- 1 -              Rev 12/2014-8

 

 

 

 

 

Broj: Rev 12/2014-8

 

 

 

U   I M E   R E P U B L I K E   H R V A T S K E

P R E S U D A

 

Vrhovni sud Republike Hrvatske u vijeću sastavljenom od sudaca Slavka Pavkovića predsjednika vijeća, dr. sc. Jadranka Juga člana vijeća i suca izvjestitelja, Damira Kontreca člana vijeća, Gordane Jalšovečki članice vijeća i mr. sc. Igora Periše člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja-protutuženika G. P. iz Z., OIB: …, zastupanog po punomoćniku A. H., odvjetniku u Z., protiv tuženika-protutužitelja J. B. iz Z., OIB: …, i D. F. iz Z., OIB: …, oboje zastupanih po punomoćnici Ž. R. B., odvjetnici iz Odvjetničkog društva P. & P. u Z., radi donošenja presude kojom se nadomješta ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom, te radi iseljenja i predaje u posjed, odlučujući o revizijama tužitelja-protutuženika i tuženika-protutužitelja protiv dijela presude Županijskog suda u Zagrebu broj Gž-7766/11-3 od 9. travnja 2013., kojom je potvrđena presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj Ps-31/10-9 od 8. ožujka 2011., u sjednici održanoj 7. veljače 2023.,

 

p r e s u d i o   j e:

 

I. Prihvaća se revizija tuženika-protutužitelja te se preinačuju presuda Županijskog suda u Zagrebu broj Gž-7766/11-3 od 9. travnja 2013. u toč. II. izreke i presuda Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj Ps-31/10-9 od 8. ožujka 2011. u toč. II. i III. izreke i sudi:

 

"1. Nalaže se tužitelju-protutuženiku iseliti iz stana na IV. (četvrtom) katu stambene zgrade u Z., ukupne površine 89,52 m2, koji se sastoji od tri sobe, kuhinje, kupaonice, WC-a, smočnice i hodnika, a koji je izuzet od nacionalizacije te je kao treća (3) etaža neodvojivo povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine označene kao z.k.č.br. 2176/9 u naravi stambena zgrada s dvorištem, ukupne površine 202 m2, upisane u z.k.ul. 15381 k.o. G. Z. u odgovarajućem suvlasničkom dijelu, te da taj stan slobodan od osoba i stvari preda u posjed tuženicima-protutužiteljima, u roku 15 dana.

 

2. Nalaže se tužitelju-protutuženiku naknaditi tuženicima-protutužiteljima trošak parničnog postupka od 486,66 EUR/3.666,75 kn."

 

II. Odbija se revizija tužitelja-protutuženika kao neosnovana.

 

 

Obrazloženje

 

1. Prvostupanjskom presudom u toč. I. izreke odbijen je kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja-protutuženika (dalje: tužitelj) da se presudom nadomjesti ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom sadržaja kako je to pobliže opisano i određeno pod toč. I. izreke prvostupanjske presude. U toč. II. izreke prvostupanjske presude odbijen je kao neosnovan protutužbeni zahtjev tuženika-protutužitelja (dalje: tuženici), a kojim su tražili iseljenje tužitelja i predaju u posjed stana pobliže označenog u toč. II. izreke prvostupanjske presude. U toč. III. izreke prvostupanjske presude određeno je da svaka stranka snosi svoje troškove postupka.

 

2. Drugostupanjskom presudom u toč. I. izreke odbijena je žalba tužitelja kao neosnovana te je potvrđena prvostupanjska presuda u pobijanim dijelovima pod toč. I. i III. izreke, dok je u toč. II. izreke drugostupanjske presude odbijena žalba tuženika kao neosnovana i potvrđena je prvostupanjska presuda u pobijanim dijelovima pod toč. II. i III. izreke. U toč. III. izreke drugostupanjske presude odbijen je zahtjev tuženika za naknadu troška sastava žalbe.

