1

                            Poslovni broj: 9. P-470/20-16

 

         

Republika Hrvatska

Trgovački sud u Splitu                                                                       Poslovni broj: 9. P-470/20-16

Sukoišanska 6, Split

 

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

 

              P R E S U D A

 

Trgovački sud u Splitu, po sucu ovog suda Vinki Mitrović, u pravnoj stvari tužitelja Š. K. d.d. Z., OIB: …, zastupana po punomoćniku J. M., odvjetnici u Odvjetničkom društvu M., B. i V. d.o.o. iz S., protiv tuženika GRAD M., OIB: …, kojeg zastupa punomoćnica T. B., dipl. iur., punomoćnica po zaposlenju, radi isplate 443.028,75 kuna, na raspravi zaključenoj 11. studenog 2021., objavljenoj 12. siječnja 2022.

 

                                                        p r e s u d i o   j e

 

Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

 

"1. Nalaže se tuženiku GRAD M., OIB … da isplati tužitelju Š. K. d.d. iz Z., OIB … iznos od 443.028,75 kuna zajedno sa pripadajućom zateznom kamatom koja se određuje za razdoblje od 2. rujna 2015. do plaćanja do 31. srpnja 2015. po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem eskontne stope Hrvatske narodne banke koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu za pet postotnih poena, a od 1. kolovoza 2015. do isplate po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotnih poena, sve u roku od 15 dana od dana donošenja presude.

 

2. Nalaže se tuženiku GRAD M., OIB …  platiti tužitelju Š. K. d.d. iz Z., OIB … troškove postupka zajedno s zateznim kamatama koje teku od dana donošenja presude pa sve do isplate a određuju se za svako polugodište, uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena, sve u roku 15 dana od dana donošenja presude."

 

Obrazloženje

 

1. Pred ovim sudom dana 1. rujna 2020.  zaprimljena je tužba tužitelja u kojoj navodi kako je tuženik temeljem Ugovora o zakupu od 2. veljače 2015. poslovni broj ovjere OV-1266/15 (dalje u tekstu: Osnovni ugovor) predao u zakup poslovni prostor u M. na adresi Trg. f. A.K. M. u M. Prilikom primopredaje prostora predstavnik tuženika S. S. i tada zakonski zastupnik tužitelja A. Ž. zajednički su utvrdili da predmet zakupa nije moguće koristiti niti obavljati djelatnost bez većih građevinskih radova. Slijedom navedenog angažirana je stručna osoba – i to ovlašteni arhitekt, radi procjene svih potrebnih građevinskih radova. Tom prilikom stranke su se zajednički složile oko obima i vrste potrebnih radova, a sve kako bi se prostor priveo namjeni jer je isti bio potpuno devastiran. Izvođenje navedenih radova tuženik je u cijelosti prihvatio. Budući da prostor nije bio pogodan za korištenje tj. u istome se suprotno ugovorenim uvjetima iz članka 2. Osnovnog ugovora nije mogla obavljati trgovačka djelatnost, zakupnik je dana 4. svibnja 2015. uputio dopis i zatražio odobrenje Izvedbenog projekta za uređenje poslovnog prostora. Navedeni Izvedbeni projekt izradio je ovlašteni arhitekt H. H. poslovni broj tehničkog dnevnika 2015-12 od travnja 2015., a u njemu je opisano postojeće stanje i planirani zahvati kako slijedi: "Prostor namijenjen budućoj poslovnici Š. k. d.d., koji se nalazi na K. trgu u M., trenutno je izvan korištenja, a njegovo je stanje zapušteno te su za privođenje namjeni potrebni opsežni građevinski i obrtnički radovi. U trenutnom je stanju ugrožena konstrukcija zgrade općenito, posebno njeni temelji, zidovi i nadvoji radi prisutnosti znatne količine vlage koja prodire izvana. Prodor vlage događa se  kapilarno kroz zidove, a također i izravno kroz zidove radi lošeg stanja fuga u kamenom zidu. Također je, radi derutnosti  povremenih dodatnih prodora vode, ugrožena i međukatna konstrukcija iznad prizemlja, odnosno dio je greda truo i izgubio je nosiva svojstva. Vanjska stolarija koja je bila naknadno ugrađivana ne zadovoljava svojim svojstvima, kako izolacijski, tako niti funkcionalno ni estetski. Stoga su prvi planirani zahvati upravo oni kojima će se sanirati stanje konstrukcije. Uklonit će se nezdravi dijelovi poda i kompletna žbuka i ostale obloge prostora. Izvest će se nova podloga, hidro izolacija i glazura poda. Tok kapilarne vlage prekinut će se injektiranjem zidova. Fuge u kamenom zidu će se očistiti i iznova napraviti, odgovarajućim materijalom. Pažnja će se pridati i popravcima u sustavu vanjske oborinske odvodnje. Pri sanaciji međukatne konstrukcije iskoristit će se i prilika za bolje funkcionalno rješenje prostora pa će se izvedbom novog monolitnog AB stupa i ugradnjom čeličnih traverzi prostor u cijelosti povezati. Iznad prozora u stražnjem dijelu izvest će se novi AB nadvoj na mjestu danas urušenog. Nad ovom konstrukcijom izvest će se, u potrebnom dijelu nova konstrukcija od drvenih greda, odgovarajuća postojećoj. Pri izvedbi ovih radova posebna će se pažnja pridati svim potrebnim pridržanjima, kako se ne bi ometala funkcionalnost prostora na katu u vrijeme izvođenja radova. Uz rekonstrukciju sanitarnog čvora, rekonstruirat će se i pripadajući dio postojećeg sustava sanitarne odvodnje, koji je u lošem stanju." Tuženik je nastavno na navedeni dopis tužitelja od 4. svibnja 2015. odobrio izvođenje radova i u tu svrhu donio rješenje dana 6. svibnja 2015., a kojim se imenuje P. B., dipl. ing. građ.za glavnog nadzornog inženjera u svrhu stručnog nadzora nad izvedbom radova u poslovnom prostoru K. trg u M. koji je u zakupu tužitelja. Navedeni stručni nadzor će pratiti kvalitetu i vrstu radova. Tuženik je također zbog nemogućnosti korištenja prostora oslobodio tužitelja plaćanja zakupnine i to sve do rujna 2015., a sve budući da su građevinski radovi završili sa danom 1. rujna 2015. Građevinski radovi na predmetu zakupa, koji su završeni 1. rujna 2015. utvrđeni su troškovnikom građevinsko obrtničkih radova od 1. rujna 2015. koju je izradio izvršitelj radova K. – obrt za gipsane i završne radove, vl. A. S., Đ., OIB: ... Također, radovi su potvrđeni Građevnom knjigom u kojoj se utvrđuje početak radova 4. svibnja 2015., a završetak istih 1. rujna 2015. – prema kojem je ukupna vrijednost radova 443.028,75 kuna. Građevnu knjigu ovjerio je P. B. stručni nadzor koji je imenovao sam tuženik te je svaku stavku opisanih radova parafirao. Navedenom Građevnom knjigom i Troškovnikom opisani su svi radovi koje je tužitelj izveo na predmetu zakupa. Tužitelj je dana 27. listopada 2015. također dostavio tuženiku Troškovnik građevinsko obrtničkih radova i Građevnu knjigu. Ujedno je tužitelj pozvao tuženika na mirno rješavanje spora na način da se sklopi Aneks postojećem Ugovoru, a kojim bi se regulirali međusobni odnosi, a na koji se tuženik oglušio. Izvođenjem opisanih radova Tuženik je prostor doveo u stanje pogodno za uporabu te se povećala vrijednost nekretnine tuženika, a tuženik je bez osnove stekao vrijednost opisanih radova. Na okolnosti navoda iz tužbe, kao i obavljenih radova predlaže se da se saslušaju sljedeći svjedoci: S. S., dipl.oec. ranije savjetnik za komunalno gospodarstvo  Grada M. danas Voditelj Odsjeka za komunalno gospodarstvo, A. Ž., OIB: … tadašnji zakonski zastupnik društva, izvođač radova A. S., OIB: … i P. B. putem tuženika koji je vodio stručni nadzor.

