Poslovni broj: Gž-486/2022-3

 

 

Poslovni broj: Gž-486/2022-3

 

 

R E P U B L I K A   H R V A T S K A

 

R J E Š E N J E

 

Županijski sud u Splitu, kao drugostupanjski sud, u vijeću sastavljenom od sudaca i to Nediljke Radić kao predsjednice vijeća, te Mihe Mratovića (suca izvjestitelja) i dr. sc. Lidije Vojković kao članova vijeća, u pravnoj stvari I. M., OIB: ..., iz D., zastupanog po punomoćnici I. O. Š., odvjetnici u D., protiv tuženika 1. V. M. A., OIB: ... iz Z. i 2. J. M. R., OIB: ..., M., iz J., obje zastupane po punomoćnici I. M., odvjetnici u Z., radi zaključenja ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, odlučujući o žalbi tužitelja protiv presude Općinskog suda u Dubrovniku od 18. veljače 2022. pod poslovnim brojem P-882/21, u sjednici vijeća održanoj dana 15. lipnja 2022.

 

r i j e š i o   j e

 

Ukida se prvostupanjska presuda u dijelu kojim je odbijen tužbeni zahtjev koji se odnosi na najam idealnog dijela od 5/8 stana (točka III. izreke prvostupanjske presude), kao i u dijelu kojim je odlučeno o troškovima postupka (točka IV. izreke prvostupanjske presude), te se u navedenom dijelu predmet vraća prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje, i to u fazu prethodnog postupka.

 

Obrazloženje

 

1.              Prvostupanjski sud donio je presudu koja u izreci glasi:

 

I. Dužne su tužene V. M. A., OIB: ..., Z.; J. M. R., OIB: ..., M., J. kao najmodavci u roku od 15 dana zaključiti sa tužiteljem I. M., OIB: ..., D., kao zaštićenim najmoprimcem slijedeći:

UGOVOR O NAJMU STANA SA ZAŠTIĆENOM NAJAMNINOM

Članak 1.

Najmodavac daje, a Najmoprimac prima u najam idealni dio stana od 3/8 (u vlasništvu Najmodavca) u D., ..., koji se nalazi na čk.br.2244, upisan u zk.ul.1213 k.o. D. Stan se sastoji od dvije spavaće sobe, dnevne sobe, kuhinje, kupaonice, predsoblja, izbe i stubišta ukupne površine 57.88 m2, a predmet ovog najma je 21,71m2.

Članak 2.

Ugovorne strane su suglasne da se stan iz članka 1. ovog ugovora iznajmljuje isključivo radi stanovanja. Najmoprimac se obvezuje da stan iz članka 1 ovog ugovora neće koristiti za obavljanje bilo kakvih poslovnih djelatnosti, niti je dozvoljeno iznajmljivanje drugim osobama, turistima, davanje u podnajam cijelog stana ili njegovog dijela.

Članak 3.

Najmoprimac se obvezuje da će predmetni stan koristiti isključivo samostalno te da pored njega u stanu neće stanovati druge osobe, osim:

N. M., OIB; ... - supruga najmoprimca

Članak 4.

Najamnina za idealni dio stana iz članka 1. ovog ugovora ugovara se u iznosu od 58,62 kn kuna mjesečno. Isti iznos će Najmoprimac plaćati unaprijed do 10. u mjesecu za tekući mjesec.

Članak 5.

Najmoprimac se obvezuje snositi sve troškove koje se odnose na korištenje predmetnog stana – redovito i u rokovima plaćati sve mjesečne režijske troškove : struju, plin, vodu, TV-pretplatu, komunalije, pričuvu te naknadu za održavanje i čišćenje stubišta, ostalo.

Najmoprimac je dužan na zahtjev najmodavca dostaviti potvrde o podmirenim troškovima iz st.1 ovog članka.

Najmoprimac je dužan pustiti najmodavca i druge osobe koje on ovlasti u stan radi izmjere i utvrđivanja stvarne površine stana i cijele nekretnine, u slučaju otklanjanja štete, te u svrhu provjere korištenja stana.

Najmodavac se obvezuje svoja prava iz prethodnog stavka ovog članka koristiti uz najavu i dogovoru sa najmoprimcem, pazeći da u navedenim slučajevima u što manjoj mjeri opterećuje privatnost najmoprimca.

Članak 6.

Najmoprimac je dužan koristiti predmetnu nekretninu pažljivo te istu održavati u skladu sa uporabom ugodnog stanovanja te je dužan snositi troškove sitnijih popravaka i ostale radove potrebne radi održavanje nekretnine.

