P-2607/2020

REPUBLIKA HRVATSKA OPĆINSKI SUD U SPLITU

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, po sucu ovog suda Draganu Ramljaku, kao sucu
pojedincu T. T. iz S., O.:…, zastupan
po punomoćniku J. G., odvjetnik u S., protiv R. H.,O.:
zastupana po O. državnom odvjetništvu u S., radi
naknade štete, nakon održane i zaključene javne i glavne rasprave dana 06.lipnja

2022. u prisutnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, dana 14. srpnja
2022

p r e s u d i o j e

I. Dužna je tužena R. H. u roku od 15 dana isplatiti tužitelju
iznos od 5.941,17 kune sa zateznim kamatama po stopi zateznih kamata koja se
određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita
odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima
izračunate za referentno razdoblje koje prethodilo tekućem polugodištu za tri
postotna poena koje teku na taj iznos od 15. siječnja 2020. pa do isplate.

II. Dužna je tužena u roku od 15 dana isplatiti tužitelju parnični trošak u iznosu od 7.900,00 kn.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi i tijekom postupka navodi da je vlasnik stana u S.,
anagrafske oznake . položenog na prvom katu čest.zgr 2708/14 Z.
9620 k.o S., površine 72,64 m2. Nadalje, da je presudom Ž. suda u
S. poslovni broj G. 6/12 od 5.prosinca 2012. presudom nadomješten ugovor o
najmu stana sa zaštićenom najamninom između tužitelja kao najmodavca i J.
A. kao zaštićenog najmoprimca. Nadalje, da tržišna najamnina za predmetni stan
u centru S., iznosi između 80,00 i 88,00 kuna po metru kvadratnom slijedom čega
tužitelj potražuje iznos najamnine od 84,00 kune pod metru kvadratnom umanjeno za
iznos 160,59 kuna koliko iznosi zaštićena najamnina. Nadalje, da se tužitelj obratio
tuženiku u mirnom postupku, ali je tuženik dopisom od 27.ožujka 2014. otklonio
zahtjev tužitelja. Nadalje, da tuženik nije platio iznos koji se odnosi na mjesec lipanj

2018. koji potražuje ovom tužbom.

2 P-2607/2020

2. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava isti u cijelosti te predlaže isti odbiti te ističe prigovor zastare.

3. Tijekom postupka izveden je dokaz čitanjem zahtjeva za mirno rješenje
spora, izvatka iz zemljišne knjige, izračun zaštićene najamnine, internetskih stranica
za iznajmljivanje, te je te temeljem tako provedenih dokaza, a cijeneći svaki dokaz za
sebe i sve dokaze u njihovoj ukupnosti, sukladno odredbi čl. 8 Zakona o parničnom
postupku („Narodne novine“ broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07,
84/08,123/08, 57/11,148/11,25/13,89/14; dalje ZPP) sud nalazi da je tužbeni zahtjev
osnovan.

4. Čitanjem izvatka iz zemljišne knjige utvrđeno je da je tužitelj upisan kao
vlasnik stana u zgradi izgrađenoj na čest.zgr. 2708/1 upisanoj u ZU 9620 k.o S..

5. Nije sporno da je donijeta presuda u predmetu ovog suda poslovni broj P2-
4759/09 koja nadomješta ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između
tužitelja kako najmodavca i J. A. kao najmoprimca ( zaštićenog).

6. Uvidom u internetske oglase za najam stana u centru grada utvrđeno je da
se mjesečna najamnina kreće od 700 Eur-a za stan od 65 m2, odnosno 800 Eur-a za
stan od 68 m2, a uvidom u obavijest agencije "Trgostan" od 1.listopada 2019., o
kretanju cijena najamnina za stan u centru Splita utvrđeno je da ovisno o veličini
stanova za kvartove strogi centar, M., B., Z., M., S. cijena se
kreće od 12 E./m2, nadalje, za kvartove M., B., G., L., D., B.,
V., R., S., S., P. i Ž. prosječna najamnina iznosi 10,5
E./m2, te za ostale kvartove 7,5-9 Eur/m2.

7. Uvidom u izračun mjesečne najamnine utvrđeno je da je najmodavac
Tomislav Tadinac, a najmoprimac J. A. te da korisna površina predmetnog
stana iznosi 68,02 m2 te da izračunata mjesečna zaštićena najamnina iznosi 183,65
kn.

8. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu štete kao razlike između tržišne
i zaštićene najamnine za stan u vlasništvu tužitelja, koji je u najmu zaštićene
stanarke na temelju naprijed citirane presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana.

9. U ovom postupku mjerodavna je odredba čl. 1045 Zakona o obveznim
odnosima („Narodne novine“ br. 35/05, 41/08 i 125/11, dalje: ZOO), sukladno kojoj
tko drugome prouzroči štetu dužan je naknaditi je ako ne dokaže da je šteta nastala
bez njegove krivnje, te da se predmnijeva obična nepažnja, te da za štetu od stvari ili
djelatnosti od kojih potječe povećana opasnost od štete za okolinu odgovara se bez
obzira na krivnju, te da za štetu bez obzira na krivnju odgovara se i u drugim
slučajevima predviđenim zakonom.

10. Naime, Zakonom o najmu stanova („Narodne novine“ broj
91/96,48/98,66/98,22/06 ; dalje ZNS) koji je stupio na snagu 5.studenog 1996.
reguliran pravni odnos između najmodavaca i najmoprimaca vezano uz najam
stanova, nadalje, da je odredbom čl. 7 ZNS propisana zaštićena najamnina te je
stavkom 1) istog članka određeno da se zaštićena najamnina određuje na temelju
uvjeta i mjerila koja utvrđuje Vlada Republike Hrvatske, a koja mjerila se sukladno
stavku 2) utvrđuju ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima
održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade kao i o platnim mogućnostima

3 P-2607/2020

obiteljskog domaćinstva najmoprimca. Nadalje, odredbom čl. 13. ZNS propisana
jeobveza najmodavca da održava stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za
stanovanje, sukladno ugovoru o najmu.

11. Nadalje, sukladno odredbi čl. 89.st.1 i 2. Zakona o vlasništvu i drugim
stvarnim pravima ("Narodne novine" br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01,
79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, nadalje: ZV), propisano je da
troškove održavanja i sanacije zajedničkog dijela nekretnine snose svi suvlasnici
razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima.

12. Dakle, Zakonom o najmu stanova vlasnicima je isključeno pravo na posjed
stana i nemaju nikakav utjecaj na bitne sastojke ugovora o najmu kako u pogledu
izbora najmoprimca tako niti u pogledu trajanja ugovora i visine najamnine, a
značajno je ograničeno njihovo pravo na otkaz ugovora o najmu, a iz svega
navedenog jasno proizlazi da tužitelj nije dobrovoljno u predmetnom odnosu najma.

13. Osim toga, vlasnici stanova dužni su održavati stan u stanju koje je
prikladno za stanovanje te u skladu s citiranim odredbama ZV plaćati doprinos za
zajedničku pričuvu, pa je pored ograničenog prava vlasnika na ostvarivanje zarade
od najma evidentno iz samog iskaza tužiteljice da predmetna zaštićena najamnina
niti ne pokriva troškove pričuve za predmetni stan.

14. Dakle, iz navedenog jasno proizlazi da je tužena propisujući Zakonom o
najmu stanova niz zaštitnih mjera u korist zaštićenog najmoprimca uvela ograničenja
za vlasnike stanova te time nametnula prekomjerni individualni teret istima te da
pozitivnim propisima nije ostvarila pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta
jer je taj teret prebačen samo na jednu skupinu- najmodavce stanova sa zaštićenim
najmoprimcem (najmodavac je isključen iz posjeda stana, nema utjecaj na izbor
najmoprimca ni bitne sastojke ugovora, ograničeno mu je pravo na otkaz najma,
vjerojatnost da zaštićeni najmoprimac dobrovoljno napusti stan je u pravilu neznatna,
dodatno najmodavac mora plaćati pričuvu, u obvezi je održavati stan, te konačno
izračun mjesečne zaštićene najamnine u izravnoj opreci sa tržišnoj najamninom)
čime je povrijeđeno njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno Ustavom
Republike Hrvatske i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i to čl. 1. Protokola 1. uz
Konvenciju koja je u odnosu na tuženu stupila na snagu 5.studenog 1997. (Tako i VS
RH Rev-1104/2018)

15. S tim u vezi navodi se kako je u predmetu Statileo protiv Republike
Hrvatske utvrđeno da je temeljni problem zbog kojeg je utvrđena povreda Konvencije
tiče samog zakonodavstva i to stoga što je Republika Hrvatska trebala poduzeti
odgovarajuće mjere kojima bi osigurala relativno osjetljivu ravnotežu između interesa
najmodavaca uključujući njihovo pravo na ostvarivanje dobiti od svoje imovine, te
općeg interesa zajednice uključujući dostupnost zadovoljavajućeg smještaja građana
u lošijem položaju.

