Pristupanje sadržaju
REPUBLIKA HRVATSKA Poslovni broj: P-2288/2021-17
Općinski sud u Splitu
Ex. vojarna Sv. Križ, Dračevac
21000 Split
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Splitu po sucu ovog suda, Mislavu Polić, kao sucu pojedincu, u
pravnoj stvari tužitelja R. V.,OIB: …, S., S.
c. .., zastupana po punomoćniku M. V. odvjetniku u S. i tužene M.
J., OIB:… iz B., R. S., zastupana po
punomoćniku Ž. O. odvjetniku u S., radi zaključenja ugovora, nakon
zaključene glavne rasprave dana 8. studenoga 2022.g. u nazočnosti punomoćnika
tužiteljice M. V., odvjetnika u S. i u nazočnosti tužene osobno uz
punomoćnika Ž. O., odvjetnika u S. i po objavi presude dana 12. siječnja
2023.,
p r e s u d i o j e
I.Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:
„Nalaže se tuženoj M. J., OIB:…, da sa tužiteljicom R.
V. iz S., S. cesta ..,OIB:…,u roku od 15 dana
zaključi Ugovor o kupoprodaji čest.zem.1602/4 Z.U.3118, K.O. S., koji ugovor ima
slijedeće sastojke:
UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINA
Članak 1.
Ugovorne strane suglasno utvrđuju da je prodavateljica vlasnica i posjednica
nekretnine označene kao čest.zem.1602/4 Z.U. 3118 K.O. S. za 840/3102 dijela
cjeline, u naravi kuća na adresi S. c…,S..
Članak 2.
Sukladno utvrđenom u čl.1.prodavateljica izjavljuje da prodaje ,a kupac izjavljuje da
prodaje čest.zem.1602/4 Z.U. 3118 K.O. S. za 840/3102 dijela cjeline, u naravi kuća
na adresi S. c. .., S., zajedno sa svim pravima i pripadnostima.
Članak 3.
(1)Ugovorne stranke suglasno utvrđuju kupoprodajnu cijenu za nekretnine iz čl.1.ovog
Ugovora u ukupnom iznosu od 120.000,00 EUR-a u protuvrijednosti u kunama prema
srednjem tečaju HNB na dan isplate.
(2)Ugovorne stranke suglasno utvrđuju da će kupac izvršiti isplatu kupoprodaje cijene
na slijedeći način.
a)iznos od 6.000,00 EUR-a u protuvrijednosti u kunama prema srednjem tečaju HNB
na dan isplate kupac je već isplatio prije zaključenja Ugovora.
b)ostatak iznosa od 114.000,00 EUR-a u protuvrijednosti u kunama prema srednjem
tečaju HNB na dan isplate kupac se obvezuje isplatiti prodavateljici u roku od 8 dana
od dana zaključenja ovoga Ugovora.
Članak4.
Prodavateljica se obvezuje da će odmah po isplati cjelokupne kupoprodajne cije ,izdati
kupcu tabularnu izjavu podobnu za upis njezinog prava vlasništva na predmetu
kupoprodaje u cijelosti.
Članak 5.
Kupac se već nalazi u posjedu predmeta kupoprodaje pa se neće posebno uvoditi u
posjed.
Članak 6.
Prodavatelj jamči kupcu kako je isključivi vlasnik i posjednik predmeta kupoprodaje, te
da predmet kupoprodaje nije opterećen nikakvim knjižnim ili izvanknjižnim pravima
trećih osoba, te mu u tom smislu jamči pravnu sigurnost.
Članak 7.
Na sve što nije uređeno ovim ugovorom primijeniti će se odgovarajuće odredbe Zakona
o obveznim odnosima.
Članak 8.
Ugovorne stranke u znak zahvalnosti sa svim odredbama ovoga Ugovora izjavljuju
kako isti predstavlja njihovu pravu volju te stoga Ugovor i vlastoručno potpisuju.
S.,11 lipnja 2021.g.
II.Ukoliko tužena ne zaključi Ugovor s tužiteljicom iz toč.1.izreke presude u roku od 15
dana od dana donošenja presude, ugovor će zamijeniti ova presuda.
