REPUBLIKA HRVATSKA

ŽUPANIJSKI SUD U PULI-POLA

Kranjčevićeva 8, 52100 Pula-Pola

Poslovni broj Gž-954/2025-2

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A  I  R J E Š E NJ E

Županijski sud u Puli-Pola, u vijeću sastavljenom od sudaca Biljane Bojanić, kao predsjednice vijeća, Nataše Babić, kao sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća, te Kristine Pavičić-Sirotić, kao članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja Ganzha Consult d.o.o., Pula, Argonautska ulica 66, OIB 85294718600, kojeg zastupa punomoćnica Alma Kulenović, odvjetnica u Puli, protiv tuženika KSB iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], kojega zastupa punomoćnik Nino Reskušić, odvjetnik u Zagrebu, radi raskida ugovora i povrata kapare, odlučujući o žalbi tužitelja izjavljenoj protiv presude i rješenja Općinskog suda u Pazinu poslovni broj P- 320/2023-40 od 19. svibnja 2025., na sjednici vijeća održanoj 14. srpnja 2025.,

p r e s u d i o  j e

Odbija se kao neosnovana žalba tužitelja te se potvrđuje presuda Općinskog suda u Pazinu poslovni broj P-320/2023-40 od 19. svibnja 2025.

i

r i j e š i o  j e

Odbija se kao neosnovana žalba tužitelja te se potvrđuje točka II. i III. izreke rješenja Općinskog suda u Pazinu poslovni broj P-320/2023-40 od 19. svibnja 2025.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskom presudom presuđeno je:

„Odbija se tužbeni zahtjev, i to pod točkom IX. koja glasi:

„1. Raskida se Predugovor o kupoprodaji nekretnine sklopljen između tužitelja GANZHA CONSULT d. o. o. (OIB: 85294718600) [adresa], kao kupca i tuženika KSB (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], **.**.2022., kao prodavatelja, a koji je predugovor ovjeren od strane javnog bilježnika Željka Valente iz [adresa] istog dana pod brojem: OV-5114/2022.

2. Nalaže se tuženiku da tužitelju isplati iznos od 379.500,00 kuna / 50.368,30 eura, zajedno sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od dana podnošenja tužbe do isplate za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana.“.“,

a riješeno je:

„I. Utvrđuje se da je tužba povučena, i to:

- u točki VII. koja glasi:

„1. Mijenja se odredba članka 4. Predugovora o kupoprodaji nekretnine sklopljenog između tužitelja GANZHA CONSULT d. o. o. (OIB: 85294718600) [adresa], kao kupca i tuženika KSB (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], kao prodavatelja, 10. studenog 2022., a koji je predugovor ovjeren od strane javnog bilježnika Željka Valente iz [adresa] istog dana pod brojem: OV-5114/2022, i to na način da ista glasi:

„Zaključenje ugovora

Ugovaratelji preuzimaju obvezu zaključenja glavnog Ugovora o kupoprodaji nekretnine iz članka 2. ovog Ugovora, najkasnije do 15. ožujka 2023 .“,

dok u preostalom dijelu predmetni Predugovor o kupoprodaji nekretnina ostaje na snazi.

- u točki VIII. koja glasi:

„1. Nalaže se tuženiku KSB (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa], da u svojstvu prodavatelja s tužiteljem GANZHA CONSULT d. o. o. (OIB: 85294718600) [adresa], u svojstvu kupca, sklopi glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine sa slijedećim sadržajem

KSB (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa],

kao Prodavatelj (dalje u tekstu: Prodavatelj), s jedne strane

i

GANZHA CONSULT d. o. o. (OIB: 85294718600) [adresa], zastupan po direktoru KS (OIB: [osobni identifikacijski broj]),

kao Kupac (dalje u tekstu: Kupac),

s druge strane,

sklopili su slijedeći

UGOVOR

O KUPOPRODAJI NEKRETNINA

Članak 1.

