REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI SUD U SPLITU
Ex vojarna Sv. Križ, Dračevac
21000 Split
R1-136/14
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
R J E Š E N J E
Općinski sud u Splitu, po sucu ovog suda Vesni Šprljan Prelević, kao sucu
pojedincu u pravnoj stvari predlagatelja ad 1) A. P. iz S., OIB:… ad 2) Ž. P. iz S., OIB:…, zastupani po punomoćniku V. D., odvjetniku u
S., protiv predloženika Republike Hrvatske, OIB:…, zastupana po
Općinskom državnom odvjetništvu u S., radi razvrgnuća suvlasničke zajednice,
izvanraspravno 19. prosinca 2022.
r i j e š i o j e :
I.Razvrgava se materijalna zajednica nekretnina stranaka upisane u ZU 839
KO S. čest. zgr. 801/4 kućica i čest. zgr. 801/5 kuća sa dvorom u II zk tijelu na
način da se ima izvršiti civilna dioba, odnosno prodaja na javnoj dražbi i tako
dobivena vrijednost podijeliti na način da predlagateljici A. P., OIB:
… i predloženiku Republici Hrvatskoj, OIB:…, pripadne po
1/2 postignute vrijednosti za posebni dio zgrade, sagrađene na č. zgr.
801/5 – stan u prizemlju, označen br. 1, površine 46,01 m2 te za čest. zgr. 801/4,
poslovna prizemna zgrada površine 70,00 m2 pripadne 2/4 dijela
predloženiku Republici Hrvatskoj te P. A. ¼ dijela i P. Ž., OIB:
…, ¼ dijela.
II. Dužna je predloženica isplatiti predlagateljima iznos od 2.432,80 kn
(odnosno 322,89 EUR-a po fiksnom tečaju konverzije 1 EUR=7,5345 kn) na ime
odgovarajućeg dijela troškova nastalih u ovom postupku, u roku od 15 dana po
pravomoćnosti ovog rješenja i pod prijetnjom ovrhe.
Obrazloženje
1.Dana 05. ožujka 2014.g. zaprimljen je prijedlog predlagatelja protiv
predloženika, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice. U prijedlogu je navedeno kako
predlagateljica pod 1. je suvlasnica za 1/2 nekretnine označene kao čest. zgr. 801/4 i
801/5 K.O. S., a u naravi kućica sa dvorištem, anagrafske oznake S.,
i to stana u prizemlju označenog br. 1., površine 46,01 m2. Predlagatelji su također i
R1-136/14
suvlasnici, svaki za ¼ odnosno zajedno za ½ nekretnine označene kao čest. zgr.
801/4 i 801/5 K.O. S., a u naravi kućica sa dvorištem, anagrafske oznake S.,
i to poslovne prizemne zgrade površine 70 m2 dok je za ostalu ½
suvlasničkog dijela na navedenim nekretninama upisana upravo predloženica.
Predlagateljima više ne odgovara predmetna suvlasnička zajednica. Predlagatelji
ističu kako predmetne nekretnine nije moguće fizički podijeliti na način da svakom od
suvlasnika pripadne određene suvlasnički dio, pa predlagatelji stoga predlažu sudu
da odmah provede civilnu diobu i to na način da se utvrdi vrijednost nekretnine, te da
se nekretnina proda na javnoj dražbi.
2. Predloženik navodi kako se ne protivi diobi.
3.Tijekom postupka pregledana je dokumentacija koja prileži spisu, zk izvadak
ZU 839 k.o. S., pročitan je nalaz i mišljenje sudskog vještaka R. M. od
24. travnja 2015.g., dopuna nalaza od 15. srpnja 2016., nalaz i mišljenje sudskog
vještaka L. V. od 29. svibnja 2019., dopuna navedenog vještaka od 19.
veljače 2020.g., nalaz i mišljenje sudskog vještaka M.T. od 15. srpnja 2021.