 

3. Protiv dijela drugostupanjske presude kojim je odbijena žalba tužitelja kao neosnovana i potvrđena prvostupanjska presuda u pobijanim dijelovima pod toč. I. i III. izreke, reviziju je izjavio tužitelj temeljem čl. 382. st. 2. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine", broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11 i 25/13 – dalje: ZPP), predlažući da ovaj sud prihvati reviziju te ukine nižestupanjske presude u pobijanom dijelu i predmet vrati u tom dijelu na ponovno odlučivanje.

 

4. Protiv dijela drugostupanjske presude kojom je odbijena žalba tuženika kao neosnovana i potvrđena prvostupanjska presuda u pobijanim dijelovima pod toč. II. i III. izreke, reviziju su izjavili i tuženici temeljem čl. 382. st. 2. ZPP, predlažući da ovaj sud prihvati reviziju te preinači nižestupanjske presude u pobijanom dijelu na način da prihvate protutužbeni zahtjev tuženika, a podredno da se u tom dijelu ukinu nižestupanjske presude i predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno odlučivanje.

 

5. Tužitelj nije dostavio odgovor na reviziju tuženika, a tuženici su dostavili odgovor na reviziju tužitelja u kojoj su predložili da se revizija tužitelja odbaci kao nedopuštena, a podredno da se odbije kao neosnovana.

 

6. Revizija tuženika je osnovana, a revizija tužitelja nije osnovana.

 

7. Sukladno odredbi čl. 392.a st. 2. ZPP ovaj sud ispitao je pobijanu presudu samo u dijelu u kojem se pobija revizijama i samo zbog pitanja koja su važna za osiguranje jedinstvene primjene prava i ravnopravnosti svih u njegovoj primjeni zbog kojih su revizije podnesene i koja su u njima određeno naznačena kao takva uz pozivanje na propise i druge izvore prava koji se na ta pitanja odnose.

 

8. Predmet spora je zahtjev tužitelja radi sklapanja ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom, a predmet spora je i protutužbeni zahtjev tuženika radi iseljenja i predaje u posjed stana u odnosu na koji tužitelj traži sklapanje ugovora o najmu sa slobodno ugovorenom najamninom.

 

9. U postupku je utvrđeno:

- da su tuženici vlasnici stana u Z., a koji stan se sastoji od tri sobe, sobice, kuhinje, kupaonice, WC-a, smočnice i hodnika, ukupne površine 89,52 m2,

 

- da je majka tužitelja na predmetnom stanu imala stanarsko pravo i da je tužitelj na dan stupanja na snagu Zakona o najmu stanova ("Narodne novine", broj 91/96, 48/98, 68/98 i 22/06 – dalje: ZNS) imao pravni položaj člana obiteljskog domaćinstva svoje majke kao nositelja stanarskog prava,

 

- da su majka tužitelja i tužitelj vodili parnični postupak protiv tuženika radi sklapanja ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom,

 

- da su u parničnom postupku kod Općinskog suda u Zagrebu broj Ps-1880/97 pravomoćnom presudom od 11. svibnja 2007. odbijeni s tako postavljenim tužbenim zahtjevom iz razloga jer je majka tužitelja imala u vlasništvu useljivi stan,

 

- da se tužitelj i tuženici nisu uspjeli sporazumjeti oko iznosa visina slobodne ugovorene najamnine,

 

- da tuženici tužitelju nisu otkazali ugovor o najmu na način kako je to predviđeno odredbama čl. 19. do 22. ZNS.

 

10. Na temelju tako utvrđenih odlučnih činjenica nižestupanjski sudovi odbili su tužbeni zahtjev tužitelja kao neosnovan iz razloga što tužitelj ne može tražiti sklapanje ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom isključivo na način kako se sklapaju ugovori o najmu stanova u vlasništvu G. Z. i R. H. te da visina slobodne ugovorene najamnine ovisi isključivo o volji ugovornih strana i tuženici nemaju nikakvu zakonsku obvezu pod takvim uvjetima sklopiti s tužiteljem ugovor o najmu stana. Nižestupanjski sudovi također odbijaju protutužbeni zahtjev tuženika za iseljenje tužitelja iz predmetnog stana i predaju istog u posjed iz razloga jer tuženici nisu tužitelju otkazali ugovor o najmu na način kako je to predviđeno odredbama čl. 19. do 22. ZNS koji reguliraju otkaz ugovora o najmu stana.

