REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU
Ulica grada Vukovara 84
10 000 ZAGREB
Poslovni broj: R1-563/2023-3
R E P U B L I K A H R V A T S K A
R J E Š E N J E
Općinski građanski sud u Zagrebu, po sucu Andriji Krivaku, u pravnoj stvari predlagatelja ĐĐ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj] i ĐĐŠ iz [adresa], OIB: [osobni identifikacijski broj], zastupanih po punomoćniku Ivi Žuvanić Štambuk, odvjetnici u Zagrebu, protiv protustranaka SUVLASNICI ZGRADE u [adresa], EĐ, OIB: [osobni identifikacijski broj] i dr., zastupani po upravitelju zgrade Monel d.o.o. sa sjedištem u [adresa], OIB: 63126032936, radi uređenja suvlasničkih odnosa – odlučivanja o poslovima upravljanja stvarju, bez održavanja ročišta, 23. srpnja 2025.
r i j e š i o j e
Odbija se prijedlog predlagatelja od 15. rujna 2023., kao neosnovan.
Obrazloženje
1. Predlagatelji su 15.09.2023. podnijeli ovom sudu prijedlog za uređenjem suvlasničkih odnosa odlučivanjem o poslovima upravljanja stvarju.
2. Predlagatelji tvrde da su suvlasnici nekretnine k. č. br. [katastarska čestica] i k. č. br. [katastarska čestica], Zgrada mješovite uporabe, dvorište, nadstrešnica i garaža u [adresa], upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog građanskog suda u Zagrebu te stana na 5 katu. Nadalje, predlagatelji tvrde da krov navedene nekretnine (stambene zgrade) još od 2015. "konstantno vlaži i cure oborinske vode u stan predlagateljica" te da upravitelj zgrade – Monel d.o.o. nije sanirao navedeni krov, iako je to bio dužan učiniti sukladno Uredbi o održavanju zgrada, kao i da od izgradnje zgrade 1938. do danas nije napravljena niti jedna cjelovita sanacija krova. Predlagatelji ističu da su se iz navedenog razloga nebrojno puta (unutar 9 godina) obraćali upravitelju zgrade radi popravka krova, da opisana situacija unatoč svemu traje do danas, da šteta u stanu predlagatelja postaje sve veća, a da prostorija u koju probija voda koja curi a krova nije podobna za stanovanje. Predlagatelji nadalje tvrde da predstavnik suvlasnika (Đ) nema namjeru potpisati ugovor za kredit, a da drugo rješenje suvlasnicima nije predloženo te da "u pričuvi nema financijskih sredstava". Posljedično, predlagatelji ističu da protustranke godinama izbjegavaju popraviti krov, a koji popravak je nužan i hitno potreban.
2.1. Predlagatelji predlažu sudu naložiti upravitelju zgrade – Monel d.o.o. izvesti sve potrebne popravke krovne konstrukcije na stambenoj zgradi u [adresa], i druge radove potrebne da bi se sanirale posljedice prodiranja oborinskih voda u stan predlagatelja te odrediti da će se sredstva platiti iz sredstava zajedničke pričuve.
3. Prijedlog je neosnovan.
4. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u čl.39.st.1. (Narodne novine broj: 91/1996, 68/1998, 137/1999, 22/2000, 73/2000, 129/2000, 114/2001, 79/2006, 141/2006, 146/2008, 38/2009, 153/2009, 143/2012, 152/2014, 81/2015 i 94/2017 – ZVDSP) propisuje da svaki suvlasnik ima pravo sudjelovati u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu (upravljanje stvarju) zajedno s ostalim suvlasnicima.
4.1. Kad je neki suvlasnik poduzeo posao glede suvlasničke stvari bez potrebne suglasnosti ostalih, primjenjuju se pravila o poslovodstvu bez naloga (čl.39.st.2. ZVDSP).
4.2. O poslovima koji se tiču samo redovitoga upravljanja stvarju odlučuju suvlasnici većinom glasova (čl.40.st.1. ZVDSP).
4.3. Većina glasova računa se po suvlasničkim dijelovima, a ne po broju suvlasnika (čl.40.st.2. ZVDSP).
4.4. Ne može li se postići većina, a poduzimanje nekoga posla redovite uprave je nužno za održavanje stvari, na zahtjev bilo kojega od suvlasnika odluku će donijeti sud (čl.40.st.3. ZVDSP).
4.5. Svaki suvlasnik protiv čije je volje većina odlučila da se neki posao poduzme, ili je to učinio sud, ima pravo zahtijevati osiguranje za buduću štetu. Tko bude obvezan dati osiguranje treba tu obvezu ispuniti davanjem zaloga, a jamstvom samo ako sud ocijeni da bi davanje zaloga bilo za njega prevelik teret (čl.40.st.4. ZVDSP).
4.6. Sud odlučuje u izvanparničnom postupku, ako nema spora tko su suvlasnici niti o veličini njihovih suvlasničkih dijelova (čl.40.st.5. ZVDSP).
4.7. Poslovi redovite uprave cijelom nekretninom su osobito:
- redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja,
- stvaranje primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove,
- uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednoga održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine,
- primjereno osiguranje nekretnine,
- imenovanje i opoziv zajedničkoga upravitelja,
- određivanje i promjene kućnog reda,
- iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela, s tim da je dopušteno otkazati najam mjesta u zajedničkoj garaži ili zajedničkom parkiralištu čim nastane potreba bilo kojega suvlasnika za tim mjestom, a uz rok od tri mjeseca, pa makar bilo i što drugo ugovoreno ili zakonom određeno (čl.86. ZVDSP).
