REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI SUD U SPLITU
ex. Vojarna Sveti Križ
Dračevac, Split

Ps 70/20

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu po sucu tog suda Sandi Petričić, u pravnoj stvari
tužiteljice B. V., O.: …, iz S., zastupane po T. V., odvj. u S., kao preuzimatelju ureda odvj. u S.
J. F., protiv tuženica pod 1) M. T., O.: …, iz
D., zastupane po pun. I. L., odvj. u Z., i
pod 2) M. V., O.: …, iz Z. zastupane po pun. B. U., odvj. u I., radi donošenja presude koja
zamjenjuje ugovor o najmu stana te u pravnoj stvari tužiteljica pod 1) M.
T., O.: …, iz D., zastupane po pun.
I. L., odvj. u Z. i pod 2) M. V., O.: …, iz
Z., zastupane po pun. B. U., odvj. u
I. protiv tuženih pod 1) B. V., O.: …, i pod 2)
M. V., O.: …, oboje iz S., i oboje
zastupani po T. V., odvj. u S., kao preuzimatelju ureda odvj. u S.
J. F., radi iseljenja i utvrđenja, nakon provedene glavne i javne
rasprave održane 19. svibnja 2022. g. u prisutnosti preuzimatelja ureda pun.
tužiteljice-protutužene i tuženika pod 2) iz protutužbe, odsutnosti uredno pozvanog
pun. tužene-protutužiteljice pod 1) i prisutnosti zamjenice pun. tužene-protutužiteljice
pod 2), dana 4. srpnja 2022. g.,

p r e s u d i o j e

I.Odbija se kao neosnovan glavni tužbeni zahtjev te se djelomično prihvaća podredni tužbeni zahtjev i sudi:

Tužiteljica-protutužena B. V., O.: …, kao najmoprimac,
i tužene-protutužiteljice pod 1) M. T. O.: …, i pod 2) M.
V., O.: …, kao najmodavci, zaključuju U. o najmu stana
slijedećeg sadržaja:

2 Ps 70/20

1.Najmodavci daju najmoprimcu u najam stan u S., u zgradi anagrafske
oznake koji se nalazi na II. katu južno i sastoji se od četiri (4) sobe,
djevojačke sobice, kuhinje, kupaonice, zahoda, spreme (izbe) i hodnika čija je
ukupna površina 118,17 m².

2.Najmoprimac ima pravo koristiti i drvarnicu u podrumu zgrade, površine cca 2 m².

3.Član obiteljskog domaćinstva najmoprimca koji može koristiti stan zajedno s
najmoprimcem je M. V., suprug, rođen 1936. g., O.: ….

4.Slobodno ugovorena najamnina za predmetni stan iznosi 4.726,80 kn.

Najamnina se plaća svaki mjesec najkasnije do 15.-og u mjesecu za tekući mjesec.

5.Najmodavci daju u najam najmoprimcu stan koji je predmet ovog ugovora u
stanju u kojem se stan nalazi na dan sklapanja ovog Ugovora.

6.Najmodavci su dužni održavati stan koji se daje u najam u stanju pogodnom
za stanovanje, kao i brinuti se o redovitom održavanju zajedničkih dijelova i uređaja
zgrade.

7. Najmoprimac može koristiti stan samo za stanovanje, a zajedničke dijelove
zgrade i zemljište koje služe redovnoj upotrebi zgrade u skladu s njihovom
namjenom.

Najmoprimac je dužan koristiti se stanom na način da ga čuva od oštećenja i
ne smije vršiti preinake u stanu bez prethodne pisane suglasnosti najmodavaca.

Najmoprimac ne može dati drugoj osobi stan ili dio stana u podnajam ili ga iznajmljivati za privremeni smještaj.

Najmoprimac ne smije u stanu obavljati poslovnu djelatnost.

8.Najmoprimac je dužan dopustiti najmodavcima ili osobi koju oni ovlaste
pregled stana kojim se koristi na temelju ovog Ugovora, svaka tri (3) mjeseca, a u
slučaju oštećenja stana ili radi sprječavanja nastanka štete i unutar tog vremena.

9.Ovaj se Ugovor zaključuje na neodređeno vrijeme.

10.Otkaz odnosno raskid ovog Ugovora najmodavci mogu dati samo iz razloga i na način utvrđen odredbama Zakona o najmu stanova.

11.Na prava i obveze ugovornih strana koje nisu utvrđeni ovim Ugovorom primjenjivat će se odredbe Zakona o najmu stanova.

12.Prava i obveze iz ovog Ugovora nastaju danom pravomoćnosti ove presude.

3 Ps 70/20

13.Ova presuda u cijelosti nadomješta Ugovor o najmu stana te je po
pravomoćnosti iste tužiteljica-protutužena dužna po jedan primjerak dostaviti
upravnom odjelu jedinice lokalne samouprave i nadležne P. uprave,

dok se u preostalom dijelu, kojim je zatražen upis sina tužiteljice-protutužene
B. V. u U. o najmu stana kao člana obiteljskog domaćinstva,
tužbeni zahtjev odbija kao neosnovan.

II.Odbija se kao neosnovan glavni protutužbeni zahtjev kojim je zatraženo
iseljenje tužiteljice-protutužene i tuženika pod 2) M. V. iz stana u S.,
koji se nalazi na II katu južno, a sastoji se od četiri (4) sobe,
djevojačke sobice, kuhinje, kupaonice, zahoda, spreme i hodnika u ukupnoj površini
od 118,17 m2 te predaja stana slobodnog od osoba i stvari tuženicama-
protutužiteljicama pod 1) i 2).

III.Utvrđuje se da tužiteljica-protutužena i tuženik pod 2) nisu stekli pravo na zaštićenu najamninu.

IV.Svaka stranka snosi svoje troškove.

Obrazloženje

Tužiteljica B. V. ustala je dana 14. svibnja 1999. g. tužbom, koja je
evidentirana pod poslovnim brojem II P 764/99, u kojoj je navela da je na dan
stupanja na snagu Zakona o najmu stanova bila nositeljica stanarskog prava na
stanu u S., površine 118 m² koji se sastoji od 4
sobe, djevojačke sobice, kuhinje, kupaonice, zahoda, spreme (izbe) i hodnika, te da
stanu pripada i mala drvarnica površine oko 2 m². Kako tužene pod 1) M. T. i
pod 2) I. J. V. nisu zaključile s tužiteljicom ugovor o najmu stana sa
zaštićenom najamninom, predloženo je donošenje presude koja će zamijeniti ugovor
o najmu stana, te da se u ugovor kao članovi obiteljskog domaćinstva upišu njen
suprug, sin, nevjesta i unuka, te da se kao zaštićena najamnina odredi iznos od
237,81 kn.

Na ročištu od 8. studenog 2002. g. tužiteljica je uredila tužbeni zahtjev na način da je zatražila da se u ugovor o najmu stana upiše i njen unuk S. V..

U odgovoru na tužbu tužene pod 1) i 2) usprotivile su se tužbi i tužbenom
zahtjevu navodeći da članovi obiteljskog domaćinstva tužiteljice označene pod
točkama 2., 3., 4. i 5. u točki III. petita tužbe nemaju pravo biti upisani u Ugovor o
najmu stana, budući da su te osobe vlasnici nekretnine oznake čest. zem. 2192/2
k.o. D., koju im je darovao suprug tužiteljice.

Pod poslovnim brojem II P 762/04 zaprimljena je protutužba tuženica pod 1)
M. T. i pod 2) I. J. V. protiv tužiteljice i drugog tuženika M.
V. u kojoj se navodi da tužiteljica nije u roku od šest (6) mjeseci nakon
stupanja na snagu Zakona o najmu stanova podnijela tuženicama zahtjev za
sklapanje ugovora o najmu, te dodatno da je suprug tužiteljice M. V. bio
vlasnik zgrade u mjestu D. koju je U. o darovanju od 1. rujna 1996. g.

