21 Gž-262/2023-2

 

 

 

                      

        Republika Hrvatska

      Županijski sud u Zadru

  Zadar, Ulica plemića Borelli 9                                                                          

                                                                                   Poslovni broj: 21 Gž-262/2023-2

 

 

 

 

U  I M E  R E P U B L I K E   H R V A T S K E

 

P R E S U D A

 

 

              Županijski sud u Zadru, u vijeću sastavljenom od sutkinja Sanje Prosenice, predsjednice vijeća, Marine Tante, sutkinje izvjestiteljice i članice vijeća te Sanje Dujmović, članice vijeća, u pravnoj stvari tužiteljice-protutuženice V. R. iz M., …, OIB: …, koju zastupa punomoćnik L. B., odvjetnik u O. društvu K. i partneri j.t.d., R., …, protiv tuženika-protutužitelja E. E.-I. d.o.o., M., …, OIB: …, koga zastupa punomoćnik F. D., odvjetnik u R., …, radi isplate i predaje u posjed, odlučujući o žalbi tuženika-protutužitelja protiv presude Općinskog suda u Rijeci, Stalne službe u Opatiji poslovni broj P-628/2022-4 od 7. rujna 2022., sjednici vijeća održanoj 14. lipnja 2023.,

 

p r e s u d i o j e

 

Odbija se žalba tuženika-protutužitelja E. E.-I. d.o.o., M. kao neosnovana i potvrđuje presuda Općinskog suda u Rijeci, Stalna služba u Opatiji poslovni broj P-628/2022-4 od 7. rujna 2022.

 

    Obrazloženje

 

1. Uvodno označenom presudom suda prvog stupnja odlučeno je:

 

»I. Nalaže se tuženiku-protutužitelju E. E.-I. d.o.o. M. da tužiteljici-protutuženoj V. R. preda u posjed nekretninu označenu kao k.č.br. 527 u naravi Palihovo, a koje u naravi predstavlja neplodno zemljište, površine 1534 m2, upisanu u zemljišnoj knjizi Općinskog suda u Rijeci, Zemljišnoknjižni odjel Opatija u zk.ul. …k.o. M. u roku od 15 (petnaest) dana i pod prijetnjom ovrhe.

II. Tuženik-protutužitelj E. E.-I. d.o.o. M. je dužan nadoknaditi tužiteljici-protutuženoj V. R. parnični trošak u iznosu od 123.469,89 kn/16.387,27 EUR ovog spora zajedno sa zakonskom zateznom kamatom tekućom od dana donošenja prvostupanjske presude, tj. od 7. rujna 2022. pa do isplate, a koja se obračunava po stopi propisanoj čl. 29 st. 2 Zakona o obveznim odnosima uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za 3%-tna poena, u roku od 15 (petnaest) dana i pod prijetnjom ovrhe, a odbija se tužiteljica-protutužena sa preostalim dijelom zatraženog parničnog troška do iznosa od 996.042,39 kn.

 

III. Odbijaju se protutužbeni zahtjevi tuženika–protutužitelja E. E.-I. d.o.o. M. koji glase:

 

„I. Nalaže se tužiteljici-protutuženiku V. R. da tuženiku-protutužitelju E. E.-I. d.o.o. M. isplati iznos od 503.093,84 kn s pripadajućim zateznim kamatama od 1. studenog 2013. pa do 31. srpnja 2015. po stopi u visini važeće eskontne stope Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu uvećano za 5%-tnih poena, a od 1. kolovoza 2015. pa do isplate po stopi u visini prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećano za 3%-tna poena, u roku od 15 (petnaest) dana.

 

II. Utvrđuje se da tuženiku-protutužitelju E. E.-I. d.o.o. M. pripada pravo zadržanja na nekretnini označenoj kao k.č.br. 527, Palihovo površine 1534 m2, neplodno zemljište 1534 m2, upisane u zk.ul. …k.o. M. sve do isplate iznosa od 503.093,84 kn, s pripadajućim zateznim kamatama od 1. studenog 2013. pa do 31. srpnja 2015. po stopi u visini važeće eskontne stope Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu uvećano za 5%-tnih poena, a od 1. kolovoza 2015. pa do isplate po stopi u visini prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećano za 3%-tna poena, što je ova dužna priznati.

