REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI GRAĐANSKI SUD U ZAGREBU
Ulica grada Vukovara 84

Posl. broj: 133-P-10627/19-20

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski građanski sud u Zagrebu, po sutkinji toga suda Brankici Bobšić, u pravnoj
stvari tužitelja I. S. iz H. L., OIB: …, zastupanog po punomoćniku I. L., odvjetniku iz Z., protiv tuženice Republike Hrvatske, OIB: …, zastupane po Općinskom državnom odvjetništvu u Zagrebu, radi isplate, nakon glavne i javne rasprave zaključene dana 21. listopada 2021. u prisutnosti punomoćnika tužitelja odvjetnika I. L. i zastupnika tuženika Lj. Drkuleca, dana 03. prosinca 2021.

p r e s u d i o j e

I. Nalaže se tuženici Republici Hrvatskoj isplatiti tužitelju I. S. iznos od 34.982,35 kn sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od 03. prosinca 2021. do isplate po prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih za razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje
koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, u roku 15 dana.

II. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja u dijelu u kojem od tuženice potražuje isplatu iznosa od 994,05 kn s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama.

III. Nalaže se tuženici Republici Hrvatskoj naknaditi tužitelju I. S. troškove
parničnog postupka u iznosu od 9.593,78 kn, u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Tužitelj je 28. lipnja 2019. podnio tužbu ovom sudu protiv tuženice u kojoj je naveo
da je suvlasnik 1/3 dijela stana u Z., upisanog u zk.ul.br. … k.o. G. Z.
– dvosobni stan u prizemlju desno sa sporednim prostorijama, koji stan se nalazi na
zk.č.br. …, poslovna zgrada u N. c. br. …, odnosno zk.č.br. …, najamna
stambena zgrada br. … i … u N. c., najamna stambena zgrada u N. c.
…, dvorišna posebna zgrada u N. c. …, te livada i vrtovi ukupne površine
1020,1 čhv, odnosno 3669 čm. Tužitelj je, nadalje, naveo da su on kao vlasnik-
najmodavac, te još dvije suvlasnice, i M. P., kao najmoprimac, u odnosu
najma temeljem Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 24. ožujka

2009. Isto tako tužitelj je naveo da je najmoprimac prema Ugovoru plaćao mjesečno
iznos od 229,11 kn zaštićene najamnine do 31. u mjesecu i to do 31. kolovoza 2018.,
dok temeljem novog obračuna, u skladu sa zakonskim izmjenama od 01. rujna 2018.
plaća najamninu u iznosu od 504,00 kn. Tužitelj je još naveo da prosječna tržišna,
odnosno ekonomska najamnina za stan iste ili slične površine i kakvoće, u istom dijelu
grada kao predmetni stan iznosi 3.600,00 kn (cca 480 EUR) mjesečno i da je to iznos
koji bi tužitelj dobivao da je bio u mogućnosti stan iznajmljivati po tržišnoj najamnini,
odnosno koristiti ga bez ograničenja koje mu je nametnuto. Tužitelj je u tužbi još naveo
da je presudom Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu u predmetu S.

2

Posl. broj: 133-P-10627/19-20

protiv Republike Hrvatske br. 12027/10 od 10. srpnja 2014. utvrđeno da tuženica čini
povredu prava vlasništva vlasnicima stanova koji imaju zaštićene najmoprimce, te je
tom presudom, koja je postala konačna, utvrđeno da službeno određeni iznosi
zaštićene najamnine ne predstavljaju realnu mjesečnu naknadu za korištenje stana
vlasnika čiji se stanovi nalaze u takvom režimu jer spomenuta naknada gotovo ne
omogućava prihod njegovim vlasnicima. Također je utvrđeno da se ne radi samo o
nemogućnosti dobivanja najamnine, već uopće o nemogućnosti slobodnog
raspolaganja nekretninom. Utvrđeno je i da je pravo vlasnika povrijeđeno, između
ostalog, time što svoju nekretninu ne može iznajmljivati po tržišnim uvjetima, a što je
potpuno u skladu s odredbom čl. 50. Ustava Republike Hrvatske. S obzirom na
navedenu presudu Europskog suda za ljudska prava te na činjenicu da je Republika
Hrvatska potpisnik Konvencije o ljudskim pravima i temeljnim slobodama iz 1997. koje
tužitelju jamče odredbe čl. 134. i 141.c. Ustava Republike Hrvatske, a također i s
obzirom za Republiku Hrvatsku obvezujuću presudu Europskog suda za ljudska prava,
tužitelj ističe da su mu uskraćena vlasnička i temeljna ljudska prava i da trpi štetu u
vidu uskraćivanja tržišnog najma, tj. razlike tog najma i zaštićenog najma. Temeljem
navedenog, tužitelj smatra da mu pripada razlika između tržišne visine najma i
zaštićene najamnine u razdoblju od zadnje tri godine, odnosno od travnja 2016. do
ožujka 2019. Dodao je da je razlika u najamnini od travnja 2016. do kolovoza 2018.
iznosila je 3.360,00 kn mjesečno ukupno za sva tri najmodavca (dakle za tužitelja

