P-2608/20.

REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI SUD U SPLITU
Ex. vojarna Sv. Križ, Dračevac

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu po sutkinji Jeleni Lončar, u pravnoj stvari tužitelja:
T. T., OIB: …, kojeg zastupa
punomoćnik J. G., odvjetnik iz S., protiv tužene:
R. H., OIB: …, koju zastupa O. iz S., radi isplate,
nakon održane i zaključene glavne i javne rasprave 7. ožujka 2023. u prisutnosti
zamjenika punomoćnika tužitelja B. F. P., odvjetnika iz S. i zz
tužene O. B., 20. travnja 2023.,

p r e s u d i o j e

I. Nalaže se tuženoj u roku od 15 dana isplatiti tužitelju na ime naknade štete za
mjesec veljača 2020. iznos od 774,67 eura/5.836,72 kuna1 zajedno sa zateznim
kamatama koje na navedeni iznos teku od 15. veljače 2020. do 31. prosinca 2023.
po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope
na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim
trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem
polugodištu za 3 %-tna poena, a od 1. siječnja 2023. pa do isplate po stopi koja se
određuje za svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja
banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila
prije prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3 %-tna poena.

Za više traženo na ime naknade štete u iznosu od 13,86 eura/104,45 kuna, zahtjev se odbija kao neosnovan.

II. Nalaže se tuženoj u roku od 15 dana plati tužitelju parnične troškove u iznosu
od 1.172,94 eura/8.837,50 kuna zajedno sa zateznim kamatama koje teku od
presuđenja, dakle od 20. travnja 2022. pa do isplate po stopi koja se određuje za
svako polugodište uvećanjem kamatne stope koju je Europska središnja banka
primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja koje je obavila prije
prvog kalendarskog dana tekućeg polugodišta za 3 %-tna poena.

Za više traženo na ime potraživanja troškova postupka u iznosu od 373,28 eura/2.812,50 kuna, zahtjev se odbija kao neosnovan.

1 Fiksni tečaj konverzije 7,53450

1

P-2608/20.

Obrazloženje

1. U tužbi, zaprimljenoj 29. srpnja 2020., se navodi kako je presudom
Županijskog suda pod poslovnim brojem Gžnaj-6/12. od 5. prosinca 2012.
(spisi pod poslovnim brojem P2-4759/09. Općinskog suda) sud nadomjestio
ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između tužitelja kao najmodavca i
J. A. kao zaštićenog najmoprimca tužiteljeva stana u S., S. ulica
broj …, položenog na prvom katu č. zgr. 2708/14 z.u. 9620 k.o. S., površine 72,64
m2. Sud je utvrdio zaštićenu najamninu u iznosu od 160,59 kuna. Tužitelj je, prema
propisu iz članka 186. a) ZPP-a ODO-a 18.
ožujka 2014. podnio zahtjev za mirno rješenje spora tražeći da mu tužena plaća
razliku između tržišne najamnine i zaštićene najamnine, ali je ODO dopisom od

27. ožujka 2014. otklonio zahtjev tužitelja. Tržišna najamnina za stan u centru S.,
S. ulica broj …, položenog na prvom katu č. zgr. 2708/14 z.u. 9620 k.o. S.,
površine 72,64 metra kvadratna, iznosi između 80,00 kuna na mjesec po m3 i 88,00
kuna na mjesec po m2 pa je tuženik u obvezi platiti tužitelju 84,00 kune na mjesec po
m2 umanjeno za 2,21 kunu na mjesec po m2, što iznosi 6.101,76 kuna mjesečno, a
koliko iznosi prosječna mjesečna tržišna najamnina umanjeno za 160,59 kuna koliko
iznosi zaštićena najamnina pa je tuženik u obvezi plaćati tužitelju iznos od 5.941,17
kuna. Tuženik nije platio za mjesec veljaču 2020. Slijedom iznesenog, predlaže
donijeti presudu kojom će usvojiti tužbeni zahtjev tužitelja te mu naknaditi parnični
trošak.

2. U odgovoru na tužbu, zaprimljenom 24. rujna 2020., tuženik je predložio
odbaciti tužbu zbog nepostojanja procesnih pretpostavki za vođenje ovog spora,
podredno tužbeni zahtjev odbiti i naložiti tužitelju plaćanje parničnog troška tuženoj.
Naime, odredbom članka 186. a) ZPP-a propisano je da se osoba koja namjerava
tužiti R. H. mora prije podnošenja tužbe obratiti R. H.
zahtjevom za mirno rješenje spora. Zahtjev za mirno rješenje spora iz predmeta ovog
odvjetništva broj N-DO-102/14 podnesen 18. ožujka 2014., na koji se poziva tužitelj
odnosi se na razdoblje od ožujka 2009. do dana podnošenja zahtjeva te se traži
isplata iznosa od 5.000,00 kuna umanjenog za iznos zaštićene najamnine. S obzirom
na to da se sporni zahtjev za mirno rješenje spora od 18. ožujka 2014. ne odnosi na
veljaču 2020., a ne odgovara ni zatraženi iznos jer tužitelj sada potražuje veći iznos
(u zahtjevu za mirno traži iznos od 5.000,00 kuna umanjen za iznos zaštićene
najamnine dok se tužbom traži isplata iznosa od 5.941,17 kuna), jasno je da zahtjev
za mirno rješenje spora na koji se poziva tužitelj nije određen, ne odnosi se na
predmetni tužbeni zahtjev te ne sadrži sve što treba sadržavati i tužba. Slijedom
navedenog ne postoji istovjetnost zahtjeva za mirno rješenje spora i tužbe pa se ne
može smatrati da je tužitelj udovoljio procesnoj pretpostavci iz članka 186. a) ZPP-a
u ovom predmetu.