4 Ps 70/20

darovao svojoj djeci M. R., rođ. V., J. V. i B. V..
Tužene pod 1) i 2) su navele da je taj Ugovor fiktivne naravi jer je tek 18. lipnja 1997.
g., odnosno nakon stupanja na snagu Zakona o najmu stanova, ovjeren od strane
javnog bilježnika. Stoga su zaključile da je vlasnik te nekretnine na dan stupanja
Zakona o najmu stanova bio baš tuženik pod 2), zbog čega je predloženo donošenje
presude kojom će se tužiteljici i tuženiku pod 2) naložiti iseljenje i predaja spornog
stana tuženicama, a podredno utvrđenje da su na dan. 5. studenog 1996. g.
tužiteljica i tuženik pod 2) bili vlasnici kuće u D. te da nisu stekli pravo na
zaštićenu najamninu.

U odgovoru na protutužbu tužiteljica i tuženik pod 2) naveli su da je tužiteljica
bila nositeljica stanarskog prava na spornom stanu i da je po samom zakonu stekla
status zaštićenog najmoprimca, te da je neosnovan navod tuženica da okolnost što
je suprug tužiteljice imao u vlasništvu kuću u D. ima utjecaja na njeno pravo da
s tuženicama zaključi Ugovor o najmu stana, a niti na pravo tuženika pod 2) da bude
upisan u Ugovor o najmu stana.

Rješenjem suda na ročištu od 31. kolovoza 2004. g. predmet pod poslovnim
brojem II P 762/04 pripojen je ovom predmetu (broj II P 764/99) radi zajedničkog
raspravljanja i donošenja jedne odluke.

U postupku su izvedeni dokazi pregledom U. o korištenju stana i
zapisnika o bodovanju tog stana, U. o odreci na nasljedstvo od 1. listopada

1973. g., U. o darovanju ''U S., 1. rujna 1996. g.'', z.k. izvatka za čest. zem.
2192/2 k.o. D., odobrenja za građenje od 17. siječnja 1973. g., prijepisa
posjedovnog lista za katastarsku česticu oznake 3138 i 371 k.o. D., izračuna
mjesečne zaštićene najamnine od 16. srpnja 1998. g., rješenja P. uprave,
I. O. od 8. srpnja 1998. g., potvrde P. uprave, I. O. od

16. rujna 2002.g., zahtjeva za sklapanje ugovora o najmu stana od 16. travnja 1997.
g. te dopisa tužiteljici-protutuženoj od 8. kolovoza 1997. g. Izveden je dokaz
saslušanjem svjedoka M. V., tužiteljice-protutužene, tužene-
protutužiteljice pod 2) i tuženika pod 2) iz protutužbe M. V. kao
parničnih stranaka.

Nakon ovako provedenog postupka ovaj sud je donio presudu pod poslovnim
brojem II P 764/99 od 24. veljače 2005. g. kojom je djelomično prihvaćen tužbeni
zahtjev, a odbijeni kao neosnovani glavni i podredni protutužbeni zahtjevi, dok je dio
protutužbe odbačen kao nedopušten. Povodom žalbi tužiteljice-protutužene i tužene-
protutužiteljice pod 2) Županijski sud u Splitu je rješenjem broj Gž-2652/05 od 7.
rujna 2006. g. ukinuo presudu prvostupanjskog suda u dijelu pod točkama I., II. i III.,
osim u dijelu kojim je tužbeni zahtjev kojim je zatraženo upisivanje I., J. i
S. V. u ugovor o najmu stana odbijen kao neosnovan, u kojem je dijelu
prvostupanjska presuda potvrđena, i predmet u ukinutom dijelu vratio ovom sudu na
ponovno raspravljanje i odlučivanje. Predmet je dobio novi poslovni broj II P 2562/06.

U nastavku postupka, osim već izvedenih dokaza, sud je pregledao račune,
garantne listove, uplatnice i ponudu PVC stolarije koje je u spis dostavila tužiteljica-
protutužena. Izveden je dokaz uviđajem na licu mjesta uz sudjelovanje vještaka
građevinske struke J. M. koji je izradio pisani nalaz i mišljenje od 2.

5 Ps 70/20

listopada 2008. g. te su dopunski saslušani tužiteljica-protutužena i tuženik pod 2) iz
protutužbe M. V..

Nakon ovako provedenog postupka ovaj sud je donio presudu pod poslovnim
brojem II P 2562/06 od 26. lipnja 2009. g. kojom je prihvaćen tužbeni zahtjev, a
odbijeni kao neosnovani glavni i podredni protutužbeni zahtjevi. Odlučujući o
žalbama tuženih-protutužiteljica pod 1) i 2) Županijski sud u Splitu je presudom broj
Gžp-1074/09 od 14. siječnja 2010. g. u cijelosti potvrdio pobijanu presudu
prvostupanjskog suda. P. ove odluke tužena-protutužiteljica pod 2) I. J.
V. podnijela je reviziju koju je VSRH odbacio rješenjem broj Rev-x 579/10 od 20.
travnja 2011. g.

Tužena-protutužiteljica pod 2) podnijela je ustavnu tužbu kojom je osporavala
presudu Županijskog suda u Splitu broj Gžp-1074/09 od 14. siječnja 2010. g. te je
Ustavni sud RH odlukom broj U-III-3849/2011 od 30. siječnja 2018. g. ustavnu tužbu
usvojio, ukinuo presudu Županijskog suda u Splitu broj Gžp-1074/09 od 14. siječnja

2010. g. i presudu ovog suda broj II P 2562/06 od 26. lipnja 2009. g. te predmet
vratio ovom sudu na ponovni postupak. Predmet je dobio novi poslovni broj Ps 32/18.

Rješenjem broj Ps 32/18 od 28. veljače 2018. g. utvrđen je prekid postupka jer
je tužena-protutužiteljica pod 2) preminula. Postupak je nastavljen rješenjem broj Ps
32/18 od 9. travnja 2018. g. te je kao tužena-protutužiteljica pod 2) označena
nasljednica M. V.. Nakon pravomoćnosti rješenja o nastavku postupka
predmet je dobio novi poslovni broj Ps 63/18.

Na ročištu od 4. listopada 2018. g. tužiteljica-protutužena uredila je tužbeni
zahtjev na način da je predložila donošenje presude koja zamjenjuje U. o najmu
stana tako da se iz predloženog teksta iz točke 3. U. briše sin tužiteljice-
protutužene B. V. kao član obiteljskog domaćinstva koji se ima upisati u
U. o najmu. Na istom se ročištu zamjenik pun. tužene-protutužiteljice pod 1) i
pun. tužene-protutužiteljice pod 2) usprotivio djelomičnom povlačenju tužbe.

U podnesku od 27. svibnja 2019. g. tužena-protutužiteljica pod 2) predložila je
o parnici obavijestiti treću osobu: RH, pa je sud, temeljem odredbe čl. 211. Zakona o
parničnom postupku (NN broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03,
88/05, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11-pročišćeni tekst, 25/13 i 89/14) dopis s
potrebnom obavijesti uputio trećoj osobi.

U nastavku postupka sud je još jedno izveo dokaze koji su izvedeni do tada te
su pregledane fotografije koje su dostavljene u spis uz podnesak tužene-
protutužiteljice pod 2) od 20. rujna 2018. g., podataka koje je u spis dostavio HZMO
za tužiteljicu-protutuženu i tuženika pod 2) iz protutužbe i podataka koje je u spis
dostavila P. uprava, P. ured S., I. S. za tužiteljicu-
protutuženu i tuženika pod 2) iz protutužbe. Izveden je dokaz dopunom nalaza i
mišljenja vještaka građevinske struke J. M. koji je izradio pisanu dopunu od

12. ožujka 2019. g. i usmenu dopunu na ročištu od 29. listopada 2019. g. Sud je u
dokazne svrhe saslušao svjedoka B. V..

Nakon ovako provedenog postupka ovaj sud je donio presudu pod poslovnim brojem Ps 63/18 od 13. prosinca 2019. g. kojom su djelomično prihvaćeni tužbeni i

6 Ps 70/20

protutužbeni zahtjev. Odlučujući o žalbama tužiteljice-protutužene i tuženika pod 2) iz
protutužbe i tužene-protutužiteljice pod 2) Županijski sud u Splitu je rješenjem broj
Gž-1292/20 od 27. kolovoza 2020. g. u ukinuo pobijanu presudu i predmet vratio
ovom sudu na ponovno odlučivanje. Predmet je dobio novi poslovni broj Ps 70/20.

