REPUBLIKA HRVATSKA
Visoki trgovački sud Republike Hrvatske
Savska cesta 62, Zagreb

Poslovni broj: 37 Pž-4443/2020-3

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca
Kamelije Parać, predsjednika vijeća, doc. dr. sc. Jelene Čuveljak, sutkinje
izvjestiteljice i Marine Veljak, člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja HOTELI JADRAN
d.d. Jadranska 2, Gradac, OIB 18099276986, kojeg zastupa punomoćnik Mirko
Bogdanović, odvjetnik u Odvjetničkom društvu Bogdanović, Dolički & Partneri u
Zagrebu, protiv 1. tuženika OPĆINA GRADAC, Stjepana Radića 3, Gradac, OIB
43460605025, kojeg zastupa punomoćnik Goran Jujnović Lučić, odvjetnik u
Odvjetničkom društvu Jujnović Lučić Marković iz Zagreba i 2. tuženika GRAD
PLOČE, Trg kralja Tomislava 23, Ploče, OIB 15429488788, kojeg zastupa
punomoćnica Katarina Ćopo, odvjetnica u Zagrebu, radi utvrđenja ništetnosti,
odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Trgovačkog suda u Splitu poslovni broj
P-563/2019 od 1. rujna 2020., u sjednici vijeća održanoj 13. prosinca 2022.

p r e s u d i o j e

I. Odbija se žalba tužitelja kao neosnovana i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u Splitu poslovni broj P-563/2019 od 1. rujna 2020.

II. Odbija se zahtjev prvotuženika da mu tužitelj naknadi troškove odgovora na
žalbu u iznosu od 6.262,50 kn / 831,18 EUR.

III. Odbija se zahtjev drugotuženika da mu tužitelj naknadi troškove odgovora na žalbu u iznosu od 5.010,00 kn / 664,94 EUR.

Obrazloženje

1. Pobijanom presudom citiranom u izreci u točki I. izreke je odbijen tužbeni
zahtjev kojim je tužitelj tražio utvrđenje da je odredba članka IV. Ugovora o
međusobnim pravima i obvezama na dodijeljenom građevinskom zemljištu od 17.
prosinca 1985. koja glasi: „Stranke su složne da će se visina naknade u pogledu
iznosa za građevinsko zemljište i kulture utvrditi aneksom ugovora nakon okončanja
postupka određivanja naknade za građevinsko zemljište i kulture pred nadležnim
organom odnosno sudom, a da će do tog roka hoteli „Jadran“ poduzeće za
ugostiteljstvo i trgovinu plaćati naknadu za zemljište i kulture prema zaključenim

______________________________

Fiksni tečaj konverzije 7,53450

Poslovni broj: 37 Pž-4443/2020-3 2

sporazumima odnosno pravomoćnim odlukama suda; ništetna i bez pravnog učinka“,
te je odlučeno o naknadi troškova postupka.