16. Osim toga, u ovom predmetu je utvrđeno da je zaštićena najamnina mnogostruko manja od utvrđene tržišne najamnine za slične nekretnine.

17. Dakle, u ovom predmetu utvrđena je uzročno posljedična veza između
propusta države da unutar zakonodavstva uredi predmetne odnose najmodavca i

4 P-2607/2020

najmoprimca, te neosporno nastale štete na strani tužitelja u vidu umanjenja
imovine,te osnovan tužbeni zahtjev tužitelja spram tužene radi naknade štete u visini
najamnine koju bi ostvarivao da nema predmetnih ograničenja i to u visini naknade
tržišne vrijednosti najamnine za predmetnu nekretninu budući nije utvrđeno da je
tužitelj u okviru restriktivnih propisa tužene dodatno doprinio nastanku štete izuzev
predmetne.

18. O tome se uostalom izjasnila sudska praksa prvostupanjskih i
drugostupanjskih sudova u brojim postupcima koji su inicirani nakon odluke ESLJP-a
u predmetu Statileo, Mirošević – Anzulović i dr. Dakle, postoji suglasan stav sudova
da je tužena RH svojom pasivnošću da uredi pitanje najamnine na način da postigne
potrebnu ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava
prouzrokovala štetu u vidu izmakle koristi na strani vlasnika te da je u obvezi
nadoknaditi je u iznosima koje utvrdi primjerenima slijedom čega je neosnovan
prigovor promašene pasivne legitimacije. Tako je i u konkretnom slučaju dužna
tužitelju naknaditi štetu u vidu izmakle koristi u presuđenom iznosu.

19. Nadalje, neosnovano tužena navodi da je predmetno potraživanje tužitelja zastarjelo.

20. Naime, zastara prema odredbi članka 215. stavak 1. ZOO-a počinje teći
prvog dana poslije dana kad je vjerovnik imao pravo zahtijevati ispunjenje obveze,
ako zakonom nije propisano što drugo.

21. Predmetna tražbina tužitelja odnosi se na naknadu štete, izmaklu dobit od
najamnine, a ona dospijeva mjesečno. Stoga se radi o trogodišnjem zastarnom roku
iz članka 230. stavka 1. ZOO-a.

22. Zatezna kamata na novčanu obvezu teče od dana kada je dužnik zakasnio
s ispunjenjem novčane obveze (članak 29. stavak 1. ZOO-a), a obveza naknade
štete smatra se dospjelom u trenutku nastanka štete (članak 1086. ZOO-a). Stoga se
ovdje dan početka zastare poklapa s danom dolaska u zakašnjenje.

23. Tužitelj se obratio tuženoj u mirnom postupku 18.ožujka 2014., a što
proizlazi iz prijemnog štambilja na zahtjevu za mirno rješenje spora.

24. Zakon o najmu stanova donesen je 2006., a Konvencija o zaštiti ljudskih
prava i temeljnih sloboda u odnosu na RH stupila je na snagu 5. studenoga 1997.
Tuženica se obvezala istu primjenjivati te se obvezala i postojeće propise uskladiti s
preuzetim međunarodnim obvezama. Ustavni sud Republike Hrvatske u rješenju U-I-
762/1996 od 31. ožujka 1998. nije našao da bi odredbe članaka 6. – 8. ZNS bile
protivne Ustavu RH i citiranoj Konvenciji i Protokolima 1, 4, 6, 7 i 11 uz Konvenciju.
To ne znači da vlasnici stanova, nakon što su se mogli pozvati na Konvencijsko
pravo već 1997., nisu imali pravnu osnovu za utuženje tražbine kao što je predmetna.
Iz navedenog nije odlučno kada je donesena odluka u predmetu Statileo, niti je ta
odluka bitna za pitanje početka tijeka zastare tražbine jer su vlasnici i prije donošenja
te odluke pozivom na konvencijsko pravo mogli nakon 5. studenoga 1997., u
sudskom postupku zahtijevati ostvarenje svoje tražbine, kao što su to učinili tužitelji iz
citiranih odluka EU suda. Pitanjem zastare u odlukama Statileo i dr. EU sud nije se
bavio. Osim toga ni jednim posebnim ni specijalnim propisom za tražbine kao što je

