Republika Hrvatska Općinski sud u Splitu

Ex vojarna Sv.Križ, Dračevac

P-2160/2020

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Splitu, po sutkinji toga suda Maji Anušić, kao sucu pojedincu, u
pravnoj stvari tužitelja T. T. iz S., , OIB: …,
zastupan po punomoćniku J. G., odvjetnik u S., protiv R.
H., zastupana po Općinskom državnom odvjetništvu u S., radi naknade
štete, nakon održane i zaključene javne i glavne rasprave dana 15.veljače 2022. u
prisutnosti punomoćnika tužitelja i punomoćnika tuženika, dana 29.ožujka 2022.

p r e s u d i o j e

I. Dužna je tužena R. H. u roku od 15 dana isplatiti tužitelju iznos od

5.838,43 kune sa zateznim kamatama po stopi zateznih kamata koja se određuje za
svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih
na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za
referentno razdoblje koje prethodilo tekućem polugodištu za tri postotna poena koje
teku na taj iznos od 15. srpnja 2019. pa do isplate, dok se za više zatraženi iznos od
102,74 kune tužbeni zahtjev odbija kao neosnovan.

II. Dužna je tužena u roku od 15 dana isplatiti tužitelju parnični trošak u iznosu od 6.025,00 kuna.

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi i tijekom postupka navodi da je vlasnik stana u S., anagrafske
oznake položenog na prvom katu č.zgr 2708/14 ZU 9620 k.o S.,
površine 72,64 m2. Nadalje, da je presudom Županijskog suda u S. poslovni broj
Gžnaj 6/12 od 5.prosinca 2012. presudom nadomješten ugovor o najmu stana sa
zaštićenom najamninom između tužitelja kao najmodavca i J. A. kao
zaštićenog najmoprimca. Nadalje, da tržišna najamnina za predmetni stan u centru
S., iznosi između 80,00 i 88,00 kuna po metru kvadratnom slijedom čega tužitelj
potražuje iznos najamnine od 84,00 kune pod metru kvadratnom umanjeno za iznos
160,59 kuna koliko iznosi zaštićena najamnina. Nadalje, da se tužitelj obratio
tuženiku u mirnom postupku, ali je tuženik dopisom od 27.ožujka 2014. otklonio
zahtjev tužitelja. Nadalje, da tuženik nije platio iznos koji se odnosi na mjesec srpanj

2019. koji potražuje ovom tužbom.

2. Tuženik u odgovoru na tužbu osporava isti u cijelosti te predlaže isti odbiti te ističe prigovor zastare.

2 P-2160/2020

3. Tijekom postupka izveden je dokaz čitanjem zahtjeva za mirno rješenje spora,
izvatka iz zemljišne knjige, izračun zaštićene najamnine, internetskih stranica za
iznajmljivanje, te je te temeljem tako provedenih dokaza, a cijeneći svaki dokaz za
sebe i sve dokaze u njihovoj ukupnosti, sukladno odredbi čl. 8 Zakona o parničnom
postupku („Narodne novine“ broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07,
84/08,123/08, 57/11,148/11,25/13,89/14; dalje ZPP) sud nalazi da je tužbeni zahtjev
osnovan.

4. Čitanjem izvatka iz zemljišne knjige utvrđeno je da je tužitelj upisan kao vlasnik
stana u zgradi izgrađenoj na čest.zgr. 2708/1 upisanoj u ZU 9620 k.o S..

5. Nije sporno da je donijeta presuda u predmetu ovog suda poslovni broj P2-
4759/09 koja nadomješta ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom između
tužitelja kako najmodavca i J. A. kao najmoprimca ( zaštićenog).

6. Uvidom u internetske oglase za najam stana u centru grada utvrđeno je da se
mjesečna najamnina kreće od 700 Eur-a za stan od 65 m2, odnosno 800 Eur-a za
stan od 68 m2, a uvidom u obavijest agencije T. od 1.listopada 2019., o
kretanju cijena najamnina za stan u centru S. utvrđeno je da ovisno o veličini
stanova za kvartove strogi centar, M., B., Z., M., S. cijena se
kreće od 12 Eur/m2, nadalje, za kvartove M., B., G., L., D., B.,
V., R., S., S., P. i Ž. prosječna najamnina iznosi 10,5
Eur/m2, te za ostale kvartove 7,5-9 Eur/m2.