2. Iz obrazloženja u bitnome proizlazi da je predmet spora vezan uz sporna
pitanja koja su nastala u provedbi ugovora o međusobnim pravima i obvezama na
dodijeljenom građevinskom zemljištu od 17. prosinca 1985., koji Ugovor je sklopljen
između prednika stranaka. Tužitelj ističe da sporna odredba nije odrediva pa da je
ništetna, a podredno da je postala neodrediva tijekom vremena što također ima za
posljedicu naknadni nastanak ništetnosti. Za obrazloženje navedenih tvrdnji u svezi
ništetnosti ove ugovorne obveze tužitelj tvrdi da je sukladno ugovoru bio dužan platiti
naknadu koja se sastoji od tri elemenata: naknade za građevinsko zemljište,
naknade za pripremu građevinskog zemljišta i naknadu za rentu. Po tužitelju je
sporno određivanje naknade za građevinsko zemljište koja naknada se je u vrijeme
sklapanja ugovora određivala sukladno Zakonu o građevinskom zemljištu i Zakona o
eksproprijaciji, a nakon samostalnosti Republike Hrvatske, donošenja Ustava i novog
Zakona o izvlaštenju ta naknada se sada određuje sukladno Zakonu o izvlaštenju na
način da se sada naknada određuje prema stanju nekretnine u trenutku oduzimanja i
po tržišnoj cijeni u trenutku donošenja odluke o određivanju naknade. Tužitelj
zaključuje da u novom načinu određivanja naknade više nije moguće razlučiti koji
iznos naknade se odnosi na naknadu za građevinsko zemljište, a koji na pripremu i
rentu. Stav je tužitelja da je iznos naknade za pripremu i rentu zemljišta već u cijelosti
isplatio predniku tužitelja, a da bi sada to isto morao platiti zbog utvrđivanja
jedinstvene tržišne cijene. Tužitelj stoga zaključuje kako njegova obveza više nije
jasna i razumljiva te odrediva radi čega bi odredba članka IV. Ugovora bila ništetna ili
od samog sklapanja Ugovora ili naknadno ništetna od vremena promjene
zakonodavnog okvira u svezi načina utvrđivanja i obračuna naknade. Sud nakon
provedenog dokaznog postupka nije ocijenio osnovanim tvrdnju tužitelja da je
odredba članka IV. Ugovora o međusobnim pravima i obvezama na dodijeljenom
građevinskom zemljištu od 17. prosinca 1985. kontradiktorna članku III. tog Ugovora i
time ništetna odnosno da je nastupila naknadna ništetnost navedene odredbe zbog
promjene načina izračuna naknade bivšim vlasnicima uslijed promjene zakona
temeljem kojeg se ta naknada izračunava u ovom trenutku. Prvenstveno je potrebno
kazati kako je predmetni ugovor sklopljen sukladno odredbama Zakona o
građevinskom zemljištu te su po ocjeni suda stranke iz ugovora na zakonit i valjan
način ugovorili svoja prava i obveze. Sukladno odredbama ZGZ stranke su u članku
III. ugovora utvrdile iznos naknade koje će prednik tužitelja kao korisnik zemljišta
platiti predniku tuženika po tri različita osnova naknade. Sporno je između stranaka je
li tužitelj sukladno članku III. ugovora i uplatom naknade za građevinsko zemljište u
iznosu od 3.383.408,00 dinara, koji iznos je prednik tužitelja sukladno priloženim
uplatnicama i uplatio, u cijelosti podmirio svoju ugovornu obvezu ili je isti i dalje ostao
u obvezi za određeni iznos naknade za građevinsko zemljište i kulture koji će se u
odnosu na pojedine vlasnike utvrditi pred nadležnim tijelom, a o čemu će stranke
potom sklopiti aneks ugovora. Za navedeni članak IV. Ugovora tužitelj tvrdi da je
kontradiktoran članku III. i da navedenom odredbom tužitelj nije mogao preuzeti
daljnju novčanu obvezu ukoliko je istu u cijelosti podmirio sukladno članku III.
Ugovora, dok tuženici suglasno tvrde kako članak IV. odražava pravu volju ugovornih
stranaka u kojoj će se konačna obveza tužitelja glede iznosa za građevinsko
zemljište i kulture utvrditi aneksom ugovora nakon okončanja upravnog postupka

