Republika Hrvatska
Županijski sud u Zadru
Zadar, Borelli 9

Poslovni broj: 13 Gž-546/2022-3

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Zadru, u vijeću sastavljenom od sutkinja Blanke Pervan, predsjednice vijeća, Katije Hrabrov, članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice i Sanje Prosenice, članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja-protutuženika A. Z., OIB:
…, iz H., kojeg zastupa punomoćnik J. M., odvjetnik u O. D. M. & p. u Z., protiv tuženika-protutužitelja M. J., OIB: …, iz Z,, kojeg zastupa punomoćnica A. G., odvjetnica u Z., radi iseljenja, utvrđenja i zaključenja ugovora o najmu stana, odlučujući o žalbi tuženika-protutužitelja protiv presude Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-5/2018-30 od 4. veljače 2022., u sjednici vijeća održanoj dana 21. veljače 2023.,

p r e s u d i o j e

Odbija se žalba tuženika-protutužitelja M. J. kao neosnovana i potvrđuje presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj Ps-5/2018-30 od 4. veljače 2022.

Obrazloženje

1. Uvodno označenom presudom suda prvog stupnja suđeno je:

»I/ Nalaže se tuženiku-protutužitelju, M. J. iz Z., OIB: … iseliti iz stana površine 101 m2, koji se sastoji od 3 sobe, sobice, kuhinje, kupaonice, smočnice, wc-a, predsoblja i hodnika, koji se nalazi u Z. na adresi V. N. 26, u visokom prizemlju, u kući na katastarskoj čestici broj 1197, k.o. G.Z. upisanoj u zk. ul. 880 k.o. G. Z. ukupne površine od 961 m2, oznake zemljišta kuća popisni broj 1678 i zid u Vl. N.j br. 26 i dvorište te opisani stan, slobodan od osoba i stvari, predati u samostalan posjed tužitelju A. Z. iz H., V. B. 7, OIB …, sve u roku od 15 dana.

II/ Nalaže se tuženiku–protutužitelju isplatiti tužitelju-protutuženiku iznos od

66.185,70 kuna zajedno sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 4. veljače

2 Poslovni broj: 13 Gž-546/2022-2

2022. pa do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem
prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine
dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje
prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, sve u roku od 15 dana.

III/ Odbijaju se kao neosnovani protutužbeni zahtjevi koji glase:

"I Utvrđuje se da M. J. iz Z., V. N. 26, OIB: … ima položaj zaštićenog najmoprimca u visokom prizemlju zgrade u Z., V. N. 26, koja zgrada je sagrađena na čest.kat.br. 880 k.o. G. Z., koji stan se sastoji od tri sobe, sobice, kuhinje, kupaonice, smočnice, wc-a, predsoblja i hodnika, a ima ukupnu površinu od 101 čm.

II Nalaže se tužitelju-protutuženiku A. Z. iz H., V. B. 7, OIB: … sklopiti s tuženikom-protutužiteljem M. J. iz Z., V. N. 26, OIB: … ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom slijedećeg sadržaja:

A. Z., H., V. B. 7, OIB: … kao vlasnik stana i najmodavac (u daljnjem tekstu: Najmodavac) s jedne strane i M. J., Z., V. N. 26, OIB: … kao najmoprimac (u daljnjem tekstu: Najmoprimac) s druge strane, temeljem čl. 31. st. 1. Zakona o najmu stanova sklapaju

UGOVOR O NAJMU STANA

SA ZAŠTIĆENOM NAJAMNINOM

Članak 1.

Najmodavac daje Najmoprimcu u najam stan koji se nalazi u visokom
prizemlju zgrade u Z., V. N. 26, koja zgrada je sagrađena na čest.kat.br. 1197 i upisana u zk.ul.br. 880 k.o. G. Z., koji stan se sastoji od tri sobe, sobice, kuhinje, kupaonice, smočnice, wc-a, predsoblja i hodnika, a ima ukupnu površinu od 101 čm.

Članak 2.

Najmoprimac ima pravo u zgradi koristiti se zajedničkim prostorijama,
uređajima, zemljištem, a osobito dvorištem radi pristupa samom stanu u opsegu
kojeg kao vlasnik stana ima Najmodavac.

Članak 3.

Najamnina je zaštićena i iznosi 563,12 (slovima: petstošezdesettrikune i
dvanaest lipa) mjesečno do 31.08.2018., a od 01.09.2018. do 31.08.2023. najamnina
se za svaku godinu od 01. rujna tekuće godine, povećava za 1,20 puta one
najamnine koja se plaćala na dan 31.08.2018. Najmoprimac je dužan platiti
najamninu neposredno ili poštom u skladu s postojećim propisima u RH ili pak osobi
koju suglasno odrede Najmodavac i Najmoprimac, a najkasnije do 15. u tekućem
mjesecu.

