Republika Hrvatska 3. P-194/2020-31

Općinski sud u Osijeku
Europske avenije 7
31000 Osijek

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

Općinski sud u Osijeku, po sucu Spomenki Rodić, kao sucu pojedincu, u
pravnoj stvari tužitelja B.K., iz O., I.K., sada R., OIB .....,    zastupan po punomoćniku odvjetnicima iz ZOU Š i dr. u O., protiv        tuženika I.K., vl. obrta O. iz O., I.K., OIB ....., nakon rasprave zaključene dana

22.rujna 2021.godine u nazočnosti tužitelja osobno,punomoćnika tužitelja odvjetnika
D.Š. i tužene osobno,dana 08.studenog 2021.godine

p r e s u d i o j e

Nalaže se tuženiku I.K. iz O., OIB ...., kao vlasnici
obrta O. iz O., da tužitelju B.K. iz O., OIB ...., isprazni i preda           slobodan od svojih osoba i stvari poslovni prostor u O., kuća i dvorište u S.,             (pizzeria u uličnom dijelu predmetne nekretnine),te isprazni i preda u suposjed         tužitelju poslovni prostor koji se nalazi u Osijeku, D.P., kao i naknadi tužitelju          parnični trošak u iznosu od 12.800,00kn, sa zakonskom zateznom kamatom tekućom          od 08.studenog 2021. godine do isplate po prosječnoj kamatnoj stopi na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godinu dana nefinancijskim trgovačkim društvima          izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za 3%-tna poena,sve u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1.Tužitelj je kod ovog suda podnio dana 01.travnja 2020.godine tužbu protiv
tužene u kojoj tužbi navodi da je kao vlasnik nekretnine upisane u zk.ul. 2371 k.o.
O., u naravi kuća i dvorište u S.u., sagrađenoj na kč.br...., površine 579 m2 u dijelu               koji isti predstavlja poslovni prostor ranije pizzeriu do ulice,te kao suvlasnik u 1/2 dijela          na nekretnini upisanoj u zk.ul. ... k.o. O., u naravi kuća broj 1 dvorište u ulici D. P.                 u O., sagrađena na kč. br. ...površine 268 m2 kao zakupodavac izdao u zakup kao           poslovne prostore tuženici I.K. iz O., kao vlasnici obrta O. iz O., dana 15.ožujka 2008.          god.Navodi da tužitelj i I.K. kao vlasnica obrta O., bračni su dugovi čiji su bračni

2

3. P-194/2020-31

odnosi teško i trajno poremećeni,te je u tijeku pred Općinskim sudom u Osijeku
postupak za razvod braka,pri čemu parnične stranke kao bračni drugovi
ne žive zajedno. Za vrijeme zajedničkog života tužitelj je radio u obrtu O. kao
poslovođa ugostiteljske djelatnosti koja se obavljala u restoranu Ru ulici D.P ,                     te pizzeriji S . S.u., te mu je tuženica najprije onemogućila da obavlja navedene                    poslove koje je do tada obavljao, a nakon toga mu je dala i izvanredni otkaz ugovora           o radu (zbog kojeg se vodi spor pred OS u O, pa isti ne ostvaruje prihode iz kojih             bi sebe i maloljetnu djecu uzdržavao. Tužitelj navodi da temeljem predmetnog         ugovora o zakupu poslovnog prostora tuženica se obvezala tužitelju plaćati na ime       zakupnine iznos od 500,00 kn mjesečno za svaki poslovni prostor. Navodi da        za vrijeme trajanja predmetnog ugovora o zakupu poslovnog prostora, tuženica nije ispunjavala svoju ugovornu obvezu,pa ju je tuženik sukladno odredbama ugovora           o zakupu pozvao odnosno opomenuo da sukladno odredbi čl. 26. st.2 Zakona o            zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora ima obvezu u roku od 15 dana podmiriti     obveze po osnovi neplaćene zakupnine, a ukoliko isto ne učini da je isto razlog za       otkaz ugovora o zakupu. Tužitelj navodi da temeljem činjenice da je tuženica             onemogućila tužitelju da obavlja ugostiteljsku djelatnost u njegovim poslovnim     prostorima,od kojih je isti ostvarivao prihode za svoje život i život svoje obitelji,isti je onemogućen da koristi poslovne prostore radi obavljanja iste ugostiteljske djelatnosti        kojom se bavio cijelog radnog vijeka do otkaza ugovora o radu. .Zbog navedenih      činjenica tužitelj je kao zakupodavac Odlukom o otkazu ugovora o zakupu od 1.         studenog 2019.g. otkazao ugovor o zakupu zbog činjenice da nije u mogućnosti       baviti se ugostiteljskom djelatnošću u navedenim poslovnim prostorima u kojima je            vlasnik odnosno suvlasnik, a navedeni poslovi su mu bili potrebni da bi mogao obavljati vlastitu ugostiteljsku djelatnost. Sukladno navedenom, Odlukom o otkazu ugovora o zakupu od 1.. studenog 2019.g. temeljem odredbe čl. 23.,25.i 26 Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora otkazao je iz navedenog razloga ugovor o zakupu.            Navodi da budući da tuženica i pored opomene nije u ostavljenom roku od 15        dana platila zakupninu temeljem ugovora o zakupu tužitelj je i po drugoj osnovi odnosno neplaćanja zakupnine dana 15. studenog 2019.g. također otkazao ugovor o      zakupu poslovnog prostora tuženici. U odnosu na navedene odluku o otkazu         ugovora o zakupu,sukladno odredbi čl..4. ugovora o zakupu (najmu) poslovnog            prostora od 15. ožujka 2008.g. ostavljen je tuženici otkazni rok od 3 mjeseca. Tužitelj              navodi da budući da je tuženica izbjegavala primiti navedene odluke o otkazu ugovora o zakupu,da je tužitelj da bi se mogli početi računati zakonom određeni rokovi koji se           odnose na otkazni rok,dostavu navedenih odluka izvršio tužiteljici putem priopćenja javnog bilježnika T.K. iz O., U odnosu na otkaz ugovora o zakupu od 1.
studenog 2019. dostava je izvršena dana 29. studenog 2019. kako je to utvrdio javni
bilježnik u svom zapisniku o priopćenju sukladno odredbi čl. 83 Zakon o javnom
bilježništvu. U odnosu na odluku o otkazu ugovora o zakupu od 15 studenog 2019.g.,
javni bilježnik je također vršio dostavu predmetne odluke, te je utvrdio da je navedena
ostava izvršena 30. prosinca 2019.g. Nakon što je javni bilježnik izvršio navedene
dostave i tuženica se očitovala svojim podneskom na navedene odluke, i to najprije
podneskom od 28. studenog 2019.g., ističući da je Odluku od 1. studenog 2019. i 15.
studenog 2019. primila 22. studenog međutim navedeni podnesak nije bio potpisan
niti po tuženici niti po njezinom punomoćniku. Nakon toga ponovno se očitovala
podneskom od 13. siječnja 2020.g... u kojem je istakla da je odluku o otkazu ugovora o
zakupu poslovnog prostora od 15. studenog 2019.g. (otkaz zbog zakupnine) primila

