Poslovni br. Pn- 473/19

REPUBLIKA HRVATSKA OPĆINSKI SUD U SPLITU

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, po sutkinji Maji Vukmir, kao sucu pojedincu, u pravnoj
stvari tužitelja pod 1/ N. I., OIB: …, pod 2/ D.
K. O.: …pod 3/ D. P. O.: … pod 4/
A. M. O.: …,svi tužitelji iz K. N., svi zastupani po punomoćniku D. K., odvjetnici u T.,
protiv tuženika pod 1/ T. D. O.:…, pod 2/ V.
D. O.:…, tuženi pod 1/ i 2 / na adresi K. S., pod 3/ M. M. O.:.., M.
pod 4/ N. M. O.:…, pod 5/ B. M. O.:
… tuženici ad 4/ i ad 5/ iz M., pod 6/ M. H.
rođ. M. O.: …, iz S.,  tuženi pod 1-6 svi
zastupani po punomoćniku Z. S., odvjetniku u T., radi uklanjanja
nedostataka i naknade štete, nakon održane glavne javne rasprave zaključene dana

28. ožujka 2023. god. u nazočnosti pun, stranaka, temeljem čl. 335. ZPP-a na ročištu
za objavu presude dana 04. svibnja 2023. god.

p r e s u d i o j e

I. Nalaže se tuženima da u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe solidarno
otklone nedostatke na nekretnini označenoj kao čest. zem. 1/3, k.o. K. S. na
način da po stručnoj osobi i temeljem Očevidnog izvješća i stručnog mišljenja
sudskog vještaka za graditeljstvo i procjenu nekretnina D. S. od ožujka

2008. godine izrađenog u predmetu posl. br. R1-121/06 koji je vođen kod Općinskog
suda u Kaštel Lukšiću, a koje čini sastavni dio ove presude, izvedu sljedeće radove:

- izoliraju vanjske zidove - pročelje građevine izvedbom tankoslojnog sustava s
troslojnim kombi pločama sa jezgrom od kamene vune debljine prema fizikalnom
proračunu (5 cm);

- izoliraju unutrašnje zidove prema negrijanom prostoru (stubištu i zajedničkom
hodniku) izvedbom tankoslojnog sustava s troslojnim kombi pločama sa jezgrom od
kamene vune debljine prema fizikalnom proračunu (5cm);

- na zgradi postave horizontalne i vertikalne oluke od pocinčanog lima na način da oluci budu kvadratičnog profila, montirani na olučne nosače, razmaka cca 50 cm;

- 2 -

Pn-473/2019

- da se na dvorište nekretnine nanese sloj asfalta, na način da se ohrapi, otpraši,
opere i premaže asfaltno dvorište bitumenskom impregnacijom, a nakon toga
naneseni sloj asfalta izravna i uvalja u padu radi odvodnje oborinske vode, te na isti
način završi pristupna cesta objektu uključujući i njeno asfaltiranje.

II. Nalaže se tuženima da u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe i to:

a) Tuženom ad. 1 T. D. da tužitelju ad. 1 N. I.:

- na ulazna vrata stana smještenog u prizemlju zgrade označene kao čest. zem. 1/3,
k.o. K. S., na kojem je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine i
koji stan je označen kao stambeni prostor br. 2. ugradi protuprovalna „blindo“ vrata,
jednokrilna zaokretna sa konstrukcijom dovratnika od čeličnog profila, te
konstrukcijom krila od dvostranog čeličnog lima s ispunom toplinsko-zvučne izolacije,
dimenzija 95/205 cm, postavi PVC rebrenice (grilje) radi vanjske zaštite od
atmosferilija i insolacije na prozore u stanu veličine prozorskog otv. 120/120 cm
(dvokrilna) i balkonska vrata veličine vratnih otvora 90/205 cm (jednokrilna).

- isplati iznos od 2.933,30 €/22.100,92 kn, zajedno s zateznom kamatom koja se u
valuti duga plaća na devizne štedne uloge po viđenju u mjestu ispunjenja i koja na
navedeni iznos teče od dana 22. 08. 2005. god. pa do 31. prosinca 2007. godine, a
od 01. 01. 2008. godine do 31. 07. 2015. godine sa kamatom koja se određuje za
svako polugodište uvećanjem eskontne stope HNB koja je vrijedila zadnjeg dana
polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu za pet postotnih poena, od 01.
kolovoza 2015. godine do 31. 12. 2022. godine po kamatnoj stopi koja se određuje
za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita
odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima
izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna
poena, a za razdoblje od 01. 01. 2023. godine pa do isplate po kamatnoj stopi koja
se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska
središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je
obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena,
dok se za više traženo do iznosa od 5.866,66 €/44.202,35 kn tužbeni zahtjev
odbija.

b) Tuženoj ad. 4 N. M. da tužitelju ad. 2 D. K.:

- na ulazna vrata stana smještenom na prvom katu zgrade označene kao čest. zem.
1/3, k.o. K. S., na kojem je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela
nekretnine i koji stan je označen kao stambeni prostor br. 9. ugradi protuprovalna
„blindo“ vrata, jednokrilna zaokretna sa konstrukcijom dovratnika od čeličnog profila,
te konstrukcijom krila od dvostranog čeličnog lima s ispunom toplinsko-zvučne
izolacije, dimenzija 95/205 cm, postavi PVC rebrenice (grilje) radi vanjske zaštite od
atmosferilija i insolacije na prozore i to 2 prozora veličine prozorskog otv. 120/120 cm
(dvokrilna), prozor veličine prozorskog otv. 120/100 (dvokrilna) i prozor veličine
prozorskog otvora 120/90 (jednokrilna) i balkonska vrata veličine vratnih otvora
220/220 cm (dvokrilna).

- isplati iznos od 4.228.80 €/31.861,85 kn zajedno s zateznom kamatom koja se u valuti duga plaća na devizne štedne uloge po viđenju u mjestu ispunjenja i koja na

- 3 -

Pn-473/2019

navedeni iznos teče od dana 22. 08. 2005. god. pa do 31. prosinca 2007. godine, a
od 01. 01. 2008. godine do 31. 07. 2015 godine sa kamatom koja se određuje za
svako polugodište uvećanjem eskontne stope HNB koja je vrijedila zadnjeg dana
polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu za pet postotnih poena, od 01.
kolovoza 2015. godine do 31. 12. 2022. godine po kamatnoj stopi koja se određuje
za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita
odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima
izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna
poena, a za razdoblje od 01. 01. 2023. godine pa do isplate po kamatnoj stopi koja
se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska
središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je
obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena,
dok se za više traženo do iznosa od 7.200,00 €/54.248,40 kn tužbeni zahtjev
odbija.

c) Tuženom ad. 5 B. M. da tužitelju ad. 3 D. P.:

- na ulazna vrata stana u prizemlju zgrade označene kao čest. zem. 1/3, k.o. K.
S., na kojoj je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine i koji stan je
označen kao stambeni prostor br. 5. ugradi protuprovalna „blindo“ vrata, jednokrilna
zaokretna sa konstrukcijom dovratnika od čeličnog profila, te konstrukcijom krila od
dvostranog čeličnog lima s ispunom toplinsko-zvučne izolacije, dimenzija 95/205 cm,
postavi PVC rebrenice (grilje) radi vanjske zaštite od atmosferilija i insolacije na
prozore u stanu veličine prozorskog otv. 120/120 cm (dvokrilna) i balkonska vrata
veličine vratnih otvora 220/220 cm (dvokrilna),

- isplati iznos od 3.603,00€/27.146,76 kn zajedno s zateznom kamatom koja se u
valuti duga plaća na devizne štedne uloge po viđenju u mjestu ispunjenja i koja na
navedeni iznos teče od dana 22. 08. 2005. god. pa do 31. prosinca 2007. godine, a
od 01. 01. 2008. godine do 31. 07. 2015 godine sa kamatom koja se određuje za
svako polugodište uvećanjem eskontne stope HNB koja je vrijedila zadnjeg dana
polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu za pet postotnih poena, od 01.
kolovoza 2015. godine do 31. 12. 2022. godine po kamatnoj stopi koja se određuje
za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita
odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima
izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna
poena, a za razdoblje od 01. 01. 2023. godine pa do isplate po kamatnoj stopi koja
se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska
središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je
obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena,
dok se za više traženo do iznosa od 8.500,00 €/64.893,25 kn tužbeni zahtjev
odbija.

d) Tuženom ad. 5 B. M. da tužiteljici ad. 4 A. M.:

- na ulazna vrata stana na drugom katu zgrade označene kao čest. zem. 1/3, k.o.
K. S., na kojoj je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela nekretnine i koji
stan je označen kao stambeni prostor br. 12. ugradi protuprovalna „blindo“ vrata,
jednokrilna zaokretna sa konstrukcijom dovratnika od čeličnog profila, te
konstrukcijom krila od dvostranog čeličnog lima s ispunom toplinsko-zvučne izolacije,

- 4 -

Pn-473/2019

dimenzija 95/205 cm, postavi PVC rebrenice (grilje) radi vanjske zaštite od
atmosferilija i insolacije na prozore i to dva prozora veličine prozorskog otv. 120/120
cm (dvokrilna), prozor veličine prozorskog otv. 120/100 (dvokrilna) i prozor veličine
prozorskog otvora 120/90 (jednokrilna) i balkonska vrata veličine vratnih otvora
220/220 cm (dvokrilna),

- isplati iznos od 3.940,30€/29.688,15 kn zajedno s zateznom kamatom koja se u
valuti duga plaća na devizne štedne uloge po viđenju u mjestu ispunjenja i koja na
navedeni iznos teče od dana 22. 08. 2005. god. pa do 31. prosinca 2007. godine, a
od 01. 01. 2008. godine do 31. 07. 2015 godine sa kamatom koja se određuje za
svako polugodište uvećanjem eskontne stope HNB koja je vrijedila zadnjeg dana
polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu za pet postotnih poena, od 01.
kolovoza 2015. godine do 31. 12. 2022. godine po kamatnoj stopi koja se određuje
za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita
odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima
izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna
poena, a za razdoblje od 01. 01. 2023. godine pa do isplate po kamatnoj stopi koja
se određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska
središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je
obavila prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za tri postotna poena,
dok se za više traženo do iznosa od 7.900,00 €/59.522,55 kn tužbeni zahtjev
odbija.

III. Nalaže se tuženima da u roku od 15 dana, solidarno naknade tužiteljima
parnični trošak u iznosu od 48.722,06 kn/6.466,54 €, sa zakonskim zateznim
kamatama koje teku od dana donošenja prvostupanjske presude do isplate, po stopi
koja se određuje za svako polugodište prema kamatnoj stopi koju je Europska
središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja
obavljenim prije prvog dana tekućeg polugodišta uvećanjem te stope za 3 %
poena.

Obrazloženje

1. Dana 07. kolovoza 2007. godine kod ovog suda zaprimljena je tužba radi
uklanjanja nedostataka i naknade štete u kojoj se navodi da je tužitelj ad/ 1. N.
I. suvlasnik 248/6000 dijela čest. zem. 1/3 k.o. K. S., na kojemu je
uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela, označeno kao «stambeni prostor 2», u
naravi stan u prizemlju, ukupne korisne površine 34,51 m2, a koje pravo je stekao
kupoprodajom od tuženika ad/ 1. T. D. temeljem kupoprodajnog
ugovora K. 22. 08. 2005. godine». Tužitelj ad/ 2. D. K. da je suvlasnik
398/6000 dijela čest. zem. 1/3 k.o. K. S., koji dio je povezan sa vlasništvom
posebnog dijela označenog kao «stambeni prostor 9» u naravi stan, položen na
prvom katu zgrade, ukupne korisne površine 56,29 m2, a koje pravo je stekao
kupoprodajom od tužene ad/ 4. N. M. temeljem kupoprodajnog ugovora
K. 5. 10. 2005. godine». Tužitelj ad/ 3. D. P. da je suvlasnik
348/6000 dijela čest. zem. 1/3 k.o. K. S., koji dio je povezan sa vlasništvom
posebnog dijela označenog kao «stambeni prostor 5» u naravi stan, položen u
prizemlju zgrade, ukupne korisne površine 52,86 m2, koje pravo je stekao
kupoprodajom od tuženika ad/ 5. B. M. temeljem kupoprodajnog ugovora
K. 20. 12. 2005. godine». Tužiteljica ad/ 4. A. M. da je suvlasnica 371

- 5 -

Pn-473/2019

/6000 dijela čest. zem. 1/3 k.o. K. S., koji dio je povezan sa vlasništvom
posebnog dijela označenog kao «stambeni prostor 12» u naravi stan, položen na
drugom katu zgrade, ukupne korisne površine 56,29 m2, koje pravo je stekao
kupoprodajom od tuženika ad/ 5. B. M. temeljem kupoprodajnog ugovora
K. 06. 09. 2005. godine». U tužbi se dalje navodi da su tuženici ujedno bili i
investitori izgradnje stambenog objekta na čest. zem. 1/3 k.o. K. S. prema
glavnom projektu br. T. D. 430/04 izrađenom od ovlaštenog društva sa projektiranje
L. d.o.o. S. od srpnja 2004. godine, te projektu elektroinstalacija izrađenog
od društva E. d.o.o., S., srpanj 2004. godine. Tuženici da su nakon izgradnje
predmetne zgrade izvršili razvrgnuće suvlasničke zajednice uspostavom etažnog
vlasništva temeljem sporazuma o razvrgnuću, te potvrde nadležnog upravnog tijela
od 28. lipnja 2005. godine, nakon čega su pristupili predaji predmetnih stanova kako
se to navodi u točci I. naraciji tužbe. Nakon kupoprodaje kupci-tužitelji da su stupili u
posjed predmetne nekretnine koja je izvršena bez pismenog zapisnika o
primopredaji, te da su naknadno utvrdili kako zgrada ima brojne nedostatke o kojima
su odmah po njihovu uočavanju izvještavali prodavatelje, najprije usmeno, a kako svi
uočeni nedostaci nisu otklonjeni tad i pismeno preko njihovog punomoćnika u
postupku prodaje. Tuženi su nakon pismene obavijesti dio nedostatka uklonili,
međutim, neki nedostaci postoje i danas, a očituju se u sljedećem: fasada zgrade nije
izrađena prema projektu sa određenom termoizolacijom, nije vodootporna a ni oluci
nisu izvedeni kvalitetno zbog čega se za vrijeme kiša voda slijeva po fasadi, upija u
zidove te dodatno oštećuje fasadu; u potkrovlju zgrade izgrađeni su stanovi koji nisu
bili predviđeni projektom što, pored drugih nedostataka, onemogućava dobivanje
uporabne dozvole. u stanovima, nisu ugrađena blindo ulazna vrata kao što je to
predviđeno projektom na prozorima i vratima lođa nisu ugrađene «rebrenice», kako
je predviđeno projektom; zgrada do danas nije dobila trajan priključak za električnu
energiju, te se koristi privremeno rješenje slabog napona, što uzrokuje nestanak
električne energije i kvarove na aparatima i uređajima u stanovima tužitelja; odvod
oborinske vode izveden je tako da se izlijeva direktno na šaht septičke jame, što
uzrokuje punjenje jame; nije završena pristupna cesta objektu. Svi navedeni
nedostaci da su bili poznati tuženima već u vrijeme kupoprodaje ili im nisu mogli
ostati nepoznati ali o njima nisu izvijestili tužitelje. Kako vlasništvo određenog
posebnog dijela nekretnine proizlazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim
suvlasničkim dijelom nekretnine na kojem je uspostavljeno, a ono ne može postojati
na dijelovima nekretnine koji služi kao zajednički, to postoji obveza tuženika kao
prodavatelja da otklone nedostatke sa dijelova koji služe kao zajednički.

1.1. Tužbeni zahtjev konačno je uređen i preciziran podneskom od 06.ožujka 2023. god.

2. Tuženici su se usprotivili tužbi ističući tijekom postupka da nije jasno iz kojeg osnova tužitelji potražuju naknadu štete, te osporavajući visinu iste.