4.8. Troškove za održavanje i za poboljšavanje nekretnine snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno (čl.89.st.1. ZVDSP).
4.9. Doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno (čl.89.st.2. ZVDSP)
5. Sud smatra da se u ovoj pravnoj stvari radi o pitanju upravljanja stvarju od strane suvlasnika (čl.39.st.1. ZVDSP) i to o poslovima redovnog upravljanja stvarju – nekretninom (čl.86. ZVDSP). Naime, krov zgrade smatra se zajedničkim dijelom nekretnine, a njegovo redovito održavanje (što podrazumijeva i popravak) je prema mišljenju ovog suda posao redovite uprave cijelom nekretninom.
5.1. O poslovima redovitog upravljanja stvarju odlučuju suvlasnici većinom glasova (čl.40.st.1. ZVDSP) pri čemu se većina glasova računa po suvlasničkim dijelovima (čl.40.st.2. ZVDSP). Ako se navedena većina ne može postići o poduzimanju nekog posla redovite uprave, koji je nužno poduzeti radi održavanja stvari, odlučuje sud u izvanparničnom postupku (ako nema spora o tome tko su suvlasnici niti koliki su njihovi suvlasnički dijelovi), na zahtjev bilo kojeg suvlasnika (čl.40.st.3. i 5. ZVDSP).
5.2. U slučaju da sud prihvati pravozaštitni zahtjev kojeg od suvlasnika iz čl.40.st.3. ZVDSP za poduzimanje nekog posla redovite uprave, naložit će svim ostalim suvlasnicima poduzimanje tog posla. Naime, u navedenom su postupku pasivno legitimirani svi suvlasnici koji nisu suglasni da se navedeni poslovi redovite uprave poduzmu. U ovom slučaju to su, prema tvrdnjama predlagatelja, svi suvlasnici osim njih. Naravno, kada se radi o suvlasnicima stambene zgrade, te će poslove za suvlasnike odrađivati i / ili ugovarati (ako je potreban poseban izvođač radova) upravitelj zgrade kojeg su po zakonu dužni imati i koji ih zastupa po samom zakonu – ex lege (čl.378. ZVDSP).
6. U ovoj pravnoj stvari predlagatelji u pravozaštitnom zahtjevu od suda traže da sud naloži upravitelju zgrade – Monel d.o.o., u roku 15 dana od donošenja rješenja, da poduzme posao redovite uprave nekretninom – popravak krova "sve potrebne popravke krovne konstrukcije zgrade u [adresa]…, koji radovi obuhvaćaju sanaciju krovne konstrukcije kao i druge potrebne radove kojim će se sanirati posljedica prodiranja oborinskih voda u stan predlagateljica" te da odredi da će se troškovi poduzimanja tog posla redovite uprave platiti iz sredstava zajedničke pričuve. Međutim, kao što je ranije navedeno, suvlasnici su ti kojima sud može naložiti poduzimanje nekog posla redovite uprave, a ne njihovom zastupniku, tj. upravitelju zgrade koji uopće nije stranka u ovom postupku uređenja suvlasničkih odnosa – odlučivanja o poslovima upravljanja stvarju.
6.1. Predlagateljima je također za napomenuti da nije jasno kako bi se, u slučaju da sud njihov prijedlog prihvati, podmirili troškovi navedenih radova popravka krova iz sredstava zajedničke pričuve kako to predlažu u svom pravozaštitnom zahtjevu. Naime, sâmi predlagatelji tvrde da u "pričuvi nema financijskih sredstava". U tom smislu potrebno je prvo zahtijevati primjereno povećanje pričuve (čl.88.st.1.toč.2. ZVDSP) ili na drugi način osigurati financijska sredstva za izvođenje predloženih radova (npr. naložiti upravitelju zgrade sklapanje ugovora o kreditu s bankom i dati mu ovlaštenje za sklapanje navedenog pravnog posla). U krajnjoj liniji, pojedini suvlasnici ovlašteni su sami, bez suglasnosti ostalih suvlasnika, poduzeti neki od poslova redovite ili izvanredne uprave. Navedeno u slučaju ako posao ne trpi odgađanje te predstoji šteta ili propuštanje očite koristi (čl.1121. Zakona o obveznim odnosima), u kojem slučaju će isti imati pravni položaj poslovođe bez naloga (čl.39.st.2. ZVDSP), a posljedično i pravo na naknadu svih nužnih i korisnih izdataka te pravo na naknadu pretrpljene štete (čl.1124. Zakona o obveznim odnosima).
7. S obzirom da upravitelj zgrade nije stranka u ovoj pravnoj stvari (promašena pasivna legitimacija), sud je odbio prijedlog predlagatelja, kao neosnovan.
7.1. Slijedom navedenog, sud je odlučio kao u izreci rješenja.
U Zagrebu, 23. srpnja 2025.
SUDAC:
Andrija Krivak
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ovog rješenja nezadovoljna stranka ima pravo izjaviti žalbu u roku petnaest (15) dana od primitka otpravka rješenja. Žalba se podnosi županijskom sudu, putem ovog suda, u dovoljnom broju primjeraka (čl.36.st.1. ZIP).
DOSTAVITI:
1. Predlagateljima, po punomoćniku
2. U spis
