R E P U B L I K A H R V A T S K A

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Puli-Pola, po sutkinji Nataši Babić, u zemljišnoknjižnom
predmetu predlagatelja M. d.o.o. društvo za proizvodnju, trgovinu i usluge, OIB:…, iz G. S., zastupan po punomoćniku B. P., odvjetniku u Z., protiv protustranke Općine P., P., OIB. …, radi brisanja prava prvokupa, odlučujući o žalbi protustranke Općine P. protiv rješenja Općinskog suda u Novom Zagrebu, poslovni broj 5 Z-16214/2022-5 od 8. rujna 2022.,6. prosinca 2022.,

r i j e š i o j e

I Odbija se žalba žalitelja, kao neosnovana, te se potvrđuje rješenje Općinskog suda u Novom Zagrebu, poslovni broj 5 Z-16214/2022-5 od 8. rujna 2022.

II Nalaže se brisanje zabilježbe žalbe u zk.ul. 1899 k.o. P.

Obrazloženje

1. Prvostupanjskim rješenjem prihvaćen je prigovor predlagatelja te je preinačeno rješenje prvostupanjskog suda poslovni broj Z-10844/2022 od 24. svibnja 2022., te je u zk.ul. broj 1899 k.o. P. dopuštena uknjižba brisanja prava
prvokupa upisana pod brojem Z-133/2010 u korist Općine P..

2. Protiv navedenog rješenja protustranka je podnijela pravovremenu žalbu, iz
svih žalbenih razloga. Ističe da je na predmetnoj nekretnini, koja je bila uknjižena kao
vlasništvo prednika predlagatelja, koji je istu stekao ugovorom o kupoprodaji
zemljišta od 14. siječnja 2010., zaključenim sa protustrankom, bilo u članku 4.
ugovora ugovoreno pravo prvokupa u korist protustranke, sa vremenskim trajanjem
do izgradnje i stavljanja u funkciju poslovnog objekta, a koje je pravo prvokupa bilo
uknjiženo u zemljišnim knjigama. Prvostupanjski je sud neosnovano zaključio da
pravo prvokupa prestaje protekom roka od pet godina od dana sklapanja ugovora,

2

Poslovni broj:Gž Zk-30/2022-2

pozivom na čl. 453. st. 1. i 2. Zakona o obveznim odnosima, te da se i ugovoreni dulji
rok svodi se na rok od pet godina. Međutim, prvostupanjski sud je trebao primijeniti
čl. 453. st. 3. istog zakona , prema kojem ograničenje iz stavka 1. i 2. predmetnog
članka, se ne primjenjuje na pravo prvokupa iz trgovačkih ugovora i na pravo
prvokupa dionica, poslovnih udjela i udjela u društvu. Dakle, ugovoreno pravo
prvokupa nije trebalo biti brisano, te se trebala primijeniti odredba čl. 453. st. 3. i 4.
Zakona o obveznim odnosima. Žalitelj ističe da se radi o trgovačkom ugovoru, s
obzirom da je žalitelj jedinica lokalne samouprave, koja je zaključila ugovor o
kupoprodaji sa trgovačkim društvom, te se stoga trebao primijeniti duži rok od pet
godina, dakle rok koji je ugovoren ugovorom kojim je osnovano pravo prvokupa, do
stavljanja u funkciju objekta kojeg se prednik predlagatelja obvezao izgraditi. Stoga
se predlaže da se pobijano rješenje preinači, odbaci prijedlog predlagatelja radi
brisanja prava prvokupa, te naloži brisanje provedenog upisa i uspostava prijašnjeg
zemljišnoknjižnog stanja, te brisanje zabilježbe žalbe.

3. Na žalbu protustranke predlagatelj je podnio odgovor u kojem je naveo da
žalitelj pogrešno tumači odredbu čl. 453. Zakona o obveznim odnosima, jer sve da se
i radilo o trgovačkom ugovoru, trebalo je točno odrediti do kada će pravo prvokupa
trajati, a u slučaju ukoliko taj rok nije točno određen, opet se ima primijeniti
maksimalni rok trajanja prava prvokupa od pet godina, po čl. 453.st.4. Zakona o
obveznim odnosima. U protivnom, pravo prvokupa bi moglo trajati beskonačno, što
otežava poslovnu aktivnost predlagatelja jer mu onemogućava kreditna zaduženja i
stavljanje hipoteke na predmetnoj nekretnini, opterećenoj pravom prvokupa. Stoga
predlaže da se žalba žalitelja odbije kao neosnovana.

4. Žalba žalitelja nije osnovana.

5. Prvostupanjskim rješenjem je prihvaćen prigovor predlagatelja te preinačeno
rješenje prvostupanjskog suda poslovni broj Z-10844/2022 od 24. svibnja 2022., te je
u zk.ul. broj 1899 k.o. P. dopuštena uknjižba brisanja prava prvokupa upisana pod brojem Z-133/2010 u korist Općine P., sa obrazloženjem, u bitnome, da je pravo prvokupa upisano na temelju ugovora o kupoprodaji zemljišta od 14. siječnja 2010., a u kojem je pravo prvokupa ugovoreno do izgradnje i stavljanja u funkciju poslovnog objekta. Člankom 35. st. 1. Zakona o zemljišnim
knjigama (NN 63/19, 128/22) propisano je da se između ostalog u zemljišnu knjigu
upisuje i pravo prvokupa, a koje je regulirano posebnim zakonom, Zakonom o
obveznim odnosima, pa je tako odredbom čl. 453. tog zakona propisano da pravo prvokupa prestaje poslije pet godina od dana sklapanja ugovora, ako nije ugovoreno da će prestati prije. Ugovoren dulji rok svodi se na rok od pet godina. Ograničenje iz stavka 1. i 2. toga članka ne primjenjuje se na pravo prvokupa iz trgovačkih ugovora i na pravo prvokupa dionica, poslovnih udjela i udjela u društvu. Ako ugovorom iz stavka 3. toga članka nije ugovoreno vrijeme trajanja prava prvokupa, ono prestaje protekom pet godina od sklapanja ugovora.