Prodavatelj prodaje, a Kupac kupuje nekretninu označenu kao k. č. [katastarska čestica], u naravi Mušoga pašnjak, površine 2020 m2, upisane u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Ugovorne strane utvrđuju da je Prodavatelj u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] upisan sa slijedećim osobnim podacima: „ES, [adresa]. Prodavatelj pod punom materijalnom, kaznenom i moralnom odgovornošću izjavljuje da su upravo on, KSB (OIB: [osobni identifikacijski broj]) iz [adresa] i „ES, [adresa], kako je upisan u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], jedna te ista osoba.

Članak 2.

Ugovorne strane utvrđuju da kupoprodajna cijena nekretnine iznosi 500.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema po prodajnom tečaju Zagrebačke banke d.d. Zagreb na dan plaćanja te utvrđuju da je Kupac, po osnovi kapare, Prodavatelju isplatio iznos od 50.000,00 eura u kunskoj protuvrijednosti prema po prodajnom tečaju Zagrebačke banke d.d. Zagreb na dan plaćanja.

Kupac se obvezuje preostali iznos kupoprodajne cijene platiti najkasnije do 15. ožujka 2023.

Članak 3.

Prodavatelj jamči Kupcu da je nekretnina koja je predmet ovog Ugovora isključivo njegovo vlasništvo te da na istoj ne postoje nikakvi uknjiženi ni izvanknjižni tereti koji bi ograničili ili isključili Kupčeva prava stečena na temelju ovog Ugovora.

Članak 4.

Prodavatelj se obvezuje izdati Kupcu ispravu podobnu za njegov upis prava vlasništva na predmetnoj nekretnini odmah po primitku cjelokupnog iznosa kupoprodajne cijene.

Članak 5.

Pripadajući iznos poreza na promet nekretnina snosit će Kupac.

Članak 6.

Ugovorne strane su suglasne da će sve sporove koji bi mogli proizaći iz tumačenja i/ili primjene odredbi ovog Ugovora rješavati sporazumno, a u slučaju da to ne bude moguće ugovaraju nadležnost Općinskog suda u Puli – Pola.“, u roku od 15 dana, a koji će ugovor u suprotnom zamijeniti ova presuda.“

II. Odbija se zahtjev tužitelja za naknadu troškova ovog postupka.

III. Nalaže se tužitelju da tuženiku naknadi troškove ovog postupka u iznosu 8.750,00 eura (osam tisuća sedamsto pedeset eura) u roku 15 (petnaest) dana.“