Tužiteljica-protutužena je u podnesku od 9. ožujka 2021. g. postavila podredni
tužbeni zahtjev, navodeći da je pri tome uzela u obzir smisao ukidne odluke, te je
zatražila donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana zaključenog na
neodređeno vrijeme uz slobodno ugovorenu najamninu od 1.772,55 kn.

U nastavku postupka sud je još jedno izveo dokaze koji su izvedeni do tada te
je pregledan izvod iz P. tržišta nekretnina R. E.I. Z.,
I. o tržištu nekretnina za 2018. g. za područje G. S., dopis P.
uprave, P. ureda S., I. S. od 28. ožujka 2019. g. iz predmeta
Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj P 7374/16, mišljenje agencije S.
nekretnine bez datuma i dopisi P. uprave, P. ureda S., I.
S. od 7. i 25. ožujka 2022. g.

Stranke su popisale parnični trošak.

Glavni tužbeni zahtjev nije osnovan.

Podredni tužbeni zahtjev je djelomično osnovan.

Protutužbeni zahtjev je djelomično osnovan.

Predmet ovog postupka je zahtjev tužiteljice-protutužene, koja se legitimirala
kao nositeljica stanarskog prava na stanu u S., , da sud, u skladu s
odredbom čl. 33. st. 3. Zakona o najmu stanova (NN broj 91/96, 48/98,
66/98, 22/06, 68/18 i 105/20, dalje ZNS) koji je trebalo primijeniti u ovoj parnici,
donese presudu koja zamjenjuje U. o najmu stana u koji se kao članovi
obiteljskog domaćinstva imaju upisati suprug M. i sin B., a budući da vlasnice
stana - tužene-protutužiteljice pod 1) i 2) nisu s tužiteljicom-protutuženom zaključile
takav U., a nakon primitka zahtjeva za sklapanje U. o najmu stana.

U podnesku od 9. ožujka 2021. g. tužiteljica pod 1)-protutužena je u glavnom
tužbenom zahtjevu predložila donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o najmu sa
zaštićenom najamninom, a u podredno postavljenom zahtjevu s tržišnom
najamninom koju je odredila u visini od 1.772,55 kn.

Predmet postupka je i zahtjev tuženih-protutužiteljica pod 1) i 2) na iseljenje
tužiteljice-protutužene i tuženika pod 2) i predaju stana slobodnog od osoba i stvari
tuženicama-protutužiteljicama, jer tužene-protutužiteljice smatraju da su tužiteljica-
protutužena i tuženik pod 2) u momentu stupanja na snagu ZNS-a imali u vlasništvu
useljivu kuću, te podredno zahtjev za utvrđenje da tužiteljica-protutužena i tuženik
pod 2) nemaju pravo na zaštićenu najamninu, a zbog iste okolnosti.

Konačno uređenim tužbenih zahtjevom tužiteljica-protutužena zatražila je da
se u U. o najmu stana kao član njenog obiteljskog domaćinstva upiše samo njen
suprug, a ne i sin B. V., ali su se tužene-protutužiteljice u ranijem tijeku

7 Ps 70/20

postupka, kako je već navedeno, djelomičnom povlačenju tužbe usprotivile što znači
da je sud trebao odlučiti o tome hoće li se u U. o najmu upisati sin tužiteljice-
protutužene B. V..

Možda treba ponoviti da je tužbeni zahtjev u dijelu kojim je bilo zatraženo da
se u U. o najmu stana upišu nevjesta tužiteljice-protutužene I. V. i
unučad J. i S. V. pravomoćno odbijen kao neosnovan te je i protutužba u
dijelu kojim je zatraženo utvrđenje da su tužiteljica-protutužena i njen suprug na dan
stupanja na snagu ZNS-a bili vlasnici kuće u D. pravomoćno odbačena kao
nedopuštena, pa se o ovim zahtjevima u ovoj fazi postupka ne raspravlja.

Među strankama nije bilo sporno da je tužiteljica-protutužena na dan stupanja
na snagu ZNS-a bila nositeljica stanarskog prava na stanu koji je predmet ovog
postupka.

Tužiteljici-protutuženoj je, stoga, temeljem odredbe čl. 30. ZNS-a, danom
stupanja na snagu tog Zakona prestalo stanarsko pravo te je ona stekla prava i
obveze najmoprimca. Ona, bi stoga, u načelu, imala pravo zaključiti ugovor o najmu
stana s vlasnikom stana na neodređeno vrijeme i sa zaštićenom najamninom, u
skladu s odredbom čl. 30. i 31. ZNS-a.

U odnosu na navode tuženih-protutužiteljica da je tužiteljica-protutužena
trebala podnijeti zahtjev za sklapanje ugovora o najmu stana u roku od 6 mjeseci od
dana stupanja na snagu ZNS-a, te u daljnjem roku od 3 mjeseca tražiti od suda
donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o najmu (čl. 33. st. 2. i 3. ZNS-a), sud je u
ranijim odlukama izrazio stajalište koje treba ponoviti: da se ne radi o prekluzivnim
rokovima, odnosno da propuštanje tih rokova ne dovodi do gubitka prava i obveze na
zaključenje ugovora o najmu.

Glavna primjedba tuženih-protutužiteljica u ovom postupku sastojala se u
tvrdnji da su tužiteljica-protutužena i tuženik pod 2) u vrijeme stupanja na snagu
ZNS-a imali u vlasništvu useljivu kuću, koja im činjenica temeljem odredbe čl. 31. st.

2. ZNS-a ne daje pravo na zaštićenu najamninu.

Prema ovoj odredbi pravo na zaštićenu najamninu nema najmoprimac koji ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan.

Nekretnina o kojoj je riječ je obiteljska kuća u D., predio R., koja prema podacima iz z.k. izvatka i katastra ima površinu od 111 m2.

Prema riječima tužiteljice-protutužene i tuženika pod 2) radi se o obiteljskoj
kući koja je sagrađena 1974. g. te koja je prizemnica i ima 65 m2 stambenog
prostora, te se koristi kao kuća za odmor, odnosno samo preko ljeta.

Kao dokaz ovoj tvrdnji tužiteljica-protutužena i tuženik pod 2) priložili su
potvrdu P. uprave S., I. O. iz koje proizlazi da se od 1975. g. do

1997. g. za ovu kuću plaćao porez na kuću za odmor, a od 1997. g. da taj porez
tereti djecu prijašnjeg poreznog obveznika V. M.-tuženika pod 2) iz
protutužbe.

8 Ps 70/20

Prema navodima saslušanog svjedoka M. V., tužiteljica-
protutužena i tuženik pod 2) ne borave stalno u ovoj kući već samo preko ljeta sa
svojom djecom, a zimi povremeno dolaze radi obrađivanja okućnice.

Na temelju izvedenih dokaza do ukidnog rješenja drugostupanjskog suda broj
Gž-2652/05 od 7. rujna 2006. g. ovaj sud je u prvoj presudi (II P 764/99 od 24.
veljače 2005. g.) zauzeo stajalište da se radi o kući za odmor u kojoj tužiteljica-
protutužena i tuženik pod 2) iz protutužbe M. V. ne borave tijekom cijele
godine već samo preko ljeta, koja, stoga, nije namijenjena za stanovanje već boravak
za vrijeme godišnjeg odmora, što da nije od utjecaja na postojanje prava tužiteljice-
protutužene na zaštićenu najamninu.

Prema stajalištu drugostupanjskog suda koje je izraženo u odluci broj Gž-
2652/05 od 7. rujna 2006. g. za meritum ovog spora od odlučne je važnosti bilo
utvrditi jesu li tužiteljica-protutužena i njen suprug na dan stupanja na snagu ZNS-a
bili vlasnici useljive kuće ili stana pri čemu nije od značaja da li se radi o kući za
odmor ili ne te je potrebno utvrditi o kakvoj se kući radi odnosno opisati je s obzirom
na njenu veličinu, broj prostorija, uređenost, opremljenost i mjesto gdje se nalazi, jer
se samo izgrađena kuća koja omogućuje tužiteljici-protutuženoj i članovima njenog
obiteljskog domaćinstva koji su to bili na dan stupanja na snagu ZNS-a potreban
standard ima smatrati useljivom kućom.