 

III. Nalaže se tužiteljici-protutuženiku V. R. nadoknaditi tuženiku-protutužitelju E. E.-I. d.o.o. M. trošak parničnog postupka zajedno s zakonskom zateznom kamatom od dana donošenja prvostupanjske presude pa do isplate, sve u roku od 15 (petnaest) dana.“«  

 

2. Protiv navedene presude žalbu je izjavio tuženik-protutužitelj zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja te pogrešne primjene materijalnog prava, uz prijedlog da se pobijana presuda preinači na način da se odbije tužbeni zahtjev tužiteljice-protutuženice te prihvati protutužbeni zahtjev i obveže tužiteljicu-protutuženicu da nadoknadi tuženiku-protutužitelju trošak parničnog postupka uvećanom za trošak žalbe zajedno sa zakonskim zateznim kamatama, podredno ukine i predmet vrati sudu prvog stupnja na ponovno suđenje.

 

3. Na žalbu nije odgovoreno.

 

4. Žalba nije osnovana.

5. Prije svega, valja reći da nije počinjena bitna povreda parničnog postupka iz čl. 354. st. 1. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine, broj 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11. – pročišćeni tekst, 25/13., 89/14., 70/19. i 80/22.; dalje ZPP) u vezi s čl. 325. ZPP jer je pobijanom presudom sud odlučio o zahtjevu koji se tiče glavne stvari i sporednih traženja niti bitna povreda u vezi s čl. 338. st. 1. i 3. ZPP, budući presuda ima uvod, izreku i obrazloženje, a izreka presude sadrži odluku suda o prihvaćanju, odnosno odbijanju pojedinih zahtjeva koji se tiču glavne stvari i sporednih traženja.

5.1. Ispitujući pobijanu presudu ovaj drugostupanjski sud nalazi da prvostupanjski sud nije počinio bitnu povredu odredba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 11. ZPP, a na koju neutemeljeno ukazuje žalba, jer je sud u obrazloženju pobijane presude dao razloge o odlučnim činjenicama koji su jasni i neproturječni te se ista presuda može ispitati.

5.2. Također, nisu počinjene ni bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 2., 4., 8., 9., 13. i 14. ZPP, a na koje ovaj drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti po čl. 365. st. 2. istog Zakona.

6. Prije svega, kazati je da ovaj sud odlukom poslovni broj Gž-315/2022-2 od 6. travnja 2022. potvrdio presudu prvostupanjskog suda poslovni broj P-2637/2016 od 26. studenoga 2021. u dijelu kojim je tuženik obvezan na isplatu iznosa od 111.000,00 kn na ime korištenja predmetne nekretnine koja je vlasništvo tužiteljice, a koju nekretninu tuženik koristi bez valjane pravne osnove od dana isteka Ugovora o najmu.

7. Predmet spora u ovoj fazi postupka je zahtjev tužiteljice radi predaje u posjed te protutužbeni zahtjev tuženika radi isplate iznosa od 503.093,84 kn s osnova izvršenih ulaganja koje je imao na tužiteljičinoj nekretnini te zahtjev da mu pripada pravo zadržanja na istoj nekretnini do isplate uloženih sredstava.

8. Iz stanja spisa predmeta proizlazi:

- da je očevidom na licu mjesta utvrđeno kako je predmetna nekretnina danas u naravi dio ograđenog, asfaltiranog skladišnog prostora koji koristi tuženik,

- da se tuženik od dana isteka spornog Ugovora o najmu, a koji je istekao 31. listopada 2013. i dalje, odnosno preko deset godina nalazi u posjedu sporne nekretnine za koju tužiteljici ne plaća najamninu,

- da je Ugovor o najmu broj 01/03 dana 30. lipnja 2003. sklopljen između stranaka te je ugovoreno da najmoprimac E. E.-I. d.o.o., M., prima u najam predmetnu nekretninu u stanju zatečenom 5. travnja 2003., radi korištenja za obavljanje poslova iz djelokruga djelatnosti za koju je registriran, da je rok najma od 1. studenoga 2003. do 31. listopada 2013., da on ima pravo na produženje ugovora o najmu, o čemu da će se zaključiti ugovor u pisanoj formi najkasnije šest mjeseci prije isteka ugovora,