Podredno se predlaže odbiti tužbeni zahtjev i ističe se kako je tužitelj sukladno
članku 461. a) ZPP-a bio dužan iznijeti u tužbi sve činjenice i predložiti dokaze
potrebne za utvrđivanje iznijetih činjenica, slijedom čega ističe prigovor nedostatka
aktivne legitimacije, jer tužitelj nije dostavio dokaz da je u utuženom razdoblju bio
vlasnik predmetne nekretnine pa bi tužbeni zahtjev trebalo odbiti bez izvođenja bilo
kojih drugih dokaza.

Ističe kako tužitelj nije pokrenuo postupak protiv zaštićenog najmoprimca i
članova njihovog obiteljskog domaćinstva, kako bi ostvario punu najamninu za
utuženo razdoblje iako bi za to (ukoliko je vlasnik) bio aktivno legitimiran, a uzevši u

2

P-2608/20.

obzir činjenicu da isti imaju u vlasništvu niz nekretnina i to Ž. A., OIB:
…, 5. suvlasnički dio nekretnine označene kao č. zgr. 5085 i čest. zem.
6443/5, sve z.u. 10984 k.o. S. za1/6 dijela, čest. zem. 45/2 z.u. 1037 k.o. G.,
1786/10000 dijela Etažno vlasništvo (E-2) trosobni stan oznake SO1 u prizemlju
površine 86,03 m2, sa pridruženim spremištem oznake S1 u podrumu površine 4,90
m2 kao sporednim dijelom, 400/10000 dijela Etažno vlasništvo (E-3) garaža oznake
G-5 u podrumu površine 26,40 m2, 241/10000 dijela Etažno vlasništvo (E-5), garaža
oznake G-1 u podrumu površine 15,90 m2, 6. Suvlasnički dio: 1800/10000 Etažno
vlasništvo (E-6) trosobni stan oznake S11 na I katu površine 86,03 m2 s pridruženim
spremištem oznake S5 u podrumu površine 6,30 m2 kao sporednim dijelom, 7.
Suvlasnički dio: 220/10000 Etažno vlasništvo (E-7) garaža oznake G3 u podrumu
površine 14,50 m2. Pravo zaloga na nekretnini upisanoj u z.u. 17694 k.o. S. za

25.000,00 eura. T. A., OIB: …, nekretninu upisanu u z.u. 16712
k.o. S., čest zem. 4338 i to 22. Suvlasnički dio: 30/5500 Etažno vlasništvo (E-22)
dijela, koji je suvlasnički dio povezan sa cjelinom garaže G24, površine 30,22 m2, u
podrumu, čest. zem. 143/1 z.u. 2716 k.o. H., čest. zem. 389 kuća i dvorište u
V. z.u. 5 k.o. V. (zemljišnoknjižni odjel P.) za ½ dijela, J. A.,
nekretnine upisane u z.u. 221 k.o. B. i z.u. 222 k.o. B.. Dodatno, radi dokazivanja
da zaštićeni najmoprimac kao i članovi obiteljskog domaćinstva mogu sami
podmirivati tržišnu cijenu najamnine, predlaže se sudu od Porezne uprave zatražiti
potvrdu o ukupnim primanjima u 2018. i 2019. godini svih članova obiteljskog
domaćinstva i to Ž. A., OIB: …, T. A., OIB:
…, S. A., OIB: … i J. A. O.:

…. S obzirom na to da je, uzevši u obzir imovno stanje zaštićenih
najmoprimaca, tužitelj najamninu u visini tržišne mogao ostvariti upravo od
najmoprimaca, a što je propustio učiniti, nema osnove za naknadu štete od tužene.
Navedeno je u skladu sa stajalištem Europskog suda za ljudska prava i to baš u
predmetu G. protiv R. H. u kojem je navedeno da čak i ako
najmoprimac nije vlasnik odgovarajućeg stana u istoj općini, ali članovi njegovog
obiteljskog domaćinstva imaju odgovarajuću useljivu kuću ili stan, vlasniku pripada
pravo na raskid ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom i zahtjev za
predaju u posjed istog. Istaknuto stajalište zauzeo je i US RH u odluci U-III-
604/2016. od 4. listopada 2017., kao i u odluci U-III-3849/2011 od 30. siječnja 2018.,
a sve nadovezujući se na stajalište VS RH izraženo u odluci Rev-448/12-
2 od 29. lipnja 2016., kao i gore istaknutu praksu Europskog suda (isto i u rješenju
VSRH Rev-x-751/2017. od 29. siječnja 2019.).

Dakle, vlasnik stana ne može odgovornost za štetu koju navodno trpi
prebacivati na R. H., odnosno ne može R. H. snositi
odgovornost iz razloga što vlasnik stana nije koristio sva dopuštena pravna sredstva,
isticanjem odgovarajućih prigovora, a sve u pravcu utvrđenja platnih mogućnosti
obiteljskog domaćinstva najmoprimca u cijelosti (prihodi od plaće, zakupnina, prihodi
od autorskih djela, vrijednost pokretnina, vlasništvo nekretnina, neovisno o njihovoj
namjeni, izgrađenosti i pogodnosti za život). Napominje se kako tužitelj o postupku
koji se vodio protiv ovdje tužitelja, a po tužbi J. A., nije obavijestio
R. H.. Nadalje, tužitelj nije dostavio dokaz o visini zaštićene najamnine
u utuženom razdoblju niti je predložio izvođenje relevantnih dokaza glede visine
tržišne najamnine za stan u S., anagrafske oznake S. …, površine 72,64 m2
Zakonom o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova propisano je da
se zaštićena najamnina koju su zaštićeni najmoprimci dužni plaćati vlasnicima
stanova postupno povećava počevši od 1. rujna 2018. pa do 31. kolovoza 2023., a

3

P-2608/20.

tužitelj nije dostavio dokaz o tome koja je bila visina zaštićene najamnine za utuženo
razdoblje pa se predlaže, ukoliko sud odbije do sada istaknute prigovore, pribaviti
očitovanje G. S. o visini zaštićene najamnine za veljaču 2020. te se predlaže
od Porezne uprave zatražiti podatke o prosječno ostvarenoj visini najamnine za
stanove na istom području i slične stanu u S., anagrafske oznake S. …,
površine 72,64 m2. Ispis oglasa ne dokazuje ostvarenu već samo traženu cijenu
najma, a što se ne može uzeti u obzir prilikom utvrđivanja visine najma. Naravno,
ostvarena visina najamnine ovisi i o stanju nekretnine, a tužitelj nije dostavio dokaze
da bi vršio bilo kakva ulaganja u istu pa da bi se mogao iznajmljivati kao
„novoopremljen stan“, a kakav oglas je priložen za 2019. i 2020.

