Poslovni broj 79 Gž Ovr-1810/2022-2

 

Republika Hrvatska

Županijski sud u Zagrebu

Trg Nikole Šubića Zrinskog 5

 

Poslovni broj 79 Gž Ovr-1810/2022-2

 

 

 

R E P U B L I K A   H R V A T S K A

 

R J E Š E N J E

 

              Županijski sud u Zagrebu, kao sud drugog stupnja, po sutkinji toga suda Mileni Frankić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari ovrhovoditelja B. K. d.o.o. Z., OIB: …, zastupan po punomoćnicima iz Odvjetničkog društva B. & P. iz Z., protiv ovršenice N. V. iz P., OIB: …, zastupana po punomoćniku K. G., odvjetniku iz Č., radi ovrhe, odlučujući o žalbi ovršenice protiv rješenje Općinskog suda u Čakovcu poslovni broj Ovr-461/2019-77 od 7. listopada 2022., dana 4. travnja 2023.

 

 

r i j e š i o   j e

 

              Odbija se žalba ovršenice N. V., kao neosnovana i potvrđuje rješenje Općinskog suda u Čakovcu poslovni broj Ovr-461/2019-77 od 7. listopada 2022.

 

 

Obrazloženje

 

1. Rješenjem suda prvog stupnja odlučeno je:

 

              I. Odbija se prijedlog ovršenice N. V. iz P., zaprimljen 10. ožujka 2020., za djelomičnu obustavu ovrhe po rješenju o ovrsi broj Ovr-449/17 od 25. svibnja 2017. u dijelu koji se odnosi na namirenu tražbinu u iznosu od 223.754,59 kn.

 

              II. Ovrhovoditelju-ponudiocu B. K. d.o.o. Z., OIB: …, dosuđuje se cijela nekretnina ovršenice N. V. iz P., OIB: …, upisana u z.k. ul. br. 2613 k.o. P., čest. broj 803/2/7 kuća, poslovna i gospodarska zgrada, te dvor od 140 čhv, u vlasništvu ovršenice u 1/1 dijela, na adresi P., u iznosu od 386.400,00 HRK / 51.284,09 EUR (tristo osamdeset šest tisuća četiristo kuna / pedeset jedna tisuća dvjesto osamdeset četiri eura i devet centa)-identifikator nadmetanja: 38740.

 

              III. Nekretnina iz točke I. ovog rješenja predati će se ovrhovoditelju B. K. d.o.o. Z., OIB: … nakon što ovo rješenje postane pravomoćno.

 

              IV. Ovrhovoditelj B. K. d.o.o. Z., OIB: …, oslobađa se polaganja kupovnine te nije dužan položiti preostali dio kupovnine od 338.100,00 HRK / 44.873,58 EUR (tristo trideset osam tisuća sto kuna / četrdeset četiri tisuće osamsto sedamdeset tri eura i pedeset osam centa) budući da ovrhovoditeljeva tražbina iznosi više od navedenog iznosa, a ovrhovoditelj se prvi namiruje iz postignute kupovnine.

 

              V. Nakon pravomoćnosti ovog rješenja Zemljišnoknjižni odjel ovog suda upisat će u korist ponuditelja-ovrhovoditelja B. K. d.o.o. Z., OIB: … pravo vlasništva na cijeloj nekretnini ovršenice N. V. iz P., OIB: …, upisana u z.k. ul. br. 2613 k.o. P., čest. broj 803/2/7 kuća, poslovna i gospodarska zgrada, te dvor od 140 čhv, u vlasništvu ovršenice u 1/1 dijela.

 

              VI. Nalaže se z.k. odjelu ovog suda zabilježba rješenja o dosudi odmah po primitku ovog rješenja.

 

              VII. Nalaže se z.k. odjelu ovog suda uknjižba prava vlasništva na cijeloj nekretnini ovršenice N. V. iz P., OIB: …, upisana u z.k. ul. br. 2613 k.o. P., čest. broj 803/2/7 kuća, poslovna i gospodarska zgrada, te dvor od 140 čhv, u vlasništvu ovršenice u 1/1 dijela, po pravomoćnosti ovog rješenja, a na temelju pravomoćnog rješenja o dosudi nekretnine u korist ponuditelja-ovrhovoditelja B. K. d.o.o. Z., OIB: ...

