Poslovni broj 13 Gž Zk-440/2022-2

                 Poslovni broj 13 Gž Zk-440/2022-2          

U   I M E   R E P U B L I K E H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Velikoj Gorici, sud drugog stupnja, po sucu Jasminki Pavković, u zemljišnoknjižnoj stvari predlagatelja F. G., OIB: …, iz Z., kojeg zastupa punomoćnica M. P. Š., odvjetnica u Z., protiv protustranke M. Š., OIB: …, J. M., radi predbilježbe prava vlasništva, odlučujući o žalbi predlagatelja protiv rješenja Općinskog suda u Zadru poslovni broj Z-12528/22 (Ozn. Z-10405/22) od 21. rujna 2022., 21. travnja 2023.,

r i j e š i o    j e

I. Preinačuje se rješenje Općinskog suda u Zadru poslovni broj Z-12528/22 (Ozn. Z-10405/22) od 21. rujna 2022. i rješava:

Na temelju predugovora o kupoprodaji nekretnine od 26. siječnja 2022. na 368/1000 dijela nekretnine M. Š., OIB: …, M., M., O., koja se sastoji od kč. br. 3009/17 oranica G. B. površine 343 m2 upisana u zk. ul. 1779 k. o. Z. (a sada upisana u zk. ul. 19878 k. o. Z. kao kč. br. 3009/17 G. B. dvorište i stambena zgrada, Z., predbilježba prava vlasništva za korist  G. F., OIB: …, Z.,

II. Nalaže se Općinskom sudu u Zadru - zemljišnoknjižnom odjelu provedba upisa iz st. I. izreke ovog rješenja s knjižnim prvenstvenim redom pod poslovnim brojem Z-10405/2022 (zaprimljeno 13. 04. 2022.) te brisanje zabilježbe odbijenog prijedloga upisane pod poslovnim brojem Z-10405/2022, brisanje zabilježbe odbijenog prigovora upisane pod poslovnim brojem Z-12528/2022 i brisanje zabilježbe žalbe upisane pod poslovnim brojem Z-29396/2022 te ponovni upis plombe predmetnog prigovora u zk. ul. 19878 k. o. Z..

Obrazloženje

1. Pobijanim prvostupanjskim rješenjem odbija se prigovor predlagatelja F. G. i potvrđuje rješenje prvostupanjskog suda poslovni broj Z-10405/22 od 22. travnja 2022. (st. I. izreke). Nadalje, tim rješenjem nalaže se upis zabilježbe odbijenog prigovora predlagatelja u zk. ul. 1779 k. o. Z. izjavljenog protiv rješenja prvostupanjskog suda poslovni broj Z-10405/22 od 22. travnja 2022. (st. II. izreke).

2. Protiv tog rješenja žali se predlagatelj ne navodeći zakonom određene žalbene razloge, no, iz sadržaja žalbe proizlazi da se žali iz razloga pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja te pogrešne primjene materijalnog prava.

3. Žalba predlagatelja je osnovana.

4. Kao razloge odbijanja predmetnog prigovora prvostupanjski sud u obrazloženju pobijanog rješenja u bitnome navodi da u konkretnom slučaju predugovor o kupoprodaji nekretnine ne ispunjava opću pretpostavku iz čl. 48. st. 2. Zakona o zemljišnim knjigama ("Narodne novine", broj 63/19 – dalje: ZZK) prema kojoj za upis knjižnoga prava, njegove promjene, ograničenja ili prestanak mora iz isprave biti vidljiv pravni temelj te da je u konkretnom slučaju riječ o predugovoru koji je obvezno pravne naravi i činidba koja je njime ugovorena jest obveza sklapanja glavnog ugovora o kupoprodaji te zaključuje da predmetni predugovor o kupoprodaji nije valjana pravna osnova za prijenos prava vlasništva jer da predmet tog ugovora nije prijenos vlasničkih prava, već ugovaranje obveze sklapanje glavnog ugovora.

5. Navedeni razlozi kao razlozi odbijanja predmetnog prigovora, odnosno zaključak prvostupanjskog suda nisu pravilni.

6. Naime, prvostupanjski sud je pogrešno ocijenio predmetni predugovor o kupoprodaji nekretnine kojeg treba cijeniti prema sadržaju, a ne prema nazivu. Kako taj ugovor sadrži bitne sastojke glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine, odnosno sadrži predmet i cijenu, time da su se ugovorne strane tim ugovorom ujedno sporazumjele i o nekim dodatnim uvjetima (obvezi ishođenja uporabne dozvole, etažiranja i upisa predmetne nekretnine u zemljišne knjige prije sklapanja glavnog ugovora, obvezi izdavanja tabularne isprave, stupanju u posjed i nadležnosti za slučaj spora) to su u konkretnom slučaju ugovorne strane sklopile ugovor o kupoprodaji nekretnine, a ne predugovor.

7. Da je u konkretnom slučaju riječ o ugovoru o kupoprodaji nekretnine, a ne predugovoru proizlazi ne samo iz bitnih sastojaka toga ugovora (predmetu i cijeni), već i iz ugovornih odredbi kojima je regulirano plaćanje kapare. Kako je prilikom potpisa tog ugovora kupac prodavatelju na ime kapare isplatio iznos od 14.000,00 eur u protuvrijednosti kuna, to se već plaćanjem kapare prema odredbi čl. 303. st. 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18 i 114/22) ugovor o kupoprodaji smatra sklopljenim. Ovo tim više što ne samo da je isplaćena kapara u navedenom iznosu, već je tom prilikom kupac prodavatelju na ime prvog dijela kupoprodajne cijene isplatio iznos od 101.000,00 eur, dok je ugovoreno da će preostali dio ugovorene kupoprodajne cijene u iznosu od 25.000,00 eura kupac isplatiti prodavatelju prilikom potpisa glavnog ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine.

8. Kako je predmet kupoprodaje prema navedenom ugovoru 368/1000 dijela kč. br. 3009/17 k. o. Z., i kako taj ugovor ne sadrži izričitu dozvolu uknjižbe (clausulu intabulandi), a što je nedostatak posebne pretpostavke iz čl. 59. st. 1. točka b) ZZK te kako taj ugovor, suprotno zaključku prvostupanjskog suda ispunjava i opću pretpostavku za zemljišnoknjižni upis iz čl. 48. st. 2. ZZK to je predmetni ugovor prema odredbi čl. 61. st. 1. ZZK valjana isprava za predbilježbu prava vlasništva. Pritom okolnost da je predmet kupoprodaje 368/1000 dijela predmetne nekretnine vezan za vlasništvo posebnog dijela zgrade i to stana na 2. katu pobliže opisanog u čl. 2. predmetnog ugovora kada ta zgrada pa time i posebni dijelovi nisu upisani, nije zapreka za predbilježbu prava vlasništva na 368/1000 dijela predmetne nekretnine prodavatelja (što je predmet kupoprodaje). Ovo tim više što su ugovorne strane ugovorile da će nakon provedbe etažnog elaborata u zemljišnim knjigama, odnosno nakon etažiranja stambene jedinice S3, ukoliko bude potrebno sklopiti Aneks predugovora kojim će točno definirati predmet kupoprodaje.

9. Slijedom navedenog, valjalo je na temelju odredbe čl. 149. st. 3. ZZK u vezi s odredbom čl. 149. st. 2. pobijano prvostupanjsko rješenje preinačiti i odlučiti kao u izreci ovog rješenja s učinkom upisa kao da je proveden u času podnošenja prijedloga.

U Velikoj Gorici 21. travnja 2023.

                                                                                                              Sudac

                                                                                                                      Jasminka Pavković, v.r.