2. Pravovremenom i dopuštenom žalbom navedenu presudu i točku II. i III. izreke rješenja pobija tužitelj iz svih žalbenih razloga. Ističe da prvostupanjski sud polazi od pogrešne pretpostavke da pristupni put u smislu fizičke mogućnosti pristupa na nekretninu i pojam pristupa na javnu prometnicu u smislu uvjeta za ishodovanje građevinske dozvole predstavljaju istoznačne pojmove, što ni u kojem slučaju nije točno. Iz iskaza tužiteljevog zakonskog zastupnika, kao i svjedokinje PS, vrlo jasno proizlazi zaključak da je tužitelj najranije 22. veljače 2023. (dopis društva BRAC d.o.o. na stranici 155 spisa), odnosno nakon sklapanja predugovora, saznao za činjenicu da predmetna nekretnina predstavlja zemljište druge kategorije, odnosno da zbog nepostojanja priključka iste na javnu prometnicu nije moguće ishoditi građevinsku dozvolu. U ovom postupku „pristupni put“ ne predstavlja bitnu činjenicu, niti je jasno što prvostupanjski sud podrazumijeva pod tim pojmom. Nije riječ ni o kakvoj prostornoplanskoj kategoriji, već o kolokvijalnom nazivu koji sud uopće ne obrazlaže pa nije jasno što taj pojam znači, niti što znači pojam „formiranje pristupnog puta“. Stoga se u tom dijelu ostvario žalbeni razlog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. Zakona o parničnom postupku, jer presuda nema razloga o odlučnim činjenicama, a koje se odnose na sadržaj pojmova „pristupni put“ i „formiranje pristupnog puta“. Tužitelj u činjeničnom supstratu tužbe uopće ne rabi te pojmove, niti na istima temelji svoj tužbeni zahtjev. Iz iskaza tužiteljevog zakonskog zastupnika i svjedokinje PS vrlo jasno proizlazi da je tužiteljev motiv bila kupnja građevinskog zemljišta prve kategorije i da je tuženik predmetno zemljište kao takvim predstavio. Tužitelj nije imao nikakvih razloga posumnjati da je riječ o građevinskom zemljištu na kojem se ne može graditi, posebno imajući u vidu iznos kupoprodajne cijene tražene od strane prodavatelja, položaj iste te izgrađenost susjednih nekretnina. Ta činjenica, osim iz dopisa društva BRAC d.o.o. od 22. veljače 2023. ne proizlazi ni iz jedne isprave u spisu, a koja bi tužitelju bila dostupna prije sklapanja predugovora dana 10. studenoga 2022. i na temelju koje bi tužitelj mogao utvrditi tu činjenicu. Stoga zaključak suda da tužitelj nije postupio s dužnom pažnjom nema nijednog jasnog razloga, odnosno iz obrazloženja prvostupanjske presude nije jasno što je to tužitelj trebao poduzeti, a nije, te u kojim njegovim radnjama, po stavu suda, postoji propust dužne pažnje. Tuženik nije dokazao da ga je upozorio na takav nedostatak, niti da mu je dostavio isprave iz kojih takva činjenica nesporno proizlazi. Zaista je nevjerojatno da tuženik, kao vlasnik nekretnine, za takav nedostatak nije znao, iz čega se zaključuje da je prilikom sklapanja predmetnog predugovora postupao protivno načelu savjesnosti i poštenja. Time se također ostvario žalbeni razlog iz članka 354. stavka 2. točke 11. Zakona o parničnom postupku. Žalbeni razlog pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja sud je ostvario u dijelu u kojem uopće nije utvrđivao namjeru ugovornih strana prilikom sklapanja predugovora, a posebno tuženikovo postupanje. Naime, tužitelj i svi saslušani svjedoci jasno su iskazali da je tuženik imao saznanja o tome da nekretnina nema priključak na javnu prometnu površinu, a koju je činjenicu tuženik očito zatajio tužitelju. Da je to tad učinio, a da to i dalje čini, proizlazi i iz iskaza svih saslušanih svjedoka, ali i iz sadržaja oglasa koje je tužitelj dostavio u spis predmeta, a u kojem tuženik i dan danas oglašava prodaju predmetne nekretnine s napomenom u oglasu: „pristup s dvije strane“. Stoga su nevjerojatni razlozi zbog kojih prvostupanjski sud nije saslušao tuženika, ali svejedno je poklonio vjeru njegovim argumentima. Prvostupanjski sud uopće ne razlikuje kategorije građevinskog zemljišta u smislu odredaba Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina („Narodne novine“ broj 105/2015.) pa stoga nije niti mogao nedvojbeno utvrditi namjeru parničnih stranaka i svojstvo predmeta kupoprodaje. Tužitelj je tvrdio da su parnične stranke ugovorile obvezu sklapanja glavnog ugovora i plaćanja kupoprodajne cijene kao da je predmet predugovora trebalo biti zemljište prve kategorije, dok predmetna nekretnina predstavlja zemljišne druge kategorije, za što je tužitelj saznao tek nakon sklapanja istog. Tužitelj je radi utvrđenja tih činjenica predložio provođenje dokaza pribavom izvoda iz prostornog plana Općine Medulin, informacije o postojanju mogućnosti priključenja predmetne nekretnine na javnu prometnicu, te vještačenje po vještaku građevinske struke. Prvostupanjski sud je odbio provesti predmetne dokaze smatrajući iste nebitnim za odluku o tužbenom zahtjevom, čime je činjenično stanje ostalo nepotpuno utvrđeno jer je sud propustio utvrditi činjenicu da li su parnične strane preuzele obvezu sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine prve kategorije ili nekretnine druge kategorije. Radi utvrđenja stvarne namjere stranaka prvostupanjski sud nije proveo dokaz ni saslušanjem tuženika, ali je svejedno prihvatio njegovu argumentaciju da nije odgovoran za raskid predugovora, iako je ugovorena cijena kao da nekretnina nema nikakvih nedostataka. Pored činjenice da nije utvrdio stvarnu volju parničnih stranaka, odlučujući o pravnoj prirodi njihovog pravnog odnosa, prvostupanjski je sud ostvario i žalbeni razlog bitne povrede odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavka 2. točke 11. Zakona o parničnom postupku jer iz obrazloženja presude nije jasno da li sud predmetni pravni posao smatra predugovorom ili pak ugovorom o kupoprodaji. Iako cijelo obrazloženje temelji na stavu da je riječ o predugovoru, prvostupanjski sud u pretposljednjoj točki obrazloženja (točka 16.1.) utvrđuje da je u biti riječ o kupoprodajnom ugovoru. Slijedom navedenog predlaže se da se preinači točka I. izreke presude, te točke II. i III. izreke rješenja na način da se prihvati tužbeni zahtjev te tuženika obveže da tužitelju naknadi troškove prvostupanjskog postupka uvećane za trošak sastava žalbe, a podredno, da ukine prvostupanjsku presudu u pobijanom dijelu te predmet vrati sudu prvog stupnja na ponovno odlučivanje.