 

2. U odgovoru na tužbu od 8. listopada 2020. tuženik se protivi tužbi i tužbenom zahtjevu kao potpuno pravno neosnovanom i to zbog slijedećeg. Tuženik je nakon provedenog javnog natječaja s tužiteljem sklopio Ugovor o zakupu poslovnog prostora površine 53,70 rn2 na adresi Trg f. A.K. M. u M., koji poslovni prostor je tužitelj pregledao i preuzeo u stanju "viđeno -kupljeno". Inače, predmetni poslovni prostor Grad M. već godinama iznajmljuje za obavljanje trgovačke djelatnosti, te je isti ranije korišten kao dućan cipela TD B. Među strankama nije sporno daje predmetni poslovni prostor bio u derutnom stanju i daje zahtijevao adaptaciju koja iziskuje troškove, što je sve tužitelju bilo poznato prilikom pregleda i preuzimanja poslovnog prostora kao i u momentu sklapanja Ugovora s tuženikom. Člankom 3. Ugovora o zakupu poslovnog prostora Klasa: 372-03/11-30/13, Ur.broj: 2147/05-0412/1-15-104, od 2. veljače 2015. s potvrdom solemnizacije od 26. veljače 2015., stranke su se suglasile da je zakupnik primio u zakup poslovni prostor koji zahtijeva adaptaciju, da će zakupnik zakupljeni prostor adaptirati najkasnije do 1. travnja 2015. od kada je dužan plaćati zakupninu, te da troškove adaptacije poslovnog prostora snosi zakupnik. Adaptaciju predmetnog poslovnog prostora, kao što je to bilo i ugovoreno, izvršio je tužitelj u vlastitom aranžmanu tako što je sam angažirao arhitekta H. H. za izradu izvedbenog projekta kao što je sam angažirao i izvođače radova na toj adaptaciji. Tuženik nije protivio vrsti i obujmu radova na adaptaciji predmetnog poslovnog prostora, obzirom da je prema zaključenom ugovoru taj prostor trebao adaptirati zakupnik o svom trošku, pa nije bilo razloga sumnjati da on to radi u svom najboljem interesu. Činjenica da je tuženik imenovao nadzorno tijelo za izvođenje radova na adaptaciji predmetnog poslovnog prostora, ne znači da je tuženik time prihvatio obvezu financirati troškove adaptacije, kako to pogrešno shvaća i tumači tužitelj. Tuženik je vlasnik ne samo predmetnog poslovnog prostora nego i zgrade u kojoj se taj prostor nalazi pa je potpuno logično i razumljivo da je tuženik kao vlasnik nekretnine imao stvarni i pravni interes kontrolirati kvalitetu izvedenih radova, osobito kada je riječ o radovima na konstrukcijskom dijelu zgrade. Tuženik pri tom nije imao razloga propitivati da li su svi radovi bili neophodni za redovnu uporabu predmetnog prostora, a niti cijene po kojima su ti radovi izvršeni jer je prema sklopljenom ugovoru troškove adaptacije poslovnog prostora snosio zakupnik. Sukladno zaključenom ugovoru prema kojem je zakupljeni poslovni prostor trebao adaptirati tužitelj o svom trošku, tuženik nije imao nikakvog utjecaja na izbor izvođača radova niti na ugovaranje cijena pa ga tužitelj nema pravo pozivati na snošenje troškova na koje on nije mogao utjecati, a niti je trebao utjecati obzirom da se tužitelj ugovorom obvezao te troškove isključivo sam snositi. Tuženik ni po zakonu ne smije financirati bilo kakve radove koji su izvršeni i plaćeni bez provođenja postupka javne nabave i suprotno predviđenim proračunskim sredstvima za takvu namjenu. Tuženik se protivi i visini tužbenog zahtjeva od 443.028,75 kuna obzirom da se tu radi o unutrašnjoj adaptaciji poslovnog prostora od svega 53,70 m2, što je cijena adaptacije od 8.205 kn tm2, dakle više od uobičajene cijene građenja novog prostora sa svim potrebnim sadržajima (po principu "ključ u ruke").Tužitelj nije pružio nikakav dokaz  da je toliku cijenu doista i platio, niti ugovore s izvođačima radova, niti račune za izvršene radove. Ukoliko je tužitelj prihvatio i snosio toliki trošak adaptacije zakupljenog poslovnog prostora, onda on to nije radio po nalogu tuženika nego po vlastitoj volji i u interesu obavljanja svoje djelatnosti. Tuženik je već izišao u susret tužitelju jer mu je oprostio plaćanje zakupnine sve do listopada 2015., iako je tužitelj bio u ugovornoj obvezi istu plaćati počevši od 1. travnja 2015. Slijedom svega navedenog, predlaže tužbeni zahtjev odbiti u cijelosti kao neosnovan.

 