1.120,00 kn), a od rujna 2018. do ožujka 2019. iznosi 2.856,00 kn (dakle za tužitelja
952,00 kn mjesečno). Stoga je tužitelj tužbenim zahtjev postavljenim u tužbi od
tuženice potraživao isplatu iznosa od 39.312,00 kn sa zakonskim zateznim kamatama
tekućim od dospijeća svakog pojedinačnog iznosa do isplate uz naknadu troškova
parničnog postupka.

2. Tužitelj je u podnesku od 25. ožujka 2020., dakle prije zaključenja prethodnog
postupka, naveo da tužbeni zahtjev usklađuje s podacima G. s.
k. g. d.o.o. i Gradskog ureda za … te da
od navedenih iznosa odbija porezna davanja koja bi plaćao. U istom podnesku tužitelj
je obračun sačinio za razdoblje od svibnja 2016. do svibnja 2019. uzimajući u obzir
razliku između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene najamnine, a sukladno
njegovom suvlasničkom dijelu predmetne nekretnine (1/3 dijela). Tako je obračunao
da mu za njegov suvlasnički dio za 2016. pripada iznos od 7.952,37 kn (994,05 kn
mjesečno za 8 mjeseci), za 2017. iznos od 12.518,16 kn (1.043,18 kn mjesečno za 12
mjeseci), za razdoblje od siječnja do kolovoza 2018. iznos od 9.647,28 kn (1.205,91
kn mjesečno za 8 mjeseci), te za razdoblje od rujna 2018. do svibnja 2019. iznos od

9.816,93 kn (1.090,77 kn mjesečno za 9 mjeseci), odnosno sveukupno 39.934,74 kn.
Od navedenog sveukupnog iznosa tužitelj je zatim odbio iznos od 3.958,34 kn na ime
poreza, prireza i izdataka, te je naveo da razlika u najamnini umanjena za porazna
davanja iznosi 35.976,40 kn. Stoga je tužitelj u navedenom podnesku ispravljenom
podneskom od 24. veljače 2021. i na ročištu održanom 21. listopada 2021. konačno
postavio tužbeni zahtjev te istim od tuženice potražuje isplatu iznosa od 35.976,40 kn
sa zakonskim zateznim kamatama tekućim od donošenja prvostupanjske presude do
isplate, uz naknadu troškova parničnog postupka.

3. Tuženica je u odgovoru na tužbu navela da je tužba neuredna jer nema potreban
sadržaj sukladno odredbi čl. 286. u svezi s odredbama čl. 106. i 109. Zakona o
parničnom postupku. Nadalje je navela da tužitelj potražuje naknadu imovinske štete,
ali ne dokazuje niti obrazlaže sve elemente za ostvarenje prava na naknadu imovinske
štete, dakle štetu, štetnu radnju, uzročno posljedičnu vezu, protupravnost i krivnju, niti
obrazlaže odgovara li tuženik sukladno načelu uzročnosti ili presumiranoj krivnji, te na
kojoj odredbi zakona temelji svoje pravo. Tuženica je, također, navela da tužitelj nije

3

Posl. broj: 133-P-10627/19-20

dokazao kada je počeo trpjeti štetu te kada je saznano za štetnika, a što je bitno radi
utvrđivanja osnovanosti prigovora zastare koji je tuženica istaknula tvrdeći da je
tužitelju zastarjelo i samo pravo potraživati naknadu štete. Isto tako tuženica je
osporila osnov i visinu tužbenog zahtjeva, te je istaknula prigovor nedostatka aktivne,
kao i prigovor promašene pasivne legitimacije. Tuženica je, također, navela da tužitelju
ne pripada pravo na naknadu štete za razdoblje nakon 01. rujna 2018. kada je stupio
na snagu Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o najmu stanova na temelju kojeg
se iznos zaštićene najamnine povećava svakih 12 mjeseci počevši od 01. rujna 2018.
do 31. kolovoza 2023. Tuženica je još navela da u parnicama radi naknade štete s
osnova izmakle koristi u visini razlike između tržišne vrijednosti najamnine i zaštićene
najamnine potrebno utvrditi platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca u
cijelosti što uključuje ukupne mjesečne prihode, vrijednosti pokretnina i vlasništvo
nekretnina. Tuženica je, nadalje, navela da kada bi se uzelo u obzir da vlasnicima
stanova pripada naknada štete s osnove izmakle koristi da bi im ista pripadala u visini
razlike između nužnih troškova održavanja nekretnine i zaštićene najamnine, pri čemu
treba uzeti u obzir i iznos poreza i prireza koje bi bili obvezni platiti. Tuženica je dodala
i da tužitelj nije dostavio dokaz na okolnost je li u utuženom razdoblju usklađivao visinu
zaštićene najamnine. Stoga je tuženica predložila odbaciti, podredno odbiti tužbeni
zahtjev, uz naknadu troškova parničnog postupka tuženici sa zakonskim zateznim
kamatama tekućim od donošenja presude do isplate.