4. U ZK ulošku 839 KO S. upisana je čest. zgr. 801/4 – kućica i čest. zgr.
801/5 kuća sa dvorom u II zk tijelu udio ½ kao općenarodna imovina. Na 1. Etaži –
posebni dio zgrade, sagrađena na č. zgr. 801/5 i to: stan u prizemlju,
označen br. 1, površine od 46,01 m2 upisana je RH za ½ dijela i P. A.
pok. M. za ½ dijela. Na 2. Etaži – posebni dio č. zgr. 801/4 i to poslovna prizemna
zgrada, površine 70,00 m2 upisana je RH za 2/4 dijela, P. A.
za ¼ dijela i P. Ž. za ¼ dijela.
5. Prema nalazu i mišljenju sudskog vještaka R. M. od 24. travnja
2015. predmetni prostor (na očevidu od 17. travnja 2015.g. sud je pristupio u
poslovni prostor u prizemlju zgrade u S., – u naravi pekara za kruh sa
dva sanitarna čvora i jednim odvojenim poslovnim prostorom) predstavlja jednu
samostalnu uporabnu, nedjeljivu cjelinu te u sadašnjem stanju nije moguća fizička
dioba. Eventualna fizička dioba je moguća ukoliko bi se zatražila izmjena namjene te
ishodila građevinska dozvola za rekonstrukciju u dva apartmana. Prostor je neto
građevinske površine 70,00 m2 odnosno bruto građevinske površine 80,50 m2.
Vještak procjenjuje da je tržišna vrijednost navedene nekretnine 110.549,56 Eura ili
836.860,16 kuna.
6. U podnesku od 23.11.2015. predlagatelji navode kako iz predmetnog
Elaborata je razvidno kako je sudski vještak izvršio procjenu vrijednosti nekretnine
označene kao čest. zgr. 801/4 i 801/5 Z.U. 839 K.O. S., površine 70 m2,
anagrafske oznake, u naravi pekara. No, predmetna čest. zgr. 801/4 i
801/5 se sastoji i od stana u prizemlju površine 46,01 m2, označen br. 1., anagrafske
oznake., pa se Elaborat ukazuje nepotpunim. Dakle, predlagatelji
smatraju kako je navedeni Elaborat nepotpun, a sve iz razloga što nije izvršena
procjena vrijednosti nekretnine anagrafske oznake., u naravi stan u
prizemlju označen br. 1. površine 46.01 m2. Naime, navedeni stan drži u posjedu
treća osoba i to baš J. K. S., a protiv koga su predlagatelji pokrenuli
parnicu radi iseljenja, a koja se vodi pred sudom pod br. Pst- 121/14.
6.1. Predloženik u odnosu na nalaz i mišljenje vještaka, a obzirom na
očitovanje nadležne službe DUUDI-a ističe kako procjena tržišne vrijednosti
R1-136/14
nekretnine nije načinjena sukladno tada važećoj Uredbi o procjeni vrijednosti
nekretnina (NN 74/14) i Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina.
Naime, procjena tržišne vrijednosti nekretnine načinjene primjenom dohodovne
metode na temelju tri usporedne vrijednosti zakupa usvojeno s interneta a ne iz
izvornih ugovora o zakupu (tržišno potvrđenih).
7. Sud je ponovno izašao na lice mjesta u S.,. Radi se o
prizemnom stanu u kojeg se pristupa iz zajedničkog dvorišta. Iz hodnika sa desne
strane pristupa se u WC. U prostoriji koja je po svemu sudeći bila kuhinja s
blagovaonicom te je s desne strane smočnica. Iz kuhinje se ulazi u hodnik te s lijeve
strane prostorije koja je po svemu sudeći bila soba. Radi se o starom i zapuštenom
prostoru.
8. U odnosu na mogućnost i način razvrgnuća suvlasničke zajednice u
prizemnom stanu, u S. vještak navodi kako se predmetni stan nalazi u
staroj obiteljskoj kamenoj kući, izgrađenoj prije više od 100 godina, visine P+K+Pk.
U zaključku navodi kako tržišna vrijednost procjenjivanog stana u prizemlju
stambenog objekta u S. iznosi ukupno 52.550 EUR-a, odnosno
388.900,00 kn - po srednjem tečaju HNB na dan pisanja nalaza. Iz ovog iznosa
proizlazi i tržišna vrijednost ½ predmetnog stana – u iznosu od 194.450,00 kn.
Obračun poreza na promet nekretnina obračunava se po stopi od 3 posto – od
kupoprodajne cijene.