- da je u čl. 6. Ugovora ugovoreno da se najmoprimac obavezuje izvesti o svom trošku sve potrebne radove za normalno obavljanje djelatnosti (iskop, ravnanje, asfaltiranje, ogradu, pristup, potporni zid i sl.). Najmodavac da nema pravo tražiti povećanje zakupnine s osnova primjerenije uređenosti zemljišta za djelatnost najmoprimca u odnosu na stjecanje zemljišta u trenutku zaključenja ugovora o najmu. Najmoprimac da ne može tražiti povrat ulaganja koje je izvršio na nekretnini ako sam otkaže ugovor prije roka, ili ako otkaže najmodavac ugovor iz razloga utvrđenih u čl. 8 ugovora (raskid ugovora),

- da je u čl. 9 Ugovora ugovoreno ako strane ne produže ugovor ili najmodavac jednostrano raskine istoga, po bilo kojem razlogu koji nije naveden u čl. 8 Ugovora, da je dužan najmoprimcu nadoknaditi sve troškove koji je isti imao u svezi ulaganja u prostor iz čl. 1.,

- da je sud nakon provedenog vještačenja po vještaku M. A., ing.građ. od 15. rujna 2017., čiji nalaz je bio manjkav, proveo vještačenje po vještaku N. Č., struč.spec.ind.aedif., koji je utvrdio prosječnu zakupninu za predmetnu nekretninu u stanju kakvom je danas u razdoblju od 1. listopada 2013. do 1. listopada 2016. u iznosu od 4.839,63 kn te je naknadno dopunio svoj nalaz prema zadaći da izračuna visinu zakupa u istom razdoblju, kada ne bi nekretnina imala izgrađenu infrastrukturu pa je njegov zaključak da je u tom slučaju visina mjesečnog zakupa od 3.727,82 kn, nakon čega je sud proveo nadvještačenje po vještaku K. inženjering j.d.o.o., M., odnosno vještakinji S. B., koja je u nalazu i mišljenju od 5. ožujka 2021. zaključila da je prosječna mjesečna zakupnina za predmetnu nekretninu u zadanom razdoblju u visini od 3.347,11 kn mjesečno, s tim da se izvedeni radovi mogu zadržati u prostoru za sadašnju namjenu, jer je takav način potreban za obavljanje djelatnosti tuženika, dok bi za nekog drugog zakupca takvo uređenje potencijalno bilo ograničavajuće i imao bi trošak ukoliko isti mora ukloniti izvedene radove,

- da je vještak M. A. u nalazu i mišljenju naveo da su na predmetnoj nekretnini izvedeni građevinski radovi specificirani po troškovniku (list 32-33 spisa), osim što da se ne može decidirano izračunati količinu nasipanog materijala u udubljenja-poravnanje terena (iz kartografskog prikaza slojnica, vidljive da su neravnine). Ukupna vrijednost radova da odgovara iznosu od 503.000,00 kn. Očitujući se na prigovor tužiteljice, vještak je konstatirao da su navedeni radovi po troškovniku obavljeni kao što je vidljivo i na licu mjesta (fotografirano), osim količine nasipavanja terena (iznos od 3.798,00 kn), što se nije moglo izračunati, ali je bilo za pretpostaviti (utvrđene neravnine na dijelu zemljišta),

- da je tijekom postupka bilo određeno zbog primjedbi na nalaz vještaka u dijelu koji se odnosio prvenstveno na visinu zakupnine novo vještačenje po drugom vještaku građevinske struke,

- da je iz vještačkog nalaza tvrtke K. inženjering j.d.o.o., M. utvrđeno kako je ovaj vještak izvršio na licu mjesta izmjeru radova, a da u spisu ne prileži dokumentacija temeljem koje bi se danas mogle utvrđivati količine izvedenih radova iskopa te da su isti računati po obračunu u troškovniku, u troškovniku da nisu pobrojani pojedini radovi koji su izvedeni (dio ograde, dio nosača armaturnih mreža). Utvrđeno je da su radovi izvedeni, a koji su pobrojani u troškovniku i izmjereni na lokaciji, u vrijednosti od 461.574,53 kn. Vještak smatra da se sadašnje građevinsko uređenje čestice za sadašnju namjenu predmetne nekretnine može zadržati u prostoru,