4. Dakle, predmet spora je zahtjev tužitelja za naknadom štete u vidu razlike između
tržišne i zaštićene najamnine za predmetni stan koji je u suvlasništvu tužitelja, te koji je
u najmu zaštićenog najmoprimca M. P. na temelju Ugovora o najmu stana
sa zaštićenom najamninom od 24. ožujka 2009., i to za razdoblje od svibnja 2016. do
svibnja 2019. u ukupnom iznosu od 35.976,40 kn sa zakonskim zateznim kamatama
tekućim od presuđenja do isplate.

5. Ovdje valja reći da je tuženica tijekom postupka učinila nespornim obračun razlike
između tržišne najamnine i zaštićene najamnine za predmetni stan u omjeru
tužiteljevog suvlasničkog dijela (1/3 dijela) u razdoblju od svibnja 2016. do svibnja

2019. u iznosu od 35.976,40 kn, kako je to tužitelj učinio u podnesku do 25. ožujka

2020. Isto tako tuženica je učinila nespornim i da je taj obračun sukladan podacima o
prosječnoj najamnini Gradskog ureda za … i imovinu G.
Z. od 12. srpnja 2019. (listovi 67-69 i 73-77 spisa), a učinila je nespornim i
izračun visine zaštićene najamnine sačinjen od strane G. s. k.
g. d.o.o. (listovi 10-11, 66 spisa). Dakle, tuženica je učinila nespornim da je
tužitelj za svoj suvlasnički dio predmetne nekretnine pravilno obračunao tužbeni
zahtjev sukladno tržišnoj cijeni najamnine, međutim osporila je osnovanost i visinu
tužbenog zahtjeva jer smatra da tužitelj ima pravo na odgovarajuću naknadu, ali ne na
naknadu u visini tržišne cijene najamnine.

6. Tijekom postupka sud je proveo sljedeće dokaze: izvršen je uvid u presliku dopisa
Građansko-upravnog odjela Općinskog državnog odvjetništva u Zagrebu od 12. lipnja

2019. punomoćniku tužitelja (list 5 spisa), presliku izvatka iz zemljišne knjige
zemljišnoknjižnog odjela ovoga suda od 28. siječnja 2019. (list 6 spisa), presliku
Ugovora o najmu stana (sa zaštićenom najamninom) od 24. ožujka 2009. (listovi 7-9
spisa), presliku izračuna visine zaštićene najamnine (listovi 10-11, 66 spisa), presliku
dopisa Gradskog ureda za … i imovinu G. Z.,
Služba za … od 12. srpnja 2019. (listovi 67-69, 73-76 spisa),
presliku rješenja o nasljeđivanju javne bilježnice Obrenije Ribarić kao povjerenika
ovoga suda posl. br. O-4887/09, UPP-OS-75/9 od 16. listopada 2009. (listovi 80-81

4

Posl. broj: 133-P-10627/19-20

spisa), saslušani su svjedok M. P. (listovi 84-85 spisa) i tužitelj (list 85 spisa),
te je izvršen uvid i u ostalu dokumentaciju koja prileži spisu.

7. Ovdje valja istaknuti da je ovaj sud tijekom postupka proveo sve dokaze predložene
od parničnih stranaka jer su iste na ročištu održanom 21. listopada 2021. navele da
nemaju daljnjih dokaznih prijedloga, te su odustale od svih predloženih a
neprovedenih dokaza i predložile su zaključenje glavne rasprave temeljem stanja
spisa.

8. Na temelju tako provedenog dokaznog postupka, te brižljive i savjesne ocjene svih
dokaza zajedno i svakog dokaza pojedinačno, a sukladno odredbi čl. 8. Zakona o
parničnom postupku ("Narodne novine" br. 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01.,
117/03., 88/05., 2/07., 84/08., 96/08., 123/08., 57/11., 148/11.-pročišćeni tekst, 25/13.,
28/13., 89/14. i 70/19., u daljnjem tekstu: ZPP) sud je utvrdio da je konačno postavljeni
tužbeni zahtjev tužitelja djelomično osnovan.