III.Dužna je tužena ukoliko se usprotivi tužbi u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe
tužiteljici naknaditi parnični trošak sa zakonskom zateznom kamatom koja na navedeni
iznos teče od dana presuđenja do isplate po stopi koja se određuje za svako
polugodište uvećanjem eskontne prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih
za razdoblje dulje od godinu dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za
referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena.“
IV.Dužna je tužiteljica naknaditi tuženoj parnični trošak u iznosu od 8.368,83 EUR-a
(63.055,00 kn -1 EUR_7,53450 kn) u roku od 15 dana zajedno sa zakonskim zateznim
kamatama koje teku od dana presuđenja do namirenja tuženice po stopi određenoj
odredbom čl.29.Zakona o obveznim odnosima, koja se određuje za svako polugodište
uvećanjem eskontne prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih za
razdoblje dulje od godinu dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za
referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena.
Obrazloženje
1.Tužiteljica je podnijela tužbu naslovnom sudu dana 11.06.2021.g.radi zaključenja
Ugovora o kupoprodaji .U tužbi navodi kako je sa tuženom dana 15.kolovoza 2019.g.
sklopila Ugovor o najmu kuće na adresi S. ..,S.,zemljišnoknjižne
oznake čest.zem.1602/4 Z.U. 3118 K.O. S.. Tužena da je nesporno stvarni vlasnik
nekretnine i da je upisana kao suvlasnica za 840/3102 dijela cjeline. Tužiteljica navodi
kako je sa tuženom sklopila usmeni ugovor o kupoprodaji predmetne nekretnine u
ukupnom iznosu kupoprodajne cijene od 120.000,00 EUR-a .Na ime kapare da je
tužiteljica isplatila tuženoj iznos od 6.000,00 EUR-a. Tužena da je odustala od
kupoprodaje, te da je tužiteljica pozvala tuženu da mirnim putem pristupe zaključenju
Ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine na što da se tužena očitovala negativno.
Tužiteljica je podnijela tužbeni zahtjev radi zaključenja kupoprodajnog ugovora.
2.U odgovoru na tužbu tužena je istakla da se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu u
cijelosti te predložila odbiti tužiteljicu uz osudu tužiteljice na snašanje parničnog troška.
Tužena je prigovorila i označenoj vrijednosti predmeta spora u iznosu od 201.000,00
kn te predložila isti odrediti u iznosu od 900.000,00 kn sukladno naznačenoj vrijednosti
nekretnine čija se kupoprodaja traži po postavljenom tužbenom zahtjevu. Tužena ne
osporava da je između stranaka dana 15.kolovoza 2019.g. sklopljen Ugovor o najmu
nekretnine koju je tužena kao najmodavac iznajmila tužiteljici kao najmoprimcu za
razdoblje od godine dana , te da je isti Ugovor o najmu istekao 1.srpnja 2020.g., s time
da su stranke usmeno dogovorile produljenje istog ugovora za naredno razdoblje od
godine dana pa je i taj naknadno produljeni ugovor istekao dana 1.srpnja 2021.g., s
time da je za ovo razdoblje ugovoreni mjesečni iznos najamnine od po 500,00 EUR-a.
Tužena da je dopisom od 23.travnja 2021.g.,izvjestila tužiteljicu da ugovor o najmu
istječe dana 1.srpnja 2021.g.te da ju zamoljava da predmetnu nekretninu isprazni od
osoba i stvari najkasnije do navedenog datuma. Nadalje tužena navodi da kako
tužiteljica nije udovoljila navedenom traženju da je tužena protiv tužiteljice i njezine
obitelji pokrenula postupak poradi iseljenja koji se postupak kod naslovnog suda vodi
pod poslovnim brojem: Ps-53/2021.