3. U podnesku od 4. svibnja 2021. tuženik navodi da tužitelj u poslovnom prostoru i dalje obavlja svoju poslovnu djelatnost neprekidno od 2. veljače 2015. do danas te da je u cijelosti konzumirao ugovor o zakupu kojeg je sklopio s tuženikom 2. veljače 2015. na vrijeme od 5 godina, jer je po isteku ugovora tužitelj nastavio koristiti poslovni prostor na daljnji rok od 5 godina, temeljem novog Ugovora o zakupu kojeg su stranke sklopile 3. veljače 2020. i to neposrednom pogodbom. Dakle, tužitelj svo vrijeme koristi predmetni poslovni prostor kao zakupnik, te će ga koristiti i ubuduće ukoliko to bude htio, to jest ukoliko prije nego mu istekne sadašnji ugovor (3. veljače 2025.) zatraži sklapanje novog ugovora pod jednakim uvjetima. Tužitelju, kao sadašnjem zakupniku, to pravo pripada na temelju Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (č1.6, st.4 ), kao i Odluke Grada M. o zakupu poslovnog prostora te će predmetni poslovni prostor tužitelj moći koristiti dok god ispunjava svoje ugovorne obveze, a kroz budući zakup poslovanjem u tom prostoru ostvarivati će korist od izvršenog ulaganja. Predmetni poslovni prostor tužitelj koristi već sedmu godinu i izvjesno je da će ga i dalje koristiti za svoje potrebe, a adaptacija tog prostora je bila isključivo njegova ugovorna obveza, zahtjev kojim bi on trošak adaptacije zakupljenog prostora prebacio na tuženika je bez ikakvog stvarnog i pravnog osnova. Tužitelj pogrešno i neistinito tvrdi da bi se imovina tuženika povećala zbog njegovih ulaganja u predmetni poslovni prostor. Naprotiv, iz Ugovora kojeg su stranke sklopile 2. veljače 2015. i Ugovora kojeg su sklopile 3. veljače 2020., zakupnina prije i poslije adaptacije predmetnog poslovnog prostora iznosi 147 kn/m2, što znači da prihodi koje tuženik ostvaruje od iznajmljivanja tog prostora nisu povećani, niti je tuženik zbog toga ostvario financijsku korist. Predmetni poslovni prostor bio je derutan i  bila je potrebna adaptacija, međutim tužitelj je to znao i prihvatio je takav prostor vrlo vjerojatno zbog atraktivne lokacije na glavnom gradskom trgu, te se je člankom 3. Ugovora o zakupu poslovnog prostora od 2. veljače 2015. bezuvjetno obvezao da će adaptirati prostor o svom trošku, što je i napravio po vlastitoj želji i prema potrebama svoje djelatnosti. Tužitelj nije morao prihvatiti prostor kao takav, a niti se morao obvezati da će taj poslovni prostor adaptirati o svom trošku te bi u tom slučaju tuženik raspisao novi javni natječaj za davanje u zakup predmetnog poslovnog prostora ili bi isti sam adaptirao, u skladu s vlastitim potrebama i planiranim proračunskim sredstvima. Tuženik je jedinica lokalne samouprave i podliježe primjeni Zakona o javnoj nabavi, što znači da bi radovi na adaptaciji predmetnog poslovnog prostora bili izvršeni i plaćeni prema najpovoljnijoj ponudi, a ne na način kako je to izvršeno u aranžmanu tužitelja, bez ikakvih dokaza o stvarnim troškovima adaptacije. Slijedom navedenog, iz čega proizlazi da tuženik nije u obvezi prema tužitelju, sudu se predlaže tužbeni zahtjev radi isplate 443.028,75 kuna s pripadajućim potraživanjem, odbiti kao neosnovan.