U odnosu na visinu ističe se da najamnina kao prihod potpada pod odredbe
Zakona o porezu na dohodak te predstavlja dohodak od imovine koji, sukladno
navedenom Zakonu, predstavlja razliku između ostvarene najamnine i izdataka koje
je tužitelj imao po osnovi održavanja predmetne nekretnine. Kod dohotka od imovine
na temelju najma ili zakupa priznaju se izdaci u visini od 30 % od ostvarene
najamnine ili zakupnine. Stoga, sukladno navedenim odredbama, dohodak od
imovine u biti predstavlja razliku između najamnine i izdataka u visini od 30 % te bi
zatim na ovaj iznos valjalo platiti porez na dohodak sukladno odredbi članka 50.
Zakona o porezu na dohodak iz 2004., odnosno članka 62. Zakona o porezu na
dohodak iz 2016. i to po stopi od 12 % godišnje. U svom stavu tužena upire i na
presudu Općinskog suda pod poslovnim brojem P-1583/19-18 od 28.
veljače 2020. Tužitelj nema nikakvog uporišta niti u propisima, a niti u sudskoj praksi,
uključujući i odluke Europskog suda tražiti razliku između tržišne i zaštićene
najamnine. Naime, u presudama Europskog suda, prvenstveno presudi S.
protiv R. H., ali i drugima, nije dosuđena razlika između tržišne
najamnine umanjene za ostvarenu zaštićenu najamninu, već se govori o tome da se
u postupku mora utvrditi odgovarajuća, primjerena, odnosno pravična najamnina.
Naime, Europski sud za ljudska prava dopušta ograničenje prava vlasništva do
određene mjere koja ne smije biti manja od nužnih troškova održavanja konkretne
nekretnine. Dakle, postavljena je gornja granica dopuštenog ograničenja vlasništva.
Kada navedeno dovedemo u korelaciju sa člankom 16. Ustava R. H.,
kojim se također dopušta ograničenje prava vlasništva radi zaštite posebno osjetljive
socijalne kategorije osoba, to bi svako drugo tumačenje predstavljalo negiranje
ustavnog prava iz članka 16. Ustava R. H. (stav izražen i u presudi
Županijskog suda br. Gž-4193/18 od 19. travnja 2018.).

Napominje se da je zastarjelo i samo pravo potraživati naknadu štete sukladno

373. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 53/91., 73/91.,
3/94., 111/93., 107/95., 7/96., 91/96., 112/99., 88/01., 35/05., dalje u tekstu:
ZOO/91.) odnosno članka 227. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine"
35/05., 41/08., 125/11., 78/15., dalje u tekstu: ZOO/05.).

Slijedom svega navedenog predlaže se tužbu odbaciti, podredno odbiti kao
neosnovan tužbeni zahtjev te tužitelju naložiti plaćanje parničnog troška tuženoj.

3. Podneskom od 10. prosinca 2021. i na ročištu održanom 6. ožujka 2023.
tužitelj je uredio tužbeni zahtjev, na način da je potraživao isplatu iznosa od 5.941,17
kuna/788,52 eura.

4. Tijekom postupka izveden je dokaz čitanjem dopisa ODO pod brojem N-
DO-102/2014. od 27. ožujka 2014., zahtjeva za mirno rješenje spora od 18. ožujka

2014., zk izvatka za z.u. 9620 k.o. S., izračuna mjesečne zaštićene najamnine na

4

P-2608/20.

dan 19. travnja 2021., ugovora o najmu stana od 10. ožujka 2020., ugovora o najmu
stana od 14. ožujka 2018., očitovanje M. od 26. travnja

2019., dopisa T. S. d.o.o. od 1. listopada 2019., dopisa Porezne uprave,
Područnog ureda Klasa: 410-23/22-12/16., Ur. broj: 513-007-
17-01/22-02 od 29. ožujka 2022., spisa Općinskog suda pod poslovnim
brojem P2-4759/09.

5. Punomoćnik tužitelja i zz tuženika su popisali parnični trošak.

6. Tužbeni zahtjev je djelomično osnovan.

7. Među strankama sporna je osnovanost tužbenog zahtjeva.

8. Čitanjem zahtjeva za mirno rješenje spora od 18. ožujka 2014. utvrđeno je da
se u istom navodi kako je presudama Općinskog pod poslovnim brojem
P2-4759/09. i Županijskog suda pod poslovnim brojem Gžna-6/12. od 5.
prosinca 2012. nadomješten ugovor o najmu stana kojeg je vlasnik tužitelj i to stana
u S., S. …, položenog na č. zgr. 2708/14 z.u. 9620 k.o. S., površine 72,64
m2, da zaštićena najamnina iznosi 160,59 kuna. Tim presudama je kao zaštićeni
najmoprimac utvrđen J. A.. Tržišna najamnina za taj stan iznosi najmanje

5.000,00 kuna na mjesec. Tužitelj traži od R. da mu plati i ubuduće plaća iznos od

4.839,41 kuna mjesečno, što predstavlja razliku između tržišne najamnine za taj stan
i iznosa kojeg mu po presudi treba plaćati A. (5.000,00 kuna-160,59 kuna) pa
predlaže da R. plati tužitelju navedene iznose počevši od 18. ožujka 2009. pa
nadalje sa zateznom kamatom koja na svaki iznos teče od 18-og u mjesecu pa do
isplate.

