlasništva. Prema Ugovoru o ortaštvu imali su pravo prodavati svoje dijelove, te su svoje dijelove prodali na način da su sklopili Ugovor o ortaštvu i sa HM, KM i njegovom suprugom TM i IM. Stranke tog Okvirnog ugovora o zajmu je EM je zajmodavac, a zajmoprimci su VM i JM, BM i AM, a kredit trebaju vratiti VM i JM. Osim kreditnih sredsava B nisu ništa drugo uložili u izgradnju te nekretnine, i iznos od 22.000,00 eura za zemljište je zajam. Glavni izvođač radova je ARBUTUS d.o.o. Kaštel Stari, a ugovor su potpisale AM, BM, JM i VM. Prilikom podnošenja zahtjeva za tehnički pregled, prilaže se Ugovor o izvođenju radova, a uloga suvlasnika je da potpišu zahtjev, a to je navedeno na izvatku iz zemljišnih knjiga da su suvlasnici. Vrijednost zgrade u tom trenutku kada je završena je iznosila 700.000,00 eura. Zgrada je završena jer je on posuđivao novce, te je kasnije dijelio stanove onima koji su mu posudili novce te su zbog toga nastali i Ugovori o ortakluku s ostalim i to s HM, A i IM. Na tehnički pregled su došli svi i to iz HEP struja, voda, svi nadzorni inženjeri, gospođa koja vodi tehnički pregled, onda se potom pojavljuje AM koji navodi da to ne dozvoljava, prilaže punomoć kćerki i zatim predsjednica komisije daje rok da ponovno podnesu zahtjev i ljudi potom odlaze. Sklapa Ugovor o ortakluku, iako je u lošoj materijalnoj situaciji, zato jer sam imao obećanje od MM da će mu pomoći u izgradnji. Uvjeti za ishođenje uporabne dozvole, je da glavni izvođači da svoje odobrenje. Uporabna je trebala biti 2015. ili 2017., tada je objekt završen, a sada objekt stoji, ljudi žive u njemu i ljetuju, a pod tim misli da on ljetuje. Imali su rješenje za iznajmljivanje i iznajmljivali su 1 godinu, a onda su B otišli i to prijavili jer su suvlasnici i nisu dali suglasnost za iznajmljivanje te od tada ne iznajmljuju. Sada iznajmljuju dva njihova stana i to dugoročno, ne turistički od ove godine. B bi platili bruto platili cijenu B svog stana, 1.300,00 eura, jer se s njima tako dogovorio. Kada je MM došao na tehnički pregled pričao je nebuloze, npr. da mu nije napravljen WC na krovnoj terasi, da ne dozvoljava, da nisu obavješteni na vrijeme. U toj kompletnoj konstrukciji izvođenja radova, navodi da je sve izgubio i još više od toga.

36.1. Iskaz svjedoka ĐM sud je ocijenio vjerodostojnim u dijelu u kojem navodi da je GM intervenirao u odredbe Ugovora o ortakluku, jer je u tom dijelu u skladu s iskazom tužiteljice JM i e-mailom od 13. studenog 2015. (list spisa 115). Nadalje, iskaz svjedoka ĐM u dijelu u kojem iskazuje o financijskom dijelu odnosno o ulozima ortaka je u skladu s Ugovorom o ortakluku, Ugovorom o zajmu od 21. veljače 2014., Okvirnim ugovorom o zajmu od 20. studenog 2015.

36.2. Nadalje, sud je ocijenio vjerodostojnim dio iskaza svjedoka ĐM u dijelu u kojem iskazuje o postupku koji se provodio radi izdavanja uporabne dozvole, kao i o ponovnom zahtjevu za izdavanje uporabne dozvole upućenom tuženicama, jer je u

1 6

tom dijelu u skladu s rješenjem Upravnog odjela za graditeljstvo i prostorno uređenje, Ispostave Trogir od 31. srpnja 2018. (list spisa 31-32). Iskaz svjedoka ĐM zašto i kada je sklapao ugovore po pozajmicama s trećim osobama je u sa sadržajima navedenih ugovora o pozajmicama, a koji se nalaze u ovom spisu, te je i u tom dijelu iskaz ĐM sud ocijenio vjerodostojnim.