5 P-2607/2020

predmetna nije propisan izuzetak vezano za početak tijeka zastare niti neki drugi
zastarni rok. Zato nema razloga predmetnu štetu drugačije tretirati od bilo koje druge
štete i početak zastare vezati za neke druge okolnosti. Tužitelj kao i svi ostali vlasnici
mogli su i pored iznesenog shvaćanja Ustavnog suda RH o ustavnosti ZNS, nakon
stupanja na snagu Konvencije, osnovano, pozivom na konvencijsko pravo pokretati
tužbe za naknadu štete (o ovome se izjasnilo VSRH u odluci Rev-1104/2018. od 22.
siječnja 2019.).

25. Osim toga, tužitelj nije mogao znati da trpi štetu u vidu izmakle koristi do
donošenja presude u predmetu Gžnaj – 6/12 od 5.prosinca 2012., dok se predmetom
tužbom potražuje najamnina iz lipnja 2018. to je tužbe u ovom predmetu podnesena
pravovremeno jer nije protekao rok iz čl. 230 st. 1) ZOO prema kojoj zastara tražbine
naknade štete nastupa protekom tri godine od kada je oštećenik saznao za štetu i
počinitelja.

26. Dakle, iz svega naprijed navedenog proizlazi da tražbina tužitelja za lipanj 2018. obzirom je tužba podnesena 2020. nije zastarjela.

27. U pogledu visine naknade, sud je pregledao dokumentaciju dostavljenu po
tužitelju u vidu slobodnih oglasa o najmu nekretnina u centru grada iz kojih proizlazi
da je cijena najma stana u centru grada površine oko 70 m2 polazi od 700 do 900
Eur-a odnosno oko 10-11,00 Eur-a po m2, a uvidom u dopis agencije Trgostan
utvrđeno je da cijena najamnine za stan u predmetnom dijelu grada iznosi 12 Eur/m2,
što pomnoženo sa korisnom površinom stana od 68,02 m2 iznosi 816 Eur pa je
utvrđeno da tržišna najamnina za predmetni stan iznosi u protuvrijednosti u kunama
na dan dospijeća 6.022,00 kune umanje

no za iznos zaštićene najamnine u iznosu od 183,65 kuna iznosi 5.838,43 kuna.

28. Na dosuđeni iznos tužitelju pripada pravo na zatezne kamate temeljem
odredbe članka 29. ZOO-a od dospijeća svakog pojedinog mjesečnog iznosa do
isplate.

29. Slijedom svega navedenog, odlučeno je kao u izreci.

30. Odluka o parničnom trošku tužitelja temelji se na odredbi čl. 154. st. 1 i
čl.155. ZPP-a, odnosi se na trošak zastupanja tuženika po punomoćniku odvjetniku
sukladno vrijednosti predmeta spora i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad
odvjetnika („Narodne novine“ broj 142/12, 103/14) slijedom čega je priznat trošak
sastava tužbe 750 kuna, sastava podnesak od 05.07.2021 750 kn,pristupa na ročište
od 05.07.2021-750 kn, sastava podneska od 05.10.2021, svaki po 750 kn

10.12.2021, 04.04.2022 i 25.04.2022 -187,50 kn, sastava podnesak od 18.05.2022-
750 kn, pristupa na ročište od 06.06.2022 -750 kn, pristupa na ročište za objavu -375
kn, odnosno ukupno 6.000,00 kn uvećano za 25% PDV-a odnosno 1.500, 00 kn ,
sudskih pristojbi tužbe -200 kn, i sudskih pristojbi presude 200,00 kn pa zbrajajući te
iznose dolazi se do iznosa od 7.900,00 kn.

6 P-2607/2020

31. Slijedom svega navedenog, valjalo je odlučiti kao u izreci.

U Splitu, 14. srpnja 2022 godine

S U D A C:

DRAGAN RAMLJAK v. r.

POUKA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 8
dana od dana primitka pisanog otpravka iste. Žalba se podnosi putem ovog suda za
Županijski sud u Splitu u 3 primjerka.

DNA:

- pun. tužitelja
- zz tuženika
- u spis