3

3. P-194/2020-31

27. prosinca 2019.g. Budući da je otkazni rok glede predmetnih odluka ugovora o
zakupu istekao sa 1. ožujkom 2020.g. odnosno u odnosu na drugu odluku o otkazu
ugovora o zakupu (najma) sa 1. travnjem 2020.g, a tuženica nije iselila i predala
poslovni prostor u posjed odnosno u suposjed tužitelju,, isti temeljem odredbe čl. 20
Zakona o zakupu...,te čl.536.ZOO-a predlaže da sud donese slijedeću presudu:

Nalaže se tuženiku I.K., iz O., OIB ....kao vlasnici obrta O. iz O., da                      tužitelju B.K., iz O., OIB .....isprazni i preda slobodan od svojih osoba i stvari           poslovni prostor u O., kućai dvorište u S (pizzeria u uličnom dijelu predmetne       nekretnine),  te isprazni i preda u suposjed tužitelju poslovni prostor koji se nalazi          u O.,D. P., kao i naknadi tužitelju parnični trošak sa zakonskom zateznom
kamatom od presuđenja do isplate po prosječnoj kamatnoj stopi na stanje kredita
odobrenih na razdoblje dulje od godinu dana nefinancijskim trgovačkim društvima
izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za
3%--tna poena,sve u roku od 15 dana.

2.U pisanom podnesku od 30.travnja 2020.godine tužitelj po punomoćniku
naveo je da je prilikom podnošenja predmetne tužbe kao tuženika u uvodu tužbe
označio I.K. iz O., te da ispravlja navedeno i označava kao tuženika
I.K., vl. obrta O. iz O. (str.24. spisa).

3.Tužena u odgovoru na tužbu protivi se tužbi i tužbenom zahtjevu u
cijelosti.Ističe da je otkazivanje Ugovora o najmu poslovnoga prostora prema čl.

41.st.1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, poduzimanje je posla koji
premašuje okvir redovitoga upravljanja, za koji je potrebna suglasnost svih
suvlasnika. Ne može tužitelj koji je vlasnik samo na 50 % predmetnih prostora
otkazati Ugovor o najmu na neodređeno, budući je za isto potrebna suglasnost i
drugoga suvlasnika predmetnoga poslovnoga prostora, ovdje tuženice. Navodi da
bezrazložno se tužitelj poziva na okolnost da tužena nije plaćala zakupninu,te navodi
da je tužitelj predmetne poslovne prostore dao tuženoj na korištenje bez naknade,
točnije, među sobom su dogovorili da I.K. ima pravo koristiti predmetne
poslovne prostore bez naknade,te da isto znači da tužitelj nikada nije niti namjeravao
steći imovinsku korist od predmetnih poslovnih prostora, pa se ne može sada
pozivati na okolnost da tužena ne plaća zakupninu, kada od 2008.g. od tužene
nikada isto nije tražio. Tužena ističe da je nesporno među strankama da je za
potrebe ishođenja potrebitih dozvola radi obavljanja ugostiteljske djelatnosti, tuženiku
I.K. bila potrebna pisana forma ugovora iz kojega bi bilo vidljivo nadležnim
institucijama, točnije Upravnom odjelu za gospodarstvo Osječko baranjske županije,
radi izdavanja Rješenja o minimalnim tehničkim uvjetima, bez kojih je nemoguće
obavljati ugostiteljsku djelatnost. Samo i isključivo radi ishođenja Rješenja o
minimalnim tehničkim uvjetima zaključena je pisana forma Ugovora o najmu
poslovnoga prostora. Međutim, to što su stranke za potrebe ishođenja potrebnih
dozvola, samo zbog formalnih razloga sastavile i potpisale Ugovor, prema kojem je
tužena dužan plaćati zakupninu, nikako ne znači da između istih u periodu dužem od
deset godina, točnije od 2008.godine na snazi nije bila drugačija odredba u pogledu
mjesečne zakupnine. Točnije, odmah po potpisivanju predmetnih ugovora, stranke
su usmenim putem dogovorile da se zakupnina neće plaćati, te su na opisani način