9. Čitanjem dopisa ODO pod brojem N-DO-102/2014. od 27. ožujka 2014.
utvrđeno je da istim ODO izvještava punomoćnika tužitelja Ž. L. kako je
zahtjev za mirno rješenje spora neosnovan u cijelosti. Kako niti na temelju propisa,
niti bilo kakvim ispravama ne proizlazi da bi R. bila obvezna isplaćivati razliku
između tržišne najamnine stana i iznosa koji predstavlja zaštićenu najamninu.

10. Čitanjem zk izvatka za z.u. 9620 k.o. S. utvrđeno je da je na nekretnini
označenoj kao č. zgr. 2708/1 "zgrada, S. …", površine 107 m2 i to baš na Etažno
vlasništvo (E-1) suvlasnički dio s neodređenim omjerom, stan od tri sobe s
nusprostorijama na I. katu, istočna strana kao vlasnik za cijelo upisan T.
T. sin J..

11. Čitanjem izračuna mjesečne zaštićene najamnine na dan 19. travnja 2021.
utvrđeno je da se istim utvrđuje najmodavac T. T., stana u S.,
S. …, broj stana 5, na I. katu, orijentacije sjever-jug, neto korisne površine 68,02
m2, kao najmoprimac je navedena J. A., broj osoba u stanu prema ugovoru
o najmu je 4 te je izračunata mjesečna zaštićena najamnina u iznosu od 183,65
kuna.

12. Čitanjem ugovora o najmu stana od 10. ožujka 2020. utvrđeno je da istim
najmodavac daje u najam (na korištenje) namješten stan (kuhinja sa trpezarijom i
dnevnim dijelom, dvije spavaće sobe, kupatilo, balkon), na drugom katu stambene
zgrade u S. na adresi S. …. Trajanje najma predmetnog stana stranke

5

P-2608/20.

ugovaraju na 11 mjeseci s mogućnošću produženja ugovora. Najam počinje od 1.
travnja 2020. i traje do 1. ožujka 2021. Ugovorena je najamnina u iznosu od 950,00
eura plativo u kunama po važećem srednjem tečaju HNB-a na dan plaćanja, za stan
površine 78 m2.

13. Čitanjem ugovora o najmu stana od 14. ožujka 2018. utvrđeno je da istim
najmodavac daje u najam stan u S. anagrafske oznake S. …, označen
kao č. zgr. 4365 z.u. 14991 k.o. S. i to nadograđeni stan u potkrovlju, nastao
adaptacijom dijela potkrovlja, nadogradnjom trase, S. …, od 85 m2,
orijentacije istok-zapad, a najmoprimac uzima u najam navedeni stan. Ugovor se
zaključuje na određeno vrijeme od 1 godine i to od 25. ožujka 2018. do 25. ožujka

2019. s mogućnošću produženja nakon isteka ovog ugovora. Ugovorena je mjesečna
najamnina u iznosu od 700,00 eura.

14. Čitanjem očitovanje M. od 26. travnja 2019.
utvrđeno je da se u istom navodi kako su prosječne cijene dugoročnog najma u
proteklih 10 godina za dijelove starog dijela oko D. do park šume
M. te kvartova kao što su B., F., G., B. te prste u krugu od kilometar
oko njega, su se kretale od 8-13 eura/m2 za mjesečni najam. Vidljiv je i nedostatak
takvih stanova na tržištu zbog turističkog najma, kao i trend poskupljivanja iz godine
u godinu. U širem krugu G. koji nije centar, niti uži dio oko centra, a prostire se do
kvarta M., V., B., cijene variraju od 6-10 eura/m2 za mjesečni najam.
Također je u ovom predjelu vidljiv trend rasta radi turističkog najma i rapidnog
podizanja cijena. U ostalim dijelovima G. npr. K. i sl. cijena najma je nešto
manja pa se može naći stan po cijeni mjesečnog najma od 5-8 eura/m2.

15. Čitanjem dopisa T. S. d.o.o. od 1. listopada 2019. proizlazi da je za kvartove i to:

- strogi centar, M., B., Z., M., S. (cca 10-14 eura/m2, ovisno
o veličini, stupnju uređenosti, katnosti, orijentaciji, mogućnosti parkinga i sl.), što
predstavlja procjenu tržišnu vrijednost od 12,00 eura/m2

- M., B., G., L., D., B., V., R., S., S.,
P., Ž. (CCa 9-12 eura/ m2, ovisno o veličini, stupnju uređenosti, katnosti,
orijentacije, mogućnosti parkinga i sl.), što predstavlja prosječnu tržišnu vrijednost od
10,50 eura/m2

- T., P., S., M., S. (cca 7-11 eura/m2 ovisno o
veličini, stupnju uređenosti, katnosti, orijentaciji, mogućnosti parkinga i sl.), što
predstavlja tržišnu vrijednost od 9,00 eura/m2

- ostali kvartovi (cca 6-9 eura/m2 ovisno o veličini, stupnju uređenosti, katnosti,
orijentaciji, mogućnosti parkinga i sl.), što predstavlja prosječnu tržišnu vrijednost od
7,5 eura/m2.

16. Čitanjem dopisa Porezne uprave, Područnog ureda
Klasa: 410-23/22-12/16., Ur. broj: 513-007-17-01/22-02 od 29. ožujka 2022. utvrđeno
je da u bazama podataka Informacijskog sustava Porezne uprave su dostupni podaci
prema kriteriju namjene nekretnine (poslovni prostor, stambeni prostor, skladišni
prostor, zemljište). Slijedom navedenog, 29. ožujka 2022. su izvršene pretrage baza
podataka te je utvrđeno da su na lokaciji (S., S. ulica) evidentirane prijave
najma/zakupa i to:

6

P-2608/20.