Najmoprimac bez suglasnosti najmodavca ne smije raditi nikakve preinake niti veće građevinske radove u stanu i drugim zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade.

Najmoprimac je dužan o svom trošku otkloniti svaku štetu koja nastane nepažnjom u korištenju stana iz članka 1 ovog ugovora, te je dužan Najmodavcu odmah i bez odlaganja prijaviti štetu koja nije nastala njegovom krivnjom, nepažnjom ili propustom.

Članak 7.

Odredbe ovog ugovora stupaju na snagu 26. rujna 2020. i ugovor se sklapa na neodređeno vrijeme.

U slučaju smrti zaštićenog najmoprimca ili kada zaštićeni najmoprimac napusti stan, prava i dužnosti zaštićenog najmoprimca iz ugovora o najmu prelaze na osobu navedenu u ugovoru o najmu stana, ovisno o sporazumu tih osoba.

Najmodavac može otkazati ovaj ugovor, ukoliko najmoprimac i nakon pisane opomene najmodavca ne ispunjava svoje obveze iz ovog ugovora i obveze određene zakonom, odnosno krši preuzeta prava i obveze.

Članak 8.

Najmodavac koji namjerava prodati stan dužan je preporučenim pismom ili podneskom preko suda taj stan ponuditi na prodaju zaštićenom najmoprimcu i priopćiti mu cijenu i uvjete prodaje, sve sukladno Zakonu o najmu stanova.

Članak 9.

Prilikom preuzimanja stana Najmodavac i Najmoprimac će utvrditi točna stanja na svim mjerilima stana ( plinomjer, vodomjer i električno brojilo ) kao početno stanje za reguliranje obveza od strane Najmoprimca, a koje su definirane člankom 5. ovog ugovora.

Nakon napuštanja stana obavit će se konačni obračun svih obveza Najmoprimca, sa tim da se Najmoprimac obvezuje sva dugovanja podmiriti sa utvrđenim danom prestanka ovog ugovora.

Članak 10.

Na prava i obveze ugovornih stranaka koja nisu posebno uređena ovim ugovorom se primjenjuju odredbe Zakona o najmu stanova i Zakon o obveznim odnosima.

Članak 11.

Sve eventualne sporove proistekle iz ovog Ugovora ugovorne strane nastojati će riješiti mirnim putem, a u slučaju nemogućnosti takvog rješenja ugovaraju nadležnost stvarno nadležnog suda u Dubrovniku.

Članak 12.

Ovaj Ugovor sklopljen je u 3 (tri) primjerka od kojih Najmodavac zadržava 2 (dva), a Najmoprimac 1 (jedan).

II. Ukoliko tužene u roku od 15 dana s tužiteljem ne zaključe ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom iz točke I. ove presude, istog će zamijeniti ova presuda.

III. Odbija se tužbeni zahtjev dijelu koji se odnosi na najam idealnog dijela od 5/8 stana u D., ..., koji se nalazi na čk.br.2244, upisan u zk.ul.1213 k.o. D., površine 36,17 m2.

IV. Svaka strana snosi svoj trošak."

 

2.              Protiv prvostupanjske presude pravovremeno se žali tužitelj osporavajući presudu u dijelu kojim je odbijen tužbeni zahtjev, te odlučeno o troškovima postupka (točka III. i IV. izreke prvostupanjske presude), zbog svih žalbenih razloga propisanih odredbom članka 353. stavak 1. Zakona o parničnom postupku (dalje: ZPP – "Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14 i 70/19) s prijedlogom da se presuda u osporenom dijelu preinači i prihvati tužbeni zahtjev u cijelosti ili podredno da se presuda u osporenom dijelu ukine, te predmet vrati prvostupanjskom sudu na ponovno suđenje.

 

3.              Tužene su podnijele odgovor na žalbu kojim su osporile žalbene navode, predložile potvrditi prvostupanjsku presudu u dijelu kojim je odbijen tužbeni zahtjev.

 

4.              Nakon što je ispitana presuda na temelju odredbe članka 365. stavak 2. ZPP-a odlučeno je kao u izreci.

 

5.              Predmet postupka jest tužiteljev zahtjev za sklapanjem ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom, jer tužitelj tvrdi kako je nositelj stanarskog prava na stanu u vlasništvu tuženih.