3. Sa žalbom tužitelja postupljeno je po članku 359. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj 53/1991., 91/1992., 112/1999., 88/2001., 117/2003., 88/2005., 2/2007., 84/2008., 96/2008., 123/2008., 57/2011., 148/2011. -pročišćeni tekst, 25/2013., 89/2014., 70/2019., 80/2022., 114/2022. i 155/2023. - dalje: ZPP).

3.1. Odgovor na žalbu nije podnesen.

4. Žalba tužitelja nije osnovana.

5. Prvostupanjski je sud odbio tužbeni zahtjev tužitelja na raskid predugovora o kupoprodaji nekretnine sklopljen između tužitelja, kao kupca, i tuženika, kao prodavatelja, od 10. studenoga 2022. te zahtjev na povrat kapare, s obrazloženjem, u bitnom, da do zaključenja glavnog ugovora nije došlo zbog krivnje tužitelja (nedostatak sredstava za plaćanja nekretnine), a i da je predmetni predugovor raskinut po samom zakonu zbog neispunjenja u roku, po članku 361. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/2005., 41/2008., 125/2011., 78/2015., 29/2018., 126/2021., 114/2022., 156/2022., 145/2023. i 155/2023. - dalje: ZOO), jer je rok za isplatu preostale cijene bio do 15. prosinca 2022., što je bio bitan sastojak sklopljenog predugovora, čije neispunjenje ima za posljedicu raskid predugovora prema članku 7. istog.

6. Takva odluka prvostupanjskog suda pravilna je i zakonita te nije dovedena u pitanje žalbenim navodima žalitelja. Prvostupanjski sud u donošenju presude nije počinio niti jednu bitnu povredu odredaba parničnog postupka na koje ovaj sud drugog stupnja pazi po službenoj dužnosti po članku 365. stavku 2. ZPP-a, pa tako nije počinjena niti bitna povreda na koju tužitelj ukazuje, ona iz članka 354. stavka 2. točke 11. ZPP-a, jer presuda ima sve razloge o odlučnim činjenicama te se može ispitati.