7. Uvidom u izračun mjesečne najamnine utvrđeno je da je najmodavac T.
T., a najmoprimac J. A. te da korisna površina predmetnog stana
iznosi 68,02 m2 te da izračunata mjesečna zaštićena najamnina iznosi 183,65 kn.

8. Predmet spora je zahtjev tužitelja za isplatu štete kao razlike između tržišne i
zaštićene najamnine za stan u vlasništvu tužitelja, koji je u najmu zaštićene stanarke
na temelju naprijed citirane presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana.

9. U ovom postupku mjerodavna je odredba čl. 1045 Zakona o obveznim odnosima
(„Narodne novine“ br. 35/05, 41/08 i 125/11, dalje: ZOO), sukladno kojoj tko drugome
prouzroči štetu dužan je naknaditi je ako ne dokaže da je šteta nastala bez njegove
krivnje, te da se predmnijeva obična nepažnja, te da za štetu od stvari ili djelatnosti
od kojih potječe povećana opasnost od štete za okolinu odgovara se bez obzira na
krivnju, te da za štetu bez obzira na krivnju odgovara se i u drugim slučajevima
predviđenim zakonom.

10. Naime, Zakonom o najmu stanova („Narodne novine“ broj 91/96, 48/98, 66/98,
22/06 ; dalje ZNS) koji je stupio na snagu 5.studenog 1996. reguliran pravni odnos
između najmodavaca i najmoprimaca vezano uz najam stanova, nadalje, da je
odredbom čl. 7 ZNS propisana zaštićena najamnina te je stavkom 1) istog članka
određeno da se zaštićena najamnina određuje na temelju uvjeta i mjerila koja
utvrđuje Vlada Republike Hrvatske, a koja mjerila se sukladno stavku 2) utvrđuju
ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih
dijelova i uređaja zgrade kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva
najmoprimca. Nadalje, odredbom čl. 13. ZNS propisana je obveza najmodavca da

3 P-2160/2020

održava stan koji se daje u najam u stanju pogodnom za stanovanje, sukladno ugovoru o najmu.

11. Nadalje, sukladno odredbi čl. 89.st.1 i 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim
pravima ("Narodne novine" br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06,
141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14, nadalje: ZV), propisano je da
troškove održavanja i sanacije zajedničkog dijela nekretnine snose svi suvlasnici
razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima.

12. Dakle, Zakonom o najmu stanova vlasnicima je isključeno pravo na posjed stana
i nemaju nikakav utjecaj na bitne sastojke ugovora o najmu kako u pogledu izbora
najmoprimca tako niti u pogledu trajanja ugovora i visine najamnine, a značajno je
ograničeno njihovo pravo na otkaz ugovora o najmu, a iz svega navedenog jasno
proizlazi da tužitelj nije dobrovoljno u predmetnom odnosu najma.

13. Osim toga, vlasnici stanova dužni su održavati stan u stanju koje je prikladno za
stanovanje te u skladu s citiranim odredbama ZV plaćati doprinos za zajedničku
pričuvu, pa je pored ograničenog prava vlasnika na ostvarivanje zarade od najma
evidentno iz samog iskaza tužiteljice da predmetna zaštićena najamnina niti ne
pokriva troškove pričuve za predmetni stan.

14. Dakle, iz navedenog jasno proizlazi da je tužena propisujući Zakonom o najmu
stanova niz zaštitnih mjera u korist zaštićenog najmoprimca uvela ograničenja za
vlasnike stanova te time nametnula prekomjerni individualni teret istima te da
pozitivnim propisima nije ostvarila pravednu raspodjelu socijalnog i financijskog tereta
jer je taj teret prebačen samo na jednu skupinu- najmodavce stanova sa zaštićenim
najmoprimcem (najmodavac je isključen iz posjeda stana, nema utjecaj na izbor
najmoprimca ni bitne sastojke ugovora, ograničeno mu je pravo na otkaz najma,
vjerojatnost da zaštićeni najmoprimac dobrovoljno napusti stan je u pravilu neznatna,
dodatno najmodavac mora plaćati pričuvu, u obvezi je održavati stan, te konačno
izračun mjesečne zaštićene najamnine u izravnoj opreci sa tržišnoj najamninom)
čime je povrijeđeno njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno Ustavom
Republike Hrvatske i Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i to čl. 1. Protokola 1. uz
Konvenciju koja je u odnosu na tuženu stupila na snagu 5.studenog 1997. (Tako i VS
RH Rev-1104/2018)

15. S tim u vezi navodi se kako je u predmetu Statileo protiv Republike Hrvatske
utvrđeno da je temeljni problem zbog kojeg je utvrđena povreda Konvencije tiče
samog zakonodavstva i to stoga što je Republika Hrvatska trebala poduzeti
odgovarajuće mjere kojima bi osigurala relativno osjetljivu ravnotežu između interesa
najmodavaca uključujući njihovo pravo na ostvarivanje dobiti od svoje imovine, te
općeg interesa zajednice uključujući dostupnost zadovoljavajućeg smještaja građana
u lošijem položaju.