 

4. Tuženik ističe prigovor zastare utuženog novčanog potraživanja radi isplate 443.028,75 kuna, jer je tužba predana je na poštu 28. kolovoza 2020. (sud zaprimio 1. rujna 2020.), svi radovi na adaptaciji predmetnog poslovnog prostora izvršeni su prije 1. rujna 2015., te da zatezne kamate na iznos od 443.028,75 kuna tužitelj potražuje počevši od 1. kolovoza 2015., te budući je tužba podnesena nakon isteka zastarnog roka, sve kada bi tužbeni zahtjev bio i osnovan, a nije, tužitelj nema pravo na isplatu jer je njegova novčana tražbina zastarjela. Slijedom navedenog sudu se predlaže tužbeni zahtjev odbiti.

 

5. U tijeku postupka sud je izveo dokaze pregledom ugovora o zakupu poslovnog prostora Klasa 372-03/11-30/13 Urbroj: 2147/05-04-12/1-15-104 datiran M. 2. veljače 2015. (list 4-8), potvrda solemnizacije br. Ovr-1266/15 datiran Z., 26. veljače 2015. (list 9), dopis Š. k. upućen Gradu M. datiran 4. svibnja 2015. (list 10), izvedbeni projekt br. 2015-12 datiran Z., travanj 2015. izrađen po projektantu H. Hr. dipl. ing. arh. (list 11-20), rješenje Grada M. Klasa: 372-03/11-30/13 Urbroj: 2147/05-05-03/1-15-106 datiran M., 6. svibnja 2015. (list 21), dopis Grada M. Upravni odjel za komunalne djelatnosti Klasa: 372-01/11-30/130 Urbroj: 2147/05-05-03/11-15-106 datiran M., 8. svibnja 2015. (list 22), dopis Š. k. Z., 21. listopada 2015. (list 23), građevinska knjiga investitor Š. k. d.d. Z., izvođač K. Đ. (list 24-33),  troškovnik građevinsko- obrtničkih radova izrađen po tvrtki K. (list 34-42), dopis Š. k. upućen Gradu M. 3. veljače 2020. kojim se prihvaća ponuda po zaključku Gradonačelnika od 3. veljače 2020. (list 68), zaključak Grad M. gradonačelnik Klasa: 053-01/20-01/65 Urbroj: 2147/01-03/6-20-1 datiran 3. veljače 2020. (list 69), potvrda solemnizacije br. Ov-1000/20 (list 70-71), ugovor o zakupu poslovnog prostora između Grada M. i Š. k. d.d. od 3. veljače 2020. (list 72-74), na ročištu od 11. studenog 2021. saslušani su svjedoci J. B., P. B., S. S. i M. L.