 

11. Tužitelj u reviziji iz čl. 382. st. 2. ZPP postavlja slijedeća pravna pitanja:

 

"1. Je li član obiteljskog domaćinstva bivšeg stanara, a koji je imao položaj zaštićenog najmoprimca, aktivno legitimiran tražiti sklapanje ugovora o najmu stana (sa slobodno ugovorenom najamninom)?

 

2. Da li se slobodno ugovorena najamnina u smislu čl. 9. Zakona o najmu stanova utvrđuje sukladno čl. 10. i 11. tog Zakona ako je stan u vlasništvu fizičke osobe?".

 

12. Tužitelj u reviziji smatra kako su navedena pravna pitanja važna jer o postavljenim pravnim pitanjima nema sudske prakse ovoga suda, a postoji i suprotstavljena i nejasna praksa županijskih sudova, pa se tako tužitelj poziva na odluku Županijskog suda u Zagrebu broj Gž-86/08 od 30. prosinca 2008. za koju smatra da je u suprotnosti s pobijanom drugostupanjskom odlukom u ovom sporu. Tužitelj u reviziji u bitnom smatra kako ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom treba sklapati pozivom na odredbu čl. 10. i 11. ZNS, odnosno u visini najamnine koja se utvrđuje odlukama jedinica lokalne samouprave ili Republike Hrvatske.

 

13. Tuženici u reviziji iz čl. 382. st. 2. ZPP postavljaju slijedeća pravna pitanja:

 

"1. Kada je pravomoćnom presudom suda otklonjeno pravo tužitelja-protutuženika (ex lege najmoprimca) na sklapanje ugovora sa zaštićenom najamninom, a istovremeno tužitelj-protutuženik neopravdano odbija ponude tuženika- protutužitelja (suvlasnika stana) za sklapanje ugovora sa slobodno ugovorenom najamninom, da li je takav ex lege nastao najamni odnos nužno otkazati prema odredbama Zakona o najmu stanova koje se odnose na otkaz ugovora o najmu i to u okolnostima u kojima:

 

- ugovor o najmu predmetnog stana nikada nije sklopljen uslijed neopravdanog odbijanja od strane tužitelja-protutuženika (ex lege najmoprimca) i ne postoji suglasnost volja stranaka u odnosu na takav ugovor,

 

- tužitelj-protutuženik godinama ne plaća tuženicima-protutužiteljima adekvatnu naknadu za korištenje stana,

 

- stanom se godinama koriste osobe koje nisu nikada stekle zakonom predviđeno pravo korištenja stanom,

 

a koje povrede nisu otklonjene niti nakon što su tuženici-protutužitelji brojnim opomenama ukazivali i tražili njihovo otklanjanje, ili su vlasnici stana ovlašteni u sudskom postupku neposredno tražiti iseljenje (posebno imajući u vidu da je od dana utuženja protekao i svaki eventualni zakonom predviđeni otkazni rok)?".

 

14. Tuženici se u reviziji pozivaju kao razlog važnosti na zajednički sastanak predstavnika Vrhovnog suda Republike Hrvatske i županijskih sudova iz 2001. gdje je zaključeno da se u ovakvim slučajevima radi o bespravnom korištenju stana, a tuženici se pozivaju i na odluku Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-III-2000/2001 od 10. srpnja 2002. gdje je također izneseno pravno shvaćanje da osoba koja je ex lege stekla prava i obveze najmoprimca, a bez opravdanih razloga odbija sklapanje ugovora o najmu, se nalazi u stanu bez valjane pravne osnove i da gubi pravo na daljnje korištenje stana i posebnu zaštitu koju uživa kao zaštićeni najmoprimac. Tuženici ističu da je isto pravno shvaćanje zauzeto u odluci Ustavnog suda Republike Hrvatske broj U-III-3322/2007 od 1. listopada 2008. Tuženici u biti postavljenim pravnim pitanjem smatraju da su ispunjene sve pretpostavke za iseljenje tužitelja iz predmetnog stana iz razloga jer isti ne želi sklopiti ugovor o najmu stana sukladno sporazumu tužitelja i tuženika, već želi sklapanje ugovora o najmu stana pod posebnim uvjetima kao da se radi o stanu u vlasništvu G. Z. ili Republike Hrvatske te da tužitelj koristi predmetni stan bez pravne osnove jer odbija sklopiti takav ugovor o najmu stana, a samo otkazivanje ugovora o najmu stana je bespredmetno kada je tužba u ovoj pravnoj stvari podnesena još 2010.