- stambeni prostor na lokaciji S., S. ulica, površine 74,00 m2, mjesečna zakupnina iznosi 6.000,00 kuna, odnosno 81,08 kuna/m2

- stambeni prostor, na lokaciji S., S. ulica, površine 26 m2, mjesečna zakupnina iznosi 2.000,00 kuna, odnosno 76,92 kuna/m2.

17. Čitanjem spisa Općinskog suda pod poslovnim brojem P2-4759/09. utvrđeno je:

- da je u istom donesena presuda kojim se odbija tužbeni zahtjev tužiteljice
J. A. kojim traži utvrđenje da je stekla status zaštićenog najmoprimca i u
skladu s odredbama Zakona o najmu stanova te kojom bi se obvezao tuženik
T. T. s tužiteljicom sklopiti ugovor o najmu stana

- da je II° presudom Županijskog suda pod poslovnim brojem Gžnaj-
6/12. od 5. prosinca 2012. utvrđeno da je tužiteljica stekla status zaštićenog
najmoprimca u skladu s odredbama Zakona o najmu stanova i da navedena presuda
u cijelosti nadomješta ugovor o najmu stana u S., S. ulica ….

18. U postupku je nesporno utvrđeno:

- da je tužitelj vlasnik stana u S., na adresi S. ulica …, ukupne korisne
površine 72,64 m2 smještenog na prvom katu zgrade položene na č. zgr. 2708/14
z.u. 9620 k.o. S.

- da je Općinski sud pravomoćnom presudom pod poslovnim brojem P-
4759/09. (Gžnaj-6/12. od 5. prosinca 2012.) naložio ovdje tužitelju, kao vlasniku
predmetnog stana, sklapanje ugovora o najmu stana sa J. A. kao
najmoprimcem koji je dužan plaćati najamninu u iznosu od 160,59 kuna
- da su osobe koje su stekle zajedno sa najmoprimateljicom pravo da ga koriste
S. A., T. A. i Ž. A.

- da J. A. plaća zaštićenu najamninu u iznosu od 183,65 kuna.

19. Kao sporno postavilo se pitanje:

- je li utemeljen zahtjev tužitelja za isplatu razlike tržišne najamnine za
predmetni stan i zaštićene najamnine koju je u utuženom razdoblju plaćao zaštićeni
najmoprimac

- je li tužitelj ima pravo potraživati štetu od R.
- je li potraživanje tužitelja zastarjelo.

20. Cijeneći ukupno izvedene dokaze, sukladno odredbi članka 8. Zakona o
parničnom postupku („Narodne novine“ broj 26/91., 34/91., 53/91., 91/92., 58/93.,
112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 84/08., 57/11., 25/13., 89/14., 70/19. i 80/22. – dalje
ZPP-a) ovaj sud smatra kako je tužbeni zahtjev tužitelja djelomično osnovan, da
tužena neutemeljeno ističe kako na njenoj strani nema odgovornosti te je dužna
naknaditi tužitelju izmaklu korist.

20.1. U predmetu Europskog suda za ljudska prava (dalje: ESLJP) u predmetu
S. protiv H. (Zahtjev br. 12027/10. od 10. srpnja 2014.) podnositelj
zahtjeva je tvrdio da nemogućnost naplate najamnine za najam stana koji koristi
zaštićeni najmoprimac predstavlja povredu njegovih vlasničkih prava. ESLJP je
utvrdio da je došlo do miješanja u vlasnička prava podnositelja zahtjeva jer zaštićeni
najam ima za posljedicu niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce u
ostvarivanju prava na korištenje njihove imovine, da je pravna osnova za to miješanje
bio Zakon o najmu stanova što znači da je miješanje bilo previđeno zakonom i da su

7

P-2608/20.

pravni propisi težili cilju koji je u općem interesu. Nadalje, ESLJP je utvrdio da u
konkretnom slučaju nije postojala pravilna raspodjela socijalnog i financijskog tereta,
da je na podnositelja zahtjeva stavljen nerazmjeran i pretjeran teret te da nije
postignuta potrebna ravnoteža između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih
prava podnositelja zahtjeva, čime je povrijeđen čl. 1. Protokola br. 1. Konvencije za
zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda ("Narodne novine" - MU 18/97., 6/99.,
14/02., 13/03., 9/05., 1/06. i 2/10., dalje u tekstu: Konvencija). Nadalje, utvrđeno je da
se temeljni problem zbog kojeg je utvrđena povreda Konvencije tiče zakonodavstva i
da se proteže izvan pojedinačnog interesa podnositelja zahtjeva, radi čega smatra da
R. H. treba poduzeti odgovarajuće zakonodavne i druge opće mjere.

20.2. Iz navedene presude ESLJP-a proizlazi da hrvatske vlasti tijekom utuženog
razdoblja nisu postigle potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite
vlasničkih prava podnositelja i da je zbog toga ESLJP u svojoj odluci S. protiv
R. H. podnositelju zahtjeva dosudio naknadu štete.

20.3. Konvencija je prema članku 141. Ustava Republike Hrvatske ("Narodne
novine" 56/90., 135/97., 08/98., 113/00., 124/00., 28/01., 41/01., 55/01., 76/10.,
85/10., 5/14., dalje u tekstu: Ustav) iznad zakona po pravnoj snazi, a prema članku 5.
Zakona o sudovima ("Narodne novine" broj 28/13., 33/15., 82/15. i 82/16.) sudovi
sude i na temelju Ustava i međunarodnih ugovora.

20.4. Slijedom iznesenog jasno je da su odluke ESLJP-a pa tako i navedena odluka
S. protiv R. H. obvezujuće za sve sudove i primjenjuju se na
području R. H. jer to proizlazi iz odluke Ustavnog suda Republike
Hrvatske od 23. siječnja 2013. broj U-III-3304/2011. i s obzirom da je ESLJP jedini
ovlašten tumačiti povrede Konvencije koje su nastale u zemljama potpisnicama te
Konvencije u smislu odredbe članka 32. Konvencije. Ustavni sud smatra da izvršenje
presuda ESLJP-a u kojima je utvrđena povreda Konvencije treba razumjeti u prvom
redu kao izvršenje međunarodne ugovorne obveze koju je R. H. kao
ugovorna stranka prihvatila ratifikacijom Konvencije i priznavanjem jurisdikcije
Europskog suda u svim predmetima koji se tiču tumačenja i primjene Konvencije.