7. I činjenično stanje je potpuno i pravilno utvrđeno, pa je tako utvrđeno:

- da su tužitelj, kao kupac, i tuženik, kao prodavatelj, 10. studenoga 2022. zaključili Predugovor o kupoprodaji nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], [adresa] pašnjak površine 2020 m[2] , upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], koji je ovjeren kod javnog bilježnika Željka Valente iz [adresa] pod poslovnim brojem Ov-5113/2022,

- da je u članku 3.a navedenog Predugovora određena kupoprodajna cijena u iznosu 500.000,00 eur u kunskoj protuvrijednosti po prodajnom tečaju Zagrebačke banke d.d. na dan plaćanja,

- da se u članku 3.b navedenog Predugovora tužitelj, kao kupac, obvezao isplatiti tuženiku, kao prodavatelju, kaparu u visini od 50.000,00 eur u kunskoj protuvrijednosti po prodajnom tečaju Zagrebačke banke d.d. na dan plaćanja, u roku od tri dana od ovjere Predugovora, a koja kapara se uračunava u kupoprodajnu cijenu,

- da se preostali dio kupoprodajne cijene od 450.000,00 eur, sukladno članku 3.c, kupac obvezao platiti prodavatelju po potpisu glavnog ugovora, na način kako će to biti ugovoreno glavnim ugovorom o kupoprodaji nekretnine,

- da je tužitelj 11. studenog 2022. uplatio tuženiku kaparu u iznosu 379.500,00 kuna (50.368,30 eur),

- da su stranke sklopljenim Predugovorom preuzele i obvezu zaključenja ugovora o kupoprodaji nekretnine označene kao k. č. br. [katastarska čestica], [adresa] pašnjak površine 2020 m[2] , upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina], najkasnije do 15. prosinca 2022.,

- da glavni ugovor nije sklopljen do 15. prosinca 2022., a niti kasnije,

- da su posljedice nezaključenja glavnog posla definirane u članku 7. Predugovora, u kojem je navedeno, ako prodavatelj odustane od prodaje predmetne nekretnine te se ne sklopi glavni ugovor o kupoprodaji najkasnije do 15. prosinca 2022. zbog krivnje prodavatelja, da se ugovor smatra raskinutim na štetu prodavatelja te je prodavatelj u obvezi vratiti dvostruku kaparu, a za slučaj da kupac odustane od kupnje predmetne nekretnine, te ugovaratelji ne sklope glavni ugovor o kupoprodaji najkasnije do 15. prosinca 2022. zbog krivnje kupca, tada prodavatelj ima pravo za sebe zadržati primljeni iznos kapare,

- da je predmetna nekretnina građevinsko zemljište, na kojem je tužitelj namjeravao graditi nekretninu, da isto nema pristup na javnu prometnicu, ali da u vrijeme zaključenja predugovora stranke nisu problematizirale pitanje pristupnog puta, te je tužitelj tek nakon što je za predmetnu nekretninu sklopio predugovor, krenuo pribavljati službene lokacijske informacije (prema dopisu tvrtke Brac d.o.o. ta tvrtka na zahtjev tužitelja izvršila je provjeru međa i upisa u službene registre, a i u dopisu od 22. veljače 2023., navela da parcela nema pristup na javnu prometnicu.

8. Iz tako utvrđenog činjeničnog stanja pravilno je prvostupanjski sud odbio tužbeni zahtjev tužitelja na raskid predmetnog predugovora i povrat kapare. Suprotno žalbenim navodima, pravilno je prvostupanjski sud utvrdio da se radi o ugovoru o prodaji, a ne o predugovoru, jer predmetni predugovor ima sve bitne sastojke ugovora - predmet, cijenu, rokove plaćanja te je dana i kapara, kao znak da je ugovor zaključen (članak 303. stavak 1. ZOO-a). Naime, nije odlučujuće kako su stranke nazvale ugovor, već kakav je njegov sadržaj. U ugovoru kojeg su stranke nazvale predugovor o kupoprodaji nekretnine stranke su se sporazumjele o predmetu i cijeni, ugovorile su visinu kapare i ugovorile rok ispunjenja isplate preostalog iznosa kupoprodajne cijene. Takav predugovor, po ocjeni ovog suda, ima sve bitne karakteristike ugovora o prodaji i činjenica da su tim predugovorom se stranke sporazumjele da će sastaviti glavni ugovor ne čini taj pravni posao predugovorom u smislu odredbe članka 268. stavka 1. ZOO-a, već se radi o sklapanju ugovora o kupoprodaji nekretnine.