37. Iz iskaza I. tužiteljice JM proizlazi njihov poslovni odnos započeo je u veljači 2014. kada su na inzistiranje ĐM, njezina majka i ona sklopile ugovor o kupoprodaji na način da posljednjih 22.000,00 eura koje je nedostajalo za isplatu predmetne nekretnine u Poljicima, u cijelosti taj iznos su posudili od obitelji GM, konkretno od EM a potom su kao garanciju da će taj iznos biti isplaćen polovicu placa odnosno nekretnine supotpisali kupoprodajni ugovor s AM i BM. Dakle veći dio cijene te nekretnine koje je vrijedilo otprilike 150.000,00 eura isplatio je upravo ĐM. Nadalje, bio je dogovor da će na Sašinu preporuku njezin otac angažirati DM odnosno tvrtku Astoria d.o.o. a koja je bila dužnik obitelji BM. Na taj način obitelj BM je trebala 100.000,00 eura potraživanja koje je imala od te tvrtke povratiti kroz ovaj projekt, a njima bi na taj način pomogli da stambeni objekt izgrade do pod krov, odnosno do stupnja završenosti roh bau. No, DM nije obavio te građevinske radove koje je trebao. U jednom trenutku nudili su im da im vrate 22.000,00 eura s kamatama kojim je potpisan ugovor o zajmu što su oni odbili i nisu htjeli vratiti tu polovicu placa. Nakon toga u toj situaciji imali smo dvije mogućnosti ili odmah ići na sud ili se s obitelji BM dogovoriti o tome da se taj projekt završi kako je i dogovoreno i da po završetku projekta svako dobije udjele kako je tim ugovorom dogovoreno. Sami taj ugovor o ortaštvu sastavljala je ona kao klasični ugovor o ortaštvu u kojem je bilo vidljivo što je uložio tko od ortaka i što treba dobiti. Dali su im ugovor da ga pregledaju s tim da je gospodin GM na tako sastavljen ugovor imao cijeli niz primjedbi te je prema njegovim uputama na licu mjesta na svom iPadu radila korekciju ugovora i to na način da su iz ugovora izbačene odredbe o stjecanju vlasništva na zemljištu, da je na Sašino inzistiranje u ugovor unesena odredba o unošenju okvirnog kredita u visini od 100.000,00 eura i da je na njegovo inzistiranje unesena odredba da će ravni krov ukoliko to bude bilo moguće biti pretvoren u terasu i da će ta terasa u cijelosti pripasti AM i BM odnosno biti vezana uz stan. Dakle, u trenutku potpisa odnosno pregovaranja u ugovoru o ortaštvu bili su u sljedećoj situaciji: da su nekretninu koju su većinski isplatili dijelom prepisali na AM i BM, da se ta ista nekretnina opteretila založnim pravom u visini 22.000,00 eura, da bez suglasnosti njih dvije kao suvlasnica nisu mogli samostalno krenuti u izgradnju, da istovremeno ni na koji način nisu mogli tražiti kredit od banaka jer su njezini roditelji bili kreditno nesposobni, plac nije bio u cijelosti u njihovom vlasništvu pa ga nije bilo moguće opteretiti kreditom za izgradnju stambenog objekta. Imali su između 25.000,00 i 30.000,00 eura koji im je ostao od prodaje stana na [adresa]. Već u toj prvoj fazi izgradnje zafalio im je određeni iznos sredstava, misli da je bilo riječ oko 10.000,00 eura. U tom trenutku ponovno su razgovarali s obitelji BM, konkretno s g. MM i gđom. OM, a koji su rekli da su spremni za taj iznos "proširiti ugovor o okvirnom kreditu" ali pod uvjetom da se istovremeno mijenja i ortački ugovor na način da se iz ortačkog ugovora brišu odredbe u kojima se navodi da će AM i BM po dovršetku stambenog objekta, odnosno ishođenju građevinske dozvole, biti dužne njoj i njezinoj majci platiti razliku od 30 kvadrata po cijeni od 1.300,00 eura kvadrat. Obzirom na te okolnosti nije im preostalo drugo nego se zaduživati kod tatinih prijatelja, poznanika, poslovnih suradnika tako da je u konačnici zgrada dovršena na