 

6.              U provedenom postupku prvostupanjski sud je utvrdio:

- kako predmetni stan u kojem živi tužitelj se nalazi u zgradi koja je oduvijek u vlasništvu obitelji tuženih,

- kako je na temelju presude Okružnog suda u Zagrebu pod poslovnim brojem K-417/47 od 8. rujna 1947. djed tuženica osuđen, konfiscirana mu je imovina pa tako i 3/8 dijela predmetne nekretnine, dok je 5/8 dijela nekretnine i dalje ostalo u privatnom vlasništvu prednika tuženica,

- kako je dio nekretnine od 3/8 dijela koji je bio konfisciran postao društveno vlasništvo, no presudom Županijskog suda u Zagrebu od 18. veljače 2003. pod poslovnim brojem Kv-574/98 poništena je pravomoćna presuda od 8. rujna 1947. te je i konfiscirani dio nekretnine od 3/8 dijela vraćen prednicima tuženih,

- kako je tužitelj još 23. siječnja 2001. zaključio dodatak ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 9. srpnja 2001. u kojem se precizira kako je Grad Dubrovnik vlasnik samo 3/8 dijela nekretnine,

- kako tuženice kao i njezina obitelj više od 70 godina nisu u posjedu nekretnina koje su u njihovom vlasništvu i nisu nikada utužile tužitelja za bespravno korištenje nekretnine, kao i isplatu naknade za isto,

- kako predmetni stan ima kvadraturu od 57,88 m2,

- kako su stranke zaista 5. lipnja 2019. sklopile ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom sukladno tada važećim odredbama Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova ("Narodne novine", broj 68/18), a koje odredbe su ukinute Odlukom i Rješenjem Ustavnog suda RH broj U-I-3242/18 od 14. rujna 2020. ("Narodne novine" broj 105/20),

- kako je Odlukom o priznavanju stanarskog prava Grad Dubrovnik 13. rujna 1995. priznao stanarsko pravo tužitelju I. M. na stanu u D., ... (predmetni stan) površine 39 m2, a koji se sastoji od dvije sobe, kuhinje, WC-a, predsoblja i hodnika,

- kako je 9. srpnja 1998. Grad D. kao najmodavac sklopio s tužiteljem kao najmoprimcem ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom za predmetni stan površine 39 m2,

- kako su dodatkom Grad D. i tužitelj utvrdili da najmodavac nije vlasnik cijele zgrade, već da je vlasnik samo idealnog od 3/8 dijela (konfisciranog dijela zgrade) dok je ostalih 5/8 idealnog dijela zgrade u privatnom vlasništvu, te je tužitelj i obvezan plaćati najamninu upravo za 3/8 dijela nekretnine.

 

7.              Na temelju tako utvrđenog činjeničnog stanja prvostupanjski sud je zaključio da ugovor o najmu koji je zaključen između tuženica kao najmodavca i tužitelja kao najmoprimca ovjeren 5. lipnja 2019. nema pravnu snagu, jer se isti utemeljio na ukinutom Zakonu o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova, neovisno što u tom ugovoru se navodi površina od 57,88 m2.

 

8.              Nadalje, je prvostupanjski sud zaključio kako je premda odlukom o priznavanju stanarskog prava tužitelju priznato pravo na čitavom stanu s obzirom da je Grad D. naknadno s tužiteljem zaključio Dodatak ugovora o najmu stana u kojem je jasno precizirano kako je Grad D. vlasnik samo 3/8 dijela zgrade, to je prvostupanjski sud zaključio da je tužitelj stekao prava i obveze zaštićenog najmoprimca sukladno odredbama članaka 37. i 34. Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj 91/96, 48/98, 68/98 i 22/06 – dalje: ZNS) odnosno sukladno članku 12. Zakona o stambenim odnosima ("Narodne novine", broj 51/85, 42/86, 22/92 i 70/93 – dalje: ZSO), međutim da je s obzirom da je 5/8 dijela bilo u privatnom vlasništvu to tužitelj na privatnom vlasništvu nema pravni temelj za stjecanje prava i obveza zaštićenog najmoprimca.

 

9.              Sukladno odredbi članka 365. stavak 2. ZPP-a ovaj sud pazi na primjenu materijalnog prava po službenoj dužnosti, te je stoga za uputiti kako prvostupanjski sud, a tako i stranke u ovom postupku da je u stvari razmišljanje stranaka, a i prvostupanjskog suda u biti pogrešno, odnosno da se ovdje u konkretnom slučaju radi o pogrešnom pravnom pristupu.

 

10.              Naime, iz isprave koju je prvostupanjski sud citirao, a koja je priložena u spis uz tužbu, a radi se o odluci o priznavanju stanarskog prava od 12. rujna 1995. se navodi kako I. M. rođen ... podnio zahtjev za prijenos stanarskog prava na stanu u D. P. 24, a nakon smrti majke P. pravedan, te bi proizlazilo iz rješenja kako je na označenoj adresi u predmetnom stanu tužitelj prijavljen od 1973., a da je majka kao nositelj stanarskog prava označena na predmetnom stanu po ugovoru o korištenju stana te da je imenovana umrla ..., time da se konstatira kako je površina stana 39 m2.