 

6. Odbija se tužbeni zahtjev u cijelosti kao neosnovan.

 

7. Nije prijeporno da je između tužitelja Š. k. d.d. Z. kao zakupnika i Grada M. kao zakupodavca dana 2. veljače 2015. zaključen Ugovor o zakupu poslovnog prostora (u daljnjem tekstu Ugovor) temeljem kojeg tuženik daje u zakup tužitelju poslovni prostor koji se nalazi u prizemlju zgrade na adresi Trg F.A. M. u M. ukupne površine 53,70 m2, a koji poslovni prostor je zakupnik obavljao za svoju trgovačku djelatnost prodaje knjiga. Ugovor je zaključen na određeno vrijeme od 5 godina i trajao je do 2. veljače 2020. Ugovorne strane sud prilikom potpisivanja ugovora bile suglasne da je zakupnik primio u zakup poslovni prostor koji zahtjeva adaptaciju kako bi se u prostor uredno obavljala djelatnost zakupnika, a kojeg će zakupnik adaptirati najkasnije do 1. travnja 2015. te da je od tog datuma i dužan plaćati zakupninu u iznosu od 147,00 kn po 1 m2 što za 53,70 m2 prostora iznosi 7.893,90 kuna uvećano za troškove PDV. Ugovoreno je da će troškove adaptacije poslovnog prostora snositi zakupnik. Također je ugovoreno da zakupnik ne smije bez suglasnosti zakupodavca činiti preinake poslovnog prostora kojima se bitno mijenja konstrukcija, površina, namjena ili vanjski izgled poslovnog prostora, a što bi u protivnom uvjetovalo raskid ugovora i pravo na naknadu štete. Prestankom ugovora o zakupu zakupnik je dužan predati zakupodavcu poslovni prostor u stanju u kojem ga je primio, oslobođen od osoba i stvari, osim promjena do kojih je došlo uređenjem i opremanjem poslovnog prostora i uslijed redovnog korištenja poslovnog prostora. Ugovor o zakupu sadržava i daljnje dogovore koji su stranke utanačile koji proizlaze iz ugovora o zakupu, sukladno Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora ("Narodne novine" br. 25/11, 64/15, 112/18).

 

8. Među strankama nije sporno da je predmetni poslovni prostor bio u derutnom stanju i da je zahtijevao adaptaciju koja iziskuje troškove, što proizlazi iz iskaza saslušanih svjedoka J. B., P. B., S. S. i M. L. koji su saslušani na ročištu od 11. studenog 2021. kao i iz dopisa kojeg je tužitelj dana 4. svibnja 2015. uputio tuženiku pod naznakom predmeta odobrenje Izvedbenog projekta za uređenje poslovnog prostora. Iz dopisa tužitelja od 4. svibnja 2015. proizlazi da je prostor derutan i vlažan, da je konstrukcija zgrade ugrožena, da su truli podovi, stolarija i dr. te da je potrebno temeljito uređenje prostora te dostavlja opis postojećeg stanja prostora te potrebnih planiranih zahvata kako sastavni dio Izvedbenog projekta kojeg je napravio ovlašteni arhitekt H. H., sa troškovnikom građevinsko- obrtničkih radova kao sastavni dio projekta i dopisa koji je upućen tuženiku. Tužitelj navodi da će se pritom izvršiti sanacija konstrukcije zgrade, urediti prostor na način da će mu se trajno povećati vrijednost te je stoga predložio oslobađanje od plaćanja zakupnine za iznos ulaganja određen troškovnikom građevinsko- obrtničkih radova. Predlaže da zbog opsega i zahtjevnosti radova bude odobren dodatni rok za uređenje prostora do 30. lipnja 2015. do kojeg ne bi bili dužni plaćati zakupninu. Tužitelj se u dopisu poziva na Izvedbeni projekt glavnog projektanta H. H., dipl. ing. arh. koji je priložen spisu datiran travanj 2015., u kojem je dat opis postojećeg stanja i planiranog zahtjeva, te je dana  rekapitulacija vrijednosti potrebnih radova na iznos od 283.306,00 kuna trošak PDV od 25% u iznosu 70.826,50 kuna što ukupno iznosi 354.132,50 kuna.

 

9. Tuženik dopisom od 6. svibnja 2015. temeljem odluke Gradonačelnika Grada M. T. B. imenovao je P. B. dipl. građ. ovlaštenog inženjera građevinarstva za glavnog nadzornog inženjera u svrhu stručnog nadzora nad izvedbom radova u poslovnom prostoru na K. trgu u M., sada u zakupu Š. k. d.d. Z. U provedbi stručnog nadzora nadzorni inženjer je dužan postupati sukladno članku 58. Zakona o gradnji.

 

10. Tužitelj se dopisom od 21. listopada 2010. obraća tuženiku ponovno navodeći da je prilikom potpisivanja ugovora utvrđeno da je prostor neupotrebljiv, te da se bez temeljnog uređenja ne može privesti svrsi te da osim postojećeg stanja prostora te potrebnih planiranih zahvata sastavni je dio Izvedbenog projekta kojeg je napravio ovlašteni arhitekt H. H. Izvedbeni projekt s troškovnikom građevinsko- obrtničkih radova da je dostavljen 4. svibnja 2015. U skladu sa Zakonom o gradnji te uvidom u stanje prostora i tehničku dokumentaciju koja je dostavljena tuženiku da je imenovan nadzorni organ P. B. u svrhu stručnog nadzora nad izvedbom radova u poslovnom prostoru. Radovi su završeni uz stručni nadzor te je tuženiku dostavljena građevinska knjiga ovjerena od strane nadzornog inženjera i troškovnik izvršenih radova. Kako se izvršenim radovima znatno povećala vrijednost poslovnog prostora, u što su uložena značajna sredstva, tužitelj moli da se umanji buduća zakupnina za iznos izvršenih ulaganja te u svrhu reguliranja međusobnih odnosa traži da se dostavi aneks ugovora o zakupu poslovnog prostora.