Stoga se sud u nastavku postupka nakon ukidnog rješenja drugostupanjskog
suda (Gž-2652/05 od 7. rujna 2006. g.) prvo osvrnuo na okolnost vlasništva kuće u
Dućama, jer je u spis bio priložen Ugovor o darovanju ''U S., 1. rujna 1996. g.'' iz
kojeg je proizlazilo da je tuženik pod 2) iz protutužbe M. V. darovao svojoj
djeci M. R., J. V. i B. V. obiteljsku kuću za odmor u
D.. Ugovor nosi ovjeru potpisa darovatelja od 18. lipnja 1997. g.

Sud je zaključio da je Ugovor zaključen kad je ovjeren potpis darovatelja na
Ugovoru jer je iz dokaznog postupka proizlazilo da zemljište s kućom nije predano
daroprimateljima u posjed prije stupanja na snagu ZNS-a te da Ugovor nije proveden
u zemljišnim knjigama. Stoga je sud uzeo da je na dan stupanja na snagu ZNS-a
tuženik iz protutužbe M. V. bio vlasnik zemljišta na kojem je izgrađena
kuća u mjestu D. označenog kao čest. zem. 2192/2 z.u. 1021 k.o. D..

Kako su prema odredbama Zakona o stambenim odnosima (NN
broj 51/85, 42/86, 22/92 i 77/93 dalje ZSO) i to točnije čl. 64. st. 2. bračni drugovi
oboje nositelji stanarskog prava, trebalo je zaključiti da su stupanjem na snagu ZNS-
a prava i obveze najmoprimca stekla oba bračna druga pa se ugovor o najmu stana
može zaključiti s oba bračna druga ili samo s jednim od njih. Stoga je sud zaključio
da nije odlučno koji je od bračnih drugova vlasnik useljive kuće ili stana jer vlasništvo
jednog od bračnih drugova predstavlja zapreku za sklapanje ugovora o najmu stana
sa zaštićenom najamninom.

Nadalje, u cilju utvrđivanja radi li se o useljivoj kući, između ostalog, izveden je
dokaz uviđajem na licu mjesta uz sudjelovanje vještaka za graditeljstvo J.
M..

9 Ps 70/20

Tako je sud utvrdio da se radi o stambenoj prizemnici koja se nalazi sjeverno
položena uz J. magistralu u mjestu D., predio R. koja se sastoji od
dijelom natkrivene južne terase, dnevnog boravka s blagovaonicom, kuhinje,
kupaonice, hodnika, dvije spavaće sobe i garaže u koju se pristupa s južne dvorišne
strane i iz hodnika stambenog prostora. Ukupna stambena površina prizemnice je
69,78 m2, a garaže 15,08 m2. Radi se o objektu izgrađenom 1973. g. koji je izgrađen
od betona i betonskih bloketa debljine 25 cm, a pregradni zidovi od opeke debljine
6,5 cm, koji je hidroizoliran krovnom ljepenkom koja na više mjesta propušta vodu i
vlaži unutrašnjost objekta. Danas se na podovima u spavaćim sobama nalazi
laminat, a u ostalim prostorijama vinilit pločice. Kupaonica je potpuno opremljena
sanitarijama, zidovi i plafoni ožbukani su i bojani jupolom osim dijela zidova u
kupaonici i zapadnog zida kuhinje koji su obloženi pločicama. Vještak je na licu
mjesta primijetio prodiranje vlage u sjeverozapadnoj spavaćoj sobi, istočnom dijelu
dnevnog boravka, jugoistočnom kutu kuhinje, podnožju istočnog zida sjeveroistočne
spavaće sobe te u kupatilu na zidovima i plafonu, a kao uzrok prepoznao je prodor
kišnice s a.b. ploče iznad prizemlja. Opisan je vanjski izgled objekta koji je obrađen
samo cementnim ''špricom''.

Prema riječima tužiteljice-protutužene i tuženika M. V. iz
protutužbe iz njihovog dopunskog iskaza objekt kako ga je sud vidio na licu mjesta
nije tako izgledao na dan stupanja na snagu ZNS-a jer je u to vrijeme na podu u
spavaćim sobama bio beton koji je bio prekriven ''tepisonom''. Prozori i vrata su bili
od drvene stolarije koji su vrlo brzo propali te su nedavno zamijenjeni PVC stolarijom.
Kuća da je oduvijek vlažila i da se taj problem nije uspio sanirati sve vrijeme od
gradnje do danas. Kuhinja da nije bila u potpunosti opremljena jer da nije imala stroj
za pranje suđa te je imala i stariji frižider. Kuća da se zimi nije koristila jer da je radi
vlaženja bila toliko hladna da se ni s jednim električnim sredstvom grijanja ne bi
uspjela zagrijati.

U ukinutoj presudi (od strane Ustavnog suda RH) broj II P 2562/06 od 26.
lipnja 2009. g. ovaj sud protumačio je što se podrazumijeva pod pojmom useljivosti iz
odredbe čl. 31. st. 2. ZNS-a: raspolaganje makar približnom vrijednošću kvalitete
stanovanja onoj kvaliteti u kojoj najmoprimac stanuje, a koja bi se ostvarila bilo
prebivanjem u stanu ili kući koja stoji najmoprimcu na raspolaganje bilo prodajom tog
stana ili kuće, te je stoga zaključeno da kuća u D. u vrijeme stupanja na snagu
ZNS-a nije pružala obitelji tužiteljice-protutužene niti približno onu kvalitetu
stanovanja koju je ta obitelj imala u isto vrijeme u spornom stanu u S. pa da ne predstavlja useljivu kuću u smislu citirane odredbe ZNS-a,
pri čemu se ne misli samo na stambenu površinu ova dva objekta nego i na
udaljenost kuće u D. od S. te njenu neopremljenost i nepogodnost za
zimske uvjete stanovanja. Sud je smatrao da je za ocjenu useljivosti kuće za obitelj
tužiteljice-protutužene ipak važna okolnost što je kuća građena da bi za ovu obitelj
bila kuća za odmor preko ljetnih mjeseci, što znači da gradnja nije bila u dovoljnoj
mjeri usmjerena na to da se u kući i preko zime ostvare pogodni uvjeti za stanovanje,
sud je vodio računa i o tome da je gradnja financirana iz plaća tužiteljice-protutužene
i njenog supruga koji su radili u prosvjeti te iz kredita koji su uspjeli dignuti temeljem
tih plaća, dakle po etapama, u ovisnosti o tome kako su oni to financijski mogli
izdržati, što da je najbolje vidljivo iz okolnosti što u vrijeme stupanja na snagu ZNS-a,
dakle 23 godine nakon početka gradnje (1973. g.) fasada kuće nije bila obojana,
garaža nije bila uopće uređena te su sobe imale samo betonski pod. Zaključeno je da

10 Ps 70/20

tužiteljica-protutužena i njena obitelj nisu zanemarili uređivanje kuće radi toga da se
ona u vrijeme stupanja na snagu ZNS-a ne uzme u obzir prilikom odluke da li
tužiteljici-protutuženoj pripada pravo na zaštićenu najamninu ili ne, već stoga što za
njeno potpuno uređenje nisu imali financijskih sredstava, a kako su to naglašavali i
tužiteljica-protutužena i tuženik pod 2) iz protutužbe u svim iskazima, i zato što kuća
nije trebala predstavljati mjesto za adekvatno i komforno stanovanje tročlane obitelji
već samo za privremen i ograničen boravak tijekom par ljetnih mjeseci, kada se
ionako u kući samo prespava, a većina dana proboravi na obližnjem kupalištu i na
terasi. Dodano je da se radilo o uobičajenoj praksi obitelji u osamdesetim godinama
prošlog stoljeća: obitelji s dva zaposlena člana sa stalnim primanjima uz dodatno
kreditno zaduživanje koja se upustila u što je moguće jeftiniju gradnju kuće za odmor
i boravak vikendom koja nije planirana biti prostrana i pružati jednak stupanj komfora
na koji je obitelj bila navikla u gradskom stanu, pa je konačno izražen zaključni stav
da takva kuća ne predstavlja adekvatan smještaj za tužiteljicu-protutuženu i njenu
obitelj.

Stajalište suda koje je opisano preispitivao je po redovnom pravnom lijeku
drugostupanjski sud te se u cijelosti složio s rezoniranjem suda (odluka broj Gžp-
1074/09 od 14. siječnja 2010. g.), revizijski sud odbacio je reviziju nasljednice
tužene-protutužiteljice pod 2) te je, konačno, Ustavni sud RH temeljem ustavne tužbe
tužene-protutužiteljice pod 2) donio odluku broj U-III-3849/2011 od 30. siječnja 2018.
g. koja se nalazi u spisu (i koja je objavljena u Narodnim novinama broj 27/18) u kojoj
su zaključci nižih sudova izvrgnuti kritici.