1 7

način da su potpisali niz ugovora o posudbama, zajmovima, kako kada kako bi smo tu zgradu završili, ispunili svoje obveze iz ugovora o ortaštvu i u konačnici mogli te stanove rasprodati i vratiti svoje dugove. Finalni problem je nastao kada su AM i BM po punomoćniku MM fizički zaustavili provedbu tehničkog pregleda zgrade i odbili potpisati zahtjev za izdavanje uporabne dozvole čime je onemogućeno da dobijemo uporabnu dozvolu i sve naravno što slijedi, etažiranje pa prodaja stanova. Nadzorni inženjer F su svu građevinsku dokumentaciju i drugu dokumentaciju potrebnu za ishođenje uporabne dozvole predao nadležnom tijelu državne uprave koja je poslala poziv i njoj i njezinoj majci i BM i AM, odnosno obavijestila ih je o datumu kada će biti proveden tehnički pregled. Izvođač radova kao što je to njegova zakonska obveza po dovršetku izvođenja svih radova konstatirao je da je gradnja dovršena, odnosno njegov glavni nadzorni inženjer gradilišta gospodin NM je dao završnu izjavu. Gospodin GM i cijela njegova obitelj preko njega upravo su tvrdili kako nisu upoznati s time da je zgrada dovršena, kako nismo pozvali da zajednički utvrdimo je li zgrada izgrađena u skladu s pravilima struke pa pretpostavljam da oni na taj način sebe pravdaju zašto su odbili potpisati dok smatra da je to bio način da ih se onemogući u ispunjavaju kreditnih obveza prema EM jer bi potencijalno mogli kroz te hipoteke steći vlasništvo i na preostalom dijelu zgrade. Nadalje navodi da su za pojedine iznose posudbi zajmova stanovi odnosno ortački udjeli prepušteni tim zajmodavcima po znatno jeftinijim cijenama od onih tržišnih, a budući da iz nisu mogli isplatiti u rokovima kako je to bilo dogovoreno, a kada prepustite poslovni udio za cca 1.110,00 eura po kvadratu ili manje umjesto za 1.800,00 eura tu nastaju značajni gubici. S prodajom tri stana HM a što mislim da se odvijalo u lipnju 2017. zgrada je bila dovršena osim u dijelu podmirenja obveza koja se tiču priključaka struje i vode, a što je u konačnici plaćeno iz posudbe od gospodina RM. Dakle zajmovi su posuđivani u razdoblju od 2014. godine pa do srpnja 2017. godine uz izuzetke zajma od g. RM koji je mislim bio negdje u veljači 2018. Što se tiče dogovora oko toga na koji način će stan biti predan u ruke AM i BM navodi da je ugovorom o ortaštvu navedeno da će mi postavljati pločice, sanitarije, da će oni to imati sve pravo izabrati i eventualno platiti razliku cijene tako da mogu zaključiti da je stan trebao biti predan po principu ključ u ruke, međutim isto tako navodi da su se ponovno kroz e-mail poruke u nekoliko navrata mijenjali dogovori oko toga tko će dovršiti stan – stavljati pločice i parkete. Taj stan je u fazi su u njega postavljene pločice u svim prostorijama i da su postavljene sanitarije u kupaonici kao i unutarnja stolarija, dakle oni - S su ga završili, ali obzirom da nije ishođena uporabna dozvola niti provedeno etažiranje stan nikada nije predan BM i AM. Nadalje, navodi da u čl. 8. st. 4. ugovora o ortaštvu stoji: ortaci su suglasni da ortaci AM i BM mogu, ravni krov, po dobijanju uporabne dozvole ukoliko to po građevinskoj dozvoli i etežanom elaboratu bude bilo moguće pretvoriti u krovnu terasu površine od cca 130m2. Nadalje, u čl. 9. st. 1. toč. 1. istog ugovora o ortaštvu navodi se da AM i BM postaje vlasnica. Nisu ih pozvali jer nikada nije bilo ugovoreno niti je bilo u njezinoj obvezi ravni krov odnosno krovnu površinu pretvoriti u krovnu terasu nego je dogovor bio da će dati suglasnost odnosno da se neće protiviti pretvaranju ravnog krova u krovnu terasu nakon ishođenja uporabne dozvole. Obavijestili su tuženice da je nadzori inženjer predao dokumentaciju potrebnu za ishođenje uporabne dozvole i da čekaju poziv upravnog tijela da se provede tehnički nadzor. Nadzori inženjer upravnom tijelu je predao dokumentaciju dok je zahtjev za ishođenje uporabne dozvole potpisala ona osobno na dan kada je trebao biti proveden tehnički pregled.

1 8

37.1. Iskaz I. tužiteljice JM sud je ocijenio vjerodostojnim iskaz jer je jasan, detaljan i uvjerljiv. U dijelu u kojem iskazuje da je Ugovor o ortakluku sastavila ona, ali da je GM intervenirao, te je ona odmah mijenjala odredbe ugovora i unosila ono što je tražio GM, odnosno da je GM imao utjecaja i htio i tražio mijenjanje odredbi Ugovora o ortakluku proizlazi iz e-maila od 13. studenog 2015. (list spisa 111). Nadalje, u dijelu u kojem iskazuje da su morali pozajmljivati novce kako bi završili uređenje zgrade iskaz I. tužiteljice JM je u skladu s ugovorima o pozajmicama s drugim osobama, a koji ugovori su priloženi u spis.