 

2. Protiv navedenog rješenja žali se ovršenica zbog žalbenih razloga određenih čl. 353 st. 1. toč. 1. i 3. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19 i 80/22-dalje: ZPP-a), koji se primjenjuje sukladno odredbi čl. 21. st. 1. Ovršnog zakona ("Narodne novine", broj: 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 i 73/17-dalje: OZ-a), uz prijedlog da se navodi žalbe prihvate kao osnovani, pobijano rješenje ukine i ovrha obustavi.

 

3. Žalba ovršenice je neosnovana.

 

4. U donošenju pobijanog rješenja nije počinjena niti jedna od bitnih procesnih povreda iz odredbe čl. 354. st. 2. ZPP-a, na koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti u smislu čl. 365. st. 2. ZPP-a sve u vezi s čl. 21. st. 1. OZ-a.

 

5. Pravilno je sud prvog stupnja odbio prijedlog ovršenice za djelomičnu obustavu ovrhe po rješenju o ovrsi broj Ovr-449/17 od 25. svibnja 2017. u dijelu koji se odnosi na namirenu tražbinu u iznosu od 223.754,59 kn jer se nisu ispunili uvjeti za obustavu ovrhe propisani odredbom čl. 72 OZ. Navedena činjenica ne utječe na provođenje ovrhe jer će se ta činjenica cijeniti kod donošenja odluke o namirenju tražbine ovrhovoditelja, pa se suprotni žalbeni navodi ovršenice ne mogu prihvatiti. 6. Tako je sud prvog stupnja odlučujući pod toč.I. izreke rješenja pravilno primijenio materijalno pravo. 

 

7. Sukladno odredbi čl. 92. st. 1. OZ-a vrijednost nekretnine sud utvrđuje zaključkom po slobodnoj ocjeni na temelju obrazloženog nalaza i mišljenja ovlaštenog sudskog vještaka ili procjenitelja, izrađenog primjenom posebnog propisa iz područja prostornog uređenja o načinu procjene vrijednosti nekretnina, načinu prikupljanja podataka i njihovoj evaluaciji te o metodama procjene nekretnina, odmah na ročištu nakon što je omogućio strankama, založnim vjerovnicima, sudionicima u postupku i osobama koje imaju pravo prvokupa da se o procjeni izjasne. Odredbom čl. 93. OZ-a vrijednost nekretnine sud određuje zaključkom o prodaji.

 

8. Uvidom u spis predmeta utvrđeno je, kako je temeljem zaključka suda prvog stupnja od 22. listopada 2021. sačinjen nalaz i mišljenje po stalnom sudskom vještaku R. M. iz I. z. p. i v. d.o.o. Predmetnim je nalazom određeno kako tržišna vrijednost nekretnine upisane u zk. ul. br. 2613 k.o. P., čest. broj 803/2/7 kuća, poslovna i gospodarska zgrada iznosi ukupno 483.000,00 kn.

 

9. Ovršenica je na navedeni nalaz i mišljenje sudskog vještaka istakla primjedbe navodeći da je vrijednost nekretnine manja negoli ju je procijenio vještak. Naime vještak je naveo da je gospodarska zgrada većim dijelom izgrađena na susjednoj kat. čestici što umanjuje vrijednost same nekretnine. Također smatra da vještak nije temeljio nalaz i mišljenje na relevantnim podacima pa tako nije uzeo u obzir potrese u Z. i S.-m. ž. te nije uzeo u obzir činjenicu da nisu ostvarene kupoprodaje za naselje P., kao i da je vrijednost pogrešno utvrđivao prema troškovima izgradnje, a na koje se vještak očitovao podneskom od 24. studenog 2021.