Ustavni sud je u navedenoj odluci kao sporno pitanje istakao pitanje jesu li
tužiteljica-protutužena i tuženik pod 2) iz protutužbe vlasnici useljive kuće ili stana na
dan stupanja na snagu ZNS-a sukladno članku 31. stavku 2. ZNS-a pri čemu nije od
značaja radi li se o kući za odmor ili ne. Polazeći od mjerodavnih odredaba ZNS-a, te
mjerodavne prakse ESLJP-a (S. protiv H.) i stajališta Vrhovnog suda RH
izraženog u presudi broj Rev-448/12-2 od 29. lipnja 2016. g., istaknuto je kao
nesporno da je pravo na zaštićenu najamninu najmoprimca, suglasno mjerodavnim
odredbama ZNS-a, potrebno procjenjivati polazeći od okolnosti svakog konkretnog
slučaja. Nadalje, da se u konkretnom slučaju osporenim presudama zamjenjuje
ugovor o najmu stana, te se podnositeljici (tuženoj-protutužiteljici pod 2)) kao
najmodavcu i vlasniku stana nameće obveza da stan u njezinu vlasništvu mora dati u
najam najmoprimcu na neodređeno vrijeme i uz zaštićenu najamninu. Istodobno se
podnositeljici kao vlasniku stana nameće obveza (članak 13. ZNS-a) da iz iznosa
zaštićene najamnine podmiruje troškove redovitog održavanja zgrade, a za koje je
navela da joj je visina zaštićene najamnine nedovoljna.

Polazeći od okolnosti konkretnog slučaja Ustavni sud je ocijenio da su sudovi,
pored utvrđenja da tužiteljica-protutužena ima pravo na zaključenje ugovora o najmu
prema odredbi čl. 33. st. 3. ZNS-a, propustili utvrditi ispunjava li ona i ostale
zakonske pretpostavke za utvrđenje njezinog prava na zaštićenu najamninu (iz
odredbe čl. 7. st. 2. ZNS-a) i to: ''platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva
najmoprimca'', te ocijeniti nespornu činjenicu da tužiteljica-protutužena i tuženik pod
2) iz protutužbe imaju u vlasništvu drugu nekretninu. Utvrđenje sudova da ta
nekretnina nije podobna za stanovanje najmoprimaca ne isključuje i procjenu
vrijednosti nekretnine na tržištu, odnosno utjecaj te vrijednosti na ukupno materijalno
stanje najmoprimaca koje je mjerodavno kod procjene ''platne mogućnosti obiteljskog

11 Ps 70/20

domaćinstva najmoprimca'', odnosno kod procjene sudova jesu li najmoprimci u
mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu, odnosno ekonomsku najamninu
najmodavcu. Stoga da nadležni sudovi nisu ispitali sve činjenice i okolnosti
konkretnog slučaja u svrhu postizanja pravične ravnoteže između prava vlasništva
podnositeljice i prava tužiteljice-protutužene sklopiti ugovor o najmu stana sa
zaštićenom najamninom sukladno mjerodavnim odredbama ZNS-a.

Tužene-protutužiteljice pod 1) i 2) su u nastavku postupka predložile sudu
utvrditi platne mogućnosti svih članova obiteljskog domaćinstva tužiteljice-
protutužene: njene platne mogućnosti, platne mogućnosti tuženika pod 2) iz
protutužbe i njihovog sina B. V., kao člana obiteljskog domaćinstva, te
provesti dokaz procjenom vrijednosti nekretnine u D., R. I.., označene kao
čest. zem. 2192/2 z.u. 2021 k.o. D..

Na ovom mjestu treba ponoviti da je tužiteljica-protutužena na ročištu od 4.
listopada 2018. g. uredila tužbeni zahtjev na način da je predložila donošenje
presude koja zamjenjuje U. o najmu stana tako da se kao član obiteljskog
domaćinstva u U. ne upiše i njen sin B. V., a pun. tužene-
protutužiteljice pod 1) i pun. tužene-protutužiteljice pod 2) usprotivio se djelomičnom
povlačenju tužbe, što znači da je sud trebao odlučiti o zahtjevu tužiteljice-protutužene
da se u U. o najmu kao član obiteljskog domaćinstva upiše B. V.
meritornom odlukom. O tome, naime, ovisi i da li će se promatrati platne mogućnosti i
sina tužiteljice-protutužene prilikom ocjene ima li tužiteljica-protutužena pravo na
zaštićenu najamninu.

Sud je saslušao B. V. u svojstvu svjedoka koji je u svom iskazu
objasnio sudu da je do promjene vezano za stanovanje u spornom stanu došlo
nakon donošenja pravomoćne presude iz 2009. g. u ovom predmetu prema kojoj ni
njegova supruga ni dvoje djece nisu imali pravo biti upisani u U. o najmu stana
radi čega je obitelj odlučila dignuti kredit i kupiti stan, koji je kupljen nakon realizacije
kredita 30. prosinca 2009. g. Ubrzo nakon toga da je s cijelom obitelji iselio iz stana
gdje su živjeli s njegovim roditeljima.

Tužene-protutužiteljice pod 1) i 2) nisu predložile izvođenje bilo kakvog dokaza
kojim bi uvjerile sud da sin tužiteljice-protutužene nije iselio iz spornog stana odnosno
da još uvijek živi u stanu kao član obiteljskog domaćinstva svoje majke radi čega je
sud zaključio da sin tužiteljice-protutužene nije član njenog obiteljskog domaćinstva
još od 2009. g. te da nema pravo biti upisan u Ugovor o najmu stana, pa je u tom
dijelu zahtjev tužiteljice-protutužene trebalo odbiti kao neosnovan. To, nadalje, znači
da sud nije trebao utvrđivati platne mogućnosti sina tužiteljice-protutužene kao člana
njenog obiteljskog domaćinstva, a u smislu odredbe čl. 7. st. 2. ZNS-a.

Sud je od HZMO-a zatražio dostavu podataka o visini mirovine za tužiteljicu-
protutuženu i tuženika pod 2) iz protutužbe u periodu od dana umirovljenja pa do
dana izrade obavijesti te su u spis zaprimljeni dopisi HZMO-a s traženim podacima iz
kojih proizlazi:

-da je tužiteljici-protutuženoj 1. listopada 1996. g. isplaćena mirovina od 1.289,93 kn,

12 Ps 70/20

-da je tužiteljica-protutužena za prosinac 1999. g. primila mirovinu u visini

1.911,00 kn, a u rujnu 2018. g. u visini od 3.800,00 kn te da je u periodu koji je
promatran mirovina stalno rasla do konačnog iznosa za rujan 2018. g., te da je
povremeno primala i razlike mirovine,

-da je tuženiku pod 2) iz protutužbe priznato pravo na isplatu mirovine počevši
od 31. prosinca 2001. g. kad je primio iznos mirovine od 2.500,00, a u rujnu 2018. g.
u visini od 4.356,94 kn te da je u periodu koji je promatran mirovina stalno rasla do
konačnog iznosa za rujan 2018. g. te da je povremeno primao i razlike mirovine.

Sud je od P. uprave, P. ureda S., I. S. zatražio
dostavu podataka o svim oporezivim i neoporezivim prihodima za tužiteljicu-
protutuženu i tuženika pod 2) iz protutužbe u periodu od dana podnošenja tužbe (14.
svibnja 1999. g.) pa do dana izrade obavijesti te je u spis zaprimljen dopis P.
uprave s traženim podacima iz kojih proizlazi:

-da to tijelo ne raspolaže podacima od 1999. g. do 2004. g.,

-da je tužiteljica-protutužena za 2005. g. prijavila dohodak od nesamostalnog
rada u visini od 34.196,51 kn temeljem čega nije platila porez, u 2017. g. dohodak od
nesamostalnog rada u visini od 44.810,29 kn, dohodak od kapitala od 770,82 kn i
drugi dohodak od 3.240,00 kn, te joj je na taj iznos obračunat porez od 745,72 kn,

-da je tuženik pod 2) iz protutužbe za 2005. g. prijavio dohodak od
nesamostalnog rada u visini od 35.079,53 kn i drugi dohodak od 6.299,55 kn
temeljem čega mu je obračunat porez od 1.039,43 kn, a u 2017. g. dohodak od
nesamostalnog rada u visini od 51.759,04 kn i dohodak od kapitala od 903,39 kn, te
mu je na taj iznos obračunat porez od 939,19 kn,

-da su i tužiteljica-protutužena i tuženik pod 2) iz protutužbe u periodu između

2005. g. i 2017. g. prijavljivali stalno uvećane dohotke do konačnih iznosa iz 2017. g.
koje je sud interpretirao.