4

3. P-194/2020-31

izmijenile ugovor, na način da je ugovor u pisanoj formi, zamijenio usmeno zaključeni
ugovor, pa tako i usmeno zaključena odredba koja se odnosi na obvezu plaćanja
zakupnine, Među strankama je u razdoblju od 10 godina, točnije od dana sklapanja
formalnoga ugovora 2008.g., čije sklapanje je bilo potrebno radi ishođenja potrebnih
dozvola, na snazi bio usmeni ugovor, točnije odredba o visini zakupnine prema
kojem tuženik nije u obvezi plaćati najam poslovnoga prostora, budući su stranke
usmenim ugovorom izmijenile odredbu o plaćanju i visini zakupnine. Tužena navodi
da pravna osnova temeljem koje se tuženik nalazi u posjedu predmetnih poslovnih
prostora, je upravo Ugovor o najmu poslovnoga prostora, izmijenjen usmenim
dogovorom stranaka ( koji ugovori su u pogledu posjeda predmetnoga prostora
identični) u pogledu plaćanja i visine mjesečne zakupnine,te navodi da su B. i I. K.          tijekom braka usmeno ugovorili da će u posjedu svih njihovih nekretnina  biti obrt           tužene O. Tuženik u 10 godina nikada nije platio niti jednu jedinu
zakupninu, i u 10 godina tužitelj nikada tuženoga nije pozvao da iseli iz predmetnoga
poslovnoga prostora, radi neplaćanja zakupnine. Da je to doista istina, svjedoči i
činjenica da su stranke samo iz formalnih razloga zaključile Ugovor o zakupu
podruma kuće u O., I. Š., sklopljenoga 2005. Predmetni ugovor se
između stranaka nikada nije izvršavao na način da bi tužitelj plaćao I.K. kao
vlasnici poslovnoga prostora, iznose navedene u ugovoru. Tužena navodi da upravo
takvo postupanje između stranaka, u slučaju „podruma“ na adresi I. Š.,
govori u prilog činjenici da je između stranaka u svim njihovim poslovnim prostorima
bio na snazi usmeni ugovor, a ne formalno napisani ugovor. Tužena navodi da je
tome tako potvrđuje i Rješenje Ureda državne uprave Klasa: UP/I-335-02708-06757,
Ur.broj: 2158-02-01/7-08-6 od 12.6.2008.g., iz kojeg je razvidno da su minimalni
tehnički uvjeti izdani, temeljem Ugovora o korištenju poslovnim prostorom, bez
naknade, kojim B.K. dozvoljava I.K. da koristi predmetni poslovni
prostor bez naknade. Navodi da su se parnične stranke, na jednak način ponašale i u
slučaju ugovora o najmu poslovnoga prostora koji su predmet tužbe, i u slučaju
Ugovora o najmu poslovnoga prostora koji se nalazi u podrumu kuće broj 1, u U. I.Š. sagrađenoj na kč.br. ..., zk.ul. ..., a koji se nalazi u z.k. tijelu broj III, u
naravi poslovni prostor sa 13,86 m2, te podrum sa 69,12 m2. koji poslovni prostor se
iznajmljuje za vrijeme od 4 godine počevši od dana zaključenja, a prema kojem
ugovoru je I.K. kao fizička osoba najmodavac, a B.K. najmoprimac.
Parnične stranke su suvlasnici na predmetnim poslovnim prostorima, pa je životno
logično da jedan suvlasnik drugome, koji je uzgred i bračni drug ne plaća zakupninu
za predmetni poslovni prostor. Tužena smatra da se ne može tužitelj radi potrebe
uspjeha u ovoj parnici, pozivati na to da je otkazao ugovor o najmu poslovnih
prostora, zato što tužena nije plaćala zakupninu, kada u razdoblju od 2008 do danas,
tužena nikada nije platila niti jednu zakupninu, niti je tužitelj istu pozvao na plaćanje
zakupnine. Među strankama je od 2008 na snazi usmeno zaključeni ugovor temeljem
kojega tužena nije dužna plaćati zakupninu. Prema saznanjima tuženice, tužitelj
nikada nije platio porez Republici Hrvatskoj na ime ugovora o zakupu poslovnih
prostora. Navodi da prema čl. 73. Zakona o obveznim odnosima, smatra se
pravovaljanim ugovor za čije sklapanje se traži pisana forma, iako nije zaključen u toj
formi, ako su ugovorne stranke izvršile u cijelosti ili pretežitom dijelu obveze koje iz
njega nastaju,te navodi da u ovom konkretnom slučaju parnične stranke su takav
ugovor glede izmjene visine najamnine, odnosno, dogovor da se zakupnina uopće ne
plaća izvršavale kroz dulje vrijeme, točnije od 2008.g. ( tome svjedoči i rješenje
Ureda državne uprave, kao i Ugovor za „podrum“ na adresi D. P., O.).

5

3. P-194/2020-31

Dakle, od dana zaključenja ugovora o zakupu poslovnoga prostora, tužena nikada
nije platila niti jednu zakupninu, niti je tužitelj ikada pozvao tuženu da plati zakupninu,
zato što su tako ugovorne strane usmeno ugovorile. Slijedom navedenoga, bez
obzira na nedostatak pismene forme, u tom dijelu ugovor je pravovaljan. Prema čl.