3. Tijekom dokaznog postupka sud je izveo dokaz čitanjem i pregledom
kupoprodajnog ugovora K. 22. 08. 2005.god.» zaključenog između T.
D. i N. I., kupoprodajnog ugovora K. 5. 10. 2005. god.
Sklopljen između N. M. i D. K., Kupoprodajnog ugovora K. god. Zaključen između B. M. i D. P., kupoprodajnog
ugovora K. 6. 09.2005. god.» zaključen između B. M. i A. M.,
građevinske dozvole Klasa: UP/1-361-03/04-02/67 Urbroj: 2181-05/03- 04-08/EP,

- 6 -

Pn-473/2019

K. S. 23.11.2004.g. (I.s. 12 C-15 C), pregledom Potvrde Ureda državne
uprave u SDŽ Služba za prostorno uređenje, zaštitu
okoliša, graditeljstvo i imovinsko-pravne poslove, Ispostava K., Klasa: 361-
08/05-02/27, Urbroj: 2181-05/03-05-04 AV, K. S., 28. lipnja 2005. godine i
Sporazuma o razvrgnuću suvlasničke zajednice uspostavom etažnog vlasništva
zaključen između N. M., M. M., M. H., B. M.,
T. D. i V. D., pregledom osnovnog vještva vještaka za
graditeljstvo D. S. i 5 pismenih dopuna vještva, te je izveden je i dokaz
usmenim davanjem nalaza i mišljenja vještaka ing. D. S., kao i njegovim
saslušanjem na okolnost istaknutih prigovora na vještvo i dopune vještva. Izvedeni
su dokazi saslušanjem svjedoka Ž. V., tužitelja N. I.,
pregledom pisanih upita upućenih od strane N. I. i grupe vlasnika-
stanara tvrtki A. nekretnine gosp. Ž. V. od 12.09.2006.g., pregledom
odgovora upućenog od strane tvrtke A. nekretnine N. I. i vlasnicima,
saslušanjem tužitelja D. K., D. P., A. M., pregledom
sporazuma o razvrgnuću suvlasničke zajednice uspostavom etažnog vlasništva od

10.08.2005.g., te je izveden dokaz pregledom ostale priložene dokumentacije.

4. Presudom Pnš-372/13 od 21.listopada.2016. god. u cijelosti je odbijen
tužbeni zahtjev, ali je ista ukinuta Rješenjem Županijskog suda u Splitu Gž- 203/2017
od 18. lipnja 2019. i predmet vraćen na ponovno suđenje.

5. Tužbeni zahtjev je djelomično osnovan.

6. Predmet spora jest zahtjev tužitelja da tuženici uklone nedostatke na zgradi
u kojoj su tužitelji kupili stanove od tuženika, kao i da uklone nedostatke u stanovima,
te zahtjev za naknadom štete zbog umanjenja vrijednosti stanova.

7. Između parničnih stranaka nije sporno:

- da je tužitelj 1/ N. I. suvlasnik 248/6000 dijela čest, zem. 1/3 k.o. K.
S., na kojemu je uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela, označeno kao
"stamben prostor 2" u naravi stan u prizemlju, ukupne korisne površine 34,51 m2, a
koje pravo je stekao kupoprodajom od tuženika 1/ T. D. temeljem
kupoprodajnog ugovora K. 22. 08. 2005. godine",

- da je tužitelj 2/ D. K. suvlasnik 398/6000 dijela čest. zem. 173 k.o. K.
S., koji dio je povezan sa vlasništvom posebnog dijela označenog kao "stambeni
prostor 9" u naravi stan, položen na prvom katu zgrade, ukupne korisne površine
56,29 m2, a koje pravo je stekao kupoprodajom od tužene 4/N. M.
temeljem kupoprodajnog ugovora K. 5. 1. 2. g.,

- da je tužitelj 3/ D. P. suvlasnik 348/6000 dijela čest. zem. 1/3 k.o. K.
S., koji dio je povezan sa vlasništvom posebnog dijela označenog kao "stambeni
prostor 5" u naravi stan, položen u prizemlju zgrade, ukupne korisne površine 52, 86
m2, koje pravo je stekao kupoprodajom od tuženika 5/ B. M. temeljem
kupoprodajnog ugovora K. 20. 12. 2005, godine",

- da je tužiteljica 4/ A. M. suvlasnica za 371/6000 dijela čest. zem. 1/3 k.o. K. S. koji dio je povezan sa vlasništvom posebnog dijela označenog kao "

- 7 -

P.-473/2019

stambeni prostor 12 " u naravi stan, položen na drugom katu zgrade, ukupne
površine 56,29 m2, koje pravo je stekao kupoprodajom od tuženika 5/ B. M.
temeljem kupoprodajnog ugovora " K., 06, 09. 2005. godine ",

- da su tuženi bili investitori izgradnje stambenog objekta na čest. zem. 1/3 k.o.
K. S., prema glavnom projektu br. T.D. 430/04 izgrađenom od ovlaštenog
društva za projektiranje " L. " d.o.o. S. od srpnja 2004. godine, te projektu
elektroinstalacija izgrađenog od društva " E. " d.o.o. S., srpanj 2004. godine, te

- da su tuženi nakon izgradnje predmetne zgrade izvršili razvrgnuće suvlasničke
zajednice uspostavom etažnog vlasništva temeljem sporazuma o razvrgnuću, te
potvrde nadležnog upravnog tijela od 28. lipnja 2005. godine, nakon čega su pristupili
predaji predmetnih stanova

8. Između parničnih stranaka je sporno postoje li nedostaci na stanovima
tužitelja koje tužitelj u tužbi taksativno navodi : fasada zgrade nije izgrađena prema
projektu sa određenom termo izolacijom, nije vodootporna, a ni oluci nisu izvedeni
kvalitetno zbog čega da se voda za vrijeme kiša odlijeva po fasadi, upija u zidove te
dodatno oštećuje fasadu, u potkrovlju zgrade da nisu izgrađeni stanovi koji nisu bili
predviđeni projektom što pored drugih nedostataka onemogućava dobivanje
uporabne dozvole, u stanovima da nisu ugrađena protuprovalna "blindo" ulazna vrata
kao što je to predviđeno projektom, zgrada da do danas nema trajan priključak na
električnu energiju, odljev oborinskih voda da se slijeva direktno na šaht septičke
jame što da uzrokuje punjenje iste, te je li završena pristupna cesta objekta. Sporno
je da li tužiteljima pripada naknada štete zbog umanjenja vrijednosti kupljenih
stanova do kojih je došlo zbog nedostataka na istima.

8.1. Također, sporno je da li su tužitelji kao kupci u rokovima propisanim zakonom obavijestili tuženike kao prodavatelje o nedostacima na zgradi i stanovima.

9. Člankom 478. Zakona o obveznim odnosima (»Narodne Novine« RH 53/91,
73/91, 3/94, 7/96, 112/99, 88/01 dalje ZOO/91), koji je u primjeni na konkretan slučaj
pozivom na čl.1163.st.l. Zakona o obveznim odnosima (»Narodne Novine« br. 35/05,
41/08 i 125/11, dalje: ZOO) propisano JE:

»(1) Prodavalac odgovara za materijalne nedostatke stvari koje je ona imala u času
prijelaza rizika na kupca, bez obzira na to da li mu je to bilo poznato.
(2) Prodavalac odgovara i za one materijalne nedostatke koji se pojave nakon
prijelaza rizika na kupca ako su posljedica uzroka koji je postojao prije toga.
(3) Neznatan materijalni nedostatak ne uzima se u obzir.«

10. Odredba čl. 479. ZOO-a propisuje da materijalni nedostaci postoje:

»1) ako stvar nema potrebna svojstva za njezinu redovnu upotrebu ili za promet;
2) ako stvar nema potrebna svojstva za naročitu upotrebu za koju je kupac nabavlja,
a koja je bila poznata prodavaocu ili mu je morala biti poznata;
3) ako stvar nema svojstva i odlike koje su izričito ili prešutno ugovorene odnosno
propisane:

- 8 -

Pn-473/2019

4) kad je prodavalac predao stvar koja nije jednaka uzorku ili modelu, osim ako su
uzorak ili model pokazani samo radi obavijesti. Nedostaci za koje prodavalac ne
odgovara«

11. Člankom 480. ZOO-a propisano je:

»(1) Prodavalac ne odgovara za nedostatke iz točke 1) i 3) prethodnog člana ako su
u času sklapanja ugovora bili poznati kupcu ili mu nisu mogli ostati nepoznati.
(2) Smatra se da nisu mogli ostati nepoznati kupcu oni nedostaci koje bi brižljiva
osoba s prosječnim znanjem i iskustvom osobe istog zanimanja i struke kao kupac
mogla lako opaziti pri uobičajenom pregledu stvari.

(3) Ali, prodavalac odgovara i za nedostatke koje je kupac mogao lako opaziti ako je
izjavio da stvar nema nikakve nedostatke ili da stvar ima određena svojstva ili
odlike.«

12. Člankom 481. st 1 i 2 ZOO-a propisano je:

»(1) Kupac je dužan primljenu stvar na uobičajeni način pregledati ili je dati na
pregled, čim je to prema redovnom toku stvari moguće, i o vidljivim nedostacima
obavijestiti prodavaoca u roku od osam dana, a kod ugovora u privredi bez
odgađanja, inače gubi pravo koje mu po toj osnovi pripada.