 

11.              Unatoč medijskim pokušajima da bivšu komunističku državu Jugoslaviju prikažu kao državu u kojoj su se poštivala ljudska prava, a ovo sud ima potrebu istaknuti s obzirom na specifičnost slučaja i činjenicu da je djed tuženica, njihov prednik likvidiran na temelju nezakonite presude, valja ukazati prvostupanjskom sudu i strankama da je tek stupanjem na snagu Zakona o stambenim odnosima (Službeni list SSRJ 16/59), stavljena izvan snage Uredba o upravljanju stambenim zgradama, a po kojoj Uredbi je nadležni organ mogao raspolagati i stanovima u privatnom vlasništvu, i to na način da bi dodjeljivao stanarsko pravo, time da je čak i u citiranom zakonu o stambenim odnosima ostavljena jedna dvojbena odredba po kojoj u biti nadležni općinski organ dodjeljuje stanove poštivajući određene hitnosti, no to nije od utjecaja u ovom postupku.

 

12.              Tužitelj, dakle u postupku tvrdi da se nalazi više desetljeća u stanu, priznaje mu se stanarsko pravo po majčinoj smrti, koja bi prema odluci po priznanju umrla ..., te bi stoga ako je majci stan dodijeljen prije stupanja na snagu Zakona o stambeni odnosima iz 1959. (ovo zato što tužitelj u tužbi ne ističe neke posebne osnove za stjecanje stanarskog prava, a ne ovisno o vraćanju ovog predmeta u tijek prethodnog postupka tužitelj ne može ostvariti neka dodatna veća prava i isticati neke nove osnove), to bi prema Zakonu o stambenim odnosima iz 1966., (Službeni list SFRJ 11/66), tužitelj po majčinoj smrti ako je zajedno s njom ostvarivao tzv. trajnu ekonomsku zajednicu stekao stanarsko pravo na predmetnom stanu, a što mu je to uostalom i priznato Odlukom iz 1995.

 

13.              Dodatno je za ukazati prvostupanjskom sudu, a i strankama u ovom postupku kako u biti iako stanarsko pravo nije klasično imovinsko pravo, sudska praksa se izjasnila, a to je i imalo uporište u odredbama svih zakona o stambenim odnosima koji su vrijedili tijekom trajanja jugoslavenske države da se prava iz stambenih odnosa procjenjuju prema zakonu koji bi bio na snazi u vrijeme kada ta prava nastaju, dakle kao da se radi o klasičnom materijalnom pravu, a to bi dakle pravo za tužitelja bilo vrijeme smrti njegove majke.

 

14.              Slijedom navedenog, kako je u biti tek Ustav SFRJ iz 1963. zajamčio makar samo formalno, u odredbi članka 23. građanima pravo vlasništva na predmetima koji služe osobnoj potrošnji, uporabi ili zadovoljavanju njihovih kulturnih ili drugih osobnih potreba, pa tako građani mogu imati pravo vlasništva stambenih zgrada i stanova za zadovoljavanje osobnih i obiteljskih potreba…., dok je ranije privatno pravo vlasništva nije bilo ustavna kategorija, te kako je tek Zakonom o stambenim odnosima iz 1959. stavljena izvan snage Uredba o upravljanju stambenim zgradama, to je u biti u cijelosti nejasno je li tužiteljeva prednica do 1959. stekla stanarsko pravo na predmetnom stanu, a posebno je i sporno ako je došlo do stjecanja stanarskog prava je li tužiteljeva prednica stekla stanarsko pravo na cijelom stanu, jer iako nije odlučno u kojem režimu vlasništvo je bio predmetni stan, ipak je sporna površina stana s obzirom da nema akta iz kojeg bi proizlazilo da se stan u cijelosti u svoj površini dodjeljuje tužiteljevoj prednici na korištenje.

 

15.              Slijedom navedenog, kako je zbog pogrešnog pravnog pristupa činjenično stanje u cijelosti ostalo neutvrđeno, to je valjalo na temelju odredbe članka 370. ZPP-a ukinuti prvostupanjsku presudu i predmet vratiti u fazu prethodnog postupka, jer sud nije prema načelu otvorenog pravosuđenja raspravio sporna pitanja sa strankama, a sve kako bi nakon ponovljenog suđenja sud mogao donijeti pravilnu odluku, cijeneći uputu i pravna shvaćanja iz ove odluke.

 

U Splitu, 15. lipnja 2022.