9. U podnesku predlagatelja od 12.09.2019. navodi se kako iz elaborata o
procijenjenoj vrijednosti nekretnine od 24.04.2015. g. a koji se odnosi na procjenu
vrijednosti poslovnog prostora u prizemlju površine 70 m2 proizlazi da bi tržišna
vrijednost predmetnog prostora iznosila 836.860,16 kuna, a budući da su
predlagatelji suvlasnici svaki za po ¼, odnosno svaki za po ½ predmetne nekretnine,
a predloženik suvlasnik također za ½, to ispada da bi se dioba mogla izvršiti na način
da predlagatelji isplate predloženika Republiku Hrvatsku, za ½ utvrđenog iznosa i to
baš da plate svotu od 418.430,08 kn. Nadalje, iz nalaza i mišljenja sudskog vještaka
L.V. od 29. svibnja 2019.g. proizlazi da vrijednost stana položenog u
prizemlju površine 46,42 m2 iznosi 388.900,00 kuna, a tržišna vrijednost ½
predmetnog stana da iznosi 194.450,00 kn. Dakle, razvrgnuće glede predmetnog
stana se može razriješiti na način da jedna strana isplati drugoj svotu od 194.450,00
kn. Sukladno gore navedenim nalazima sudskih vještaka predlagatelji ovim putem
predlažu predloženiku Republici Hrvatskoj da se postigne razvrgnuće suvlasničke
zajednice na način da predlagatelji isplate predloženiku Republici Hrvatskoj ukupan
iznos od 612.880,08 kn, a sve na način i u roku kako bi se to dogovorile stranke, te
da se u tom pravcu zaključi sudska nagodba.
10. U podnesku predloženika od 19. rujna 2019. ističe se kako očitovanjem
vještaka od 28. svibnja 2019. nisu otklonjene primjedbe predloženika dane na
elaborat o procijenjenoj vrijednosti nekretnine vještaka R. M. od 24.
travnja 2015. Naime, vrijednost koja je naznačena u predmetnom elaboratu ne
predstavlja procijenjenu tržišnu vrijednost sukladno Zakonu o procijeni vrijednosti
nekretnina (Narodne novine, broj: 78/15, dalje: ZPVN) i Pravilniku o metodama
procjene vrijednosti nekretnina (Narodne novine; broj: 105/15, dalje: Pravilnik), radi
čega ista nije prihvatljiva. Stoga se predlaže, obzirom na protok vremena te imajući u
vidu općepoznate promjene u pogledu tržišta nekretnina odnosno činjenicu
R1-136/14
konstantnog porasta cijena nekretnina, izraditi novi elaborat sukladno ZPVN. Nadalje,
u odnosu na nalaz i mišljenje vještaka (procjembeni elaborat) od 24. svibnja 2019.
ističe se kako je procjena tržišne vrijednosti načinjena primjenom usporedne metode
na bazi tri slične nekretnine (tri stana, sva tri iz istog cjenovnog bloka V.,
transakcije realizirane 08. srpnja 2015. 10. listopada 2017. i 22. siječnja 2018).
Međuvremensko izjednačenje načinjeno je sukladno ZPVN i pripadajućem Pravilniku
dok interkvalitativno izjednačenje nije načinjeno sukladno ZPVN i Pravilniku. Naime,
primijenjeni koeficijenti (koeficijenti starosti i neuvjetnosti su paušalni i ničim
obrazloženi a koeficijent povoljnosti prizemnog stana nije izračunat prema Prilogu 5
Pravilnika) nisu sukladni ZPVN i Pravilniku. Obzirom na navedeno, procjena
vrijednosti nekretnina nije načinjena na zakonski dopustiv način radi čega je tako
procijenjena tržišna vrijednost neprihvatljiva. Prihvatljiva bi bila vrijednost predmetne
nekretnine do dijela elaborata koji je načinjen sukladno ZPVN i Pravilniku odnosno
zaključno s muđuvremenskim izjednačenjem po kojoj je jedinična tržišna vrijednost
13.681,00 kn/m2 pa bi tržišna vrijednost predmetne nekretnine iznosila 635.087,49
kn (uz usvajanje stvarno izmjerene površine 42,42 m2). Tržišna vrijednost
suvlasničkog dijela Republika Hrvatske -1/2 iznosi 317.543,00 odnosno zaokružena
vrijednost sukladno čl. 68. Pravilnika iznosi 318.000,00 kn.