(2) Kad je pregled izvršen u prisutnosti obiju strana, kupac je dužan svoje primjedbe
zbog vidljivih nedostataka saopćiti prodavaocu odmah, inače gubi pravo koje mu po
toj osnovi pripada.«

13. Odredbom čl. 482. ZOO-a propisano je:

»(1) Kad se nakon primitka stvari od strane kupca pokaže da stvar ima neki
nedostatak koji se nije mogao otkriti uobičajenim pregledom prilikom preuzimanja
stvari (skriveni nedostatak), kupac je dužan, pod prijetnjom gubitka prava, o tom
nedostatku obavijestiti prodavaoca u roku od osam dana računajući od dana kad je
nedostatak otkrio, a kod ugovora u privredi -bez odgađanja.

(2) Prodavalac ne odgovara za nedostatke koji se pokažu pošto protekne šest
mjeseci od predaje stvari, izuzev kad je ugovorom određen dulji rok.«

14. Obzirom na citirane zakonske odredbe bilo je potrebno utvrditi prije svega
da li je u konkretnom slučaju u cjelini riječ o vidljivim nedostacima, točnije, da li svi
nedostaci koji predstavljaju predmet zahtjeva tužitelja predstavljaju vidljive
nedostatke koje su tužitelji mogli uočiti odmah pri uobičajenom pregledu kupljenih
nekretnina.

15. lz nalaza i mišljenja vještaka D. S. sačinjenog za potrebe
osiguranja dokaza u predmetu R1 121/06 proizlazi da je očevidom pročelja stambene
građevine koja je predmet ovog postupka uočena nepravilnost, propust i nekvalitetno
izvedeni građevinsko-zanatski radovi i to: na većini prozorskih otvora nije postavljena
vanjska zaštita od PVC rebrenica («grilja»), nastavci odnosno spojevi pocinčanih
cijevi vertikalnih oluka nisu izvedeni sukladno pravilima uzancama struke odnosno
uobičajenom načinu zanatske izvedbe, nepravilno izvedena redukcija nestručno su
spojene pocinčane cijevi različitih profila na način da umjesto da gornja cijev ulazi u
profil donje cijevi izveden je obrnut slučaj tako da se veliki dio oborinske vode izlijeva

- 9 -

Pn-473/2019

na mjestima spajanja oluka, upitna je i vertikalnost oluka jer su pocinčane cijevi
kružnog profila krivolinijski postavljene i nekvalitetno pričvršćene obujmicama, unutar
stambene građevine na zajedničkim hodnicima i stepeništu u funkciji nije ni rasvjeta,
a uočljive su nezaštićene razvodne kutije elektroinstalacije, zajedničke elektro i druge
instalacije unutar objekta koje treba zaštititi kako iste ne bi bile neposredna opasnost
po imovinu, zdravlje i život ljudi. Dalje, na ulazima u stanove nisu postavljena tipska
protuprovalna vrata («blindo») već obična sobna vrata, asfaltirano dvorište da nije
izvedeno sa padom od objekta prema dvorišnim stepenicama radi otjecanja
oborinske vode, na pročeljima objekta umjesto vodoodbojnog je izveden vodoupojan
završni sloj, (kuckanjem po pročeljima i unutrašnjih zidova zajedničkih hodnika i
stepeništa se ne čuje karakteristični «tupi» odjek zidnog sustava sa toplinsko-
zvučnom izolacijom nego oštar odjek betonske i zidane konstrukcije). Dalje, umjesto
tri stambene etaže i nestambenog prostora ispod površinskog krova izvedene u četiri
stambene etaže — prizemlje, 01. i 02. kat te stambeno potkrovlje iz čega proizlazi
povećanje dozvoljene izgrađenosti za cca 12%, uvjetima uređenja prostora da je
utvrđena mogućnost, odnosno građevinskom dozvolom odobrena je izvedba
stambene građevine u otvorenom načinu izgradnje sa 9 stambenih jedinica a u
konačnosti je izvedeno 18 stambenih uporabnih cjelina što je povećanje za 100%,
zeleni dio okućnice neposredno uz istočno pročelje nije izveden, a asfaltirani dvor i
parking nemaju dovoljan nagib tako da se oborinska voda sakuplja zadržava
stvarajući pješačke prepreke — vodene barijere. Vještak zaključuje da je evidentno
da izgradnja stambene građevine koja je predmet ovog postupka nije izvedena
sukladno građevinskoj dozvoli i odobreno tehničkoj-projektnoj dokumentaciji radi
čega se procjenjuje da nije moguće uskladiti zatečeno-izvedeno stanje nekretnine-
zemljišta i stambene građevine sagrađene na čest. zem. br. 1/3 K.O. K. S.
anagrafske oznake: …sa važećim prostorno-planskim
odredbama radi čega nije moguće ishoditi izmjenu i dopunu građevinske dozvole niti
Uporabnu dozvolu za izgrađenu stambenu građevinu, radi čega je stambena
građevina u sadašnjem obliku nelegalan (bespravni) objekt. lz nalaza i mišljenja
vještaka proizlazi da umanjena vrijednost cjelokupne građevine iznosi cca 20-30 %
(ovisno o tržišnim odnosima ponude i potražnje), dok je procjena umanjenja
vrijednosti cjelokupne građevine 15%. Vještak navodi da je u svrhu sanacije moguće
izvršiti izolaciju vanjskog zida, dobaviti, montirati ulazna vrata u stanove tip «blindo»,
protuprovalna, postavljanje vanjske zaštite od atmosferilija i insolacije prozora i
balkonskih vrata PVC rebrenicama «griljama», dobava montaža i postava
horizontalnih i vertikalnih oluka od pocinčanog lima, ohrapljivanje, oprašivanje, pranje
i premazivanje asfaltiranog dvorišta bitumenskom inpregnacijom, izolacije
unutrašnjeg zida prema negrijanom prostoru, dobava, montaža i puštanje u rad
zajedničke radne TV antene.

16. Obzirom da je tuženik obavijestio sud da su uklonjeni nedostaci iz točke I
tužbe proveden je i u ovom predmetu očevid na licu mjesta uz sudjelovanje vještaka
građevinske struke ing. D. S. kojem je zadatak bio utvrditi jesu li zaista
uklonjeni nedostaci onako kako to tvrdi tuženik. Već na samom uviđaju na licu mjesta
dana 21. travnja 2009. godine neposrednim opažanjem vještak je utvrdio da nije bilo
nikakvih radova na uklanjanju nedostataka na fasadi. Neposrednim opažanjem
uređujućeg suca na uviđaju na licu mjesta utvrđeno je da nije završena pristupna
cesta do objekta, naime ista je dijelom makadam, a dijelom asfaltirana.

- 10 -

Pn-473/2019

17. Dana 18. ožujka 2016.g. kod ovog suda zaprimljeno je dodatno stručno
mišljenje vještaka D. S. u kojem u bitnom navodi da analizirajući
predmetnu nekretninu sa bitnim karakteristikama i kakvoćom nekretnine pri procjeni
prometne vrijednosti, sa posebnim osvrtom na: - vrsta naselja u kojem je položena, -
lokaciju, orijentaciju i položajnu pogodnost nekretnine, kako za stanovanje, tako i za
eventualno obavljanje poslovnih djelatnosti (blizina Centra grada, pristup do objekta,
udaljenost opskrbnih, zdravstvenih., obrazovnih i vitalnih gradskih ustanova, ...), -
opremljenost komunalnom infrastrukturom, - urbanističku privlačnost položaja,
uređenost i stanje okoliša, pristupačnost i mogućnost pronalaska položaja
nekretnine, atraktivnost i tržišna potražnja za lokacijom, - povezanost s glavnim
gradskim prometnicama, mogućnost pristupa osobnim i dostavnim gradskim
autobusima i dostavnim kamionima, - potencijalne mogućnosti prenamjene i
korištenja prostora unutar stambenog objekta, - pravni status i legalitet nekretnine,
usklađenost sa katastarskim operatom i zemljišnim knjigama, - tržišni odnosi ponude
i potražnje, odnosno spoznaja o postignutoj kupoprodajnoj vrijednosti ekvivalentnih
nekretnina na sličnoj lokaciji, kako u vremenu kupoprodaje, tako i kroz prethodno
vremensko razdoblje, - troškove građenja stambeno-poslovnih objekata, odnosno
građevinska vrijednost novosagrađenog stambenog prostora, sistema "ključ u ruke"
standardne izvedbe i opreme, - kvaliteta izvedbe, dovršenost izgradnje i nivo
opremljenosti, i utvrđenim nedostacima iskazano na str. 13. Očevidnog izvješća i
Stručnog mišljenja od Ožujka 2008.g. koji se odnose na odstupanja od tehničko
projektne dokumentacije (povećanje dozvoljene izgrađenosti, povećanje broja
stambenih jedinica, odstupanja od u projektirane etažne visine, nedostatak parking
mjesta i dr.), te neizvedenih, nekvalitetno izvedenih i nedovršenih radova na
predmetnoj nekretnini, procjenjuje se da je iskazano umanjenje tržišne vrijednosti
(cca 20 — 30%) postojalo u vrijeme zaključenja kupoprodajnih ugovora (22.08.2005.
- 05.10.2005. - 20.12.2005. - 06.09.2005.). Nadalje ističe da su utvrđeni nedostaci
utjecali na kvalitetu života tuženika u zgradi, posebno obrazlažući na koji je način koji
o d utvrđenih nedostataka utjecao na kvalitetu života tužitelja. Vještak je detaljno
odgovorio n na sva druga pitanja i prigovore tuženika.