 

11. Tužitelj je dostavio građevinsku knjigu izvođača radova K. iz Đ. za radove koji su početi 4. svibnja 2015. a završili 1. rujna 2015., iz koje vrijednost radova po predračunu iznosi 354.423,00 kuna plus troškovi PDV od 88.605,75 kuna što ukupno iznosi 443.082,75 kuna, a što potvrđuje troškovnik građevinsko- obrtničkih radova sastavljen od strane obrta K. iz Đ. datiran 1. rujna 2015.

 

12. Zaključkom gradonačelnika Grada M. od 3. veljače 2020. zakupniku Š. k. d.d. dana je ponuda za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na adresi Trg F. A. K. M. br. 8 u M. za razdoblje od 3. veljače 2020. do 3. veljače 2025. za zakupninu od 147,00 kn/m2 mjesečno uvećan za troškove PDV, a iz obrazloženja je razvidno da je na temelju zahtjeva Š. k. d.d. kao sadašnjeg zakupnika poslovnog prostora na adresi Trg A.K. M. 8 u M. koji je pravo zakupa poslovnog prostora ostvario na temelju javnog natječaja i koji je u potpunosti ispunjavao sve obaveze iz ugovora o zakupu zaključenog 2. veljače 2015. data je ponuda za sklapanje novog ugovora o zakupu poslovnog prostora na istoj adresi za razdoblje od 3. veljače 2020. do  3. veljače 2025. za zakupninu od 147,00 kn mjesečno po m2 uvećano za iznos PDV, te je sukladno navedenom zaključku gradonačelnika, zaključen ugovor o zakupu poslovnog prostora za isti poslovni prostor kojeg je za prethodno razdoblje koristio tužitelj kao zakupnik za obavljanje svoje trgovačke djelatnosti, za istu mjesečnu zakupninu, a za razdoblje od pet godina počevši od 3. veljače 2020. do 3. veljače 2025. U ugovoru o zakupu od 3. veljače 2020. je ugovoreno da zakupnik ne smije bez pisane suglasnosti zakupodavca činiti preinake poslovnog prostora kojima se bitno mijenja konstrukcija, površina, namjena ili vanjski izgled poslovnog prostora.

 

13. U tijeku postupka tužitelj ističe da se radilo o poslovnom prostoru koji je bio u takvom stanju opasnom po život, te da je iziskivao veće i opsežne građevinske radove koji se tiču ne samo ovog prostora već i konstrukcije cijele nekretnine, te da je riječ o nužnim i korisnim radovima koji tužitelj poduzeo ne samoinicijativno, već uz prethodnu suglasnost dopuštenje i odobrenje od samog tuženika, te da se nakon sklapanja Ugovora o zakupu pokazalo da je predmetni poslovni prostor u znatnije lošem stanju nego li se to uobičajenim pregledom moglo ustanoviti, te da je adaptacija nužno zahtijevala znatno veće troškove od onih koji prelaze granicu uobičajene adaptacije i koje su stranke imale na umu prilikom zaključenja predmetnog ugovora. Nakon što je tuženik odobrio predočeni mu troškovnik radova i nakon što su stranke postigle suglasnost u pogledu članka 3 stavak 4 Ugovora o zakupu poslovnog prostora i to baš u pogledu snošenja troškova adaptacije, tužitelj je izveo predmetne radove. Tuženik u toku cijelog postupka osporava navode tužitelja pozivajući se na članak 3. Ugovora iz 2015. temeljem kojeg je tužitelj prihvatio obavezu adaptacije prostora o svom trošku bez ikakve participacije i naknadnog regresnog zahtjeva prema tuženiku, te osporava da su stranke ikada promijenile odredbu članka 3 Ugovora u smislu da bi tužitelj bilo čime teretio tuženika za izvršenu adaptaciju.

 

14. Nije prijeporno da je tuženik zbog nemogućnosti korištenja poslovnog prostora, oslobodio tužitelja plaćanja zakupnine sve do rujna 2015., a prema navodima tužitelja građevinski radovi su završili s danom 1. rujna 2015.

 

15. Budući u tijeku postupka nije sporno da je tužitelj izveo radove temeljem kojih je doveo prostor u stanje pogodno za uporabu, te time povećao vrijednost nekretnine, te stoga u ovom postupku na ime izvršenih ulaganja potražuje iznos od 443.028,75 kuna prema troškovniku građevinsko- obrtničkih radova sačinjenih od strane obrta K. iz Đ. datiran 1. rujna 2015., te je stoga prijeporno da li je tuženik upravo temeljem izvršene adaptacije poslovnog prostora od strane tužitelja, bez osnove stekao vrijednost izvršenih ulaganja od strane tužitelja.