9. Uvidom u presliku dopisa Građansko-upravnog odjela Općinskog državnog
odvjetništva u Zagrebu od 12. lipnja 2019. (list 5 spisa) utvrđeno je, a među strankama
i nije sporno, da je tužitelj navedenom odjelu podnio zahtjev za mirno rješenje spora i
to radi isplate razlike između zaštićene i odgovarajuće ekonomske najamnine za
predmetni stan, u kojem živi zaštićeni najmoprimac. Nadalje je utvrđeno da je istom
dopisom tužitelj putem njegovog punomoćnika odvjetnika obaviješten da nisu ispunjeni
uvjeti za mirno rješenje spora u navedenom predmetu.

10. Uvidom u presliku izvatka iz zemljišne knjige zemljišnoknjižnog odjela ovoga suda
od 28. siječnja 2019. (list 6 spisa) utvrđeno je da je tužitelj uknjižen kao suvlasnik u 2/4
dijela dvosobnog stana u prizemlju desno sa sporednim prostorijama, N. c. …
(etažno vlasništvo E-…) koji je upisan u zk.ul.br. …, k.o. G. Z., u kojem su
upisane zk.č.br. …, poslovna zgrada u N. c. br. …, i zk.č.br. …,
najamna stambena zgrada br. … i … u N. c., najamna stambena zgrada u
N. c. …, dvorišna posebna zgrada u N. c. …, te livada i vrtovi ukupne
površine 1020,1 čhv, odnosno 3669 čm. Ovdje valja reći kako je uvidom e izvadak
Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra, javno dostupnog na
internetskoj stranici Ministarstva pravosuđa i uprave, utvrđeno da je tužitelj 14. svibnja

2019. pod posl. brojem Z-24122/2019 upisan u cijelosti kao vlasnik dvosobnog stana u
prizemlju desno sa sporednim prostorijama, N. c. … (etažno vlasništvo E-…) i
to na temelju Ugovora o međusobnom darivanju nekretnina od 03. travnja 2019.

11. Uvidom u presliku Ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom od 24.
ožujka 2009. (u daljnjem tekstu: Ugovor, listovi 7-9 spisa) utvrđeno je da je isti
zaključen na temelju odredbe čl. 31. st. 1. Zakona o najmu stanova ("Narodne novine"
br. 91/96.) na neodređeno vrijeme između tužitelja, T. R. i N. S.,
kao najmodavaca i M. P. kao najmoprimca. Nadalje je utvrđeno da su tim
Ugovorom najmodavci dali najmoprimcu u najam stan u Z., N. c. …, u
prizemlju desno površine 65,53 m2. Još je utvrđeno da su stranke Ugovorom ugovorile
zaštićenu najamninu utvrđenu na temelju Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje
zaštićene najamnine ("Narodne novine" br. 40/97.) u iznosu od 229,11 kn koja se
plaća svaki mjesec osobno najkasnije do 31. u mjesecu.

12. Uvidom u presliku izračuna visine zaštićene najamnine G. s.
k. g. d.o.o. od 13. rujna 2019. (listovi 10-11, 66 spisa) utvrđeno
je ista obračunata za predmetni stan u Z., N. c. …, najmoprimcu M.

5

Posl. broj: 133-P-10627/19-20

P. za razdoblje 31. kolovoza 2018. do 31. kolovoza 2023. Nadalje je utvrđeno da
je tako zaštićena najamnina utvrđena:

- na dan 31. kolovoza 2018. u iznosu od 287,86 kn,

- za razdoblje od 01. rujna 2018. do 31. kolovoza 2019. u iznosu od 633,29 kn,
- za razdoblje od 01. rujna 2019. do 31. kolovoza 2020. u iznosu od 978,72 kn
- za razdoblje od 01. rujna 2020. do 31. kolovoza 2021. u iznosu od 1.324,16 kn
- za razdoblje od 01. rujna 2021. do 31. kolovoza 2022. u iznosu od 1.669,59 kn
- za razdoblje od 01. rujna 2022. do 31. kolovoza 2023. u iznosu od 2.015,02 kn.