26. ZOO-a ugovor je sklopljen kada se stranke suglase o bitnim sastojcima ugovora.
Bitan sastojak ugovora je cijena, odnosno visina zakupa. Stranke su stvarni ugovor
između sebe zaključili u usmenom obliku, sa dogovorom da se zakupnina ne plaća.
Budući su parnične strane usmeni ugovor, prema kojem se ne plaća zakupnina
izvršile u cijelosti u razdoblju dužem od 10 godina, točnije od 2008.g. i to u odnosu
na obje ugovorne strane ( tužena nikada nije platila, bila je u predmetnom prostoru, a
tužitelj istu nikada nije pozvao na plaćanje, niti je primio uplatu na ime zakupnine).
Obje ugovorne strane su od 2008 do podnošenje tužbe za razvod braka dobrovoljno
ispunjavale usmeno dogovorenu ugovornu odredbu da se zakupnina ne plaća.
Tužena predlaže prekid ovoga postupka do pravomoćnoga okončanja postupka         Općinski sud Osijek, u kojem je predmet spora utvrđivanje bračne stečevine,
odnosno pravo vlasništva na nekretnini koja je ujedno i predmet ovoga spora.
Tužena navodi da je predmnijevani vlasnik u ½ dijela nekretnine upisane u zk.ul.
... k.o. O, u naravi kuća i dvorište u S.u. , sagrađenoj na kč.br. ..., površine 579 m2               u dijelu koji isti predstavlja poslovni prostor, pizzeriju.
Navodi da je podnijela tužbu za utvrđivanje prava vlasništva, te se predmet trenutno
vodi pod poslovnim brojem ...,te je ovdje tužitelj B.K. u svom odgovoru
na tužbu u predmetu ... kod Općinskoga suda u Osijeku, na str.2 podneska
naveo da je u odnosu na navedeno zk. tijelo 3, smatra da tužiteljica (I.K.)
ima pravo steći suvlasništvo i to u 1/3 dijela, jer smatra da je ulaganjem novčanih
vlastitih sredstava tužitelj stekao suvlasništvo u 2/3 dijela,te dakle, sam tužitelj B.K.         priznaje da je I.K. suvlasnik u 1/3 dijela na zk tijelu 3. Inače, u istom
tom predmetu tužiteljica I.K. je tražila da Sud nakon provedenoga postupka
utvrdi da je I.K. suvlasnica na ½ dijela nekretnine upisane u zk.ul. ... k.o.
Osijek u naravi kčbr. ... i to i u odnosu na zk.tijelo I i na zk.tijelo III ( na nekretnini u
cijelosti). Među strankama je nesporno da je I.K., kao fizička osoba
suvlasnica u ½ dijela nekretnine upisane u zk.ul. ... k.o. O., u naravi kuća
br.1, dvorište u ulici D..P. u O., sagrađena na kč.br.... površine 268
m2. Nesporno je da je u .... I.K. vl. obrta O., ovdje tužena
ističe da otkaz ugovora o najmu poslovnoga prostora pravno nevaljan i nedopušten.
Otkaz ugovora o najmu poslovnoga prostora koji dopis je tuženoj poslan dana

1.11.2019.g, i 15.11.2019.g., a koji je I.K. primila dana 22.11.2019.g. je u
cijelosti protivan pozitivnim propisima RH. B.K. nema pravnog uporišta za
otkazivanjem ugovora o najmu poslovnoga prostora slijedom čega je otkaz ugovora o
najmu, nevažeći. I.K. kao fizička osoba, je suvlasnik u 1/2 dijela na jednom
poslovnom prostoru ( u ulici D.P.), i predmnijevani suvlasnik u 1/2 dijela
na drugom poslovnom prostoru ( S.u. , trenutno u tijeku parnica
na Općinskom sudu u Osijeku, pod poslovnim brojem ...). Tužena ističe da
je otkazivanje Ugovora o najmu poslovnoga prostora prema čl. 41.st.1. Zakona o
vlasništvu i drugim stvarnim pravima, poduzimanje posla koji premašuje okvir
redovitoga upravljanja, za koji je potrebna suglasnost svih suvlasnika Tužitelj, B.K.,        nema zakonsku mogućnost otkazati ugovor o zakupu poslovnoga prostora,
na neodređeno, na opisani način, budući je samo u ½ suvlasnik na oba gore
navedena poslovna prostora za koja traži otkaz ugovora o najmu poslovnoga
prostora. Opisanu radnju, otkaz ugovora o zakupu, B.K.uopće ne može

6

3. P-194/2020-31

poduzeti. Da je tome tako, potvrđuje i dopis Banke, točnije E. bankomata. B.K.                          je kod E.banka. pokušao ishoditi otkazivanje ugovora o zakupu u odnosu
na postavljeni bankomat, pa je posljedično na isti dopis, E.banka. odgovorila da
„bez suvlasnice u ½ suvlasničkoga dijela“nije razvidna ovlast B.K. za
otkazivanjem ugovora.“ Tužena ističe da otkaz ugovora u ovoj konkretnoj situaciji,
predstavlja posao izvanredne uprave, a za čije poduzimanje je potrebno imati
suglasnost svih suvlasnika, koju tužitelj nema, slijedom čega isti ne može niti otkazati
ugovor o zakupu poslovnoga prostora. I.K. je još uvijek u braku sa B.K.                      parnica za utvrđivanje bračne stečevine, među strankama je trenutno u
tijeku, u nekoliko sporova, slijedom čega je prema čl. 36. Obiteljskoga zakona I.K. predmnijevani vlasnik na nekretnini upisanoj u S.u.
Prema čl. 37.st.2 Obiteljskoga zakona za poslove izvanredne uprave, potrebno je
zajedničko poduzimanje posla, ili pisana suglasnost oba bračna druga. Dakle, pored
postupanja u protivnosti sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, B.K.                   je prilikom slanja pismena sa otkazom ugovora o zakupu poslovnoga
prostora, prekršio i odredbe Obiteljskoga zakona. Navodi da je potpuna neistina da
tužitelj ne ostvaruje prihode iz kojih bi uzdržavao sebe i djecu. Isti je dana 6.3.2020.g.
otvorio „ hedonistički raj za gurmane“ – P.S. Prije otvaranja
luksuznoga restorana, tužitelj je dana 20.2.2020.g. otvorio obrt V.G., vl. B.K. ,             registriranoga za brzu prehranu, između ostaloga. Upravo navedeni
obrt u vlasništvu B.K., obavlja uslužnu djelatnost, odnosno na istome se „
vodi „ P.S..,te da stoga se nikako ne može govoriti o tome da
tužitelj nema sredstava za život ili da ne može obavljati ugostiteljsku djelatnost, kada
je iz gore navedenoga razvidno suprotno. Tužena navodi da je B.K. prema
svom Ugovoru o radu bio poslovođa u ugostiteljskom objektu „K k R“. Isti
je dobio otkaz ugovora o radu, iz razloga jer 5 uzastopnih dana za redom nije došao
na posao, tako da nikako ne može tvrditi da mu je I.K. zabranila obavljanje
ugostiteljske djelatnosti. Navodi da je B.K. je bio u ugovornom odnosu, sa
poslodavcem I.K., vl. obrta O., te je isti bio radnik, a ne nositelj obrta ili
poslovanja. B.K. u predmetnim poslovnim prostorima, obavljao je samo i
isključivo tijekom perioda od 10 godina, poslovne zadatke iz ugovora o radu, a isti
nikako nije obavljao ugostiteljsku djelatnost,te navodi da B.K. brka pojmove
svog statusa iz radnoga odnosa i svoga pravnog položaja kao supruga vlasnice
ugostiteljskog objekta u kojem je isti bio zaposlen. Tužena navodi da tužitelj ne može
tvrditi da je I.K. vl. Obrta O. istome onemogućila mjesečno ostvarivanje
prihoda, budući je isti samovoljno svojim postupanjem uzrokovao donošenje otkaza
ugovora o radu, i to nedolaskom na posao 5 dana uzastopno,te je među strankama,
u tijeku parnica na Općinskom sudu u Osijeku, pod brojem, ..., radi spora
između Poslodavca i radnika. Predlaže sudu odbiti tužitelja sa tužbenim zahtjevom,
te istoga obvezati na plaćanje troškova postupka.