3.Tužena u odgovoru na tužbu navodi kako između stranaka nikada nije bilo
dogovoreno sklapanje Kupoprodajnog ugovora u svezi predmetne nekretnine po cijeni
od 120.000,00 EUR-a, a na dopis punomoćnika tužiteljice da je tužena odgovorila
dopisom njezinog punomoćnika upućenog punomoćniku tužiteljice od dana 26.svibnja
2021.g., a u kojem dopisu je sve navedeno iznijela, uz pojašnjenje da se iznos od
6.000,00 EUR-a isplaćen dana 30. lipnja 2020.g. od strane tužiteljice tuženoj odnosio
isključivo na podmirenje najamnine prijeporne nekretnine i to za razdoblje do dana
1.srpnja 2021.g. Tužena je naglasila da je lažan navod tužiteljice da bi između stranaka
bio postignut usmeni ugovor o kupoprodaji, te da bi iznos od 6.000,00 EUR-a tužiteljica
platila tuženoj na ime kapare, već da je taj iznos uplaćen na ime najma nekretnine za
razdoblje od 1.7.2020.g. do 1.7.2021.g.
4.U dokaznom postupku sud je pregledao: Tužbu tužiteljice, Odgovor na tužbu tužene,
Izvadak iz zemljišne knjige za nekretninu oznake čest.zem.1602/4 Z.U. 3118 K.O.
S., Ugovor o najmu od 19.08.2019.g., dopis tužiteljice upućen tuženoj od dana 4.
svibnja 2021.g., Rješenje Općinskog suda u Splitu, Poseban z.k. odjel u Solinu br.Z-
38788/2021 od 21.10.2021.g. kojim je odbijen prijedlog tužiteljice radi zabilježbe spora,
Dopis tužene upućen po punomoćniku, i to baš punomoćniku tužiteljice, M. V.,
odvjetniku u S., od 26. svibnja 2021.g.
5.Tužiteljica u svom dopisu od 4.svibnja 2021.g. tvrdi da je ista dogovorila sa tuženom
sklopiti kupoprodajni ugovor čiji bi predmet bila nekretnina koja je svojevremeno bila
predmet zakupa, na ukupan iznos kupoprodaje od 120.000,00 EUR-a., te da je
tužiteljica na ime kapare uplatila iznos od 6.000,00 EUR-a.
6.Tužena pak u svom dopisu od 26.svibnja 2021.g. navodi kako su neistiniti navodi
tužiteljice da bi između njih bilo usmeno dogovoreno zaključenje kupoprodajnog
ugovora za navedenu nekretninu na adresi S. 16 A i to po cijeni od
120.000,00 EUR-a .Tužena je navela kako je između njih bio zaključen Ugovor o najmu
za razdoblje od 15.08.2019.g. do 1.7.2020.g. Istekom Ugovora o najmu a s obzirom
na pandemiju COVIDOM i da tužiteljica živi u Srbiji da su stranke postigle dogovor da
se ugovor produlji još za godinu dana odnosno do 1.7.2021.g. Tužena je ukazala na
to da je dana 23.04.2021.g. uputila „raskid“ ugovora o najmu te pozvala tužiteljicu da
se iseli sa danom 1.7.2021.g. jer da ukoliko to ne učini da će poduzeti sve pravne
radnje poradi zaštite svojih prava i interesa obzirom da tužiteljica bi u protivnom
koristila predmetnu nekretninu bez zakonitog i valjanog pravnog osnova .
7.Iz pisane korespondencije stranaka, t.j. iz dopisa tužene od 23.04.2021.g. proizlazi
upravo namjera tužene da raskine predmetni ugovor o najmu za nekretninu na adresi
Salonitanska 16 a u Solinu koji je sklopljen 15.8.2019.g. koji ugovor da je istekao sa
danom 1.7.2020.g. te usmenim dogovorom produžen za još godinu dana zaključno sa
1.7.2021.g., a za koji period je i uplaćen iznos od 6.000,00 EUR-a odnosno 500,00
EUR-a mjesečno. Tužena je zamolila tuženu da predmetnu nekretninu isprazni, od
„lica i stvari“ najkasnije do 1.7.2021.g.