13. Uvidom u presliku dopisa Gradskog ureda za …
, Službe za … od 12. srpnja 2019. (listovi 67-69 i
73-76 spisa) utvrđeno je da je isti upućen Građansko-upravnom odjelu Općinskog
državnog odvjetništva u Zagrebu, te da su uz isti dostavljeni podaci o prosječnoj
najamnini po katastarskim općinama za razdoblje od 2014. do 2018. Nadalje je
utvrđeno da je približna jedinična cijena najma za katastarsku općinu T… 2016.
iznosila 6,7 Eur/m2, te da je 2017. iznosila 7,0 Eur/m2, dok je 2018. iznosila 8,0
Eur/m2.

14. Uvidom u presliku pravomoćnog rješenja o nasljeđivanju javne bilježnice Obrenije
Ribarić kao povjerenika ovoga suda posl. br. O-4887/09, UPP-OS-75/9 od 16.
listopada 2009. (listovi 80-81 spisa) utvrđeno je da je isto doneseno u ostavinskom
postupku iza pok. B. S. Nadalje je utvrđeno da je ostavinsku imovinu pok.
B. S., između ostalog, sačinjavala nekretnina upisana upisana u zk.ul.br.
…, k.o. G. Z., koja se sastoji od odgovarajućeg suvlasničkog dijela zk.č.br.
…, u naravi poslovna zgrada u N. c. br. …, površine 997 čhv, 3584 m2 i
zk.č.br. …, u naravi najamna stambena zgrada br. … i … u N. c., najamna
stambena zgrada u N. . …, dvorišna posebna zgrada u N. c. …, te
livada i vrtovi ukupne površine 23.1 hvati, 85 m2, kao zk. tijelo …, te od vlasništva u
18/144 dijela obiteljske stambene zgrade i barake s konjušnicom u N. c.br. …-
… sagrađenoj na dijelu zk.č.br. …, kao zk. tijelo …. i vlasništva u 24/576 dijela
dvorišne posebne zgrade u N. c. … sagrađene na dijelu zk.č.br. … i …,
koja se sastoji iz jedne odvojene sobe i poslovne prostorije sa 28 čm, kao zk. tijelo …
Isto tako je utvrđeno da su njezinim nasljednicima proglašeni njezin sin, ovdje tužitelj u
2/4 dijela, te unuke T. R. i N. S. svaka u 1/4 dijela.

15. Svjedok M. P. je u svom iskazu naveo da poznaje tužitelja od malih nogu s
obzirom da je tužitelj prijatelj njegovog brata. Nadalje je naveo da živi u stanu tužitelja
već 68 godina kao zaštićeni najmoprimac, te s tužiteljem ima sklopljen ugovor o najmu
i da tužitelju uredno plaća najamninu. U svezi svog imovinskog stanja je naveo da
nema u vlasništvu nikakve nekretnine niti veće pokretnine već samo ima mirovinu koja
iznosi 2.100,00 kn. Još je naveo da nema nikakve nekretnine, da sam živi u
predmetnom stanu, te da je neoženjen i da nema djece. Također je naveo da nema
ušteđevine jer ima malu mirovinu.

16. Saslušan u svrhu dokazivanja tužitelj je naveo da je predmetni stan na adresi
N. c. …, površine 67 m2, te da je to bio stan njegove majke B. S., a
koja je vlasnica stana bila od 1948. Također je naveo da njegova majka nikada nije
koristila taj stan jer je isti koristio zaštićeni najmoprimac Đ. P., otac M.
P., koji je sada zaštićeni najmoprimac u tom stanu. Isto tako tužitelj je naveo da je
nakon smrti majke on postao suvlasnik tog stan u 2/4 dijela, dok su njegove dvije
nećakinje T. R. i N. S. naslijedile stan svaka u ¼ dijela. Iskazao je i
da g. P. plaća najamninu za taj stan samo njemu s obzirom da je on sada
samovlasnik tog stana jer su mu nećakinje darovnim ugovorom sklopljenim 2019.

6

Posl. broj: 133-P-10627/19-20

darovale svoj naslijeđeni dio. Konačno je naveo da prilikom potpisivanja ugovora o
najmu s M. P. baš i nije bio upoznat s njegovim imovinskim stanjem, ali
se raspitivao kod njegove rodbine i prijatelja, a prijatelj je s njegovim bratom, te je
saznao je da nema ništa.

17. Sud je u bitnim dijelovima prihvatio iskaz svjedoka M. P. jer je isti
životan, logičan i uvjerljiv. Nadalje, sud je iz istog razloga prihvatio i iskaz tužitelja pri
čemu valja istaknuti da je irelevantan njegov iskaz u dijelu u kojem je naveo da je
temeljem darovnog ugovora sklopljenog 2019. s T. R. i N. S.
postao suvlasnik i preostalih 2/4 dijela, odnosno da je sada samovlasnik predmetnog
stana, a s obzirom na to da je tužitelj tužbeni zahtjev postavio na temelju činjenice da
je suvlasnik predmetnog stana u 1/3 dijela.