4.Tužitelj u očitovanju na navode tužene u odgovoru na tužbu navodi da ostaje
u cijelosti kod tužbe i tužbenog zahtjeva kao i svih navoda istaknutih u tužbi, te ističe
da je tužitelj sa tuženicom kao vlasnicom obrta sklopio ugovor o zakupu (najmu)
poslovnih prostora u svome vlasništvu i iznajmio svoje vlasništvo tuženici,da
sukladno navedenom, budući je ugovorena zakupnina koju tuženica nije plaćala s
jedne strane uslijedio je iz navedenog razloga otkaz ugovora o zakupu, a jednako
tako tužitelj koji se ranije bavio ugostiteljskom djelatnošću,želio je koristiti poslovne

7

3. P-194/2020-31

prostore u svome vlasništvu za vlastito obavljanje ugostiteljske djelatnosti što je bio
također razlog za otkaz ugovora o zakupu. Tužitelj navodi da sukladno navedenom,
temeljem odredbi ugovora i Zakona o zakupu poslovnog prostora,tužitelj je na
zakonom propisan način uz prethodno upozorenje tuženici na mogućnost otkaza
ugovora o zakupu otkazao navedene ugovore, te protekom otkaznog roka podnio
tužbu za iseljenje. Tužitelj navodi da svi dokazi o navedenom otkazu predočeni su uz
tužbu,te se predlaže uvid u iste sukladno navedenom, ne može se raditi o poslu
izvanredne uprave kada tužitelj otkazuje ugovor o zakupu za imovinu u svome
vlasništvu, pa je tvrdnja tužene u tom dijelu u cijelosti pravno pogrešna. Tužitelj
navodi da tužena polazi od pogrešne pretpostavke da ima pravo besplatno koristiti
imovinu tužitelja za obavljanje vlastite djelatnosti te da se ugovor o zakupu ne može
uopće otkazati dokle god ona želi da bude u tom zakupu. Takva tvrdnja suprotna je
odredbama Zakona o vlasništvu, a jednako tako i Zakona o zakupu poslovnog
prostora kojim se ureduje pitanje zakupa poslovnih prostora. Nadalje, tužitelj ističe da
je neistinita tvrdnja tuženice da je između parničnih stranaka sklopljen usmeni
ugovor, odnosno dodatak ugovora o zakupu po kojem nije dužna plaćati zakupninu.
Okolnost da tuženica nije plaćala zakupninu a tužitelj nije naplatio zakupninu ne
znači da je sklopljen ugovor o besplatnom korištenju predmetne nekretnine. No kada
bi se radilo o prekariju, odnosno besplatnom korištenju nekretnine u vlasništvu
tužitelja do opoziva,tada je tužitelj u mogućnosti otkazati besplatno korištenje bez bilo
kakvog razloga i u bilo koje vrijeme pravo besplatnog korištenja, pa je pravna
posljedica jednaka kao i u konkretnom slučaju otkaza ugovor o zakupu. Tuženik
navodi da su sve ostale tvrdnje tužene iz predmetnog podneska su potpuno
irelevantne za odlučivanje o postavljanjem tužbenom zahtjevu, a prijedlog za prekid
postupka je potpuno neosnovan. Navodi da je nesporno na temelju podataka iz
zemljišne knjige da je tužitelj suvlasnik u 1/2 dijela na nekretnini upisanoj u zk.ul.
... k.o. O. poslovni prostor D. P., te samovlasnik nekretnine u
S. u. upisanoj u zk.ul. ... kuća i dvor u dijelu u kojem
predstavlja poslovni prostor pizzeriju do ulice. Tužitelj navodi da predmetnom
tužbom nije zahtijevao iseljenje tuženice iz posebnog dijela nekretnine kuglane, a u
svezi kojeg dijela je i priznao tuženici kao bračnu stečevinu l/3 suvlasničkog dijela.
Međutim na restoranu pizzeriju S. tužitelj je samovlasnik koje je vlasništvo
stekao prije sklapanja braka, pa isto niti ne može biti predmet bračne stečevine,niti je
tužitelj u tom smislu priznao tužiteljici bilo kakvo pravo vlasništva na predmetnom
dijelu nekretnine. Navodi da očitovanje E. banke u vezi bankomata potpuno je
irelevantno za pravni odnos između parničnih stranaka, a k tome E. banka je
nakon prijetnje tužbom uklonila predmetni bankomat a u tijeku je i parnica protiv
E. banke radi plaćanja naknade za korištenje suvlasničkog dijela na nekretnini
tužitelja u O. D. P. za vrijeme u koje je banka pogrešno pravno
shvatila da tužitelj nema pravo zahtijevati naplatu za korištenje njegove nekretnine.