37.2. Nadalje, iskaz I. tužiteljice JM sud je ocijenio vjerodostojnim u dijelu u kojem iskazuje da je nadzorni inženjer konstatirao da je gradnja dovršena te dao završnu izjavu, i to prije nego je podnesen zahtjev za tehničkim preglednom i izdavanjem uporabne dozvole nadležnom tijelu. Naime, navedeno proizlazi iz Elaborata sačinjenog za predmetnu građevinu (list spisa 50-59), odnosno da su do dana predaja izvješća završeni svi radovi, a izvješće je predano u rujnu 2017.

37.3. Isto tako, iskaz I. tužiteljice JM u dijelu u kojem iskazuje o pravu tužiteljica da krov pretvore u krovnu terasu je u skladu s odredbama Ugovora o ortakluku koje uređuju pitanje krovne terase (čl. 8. st. 4. Ugovora o ortakluku).

38. Iz iskaza II. tužiteljice VM proizlazi da je FM isplaćena kupoprodajna cijena tako što mu je dan stan u [adresa], plac kod Starigrada i 22.000,00 eura novaca. Stan i plac koji je dan FM u vlasništvu je bio ĐM. 22.000,00 eura je isplatila gospođa EM. Prava vrijednost nekretnine je bila 150.000,00 eura. Nadalje, navodi da je gospodin DM bio je dužan tuženicima pa je trebao napraviti nekretninu do pod krov, međutim to se nije dogodilo, zgrada nije izgrađena pod krov. nadalje, navodi da je došlo do ovršnoga postupka u kojima su njoj i JM blokirani svi računi za cjelokupni iznos okvirnoga kredita. nije proveden tehnički pregled ili ishodovala građevna dozvola a potom i etažiranje objekta, zato što su tuženici poslale svoga oca kao ovlaštenika, on je spriječio tehnički pregled, s obzirom da tehnički pregled nije izvršen, mi nisu mogli dobiti uporabnu dozvolu, nismo mogli izvršiti etažiranje stanova i imamo daljnjih financijskih problema jer ne mogu riješiti pozajmice ljudima i naše obaveze. Ne zna zašto su tuženice odbile potpisati zahtjev za provođenje tehničkog pregleda. Nadalje, navodi da su oni sastavili ortački ugovor ali da je gospodin EM je došao i sve izmijenio. Međutim na licu mjestu je na sugestiju gospodina EM I-tužiteljica napravila novi ortački ugovor koji su tada i potpisali iako im nije odgovarao, ali nisu imali drugo rješenje jer nisu mogli graditi, nisu mogli povratiti svoje vlasništvo i jednostavno su bili vezanih ruku.

38.1. Iskaz II. tužiteljice VM sud je ocijenio vjerodostojnim jer je detaljan, jasan, bez proturječnosti i nejasnoća je u vezi odlučnih činjenica u skladu s iskazom I. tužiteljice JM.

39. Iz iskaza II. tuženice BM proizlazi da je cilj bio izraditi zgradu sa više stanova, kasnije definirano da će to biti 10 stanova pri čemu će jedan stan ostati u posjedu nje i sestre. Ortačkim ugovorom definirano je da će njezina majka dati JM i ŽM pozajmicu odnosno zajam u iznosu od 100.000,00 eura te da će se kroz zajam izraditi. Njima – E u posjed trebao pripasti manji stan od oko

1 9

30 kvadrata s tim da je dogovoreno da po izgradnji mogu izvršiti nadoplatu za veći stan u iznosu od 1.500,00 eura. Nakon što se kasnilo sa završetkom radova kasnilo više od godine dana otišla je u Poljice i sa stručnom osobom koja se bolje razumije u građevinu od nje napravila nadzor situacije. U tom trenutku su na samom gradilištu uočene brojne nepravilnosti i stručnjaci su predvidjeli da zgrada ne može biti dovršena prije rujna te godine zbog zakonskih regulacija. Tehnički pregled koji se trebao održati već u lipnju 2018. ona je za taj tehnički pregled saznala dva ili tri dana prije kada joj je došla na kućnu adresu obavijest iz Splita. Od VM i JM nije dobila nikakvu informaciju o tome i nisu ni informirale o tome da je zgrada dovršena. Bilo joj je važno znati pravovremeno da je zgrada završena i da se planira provesti taj tehnički pregled kako bih prema ugovoru o ortakluku mogli ispitati udovoljavala li zgrada svim standardima i postoji li mogućnost da se koristi krovna površina. To je bilo važno jer mi je ranije skrenuta pozornost na to da zgrada mora udovoljavati određenim standardima kako bi postojali preduvjeti da se krov koristi kako ne bi došlo do prokišnjavanja. Nakon tog roka za ishođenje uporabne dozvole nisu mogli pristupiti na zemljište jer je isti bio zaključan i nisu imali ključ. U izgradnju objekta uložili su 11.000,00 eura odnosno to je polovica vrijednosti zemljišta i još su uložili zajam od 100.000,00 eura. Potpisali su još vezano za izgradnju objekta i ugovor o građenju i po tom ugovoru ukoliko se dobro sjeća izvođač radova bio je gospodin Đ, a nadzorni inženjer gospodin G, a s ovim osobama otac je koliko je njoj poznato par puta kontaktirao vezano za izgradnju. Dakle, primjedbe na izvedene radove davali su I. tužiteljici, a nitko ih nije sprječavao da daju primjedbe nadzornom inženjeru. Njezin otac je odbio potpisati suglasnost na tehničkom pregledu jer im nije omogućeno da izvrše uvid u kvalitetu izvedenih radova. Nije sporno da smo nadzornog inženjera imenovale nas 4. Nakon neobavljenog tehničkog pregleda nije sigurna da li je možda dobila nekakvu opomenu da pristupi potpisivanju istoga. Stan koji joj je trebao pripasti po ugovoru o ortakluku koliko znam trebao joj je pripasti nakon etažiranja. Tužiteljima je također nakon etažiranja trebalo pripasti njihovih devet stanova. Zna i to da su potpisali ugovor o grubim građevinskim radovima, a za neke druge građevinske radove koji su se nakon toga izvodili može reći da nije potpisivala nikakve ugovore i nije znala tko ih izvodi. Jedanput izvršila uvid u građevinski dnevnik a sa njom je bila i stručna osoba iz građevinarstva te je tom prilikom ta stručna osoba koja je bila uz nju rekla da građevinski dnevnik uopće nije vođen prema pravilima struke.