17.1. U svom usmenu iskazu na roč. od 16.05.2016.g., stalni sud. vještak
D. S. naveo je u odnosu na podatak umanjenja tržišna vrijednosti u iznos
od 20-30% da je navedena razlika izračunata sukladno neslužbenim usporednim
podacima o tržišnoj vrijednosti ekvivalentnih stambenoj novogradnji standardnog
nivoa opremljenosti u potpunosti dovršeno sukladno odobrenju za građenje.
Sukladno očevidom o izvješću iz ožujka 2008.g. neizvedeni odnosno nestručno i
nekvalitetno izvedeni građevinsko zanatski radovi pokazani su uglavnom na
zajedničkim dijelovima i prostorima građevine, te je ista građevina analizirana
promatrana i procijenjena kao jedinstvena. Procijenjeno umanjenje građevinske
vrijednosti u iznosu od 15% odnosi se na stambenu građevinu kao cjelinu.
Uspoređujući odnos građevinske i tržišne vrijednosti novosagrađenih stambenih
građevina u vremenskom periodu kolovoz-prosinac 2005.g. i to u omjeru 1:1,05 do
1:1,15 uvažavajući istovremeno umanjenje građevinske vrijednosti procjenjuje se
umanjenje tržišne vrijednosti od 20-30%. U predmetnom slučaju mjerodavniji je
podatak građevinske vrijednost neizvedenih radova iskazana u troškovničkim
stavkama na str. 16,17 očevidnog izvješća i stručnog mišljenja iz 2008.g.

18. U II Dodatnom stručnom mišljenju od siječnja 2021. god. vještak Smodlaka naveo je a obzirom da je dio nedostataka otklonjen u periodu od ožujka 2008. god.

- 11 -

Pn-473/2019

do izrade ovog vještva da bi vrijednost neotklonjenih nedostataka ukupno iznosila
439,473,00 kuna, te naveo o kojim se točno nedostacima radi i kolika je cijena
radova uklanjanja svakog pojedinog nedostatka.

19. U tijeku ovog postupka Rješenjem o izvedenom stanju, izdatim od G.
K., Upravnog odjela za urbanizam, graditeljstvo, zaštitu okoliša, imovinsko-
pravne poslove, gospodarenje gradskom imovinom i komunalno gospodarstvo,
Odsjek za pro-storno uređenje i graditeljstvo, broj u Klasi: UP/I 361-03/12-02/0637,
Ur.br.: 2134/01-02-02/6-13-10 od 16. srpnja 2013.g. legalizirano je izvedeno stanje,
odnosno broj etaža i stambenih uporabnih cjelina, povećanje dozvoljene izgrađenosti
i druga odstupanja. Obzirom na ovu činjenicu vještak u svojoj II dopuni navodi da
obzirom da se prilikom legalizacije u Tehničkoj dokumentaciji ne prikazuje način i
kvalitetu izvedenog objekta, procjenjuje da su neotklonjeni nedostaci nastali u
vrijeme izgradnje neizvedbom radova određenih Tehničkom dokumentacijom koja je
sastavni dio Građevinske dozvole, broj u Klasi: UP/I-361-03/04-02/67 od 23.
studenog 2004.g. pravovaljanom u vrijeme izgradnje, i kao takvi i nadalje ostaju
neotklonjeni, bez obzira na postupak legalizacije. Obzirom na odstupanja u visini
stropa navodi da visine etaža nisu izvedene sukladno Građevinskoj dozvoli, jer
izvedena izmjerena etažna visina iznosi cca 255 cm, a projektirana je 281 cm, što je
odstupanje za cca 10% manje. Sukladno prethodno iskazanom u Točki 5.,
procjenjuje da je legalizacijom prihvaćena izvedena etažna visina, i na taj način, uz
ostala gabaritna odstupanja (povećanje dozvoljene izgrađenosti, povećanje broja
stambenih jedinica, odstupanja od uprojektirane etažne visine, nedostatak parking
mjesta i dr.) u odnosu na Tehničku dokumentaciju koja je sastavni dio Građevinske
dozvole, broj u Klasi: UP/I-361-03/04-02/67 od 23. studenog 2004.g., otklonjen
nedostatak koji nije bilo moguće otkloniti u upravnom postupku izdavanja
građevinske dozvole.

20. U III. Dodatnom stručnom mišljenju vještak dalje razjašnjava da je
Rješenjem o izvedenom stanju, broj u Klasi: UP/I 361-03/12-02/0637 izdano od
strane G. K., Upravnog odjela za urbanizam, graditeljstvo, zaštitu okoliša,
imovinsko-pravne poslove, gospodarenje gradskom imovinom i komunalno
gospodarstvo, Odsjek za prostorno uređenje i graditeljstvo dne 16. srpnja 2013.g.
koje je postalo izvršno i pravomoćno dne 09. 08.2013.g. ozakonjena nezavršena,
slobodnostojeća, zahtjevna stambena zgrada, dvostrešnog krova, vanjske visine max
10,0 m, vanjskih tlocrtnih dimenzija max 21,0 m x 14,0 m, građevinske brutto
površine GBR = 1136,95 m2, koja se sastoji od: prizemlja, 2. kata i potkrovlja sa po 5
završenih stanova položenih na prizemlju, prvom i drugom katu, te dva završena i
jedan nezavršeni stan položeno na potkrovlju, sveukupno 18 stanova, izgrađena na
kat.čest.zem. br.: 1/3; K.O. K. S., da je
navedenim rješenjem, omogućeno otklanjanje upravno - pravnih nedostataka, na
način da:

- je stambena građevina ozakonjena kao legalno izgrađeni objekt, - Rješenje o izvedenom stanju zamjenjuje Uporabnu dozvolu,

- se na etažnim dijelovima objekta, odnosno samostalnim uporabnim cjelinama može zasnovati založno pravo,

- je ozakonjeno povećanje izgrađenosti i druga odstupanja koja nije bilo moguće
legalizirati u upravnom postupku prema važećim prostorno-planskim dokumentima.

- 12 -

Pn-473/2019

20.1. Navodi da nisu otklonjeni materijalni nedostaci zbog neizvedenih, te nestručno i nekvalitetno izvedenih građevinsko-zanatskih radova:

- izolacija vanjskog zida (fasada objekta) tankoslojnim sustavom sa troslojnim kombi pločama

sa jezgrom od kamene vune,

- izolacija unutrašnjeg zida prema negrijanom prostoru (stubište i zajednički hodnik) tanko-

slojnim sustavom sa troslojnim kombi pločama sa jezgrom od kamene vune,

- dobava, montaža i postava ulaznih vrata u stanove tipa „blindo“, protuprovalna, protupožarna, jednokrilna zaokretna,

- dobava, montaža i postava vanjske zaštite (od atmosferilija i insolacije) PVC rebrenicama

prozora i balkonskih vrata,

- dobava, montaža i puštanje u rad zajedničke radio i TV antene, - asfaltni popravak dvorišta,

u svemu kako je iskazano u Elaboratu II. Dodatno stručno mišljenje od Siječnja 2021.g.

21. U IV Dodatnom stručnom mišljenju od 02.09.2022. god. navodi da nisu
otklonjeni materijalni nedostaci zbog neizvedenih, te nestručno i nekvalitetno
izvedenih građevinsko-zanatskih radova:

- etažne visine nisu izvedene sukladno Građevinskoj dozvoli. Projektirana etažna
visina iznosi 281 cm, a izmjerena izvedena etažna visina 255 cm, što je odstupanje
za cca 10% manje od projektirane.

- na pročeljima objekta i na unutrašnjim zidovima stubišta nije izvedena toplinska-
zvučna zaštita vanjskih i unutrašnjih zidova, kako je predviđeno projektnom
dokumentacijom. Na fasadama je izveden vodoupojni završni sloj, a nastavci, spojevi
i izljevi pocinčanih cijevi vertikalnih oluka nisu izvedeni sukladno uzancama i
pravilima struke,

- na ulazima u stanove nisu ugrađena protuprovalna i protupožarna vrata, niti je na
vanjskim otvorima ugrađena vanjska zaštita od PVC žaluzina („grilja“),
- zajednička radio i tv antena nije postavljena na krovu stambene građevine,
- asfaltna okućnica nije izvedena u potrebnom nagibu za otjecanje oborinske vode, te
da obzirom na neotklonjive materijalne nedostatke načinu izračuna korisne površine,
odnosno korisne vrijednosti površine prema HRN U C2.100/1966, odnosno HRN ISO
9836:2002. i Prilogu 1. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN,
br.: 105/2015), umanjenje prometne vrijednosti nekretnine i iznosi cca 18%
vrijednosti nekretnine.