Poslovni broj: 37 Pž-4443/2020-3 3

pred nadležnim tijelom. Procjenjujući sadržaj članaka III. i IV. Ugovora sud zauzima
stav kako članci III. i IV. nisu kontradiktorni jer je istima propisan način utvrđivanja
konačne ugovorne obveze tužitelja u pogledu iznosa kojeg je ovaj dužan platiti za
građevinsko zemljište i kulture, a koji iznos je samo paušalno utvrđen u članku III.
Ugovora i koji iznos ima značaj avansa. Da odredba članaka III. i IV. zajedno
predstavljaju ukupnu obvezu tužitelja posredno proizlazi iz članka VI. Ugovora u kojoj
je propisana možebitna posljedica oduzimanja prava korištenja na dodijeljenom
zemljištu ukoliko tužitelj ne bi postupio po odredbi članaka III. i IV. Ugovora odnosno
platio naknade po obje te ugovorne odredbe. Da je članak IV. Ugovora bio potpuno u
skladu sa sada važećim odredbama Zakona o građevinskom zemljištu svjedoči i
odredba članka 32. stavka 3. ZGZ („Narodne novine“ broj 54/80, odnosno članka 37.
stavka 3. ZGZ, „Narodne novine“ broj 48/88.-pročišćeni tekst) na koju stranke nisu
posebno ukazivale, a u kojoj odredbi je propisano da prijašnjem vlasniku pripada
pravična naknada koja se isplaćuje u roku od 30 dana od dana sklapanja sporazuma,
a ako do sporazuma ne dođe isplata se vrši u roku od 30 dana po pravomoćnosti
odluke suda kojom je određena visina naknade. U kontekstu citirane zakonske
odredbe sasvim je logično da su ugovorne stranke ugovorile članak IV. Ugovora
dopuštajući mogućnost da se u odnosu na neke od brojnih bivših vlasnika oduzetih
nekretnina, a koje su potom dodijeljene tužitelju neće sklopiti sporazum, već će se
utvrđivanje naknade prepustiti nadležnom tijelu. Naime, iz rješenja o oduzimanju
građevinskog zemljišta (list 237.-243. spisa) razvidno je da se radilo o više desetaka
bivših vlasnika kojima je oduzeto zemljište pa je bilo optimistično očekivati da će svi
prihvatiti sporazumno određivanje naknade te je time mogućnost pokretanja
postupka pred nadležnim tijelom bila gotovo izvjesna, a onda je i sadržaj članka IV.
Ugovora sasvim logična posljedica stvarnog stanja koje je sukladno ZGZ pretočeno u
ugovornu odredbu članka IV. temeljem koje će se konačni iznos naknade utvrditi
aneksom Ugovora nakon okončanja postupaka pred nadležnim tijelom u vezi
određivanja naknade za građevinsko zemljište i kulture. Dakle, članak IV. Ugovora je
u potpunoj korelaciji s člankom III. Ugovora u kojem se iznos utvrđene naknade za
građevinsko zemljište ima smatrati predujmom, dok bi se aneksom Ugovora utvrdio
točan iznos te naknade. Da je u odnosu na tužitelja postojala obveza ili bolje rečeno
još uvijek postoji obveza isplate iznosa do potpunog iznosa naknade za građevinsko
zemljište sukladno članku IV., posredno proizlazi iz članka VI. Ugovora jer ukoliko
tužitelj tuženicima ne bi isplatio potpuni iznos naknade sukladno točkama III. i IV.
Ugovora, tuženici bi kao pravni slijednici Općine Kardeljevo mogli oduzeti tužitelju
pravo na dodijeljenom mu zemljištu. Dodatno, tuženici su u pravu kada tvrde da
članak IV. ugovora predstavlja bitni sastojak ugovora jer isti propisuje način utvrđenja
konačne obveze tužitelja odnosno ukupne ugovorne cijene koja će se utvrditi
budućim aneksom ugovora. Upravo zbog navedenog tuženici su u pravu kada tvrde
da bez članka IV. kao bitnog sastojka ugovora predmetni ugovor ne bi mogao
egzistirati pa bi u tom slučaju, za slučaj da je tužbeni zahtjev tužitelja ocijenjen
osnovanim trebalo po službenoj dužnosti utvrditi i ništetnost samog Ugovora u
cijelosti. Stoga je sud prvog stupnja odbio tužbeni zahtjev. Odluka o naknadi troškova
postupka se temelji na čl. 154. st. 1., 2. i 3. te čl. 155. Zakona o parničnom postupku.

3. Protiv navedene presude je tužitelj izjavio žalbu navodeći da sud drugog
stupnja treba ispitati pravni stav suda prvog stupnja. U žalbi u bitnome ponavlja
navode istaknute u postupku pred sudom prvog stupnja iz kojih zaključuje da je

Poslovni broj: 37 Pž-4443/2020-3 4

predmetna odredba ugovora ništetna te predlaže da ovaj sud prihvati žalbu i preinači pobijanu presudu.

4. Tuženici su odgovorili na žalbu. Prvotuženik ističe da žalba nije osnovana i
predlaže da ju ovaj sud odbije i traži naknadu troška u iznosu od 6.262,50 kn /
831,18 EUR. Drugotuženik ističe da žalba nije osnovana i predlaže da ju ovaj sud
odbije i traži naknadu troška u iznosu od 5.010,00 kn / 664,94 EUR.

5. Žalba tužitelja nije osnovana.

6. Ispitavši pobijanu presudu na temelju odredbe čl. 365. st. 2. Zakona o
parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03,
88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 28/13., 89/14, 70/19 i 80/22;
dalje: ZPP) u granicama dopuštenih žalbenih razloga, pazeći pritom po službenoj
dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka, kao i na pravilnu primjenu
materijalnog prava (čl. 356. ZPP-a), ovaj sud je utvrdio da je odluka prvostupanjskog
suda pravilna i zakonita.

7. Navodima svoje žalbe tužitelj nije doveo u sumnju pravilnost i zakonitost
pobijane presude. Žalitelj u žalbi ponavlja navode koje je iznosio tijekom
prvostupanjskog postupka, te iznosi neargumentirane žalbene razloge kojima ne
dovodi u pitanje zaključke i utvrđenja prvostupanjskog suda.