10.1. Vještak L. V. se očitovao na prigovor predloženika. Naime,
prema Uredbi o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/2014), poredbenom metodom
procjene vrijednosti, ista se određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije)
poredbenih nekretnina (a ne iz podataka ponuđenih nerealiziranih cijena na
internetu). Ipak, misli da je prikazana analiza procjene vrijednosti objekta na br. 10,
(neovisno što nisu navedeni zvanični podaci Porezne uprave Ministarstva financija)
dala prihvatljiv procijenjeni iznos vrijednosti, koja se de facto dokazuje u procesu
buduće kupoprodaje. Dakle, elaborat procjene tržišne vrijednosti mora biti
vjerodostojan, prije svega u opisu i svim karakteristikama procjenjivane nekretnine, a
dobivena procijenjena vrijednost postaje tržišna vrijednost tek nakon kupoprodaje na
tržištu.
10.2. Sudski vještak se očitovao na podnesak predloženika od 19. rujna 2019.
te naveo kako je nalaz i mišljenje izrađeno u svemu prema danom zadatku poštujući
sva načela savjesnog i poštenog pristupa istom, uključujući prije svega maksimalnu
primjenu postojećeg Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina. Predmetno
procjenjivana nekretnina opisana je u svakom pogledu u nalazu elaborata vještaka
od 24. svibnja 2019.g. (fizičko-tehničke karakteristike sa grafičkim prikazom, položaja
i druga obilježja koja određuju stanje, karakter i uporabljivost iste), da bi se zaključilo
da se u ovom slučaju radi o jednom neuvjetnom prostoru - za bilo što, pa se isti ne
može u ovakvom stanju smatrati ni stambenim prostorom! U elaboratu je naglašeno
da je predmet procjene tržišne vrijednosti u svemu netipičan slučaj, pa se temeljem
te činjenice primjenjuje i netipičan način procjene iste nekretnine, a sve u duhu
važećeg Zakona i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (čl. 62, 63,
64 Pravilnika..) gdje se u čl. 19 naglašava da se interkvalitativnim izjednačavanjem
dviju (ili više) nekretnina može potvrditi – da su dovoljno podudarne sa svojim
obilježjima, ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za interkvalitativno
izjednačenje ne prelazi 40 % izlazne vrijednosti (drugim riječima, interkvalitativno
izjednačavanje je stvar usporedbe uspoređujućih nekretnina, a ne onih koje se ne
mogu po ovom kriteriju uspoređivati). Prema gore navedenom, predviđani "alati"
navedeni u Prilozima Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina posebno
u dijelu obrade interkvalitativnog izjednačenja nekretnina, koji su namijenjeni
standardnom načinu procjene usporedivih nekretnina, u ovom predmetu nisu mogli
R1-136/14
biti primjenjivi, jer bi se dobili neodgovarajući, odnosno nerealni rezultati procjene, a
što u nikom slučaju nije cilj i namjera Zakona o procjeni… Sve ovo je posebno
naglašeno u nemogućnosti primjene parametara iz Priloga 9 i Priloga 10 - Pravilnika
o metodama procjene vrijednosti nekretnina, gdje je riječ o – predviđenom ostatku
održivog vijeka korištenja i o – zdravim životnim i radnim uvjetima, sigurnosti - a u
odnosu na vrstu i opremu građevine.
Dakle, iz svega jasno proizlazi da je napisana primjedba predloženika, da
interkvalitativno izjednačenje nije načinjeno sukladno ZPVN i Pravilniku - neodrživa i
paušalno napisana. Što se tiče primjedbe predlagatelja a vezane za vještvo
"M." od 24. travnja 2015.g - da očitovanjem od 28. svibnja 2019.g nisu
otklonjene primjedbe predloženika na taj elaborat, ostaje pri svom očitovanju od 04.
travnja 2019.g. Na kraju, potvrđuje svoje mišljenje, da se izrađenim vještvima nije
pogodovalo niti jednoj strani u ovom sudskom predmetu, tim više što je razlog
procjene nekretnine - dioba dobivene tržišne vrijednosti tih nekretnina u odnosu 50%-
50% (isključuje se utjecaj greške u iznosu procijenjene vrijednosti, jer se sve odnosi
na obje strane u 100% istom odnosu, a sve na kraju ovisi samo o tržišnoj
zainteresiranosti za predmetnu nekretninu.