39.1. Iz iskaza II. tuženice BM sud je ocijenio vjerodostojnim u dijelu u kojem je iskazivala o udjelima ortaka u ortaštvu jer je u skladu s Ugovorom o ortakluku, Ugovorom o zajmu od 21. veljače 2014., Okvirnim ugovorom o zajmu od 20. studenog 2015.

39.2. U preostalom dijelu II. tuženica BM iznosi subjektivne razloge zbog kojih su odbili potpisati zahtjev za tehnički pregled, a te iste razloge tijekom postupka nisu navodili niti svjedoci EM niti GM, kao niti tužiteljice, pa je sud iskaz II. tuženice BM u tom dijelu ocijenio nevjerodostojnim.

40. Ocjenom svakog dokaza posebno i svih dokaza zajedno, te na temelju rezultata cjelokupnog postupka ovaj sud je utvrdio:

- da je tužiteljice i tuženice, prije sklapanja ugovora o ortakluku, kupile predmetno zemljište na kojem su trebali izgraditi zgradu,

2 0

- da su se na temelju ugovora o kupoprodaji zemljišta i tužiteljice i tuženice upisale kao vlasnice zemljišta,

- da iznos od 22.000,00 eura koji je naveden u kupoprodajnom ugovoru kao kupoprodajna cijena dobiven zajmom od EM, a obveznice vraćanja zajma su tužiteljice i BM,

- da su tijekom sklapanja Ugovora o ortakluku aktivno sudjelovale sve ugovorne strane, kao i ĐM i GM, te da su mijenjane odredbe Ugovora o ortakluku na zahtjev MM, prije potpisivanja Ugovora o ortakluku,

- da je temeljem Ugovora o ortakluku obveza ortaka bila unijeti svoje uloge, te su se ortaci sukladno čl. 10. Ugovora o ortakluku obvezali da će nakon utvrđenja da izvedena gradnja udovoljava svim standardima i normama, pristupiti ishodovanju uporabne dozvole, izradi etažnog elaborata i uspostavi etažnog vlasništva u skladu s člankom 9. temeljem kojega će se ortaci upisati kao vlasnici stanova te međusobno omogućiti upis u zemljišne knjige u skladu s takvim elaboratom,

- da su tuženice ispunile svoje financijske obveze prema Ugovoru o ortakluku,

- da je zahtjev za tehnički pregled i izdavanje uporabne dozvole podnijela I. tužiteljica JM,

- da je GM, kao punomoćnik tuženica, odbio potpisati zahtjev za izdavanje uporabne dozvole,

- da je zbog nepotpisivanja zahtjeva za izdavanja uporabne dozvole od strane svih suvlasnika koji su upisani kao suvlasnici na zemljištu, nadležno tijelo odbacilo zahtjev za izdavanje uporabne dozvole,

- da su tužiteljice putem svoga punomoćnika pozivale tuženice da potpišu zahtjev za izdavanjem za tehnički pregled i izdavanje uporabne dozvole, ali da tuženice nisu potpisale zahtjev,

- da su tuženice smatrale (što proizlazi iz iskaza II. tuženice BM) da su trebale ispitati, prije ishođenja uporabne dozvole, postoji li mogućnost da se koristi krovna površina, ali tužiteljice su navodile da sukladno čl. 8. st. 4. Ugovora o ortakluku tuženice mogu ravni krov pretvoriti u krovnu terasu tek po dobijanju uporabne dozvole (i to tuženice da pretvore isti u krovnu terasu i nakon uporabne dozvole)

- da zgrada nema uporabnu dozvolu ali da je uporabljiva, te da ĐM stanuje u istoj,

- da ĐM prilikom sklapanja Ugovora o ortakluku nije MM i tuženicama iznosio teške imovinske prilike njega i njegove obitelji (imovinske prilike tužiteljica, niti je dokazivao da su bili u teškim imovinskim prilikama i stanju nužde).