8.Iz iskaza tužene M. J. od 8.rujna 2021.g. proizlazi da je točno da je ugovor
o najmu nekretnine u S. zaključen dana 15.8.2019.g. i to baš kuće koje je ona
vlasnica u ulici S. .. a u S.. Navela je i da je točno da je dana
1.7.2020.g. na traženje tužiteljice sa istom produljila najam kuće na još 1 godinu do
1.7.2021.g. Tužiteljica da je uredno platila najam za to razdoblje unaprijed i to baš
iznos od 6.000,00 EUR-a o čemu da postoji priznanica od 30.6.2020.g. Navela je da
je imala namjeru prodati kuću, da je bilo zainteresiranih kupaca ali da je tužiteljičina
obitelj svojim negativnim stavom odbijala kupce. Kazala je i da je tužiteljica govorila da
je zainteresirana za kupnju njezine kuće ali da je ona kazala da bi voljela primiti kaparu,
na što je tužiteljica odgovorila da očekuju sredstva od prodaje neke nekretnine. Tužena
je naglasila da je iznos od 6.000,00 EUR-a primila na ime najma unaprijed i to dan prije
produljenja ugovora o najmu. Tužena je navela da je 3 mjeseca prije isteka najma
napisala preporučeno pismo tužiteljici radi isteka najma 1.7.2021.g. Naglasila je da je
tužiteljica odbila izaći iz stana i isprazniti ga. Tužena je istakla da je prodaju kuće
objavila putem javnog oglašivača za cijenu od 140.000,00 EUR-a. Tužena je istakla i
to da je najam od 8.mjeseca 2019.g. bio 400,00 EUR-a, a od 1.7.2020.g. do
1.7.2021.g. cijena je bila 500,00 EUR-a, koji iznos da je tužiteljica u cijelosti isplatila.
Tužena je pojasnila da pisani ugovor o najmu nije bio sklopljen za razdoblje od
1.7.2020.g. do 1.7.2021.g. , ali da je pokušala preko prijatelja ishoditi „potvrdu“ o tome
ali se ispostavilo da je tužiteljica u A. tako da o tome nema pisane potvrde.
9.Uvidom u korespondenciju mailom između tužiteljice i tužene i to mail
korespondenciju tužene od 14.8.2020.g. razvidno jest da je tužena putem prijatelja
htjela popuniti ugovor o najmu koji bi joj on donio u B.. Istoga dana tužiteljica je
mailom tuženoj odgovorila da je u A..
10.Iz iskaza tužiteljice od dana 20. listopada 2022.g. proizlazi da je doista dana 15.8.
2019. ista zaključila Ugovor o najmu na godinu dana uz najamninu od 400,00 EUR-a.
Navela je da je unaprijed platila pola godine a ostatak nakon slijedećih pola godine.
Tužiteljica je izjavila da je imala namjeru kupiti kuću tužene ali da se izjalovila prodaja
nekretnine u A. o čemu da je obavijestila tuženu koja da joj je ponudila da tu
ostane još godinu dana, negdje do ljeta 2021.g. davši joj time mogućnost da proda
nekretninu u A. i kupi njenu nekretninu u S., ali da je tražila plaćanje kapare
što da je ona i napravila i to 30.6.2021.g. u iznosu od 6.000,00 EUR-a. Tužiteljica je
navela da su kupci dolazili pregledavati kuću, ali da je ona to u početku tolerirala a
poslije da ju je to ometalo u posjedu. Poslije da joj se javila tužena i kazala da ona i
dalje prodaje kuću ali za cijenu od 140.000,00 EUR-a. Navela je i da je u listopadu
2020.g. prodala kuću u A. i da je bila spremna kupiti tuženičinu kuću za cijenu iz
2019.g. t.j. za 120.000,00 EUR-a. Tužiteljica je kazala da ima priznanicu na iznos od
6.000,00 EUR-a ali da na istoj nije naveden razlog uplate.
11.Stranke nisu imale daljnjih dokaznih prijedloga, a sud nema ovlasti izvoditi dokaze
po službenoj dužnosti.
12.Tužbeni zahtjev nije osnovan. Punomoćnici stranaka popisali su parnični trošak.
Među strankama nije prijeporno slijedeće:
-da su stranke potpisale Ugovor o najmu od 19.8.2019.g.