- da su saslušane svjedokinje I. D., V. H. te L. M. neprecizno iskazivale o izgledu prijepora prije izvedenih radova obzirom na protek vremena i ne znaju točne granice prijepora, da je nekretnina nekoć bila neuređena i neograđena (livada, trava, šuma),

- da svjedoci J. B., K. K. i R. T. ne znaju kada su se točno izvodili radovi na prijeporu pa tako ni svjedok J. S. ne zna kada je točno izvodio radove iskopa, nasipavanja strojem, dovoženja materijala na prijeporu,

- da je svjedok Ž. J., zaposlenik tuženika, iskazao u bitnome da je i on sudjelovao u radovima koji su se izvodili na prijeporu, da je razvlačio sa utovarivačem građevinski materijal i to da je trajalo oko par mjeseci, a počelo je negdje 1997. Ne zna kada su se izvodili radovi betoniranja i asfaltiranja, a misli da se unutar roka od pet godina teren počeo koristiti za skladište,

- da je tužiteljica u svom stranačkom iskazu navela kako je jedne prigode prošla pored nekretnine koja se nalazi uz cestu, kad su se već izvodili radovi, da je zatekla bager i navezeni materijal i zemlju, da joj je tada gospodin C. rekao kako je već potrošio 20.000,00 EUR na te radove, što mu je dozvolio tužiteljičin suprug te da će ju tužiti, nakon čega su dugo vremena pregovarali i tek naknadno zaključili ugovor, da su se već na početku izvodili svi ovi radovi koji su i danas napravljeni na zemljištu, da je prošli put bila na terenu prije četiri godine kada je još vidjela i željezne križeve, da joj je tuženik rekao kako ne može plaćati više od 300,00 EUR, jer će svi radovi koje bude izvodio koštati puno, nakon pet godina je obećao da će povisiti plaćanje koliko se budu povisili troškovi života, međutim to se nije dogodilo i

- da je zakonski zastupnik tuženika D. C. u stranačkom iskazu naveo da mu je A. S. rekao kako je naslijedio zemljište gdje je prijepor sa još dvije osobe i da ga treba podijeliti, da se on dogovorio sa njim da najprije nasipa dolac, a A. S. da je preuzeo obavezu da sve dogovara sa rođacima, da je teren u međuvremenu poravnat, dio koji je bio uzdignut je kopan, a dolac zatrpavan, da je jednom došla i inspekcija dok su radili jer su radili u zelenom pojasu, a kasnije je on ishodio da taj dio bude građevinski, da su se suvlasnici podijelili tako da je gornji teren pripao A. S., srednji J. R., a predmetni V. R., da je nakon toga sa vlasnicima sklopio ugovore, da su građevinski radovi izvedeni nakon potpisivanja ugovora, odnosno da su završeni ili prije ili u vrijeme sklapanja ugovora, negdje završno do 2003.

9. Prvostupanjski sud je utvrdio kako iz navedenog Ugovora proizlazi da su odredbe čl. 6. i 9. u dijelu koji se odnose na troškove ulaganja i obvezu najmodavca da nadoknadi troškove za normalno obavljanje djelatnosti najmoprimca ništetne, jer da nije određen iznos troškova, a niti ugovor sadrži podatke pomoću kojih se može odrediti visina troškova (nije navedena koja je to normalna djelatnost najmoprimca, količina i cijena troškova) pa da su te ugovorne odredbe suprotne čl. 46. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine, broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., 114/22. i 156/22.; dalje ZOO) koje su temeljem čl. 47. ZOO ništetne, slijedom čega tuženik temeljem zaključenog ugovora ne može tražiti isplatu od tužiteljice za troškove ulaganja u nekretninu.

10. Po mišljenju ovog suda, pogrešno je sud prvog stupnja zaključio kako bi citirane ugovorne odredbe bile ništetne, koje stajalište je ovaj sud izrazio još u svojoj odluci poslovni broj Gž-315/2022-2 od 6. travnja 2022., kao i da je tuženik bio pošteni posjednik u vrijeme izvođenja građevinskih radova.