21.1. Utvrđuje i da bi građevinska vrijednost neotklonjenih nedostataka na dan
izrade ovog mišljenja, sukladno Tehničkoj dokumentaciji koja je sastavni dio
Građevinske dozvole, broj u Klasi: UP/I-361-03/04-02/67 od 23. studenog 2004.g.,
konačna-pravomoćna dne 09. 12.2004.g., a pravovaljana u vrijeme sklapanja
Kupoprodajnih ugovora iznosila 670.585,00 kn, te zaključuje na osnovu prethodno
iskazane procijenjene građevinske vrijednosti neotklonjenih nedostataka i sukladno
etalonskoj cijeni građenja, umanjenje građevinske vrijednosti, iznosi cca 12%
vrijednosti nekretnine.

- 13 -

Pn-473/2019

22. U V. dodatnom stručnom mišljenju od kolovoza 2022. god. vještak
razjašnjava da su neotklonjivi materijalni nedostaci:

- etažne visine nisu izvedene sukladno Građevinskoj dozvoli. Projektirana
etažna visina iznosi 281 cm, a izmjerena izvedena etažna visina 255 cm, što je
odstupanje za cca 10% manje od projektirane,

a da su otklonjivi materijalni nedostaci:

- na pročeljima objekta i na unutrašnjim zidovima stubišta neizvedena toplinska-
zvučna zaštita vanjskih i unutrašnjih zidova, kako je predviđeno projektnom
dokumentacijom. Na fasadama je izveden vodoupojni završni sloj, a nastavci, spojevi
i izljevi pocinčanih cijevi vertikalnih oluka nisu izvedeni sukladno uzancama i
pravilima struke,

- na ulazima u stanove nisu ugrađena protuprovalna i protupožarna vrata, niti je
na vanjskim otvorima ugrađena vanjska zaštita od PVC žaluzina („grilja“),
- zajednička radio i tv antena nije postavljena na krovu stambene građevine,
- asfaltna okućnica nije izvedena u potrebnom nagibu za otjecanje oborinske
vode.

22.1. Navodi da umanjenje prometne vrijednosti nekretnine s obzirom na
neotklonjive materijalne nedostatke, sukladno načinu izračuna korisne površine,
odnosno korisne vrijednosti površine prema HRN U C2.100/1966, odnosno HRN ISO
9836:2002. i Prilogu 1. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN,
br.: 105/2015), iznosi cca 10% vrijednosti nekretnine, da vrijednost radova potrebnih
radi otklanjanja otklonjivih materijalnih nedostataka iznosi ukupno 670.585,00kuna.

23. Na ročištu od 28.03.2023. god. saslušan je vještak D. S. na
okolnosti prigovora koje je tuženik istaknuo na prethodnom ročištu od 07. ožujka

2023. god. , te je vrlo jasno i razložno na iste odgovorio. Tako je naveo da
umanjenje prometne vrijednosti nekretnine s obzirom na otklonjive materijalne
nedostatke, sukladno načinu izračuna korisne površine, odnosno korisne vrijednosti
površine prema hrvatskim normama i prilogu 1. Pravilnika o metodama procjene
vrijednosti nekretnina iznosi cca 10% vrijednosti, da je u troškovničkom opisu
navodio cijene na dan izrade kako glavnog vještva tako i svih kasnijih dopuna, da
tržišnu vrijednost nekretnina nije izrazio jer mu nikada zadatku vještačenja nije bilo
naloženo procijeniti tržišnu vrijednost nekretnine u određeno vrijeme,.

23.1. Na pitanje kako je u 5. stručnom mišljenju procijenio umanjenje prometne
vrijednosti nekretnine na iznos od 10%, dok je u prethodnim dopunama postotak
12%, vještak se očituje da se 10% odnosi na neotklonjive materijalne nedostatke, a
2% se odnosi na vrijednost radova koje je moguće otkloniti, a koji su navedeni u 5.
dodatnom stručnom mišljenju na str. 2, 3, 4 od rednog broja 1 do 6 u sveukupnom
iznosu od 670.585,00 kn i to ukupno iznosi onih 12%.

23.2. Na upit pun. tužitelja vještaku može li se očitovati u pogledu ranijeg
iskazanog u drugom dodatnom vještvu i u osnovnom vještvu, umanjenja vrijednosti u
visini od 20 do 30% u odnosu na neotklonjive nedostatke gdje je vještak pored visine
etaže za koju je utvrđen postotak umanjenja od 10% kao neotklonjivi nedostatak
utvrdio i povećanje dozvoljene izgrađenosti broja stambenih jedinica, nedostatak
parking mjesta itd., da li ostaje pri tome u odnosu na ukupan postotak umanjenja
vještak odgovara da je postupkom zadržavanja objekta u prostoru i donošenja
rješenja o izvedenom stanju objekt legaliziran u stanju kakvom jest, a samim time da

- 14 -

Pn-473/2019

su se promijenili uvjeti uređenja prostora i okolnosti u odnosu na zatečeno stanje i
prostornu plansku dokumentaciju. Vještak smatra da je rješenjem o legalizaciji
zatečeno stanje legalizirano tako kako je, isto se smatra da je sukladno prostornoj
planskoj dokumentaciji jer da isto nije bilo moguće, ne bi bilo moguće donošenje
rješenja o izvedenom stanju. U odnosu na prijašnje mišljenje i procjenu da je
umanjenje vrijednosti 20 do 30%, rješenjem o legalizaciji i zadržavanju objekta u
prostoru smatra se da je dio umanjenja vrijednosti anuliran i ostao onaj dio koji se ne
može isključiti, a to je sada 10%. Govoreći pritom samo o neotklonjivim
nedostatcima.

24. Konačno, više nitko od stranaka nije imao prigovore na nalaze i mišljenja, te iskaze vještaka.

25. Sada je nedvojbeno utvrđeno u čemu se sastoje neotklonjivi nedostaci,
dakle oni koji se ne mogu naknadno otkloniti, kao i otklonjivi nedostaci, dakle oni koji
se mogu ispraviti i otkloniti naknadno.

26. Uređenim tužbenim zahtjevom od 06.03.2023 . god. tužitelji traže da
tuženici otklone nedostatke na zgradi i zajedničkim dijelovima zgrade, navedenim u
točki I. petita tužbenog zahtjeva, kao i ( u točki II) da svakom od tužitelja na ulaz u
stan postave ugovorena protuprovalna "blindo" vrata, jednokrilna zaokretna sa
konstrukcijom dovratnika od čeličnog profila, te konstrukcijom krila od dvostranog
čeličnog lima s ispunom toplinsko-zvučne izolacije, dimenzija 95/205 cm, postavi
PVC rebrenice (grilje) radi vanjske zaštite od atmosferilija i insolacije na prozore u
stanu veličine prozorskog otvora i balkonska vrata veličine vratnih otvora, prema
svakom od stanova tužitelja.

27. Radi se o onim otklonjivim nedostacima koje je u vještvu i brojnim
dopunama utvrdio vještak. Naime, Glavnim projektom br. T. D. 430/04 izrađenom od
ovlaštenog društva sa projektiranje L. d.o.o. S. od srpnja 2004. godine
utvrđeno je kako trebaju izgledati i biti izgrađeni vanjski zidovi objekta, unutarnji
zidovi, kakva treba biti i kako izvedena izolacija, oluci, krov, podovi, otvori na
pročeljima i unutarnja vrata, kako obrađeni zidovi itd. Slijedom toga vještak je utvrdio
što od navedenih radova n ije izvršeno u skladu sa projektom, ali se može naknadno
napraviti i predstavlja otklonjivi nedostatak.