3 Poslovni broj: 13 Gž-546/2022-2

Članak 4.

Najmoprimac je pored najamnine dužan redovito podmirivati sve režijske troškove, osim pričuve koja tereti Najmodavca kao vlasnika predmetnog stana.

Članak 5.

Najam se zaključuje na neodređeno vrijeme.

Članak 6.

Najmoprimac je dužan dopustiti Najmodavcu ili osobi koju Najmodavac ovlasti
pregled stana i ostalih prostorija kojima se koristi na temelju ovog Ugovora, dva puta godišnje uz prethodnu najavu.

Iznimno, u slučaju oštećenja ili radi sprječavanja štete, pregled se može
obaviti i izvan naznačenog vremena.

Članak 7.

Najmodavac je dužan održavati iznajmljeni stan u stanju pogodnom za
stanovanje, te na zahtjev Najmoprimca pravodobno izvršiti sve radove koji se ukažu
nužnim za redovno korištenje stana, jer će u protivnom odgovarati za štetu koju Najmoprimac pretrpi uslijed nastalih nedostataka.

Najmoprimac je dužan koristiti stan na način da ga čuva od oštećenja, a u slučaju
počinjene štete istu je dužan nadoknaditi Najmoprimcu.

Najmoprimac ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i
uređajima u zgradi bez prethodne pisane suglasnosti Najmodavca.

Članak 8.

Stan se može koristiti samo za stanovanje i ne može se dati u podnajam trećim osobama.

Članak 9.

Utvrđuje se da je Najmoprimac u posjedu predmetnog stana, te se isti daje u najam u stanju u kojem se nalazi na dan sklapanja ovog Ugovora.

Članak 10.

Najamni odnos može prestati iz razloga i na način određen Zakonom o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06 i 68/18).

Članak 11.

Na prava i obveze ugovornih strana kojim isu određeni ovim Ugovorom
primjenjivat će se odredbe Zakona o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06 i
68/18).

U Zagrebu,29.08.2017.

4 Poslovni broj: 13 Gž-546/2022-2

Najmodavac: Najmoprimac:

A. Z.                                           M. J.

jer će ga u protivnom zamijeniti ova presuda, kao i naknaditi tuženiku protutužitelju parnične troškove ovog postupka, sve u roku od 15 dana."

IV/ Nalaže se tuženiku-protutužitelju naknaditi tužitelju-protutuženiku parnični trošak u iznosu od 66.662,00 kuna, u roku od 15 dana.«

2. Protiv citirane presude žalbu je izjavio tuženik-protutužitelj M. J. (dalje tuženik) pobijajući je zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka, pogrešno I nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava, s
prijedlogom da se žalba uvaži, pobijana presuda ukine i predmet vrati sudu prvog
stupnja na ponovno suđenje. U žalbi ističe kako sud prvog stupnja na temelju iskaza svjedoka V. B., N. D. i tužitelja-protutuženika zaključuje da je tuženiku ranije stečeni status člana obiteljskog domaćinstva njegovih pokojnih roditelja (kao sunositelja stanarskog prava) na predmetnom stanu prestao iseljenjem tuženika (i njegove supruge) te preseljenjem u Italiju puno godina prije stupanja na snagu Zakona o najmu stanova i to još tijekom 80-ih godina prošlog stoljeća, a eventualni povremeni dolasci i boravak tuženika i članova njegove uže obitelji da se
ne mogu smatrati stanovanjem u predmetnom stanu. Međutim, svjedok B. nije mogao iskazivati na okolnosti je li tuženik u vrijeme stupanja na snagu navedenog Zakona imao položaj člana obiteljskog domaćinstva, a s obzirom na
njegov iskaz da je u razdoblju od prosinca 2003. do srpnja 2007. stanovao u stanu
koji se nalazi u kući na predmetnoj adresi, a niti je takvo što moglo biti poznato
svjedokinji D., koja je na predmetnu adresu počela dolaziti tijekom 2006. Irelevantan je iskaz tužitelja-protutuženika u pogledu bitnih okolnosti koje su
prethodile zaključenju Ugovora o prodaji od 26. rujna 2003., a koji je prvostupanjski
sud prihvatio kao neposredno uvjerljiv i to stoga što isti nema neposrednih saznanja o spornim okolnostima. Zaključak da je tuženiku ranije stečeni status člana obiteljskog domaćinstva prestao iseljenjem u suprotnosti je s iskazima svjedoka M. H. i J. B., iskazom tuženika i ispravama koje prileže u spisu. Nesporno je utvrđeno da je pok. M. J. upravo tuženiku tijekom 1997. izdala suglasnost za otkup predmetnog stana sukladno odredbama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo pa nije životno ni logično da je tuženiku mogla ostati nepoznata činjenica zaključenja ugovora o najmu stana. Ističe
kako mu je poznato da je njegova majka prije potpisivanja tog ugovora vlastoručno
ispunila obrazac i pod toč. VII. navela osobe koje imaju pravo zajedno s
najmoprimcem koristiti stan, no, ovaj dokaz sud prvog stupnja nije uzeo u obzir.