 

15. Ovaj sud prihvaća da su pravna pitanja navedena u reviziji tužitelja i tuženika važna za osiguranje jedinstvene primjene prava i ravnopravnosti svih u njegovoj primjeni jer vidljivo da postoji neujednačena sudska praksa viših sudova, odnosno postupanje u suprotnosti sa odlukama Ustavnog suda Republike Hrvatske, a pritom nema sudske prakse ovoga suda u vezi postavljenih pravnih pitanja.

 

16. Ovaj sud u cijelosti prihvaća zaključak nižestupanjskih sudova da tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan jer tužitelj ne može nametati i zahtijevati od tuženika sklapanje ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom prema propisima koji reguliraju visinu te najamnine u odnosu na stanove u vlasništvu Grada Zagreba i Republike Hrvatske. Naime, odredbom čl. 9. ZNS određeno je samo da slobodno ugovorenu najamninu plaćaju korisnici stanova za koje tim zakonom nije određeno plaćanje zaštićene najamnine. U ovoj pravnoj stvari uopće nije sporno da tužitelj nema pravo na plaćanje zaštićene najamnine, slijedom čega je isti u obvezi se s tuženicima sporazumjeti o visini najamnine za predmetni stan.

 

17. Pogrešno je pravno shvaćanje tužitelja da postoje ograničenja za sklapanje ugovora o najmu sa slobodno ugovorenom najamninom sukladno odlukama jedinice lokalne samouprave koje propisuju visinu najamnine za stanove u njihovom vlasništvu i isto tako prema visini najamnine koju propisuje Republika Hrvatska za stanove u vlasništvu Republike Hrvatske. Samo zaštićeni najmoprimac ima pravo na zakonom utvrđenu visinu najamnine, a svi oni najmoprimci koji nisu zaštićeni moraju se o visini najamnine sporazumjeti sa vlasnicima stanova.

 

18. Također je pogrešno pozivanje tužitelja na odredbu čl. 10. i 11. ZNS jer se radi o odredbama koje reguliraju mogućnost povećanja slobodno ugovorene najamnine iz ugovora o najmu stana sklopljenog na neodređeno vrijeme i gdje je propisano da se ta najamnina ne može mijenjati istekom roka od jedne godine, a nakon toga je propisan postupak povišenja najamnine i najviše povećanje koje ne može iznositi više od 20% prosječno slobodno ugovorene najamnine u istom naselju, odnosno županiji za stan koji se po površini, opremljenosti i položaju može usporediti sa stanom koji se daje u najam. Dakle, odredbe čl. 10. i 11. ZNS odnose se samo na povećanje već ugovorene najamnine i u odnosu na već sklopljeni ugovor o najma sa slobodno ugovorenom najamninom.

 

19. Stoga su pravilno nižestupanjski sudovi odbili tužbeni zahtjev tužitelja slijedom čega odgovor na pravno pitanje koje je postavio tužitelj u reviziji glasi da se slobodno ugovorena najamnina ne utvrđuje sukladno odredbi čl. 9., čl. 10. i čl. 11. ZNS ako je stan u vlasništvu fizičke osobe, već se navedene odrede ZNS odnose samo na slučaj povećanja ugovorene najamnine nakon isteka godine dana nakon sklopljenog ugovora o najmu stana na neodređeno vrijeme. Također je odgovor na prvopostavljeno pravno pitanje tužitelja da član obiteljskog domaćinstva bivšeg stanara nije ovlašten tražiti sklapanje ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom na način kako se sklapaju ugovori o najmu stana u vlasništvu Grada Zagreba i Republike Hrvatske.