16. Osim toga, u ovom predmetu je utvrđeno da je zaštićena najamnina mnogostruko
manja od utvrđene tržišne najamnine za slične nekretnine.

17. Dakle, u ovom predmetu utvrđena je uzročno posljedična veza između propusta
države da unutar zakonodavstva uredi predmetne odnose najmodavca i
najmoprimca, te neosporno nastale štete na strani tužitelja u vidu umanjenja imovine,

4 P-2160/2020

te osnovan tužbeni zahtjev tužitelja spram tužene radi naknade štete u visini
najamnine koju bi ostvarivao da nema predmetnih ograničenja i to u visini naknade
tržišne vrijednosti najamnine za predmetnu nekretninu budući nije utvrđeno da je
tužitelj u okviru restriktivnih propisa tužene dodatno doprinio nastanku štete izuzev
predmetne.

18. O tome se uostalom izjasnila sudska praksa prvostupanjskih i drugostupanjskih
sudova u brojim postupcima koji su inicirani nakon odluke ESLJP-a u predmetu
Statileo, Mirošević – Anzulović i dr. Dakle, postoji suglasan stav sudova da je tužena
RH svojom pasivnošću da uredi pitanje najamnine na način da postigne potrebnu
ravnotežu između općih interesa zajednice i zaštite vlasničkih prava prouzrokovala
štetu u vidu izmakle koristi na strani vlasnika te da je u obvezi nadoknaditi je u
iznosima koje utvrdi primjerenima slijedom čega je neosnovan prigovor promašene
pasivne legitimacije. Tako je i u konkretnom slučaju dužna tužitelju naknaditi štetu u
vidu izmakle koristi u presuđenom iznosu.

19. Nadalje, neosnovano tužena navodi da je predmetno potraživanje tužitelja zastarjelo.

20. Naime, zastara prema odredbi članka 215. stavak 1. ZOO-a počinje teći prvog
dana poslije dana kad je vjerovnik imao pravo zahtijevati ispunjenje obveze, ako
zakonom nije propisano što drugo.

21. Predmetna tražbina tužitelja odnosi se na naknadu štete, izmaklu dobit od
najamnine, a ona dospijeva mjesečno. Stoga se radi o trogodišnjem zastarnom roku
iz članka 230. stavka 1. ZOO-a.

22. Zatezna kamata na novčanu obvezu teče od dana kada je dužnik zakasnio s
ispunjenjem novčane obveze (članak 29. stavak 1. ZOO-a), a obveza naknade štete
smatra se dospjelom u trenutku nastanka štete (članak 1086. ZOO-a). Stoga se
ovdje dan početka zastare poklapa s danom dolaska u zakašnjenje.

23. Tužitelj se obratio tuženoj u mirnom postupku 18.ožujka 2014., a što proizlazi iz prijemnog štambilja na zahtjevu za mirno rješenje spora.

24. Zakon o najmu stanova donesen je 2006., a Konvencija o zaštiti ljudskih prava i
temeljnih sloboda u odnosu na RH stupila je na snagu 5. studenoga 1997. Tuženica
se obvezala istu primjenjivati te se obvezala i postojeće propise uskladiti s preuzetim
međunarodnim obvezama. Ustavni sud Republike Hrvatske u rješenju U-I-762/1996
od 31. ožujka 1998. nije našao da bi odredbe članaka 6. – 8. ZNS bile protivne
Ustavu RH i citiranoj Konvenciji i Protokolima 1, 4, 6, 7 i 11 uz Konvenciju. To ne
znači da vlasnici stanova, nakon što su se mogli pozvati na Konvencijsko pravo već