18. Imajući u vidu ovako utvrđeno činjenično stanje valja reći da je neosnovan prigovor
nedostatka aktivne legitimacije tužitelja. Naime, sud je uvidom u pravomoćno rješenje
o nasljeđivanju javne bilježnice Obrenije Ribarić kao povjerenika ovoga suda posl. br.
O-4887/09, UPP-OS-75/9 od 16. listopada 2009., te uvidom u preslike gore
navedenog izvatka iz zemljišne knjige, kao i iz iskaza tužitelja, utvrdio da je tužitelj u
spornom razdoblju bio suvlasnik predmetne nekretnine u 2/4 dijela, koje je naslijedio u
iza svoje majke pok. B. S., kao i da je od 14. svibnja 2019. vlasnik
predmetnog stana u cijelosti.

19. Odredbom čl. 31. st. 1. Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" br. 91/96.,
48/98., 66/98., 22/06., i 68/18, u daljnjem tekstu: ZNS) propisano je da vlasnik stana i
osoba koja je do stupanja toga zakona imala stanarsko pravo na tom stanu, te je
stupanjem na snagu toga zakona stekla status najmoprimca, sklapaju ugovor o najmu
stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti
zaštićenu najamninu. Pri tome je vlasnik stana dužan održavati stan koji se daje u
najam (čl. 13. ZNS) Isto tako, odredbom čl. 7. ZNS propisano je da se zaštićena
najamnina određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske.

20. Odredbom čl. 30. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne
novine" br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 129/00., 114/01., 79/06. i 141/06.,
146/08., 38/09., 153/09., 143/12. i 152/14., u daljnjem tekstu: ZV) propisano je da je
pravo vlasništva stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svog nositelja da s
tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugoga od toga isključi,
ako to nije protivno tuđim pravima ni zakonskim ograničenjima.

21. Dakle, iz navedenog proizlazi da je propisivanjem gore navedenih ograničenja za
vlasnike stanova sa zaštićenim najmoprimcima došlo do miješanja u njihovo pravo na
mirno uživanje vlasništva zajamčeno čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju za zaštitu
ljudskih prava i temeljnim sloboda ("Narodne novine", Međunarodni ugovori, br. 18/97.,
6/99., 14/02., 13/03., 9/05., 1/06. i 2/10. - u daljnjem tekstu: Konvencija). Takvim
miješanjem tuženice nametnut je vlasnicima nekretnina u kojima žive zaštićeni
najmoprimci pretjerani teret koji se ne može opravdati pravednom raspodjelom
socijalnog i financijskog tereta u uvjetima društvenih reformi. Naime, pri uređenju
prava zaštićenih najmoprimaca na stanovima u privatnom vlasništvu bitno je narušena
ravnoteža u pravima vlasnika stanova u vidu razlike između zaštićene i tržišne
najamnine.

22. Ovakvo stajalište je sukladno stajalištu iz presude S. protiv Hrvatske (Zahtjev
br. 12027/10) od 10. srpnja 2014. koji je donio Europski suda za ljudska prava (dalje:
ESLJP), a koja je javno dostupna na internetskoj stranici Ustavnog suda Republike

7

Posl. broj: 133-P-10627/19-20

Hrvatske. U tom postupku ESLJP u t. 117 presude sud je utvrdio da je sadašnjim
zakonodavstvom došlo do povrede čl. 1 Protokola br. 1 uz Konvenciju, kojim je
propisano da svaka fizička ili pravna osoba ima pravo na mirno uživanje svojega
vlasništva, te se nitko ne smije lišiti svoga vlasništva, osim u javnom interesu, i to
samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog prava. Naime,
stajalište je ESLJP da je došlo do miješanja u vlasnička prava vlasnika stanova na
temelju odredbi Zakona o najmu stanova, jer zaštićeni najmoprimci tj. zaštićeni najam
ima za posljedicu niz ograničenja koja onemogućavaju najmodavce, vlasnike stanova,
u ostvarivanju prava na korištenje svoje imovine. Ta se ograničenja odnose na
nemogućnost fizičkog posjedovanja stanova jer su zaštićeni najmoprimci u stanovima
na neodređeno vrijeme, te su vlasnici onemogućeni i u pravu na iznajmljivanje
stanova, a što uključuje pravo na dobivanje tržišne najamnine, kao i u pravu na otkaz
najma. Isto tako ESLJP je utvrdio da je takvo miješanje bilo zakonito i u općem
interesu, ali da nije bilo razmjerno, pa da stoga takvo miješanje tuženice nije bilo
opravdano.