 

10. U očitovanju u podnesku od 24. studenog 2021. vještak je otklonio prigovore ovršenice na nalaz i mišljenje navodeći da je nalaz i mišljenje (procjembeni elaborat) u potpunosti izrađen u skladu s važećom regulativom, a naročito u skladu sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15 i 94/17), Zakonom o prostornom uređenju ("Narodne novine", broj: 153/13, 65/17, 114/18, 39/19 i 98/19), Zakonom o gradnji ("Narodne novine", broj: 153/13, 20/17, 39/19 i 125/19), Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina ("Narodne novine", broj: 78/15) i pripadajućim Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina ("Narodne novine", broj: 105/15) tj. u cijelosti prema propisima koji reguliraju predmetno područje procjene vrijednosti nekretnina. Nadalje, vještak je naveo da upravo iz razloga što zemljišnoknjižni podaci ne odgovaraju vlasničkom stanju i što su podaci u posjedovnici pogrešno označeni gospodarska zgrada, koja je većim dijelom izgrađena na susjednoj katastarskoj čestici, nije uzeta u izračun vrijednosti, a osim toga ni na koji način navedena činjenica ne utječe na nemogućnost prometovanja predmetnom nekretninom na tržištu. Na daljnju primjedbu da su prikazani indeksi cijena stambenih objekata, kretanje tržišnih i postignutih cijena za stanogradnje, no da to nisu podaci prikladni za provođenje vještačenja budući se ne odnose na k.o. P. vještak je naveo da drugi službeno objavljeni podaci potrebni za među-vremensko izjednačenje primijenjenih cijena poredbenih nekretnina nažalost ne postoje. Također je naveo da prošlogodišnji potresi u Z. i S.-m. ž. nemaju apsolutno nikakav utjecaj na tržište nekretnina na području M. ž., što potvrđuje čak i rast tržišta nekretnina u županiji. U odnosu na primjedbu da je u nalazu i mišljenju utvrdio da nisu ostvarene kupoprodaje za naselje P. u posljednje četiri godine vještak je naveo da se prema službenim podacima može pogrešno zaključiti da u predmetnom naselju nema nikakvih kupoprodaja, što nije točno jer su mu poznate neke od ostvarenih kupoprodaja. Sličan slučaj je i u gradu Č. iz čega bi se moglo zaključiti da nema prometa obiteljskim kućama. Navedena pogreška u sustavu eNekretnine vjerojatno proizlazi iz toga što katastarske i zemljišnoknjižne čestice u navedenim katastarskim općinama nisu identične. Kako sustav eNekretnine sadrži samo katastarske čestice, a u kupoprodajnim ugovorima su uglavnom navedene samo zemljišnoknjižne čestice, a sustavu nedostaje poveznica između ova dva podatka, može se doći do ovakvih pogrešnih zaključaka. Tako su u nalazu i mišljenju korištene kupoprodajne cijene građevinskih zemljišta za druge katastarske općine jer za k.o. P. nema evidentiranih kupoprodaja zemljišta u posljednje 4 godine, što ne znači da procjenjivano zemljište nema vrijednost. Odgovor o nedostatku javno objavljenih podataka u sustavu eNekretnine je isti kao i prethodni pa su primijenjene kupoprodaje zemljišta koje cjenovno odgovaraju procjenjivanoj nekretnini. Nadalje, vještak je naveo kako nema nikakve dvojbe da se radi o podacima za građevinska zemljišta, a ne o obiteljskoj kući. Vještak je također naveo da je za izračun tržišne vrijednosti nekretnine primijenjena troškovna metoda, kako je to sve detaljno obrazloženo u toč. 6. nalaza i mišljenja, a još detaljnije obrazloženje može se pronaći u Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina i pripadajućem Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina, te Priručniku za procjenu vrijednosti nekretnina, 1. izdanje, DGIZ-Društvo građevinskih inženjera Z., Z., autora Ž. U. i B. M.

 

11. Pored toga, na ponovljene primjedbe ovršenice vještak se očitovao i na ročištu održanom dana 4. svibnja 2022. kojom prilikom je ostao kod danog nalaza i mišljenja, te pisanog očitovanja u podnesku od 24. studenog 2021. Na posebno postavljeno pitanje ovršenice vještak je naveo da je prilikom izrade nalaza i mišljenja u ponudi bilo 11 kuća u Općini P. po prosječnoj cijeni od 608 eur/m2, što je uzeto u obzir prilikom izrade nalaza i mišljenja. Ovršenica na očitovanje vještaka nije imala daljnjih primjedbi niti je predlagala izvođenje daljnjih dokaza (izvođenje dokaza obnovom vještačenja).