Prema ocjeni ovog suda primanja tužiteljice-protutužene i tuženika pod 2) iz
protutužbe iz osnova mirovine ne predstavljaju primanja koja bi se mogla
okarakterizirati većim od prosječnih tako da temeljem tih primanja ni tužiteljica-
protutužena ni njen suprug tuženik pod 2) iz protutužbe ne bi mogli plaćati slobodno
ugovorenu, odnosno ekonomsku najamninu najmodavcima.

Što se tiče vrijednosti nekretnine u D. vještak građevinske struke J.
M. procijenio je vrijednost nekretnine temeljem opisa i stanja nekretnine
utvrđenog prilikom uviđaja na licu mjesta od 28. veljače 2008. g. i to troškovnom
metodom kojom se utvrđuje tržišna vrijednost nekretnine iz tržišnog troška građenja
zamjenske nekretnine i vrijednosti zemljišta, doprinosa, priključaka, okoliša i ostalih
usluga kod građenja uz primjenu koeficijenata za prilagodbu, pri čemu je zamjenska
zgrada nova zgrada koja po dimenzijama i namjeni odgovara procjenjivanoj, ali je
rađena prema važećim standardima i zakonima, a sadašnja vrijednost nove
zamjenske zgrade proizlazi iz troškova gradnje uzimajući u obzir umanjenje
vrijednosti zbog starosti zgrade. Procjenu vrijednosti zemljišta vještak je izvršio
usporednom metodom koja zahtijeva analizu obavljenih transakcija najmanje tri

13 Ps 70/20

nekretnine koje su po svojim karakteristikama slične predmetnoj. Usporednom
metodom vještak je procijenio prometnu (tržišnu) vrijednost zemljišta na 807.032,16
kn odnosno 108.764,64 EUR, a sadašnju građevinsku vrijednost objekta i garaže
(SGV) koja predstavlja novu vrijednost s umanjenjem vrijednosti radi starosti,
uvećanu za troškove vezane za gradnju objekta i garaže na iznos od 365.081,85 kn
odnosno 49.202,41 EUR, ili ukupno: 1.172.114,01 kn odnosno 157.967,05 EUR.

Prema ocjeni ovog suda radi se o imovini znatne vrijednosti koja ima utjecaj
na ukupno materijalno stanje najmoprimca koje je mjerodavno kod procjene ''platne
mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca'', odnosno kod procjene je li
najmoprimac u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu, odnosno ekonomsku
najamninu najmodavcu.

Dakle, a kako je to izraženo u odluci Vrhovnog suda broj Rev-448/12-2 od 29.
lipnja 2016. g. pravo na zaštićenu najamninu ne mogu ostvariti oni najmoprimci koji
su vlasnici (ili suvlasnici) vrijednih kuća koje se voljom svojih vlasnika samo
povremeno koriste, a pogotovo ako najmoprimac može takvu kuću prodati za cijenu
kojom bi nesporno mogao kupiti i steći vlasništvo druge useljive kuće ili stana. U tom
slučaju nije prihvatljivo da takav najmoprimac plaća zaštićenu najamninu vlasniku
stana.

Stoga je sud zaključio da tužiteljica-protutužena i član njenog obiteljskog
domaćinstava suprug tuženik pod 2) iz protutužbe kao bračni drugovi imaju u
vlasništvu takvu nekretninu koju samo povremeno koriste ali čija vrijednost ne
opravdava korištenje privilegija na plaćanje zaštićene najamnine odnosno da je
tužiteljicu-protutuženu, a s obzirom da je njen zahtjev za donošenje presude koja
zamjenjuje ugovor o najmu stana, osim u dijelu da se u taj ugovor upiše kao član
obiteljskog domaćinstava sin B., osnovan, trebalo obvezati na plaćanje tržišne
najamnine za sporni stan u S.

Vezano za utvrđenje visine tržišne najamnine za sporni stan sud je u posljednjoj ukinutoj presudi broj Ps 63/18 od 13. prosinca 2019. g. naveo:

-da su tužene-protutužiteljice pod 1) i 2) na ročištu od 4. listopada 2018. g.
predložile izvođenje dokaza na okolnost utvrđenja visine tržišne najamnine stana koji
je predmet postupka i to vještačenjem po vještaku gospodarske struke-ekonomisti ili
po vještaku druge mjerodavne specijalizacije koji bi trebao utvrditi tržišnu ekonomsku
visinu najamnine usporednog stana na području užeg centra S., te da sud nije odbio taj prijedlog kao suvišan ili neosnovan. Međutim, da su
tužene-protutužiteljice pod 1) i 2), iako taj dokaz nije proveden, na ročištu od 29.
listopada 2019. g. predložile zaključenje glavne rasprave i donošenje odluke, te su
dodatno izjavile da nemaju daljnjih dokaznih prijedloga, pa je sud zaključio da su od
prijedloga za izvođenje dokaza koji su iznijele na ročištu od 4. listopada 2018. g.
tužene-protutužiteljice pod 1) i 2) odustale,

-da je, stoga, o visini tržišne najamnine koju treba plaćati tužiteljica-
protutužena kao najmoprimac za stan u S., sud odlučio temeljem
Odluke o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine (NN broj
120/00) koju je donijela Vlada RH. Prema t. II. ove Odluke visina slobodno
ugovorene najamnine koju plaćaju najmoprimci iz odredbe čl. 30. st. 2. ZNS-a, a koji

14 Ps 70/20

na temelju odredbe čl. 31. st. 2. ZSO-a nemaju pravo na zaštićenu najamninu,
utvrđuje se u iznosu od 15,00 kn/m² stambene povšine. Prema odredbi t. III. izmjena
najamnine iz prethodne t. provodi se sukladno s odradbom čl. 10. ZNS-a,

-da bi za stan koji je predmet postupka površine 118,17 m², slobodno
ugovorena najamnina, primjenom citiranih odredbi Odluke Vlade RH, iznosila

1.772,55 kn, pa je sud ovaj iznos unio u Ugovor o najmu stana čiji će sadržaj
zamijeniti presuda.

U drugostupanjskom ukidnom rješenju broj Gž-1292/20 od 27. kolovoza 2020.
g. ovakav postupak suda izvrgnut je kritici te je ocijenjeno da je sud prvog stupnja
izvršio bitnu povredu odredaba postupka jer je, prihvaćajući tužbeni zahtjev kojim se
nadomješta ugovor o najmu stana s tržnom najamninom umjesto zaštićene
najamnine, izišao izvan okvira postavljenog tužbenog zahtjeva u smislu odredbe čl.

2. Zakona o parničnom postupku (NN broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01,
117/03, 88/05, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11-pročišćeni tekst, 25/13, 89/14 i
70/19, dalje ZPP).

S ovakvom pravnom ocjenom drugostupanjskog suda ne slaže se ovaj sud jer
je određivanjem tržišne najamnine umjesto predložene zaštićene najamnine u ugovor
o najmu koji zamjenjuje presuda ovaj sud zapravo djelomično prihvatio tužbeni
zahtjev jer u ovom slučaju odrediti veću najamninu od predložene znači djelomično
prihvatiti zahtjev tužiteljice-protutužene i tako stranku više opteretiti nego što je
predložila. Svejedno je u nastavku postupka, postupajući po smislu ukidne odluke
(kako se izrazio pun. tužiteljice-protutužene) tužbeni zahtjev koncipiran kao glavni i
podredni te je u glavnom tužiteljica-protutužena zatražila donošenje presude koja
zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, a u podrednom
zahtjevu s tržišnom najamninom koju je odredila u visini koju je sud izračunao u
ranijoj ukinutoj presudi (1.772,55 kn mjesečno).