41. U tužbi i tijekom postupka tužiteljice navode da je Ugovor o ortakluku ništetan jer da je zelenaški ugovor, kao i da je protivan prisilnim propisima i moralu društva, a navode i da ono što su tuženice uložile kao ulog u ortakluk je u očitom nesrazmjeru s onim što su trebale dobiti. Isto tako, tužiteljice navode da je Ugovor o ortakluku prestao jer da je isti raskinut zbog neispunjenja obveza iz ortakluka.

42. Odredbom čl. 322. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21. i 114/22., u nastavku: ZOO) propisano je da je ugovor koji protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima ili moralu društva je ništetan, osim ako cilj povrijeđenog pravila ne upućuje na neku drugu posljedicu ili ako zakon u određenom slučaju nešto drugo ne propisuje.

2 1

43. Odredbom čl. 329. ZOO-a propisano je da je ništetan ugovor kojim netko, koristeći se stanjem nužde ili teškim materijalnim stanjem drugog, njegovim nedovoljnim iskustvom, lakomislenošću ili zavisnošću, ugovori za sebe ili za nekog trećeg korist koja je u očitom nesrazmjeru s onim što je on drugom dao ili učinio, ili se obvezao dati ili učiniti. Na zelenaški ugovor se na odgovarajući način primjenjuju odredbe ZOO-a o posljedicama ništetnosti i o djelomičnoj ništetnosti ugovora.

43.1. Dakle, za primjenu navedene odredbe potrebno je utvrditi da jesu li kumulativno ispunjeni sljedeći uvjeti: postoji očiti nesrazmjer između onoga što netko ugovara u svoju korist i onoga što se po ugovoru daje, da je oštećeni suugovaratelj na taj nesrazmjer uzajamnih davanja pristao zbog stanja nužde, teškog materijalnog stanja, nedovoljnog iskustva, lakomislenosti i zavisnosti i da je osoba znala za te okolnosti iste namjerno iskoristila. Ispunjenje jednog uvjeta, samo po sebi ne znači da se radi o zelenaškom ugovoru.

43.2. U konkretnom slučaju, tužiteljice, na kojima je teret dokazivanja nisu dokazale, da su kumulativno ispunjene sve pretpostavke iz čl. 329. ZOO-a. Odnosno tužiteljice nisu dokazale da su u vrijeme sklapanja Ugovora o ortakluku bile teškog materijalnog stanja, nedovoljnog iskustva, lakomislenosti i zavisnosti i da su tuženice znale za te okolnosti, te isto namjerno iskoristile.

43.3. Potrebno je naglasiti da I. tužiteljica JM u svom iskazu navodi; " Dakle, u trenutku potpisa odnosno pregovaranja u ugovoru o ortaštvu bili smo u sljedećoj situaciji: da smo nekretninu koju smo većinski isplatili dijelom prepisali na AM i BM, da se ta ista nekretnina opteretila založnim pravom u visini 22.000,00 eura, da bez suglasnosti njih dvije kao suvlasnica nisu mogli samostalno krenuti u izgradnju, da istovremeno ni na koji način nisu mogli tražiti kredit od banaka jer su njezini roditelji bili kreditno nesposobni, plac nije bio u cijelosti u njihovom vlasništvu pa ga nije bilo moguće opteretiti kreditom za izgradnju stambenog objekta. Imali su između 25.000,00 i 30.000,00 eura koji im je ostao od prodaje stana na [adresa]." Prema ocjeni ovoga suda, iz navedenog ne proizlazi da su zbog situacije koju navodi I. tužiteljica JM, tužiteljice bile u stanju nužde ili stanju zavisnosti, odnosno da nisu mogle izbjeći sklapanje Ugovora o ortakluku. Čak suprotno, tužiteljice su mogle odustati od sklapanja ugovora o ortakluku i svoje potraživanja kao i dugovanja za koja su smatrali da imaju prema tuženicima riješiti na drugačiji način. Osim toga, ĐM kao osoba koja je sudjelovala u pregovorima je i ranije imao ugovore o ortakluku, pa tako i sa FM, pa nije osoba koja nema dovoljno iskustva. S obzirom da je pregovaranje dugo trajalo, kao i da su tužiteljice bile punoljetne i poslovno sposobne osobe, a I. tužiteljica JM je i pravnica po struci, tužiteljice nisu bile lakomislene ni neuke prilikom sklapanja Ugovora o ortakluku.