23. Dakle, iz provedenih dokaza je utvrđeno da je tužitelj u konkretnom slučaju
onemogućen u iznajmljivanju predmetnog stana pa time i u ostvarivanju tržišne
najamnine za isti, čime je povrijeđeno njegovo pravo na mirno uživanje vlasništva, a
koje pravo je zajamčeno Ustavom Republike Hrvatske i Konvencijom koja je
ratificirana 5. studenog 1997. i koja čini dio unutarnjeg pravnog poretka Republike
Hrvatske te je po pravnoj snazi iznad zakona (čl. 134. Ustava Republike Hrvatske,
Narodne novine, br. 56/90., 135/97., 113/00., 28/01., 76/10. i 5/14.). Stoga je tuženica
ovdje pasivno legitimirana i dužna tužitelju naknaditi imovinsku štetu koja mu je
nastala povredom odredbe čl. 1. Protokola br. 1. uz Konvenciju, imajući u vidu da
tužitelj u cijelom utuženom razdoblju nije bio u mogućnosti naplatiti najamninu u visini
tržišne vrijednosti najamnine za svoj suvlasnički dio predmetnog stana.

24. Ovdje valja reći da među strankama nije sporno da je razlika između zaštićene
najamnine koju je tužitelj primao i tržne najamnine koju je u tom razdoblju mogao
ostvariti, a uzimajući u obzir njegov suvlasnički dio od 1/3 na kojem temelji svoje
potraživanje (iako je utvrđeno da je tužitelj suvlasnik predmetne nekretnine i u većem
dijelu, kako je to gore navedeno) iznosi ukupno 35.976,40 kn.

25. Isto tako valja reći da tuženica tijekom postupka nije dokazala da je tužitelj mogao
u spornom razdoblju ugovoriti zaštićenu najamninu u većem iznosu od ugovorene.
Nadalje, u odnosu na navode tuženice o potrebi utvrđivanja platne mogućnosti
domaćinstva zaštićenog najmoprimca valja istaknuti da je iz iskaza najmoprimca
M. P. utvrđeno da u vlasništvu nema nikakve nekretnine niti veće
pokretnine već samo ima mirovinu koja iznosi 2.100,00 kn, kao i da nema ušteđevine,
dok tuženica nije dokazala suprotno.

26. U odnosu na istaknuti prigovor zastare valja reći da se u konkretnom slučaju
primjenjuje rok zastarijevanja propisan u odredbi čl. 230. st. 1. Zakona o obveznim
odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11. i 78/15., dalje u tekstu: ZOO)
jer je pravna osnova potraživanja tužitelja naknada štete s osnova gubitka zarade od
najamnine koje dospijevaju mjesečno (tako i VSRH u odluci Rev-1104/18 od 22.
siječnja 2019.). Stoga je, uzimajući u obzir da je uvidom u Ugovor o najmu stana od

24. ožujka 2009. utvrđeno da se najamnina plaća svaki mjesec najkasnije do 31. u tom
mjesecu, osnovan je prigovor zastare u dijelu koji se odnosi potraživanje tužitelja u
iznosu od 994,05 kn za mjesec svibanj 2016., dok je u odnosu na preostalo
potraživanja tužitelja u iznosu od 34.982,35 kn, a koje se odnosi na razdoblje od lipnja

2016. do svibnja 2019. istaknuti prigovor zastare neosnovan. Naime, tužitelj je zahtjev

8

Posl. broj: 133-P-10627/19-20

za mirno rješenje spora sukladno odredbi čl. 186.a st. 1. ZPP-a podnio najkasnije 12.
lipnja 2019., kako to proizlazi iz dopisa Građansko-upravnog odjela Općinskog
državnog odvjetništva koje je istim obavijestilo tužitelja da se nisu ispunili uvjeti za
mirno rješenje spora, dok tužitelj, na kojem se temeljem odredbe čl. 219. st. 1. ZPP-a
nalazi teret dokazivanja, nije dokazao da je zahtjev za mirno rješenje spora podnio
prije navedenog dana. Stoga, kako je potraživanje tužitelja za mjesec svibanj 2016.
dospjelo 31. svibnja 2016., to je do podnošenja zahtjeva za mirno rješenje spora (12.
lipnja 2019.), odnosno tužbe (28. lipnja 2019.) protekao gore navedeni trogodišnji rok
zastarijevanja, pa je navedeno potraživanje tužitelja zastarjelo. Nadalje, kako je
najranije potraživanje tužitelja za razdoblje od lipnja 2016. do svibnja 2019., dospjelo

31. lipnja 2016., to je neosnovan prigovor zastare u odnosu na potraživanje tužitelja u
iznosu od 34.982,35 kn jer je zahtjev za mirno rješenje spora podnesen 12. lipnja
2019., a tužba 28. lipnja 2019., dakle unutar trogodišnjeg roka zastarijevanja.