20.5. Pored navedenog, tužena bi ne samo temeljem odluka ESLJP-a, već i na
temelju članka 1045. stavak 1., kao i članak 8. Zakona o obveznim odnosima
("Narodne novine" 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18. - dalje ZOO) kao i članka 4.
stavak 2. Ustava Republike Hrvatske trebala naknaditi tužiteljici štetu koju trpi zbog
činjenice što joj zaštićeni najmoprimac plaća iznimno nisku najamninu na temelju
propisa tužene koje nije na odgovarajući način uskladio s pravima koje Ustav i
međunarodne konvencije štite, prvenstveno pravo na mirno uživanje vlasništva. O
ovome se uostalom izjasnila sudska praksa prvostupanjskih i drugostupanjskih
sudova u brojim postupcima koji su inicirani nakon odluke ESLJP-a u predmetu
S., M. – A. i dr. Dakle, postoji suglasan stav sudova da je tužena
R. svojom pasivnošću da uredi pitanje najamnine na način da postigne potrebnu
ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava prouzrokovala
štetu u vidu izmakle koristi na strani vlasnika te da je u obvezi nadoknaditi je u
iznosima koje utvrdi primjerenima. Tako je i u konkretnom slučaju dužna tužiteljici
naknaditi štetu u vidu izmakle koristi u presuđenom iznosu.

8

P-2608/20.

21. Što se zastare tiče, neosnovano tužena navodi da je cjelokupno potraživanje
tužitelja zastarjelo. Naime, zastara prema odredbi članka 215. stavak 1. ZOO-a
počinje teći prvog dana poslije dana kad je vjerovnik imao pravo zahtijevati
ispunjenje obveze, ako zakonom nije propisano što drugo. Predmetna tražbina
tužitelja odnosi se na naknadu štete-gubitak zarade od najamnine, a ona dospijeva
mjesečno. Stoga se radi o trogodišnjem zastarnom roku iz članka 230. stavka 1.
ZOO-a.

21.1. Zatezna kamata na novčanu obvezu teče od dana kada je dužnik zakasnio s
ispunjenjem novčane obveze (članak 29. stavak 1. ZOO-a), a obveza naknade štete
smatra se dospjelom u trenutku nastanka štete (članak 1086. ZOO-a). Stoga se
ovdje dan početka zastare poklapa s danom dolaska u zakašnjenje.

21.2. Zakon o najmu stanova donesen je 2006., a Konvencija o zaštiti ljudskih prava
i temeljnih sloboda u odnosu na R. stupila je na snagu 5. studenoga 1997. Tuženica
se obvezala istu primjenjivati te se obvezala i postojeće propise uskladiti s preuzetim
međunarodnim obvezama. Ustavni sud Republike Hrvatske u rješenju U-I-762/1996
od 31. ožujka 1998. nije našao da bi odredbe članaka 6. – 8. ZNS bile protivne
Ustavu RH i citiranoj Konvenciji i Protokolima 1, 4, 6, 7 i 11 uz Konvenciju. To ne
znači da vlasnici stanova, nakon što su se mogli pozvati na Konvencijsko pravo već

1997., nisu imali pravnu osnovu za utuženje tražbine kao što je predmetna. Iz
navedenog nije odlučno kada je donesena odluka u predmetu S., niti je ta
odluka bitna za pitanje početka tijeka zastare tražbine jer su vlasnici i prije donošenja
te odluke pozivom na konvencijsko pravo mogli nakon 5. studenoga 1997., u
sudskom postupku zahtijevati ostvarenje svoje tražbine, kao što su to učinili tužitelji iz
citiranih odluka EU suda. Pitanjem zastare u odlukama S. i dr. EU sud nije se
bavio. Osim toga ni jednim posebnim ni specijalnim propisom za tražbine kao što je
predmetna nije propisan izuzetak vezano za početak tijeka zastare niti neki drugi
zastarni rok. Zato nema razloga predmetnu štetu drugačije tretirati od bilo koje druge
štete i početak zastare vezati za neke druge okolnosti. Tužitelj kao i svi ostali vlasnici
mogli su i pored iznesenog shvaćanja Ustavnog suda RH o ustavnosti ZNS, nakon
stupanja na snagu Konvencije, osnovano, pozivom na konvencijsko pravo pokretati
tužbe za naknadu štete (o ovome se izjasnilo VSRH u odluci Rev-1104/2018. od 22.
siječnja 2019.). Kad bi se prihvatio stav tužene teret i ograničenje vlasništva bi i dalje
ostalo samo na vlasnicima stanova u kojima žive zaštićeni najmoprimci iako je
upravo tužena svojim zakonskim uređenjem plaćanja zaštićene najamnine mogla na
pravedniji i uravnoteženiji način urediti odnos između zaštićenih najmoprimaca i
vlasnika stanova u kojima oni žive i nije ih moguće iseliti. To bi bilo protivno i
stavovima koji su izraženi u odlukama Europskog suda za ljudska prava.

21.3. Dakle, iz svega naprijed navedenog proizlazi da tražbina tužitelja nije
zastarjela. Tužba je podnesena 29. srpnja 2020. za potraživanje iz veljače 2020.

22. U pogledu visine naknade spisu prileži podatak Porezne uprave o ugovoru o
najmu stana u istoj ulici u kojoj se nalazi i predmetni stan, S. ulica, a prema kojoj
je visina mjesečne najamnine za stan površine 74,00 m2 6.000,00 kuna ili 81,08
kuna/m2 ili 10,76 eura/ m2. Prema dopisu agencije T. d.o.o., najpoznatije
agencije za promet nekretninama u S., proizlazi da prosječna tržišna vrijednost
mjesečne najamnine za stanove u centru grada S., gdje je smještena S.