6. Iz uvida u ugovor o kupoprodaji zemljišta od 14. siječnja 2010. zaključenog između Općine P. kao prodavatelja i L. d.o.o. Z. (prednika predlagatelja ) kao kupca, utvrđeno je da se u članku 3. kupac obvezao da će na predmetnom zemljištu izgraditi proizvodne hale za djelatnost profiliranih trapeznih i izoliranih krovnih sendvič panela, te da će iste staviti u funkciju obavljanja gospodarske djelatnosti u roku od dvije

3

Poslovni broj:Gž Zk-30/2022-2

godine od dana sklapanja tog ugovora. Člankom 4. su ugovorne strane suglasno ugovorile da u slučaju da kupac proda zemljište koje je predmet tog ugovora, a da uopće nije započeo izgradnju, prodavatelj ima pravo prvokupa po cijeni koju je kupac prodavatelju isplatio za zemljište. Pravo prvokupa prodavatelja do izgradnje i stavljanja u funkciju poslovnog objekta unijet će se u zemljišne knjige.

7. Osnovano je prvostupanjski sud naložio uknjižbu brisanja prava prvokupa,
pravilnom primjenom materijalnog prava, odredbe čl. 453. Zakona o zemljišnim
knjigama, kojim je propisano da pravo prvokupa prestaje protekom roka od pet
godina od sklapanja ugovora, te da ukoliko je ugovoren dulji rok, isti se svodi na rok
od pet godina.

8. Žalitelj neosnovano ističe da se u ovom slučaju, jer se radilo o trgovačkom
ugovoru, trebao primijeniti stavak 3. tog članka, prema kojem se ograničenje od pet
godina ne odnosi na trgovačke ugovore, međutim, i u tom slučaju s obzirom na
odredbu st. 4. tog članka, ako ugovorom iz stavka 3. toga članka nije ugovoreno
vrijeme trajanja prava prvokupa, ono prestaje protekom pet godina od sklapanja
ugovora.

9. Predmetnim ugovorom o kupoprodaji zemljišta nije ugovoren određeni rok
trajanja prava prvokupa, već je on određen do izgradnje i stavljanja u funkciju
poslovnog objekta, dakle ne radi se o roku koji je točno određen, a povezivajući čl. 4.
sa čl. 3. kupoprodajnog ugovora gdje se kupac obvezao da će izgraditi i staviti u
funkciju predmetnu nekretninu, radi gospodarske djelatnosti, u roku od dvije godine
od dana sklapanja ugovor (14. siječnja 2010.) proizlazi da i tumačenjem sadržaja
predmetnog ugovora, dakle povezivanjem čl.3. i čl.4. ugovora, trajanje prava
prvokupa ugovoreno je na rok kraći od pet godina, a u svakom slučaju ako taj rok nije
točno ugovoren, ima se primijeniti čl. 453. st. 4. Zakona o obveznim odnosima, kojim
je propisano da ako trgovačkim ugovorom nije ugovoreno vrijeme trajanja prava
prvokupa, ono prestaje protekom pet godina od sklapanja ugovora.

10. Osnovano predlagatelj u odgovoru na žalbu navodi da u slučaju tumačenja
trajanja prava prvokupa kako ga žalitelj tumači, u slučaju kada ne bi nikada bio
izgrađen objekt na predmetnoj nekretnini, pravo prvokupa bi trajalo beskonačno, a
što njemu onemogućava poslovanje u smislu nemogućnosti da ima nekretninu
slobodnu od bilo kakvih tereta, a što je uvjet za eventualno kreditno zaduženje
trgovačkog društva i slično.

11. Dakle kako je nesporno protekao rok od pet godina iz čl. 453. Zakona o
obveznim odnosima, to je pravo prvokupa prestalo po samom zakonu, pa je pravilno
prvostupanjski sud prihvatio prijedlog predlagatelja radi brisanja tog prava.

12. Iz navedenog razloga, a kako je prvostupanjsko rješenje doneseno bez
počinjene i jedne bitne povrede postupka, te kako su pravilno primijenjene odredbe
Zakona o zemljišnim knjigama i Zakona o obveznim odnosima, to je žalba žalitelja
odbijena kao neosnovana i pobijano rješenje potvrđeno temeljem čl. 380. toč. 2.
Zakona o parničnom postupku, koji se primjenjuje po čl. 99. st. 2. Zakona o

4

Poslovni broj:Gž Zk-30/2022-2

zemljišnim knjigama, te je po čl. 149. st. 3. Zakona o zemljišnim knjigama odlučeno
kao pod točkom II. izreke ovog rješenja.

U Puli-Pola, 6.prosinca 2022.

Sutkinja

Nataša Babić