 

20. Obzirom na navedeno, valjalo je u toč. II. izreke prvostupanjske presude temeljem odredbe čl. 393. ZPP odbiti reviziju tužitelja kao neosnovanu.

 

21. Međutim, pogrešno su nižestupanjski sudovi primijenili materijalno pravo iz čl. 19. do 22. ZNS kada su odbili protutužbeni zahtjev tuženika za predaju u posjed predmetnog stana, odnosno iseljenje tužitelja iz istog. Naime, tužitelj se odbijanjem sklapanja ugovora o najmu stana sa slobodnom najamninom prema sporazumu tuženika i tužitelja u predmetnom stanu nalazi bez pravnog osnova i isti je dužan predati tuženicima u posjed i iseliti se iz istog. To iz razloga što tužitelj ne može nametati uvjete i visinu najamnine tuženicima kao vlasnicima stana jer isti nije zaštićeni najmoprimac i u odnosu na slobodnu ugovorenu najamninu mora postojati sporazum između tužitelja i tuženika, odnosno između najmoprimca i najmodavca.

 

22. Ovaj sud prihvaća da je tužitelj stupanjem na snagu ZNS ex lege postao najmoprimac, ali nesklapanjem ugovora o najmu stana, odnosno točnije odbijanjem sklapanja ugovora o najmu stana sa slobodnom najamninom prema sporazumu stranaka, isti je u stanu bez pravnog osnova i dužan se je iseliti. Pritom nižestupanjski sudovi pogrešno smatraju da u konkretnoj situaciji su tuženici trebali prvotno otkazati ugovor o najmu stana na način kako je to predviđeno u čl. 19. do 21. ZNS. Treba uzeti da su ispunjeni uvjeti iz čl. 22. ZNS jer sama tužba predstavlja otkaz ugovora o najmu stana u pisanom obliku s obrazloženjem, a ispunjeni su i uvjeti o trajanju otkaznog roka jer je vidljivo da ovaj postupak traje više od 10 godina.

 

23. Stoga odgovor na postavljeno pravno pitanje tuženika u reviziji glasi da u situaciji kad ugovor o najmu stana nikada nije sklopljen uslijed neopravdanog odbijanja od strane najmoprimca i ne postoji suglasnost i volja stranaka u odnosu na takav ugovor, pri čemu najmoprimac ne plaća adekvatnu naknadu za korištenje stana, se radi o bespravnom korištenju stana i vlasnici stana mogu u sudskom postupku tražiti iseljenje pri čemu se sama tužba smatra pisanim otkazom ugovora o najmu stana.

 

24. Slijedom navedenog valjalo je temeljem odredbe čl. 395. st. 1. ZPP presuditi kao pod I. izreke te preinačiti nižestupanjske presude i prihvatiti protutužbeni zahtjev tuženika u cijelosti.

 

25. Odluka o trošku u toč. I.1. temelji se na odredbi čl. 166. st. 2. u vezi čl. 154. st. 1. ZPP obzirom da su tuženici u cijelosti uspjeli u ovoj parnici. Tuženicima sukladno odredbi čl. 155. st. 1. ZPP pripadaju opravdani troškovi koji su bili potrebni za vođenje ove parnice, a to je jednokratna naknada sukladno Tbr. 7. toč. 2. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine", broj 142/12, 103/14, 118/14, 107/15, 37/22 i 126/22 – dalje: Tarifa) u visini 200 bodova te zatraženi PDV u visini od 23%, a sve prema Tarifi koja je bila na snazi u vrijeme pokretanja postupka bez obzira kad je postupak okončan sukladno Tbr. 48. st. 4. Tarife i što iznosi 2.460,00 kn. Sukladno odredbi Tbr. 10. toč. 2. Tarife tuženicima pripada i trošak sastava žalbe s PDV u visini od 60 bodova što s PDV-om iznosi 738,00 kn, kao i trošak sastava revizije od 468,75 kn sukladno Tbr. 10. toč. 6. Tarife ili sveukupno valjalo je tuženicima priznati trošak od 486,66 EUR/3.666,75 kn.

 

Zagreb, 7. veljače 2023.