 

16. Iz provedenih dokaza proizlazi da stranke nisu mijenjale aneksom sadržaj Ugovora o zakupu od 2. veljače 2015. koji se odnosi na troškove adaptacije, koje prema članku 3. Ugovora snosi zakupnik, a sve to potvrđuju iskazi svjedoka M. L., koji na mjesto pročelnika Upravnog odjela za komunalne djelatnosti stupio početkom prosinca 2015. kojemu je poznato da je postojao zahtjev tužitelja iz listopada 2015. da mu se priznaju troškovi ulaganja u taj poslovni prostor, ali prema Ugovoru o zakupu tužitelj bio oslobođen plaćanja zakupnine za razdoblje dok su se radovi izvodili do 1. travnja 2015. i nakon toga, te da nikakav sporazum nije postignut da bi Grad M. tužitelju priznala troškove ulaganja

 

17. Svjedok S. S. koji je poslove voditelja Odsjeka za komunalno gospodarstvo obavljao do 2015., a u njegovoj nadležnosti poslova su bili natječaji za odabir ponuditelja poslovnih prostora, te je sa zakonskim zastupnikom tužitelja pregledao upravo navedeni poslovni prostor kojeg je tužitelj dobio temeljem natječaja od strane Grada M. Svjedoku je poznato da su radovi na uređenju poslovnog prostora započeli u travnju, da se radi o poslovnom prostoru koji je bio jako devastiran kada je tužitelj temeljem natječaja ušao u prostor. Svjedok opisuje stanje u kojem se prostor nalazio, a što je sukladno i opisu postojećeg stanja i planiranog zahvata kojeg je u svom Izvedbenom projektu opisao i procijenio projektant H. H.dipl. ing . arh. u travnju 2015. Sukladno razgovoru između svjedoka i zz tužitelja, tuženik je imenovao stručni nadzor u osobi dipl. ing. građevine P. B., koji je nastupao u ime Grada radi obavljanja nadzora, a sve kako bi Grad M. bio upoznat koje radove će tužitelj izvoditi u poslovnom prostoru, međutim svjedok S. navodi da Grad M., odnosno on, nikada nije dobio niti troškovnik ni Idejni projekt. U svezi zahtjeva tužitelja za naknadnom troškova adaptacije od strane Grada M., svjedok S. ističe da niti jedan zahtjev nije zaprimljen nakon što su radovi završeni početkom srpnja 2015. odnosno za ono razdoblje dok je on vršio poslove v.d. pročelnika do kolovoza 2015. Saslušani svjedok P. B. navodi da je bio angažiran od strane Grada M. kao odgovorna osoba u svrhu nadzora za izvođenje dijela radova poslovnog prostora u prizemlju zgrade u M. na K. trgu, a sve iz razloga da prilikom te rekonstrukcije ne bi došlo do urušavanja i nedopuštenih oštećenja na zgradi kao cjelini te opisuje koje radove je tužitelj izvršio u prostoru radi obavljanja poslovne djelatnosti, te da je tužitelj imao svoj projekt i troškovnik, da su radovi izvedeni po zahtjevu tužitelja, tako da on nije imao nikakvu potrebu ovjeravanja u financijskom smislu vrijednost izvršenih radova, naime da je bio vanjski nadzor ispred Grada M. da prilikom te adaptacije ne bi nastala šteta na tom prostoru.

 

18. Iz navedenog se zaključuje da nakon što je tužitelj završio adaptaciju poslovnog prostora, a kako to navodi svjedok S. da su se radovi izvodili u tijeku srpnja odnosno kolovoza 2015., nije potpisan aneks Ugovora o zakupu kojim bi se tužitelju priznali troškovi adaptacije, a posebno što navedeno potvrđuje i svjedok J. B. koji je 2018. preuzeo funkciju gradonačelnika te je sa tužiteljem zaključio novi ugovor o zakupu istog poslovnog prostora iz veljače 2020.

 

19. Tužitelj u tijeku postupka ističe da se radilo o nužnim i korisnim troškovima koji se prilikom sklapanja predmetnog Ugovora o zakupu iz 2015. nisu mogli predvidjeti običnim pregledom, međutim tužitelj je nakon što je zaključio Ugovor iz veljače 2015. izradio detaljni Izvedbeni projekt iz travnja 2015. s troškovnikom i opisom postojećeg stanja te planiranog zahvata, iz kojeg projekta ne proizlazi da je tužitelj posebno razlučio koji su to nužni, a koji korisni troškovi neophodni za adaptaciju poslovnog prostora. Prema mišljenju ovog suda činjenica što je tuženik imenovao nadzorno tijelo u osobi građevinskog inženjera P. B., ne može se tumačiti da je time i preuzeo na sebe obavezu snošenja troškova već isključivo je navedeni nadzorni organ imenovan u svrhu nadzora poslova koje je tužitelj izvodio na predmetnom poslovnom prostoru, a kako to svjedok navodi da ne bi došlo do urušavanja i nedopuštenih oštećenja na zgradi prilikom rekonstrukcije koja je u vlasnosti tuženika.