5.U pisanom podnesku do 26.listopada 2020.godine tužitelj po punomoćniku
navodi da ukoliko bi se čak i smatralo da se radi o pravu besplatnog korištenja
imovine odnosno predmetnih nekretnina čija je predaja u posjed odnosno suposjed
predmet spora, tada tužitelj u cijelosti ostajući kod identičnog tužbenog zahtjeva
dodaje kao razlog i osnovu predaje u posjed predmetnih poslovnih prostora u smislu
čl.191.st.3. ZPP navodi i prestanak prava na besplatno korištenje predmetne
nekretnine,ukoliko bi sud zaključio da se ne radi o ugovoru o zakupu već da tužena
besplatno koristi predmetne poslovne prostore (str.67 spisa).

8

3. P-194/2020-31

6.Radi utvrđenja odlučnih činjenica za rješenje ovog spora sud je proveo
dokaze tako što je izvršio uvid u Izvatke iz zemljišne knjige,Ugovor o najmu
poslovnog prostora od 15.03.2005.,Odluku o otkazu ugovora o zakupu,Zapisnik o
priopćenju od 18.11.2019.,Zapisnik o poduzetim radnjama uručenja otkaza od

29.11.2019.,Odluku o otkazu ugovora o zakupu,Zapisnik o priopćenju od

30.12.2019.,dopis od 02.12.2019.,e-mail od02.04.2020.,Izvadak iz Obrtnog
registra,Ugovor o najmu poslovnog prostora od 15.11.2005,preslik rješenja
Općinskog suda u Osijeku broj ... od 10.11.2020.,rješenje
Ministarstva turizma i sporta od 26.11.2020.,ugovor o najmu poslovnog prostora od

15.03.2008.,rješenje Ureda državne uprave od 12.06.2008.,preslik tužbe u predmetu
..., preslik tužbe u predmetu ...,dopis Porezne uprave od

12.05.2021.godine, preslik tužbe u predmetu ... rješenje Ureda državne
uprave od 28.12.2016,te saslušao tužitelja i tuženu u svojstvu stranke.

7.Predmet spora je tužbeni zahtjev tužitelja radi ispražnjenja i predaje u posjed
tužitelju poslovnih prostora koji su dani obrtu tužene u zakup temeljem ugovora o
najmu –zakupu zaključenog između stranaka dana 15.ožujka 2008.godine.

8.Tužena osporava otkaz ugovora o najmu odnosno zakupu,navodi da se radi
o poslu izvanredne uprave za čije poduzimanje je potrebna suglasnost svih
suvlasnika,te da u konkretnom slučaju te suglasnosti nema za otkaz ugovora o
zakupu,navodi da je pisani ugovor o zakupu samo formalni ugovor s obzirom da je
između stranaka postignut usmeni dogovor o neplaćanju zakupnine koji je
relevantan,te da je Ivana Kocsis kao bračni drug tužitelja predmnijevani suvlasnik
nekretnine u Strossmayerovoj ulici.

9.Uvidom u Ugovor o najmu poslovnog prostora zaključenog dana 15.ožujka

2008.godine između B.K. iz O. ,kao najmodavca i obrta „O“ sa
sjedištem u O., S.v.,zastupanog po I.K. iz O., kaon ajmoprimca, utvrđeno je          da je navedenim ugovorom najmodavac iznajmio najmoprimcu poslovni prostor           koji se nalazi u kući br.1. u ul.I.Š. sagrađenoj na kč.br. ... zk. ul. ...,upisan u zk.             tijelo III u naravi poslovni prostor,te poslovni prostor koji se nalazi u O. u S.u. sagrađen        na kč.br. ...,upisano u zk.ul.br. ... k.o. O. u naravi picerija, na neodređeno vrijeme
(čl.1. ugovora),za najamninu u iznosu od 500,00kn po poslovnom prostoru
mjesečno,u koji iznos je uključen PDV,koju najamninu se najmoprimac obvezuje
isplaćivati najkasnije do 15-og u mjesecu za tekući mjesec,te se najmoprimac
obvezuje snositi sve komunalne troškove koji terete predmetne poslovne prostore
kao što su odvoz komunalnog otpada,voda,grijanje i troškovi električne energija.
Člankom IV ugovora ugovoren je otkazni rok od 3 mjeseca,koji se mora najaviti u
pisanoj formi (str.9 spisa).

10.Uvidom u priložene zemljišno-knjižne izvatke utvrđeno je da na nekretnini
upisanoj u zk.ul.... k.o. O.,kčbr.... u naravi kuća br.1. i dvorište ul.D.P. površine           276 m2, su upisani kao suvlasnici u jednakim dijelovima Bo.K. i I.K., oboje iz O., (str.             6.),a na nekretnini i upisanoj u zk. ul. ..., k.o. O.,kč.br. ... u naravi kuća i dvorište         ul. Š. površine

9

3. P-194/2020-31

557,upisan kao vlasnik K.B., kao i na zk. tijelu III –Poslovna zgrada –kuglana
sagrađena na kčbr 1609 (str.8 spisa).

11.Iz priloženog Otkaza ugovora o zakupu proizlazi da je B.K. kao
zakupodavac otkazao ugovor o zakupu poslovnog prostora zakupoprimcu I.K.,
vlasniku obrta O. iz O., I.K., sklopljen na neodređeno
vrijeme za poslovni prostor u O., S.u., upisan u zk. ul. ... k.o. O.,                                               te poslovnog prostora u Osijeku,D.P.,kuća broj 1. I dvorište,upisano u zk.ul. ...                k.o. O.,s otkaznim rokom od 3 mjeseca od dana dostave otkaza zakupoprimcu,                 navodeći da su mu navedeni poslovni prostori potrebni da bi mogao obavljati poslovnu djelatnost,te se pozvao na čl.23. u svezi čl.25. te čl.26. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (str.10. spisa).Navedeni otkaz uručen je tuženoj putem javnog                                        bilježnika dana 29.11.2019.godine (Zapisnik javnog bilježnika T.K. o priopćenju                                 broj OU-135/19 od 18.12.2019,Zapisnik o poduzetim radnjama uručenja                            otkaza broj OU-135/2019-1 od 29.11.2019.godine –str.11.-14 spisa).