3. Na žalbu nije odgovoreno.

4. Žalba nije osnovana.

5. Tuženik u žalbi ne konkretizira bitnu povredu odredaba parničnog postupka, a ovaj
drugostupanjski sud pazeći po službenoj dužnosti, temeljem čl. 365. st. 2. Zakona o
parničnom postupku ("Narodne novine", broj 148/11 – pročišćeni tekst, 25/13 i 89/14
- dalje ZPP), koji se ovdje primjenjuje temeljem odredbe čl. 117. st. 1. Zakona o

5 Poslovni broj: 13 Gž-546/2022-2

izmjenama i dopunama ZPP ("Narodne novine", broj 70/19 – dalje ZID ZPP) na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. toč. 2., 4., 8., 9., 11., 13. i 14. istoga Zakona, ne nalazi da bi takve povrede bile počinjene pred sudom prvog stupnja.

6. Predmet spora je zahtjev tužitelja – protutuženika (dalje tužitelja) da se naloži tuženiku iseliti iz stana u Z. na adresi V. N. 26, u visokom prizemlju kuće izgrađene na čest. zgr. 1197, k.o. G. Z., upisane u zk. ul. 880, ukupne površine 961 m2, oznake zemljišta kuća popisni broj 1678 i zid u ul. N. br. 26 i dvorište, te opisani stan slobodan od osoba i stvari predati u samostalan posjed tužitelju, kao i da se naloži tuženiku da mu isplati iznos od 66.185,70 kn na ime naknade za korištenje stana u visini zaštićene najamnine za razdoblje od 9. kolovoza 2017. pa nadalje do 4. veljače 2022., te protutužbeni zahtjev tuženika da se utvrdi kako ima položaj zaštićenog najmoprimca u navedenom stanu, te naloži tužitelju da sa njim zaključi ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

7. Sud prvog stupnja je, na temelju izvedenih dokaza, utvrdio kako je majka tuženika pok. M. J. u vrijeme zaključenja Ugovora o najmu predmetnog stana sa zaštićenom najamninom od 20. listopada 1999. u predmetnom stanu živjela sama te da niti u vrijeme zaključenja tog ugovora, a niti prethodno u vrijeme stupanja na snagu Zakona o najmu stanova ("Narodne novine", broj 91/96 – dalje: ZNS) nije bilo osoba iz čl. 37. st. 1. navedenog Zakona koje bi imale pravo koristiti predmetni stan zajedno s pok. M. J., kao najmoprimcem, budući da je tuženiku ranije stečeni status člana obiteljskog domaćinstva njegovih pokojnih roditelja na predmetnom stanu prestao njegovim iseljenjem i iseljenjem njegove supruge te preseljenjem u I. tijekom 80-ih godina prošlog stoljeća, s tim da se povremeni dolasci i boravak tuženika i članova njegove uže obitelji u predmetnom stanu u relevantnom vremenskom razdoblju prije stupanja na snagu ZNS ne mogu smatrati stanovanjem u istome, kao ni okolnost da je neprekidno od 1968. prijavljen na adresi predmetnog stana. Pri tome smatra kako ponovnim useljenjem tuženika u predmetni stan tijekom 2009., te eventualnim zajedničkim stanovanjem s pokojnom majkom od njezine smrti 2017., tuženik nije mogao steći nikakva prava na predmetnom stanu, a niti su smrću njegove majke na njega mogla prijeći njezina prava najmoprimca u smislu odredbi čl. 37. i čl. 38. ZNS, pa tako niti pravo na zaključenje Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, slijedom čega je pozivom na odredbe čl. 161. st. 1. i čl. 162. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine", broj 81/15 - pročišćeni tekst - dalje ZVDSP) udovoljio postavljenom tužbenom zahtjevu tužitelja za iseljenjem i predajom u posjed, a odbio protutužbeni zahtjev tuženika.