9

P-2608/20.

ulica, 12,00 eura/m2. M. d.o.o. potvrđuju da je prosječna cijena najma u centru grada od 8,00-13,00 eura/m2.

22.1. Porezna uprava izričito potvrđuje da nema službenih kriterija za određivanje
najamnine za stambeni prostor, kao i to da se ista utvrđuje isključivo prema cijenama
iz ugovora o slobodno ugovorenoj najamnini. Spisu prileži ugovor o najmu za zgradu
na adresi S., F., od 10. ožujka 2020. za stan površine 79 m2 za
mjesečnu najamninu od 950,00 eura ili 12,00 eura/m2 te ugovor o najmu stana za
zgradu na adresi S., L., gdje je stan od 85 m2 iznajmljen za 700,00
eura/m2 ili 8,20 eura/m2. Za naglasiti je da niti L., niti F. nisu strogi centar
grada gdje se nalazi predmetni stan i koji, kako je to vidljivo iz spisu priležećih
podataka, postiže veću cijenu najma.

22.2. Ovaj sud je uzeo u obzir sve parametre prilikom određivanja visine tržišne
najamnine i to podatke Porezne uprave, mišljenja agencije, dostavljene ugovore o
najmu stana te je na temelju tako dostavljenih podataka utvrdio, a na temelju
prosjeka svih dobivenih podataka, iznos tržišne najamnine. Uzimanjem aritmetičke
sredine svih dostavljenih dokaza proizlazi kako je prosječna cijena najma za stan na
predmetnoj ili sličnoj lokaciji 11,00 eura/m2. Stoga bi iznos tržišne najamnine za
ovakav stan bio 799,04 eura (72,64 m2 x 11,00 eura) mjesečno u utuženom
razdoblju, što preračunato u kune iznosi oko 6.020,37 kuna (fiksni tečaj konverzije).
Navedeni iznos treba umanjiti za iznos zaštićene najamnine od 183,65 kuna pa se
dolazi do iznosa od 5.836,72 kuna. (Prema odredbi članka 55. stavak 2. Ustavnog
zakona o Ustavnom sudu Republike Hrvatske („Narodne novine“ broj 49/02. -
pročišćeni tekst), ukinuti Zakon i drugi propis, odnosno pojedine njegove odredbe
prestaju važiti danom objave odluke Ustavnog suda u „Narodnim novinama“, ako
Ustavni sud ne odredi drugi rok. Kako je odluka Ustavnog suda donesena prije nego
što je pravomoćno odlučeno u ovoj pravnoj stvari, to ukinuće navedene odredbe
djeluje i u ovom postupku, dakle prvostupanjski sud se nije mogao pozvati na visinu
zaštićene najamnine kako je ona propisana odredbama koje su ukinute po Ustavnom
sudu Republike Hrvatske).

22.2.1. Ovdje je za istaći da je u istovjetnoj pravnoj osnovi pravomoćno potvrđen
tužbeni zahtjev presudom Županijskog suda pod poslovnim brojem Gž-
281/22-2 od 13. travnja 2022.

22.3. Vrhovni sud RH je 18. prosinca 2019. donio odluku pod poslovnim brojem
Rev-2364/16. u kojoj je zauzeo pravni stav prema kojemu vlasnici stanova imaju
pravo na naknadu te kako se ona u ovakvim slučajevima dosuđuje prema punoj,
tržišnoj vrijednosti najamnine. U toj odluci VSRH zaključuje: „Vlasnici stanova imaju
pravo na naknadu imovinske štete u visini razlike između tržišne najamnine i
zaštićene najamnine, … vlasnik stana ne treba dokazati da bi predmetnu nekretninu
iznajmio i to za iznos tržišne najamnine jer se na taj način traži od vlasnika da dokaže
nemoguće s obzirom na to da vlasnik zbog nametnutih ograničenja prava vlasništva
nije ni mogao iznajmljivati predmetnu nekretninu, već je dovoljno dokazati visinu
tržišne najamnine na istoj ili sličnoj lokaciji…“.

23. Kako je visina tužbenog zahtjeva utvrđena na temelju podataka Porezne
uprave, agencija za promet nekretnina, nije bilo potrebe za nikakvim vještačenjem, a
što je stav i Vrhovnog suda RH, a od kojeg prijedloga je tužitelj i odustao. Isto tako

10

P-2608/20.

svi ostali dokazni prijedlozi od saslušanja stranaka, svjedoka ukazuju se u cijelosti neosnovani radi čega su i odbijeni.

24. Tvrdnje tuženika prema kojima se od utvrđene visine najamnine treba oduzeti porez na dohodak, promašene su i to iz tri osnove:

- sud nije stvarno nadležan utvrđivati visinu porezne obveze niti raspolaže sa
svim podacima potrebnim za to (npr. izdaci vlasnika stana za koje se umanjuje
porezna osnovica)

- u konkretnom slučaju nije riječ o „najamnom odnosu“ već je predmet spora
naknada štete zbog prekomjernog ograničenja prava vlasništva čija se visina samo
određuje prema kriteriju visine tržišne najamnine. Dakle, tužitelj i tuženik su u
izvanugovornom obvezno-pravnom odnosu, a ne u ugovornom „najamnom“ odnosu
– pa ne postoji „porez na najam“

- sve i da nije tako Zakon o porezu na dohodak u članku 59. stavku 2. propisuje
da se dohotkom ne smatraju: „odštete koje nisu u svezi s gospodarskom
djelatnošću“, a nipošto ne bi trebalo biti sporno da se tužitelj ne bavi gospodarskom
djelatnošću (tako i ŽS GŽ-420/2022-2 od 14. travnja 2022.).