28. Također tužitelji potražuju i određene isplate novčanih iznosa različite za
svakog od tužitelja, za koje u uređenom tužbenom zahtjevu od 06.03.2023.
obrazlažu da otklanjanjem nedostataka koji se pobliže traže tužbenim zahtjevom,
ugovor između stranaka ne bi bio u cijelosti ispunjen jer na predmetnoj zgradi postoje
neotklonjivi nedostaci koje je također sudski vještak detaljno opisao u svojim
pismenim nalazima i mišljenjima i koji konačno utječu na umanjenu vrijednost stvari.
Navode da protivno ugovornoj obvezi prodavatelja, stambena građevina izgrađena
mimo građevinske dozvole, a odnose se na veću izgrađenost objekta za cca 12 % jer
su umjesto tri stambene etaže izvedene četiri stambene etaže, umjesto 9 (devet)
stambenih jedinica izvedeno 18 (osamnaest) stambenih jedinica (povećanje za 100
%), visina etaže umjesto projektiranih 281 cm iznosi cca 255 cm (odstupanje od cca
10 %). Stoga, navode da kao kupci imaju pravo zahtijevati i sniženje cijene prema
odnosu vrijednosti stvari bez nedostatka i vrijednosti stvari s nedostatkom u vrijeme
sklapanja ugovora. Na tako utvrđen iznos kupac ima pravo na zatezne kamate od dana

- 15 -

Pn-473/2019

isplate kupoprodajne cijene, što je predmet ovog postupka, odnosno što zahtjeva
tužitelja (tužbeni zahtjev pod II. ad a) t. 2, ad b) t.2, ad c) t. 2., ad d t. 2.). Slijedom toga,
tužitelj ad. 1. potražuje isplatu 5.866,66 €/44.202,35 kn, tužitelj ad. 2. iznosa od 7.200,00
€/54.248,40 kn, ad. 3. iznos od 8.500,00 €/64.893,25 kn, te ad. 4. iznos od 7.900,00
€/59.522,55 kn.

29. Člankom 488. st 1 ZOO-a propisano je:

»Kupac koji je pravodobno i uredno obavijestio prodavaoca o nedostatku može:
1) zahtijevati od prodavaoca da nedostatak ukloni ili da mu preda drugu stvar bez
nedostatka (ispunjenje ugovora);

2) zahtijevati sniženje cijene; 3) izjaviti da raskida ugovor.«

30. Vještak je procijenio umanjenje prometne vrijednosti nekretnine na iznos
od 10% i to obzirom na neotklonjive nedostatke, koji se sastoje u tome da etažne
visine nisu izvedene sukladno Građevinskoj dozvoli. Projektirana etažna visina iznosi
281 cm, a izmjerena izvedena etažna visina 255 cm, što je odstupanje za cca 10%
manje od projektirane.

31. Stoga bi po mišljenju suda kupoprodajnu cijenu, koja je izražena u svakom
pojedinom ugovoru trebalo umanjiti za 10%, dakle, u odnosu na tužitelj ad. 1. za

2.933,3 € (cijena 29.333,3 €), tužitelja ad. 2. za 4.228,80 (42.288,00 €), tužitelja ad.

3. za 3.603 (36.030,00 €), te ad. 4. za 3.940,30 (39.403,00 €).

32.Nije jasno kojim su izračunom tužitelji došli do iznosa koje potražuju u točki
II. tužbenog zahtjeva, svakako, za više traženo od iznosa navedenih u prethodnoj
točki obrazloženja tužbeni zahtjev nije osnovan.

33. Tuženici ad. 1., 4. i 5. prodavatelji su predmetnih stanova tužiteljima, a
ujedno ovi pod 1. i 4. i investitori izgradnje, dok su tuženici ad. 2., 3. i 6. investitori ali
ne i prodavatelji pa je sporna pasivna legitimacija tuženika ad. 2., 3. i 6. Tužitelj ad. 5.
prodavatelj je ali ne i investitor izgradnje.

34. Tuženici su, naravno po izgradnji objekta izvršili razvrgnuće suvlasničke
zajednice uspostavom etažnog vlasništva temeljem sporazuma o razvrgnuću, a
kojem je prethodilo izdavanje potvrde nadležnog upravnog tijela od 28. lipnja 2005.
godine da određeni stambeni prostori predstavljaju samostalne uporabne cjeline.
nakon toga dolazi do sklapanja predmetnih kupoprodajnih ugovora sa tužiteljima.

35. Tužitelji su samim tim činom u obvezno pravnom odnosu sa onim od
tuženika koji su im prodali stanove, dok sa ostalim tuženicima, nisu u nikakvom
pravnom odnosu, no ovo je bitno vezano za zahtjev na isplatu smanjenja cijene. U
pogledu otklanjanja nedostataka pasivno su legitimirani svi tuženici temeljem
odredbe čl. 207.ZOO/91, koja propisuje da naručitelj i izvođač radova na nekretnini
solidarno odgovaraju trećoj osobi za štetu koja joj nastane u vezi s izvođenjem tih
radova.

36. Odredbom čl.485. ZOO-a propisano je:

- 16 -

Pn-473/2019

»Kupac ne gubi pravo da se pozove na neki nedostatak i kad nije izvršio svoju
obvezu da stvar pregleda bez odgađanja, ili obvezu da u određenom roku obavijesti
prodavaoca o postojanju nedostatka, a i kad se nedostatak pokazao tek nakon
proteka šest mjeseci od predaje stvari, ako je taj nedostatak bio poznat prodavaocu
ili mu nije mogao ostati nepoznat.«

37. Tuženici- prodavatelji su ujedno i investitori izgradnje, tako da im nisu
nedostaci u izgradnji mogli ostati nepoznati, svakako ne oni koji su vidljivi, kao što su
zatvori na vratima, prozorima, izgled fasade i sl. Osim toga, nije logično niti životno
prihvatljivo da isti nisu znali, odnosno, da su im mogli ostati nepoznati nedostaci na
koje se pozivaju tužitelji, točnije, oni nedostaci koji su u postupku utvrđeni, a kako to
ističe i Županijski sud u Splitu u svom Rješenju Gž-203/2017 od 18. lipnja 2019.

38. S druge strane iz nalaza i mišljenja vještaka za graditeljstvo i procjenu
nekretnina, može se razumjeti kako se utvrđeni nedostaci, među ostalim, odnose na
nepravilno i nekvalitetno izvedene građevinsko zanatske radove (spojevi odnosno
nastavci pocinčanih cijevi i vertikalnih oluka nisu izvedeni sukladno uzancama struke,
a na pročeljima zgrade umjesto vodoodbojnog je izveden vodoupojni završni sloj…),
koje je vještak detaljno opisao te iznio način njihovog otklanjanja. Obzirom na prirodu
i dani opis uočenih nedostataka, a kako se očito radi o stručnim i građevinsko
zanatskim radovima, za koje je potrebno stručno znanje, u kojem se smislu ne radi o
vidljivim nedostacima, iako su tuženici kao investitori i za njih mogli i trebali znati, dok
tužitelji kao kupci nisu i nisu ih mogli ni uočiti običnim i redovnim pregledom.

39. Zbog navedenog sud smatra da tužitelji nisu izgubili pravo da traže otklanjanje nedostataka, čak i da nisu o istima obavijestili prodavatelje.

40. Iz iskaza svjedokinje Ž. V. na roč od 23. listopada 2014.g.
proizlazi da je nekih 16 do 18 godina prije gradnje konkretne zgrade koja je predmet
postupka svjedokinja imala agenciju za nekretnine. U to vrijeme da su postojali
investitori raznih profila, a da su nju u ovom poslu angažirali dr. N. M. i
ostali. Njen zadatak da je bio kupnja zemljišta, ishodovanje dokumentacije, cjelokupni
administrativni dio, posao do etažiranja, uknjižba prava vlasništva, a cijelo ovo
vrijeme pratio je i odvjetnik u tom poslu Z. S.. Kroz cijelu izgradnju
predmetnog objekta kupci su bili prisutni, a u početku su platili 10% od kupoprodajne
cijene. Navodi da je 200 metara iznad ove zgrade nalazi se zgrada koju su također
radili na sličan način i da je ona vodila taj posao. Pokazala je tužiteljima tu zgradu
prije nego što su uopće dali kaparu i tu zgradu je radio M., jedna tvrtka koja
zna što je stručno izvođenje radova. Prilikom kupoprodaje da su tužitelji bili upoznati
na način da su imali ogledni primjerak, imali su izvedbeni projekt i mogli su odustati
kad god su htjeli, a također da su bili prisutni tijekom cijele gradnje predmetnog
stambenog objekta. Izvedbeni projekt nije u skladu s građevinskom dozvolom, ali sa
svom ostalom dokumentacijom je u skladu. Prvi put je čula da postoje primjedbe i da
će je tužiti nekih godinu dana nakon što su dobili ključ u ruke i tada je bila šokirana.