10.3. Predlagatelj nije imao primjedbi na vještvo. Posebno ističe da je
zasigurno zbog krize tržišta nekretnina uzrokovane pandemijom korona virusa došlo
do pada cijena nekretnina. No neće predložiti novo vještvo u ovom trenutku već
predlaže da se ipak donese odluka prema stanju u spisu. ZZ predloženika ističe kako
očitovanjem vještaka od 19. veljače 2020. nisu otklonjene primjedbe istaknute u
podnesku predloženika od 19. rujna 2019. radi čega se ustraje u svim navodima i
prijedlozima iz citiranog podneska odnosno predlaže se izraditi novi procjembeni
elaborat a sve imajući u vidu primjedbe u navedenom podnesku.
11. Zbog kontradiktornosti vještava te imajući u vidu kako je prvo građevinsko
vještvo napravljeno 2015. godine od kada su nastupile velike promjene u odnosu na
procjenu tržišne vrijednosti nekretnina te vrijednost nekretnina te da je isto
napravljeno samo za dio predmetnih nekretnina odlučeno je provesti dokaz novim
vještačenjem po vještaku građevinske struke. Vještakom je uz suglasnost stranaka
imenovan sudski vještak za graditeljstvo M. T..
12. Na očevidu provedenom 12. ožujka 2021. stranke su navele kako među
strankama nije sporno da fizička dioba na predmetnoj nekretnini i to u S., , nije moguća, a kako su to dosadašnji vještaci u svojim nalazima
naveli. Predmetom očevida i zadatak vještačenja bi trebala biti procjena tržišne
vrijednosti predmetnih nekretnina, radi isplate prema suvlasničkim dijelovima
stranaka ili eventualnog otkupa suvlasničkih udjela. U prostoru, radi se o
prizemnom prostoru, koji je ranije bio poslovni prostor, pekara, a sada je napušten.
Radi se o dvije prostorije. Što se tiče nekretnine anagrafske oznake, radi
se o napuštenom prostoru - stanu u prizemlju koje stanje se nije u bitnom promijenilo
od zadnjeg očevida.
13. U nalazu i mišljenju sudskog vještaka M. T. od 14. srpnja 2021.
navodi se kako je poslovni prostor u naravi stara pekara kruha i peciva u
poluugrađenoj prizemnoj kamenoj kući: sastoji se od prodajnog prostora, spremišta,
prostora s peći, hodnika, nužnika, tuš prostor i ugradbenog ormara, ukupne korisne
vrijednosti površine 70,81 m2, izgrađen na čest. zem. 801/4, ZKU 839 k.o. S.
nalazi se u S.,. Stan u prizemlju stambene zgrade u S.,
sastoji se od hodnika, dnevnog boravka, predsoblja, sobe, smočnice i kupaonice
ukupne korisne vrijednosti površine 47,37 m2, izgrađen na čest. zem. 801/5 ZKU 839
k.o. Split. Stan se nalazi u starijoj kamenoj zgradi, u cijelosti zapušten i dotrajao, nije
za uporabu. Parkirališta nema, otežan je pristup jer su okolo gusto izgrađene zgrade.
Okolni prostor ograđen u cijelosti starim stambenim zgradama.
Izračun se vrši prema usporednim podaci za slične nekretnine. Pri izračunu se koriste
podaci izdani od Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja „baza podataka
aplikacija eNekretnine“ s tržišnim kretanjima vrijednosti nekretnina za ovu lokaciju i
usporedni objekt. Obrazloženje za odabir poredbene metode: Temeljem Pravilnika o
metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/2015) preporuča se poredbena
metoda za procjenu stanova uz uvjet da se dobiju najmanje tri kupoprodajne cijene iz
zbirke kupoprodajnih ugovora.