Tužene-protutužiteljice su, očekivano, u nastavku postupka nakon donošenja
ukidnog rješenja broj Gž-1292/20 od 27. kolovoza 2020. g. pokazale više aktivnosti
kod dokazivanja visine tržišne najamnine koju je dužna plaćati tužiteljica-protutužena,
shvaćajući da bi u protivnom ovaj sud ponovio računicu iz citirane Odluke o
utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine (NN broj 120/00) kao
jedinu koju je mogao, primjenjujući postojeće propise, dobiti, jer je bilo koji drugi
podatak radi neaktivnosti tuženica-protutužiteljica izostao.

Tako su tužene-protutužiteljice predložile korištenje podataka koji su
pribavljeni u predmetu Općinskog građanskog suda u Zagrebu broj P 7374/16 u
kojem je tužiteljica M. V. ustala tužbom protiv R. H. radi isplate
razlike između zaštićene najamnine koju joj plaća zaštićeni najmoprimac za stan u
istoj zgradi i tržišne najamnine koja se može postići za taj stan, a radi se o
četverosobnom stanu na prvom katu južno, površine 118,17 m², u S., u kojem je I. N. zaštićeni najmoprimac.

Za potrebe tog postupka zatražen je podatak od P. uprave, P.
ureda S., I. S. o visini najma za opisani stan odnosno za stan na
približnoj lokaciji pa je u dopisu od 28. ožujka 2019. g. P. uprava dostavila
slijedeće usporedne podatke za stanove približne lokacije:

15 Ps 70/20

-stan površine 75 m²: ugovorena mjesečna najamnina od 2.000,00 kn,

-stan površine 58 m²: ugovorena mjesečna najamnina od 3.000,00 kn,

-stan površine 55 m²: ugovorena mjesečna najamnina od 2.000,00 kn,

-stan površine 76,36 m²: ugovorena mjesečna najamnina od 3.000,00 kn,

-stan površine 44 m²: ugovorena mjesečna najamnina od 5.250,00 kn.

Tužena-protutužiteljica pod 1) je u podnesku od 29. listopada 2021. g.
izračunala da je potrebno uzeti podatak o prosječnoj cijeni najma na usporednim
lokacijama iz navedenog dopisa Porezne uprave u predmetu Općinskog građanskog
suda u Zagrebu broj P 7374/16 od 49,45 kn po m². Tolika da je cijena najma i prema
podacima agencije S. nekretnine koji je podatak zatražila privatno tužena-
protutužiteljica pod 1), odnosno najmanje 800 EUR mjesečno što znači 50,00 kn po
m².

Tužiteljica-protutužena usprotivila se korištenju podataka nadležnog ureda
P. uprave iz predmeta Općinskog građanskog suda u Zagrebu, a iz razloga što
su dostavljeni podaci za pet stanova kontradiktorni.

Prema mišljenju ovog suda zaista su podaci koje je pribavio sud u predmetu
P 7374/16 samo djelomično iskoristivi i prihvatljivi jer je prikazana visina najamnine
za najmanji stan (44 m²) gotovo dvostruko veća od najamnine za najveći stan (76,36
m²), pa je sud odlučio zanemariti odnosno ne uzeti u obzir dostavljene podatke za
najmanji stan na sličnoj lokaciji jer se radi o velikom i neuobičajenom odstupanju.
Ujedno je tužiteljica-protutužena predložila zatražiti nove podatke od P.
uprave, što je sud prihvatio.

U dopisu P. uprave, P. ureda S., I. S. od 7. ožujka

2022. g. dostavljeni su podaci iz baza podataka I. sustava P.
uprave prema kriteriju namjene nekretnine (stambeni prostor) na lokaciji u blizini
V. za dva stana:

-, površine 42 m² najamnina u visini od 3.000,00 kn i

- površine 32,66 m² najamnina u visini od 1.784,00 kn.

Prema mišljenju tužene-protutužiteljice pod 1) slobodno ugovorena najamnina
za predmetni stan iznosila bi 5.310,00 kn, uzimajući da se na slobodnom tržištu može
postići cijena od 45,00 kn po m². Tužena-protutužiteljica pod 2) je u podnesku od 25.
svibnja 2021. g. predložila, pak, da se kao iznos prosječne najamnine uzme iznos od

5.782,00 kn mjesečno.

16 Ps 70/20

Prema ocjeni ovog suda podaci koje je na traženje suda dostavila PU odnose se na dva mala stana, a sporni stan je četverosobni veliki stan
ukupne površine 118,17 m², pa ove podatke treba uzeti u obzir s rezervom jer je
općepoznato da su manji stanovi traženiji na tržištu najma nekretnina te postižu veće
cijene najma te se najamnina za veliki stan ne može realno izraziti tako da se
najamnina malog stana po m² pomnoži s brojem kvadrata velikog stana.

Stoga je ocjena ovog suda da se za sporni stan može postići slobodno
ugovorena najamnina u visini od 40,00 kn po m², a uzimajući u obzir dostavljene
podatke P. uprave za najveće stanove, uz korekciju visine radi podataka koji
su dostavljeni za male stanove odnosno s određenim povećanjem, a uz djelomičnu
primjenu odredbe čl. 223. st. 1. ZPP-a prema kojoj, ako se utvrdi da stranci pripada
pravo na naknadu štete, na novčanu svotu ili zamjenjive stvari, ali se visina svote
odnosno količina stvari ne može utvrditi ili bi se mogla utvrditi samo s nerazmjernim
teškoćama, sud će o tome odlučiti prema slobodnoj ocjeni. To znači da se radi o
iznosu od 4.726,80 kn mjesečno.

Nadalje, sud ponavlja zaključak iz ranije ukinute presude broj Ps 63/18 od 13.
prosinca 2019. g. da nije osnovan protutužbeni zahtjev kojim su tužene-
protutužiteljice pod 1) i 2) zatražile iseljenje tužiteljice-protutužene i tuženika pod 2) iz
protutužbe M. V. iz predmetnog stana i to zbog toga što ZNS uopće ne
sadrži odredbu koja bi uz okolnost vlasništva nad kućom vezivala pravo najmodavca
tražiti iseljenje najmoprimca, jer je jedino pravo koja pripada najmodavcu pravo na
obvezivanje najmoprimca na plaćanje slobodno ugovorene najamnine.

Vezano uz ovaj stav ovog suda drugostupanjski sud je u ukidnom rješenju broj
Gž-1292/20 od 27. kolovoza 2020. g. naveo slijedeće:

-da je u konkretnom slučaju značajna činjenica je li tužiteljica-protutužena, s
obzirom na svoje imovno stanje, mogla sama kupiti kuću ili stan odnosno da li je
prodajom nekretnine u D. mogla kupiti sebi adekvatni stan. Bivši nositelji
stanarskog prava da ne mogu uživati komoditet na račun vlasnika stana u kojem
stanuju jer je tim činom narušeno je načelo ravnomjernosti, što u nastavku postupka
treba cijeniti sud prvog stupnja. U nastavku postupka sud prvog stupnja da treba
cijeniti i činjenicu da je donesen Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu
stanova (NN broj 62/18).

Prema mišljenju ovog suda okolnost da je tužiteljica-protutužena prodajom
nekretnine u D., koja je procijenjena, kako je već u ovom obrazloženju
navedeno, na iznos od 1.172.114,01 kn odnosno 157.967,05 EUR, sasvim
nesumnjivo mogla kupiti odgovarajuću nekretninu za stanovanje samo je potvrda
zaključka ovog suda iz presude broj Ps 63/18 od 13. prosinca 2019. g. da tužiteljici-
protutuženoj ne pripada pravo na zaštićenu nego samo slobodno ugovorenu
najamninu za stan u kojem živi.

Što se tiče novele Zakona o najmu stanova iz NN broj 62/18, dio
koji je očito drugostupanjski sud smatrao potrebnim primijeniti u ovoj pravnoj stvari je
odredba čl. 6. iz prijelaznih i završnih odredbi tog Zakona koja glasi:

17 Ps 70/20

''Danom stupanja na snagu ovoga Zakona prestaje pravo najmoprimca i
zaštićenog podstanara na zaštićenu najamninu i druga prava zaštićenih
najmoprimaca i zaštićenih podstanara na stanu koji nije u vlasništvu jedinice lokalne
samouprave, jedinice područne (regionalne) samouprave ili R. H. ako
on, njegov bračni drug, životni partner ili član obiteljskog domaćinstva kojega je
najmoprimac dužan uzdržavati na dan stupanja na snagu ovoga Zakona na području
R. H. ima u vlasništvu useljiv stan ili kuću za stanovanje.