-da je najam istekao 1.7.2020.g.
Kao prijeporno ostalo je za raspraviti:
-da li je sa danom 1.7.2020.g. došlo do produženja najma ili je tužiteljica iznos od
6.000,00 Eur-a uplatila na ime kapare a u svezi kupoprodaje nekretnine.
Po prigovoru tužene sud je odredio vrijednost predmeta spora u iznosu od 900.000,00
kn.
13.Ovaj sud je pregledom dokaznog gradiva zaključio: da su stranke imale zaključen
ugovor o najmu od 19.8.2019.g. s istekom najma dana 1.7.2021.g., te da je izvršenom
uplatom od 6.000,00 EUR-a tužiteljica platila dužnu zakupninu za period od
1.7.2020.g. do 1.7.2021.g.sve iz razloga što na prileženom dokazu o plaćanju toga
iznosa nije naveden razlog plaćanja. Obzirom da je tužiteljica ostala živjeti u
predmetnoj nekretnini u kojoj se nalazi i do danas zaključak suda jest da tužiteljica bez
pravnog osnova koristi predmetnu nekretninu. Kako je tužena dana 26.svibnja 2021.g.
obavijestila tužiteljicu da nema namjeru prodati svoju nekretninu njoj, posebice iz
razloga što ju je dopisom od 23.04.2021.g. obavijestila o svojoj namjeri da raskine
ugovor o najmu sa danom 1.7. 2021.g. ovaj sud je zaključio da je traženje tužiteljice
za sklapanjem Ugovora o kupoprodaji predmetne nekretnine neosnovano. Tužena je
dopisom od 23.04.2021.g. zamolila tužena da ako do navedenog datuma ne isprazni
njezinu nekretninu da će pokrenuti sudski postupak radi iseljenja što je i učinila i taj se
postupak vodi pod brojem Ps-53/2021.g
14. Stoga, ovaj sud nakon savjesne i brižljive ocjene sukladno čl.8.ZPP-a s smatra da
tužiteljica nije dokazala da koristi predmetnu nekretninu temeljem valjanog pravnog
osnova jer sukladno odredbi čl.574.st.1.Zakona o obveznim odnosima
(NN35/05,41/08,125/11,78/15,29/18) ugovor o najmu sklopljen na određeno vrijeme
prestaje istekom toga vremena. Nadalje tužena je pak dokazala da je sukladno
čl.576.st.3.ZOO-a u pisanom obliku obavijestila tužiteljicu o otkazu ugovora o najmu.
15.Nadalje prema odredbi čl.319st.1.ZOOa-ugovore možemo tumačiti isključivo onako
kako u ugovorima piše. Kod odlučne činjenice da je ugovor o najmu takav ugovor kojim
najmodavac daje na korištenje svoju nekretninu najmoprimcu, što je u konkretnom i
slučaj i kod činjenice da je tužiteljica nastavila koristiti predmetnu nekretninu i za period
od 1.7.2020.g. do 1.7.2021.g. te uplatila na ime najamnine iznos od 6.000,00 EUR-a ,
i kod činjenice da tužiteljica i dalje koristi predmetnu nekretninu bez naknade logičan
je zaključak suda da tužiteljica nije postupila savjesno. Njezino opravdavanje da je to
uradila iz razloga namjeravane kupnje nekretnine ne lišavaju obveze plaćanja najma
kao naknade za korištenje tuđe nekretnine. To iz razloga što tužiteljica po ocjeni ovoga
suda nije dokazala niti to da je između stranaka postojao usmeni sporazum odnosno
suglasnost volja stranaka za sklapanje ugovora o kupoprodaji. Naime čl.377.ZOO-a
propisuje da se predugovor ili ugovor o kupoprodaji nekretnine mora sklopiti u pisanom
obliku, odnosno ako takav ugovor nije sklopljen u pisanom obliku ne proizvodi pravni
učinak. Osim naprijed navedenog čl.465.ZOO-a izričito propisuje pisanu formu i u
slučaju ugovora o kupoprodaji sa obročnom otplatom cijene .Stoga pisani oblik je uvjet
za sklapanje ugovora , što znači da ugovor može proizvoditi pravni učinak onog
trenutka kada stranke potpišu ugovor, uz pripomenu da sve kasnije izmjene i dopune
moraju biti sastavljene u pisanom obliku. Dakle predugovor kojim stranke sporazumno
utvrđuju sve bitne sastojke ugovora obvezuje stranke da po ispunjenju uvjeta iz istoga
sklope glavni ugovor. U konkretnom slučaju niti je zaključen predugovor između
stranaka niti kupoprodajni ugovor u pisanom obliku s time da treba naglasiti da oni
sadrže bitne elemente: predmet kupoprodaje, jamstvo od strane prodavatelja da je on
jedini i isključivi vlasnik predmetne nekretnine, i da ista nije opterećena uknjiženim ili
neuknjiženim teretima niti pravima u korist trećih kojima se osporava, ograničava ili
umanjuje kupčevo pravo, kupoprodajna cijena izražena u kunama, dinamika isplate
kupoprodajne cijene, kapara, izjava o preuzimanju obveze plaćanja poreza na promet
nekretnina od strane kupca ili prodavatelja, ostali uvjeti kupoprodaje što je u
konkretnom između parničnih stranaka izostalo.