12.Nadalje, iz priloženih dokaza proizlazi da je tužitelj donio i Odluku o otkazu
ugovora o zakupu predmetnih poslovnih prostora tuženiku,s otkaznim rokom od tri
mjeseca,zbog neplaćanja zakupnine,navodeći da je sukladno čl.26.st.2. Zakona o
zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora zakupoprimca pozvao opomenom da plati
zakupninu u roku do 15 dana od dana priopćenja pisane opomene,koju opomenu je
zakupoprimac primila 30.listopada 2019.godine,da nije platila zakupninu u
ostavljenom roku,te da je sukladno navedenom zakupodavac temeljem odredbe
čl.23. u svezi čl.25. i 26. Zakona o zakupu… donio odluku o otkazu ugovora o
zakupu,te da je trajanje otkaznog roka određeno sukladno čl.4. Ugovora o zakupu na
neodređeno vrijeme (str.15 spisa).Navedeni otkaz ugovora uručen je tuženiku dana

30.prosinca 2019.godine ((Zapisnik javnog bilježnika T.K. o priopćenju
broj OU-146/19 od 18.12.2019.,te Zapisnik navedenog javnog bilježnika broj OU-
146/19-1 od 31.12.2019 o poduzetim radnjama uručenja otkaza - str.16-19 spisa).

13.Tužitelj B.K. ,saslušan u svojstvu stranke izjavio je da su I.K. i on                           bivši bračni drugovi čija bračna zajednica je prestala 18. rujna 2019
godine, te je razvod braka pred sudom još u tijeku. Također se između njih vodi i
parnica radi podjele bračne stečevine koja je također u tijeku. Između njega i obrta
tužene bio je zaključen ugovor o najmu poslovni prostora za poslovni prostor na
adresi S. , a misli također i za poslovni prostor u P. u.. Taj ugovor je prijavio u            Poreznoj upravi, ali se ne sjeća da li je plaćao porez po tom ugovoru. Nakon sklapanja          ugovora o najmu poslovnog prostora obrt tužene u tim poslovnim prostorima u                                S. i P. obavljao je svoju djelatnost ugostiteljstva, te je i dan danas u posjedu tog              prostora, međutim više ne obavlja ugostiteljsku djelatnost s obzirom da nije ispunjen                        jedan od uvjeta a to je ugovor sa vlasnikom nekretnine. U međuvremenu su nastali               veliki troškovi režija za poslovni prostor, a računi su dostavljeni njemu kao vlasniku nekretnine, te je tako stigao nepodmireni račun za vodu od oko 5.000 kn, te je kod Vodovoda ishodio skidanje brojila za vodu. Obrt O. nije plaćao zakupninu za predmetne poslovne prostore, Vlasnica obrta i on su bili u braku, imali su djecu, tužena je            imala zdravstvene probleme i on nije vodio o tome računa. Bio je zaposlen u                obrtu tužene koji je poslovao u dva segmenta bila je pizzeria i pansion. Nije poduzimao             mjeru za naplatu

10

3. P-194/2020-31

zakupnine jer su on i vlasnica obrta bili u braku. Nakon što je faktično prestala
bračna zajednica, podnio je tužbu za naplatu zakupnine, protiv u ovom predmetu
tužene, s napomenom da sam je u tom obrtu u kojem je radio bio zaposlenik i dobio
otkaz i nije više imao izvor prihoda. Sporazum između njega i tužene glede ne
plaćanja zakupnine nije postojao, te je odnio dokumentaciju u Poreznu upravu i
zašto bi tu dokumentaciju odnio u Poreznu upravu da je postignut sporazum između
njega i tužene. Točno je da se kod ovoga suda vodi postupak radi podjele bračne
tečevine između njega i njegove bivše supruge i za nekretninu u S.u.,
međutim ističe da ta nekretnina se sastoji od 2 segmenta, jedan segment je pizzeria
S, koju nekretninu je naslijedio od svog ujaka G.M., a drugi
segment gdje je kuglana su bivša supruga i on kupili zajedno i taj segment
nekretnine ne osporava suvlasništvo tuženoj. Što se tiče nekretnine u ulici D. P.              u O., na kojoj su suvlasnici bivša supruga i on, svako u jednoj
polovini dijela, navedenu nekretninu koristi u cijelosti obrt tužene za poslovnu
djelatnost pod nazivom "K k R" O. obrt. On nema pristup niti u jednu
nekretninu. Cijeli život se bavi ugostiteljstvom, 1994 god. je osnovao P.S. kao samostalni obrtnik, kada su se odnosi između njega i sada bivše
supruge poremetili, morao je izaći iz bračne zajednice, dobio je otkaz radnog odnosa,
u međuvremenu mu je obitelj otvorila lokal da ima izvor egzistencije, te da se želi
baviti ugostiteljskom djelatnošću. Između njega i tužene nije postojao sporazum da
obrt tužene ne plaća zakupninu, kao što je rekao ne bi išao u Poreznu upravu i
prijavljivao ugovor o zakupu, odnosno ugovor o najmu poslovnog prostora. Istina je
da je taj iznos zakupnine bio simboličan, ali se htio ograditi. Nakon faktičnog prekida
bračne zajednice, više puta je pozivao tuženu na plaćanje zakupnine ali nije dobio
nikakav odgovor. U više navrata je tuženoj slao upite. Ugovor o zakupu je
otkazao.2008 god. isključivo su se bavili ugostiteljstvom u pizzeriji S, a
nakon toga par godina poslije kupili su od Hrvatske Pošte nekretninu – kuglanu.Prije
rata je to bila jedna čestica, koja je nakon rata razdvojena, te je na jednoj čestici bio
lokal – pizzeria S, a na drugoj kuglana, te su supruga kupili zemljište sa
kuglanom koji je koristio obrt O. On traži predaju u posjed nekretnine koju čini
pizzeria u uličnom dijelu predmetne nekretnine. To su dva različita poslovna prostora
koja su odvojena zidom i imaju zajedničko dvorište. Do ulice se nalazi P. S,               a u dvorištu pansion "k R" – iznajmljivanje apartmana. Kuglana
se nadozidala i napravljene su sobe za iznajmljivanje,odnosno kuglana je pretvorena
u pansion. Bio je samostalni privrednik od 14.6.1994 godine u trajanju od 2 godine i 1
mjesec. što se može utvrditi uvidom u njegovu radnu knjižicu. Nakon toga je bio
zaposlen kod poslodavca. Sada ima svoj obrt u kojem je vlasnik i zaposleni,te ima
sklopljen ugovor o najmu jer inače ne bi mogao prebaciti račune za režije na ime
obrta, a što je glavni uvjet za funkcioniranje poslovnog prostora. Na pitanje tužene da
li je ulični dio nekretnine u S. ul. za trajanja njihove bračne zajednice
nadograđivan, renoviran , povećana vrijednost i spojen sa ostatkom pansiona, tužitelj
je izjavio da je već izjavio da se radi o dvije fizički odvojene nekretnine, jedna je
pizzerie S, a druga je bivša kuglana(103 spisa).