Temeljem poredbenih kupoprodajnih cijena procjenjuje da je prosječna poredbena
vrijednost 20.645,85 kn/m2. Predmetna nekretnina (poslovni prostor) nije održavana i
nije za uporabu te zbog toga procjenjuje da manje vrijedi za 10 % odnosno 18.581,26
kn/m2. Ukupna vrijednost predmetne nekretnine iznosi 18.581,26 kn/m2 x 70,81 m2
= 1.315.739,33 kn, zaokruženo 1.310.000,00 kn.
Temeljem poredbenih kupoprodajnih cijena procjenjuje da je prosječna poredbena
vrijednost 17.440,54 kn/m2. Predmetna nekretnina (stan) nije održavana i nije za
uporabu te zbog toga procjenjuje da vrijedi kao prosječna procijenjena poredbena
odnosno 17.440,54 kn/m2. Ukupna vrijednost predmetne nekretnine iznosi 17.440,54
kn/m2 x 47,37 m2 = 826.158,56 kn, zaokruženo 825.000,00 kn.
Ukupna vrijednost predmetnih nekretnina na dan 12. ožujka 2021. godine iznosi kako
slijedi: Predmetni poslovni prostor u prizemlju poslovne zgrade u S., izgrađen na čest. zem. 801/4, ZKU 839 k.o. S., ukupno vrijedi 1.310.000,00 kn,
(1/2 dijela iznosi 655.000,00 kn).
Predmetni stan u prizemlju stambene zgrade u S., , izgrađen na čest.
zem. 801/5, ZKU 839 k.o. S., ukupno vrijedi 825.000,00 kn (1/2 dijela iznosi
412.500,00 kn odnosno ¼ dijela iznosi 206.250,00 kn).
Ukupna vrijednost 1/2 poslovnog prostora i 1/4 stana iznosi 655.000,00 + 206.250,00
= 861.250,00 kn.
Ukupna vrijednost 1/2 poslovnog prostora i 1/2 stana iznosi 655.000,00 + 412.500,00
= 1.067.500,00 kn.
14. U podnesku predlagatelja od 14. rujna 2021. navodi se kako u navedenom
Procjembenom elaboratu sudski vještak M. T., pod toč, 2. Elaborata,
konstatira da predmetna nekretnina (stan) nije održavana i nije za upotrebu, te pod
toč. 4 - vrijednost predmetne nekretnine - predmetni poslovni prostor u prizemlju
poslovne zgrade u S., (pekara) procjenjuje na iznos od 1.310.000,00
kuna, dok predmetni stan u prizemlju stambene zgrade u S.,
procjenjuje na iznos od 825.000,00 kuna. No, predlagatelji su mišljenja da je sudski
vještak M.T. previsoko procijenio predmetnu nekretninu (stan) i predmetni
poslovni prostor (pekaru) jer su iste u derutnom stanju. Naime, i sam vještak u svom
Elaboratu pod toč. 1. navodi: "Prizemni stan u cijelosti zapušten i dotrajao te nije za
uporabu. Poslovni prostor je također dotrajao i nije za uporabu.“ Dakle, jasno je da su
nekretnina i poslovni prostor u jako lošem stanju, derutni, zapušteni i oštećeni od
vlage s dotrajalim instalacijama. Ni stan ni pekara nisu podesni za upotrebu jer je
neophodno izvesti sanaciju kompletne podne konstrukcije, temelja i nosivih zidova.
Sve navedeno je već konstatirao i sudski vještak L. V. u svom nalazu i
mišljenju od 24.05.2019. Tako je sudski vještak L. V., uzevši u obzir i stanje
R1-136/14
nekretnine poslovnog prostora, procijenio predmetni stan u iznosu od 388.900,00
kuna, a dok je sudski vještak R. M još 2015.g. procijenio predmetni
poslovni prostor na iznos od 836.860,16 kn. Dakle, predmetni poslovni prostor je bio
procijenjen na iznos od 836.000,00 kn, a stan na iznos od 388.900,00 kn, da bi sada
vještak procijenio pekaru na iznos od 1.310.000,00 kn, a stan na iznos od
825.000,00 kn. Iz navedenog se da zaključiti kako je vrijednost stana porasla za 112
% u odnosu na prošlu procjenu, a vrijednost pekare je porasla za 56 % u odnosu na
prošlu procjenu. Zaista nije jasno kako je moguće da se vrijednost derutnog i
napuštenog stana tijekom godina povećala, jer takav prostor tijekom vremena može
samo izgubiti na vrijednosti. Za napomenuti je da poslovni prostor više nema niti
pristup automobilom (a sve budući se uredio trg na Š., koji se nalazi
neposredno ispred poslovnog prostora), dakle i navedena činjenica bi trebala
umanjiti vrijednost poslovnog prostora u odnosu na prijašnju procjenu. Dakle,
predlagatelji se ne mogu složiti sa procjenom sudskog vještaka M. T.