25. Slijedom iznesenog, svi prigovoru tuženika ukazuju se u cijelosti neosnovanim te je u usvojen tužbeni zahtjev.

26. Tužitelj je u spis predmeta priložio zahtjev kojeg je prije ove parnice uputio
tuženiku i kojim je tražio isplatu jedne mjesečne najamnine i svih budućih najamnina
(dakle, sve dok povreda ne prestane). Dakle, zahtjev za mirno rješenje spora ne
odnosi se na jedan mjesec, nego na sve u budućnosti dospjele mjesece pa predlaže
da R. plati te iznose počevši od 18. ožujka 2009. pa nadalje.

26.1. Odlukom VSRH-a pod poslovnim brojem Revr-140/10. od 9. studenog 2011.
zaključeno je: "…ovaj sud također prihvaća pravno stajalište nižestupanjskih sudova
da u takvom slučaju tužitelj nije dužan podnijeti novi zahtjev za mirno rješenje spora.
Naime, kada se radi o činjenično i pravno istoj vrsti zahtjeva, a samo se radi o
drugom razdoblju koje se u kontinuitetu veže na razdoblje za koje je već ranije
podnesen zahtjev u smislu odredbe članka 186. a) ZPP-a te ako se tužbeni zahtjev
preinačuje i povisuje samo zbog proteklog novog razdoblja…, tada i prema pravnom
shvaćanju ovog suda nije potrebno podnositi novi zahtjev za mirno rješenje spora na
temelju članka 186. a) ZPP-a…".

26.2. Predmet VSRH-a iz kojeg citirana odluka potječe različit je od ovog
konkretnog samo po tome što je u njemu tužitelj za vrijeme postupka "proširivao"
tužbeni zahtjev na novo dospjelo razdoblje, a ovdje su se ulagale nove tužbe.
Međutim, proširenje tužbenog zahtjeva nije ništa drugo nego preinaka, dakle
ulaganje nove tužbe unutar iste parnice pa je citirana praksa u cijelosti primjenjiva na
ovaj predmet.

27. Tuženik tvrdi da je tužitelj doprinio šteti jer je mogao raskinuti ugovor o najmu
s najmoprimcem i naplatiti mu tržišni najam pa da mu zbog toga ne pripada pravo na
naknadu. Za istaći je, sve da su i postojali razlozi za raskid ugovora o najmu, to nije
predmet ovog spora. To ne bi bio razlog utrnuća prava na naknadu štete jer je država
nametnula taj odnos tužitelju i tako mu prouzročila štetu prekomjernim ograničenjem
vlasništva pa ju je dužna i nadoknaditi.

11

P-2608/20.

28. Odluka o parničnom trošku donesena je u skladu s odredbom članka 154.
stavak 5. i članka 155. ZPP-a i u skladu sa Odvjetničkom tarifom o nagradama i
naknadi troškova za rad odvjetnika, prava vrijednost predmeta spora u trenutku
poduzimanja svake radnje.

Tužitelju je priznat trošak sastava tužbe 75 bodova, za sastav podnesaka od

1. listopada 2021., 1. travnja 2022. i 25. travnja 2022. po 25 bodova, za sastav
podnesaka od 10. prosinca 2021. i 18. svibnja 2022. po 75 bodova, za zastupanje na
ročištima od 3. listopada 2022. i 6. ožujka 2023. po 75 bodova, odnosno ukupno 450
bodova, što pri vrijednosti boda sa zatraženim paušalom od 15,00 kuna daje iznos od

6.750,00 kuna. Navedeni iznos trebalo je uvećati za 25 % PDV-a u iznosu od

1.687,50 kuna, dakle ukupno 8.437,50 kuna. Tužitelju pripada i trošak sudske
pristojbe tužbe u iznosu od 200,00 kuna i trošak sudske pristojbe presude u iznosu
od 200,00 kuna pa se dolazi do ukupnog iznosa od 8.837,50 kuna/1.172,94 eura, a
koji iznos predstavlja parnični trošak tužitelja u ovom predmetu.

(Nije priznat trošak za sastav podneska od 3. veljače 2023. jer isti nije bio
nužan za vođenje postupka u njemu tužitelj ponavlja već iznesene navode. Nije
priznat trošak pristupa na ročište za objavu presude, a pozivom na odredbu članka

155. ZPP-a.).

Za više traženo na ime troškova postupka u iznosu od 2.812,50 kuna/373,28
eura tužbeni zahtjev odbija se kao neosnovan.

29. Sud je kao tijelo javne vlasti u ovom sudskom aktu ukupan iznos novčane
obveze dvojno iskazao u kunama i eurima, a sve na temelju odredbi članka 48.
stavak 1. i 2. Zakona o uvođenju eura kao službene valute u Republici Hrvatskoj
("Narodne novine" broj: 57/22.) i na temelju Odluke o stopi konverzije kune u euro po
središnjem paritetu 1,00 eura = 7,53450 kuna.

30. Odluka o zateznim kamatama donesena je u skladu s odredbom članka 29.
stavak 2. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj: 35/05., 41/08.,
125/11., 78/15., 29/18., 126/21. i 114/22. – dalje ZOO) i u skladu s Uredbom o
izmjeni Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 156/22.).

31. Slijedom iznesenog, odlučeno je kao u izreci.

Split, 20. travnja 2023.

SUTKINJA

JELENA LONČAR v.r.

12

P-2608/20.

PRAVNA POUKA:

Protiv ove odluke dopuštena je žalba nadležnom Županijskom sudu. Žalba se
podnosi putem ovog suda, u tri primjerka, u roku od 15 dana od dana dostave
ovjerenog prijepisa iste.

Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje i stranci
koja je uredno obaviještena o tom ročištu, a na isto nije pristupila, smatra se da je
dostava presude obavljena onoga dana kada je održano ročište na kojem se presuda
objavljuje. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda
objavljuje, smatra se da je dostava presude obavljena danom zaprimanja pisanog
otpravka iste.

DNA:

- pun. tužitelja
- ODO Split
- u spis

13