 

20. Činjenica jest da je nakon isteka Ugovora iz veljače 2015. između stranaka ponovno zaključen dana 3. veljače 2020. novi Ugovor o zakupu istog poslovnog prostora i to pod istim uvjetima, što bi se moglo zaključiti  da je tuženik prešutno priznao sva ulaganja koje je tužitelj prethodno izvršio, a što potvrđuje i saslušani gradonačelnik Grada M. J. B. koji navodi da po isteku ugovora  o zakupu nije objavljen natječaj za davanje u zakup, već je pod istim uvjetima sa tužiteljem zaključen novi ugovor, sve pod istim uvjetima koji uključuje cijenu zakupa i rok, a niti se u ovom novom ugovoru navode bilo kakva ulaganja koja je tužitelj izvršio u navedenom poslovnom prostoru.

 

21. Tužitelj u tijeku postupka ističe da je tuženik koristi od izvršene adaptacije poslovnog prostora stekao bez osnova, što upućuje na primjenu članka 1111. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine", broj 35/05., 41/08., 125/11., 78/15. i 29/18., dalje: ZOO) kojim je u stavku 1. propisano, da kad dio imovine neke osobe na bilo koji način prijeđe u imovinu druge osobe, a taj prijelaz nema osnova u nekom pravnom poslu, odluci suda, odnosno druge nadležne vlasti ili Zakonu, stjecatelj je dužan vratiti ga, odnosno , ako to nije moguće, naknaditi vrijednost postignute koristi.

 

22. U ovom slučaju bi značilo da tužitelj od tuženika potražuje vrijednost postignute koristi koju je tuženik stekao temeljem izvršenih adaptacija odnosno poboljšica u poslovnom prostoru sve prema priloženom troškovniku građevinsko-obrtničkih radova i Izvedbenom  projektu, te da je tuženik stekao koristi u vrijednosti od 443.028,75 kuna.

 

23. Međutim, sud je mišljenja da se u ovoj pravnoj stvari ne mogu primijeniti odredbe o stjecanju bez osnova jer je iz sadržaja Ugovora o zakupu iz veljače 2015., tužitelj preuzeo kao svoju obavezu trošak adaptacije, a zakupni odnos koji je započeo temeljem Ugovora o zakupu iz veljače 2015. nastavljen je i dalje temeljem Ugovora o zakupu iz veljače 2020. za isti poslovni prostor tužitelja sve do 3. veljače 2025. Stoga se zaključuje da je sva ulaganja na adaptaciji poslovnog prostora tužitelj izvršio kao zakupac, a za potrebe svoje trgovačke djelatnosti i prema svom vlastitom odabiru, jer prilikom donošenja odluke o visini troškova adaptacije poslovnog prostora ne postoje dokazi da je tuženik učestvovao u tim troškovima, jer  ugovorni odnos između tužitelja kao zakupca i tuženika kao zakupodavca traje i dalje, dakle postoji i dalje ugovorni odnos.

 

24. Tuženik ističe prigovor zastare potraživanja jer za stjecanje bez osnova propisan je opći zastarni rok od 5 godina, a iz tijeka postupka se zaključuje da je tužitelj radove izvodio do srpnja i kolovoza 2015., a tužba u ovoj pravnoj stvari je podnesena 28. kolovoza 2020., te je zasigurno u pretežitom dijelu potraživanje tužitelja u zastari. Međutim, budući nije prihvaćena primjena članka 1111. ZOO-a koji propisuje zastarni rok od 5 godina, tada bi se u ovom slučaju primijenio članak 228. ZOO-a stavak 1 kojim je propisano da međusobne tražbine iz ugovora o prometu robe i usluga te tražbine naknade za izdatke učinjene u vezi s tim ugovorima zastarijevaju za tri godine, a što bi u konkretnom slučaju proizlazilo da je za tražbinu tužitelja na ime izvršenih ulaganja za razdoblje iz srpnja i kolovoza 2015. nastupila zastara. Sud je odustao od dokaza da se izvede dokaz saslušanjem zz tužitelja koji nije pristupio na ročište radi saslušanja od 11. studenog 2021., a naknadno je tužitelj tražio da se izvrši preotvaranje ročišta radi njegovog saslušanja, što sud nije udovoljio jer smatra da se u ovoj pravnoj stvari radi o pravnom pitanju te da iskaz zz tužitelja znatno ne bi promijenio činjenično stanje, a niti donošenje odluke u ovoj pravnoj stvari.

 

25. Stoga je temeljem gore navedenog odlučeno kao u izreci presude.

 

26. Odluka o troškovima postupka je izostala jer tuženik trošak nije popisao.

 

 

Splitu, 12. siječnja 2022.

 

     Sudac

 

Vinka Mitrović,v.r.

 

 

PRAVNA POUKA:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu u roku od 15 dana od dana objave presude. Žalba se podnosi preko ovog suda za Visoki Trgovački sud Republike Hrvatske u tri primjerka.