27. Slijedom navedenog tuženici je naloženo naknaditi tužitelju pretrpljenu imovinsku
štetu u iznosu od 34.982,35 kn, dok je u preostalom dijelu za iznos od 994,05 kn s
pripadajućim zakonskim zateznim kamatama tužbeni zahtjev odbijen kao neosnovan.

28. Na dosuđeni iznos od 34.982,35 kn tužitelju su dosuđene i zakonske zatezne
kamate tekuće sukladno njegovom traženju od dana presuđenja, odnosno od 03.
prosinca 2021. do isplate, a uzimajući u obzir da bi tužitelj imao pravo na zatezne
kamate tekuće i ranije od navedenog datuma, a s obzirom na to da je mogao iznajmiti
stan po slobodno ugovorenoj najamnini, i primati iznose najma sukladno svom
suvlasničkom omjeru za svaki mjesec do 31. u mjesecu za taj mjesec. Visina stope
zatezne kamate određena je na temelju odredbe čl. 29. st. 2. ZOO-a.

29. Odluka o troškovima se temelji na odredbi čl. 154. st. 1. i čl. 155. ZPP. Kako
uspjeh tužitelja u sporu iznosi 98,5% (u pogledu visine iznosi 97%, a pogledu osnove
100 %), dok uspjeh tuženika iznosi 1,5% (u pogledu visine 3%, dok u pogledu osnove
0%), tako je tuženica u obvezi naknaditi tužitelju trošak zastupanja sukladno razlici
omjera uspjeha stranaka u parnici odnosno u omjeru od 97%.

30. Troškovi su odmjereni prema troškovniku stranke i vrijednosti predmeta spora
prema konačno postavljenom tužbenom zahtjevu (35.976,40 kn), a prema Tarifi o
nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika ("Narodne novine" br. 142/12.,

103./14., 118/14. i 107/15., u daljnjem tekstu: Tarifa) po kojoj vrijednost jednog boda
iznosi 10,00 kn, kao i temeljem odredbi Zakona o sudskim pristojbama ("Narodne
novine" br. 118/18.).

31. Tužitelju je tako na ime troška zastupanja po punomoćniku-odvjetniku odmjeren
trošak u iznosu od 8.437,50 kn. Navedeni trošak se odnosi sastavljanje tužbe u iznosu
od 1.000,00 kn (100 bodova-Tbr. 7/1 Tarife), sastavljanje podnesaka od 04. studenoga

2019. i 25. ožujka 2020. u iznosu od 1.000,00 kn za svaki (100 bodova -Tbr. 8/1
Tarife), sastavljanje podnesaka od 24. siječnja 2020., 09. listopada 2020. i 13.
listopada 2021. u iznosu od 250,00 kn za svaki (25 bodova - Tbr. 8/3 Tarife),
zastupanje na ročištima 07. listopada 2020., 18. siječnja 2021. i 21. listopada 2021. u
iznosu od 1.000,00 kn za svako (75 bodova-Tbr. 9/1 Tarife), te trošak PDV (25%) na
navedene radnje u iznosu od 1.687,50 kn. Tužitelju je također priznat trošak sudske
pristojbe na tužbu u iznosu od 743,00 kn i sudske pristojbe na presudu iznosu od
710,00 kn, pa mu je ukupno odmjeren trošak u iznosu od 9.890,50 kn. Kako je
tuženica u obvezi naknaditi tužitelju trošak u omjeru od 97%, tako je parnični trošak
tužitelju dosuđen u istom omjeru pa iznosi 9.593,78 kn.

9

Posl. broj: 133-P-10627/19-20

32. Tužitelju nije priznat trošak sastavljanja zahtjeva za mirno rješenje spora jer tužitelj isti nije dostavio u spis, pa sud nije mogao ocijeniti o kakvom se podnesku radi.

33. Stoga je odlučeno kao u izreci ove presude.

Zagreb, 03. prosinca 2021.

Sutkinja

Brankica Bobšić

POUKA O PRAVNOM LIJEKU

Protiv ove presude dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana primitka iste. Žalba se podnosi pismeno u 4 primjerka, putem ovoga suda. O žalbi odlučuje Županijski sud.

DNA:

1. Tužitelju po odvj. I. L. uz rješenje za plaćanje sudske pristojbe na presudu u iznosu od 710,00 kn

2. Tuženici po ODO Zagreb