Zbog svega navedenog, predlagatelji su voljni isplatiti predloženika, a sve sukladno
procjenama u prijašnjim nalazima i mišljenjima vještaka R. M. i L.
V.. Dakle, predmetni poslovni prostor je bio procijenjen na iznos od 836.000,00
kn (znači 1/2 poslovnog prostora iznosi 418.860,00 kuna), dok je stan bio procijenjen
na iznos od 388.900,00 kn (dakle 1/2 stana iznosi 194.450,00 kuna). Budući je
poslovni prostor nerealno visoko procijenjen te da je istom otežan pristup kolima, a
sve zbog novouređenog trga, to predlagatelji nisu zainteresirani za otkup
suvlasničkog udjela tog prostora od predloženika. Predlagatelji su zainteresirani za
otkup suvlasničkog udjela predloženika samo u odnosu na stan, ali po ranijoj
procjeni. Voljni su isplatiti predloženiku na ime ½ stana iznos od 194.450,00 kn.
Ukoliko tuženik ne prihvaća izneseni prijedlog za sklapanje sudske nagodbe, onda će
biti potrebno nakon donošenja rješenja o civilnoj diobi pokrenuti novi postupak radi
prodaje predmetnih nekretnina putem javne dražbe, a što će prouzročiti nove
troškove. Naravno, taj postupak javne dražbe opet će trajati određeno vrijeme, a što
sve ne ide u korist strankama. U postupku javne dražbe radi prodaje predmetnih
nekretnina predlagatelji će ponovno, po svoj prilici, kupiti predmetnu nekretninu, ali to
tek nakon što se neće moći postići cijena koja je iskazana u nalazu sudskog vještaka
M. T. Dakle, konačno će po svoj prilici, predlagatelji kupiti predmetnu
nekretninu za pola procijenjene vrijednosti, odnosno po realnim cijenama, a koje
odgovaraju nalazu vještaka L. V. i R. M.
14.1. ZZ predloženika nije imao prigovora ni primjedbi na nalaz i mišljenje sudskog vještaka M. T..
15. Kod diobe nekretnina ima se izvršiti najprije materijalna dioba ukoliko je to
moguće. Ukoliko to pak nije moguće ili je moguće uz sasvim nesrazmjeran trošak,
ima se izvršiti civilna dioba odnosno prodaja na javnoj dražbi i tako dobivena
vrijednost podijeliti između stranaka prema veličini njihovih suvlasničkih udjela.
Stranke su suglasne kako nije moguća materijalna dioba.
15.1. Razvrgnuće suvlasničke zajednice: pravo na razvrgnuće, način
razvrgnuća, razvrgnuće uspostavom etažnog vlasništva, troškovi razvrgnuća, pravni
učinci razvrgnuća te pitanje tuđih prava propisani su odredbom iz članka 47 – 56.
Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“ br. 91/96, 68/98,
137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i
152/14, dalje ZV). Ovi propisi govore samo o načinu razvrgnuća suvlasničke
zajednice, a ne propisuju sam postupak razvrgnuća kod suda.
R1-136/14
15.2. Nakon stupanja na snagu ZV-a, na sam postupak razvrgnuća i dalje se
primjenjuju pravna pravila Zakona o sudskom izvanparničnom postupku (Službene
novine od 01. kolovoza 1934. godine, broj 175-XLV) koja se primjenjuju na temelju
odredbe iz članka 1. Zakona o načinu primjene pravnih propisa donesenih prije 06.
travnja 1941. godine ("Narodne novine" broj 73/95).