16.U smislu odredbe članka 219.Zakona o parničnom postupku (NN br.117/05, 88/05,
02/07, 123/08, 157/11, 148/14, 25/13, 89/14) svaka stranka je dužna iznijeti činjenice i
predložiti dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili kojima pobija navode i dokaze
protivnika, a čl.299. istog zakona propisano je da su stranke dužne već u tužbi, i na
pripremnom ročištu iznijeti sve činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve, predložiti
sve dokaze potrebne za utvrđivanje iznijetih činjenica .
U smislu odredbe iz čl.221 a ZPP-a (NN br.117/05, 88/05, 02/07, 123/08, 157/11,
148/14, 25/13, 89/14) propisano je da će sud ako na temelju izvedenih dokaza ne
može sa sigurnošću utvrditi neku činjenicu, o postojanju te činjenice zaključiti
primjenom pravila o teretu dokazivanja .Dakle, tužiteljica na kojoj je teret dokaza nije
dokazala da je valjan pravni osnov iz kojega bi proizlazila obveza tužene. Slijedom
navedenih utvrđenja sud zaključuje da je tužbeni zahtjev valjalo odbiti.
Odluka suda o troškovima postupka koji su dosuđeni tuženoj, utemeljena je na odredbi
čl.154.st.1.Zakona o parničnom postupku (obzirom da je tužiteljica nije uspjela u
sporu a tužena je u cijelosti uspjela u sporu) i Tarifi o nagradama i naknadi troškova
za rad odvjetnika, i to za: sastav odgovora na tužbu 900 bodova OT, sastav podneska
tužene od 10.2.2022.g. 900 bodova OT, zastupanja na ročištu 25.9.2022.g. 450
bodova OT, zastupanja na ročištu 8.9.2022.g. 900 bodova OT, zastupanje na ročištu
20.9.2022.g. 900 bodova OT, zastupanja na ročištu 8.11.2022.g. 900 bodova OT, što
daje 4.950 bodova i pomnoženo s vrijednošću boda od 10 kuna na ime zastupanja
tuženoj po punomoćniku obistinjeno je 49.500,00 kn(6.569,78EUR-a) čemu treba
pridodati i PDV(25%) u iznosu od 12.375,00 kn(1.642,44EUR-a) te iznos pristojbi od
1.180,00 kn(156,61EUR-a) što daje sveukupan iznos parničnog troška koji je obistinjen
tuženoj u iznosu od 63.055,00 kn (8.368,83 EUR-a) radi čega je odlučeno kao u izreci
presude.
U Splitu, 12. siječnja 2023.
SUDAC
Mislav Polić, v.r.
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:
Protiv ove presude dopuštena je žalba Županijskom sudu. Žalba se podnosi putem
ovog suda u 3 primjerka, u roku od 15 dana od dana dostave Presude.
DNA:
- pun. tužitelja
- pun. tuženika
- u spis