1997., nisu imali pravnu osnovu za utuženje tražbine kao što je predmetna. Iz
navedenog nije odlučno kada je donesena odluka u predmetu Statileo, niti je ta
odluka bitna za pitanje početka tijeka zastare tražbine jer su vlasnici i prije donošenja
te odluke pozivom na konvencijsko pravo mogli nakon 5. studenoga 1997., u
sudskom postupku zahtijevati ostvarenje svoje tražbine, kao što su to učinili tužitelji iz
citiranih odluka EU suda. Pitanjem zastare u odlukama Statileo i dr. EU sud nije se
bavio. Osim toga ni jednim posebnim ni specijalnim propisom za tražbine kao što je
predmetna nije propisan izuzetak vezano za početak tijeka zastare niti neki drugi

5 P-2160/2020

zastarni rok. Zato nema razloga predmetnu štetu drugačije tretirati od bilo koje druge
štete i početak zastare vezati za neke druge okolnosti. Tužitelj kao i svi ostali vlasnici
mogli su i pored iznesenog shvaćanja Ustavnog suda RH o ustavnosti ZNS, nakon
stupanja na snagu Konvencije, osnovano, pozivom na konvencijsko pravo pokretati
tužbe za naknadu štete (o ovome se izjasnilo VSRH u odluci Rev-1104/2018. od 22.
siječnja 2019.).

25. Osim toga, tužitelj nije mogao znati da trpi štetu u vidu izmakle koristi do
donošenja presude u predmetu Gžnaj – 6/12 od 5.prosinca 2012., dok se
predmetom tužbom potražuje najamnina iz srpnja 2019. to je tužba u ovom
predmetu podnesena pravovremeno jer nije protekao rok iz čl. 230 st. 1) ZOO prema
kojoj zastara tražbine naknade štete nastupa protekom tri godine od kada je
oštećenik saznao za štetu i počinitelja.

26. Dakle, iz svega naprijed navedenog proizlazi da tražbina tužitelja za srpanj 2019.
obzirom je tužba podnesena 25.lipnja 2020. nije zastarjela.

27. U pogledu visine naknade, sud je pregledao dokumentaciju dostavljenu po
tužitelju u vidu slobodnih oglasa o najmu nekretnina u centru grada iz kojih proizlazi
da je cijena najma stana u centru grada površine oko 70 m2 polazi od 700 do 900
Eur-a odnosno oko 10-11,00 Eur-a po m2, a uvidom u dopis agencije T.
utvrđeno je da cijena najamnine za stan u predmetnom dijelu grada iznosi 12 Eur/m2,
što pomnoženo sa korisnom površinom stana od 68,02 m2 iznosi 816 Eur pa je
utvrđeno da tržišna najamnina za predmetni stan iznosi u protuvrijednosti u kunama
na dan dospijeća 6.022,00 kune umanjeno za iznos zaštićene najamnine u iznosu
od 183,65 kuna iznosi 5.838,43 kuna.

28. Na dosuđeni iznos tužitelju pripada pravo na zatezne kamate temeljem odredbe
članka 29. ZOO-a od dospijeća svakog pojedinog mjesečnog iznosa do isplate.

29. Slijedom svega navedenog, odlučeno je kao u izreci.

30. Odluka o parničnom trošku tužitelja temelji se na odredbi čl. 154. st. 1 i čl.155.
ZPP-a, odnosi se na trošak zastupanja tuženika po punomoćniku odvjetniku
sukladno vrijednosti predmeta spora i Tarifi o nagradama i naknadi troškova za rad
odvjetnika („Narodne novine“ broj 142/12, 103/14) slijedom čega je priznat trošak
sastava tužbe 75 bodova, zastupanje na ročištu od 9.prosinca 2021. i 15.veljače

2022. te sastava podneska od 29.rujna 2021., 10.prosinca 2021. te 3. veljače 2022.
odnosno sveukupno 450 bodova, pomnoženo sa vrijednosti boda jednakoj 10,00
kuna ( Tbr. 50) sveukupno iznosi 4.500,00 kuna uvećano za PDV (25%) u iznosu od

1.125,00 kuna što sveukupno iznosi 5.625,00 kuna uvećano za trošak pristojbe za
tužbu u iznosu od 200,00 kuna te trošak pristojbe na presudu u iznosu od 200,00
kuna sveukupno iznosi 6.025,00 kuna.

31. Slijedom svega navedenog, valjalo je odlučiti kao u izreci.

Split, 29.ožujka 2022.

Sutkinja

    Maja Anušić v.r.

6 P-2160/2020

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove odluke dopuštena je žalba Županijskom sudu u Splitu. Žalba se podnosi
putem ovog suda u četiri primjerka u roku od 15 dana od dana primitka prijepisa
presude.

Dna:

 pun. tužitelja
 zz tuženika