9. U ugovoru je naveden rok plaćanja cijene, kao bitan sastojak ugovora, jer je u članku 7. ugovora naveden rok 15. prosinca 2022. do kada se treba platiti kupoprodajna cijena, jer se u protivnom predugovor smatra raskinutim. Taj rok tužitelj nesporno nije ispoštovao zbog nedostatka sredstava, pa je ugovor raskinut po samom zakonu 15. prosinca 2022. i osnovano je tuženik zadržao primljenu kaparu. Tužitelj je i podnio tužbu temeljeći je na neispunjenju ugovora zbog promijenjenih okolnosti, po članku 369. ZOO-a, (uvođenje valute euro i nametanje sankcija Europske unije Ruskoj federaciji), što je pravilno prvostupanjski sud otklonio jer se ne radi o promijenjenim okolnostima. Naime uvođenje eura nije bila nepoznata i promijenjena okolnost, a uvođenje sankcija i dodatna ograničenja prema Ruskoj Federaciji u vezi financija donesene su i objavljene odlukom EU od 28. veljače 2022., te je zabrana određenim ruskim bankama na pristup sustavu SWIFT donesena i objavljena odlukom Europske unije od 2. ožujka 2022., zabrana obavljanja transakcija sa Ruskom središnjom bankom donesena i objavljena odlukom Europske unije od 21. ožujka 2022., pa se ograničenja zbog uvođenja sankcija Ruskoj Federaciji (zbog kojih je navodni partner tužitelja imao poslovne probleme) ne može smatrati okolnosti koja je bila nepoznata tužitelju u vrijeme sklapanja ugovora 10. studenoga 2022. ili izvanrednom okolnosti nastalom nakon sklapanja ugovora.

10. Žalitelj u žalbi ističe problematiku pristupnog puta, koja se pojavila naknadno, jer je iz provedenih dokaza utvrđeno da navedeno nije bilo problematizirano kod zaključenja ugovora i za taj problem tužitelj je saznao tek iz dopisa tvrtke Brac d.o.o. od 22. veljače 2023., dakle kada je ugovor već po sili zakona bio raskinut. Iz navedenog razloga, svi žalbeni navodi žalitelja vezani za pristupni put nisu relevantni, jer bi oni bili relevantni da je tužitelj ispunio svoju ugovornu obvezu i platio kupoprodajnu cijenu do 15. prosinca 2022. pa bi se onda moglo raditi o pravnim nedostacima prodane nekretnine ili razlozima za poništaj ugovora zbog mana volje, a što bi tužitelj trebao zatražiti tužbom i u rokovima propisanim ZOO-om. Niti žalbeni navod da je sud trebao saslušati tuženika kao stranku (koji je bolestan i nalazi se u staračkom domu u Zagrebu) nije osnovan jer su sve relevantne činjenice utvrđene i saslušanje tuženika nije bilo potrebno.

11. Kako je pravilno utvrđeno da je ugovor raskinut po samom zakonu (članak 361. stavak 1. ZOO-a) zbog neplaćanja kupoprodajne cijene, to je pravilno i odbijen tužbeni zahtjev tužitelja na raskid predmetnog ugovora jer je isti već raskinut, te na povrat kapare jer je za raskid kriv tužitelj, pa tuženik ima pravo zadržati kaparu (članak 304. stavak 1. ZOO-a), to je žalba tužitelja odbijena kao neosnovana i potvrđena prvostupanjska presuda, po članku 368. stavku 1. ZPP-a.

12. I rješenje o trošku postupka je pravilno doneseno, po članku 154. stavku 1. ZPP-a, te ga žalitelj posebno žalbom niti ne osporava, pa je isto potvrđeno po članku 380. stavku 2. ZPP-a.

U Puli-Pola 14. srpnja 2025.

Predsjednica vijeća:

Biljana Bojanić