7.1. Sud prvog stupnja udovoljio je i postavljenom tužbenom zahtjevu kojim tužitelj od
tuženika potražuje naknadu koristi stečene bespravnim korištenjem predmetnog stana, sukladno odredbi čl. 165. st. 1. ZVDSP i čl. 1120. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 35/05, 41/08, 78/15 i 29/18 – dalje: ZOO), u visini od 66.185,70 kn, kao razlike između koristi koju je tuženik ostvario u visini tržišne najamnine koju bi bio dužan plaćati za predmetni stan u utuženom razdoblju i iznosa zaštićene najamnine koju je tuženik nesporno platio tužitelju za utuženo razdoblje.

8. Iz stanja spisa proizlazi kako je predmetni stan prijašnjim vlasnicima bio oduzet temeljem propisa o konfiskaciji te sukladno odredbama čl. 22. i čl. 32. Zakona o

6 Poslovni broj: 13 Gž-546/2022-2

naknadi za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine
("Narodne novine", broj 92/96, 39/99, 42/99, 92/99, 43/00, 131/00, 27/01, 65/01,
118/01, 80/02 i 81/02) vraćen u vlasništvo 1. lipnja 1999. ovlaštenicima naknade K. C. i B. Ć., koji su sa prednicom tuženika, sada pok. M. J., kao ranijom nositeljicom stanarskog prava na predmetnom stanu, dana 20. listopada 1999. zaključili Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom na neodređeno vrijeme, u kojem je Ugovoru, između ostalog, utvrđeno da ista živi sama u stanu, te da drugih osoba kao članova njezinog domaćinstva nema. Nadalje, K. C. i B. Ć. predmetni stan prodali su Ugovorom o kupoprodaji zaključenim 26. rujna 2003. tužitelju, koji se upisao kao vlasnik u zemljišne knjige.

8.1. Između stranaka nije sporno da se tuženik nalazi u posjedu predmetnog stana, u
koji posjed je stupio 2009., da je majka tuženika M. J. preminula 9. kolovoza 2017. te da tuženik u razdoblju od smrti svoje pok. majke i tijekom cijelog postupka koristi predmetni stan za stanovanje i plaća tužitelju naknadu za korištenje stana u visini zaštićene najamnine.

8.2. Iz uvjerenja o prebivalištu za tuženika proizlazi kako isti ima prijavljeno
prebivalište na adresi predmetnog stana neprekidno od 2. rujna 1968. te je isti ranije imao pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva stečenog prema odredbama ranije važećeg Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine", broj 51/85, 42/86, 22/92 i 70/93 – dalje ZSO)

9. Odredbom čl. 37. st. 1. ZNS propisano je da osobe koje na dan stupanja na snagu toga Zakona imaju pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva, stečenog prema odredbama ZSO, upisuje se u ugovor o najmu stana, s tim da prema čl. 38. st. 1. istoga Zakona u slučaju smrti zaštićenog najmoprimca ili kada zaštićeni najmoprimac napusti stan, prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca iz ugovora o najmu prelaze na osobu navedenu u ugovoru o najmu stana, ovisno o sporazumu tih osoba.

10. Iz sadržaja Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom koji su raniji
vlasnici K. C. i B. Ć. zaključili sa M. J., kao najmoprimateljicom, nedvojbeno proizlazi kako je M. J. bila nositeljica ugovora o korištenju predmetnog stana temeljem ZSO te da nema drugih osoba koje bi se kao članovi obiteljskog domaćinstva stečenog prema odredbama navedenog Zakona upisale u navedeni ugovor, dapače, pod toč. VI Ugovora jasno je navedeno da najmoprimateljica živi sama u stanu te drugih osoba kao članova njezinog domaćinstva nema.

10.1. Stoga nisu ispunjene pretpostavke iz čl. 38. st. 1. ZNS, odnosno da nakon smrti
M. J. prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca pređu na tuženika, budući da isti nije naveden u ugovoru o najmu stana.