Najmoprimac, odnosno zaštićeni podstanar iz st. 1. ovog čl. dužan je predati
stan vlasniku stana u roku od šest mjeseci od dana kada to vlasnik zatraži pisanim
putem.

Ako najmoprimac ne preda stan u roku iz st. 2. ovog čl., vlasnik stana može
putem suda tražiti njegovo iseljenje. Ovaj sudski postupak je hitan.''.

Ova je odredba, međutim, ukinuta odlukom Ustavnog suda RH broj U-I-
3242/2018 i dr. od 14. rujna 2020. g. (NN broj 105/20) uz slijedeće
obrazloženje:

-da činjenica da novela ZNS-a iz 2018. g. ne definira pojam ''useljivosti'' stana
odnosno kuće nedvojbeno ne doprinosi preciznosti i predvidljivosti pravne norme
sadržane u odredbi čl. 6. te novele i da je ta okolnost ustavnopravno prijeporna,
posebice ako takva provedbeno-tehnička pitanja nisu uređena ni na podzakonskoj
razini,

-da Ustavni sud smatra neprihvatljivim, s aspekta ustavnog načela vladavine
prava, da ni zakonom ni podzakonskim aktom nisu utvrđena mjerila ''useljivosti'', kao
ni uređena pitanja nadležnog tijela, postupka i rokova za utvrđivanje ''useljivosti'' kuće
ili stana u vlasništvu zaštićenog najmoprimca, a posebno u slučaju iz st. 3. čl. 6.
novele, odnosno kada zaštićeni najmoprimac odbije iseljenje kad je vlasnik stana
prisiljen pokrenuti parnični postupak u kojem je moguće pred sudom dokazivati i
utvrđivati činjenice o (ne)useljivosti kuće ili stana, što da se može očekivati u
znatnom dijelu takvih slučajeva,

-da se zapravo radi o normativnom uređenju koje je manjkavo u mjeri koja
dovodi do poremećaja sustavne naravi u pravnom poretku jer ne razrješava situacije
koje se unaprijed i očigledno ukazuju spornima već, naprotiv, generira sudske
postupke,

-da se u slučaju osporenog čl. 6. novele osobito ustavnopravno prijepornim
pokazuje nerazmjerno opterećenje samo jedne podskupine zaštićenih najmoprimaca-
one koja ima u vlasništvu (odnosno njima bliske osobe navedene u toj zakonskoj
odredbi) ''useljivi'' stan ili kuću na području RH u odnosu na sve ostale zaštićene
najmoprimce,

-da Ustavni sud ne dovodi u pitanje činjenicu da nije pravično kada zaštićeni
najmoprimac pod iznimno povoljnim i zaštićenim uvjetima koristi stan u vlasništvu
druge osobe, dok istodobno vlastitom voljom ne koristi ili samo povremeno koristi
nekretninu u svojem vlasništvu za vlastito stanovanje, osobito ako ta nekretnina
objektivno udovoljava svim uvjetima za kontinuirano korištenje, bilo na način da u njoj

18 Ps 70/20

živi, bilo da je privede nekoj ekonomskoj svrsi kao što je davanje u najam ili prodaja,
kada bi ti uvjeti bili određeni. Međutim, osporeni čl. 6. novele da nalaže svim
zaštićenim najmoprimcima koji pripadaju toj podskupini iseljenje iz stanova u roku od
šest mjeseci od kada vlasnik stana to od njih zatraži, pa takvo zakonsko rješenje
podrazumijeva da su osobe na koje se to odnosi prisiljene u navedenom roku
preseliti u vlastitu nekretninu, bez obzira kakva ona bila i gdje se nalazila, što da je
sporno s obzirom na realne pretpostavke svakodnevnog života ako se nekretnina
nalazi u drugom mjestu pri čemu se postavljaju osnovna egzistencijalna pitanja
primjerice navedena. Za razliku od navedenog, zaštićenim najmoprimcima koji u
vlasništvu nemaju drugu nekretninu zakon nalaže iseljenje iz stanova tek 2023. g., uz
mogućnost korištenja niza mjera državne potpore.

Stoga je Ustavni sud u odnosu na osporeni čl. 6. novele ZNS-a iz NN broj 105/20 pokrenuo ustavnosudski postupak i navedenu odredbu ukinuo.

To znači da ovaj sud nije u obvezi razmatrati osnovanost zahtjeva za iseljenje
koji su postavile tužene-protutužiteljice pod 1) i 2) s aspekta ukinute odredbe čl. 6.
novele ZNS-a iz NN broj 105/20.

Podredni protutužbeni zahtjev u dijelu kojim je zatraženo utvrđenje da
tužiteljici-protutuženoj i tuženiku pod 2) iz protutužbe ne pripada pravo na zaštićenu
najamninu u cijelosti je osnovan iz već iznesenih razloga, a budući da je sud ocijenio
da su najmoprimci u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu, odnosno ekonomsku
najamninu najmodavcima, radi čega je odlučeno kao u izreci presude pod točkom III.

Podredni tužbeni zahtjev djelomično je osnovan iz već iznesenih razloga pa je
u Ugovor o najmu valjalo, temeljem odredbe čl. 37. ZNS-a, upisati supruga tužiteljice-
protutužene koji je s tužiteljicom-protutuženom živio na dan stupanja na snagu ZNS-a
i stoga ima status člana njenog obiteljskog domaćinstva, što ne vrijedi i za sina
tužiteljice-protutužene B. V., te je u Ugovor unesen iznos slobodno
ugovorene najamnine u visini od 4.726,80 kn, a ne u visini koju je predložila
tužiteljica-protutužena (od 1.772,55 kn mjesečno).

U Ugovor o najmu stana pobliže je navedena drvarnica od otprilike 2 m2 koja
služi upotrebi cijelog stana, jer je sud ocijenio da se ne radi o posebnoj prostoriji u
zgradi koju najmoprimac koristi u smislu odredbe čl. 2. st. 2. ZNS-a, budući da ta
prostorija više nije fizički ograđena od ostalih drvarnica niti ima vlastiti ključ, a kako to
proizlazi iz iskaza, dopunskog iskaza tužiteljice-protutužene i podneska od 28. travnja

2009. g. Dakle, proizlazilo da se zapravo radi o jednoj zajedničkoj prostoriji od 13 m2
koja je ranije bila pregrađena drvenim pregradama koje su otpale i koja svim
stanarima razmjerno, a ima osam (8) stanova u zgradi, služi za odlaganje stvari, te
da nema zapreke da Ugovor o najmu sadrži i odredbe o upotrebi te prostorije, a u
skladu s odredbom čl. 5. t. 8. ZNS-a. Tužene-protutužiteljice pod 1) i 2) nisu uspjele
uvjeriti sud da se radi o posebnoj prostoriji za čije bi korištenje najmodavac trebao
plaćati posebnu naknadu, a budući da sud nije imao razloga posumnjati u navod
tužiteljice-protutužene da koristi samo mali dio te prostorije za odlaganje stvari.

Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl. 154. st. 5. ZPP-a, a
budući da je sud ocijenio da su stranke djelomično uspjele u parnici i to približno u
jednakim dijelovima, pa je određeno da svaka stranka snosi svoje troškove.

19 Ps 70/20

U Splitu, 4. srpnja 2022. g.

S U D A C

SANDI PETRIČIĆ

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:Protiv ove presude nezadovoljna stranka može
podnijeti žalbu u roku od 15 dana od dana dostave presude. Žalba se podnosi
nadležnom županijskom sudu, a putem ovog suda u 3 primjerka.

Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje i stranci
koja je uredno obaviještena o tom ročištu na koje nije pristupila, smatra se da je
dostava presude obavljena onog dana kad je održano ročište na kojem se presuda
objavljuje. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda
objavljuje smatra se da je dostava presude obavljena danom zaprimanja pisanog
otpravka (čl. 335. st. 7., 8., 9. i 11. ZPP-a).