15.3. Prema odredbi paragrafa 267. stavak 2. pravnih pravila Zakona o
izvanparničnom postupku, sud u izvanparničnom postupku odlučuje da li će i kako
provesti diobu zajedničkih stvari samo u slučaju ako među suvlasnicima nema spora
o predmetu diobe i opsegu zajedničke stvari ili o pravu suvlasništva pojedinih
suvlasnika ili o veličini njihovih udjela. Ako u postupku postoji spor u pogledu jednog
od gore spomenutih pitanja, temeljem odredbe pravnog pravila 268. Zakona o
izvanparničnom postupku sud će stranku s njezinim zahtjevom radi raskidanja ili
diobe suvlasničke zajednice uputiti na parnicu.
15.4. Odredbom čl. 50. ZV-a propisan je način sudskog razvrgnuća pri čemu
je stavkom 1. navedeno da kad razvrgnuće provodi sud vezan je u prvom redu
strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu
razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće
isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnoga posla ili zakona, dok je
stavkom 2. propisano da ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan u smislu stavka
1. ovoga članka, sud će djeljive pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine
geometrijski. Prema st. 4. navedenog članka ukoliko nije moguća fizička odnosno
geometrijska dioba, a da se ne umanji vrijednost stvari, suvlasništvo takvih nedjeljivih
stvari se razvrgava civilnom diobom. U tom slučaju sud će odlučiti da se stvar proda
na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeli srazmjerno
suvlasničkim dijelovima.
16. Nakon provedenih dokaza, sud je prihvatio vještvo sudskog vještaka M.
T. kao logično i argumentirano te izrađeno u skladu s pravilima struke.
Navedeno vještvo je obuhvatilo obje predmetne nekretnine i napravljeno je
vremenski poslije prethodno navedenih te je imalo u vidu protek vremena i
općepoznate okolnosti porasta vrijednosti nekretnina. Sud je prihvaćajući predmetno
vještvo vještaka za graditeljstvo M. T., utvrdio da je u ovom predmetu
moguća civilna dioba predmetne nekretnine, a što su prihvatile i stranke u postupku.
Stoga je odlučeno da se stvar proda na javnoj dražbi, a dobiveni iznos podijeli
srazmjerno suvlasničkim dijelovima stranaka koji udijeli nisu sporni i proizlaze iz
navedenog z.k. izvatka, a sukladno suvlasničkim omjerima kako je navedeno u točki
13. ovog obrazloženja. Po pravomoćnosti ovog rješenja kojim je utvrđen način diobe,
dioba će se provesti prema pravilima Ovršnog zakona.
16.1. Zbog svega navedenog valjalo je donijeti rješenje o civilnoj diobi
predmetne nekretnine te odlučiti kao u točki I. izreke rješenja, temeljem odredbe čl.
50. st. 4. ZV-a.
17. Što se pak tiče troškova nastalih tijekom ovog postupka, sud je iste
obračunao računajući trošak vještačenja (11.107,50 kn) i očevida (1.120,64 kn), te
sudske pristojbe prijedloga i odluke suda (po 200,00 kn), a koji ukupno iznosi
12.628,14 kuna, a koje su prethodno snosile stranke, (uračunat je dio koji je snosila
predloženica – 5.500,00 kn te predlagatelji – 7.932,80 kn) a pošto su stranke
suvlasnice i to predlagatelji za 1/2 dijela, predloženica za 1/2 dijela, to je valjalo gornji
iznos obračunati po istoj kvoti, pa je valjalo odlučiti kao pod toč. II. izreke ovog
rješenja, a s obzirom da se u izvanparničnom postupku priznaju samo efektivni
R1-136/14
troškovi (vještačenje, očevid i sl.), a sukladno pravnom pravilu iz paragrafa 20. st. 1. Zakona o sudskom izvanparničnom postupku.
U Splitu, 19. prosinca 2022.
S U T K I NJ A
Vesna Šprljan Prelević,v.r.
PRAVNA POUKA: Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba u roku od 15 dana od
primitka pismenog otpravka iste. Žalba se podnosi ovom sudu u tri primjerka, a o njoj
odlučuje županijski sud.