 

12. Nalaz i mišljenje vještaka koji je faktički osnovni dokaz za odlučivanje o vrijednosti nekretnine osnovano je i po mišljenju ovog suda sukladno čl. 8. ZPP-a ocijenjen kao stručan i objektivan.

 

13. Vještak je po zahtjevu suda izvršio izračun tržišne vrijednosti nekretnine pri čemu se pozvao na primjenu zakonskih i podzakonskih akata kod vršenja procjene, stručnu literaturu koju je koristio, a potom na temelju svih relevantnih i na očevidu utvrđenih podataka i na temelju vlastitog stručnog znanja dao i obrazložio svoje mišljenje u pogledu iskazane vrijednosti. Stoga je, protivno tvrdnjama ovršenice, takav nalaz i mišljenje, cijeneći i dodatna pisana i usmena očitovanja i pojašnjavanja vještaka na primjedbe ovršenice, i prema mišljenju ovoga suda stručan i objektivan, sukladan pravilima struke tako da nema dvojbi u odnosu na rezultate tog vještačenja.

 

14. U žalbi se problematiziraju ista pitanja koja su isticana kao primjedbe na nalaz i mišljenje vještaka tijekom postupka, a koja su u potpunosti, jasno i uz stručno obrazloženje otklonjena, pa se žalbeni navodi ovršenice ne mogu prihvatiti.

 

15. Tako u postupku nije počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 1. ZPP u vezi s čl. 8. i čl. 261. st. 2. i 3. ZPP, na koju ukazuje ovršenica u žalbi osporavajući izvršenu procjenu vrijednosti nekretnine koja su bile predmetom nalaza i mišljenja sudskog vještaka.

 

16. Prema stanju spisa proizlazi da je nakon provedenog postupka utvrđivanja vrijednosti predmetne nekretnine, sud prvog stupnja sukladno zaključku od 16 svibnja 2022. odredio vrijednost nekretnine sa iznosom od 483.000,00 kn, te je sukladno odredbi čl. 97. OZ-a uputio agenciji Zahtjev za prodaju nekretnine ovršenice u ovršnom postupku, kao i Zaključak o prodaji, a koja je nastavno provela postupak elektroničke javne dražbe sukladno odredbama čl. 97.-103. OZ.

 

17. Neosnovani su i žalbeni navodi ovršenice da je agencija povrijedila Ovršni zakon u postupku prodaje jer nisu utvrđene nepravilnosti u postupku koji je prethodio donošenju pobijanog rješenja. Ovršenica u žalbi ne upire na konkretnu povredu odredaba postupka u svezi elektroničke javne dražbe ili pogrešnu primjenu materijalnog prava.

 

18. U odnosu na žalbene navode koji se tiču prikupljanja ponuda valja reći da je odredbom čl. 17. Pravilnika o načinu i postupku provedbe prodaje nekretnine i pokretnina u ovršnom postupku određeno da prikupljanje javnih ponuda u elektroničkoj javnoj dražbi traje deset radnih dana (dakle ne računaju se nedjelje i blagdani), a iz sadržaja Izvještaja o elektroničkoj javnoj dražbi proizlazi da su se ponude prikupljale upravo u tom roku, a što je u skladu i s odredbom čl. 102. st. 3. OZ-a.

 

19. Stoga je pravilno sud prvog stupnja utvrdio da su bile ispunjene sve pretpostavke i uvjeti za provođenje i dovršenje elektroničke javne dražbe te je pravilno primijenio materijalno pravo kada je sukladno odredbi čl. 103. st. 3. i 4. OZ-a, čl. 107. i čl. 108. OZ-a odlučio kao pod toč. II. do VII. izreke rješenja.

 

20. Radi navedenog primjenom odredbe čl. 380. toč. 2. OZ-a u vezi s čl. 21. st. 1. OZ-a odlučeno je kao u izreci ovoga rješenja.

 

 

U Zagrebu 4. travnja 2023.

 

 

              Sutkinja:

Milena Frankić, v.r.