8. Među strankama nije sporno da su sklopile 17. prosinca 1985. Ugovor o
međusobnim pravima i obvezama na dodijeljenom građevinskim zemljištu, stoga je
sud prvog stupnja pravilno zaključio da se u ovoj pravnoj stvari primjenjuju odredbe
Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj: 53/91, 73/91, 11/93, 3/94,
7/96, 91/96, 112/99 i 88/01; dalje: ZOO/91) i to njegov čl. 49. koji uređuje pitanje
predmeta obveze koji ne smije biti nedopušten, neodređen ili nemoguć.

9. Pravilno je sud prvog stupnja utvrdio da predmetni Ugovor pitanje cijene
uređuje u člancima III. i IV. i da se ta dva članka Ugovora međusobno ne isključuju,
već zajedno čine cjelinu pri čemu je u članku III. ugovora prednik tužitelja obvezan
platiti naknadu za korištenje zemljišta kao i za troškove postupka, koje naknade su
razvrstane u tri kategorije i to naknada za građevinsko zemljište, naknada za
pripremu građevinskog zemljišta i naknada za rentu, a potom je u istom članku
propisan rok u kojem će prednik tužitelja uplatiti navedene iznose. Između stranaka
je sporan sadržaj članka IV. Ugovora u kojem su stranke ugovorile da su složne da
se visina naknade u pogledu iznosa za građevinsko zemljište i kulture utvrđuje
aneksom Ugovora nakon okončanja postupka određivanja naknade za građevinsko
zemljište i kulture pred nadležnim organom odnosno sudom. Isto proizlazi i iz članka
VI. Ugovora u kojemu je propisan slučaj ukoliko prednik tužitelja ne bi postupio po
odredbi iz točaka III. i IV. Ugovora, u kojem slučaju bi prednik tužitelja donio rješenje
o oduzimanju prava korištenja na dijeljenom mu zemljištu.

10. Slijedom navedenog, pravilno je sud prvog stupnja utvrdio prethodno
navedeni članci čine cjelinu i da je obveza tužitelja ugovorena u čl. IV. Ugovora
odrediva stoga nije ništetna i proizvodi pravne učinke.

Poslovni broj: 37 Pž-4443/2020-3 5

11. Analizirajući i ocjenjujući razloge sadržane u obrazloženju pobijane odluke,
u odnosu na žalbene navode, a sve u vezi s relevantnim zakonskim odredbama,
utvrđenje je drugostupanjskog suda da njima žalitelj nije uspješno osporio prosudbe i
utvrđenja prvostupanjskog suda koji je, u zakonito provedenom postupku, pravilnom
primjenom materijalnog prava, pravilno i zakonito odlučio o tužbenom zahtjevu.
Prvostupanjski sud je na temelju potpuno utvrđenog činjeničnog stanja, koje nije
proturječno ispravama u spisu, valjano primijenio materijalno pravo.

12. Pravilna je i odluka o trošku postupka kako po osnovi, u smislu odredbe čl.

154. st. 1. ZPP-a, tako i po visini u smislu odredaba čl. 155. ZPP-a, a žalitelj nije niti
naveo točno u kojem dijelu ne bi bio pravilno obračunat zahtjev za naknadu troškova
postupka.

13. Zahtjev tuženika za naknadu troškova odgovora na žalbu ovaj sud nije
prihvatio jer predmetna radnja nije bila nužna za uspjeh u ovom dijelu postupka.

14. Kako ne postoje razlozi zbog kojih je tužitelj pobijao presudu, ni razlozi na
koje ovaj sud pazi po službenoj dužnosti, žalbu je valjalo odbiti i potvrditi pobijanu
odluku sukladno odredbi čl. 368. st. 1. i 2. ZPP-a.

Zagreb, 13. prosinca 2022.

Predsjednik vijeća
Kamelija Parać

Broj zapisa: eb316-547c7

Kontrolni broj: 07071-82a41-005b8

Ovaj dokument je u digitalnom obliku elektronički potpisan sljedećim certifikatom:
CN=Kamelija Parać, O=VISOKI TRGOVAČKI SUD REPUBLIKE HRVATSKE, C=HR

Vjerodostojnost dokumenta možete provjeriti na sljedećoj web adresi: https://usluge.pravosudje.hr/provjera-vjerodostojnosti-dokumenta/

unosom gore navedenog broja zapisa i kontrolnog broja dokumenta.

Provjeru možete napraviti i skeniranjem QR koda. Sustav će u oba slučaja
prikazati izvornik ovog dokumenta.

Ukoliko je ovaj dokument identičan prikazanom izvorniku u digitalnom obliku,
Visoki trgovački sud Republike Hrvatske potvrđuje vjerodostojnost
dokumenta.