43.4. Slijedom navedenoga, sud je utvrdio da u vrijeme sklapanja Ugovora o ortakluku nisu bile ispunjene sve pretpostavke iz čl. 329. st. 1. ZOO-a kao bitni uvjet zbog kojega bi Ugovor o ortakluku imao značenje zelenaškog ugovora kao ništavog pravnog posla, odnosno nije ispunjena pretpostavka - da su tuženice koristile stanje nužde, teškog materijalnog stanja, nedovoljnog iskustva, lakomislenosti i zavisnosti tužiteljica, te da su znale za te okolnosti i namjerno ih iskoristile. Ovdje se ističe, da s obzirom da je sud utvrdio da nisu ispunjene prednje navedene pretpostavke, nije

2 2

dalje utvrđivao je li postojao očiti nesrazmjer u činidbama, jer kod zelenaškog ugovora moraju biti kumulativno ispunjene sve pretpostavke iz čl. 329. st. 1. ZOO-a.

44. Nadalje, tužiteljice, na kojima je teret dokazivanja, nisu dokazivale niti da je Ugovor o ortakluku protivan Ustavu Republike Hrvatske, prisilnim propisima i moralu društva, pa Ugovor o ortakluku nije ništetan niti iz tih razloga.

45. Slijedom svega navedenoga, sud je odbio kao neosnovan tužbeni zahtjev u dijelu koji glasi: "Utvrđuje se ništetnim Ugovor o ortakluku od 20. studenog 2015. sklopljen između JM, VM, SM i BM ovjeren pod brojem VO-15078/15 kod Javne bilježnice Mirjane Borić iz Osijeka".

46. Nadalje, tužiteljice su tužbom zahtijevale da su odluči i o eventualno-kumuliranom tužbenom zahtjevu.

47. Odredbom čl. 637. ZOO-a propisano je da Ugovorom o ortaštvu (stranke su ugovor nazvale Ugovor o ortakluku) uzajamno se obvezuju dvije ili više osoba uložiti svoj rad i/ili imovinu radi postizanja zajedničkog cilja.

48. Odredbom čl. 655. ZOO-a propisano je da ortaštvo prestaje: 1.ostvarenjem cilja ortaštva ili ako njegovo ostvarenje postane nemoguće, 2. protekom vremena na koje je sklopljen ugovor o ortaštvu, 3. propašću zajedničke stvari, 4. sporazumom ortaka, 5. smrću, odnosno prestankom postojanja te istupom i isključenjem ortaka, ako ortaštvo čine dva ortaka, 6. odlukom suda u slučaju prestanka ortaštva iz važnog razloga.

49. U konkretnom slučaju, čl.1. Ugovora o ortakluku, ortaci, su ugovorili da je zajednički cilj izgradnja stambene zgrade s 10 stanova i 10 parkirališnih mjesta. Nadalje, čl. 15. Ugovora o ortakluku ugovoreno je da zajedničko ulaganje, koje je predmet ugovora, prestaje ispunjenjem svih obveza ugovornih strana iz Ugovora (izgradnja stambenog objekta, upis objekta u katastar i zemljišne knjige, etažiranje i uporabna dozvola).

50. Ovaj sud je utvrdio da tuženice, nakon što je stambeni objekt bio izgrađen, nisu ispunile sve svoje obveze iz čl.15. Ugovora o ortaštvu, odnosno nisu omogućile da stambena zgrada dobije uporabnu dozvolu jer su odbile potpisati zahtjev za izdavanjem uporabne dozvole, te su onemogućile etažiranje i upis objekta u katastar i zemljišne knjige), odnosno spriječile su postizanje zajedničkog cilja ortaštva, odnosno izgradnju stambenog objekta i podjelu udjela.