11. Osim toga, pravilno sud prvog stupnja analizom izvedenih dokaza u postupku i
dovodeći ih u međusobnu vezu i u vezu s ispravama u spisu, a posebno i iz iskaza
samog tuženika saslušanog kao stranke, utvrđuje kako je tuženik sa svojom obitelji početkom 80-ih godina prošlog stoljeća odlučio živjeti u I., gdje je 1986. rođen njegov mlađi sin, da je u razdoblju od 1989. do 2000. ostvarivao zaradu obavljajući poslove posrednika u prodaji polica za osiguranje na području R. I., da od 90-ih godina prošlog stoljeća do danas neprekidno ima prijavljeno

7 Poslovni broj: 13 Gž-546/2022-2

prebivalište u I. na adresi stana u R. u kojem stanuje njegova supruga kao najmoprimac, da u tom razdoblju nije bio zaposlen na području R. H., nije plaćao porez niti prijavljivao inozemne prihode.

11.1. Također, pravilno ocjenjuje i da je tuženik znao za činjenicu da je njegova majka zaključila Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, što proizlazi iz nespornog utvrđenja da mu je pok. majka tijekom 1997. izdala suglasnost za otkup predmetnog stana (sa kojim zahtjevom je odbijen jer se radilo o konfisciranom stanu za koji je bio podnesen zahtjev za povrat oduzete imovine), kao i iz razgovora sa ranijim vlasnicima o tome da bi njegova majka trebala zaključiti ugovor o najmu predmetnog stana, što ukazuje da je bio upoznat sa statusom predmetnog stana te da mu je postojanje i sadržaj Ugovora o najmu od 20. listopada 1999. bio poznat već u vrijeme zaključenja istog.

12. Nadalje, u odnosu na navode kojima implicira da njegova majka nije bila u potpunosti sposobna za rasuđivanje prilikom zaključenja ugovora o najmu predmetnog stana, a što bi bio razlog da u samom ugovoru nije upisan kao član njezinog obiteljskog domaćinstva, pravilno sud prvog stupnja i to na temelju iskaza samo tuženika utvrđuje kako se njegova pok. majka nikada nije liječila zbog bilo kakvih psihičkih tegoba, a nitko od saslušanih svjedoka, pa tako ni dugogodišnji prijatelji tuženika M. H. i J. B. u svojim iskazima ne spominju bilo kakvo neuobičajeno ponašanje majke tuženika, s tim da svjedok B. izričito potvrđuje da je u vrijeme kada ju je zadnji put vidio (godinu dana prije njene smrti) ista bila dobrog psihičkog stanja. Osim toga, tuženik na te okolnosti nije predlagao dokaze (vještačenje po vještaku odgovarajuću struke).

13. Stoga, kako smrću pok. M. J. na tuženika nisu mogla prijeći njezina prava najmoprimca na predmetnom stanu pa tako niti prava na zaključenje ugovora o najmu predmetnog stana sa zaštićenom najamninom u smislu odredba čl. 37. i čl. 38.
ZNS, to se tuženik bez ikakvog valjanog osnova nalazi u posjedu predmetnog stana,
slijedom čega je tužitelju, kao vlasniku stana, sukladno odredbama čl. 161. st. 1. i čl. 162. st. 1. ZVDSP valjalo pružiti vlasničku zaštitu te udovoljiti njegovom zahtjevu za iseljenje tuženika iz predmetnog stana i naložiti mu predati isti slobodan od osoba i stvari u samostalan posjed tužitelju.

14. Tužitelju u smislu odredaba čl. 165. st. 1. ZVDSP i čl. 1120. Zakona o obveznim
odnosima ("Narodne novine", broj 35/05, 41/08, 78/15 i 29/18) pripada naknada
koristi stečene bespravnim korištenjem predmetnog stana, kao razlike između koristi
koju je tuženik ostvario u visini tržišne najamnine koju bi bio dužan plaćati za
predmetni stan u utuženom razdoblju, koja visina naknade među strankama nije
sporna, i iznosa zaštićene najamnine koju je tuženik nesporno platio tužitelju za
utuženo razdoblje, a koja razlika iznosi 66.185,70 kn.

15. Stoga je sud prvog stupnja na potpuno i pravilno utvrđeno činjenično stanje
pravilno primijenio materijalno pravo prilikom donošenja pobijane odluke, kao i
odredbu čl. 154. st. 1. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 148/11
– pročišćeni tekst, 25/13, 89/14 i 70/19), koji se ovdje primjenjuje temeljem odredbe
čl. 117. st. 3. ZID ZPP, prilikom donošenja odluke o troškovima postupka.

8 Poslovni broj: 13 Gž-546/2022-2

16. Slijedom iznesenog valjalo je, temeljem čl. 368. st. 1. ZPP, odbiti žalbu tuženika kao neosnovanu i potvrditi pobijanu presudu suda prvog stupnja.

Zadar, 21. veljače 2023.

Predsjednica vijeća

Blanka Pervan