11. Ovaj sud prihvaća zaključak prvostupanjskog suda da je predmetni Ugovor zaključen na određeno vrijeme, odnosno na rok od deset godina, da stranke nisu zaključile novi ugovor za daljnji period kako su to predvidjele ugovorom o najmu u pisanoj formi, nakon isteka desetogodišnjeg razdoblja, da su pregovarale, ali se nisu uspjele dogovoriti pa je tužiteljica pozvala tuženika prvi puta dopisom od 30. listopada 2013. te drugi puta dopisom od 14. svibnja 2014. na predaju u posjed nekretnine.

11.1. Dakle, tužiteljica je pozvala tuženika da joj preda nekretninu 30. listopada 2013., to je tuženik imao rok od 15 dana da dobrovoljno preda nekretninu računajući od dana primitka dopisa, a kako to nije učinio on je postao nepošteni posjednik od 15. studenoga 2013. te bez pravnog osnova koristi nekretninu i ima korist time što ne plaća nikakvu naknadu za korištenje.

12. Temeljem odredbe čl. 164. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, broj 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., 141/06., 146/08., 38/09., 153/09.,  90/10., 143/12., 152/14., 81/15.- pročišćeni tekst i 94/17.-ispravak; dalje ZVDSP) tuženik-protutužitelj koji je nakon zaključenja ugovora bio uz suglasnost tužiteljice-protutuženice u posjedu kao pošteni posjednik imao bi pravo, sada kada više nema pravo posjedovati nekretninu, tražiti od tužiteljice-protutuženice naknadu za nužne i korisne troškove koje je imao te stvar zadržati dok mu oni ne budu naknađeni. Visina svih njegovih troškova utvrđena je u iznosu od 461.575,53 kn prema nalazu i mišljenju vještaka K. inženjering j.d.o.o., M..

13. Međutim, opravdano je sud, i po mišljenju ovog suda, zaključio da tuženik-protutužitelj nije dokazao da su troškovi koje je imao bili nužni i korisni, odnosno da on nema pravo temeljem odredbi čl. 164. st. 3. ZVDSP tražiti od tužiteljice-protutuženice u ovom slučaju ni korisne troškove, budući je predmetna nekretnina ranije bila neuređeno zemljište, a sada je prenamijenjena u prostor koji služi za odlaganje građevinskog materijala, s tim što tužiteljica nije poduzetnica, već je umirovljenica koja se ne bavi djelatnošću kao tuženik tako da sadašnja namjena sporne nekretnine njoj nije od koristi. Osim toga, radovi koje je izveo tuženik nisu bili nužni, jer nekretnini u stanju u kojem je bila, nije prijetila bilo kakva opasnost ili šteta pa mu ne pripada naknada ni po čl. 165. st. 3. ZVDSP, tim više što je od ove prenamjene korist imao samo on, a sve da tu nekretninu kasnije koristi neka druga osoba, koja se bavi nekakvom djelatnošću, to ne znači da bi njoj, ako nije iste djelatnosti kao tuženik, bili izvedeni radovi korisni te mu ne pripada naknada troškova niti prema čl. 1116. ZOO, jer kako je rečeno, troškovi koji su učinjeni nisu ni nužni ni korisni.

14. Pored toga, odluka o zahtjevu tužiteljice za predaju nekretnine temelji se na odredbi čl. 162. st. 1. ZVDSP, a tuženik, sukladno čl. 163. ZVDSP, nije dokazao da ima pravo na posjed i da s pravom odbija predaju nekretnine pa više nema pravo ni zadržanja, koje pravo mu ne pripada ni po osnovi čl. 72. ZOO, budući on nema osnovanu tražbinu.

15. Slijedom navedenoga, valjalo je odlučiti kao u izreci ove drugostupanjske presude na temelju odredbe čl. 368. st. 1. ZPP.

16. Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi čl. 154. st. 1 ZPP.

U Zadru 14. lipnja 2023.

                                                                                                      Predsjednica vijeća

 

                                                                                                                      Sanja Prosenica, v.r.