41. Pregledom dopisa datiranog K. N., 12.09.2006.g., upućenog od
strane N. I. i grupe vlasnika stanara zgrade K. a tvrtki A. N. g. Ž. V., sud je utvrdio da su
N. I., zajedno sa grupom stanara rečenim dopisom obavijestili Ž.
V. o uočenim nedostacima na zgradi i stanovima, i to: nedostatke vezane uz

- 17 -

Pn-473/2019

nedobivanje priključka struje, nezavršetka zajedničkih prostorija – prostora
vodomjera, neoznačavanje vodomjera po brojevima stanova, nedostaci oko
vodomjera, nedostaci na stolariji -ulaznim vratima, neugradba blindo vrata,
rebrenica, neizvođenje fasade po projektu, gole žice portafona u stanovima,
nepostojanje priključka za zajedničku tv antenu, izvedba oborinskih voda na način da
se slijeva na šaht septičke jame te u slučaju da šaht dobro ne zaptiva da voda
prodire u septičku jamu, nedostaci u izvedbi oluka koji dovode do toga da se po
kišnom vremenu voda sljeva po fasadi, stanovi koji su izgrađeni u potkrovlju koji nisu
predviđeni projektom, i koji nisu zatvoreni pa propuštaju toplinu i hladnoću na niže
katove, ne dovršenje radova na fasadi koji se odnose na postavljanje sokla na fasadi,
nedostaci na metalnim cijevima na ogradi koje nisu zatvorene čepovima, te ulegnuće
ispred ulaza u kojem se nakon kiše stvara lokva, a koje je ostalo nakon asfaltirana.

42. Naime, tužitelji tvrde a isto je u iskazu potvrdila i svjedokinja Ž. V.,
da je iona upravo nastupala kao punomoćnica tuženika u svim fazama pripreme i
izgradnje predmetne zgrade i prodaje stanova.

43. Tužitelj ad. 1. u svom iskazu između ostalog navodi da su Ž. V.
iznosili njihove primjedbe na predmetnu zgradu, a jednom prilikom da joj se on
obratio sa 17 pitanja, nakon čega da je dobio komičan odgovor. Paralelno kada su
radili radove unutar stana i kad su naišli na neki problem, da su se obraćali gđi
V., no glavni problem je uvijek bio taj što nisu imali struju. Radovi unutar
njegova stana da su trajali nekih godinu dana, preciznije 10 mjeseci. Primijetio je i da
je njihov stan niži od onog što piše u dokumentaciji temeljem koje je dobivena
građevinska dozvola, nekih 15 cm je niži, a to je utvrdio i građevinski vještak. Kada
su iznosili svoje primjedbe Ž. V. da te njihove primjedbe nisu bile otklonjene.
Uobičajeni odgovor od Ž. V. da je bio da će ono za što su imali primjedbe
biti otklonjeno, pa da će biti otklonjeno i sve tako. Sa Ž. V. da su u vezi
predmetne zgrade zaključili predugovor te aneks predugovora nakon predugovora, a
nakon toga da su zaključili i kupoprodajni ugovor, a da se on ne sjeća da li su već bili
u posjedu stana kada su zaključili kupoprodajni ugovor

44. Tako iz ugovora o prodaji sklopljenog između tužitelja 1 N. I.
kao kupca i tuženika 1 T. D. kao prodavatelja od 23. kolovoza 2015.,
proizlazi da je prodavatelja pri sklapanju ugovora zastupala upravo Ž. V.
temeljem punomoći broj OV-4569/05, čiji potpis na ugovoru je i ovjeren, a ista je kao
punomoćnica tuženika 1, 2, 3, 4 i 6 navedena i u Građevinskog dozvoli od 23.
studenog 2004. Slijedom toga unona je i bila ovlaštena primiti prigovore tužitelja a u
ime tuženika u svezi nedostataka i nedostatke otklonili.

45. Takav je stav iznio i Županijski sud u Splitu u Rješenju Gž-203/2017 od 18.
lipnja 2019. god.

46. Ukratko, tuženici kao prodavatelji ali ujedno i investitori morali su biti
upoznati odnosno nisu im mogli ostati nepoznati nedostaci građevine, tužitelji kao
kupci nisu odmah prilikom useljenja u stanove mogli uočiti sve nedostatke, posebno
ne one za koje je potrebno određeno stručno, građevinsko znanje, kao ni one koji će
se tek naknado pokazati ovisno o izvedbi građevine, tako da tužitelji nisu a čak da su
o nekim nedostacima obavijestili Ž. V. kao punomoćnicu prodavatelja,
izgubili pravo da traže otklanjanje nedostataka.

- 18 -

Pn-473/2019

47. Obzirom na sve navedeno i pozivom na ranije citirane zakonske odredbe
sud nalazi daje tužbeni zahtjev i u odnosu na tužbeni zahtjev kojim se traži
otklanjanje otklonjivih nedostataka osnovan.

48. Odluka o trošku temelji se na odredbi članka 154. stavak 1 i 2. i 155. ZPP-
a i odredbama Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika. Sukladno
odredbi Tbr. 48 st. 3. OT, (NN br. 142/12) kada sud ili drugo tijelo odlučuje o nagradi
troškova zastupanja na teret protivne strane, primjenjuje tarifu i vrijednost boda koja
je na snazi u vrijeme donošenja odluke o trošku postupka.

48.1. Tužiteljima su priznati troškovi zastupanja po punomoćniku – odvjetniku i
to: za sastav tužbe 250 bodova, za zastupanje na ročištima od

03.06.2008.,09.09.2008.,

19.11.2008.,25.02.2009.,21.04.2009.11.05.2010.,27.05.2014.,

03.06.2014.,23.10.2014.,12.02.2015.,25.04.2016.,16.05.2016.,07.07.2016.,

12.11.2019., 15.01.2020., 18.03.2021., 31.05.2021., 29.09.2021.,

02.02.2022.,15.09.2022., 18.10.2022.,07.03.2023. i 28.03.2023., po 250 bodova, za
sastav ukupno 4 podneska (sukladno Tbr. 8. st. 1. "ne više od sveukupno 4 takva-
obrazložena podneska u prvostupanjskom postupku" ) po 250 bodova, za sastav
žalbe 312,50 bodova, ukupno 7.312,50bodova, što pomnoženo sa 15,00 kn/1,99€
iznosi109.687,50 kuna, čemu treba dodati troškove vještačenja u iznosima od

5.000,00 kn i 1.380,00 kn, što sve ukupno iznosi 116.067,50 kn/15.404,83€.

48.2. Tuženicima ad 1/ do ad 6/ zastupanim po pun. priznat je trošak sastava
odgovora na tužbu od 04.07.08.g i za sastav podneska od 20.07.16.g. i od

16.11.2021. po 250 bodova, za zastupanje na ročištima od 03.06.2008.,09.09.2008.,

19.11.2008.,25.02.2009.,21.04.2009.11.05.2010.,27.05.2014.,03.06.2014.,23.10.201

4.,12.02.2015.,25.04.2016.,16.05.2016.,07.07.2016., 12.11.2019., 15.01.2020.,

18.03.2021., 31.05.2021., 29.09.2021., 02.02.2022.,15.09.2022.,

18.10.2022.,07.03.2023. i 28.03.2023., po 250 bodova, te za sastav žalbe protiv
prvostupanjske presude 312,50 bodova, ukupno 6.812,50 bodova, što pomnoženo
sa 15,00 kuna koliko iznosi vrijednost boda daje 102.187,50 kuna/13.562,63€. Ovaj
iznos se uvećava za 50 % obzirom na zastupanje 6 tuženika, tako da ukupno iznosi
153,281,25 kn/20.343,95 €.

48.3. Tužitelji su u postupku uspjeli sa 75% tužbenog zahtjeva, a tuženici sa
25% , tako da od ukupno obračunatog troška tužiteljima pripada 87,042,37 kn/

11.552,52 €, a tuženicima 38.320,31 kn/5.085,99 €.

48.4. Kada se prebije trošak tužitelja i trošak tuženika dobije se iznos od 48.722,06 kn/6.466,54 €, pa je odlučeno kao u izreci.

U Splitu, 04. svibnja 2023. godine

SUTKINJA

Maja Vukmir, v.r.

- 19 -

Pn-473/2019

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba Županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, u tri primjerka, u roku od 15 dana, od dana objave presude.

Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje i stranci koja je
uredno obaviještena o tom ročištu, a na isto nije pristupila, smatra se da je dostava
presude obavljena onog dana kad je održano ročište na kojem se presuda objavljuje.
Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje
smatra se da je dostava presude obavljena danom zaprimanja pisanog otpravka iste
( čl. 335. ZPP-a). Presuda će biti istaknuta na internetskoj stranici e-oglasne ploče
suda osam dana, računajući od dana kada je održano ročište za objavu. Ovjereni
prijepis presude stranka može preuzeti u sudskoj zgradi (čl. 335 ZPP-a).

DNA:

- pun. tužitelja,
- pun. tuženika.