50.1. Budući da je odbijanjem potpisivanja zahtjeva za tehnički pregled i dobivanje uporabne dozvole ispunjenje zajedničkog cilja postalo nemoguće, ovaj sud je utvrdio da je nastupio važan razlog za prestanak predmetnog Ugovora o ortakluku a sukladno čl. 655. toč. 6. ZOO-a

50.2. Potrebno je reći da tuženice, kao niti svjedok GM, koji je imao punomoć tuženica za potpisivanjem zahtjeva za tehnički pregled radi dobivanja uporabne dozvole nije naveo niti jedan opravdani razlog zašto su odbili potpisati zahtjev za tehnički pregled. Osim toga, GM navodi da kada je bio dogovoren tehnički pregled da tuženice nisu potpisale zahtjev, pa navodi da njihov stan nije bio uređen

2 3

dok ostali jesu (navedeno se tijekom postupka nije niti dokazivalo, odnosno nije predlagano izvođenje dokaza kojima bi se dokazalo je li ili nije bio završen stan tuženica u to vrijeme), pa potom navodi da im nije dostavljena dokumentacija da je objekt završen i spreman za tehnički pregled. Svjedokinja EM navodi da je GM odbio potpisati jer njihov stan nije bio dovršen, dok II. tuženica BM navodi da je GM odbio potpisati jer im nije omogućeno da izvrše uvid u kvalitetu izvedenih radova. Međutim, niti naknadno, povodom poziva tužiteljica, tuženice nisu htjele potpisati navedeni zahtjev, niti su navele razlog za to. Osim toga, tuženice, nisu dokazale da su se nakon izgradnje zgrade obraćale tužiteljicama da im se omogući pregled stambenog objekta kada je bio u stupnju dovršenosti roh bau (čl. 8. Ugovora ortakluku) niti da im je isto onemogućeno i na koji način da im je isto onemogućeno. Isto tako, tuženice nisu niti predlagale izvođenje dokaza kojim bi dokazivale da izvedena zgrada nije udovoljavala svim standardima i normama, pa da stoga nisu mogli pristupiti ishodovanju uporabne dozvole (čl. 10. Ugovora o ortakluku).

51. Slijedom navedenoga, budući da je radnjama tuženica ispunjenje zajedničkog cilja postalo nemoguće, ovaj sud je utvrdio da Ugovor o ortaštvu prestao iz važnog razloga sukladno čl. 655. toč. 6. ZOO-a a to je da je ostvarenje zajedničkog cilja – izgradnje stambene zgrade, etažiranja i upisa u zemljišne knjige, te u konačnici podjele stanova sukladno Ugovoru o ortakluku postalo nemoguće. Slijedom navedenoga, sud je ocijenio da je osnovan eventualno-kumulirani tuženi zahtjev (na ročištu održanom 12. ožujka 2025. tužiteljice su navele da su u tužbi omaškom navele da je drugi zahtjev alternativan), te je odlučeno kao u izreci.

52. Budući da je sud odbio glavni tužbeni zahtjev, a prihvatio eventualno kumulirani tužbeni zahtjev, pri čemu u odnosu na eventualno kumulirani tužbeni zahtjev nije nastao poseban trošak, tužitelj je u cijelosti uspio u sporu i pripada mu parnični trošak u cijelosti (tako i u odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske broj Rev-451/2022 od 3. listopada 2023.). Vrijednost predmeta spora određena je na ročištu 2. srpnja 2019. u iznosu od 1.000.000,00 kn/132.722,80 EUR-a.

52.1. Tužiteljicama je priznat trošak sastava tužbe u iznosu od 2.000,00 EUR-a sukladno Tbr. 7. toč. 1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" broj 138/2023.,u nastavku: Tarifa), trošak zastupanja na ročištima 1. travnja 2019., 2. srpnja 2019., 21. listopada 2019., 12. prosinca 2019., 18. veljače 2020., 12.ožujka 2025. i 4. srpnja 2025. u iznosu od 2.000,00 EUR-a za svako ročište sukladno Tbr. 9. toč. 1. Tarife, te trošak sastava podneska od 22. veljače 2019., 16. travnja 2019. sukladno Tbr. 8. toč. 1. Tarife, što sveukupno iznosi 20.000,00 EUR-a, uvećano za 25% PDV-a iznosi 25.000,00 EUR-a, s uvećanjem od 10% za zastupanje više osoba u skladu s Tbr. 40 Tarife iznosi 27.500,00 EUR-a. Slijedom navedenoga, odlučeno je kao u izreci.

52.2. Tužiteljicama nije priznata naknada troška sastava podneska od 17. lipnja 2019., 27. kolovoza 2019., 27. rujna 2019., 8. studenog 2019., jer su navode iz podneska mogle iznijeti na ročištu, a i nisu bili potrebni za paricu (čl. 155. st. 1. ZPP- a). Tužiteljica nije priznata niti naknada troška sudske pristojbe na presudu jer spisu ne prileži potvrda da su istu platile.

2 4

53. Tuženice nisu uspjele u sporu pa im ne pripada naknada troška postupka.

Osijek, 25. srpnja 2025.

Sutkinja

Helena Topić Vuković

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana objave iste. Žalba se predaje putem ovog suda, a o žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

DOSTAVITI:

1. Pun. tužiteljica

2. Pun. tuženica