14.Tužena I.K. saslušana u svojstvu stranke izjavila je da je točno
da je između njezina obrta i tužitelja sklopljen ugovor o najmu poslovnog prostora –
u ul. I.Š. – sada D.P. i S.u., što se moralo
formalno-pravno sklopiti zbog uvjeta koje je propisivalo Ministarstvo turizma. Tužitelj
je njezin bivši suprug, zahtjev za razvod braka podnijela je u kolovozu 2019 godine.

11

3. P-194/2020-31

Navedeni je bio zaposlen u njezinom obrtu 18 godina, te je bio poslovođa, dobivao
plaću i raspolagao većinom financija, za vrijeme njezina porodiljinog bolovanja u
trajanju od 3 godine. Što se tiče najamnine koja je navedena u ugovoru, njezin obrt tu
najamninu nije plaćao jer je postojao sporazum između nje i tužitelja, da nema
potrebe plaćati najamninu, taj ugovor je bio samo formalno sklopljen, radi
ispunjavanja uvjeta za poslovanje, a najamnina je bila simbolična. U poslovnim
knjigama njenog obrta nije knjižen izdatak na ime najamnine tužitelja. Ne zna da li je
tužitelj prijavio taj ugovor u Poreznoj upravi, te je predložila da se zatraže podaci od
Porezne o tome. Nakon faktičnog prekida bračne zajednice, dobila je od tužitelja
otkaz ugovora o najmu. Nije reagirala na to i ne zna što bi trebala reagirati jer 20
godina u obrtu O. zajedno funkcioniraju i to je izvor egzistencije za njihovu
djecu. S obzirom da je tužitelj ukinuo ugovor o najmu, za oba restorana,ona sada ne
radi i nema izvor prihoda, te iz tog razloga na njegovo ime dolaze računi za režije.
Morala je zatvoriti ta dva ugostiteljska objekta jer bi u protivnom se radilo o radu na
"crno" i morala je otpustiti 30 djelatnika. Tužitelj sada ima otvoren ugostiteljski obrt
F.F. S – koji posluje pod obrtom Videoton grupa za dizajn. Kod
ovoga suda tužitelj je podnio 16 tužbi protiv nje i između ostalog vodi se postupak
radi podjele bračne stečevine. Glede nekretnine u S. je ona podnijela
tužbu radi dokazivanja njezinog suvlasništva. Verzija tuženika je da postoji posebni
ulični dio i dio gdje je pansion, a zapravo se radi o jednoj čestici i jednom objektu. A
također u ulici D. P., je jedan objekt, a suvlasnici su u idealnim dijelovima. Od
javnog bilježnika je dobila dopis da se raskida ugovora zbog neplaćanja, a sa
tužiteljem nije bila u kontaktu. Nakon što je dobila otkaz ugovora o zakupu poslovnog
prostora, nije predala poslovni prostor, iz razloga koje je navela tijekom postupka i u
svom iskazu. Na pitanje punomoćnika tužitelja tuženoj, da li nakon što je dobila otkaz
ugovora o zakupu poslovnog prostora je vodila kakav postupak radi poništenja tog
otkaza tužena je izjavila da je imala punomoćnika odvjetnicu I.M., te sada
ne može odgovoriti na to pitanje. Njezin obrt još uvijek formalno postoji, u
predmetnom poslovnom prostoru je inventar tog obrta, te je cijela zgrada građena od
sredstava obrta, što je vidljivo u drugom postupku, ona ima ključ poslovnog prostora i
to oba. U oba obrta tuženik je stavio ljepilo u bravu da se ne može ući, tako da ona
sada nema pristup unutrašnjosti poslovnog prostora iako ima ključ. Na pitanje pun.
tužitelja iz kojih razloga su njezinom obrtu ukinuti minimalni tehnički uvjeti upravnog
tijela, tužena je izjavila da je suvlasnik na nekretninama B.K. osporio ugovor
o najmu, koji je sastavni dio stavki za mogućnost rada i min. tehn. uvjete i ukoliko
jedna od stavki nije ispunjena – ukidaju se minimalni tehnički uvjeti– neovisno da li je
i ona u suvlasništvu. Na pitanje punomoćnika tužitelja da li je osporila ugovor o
zakupu, tužena je izjavila da jeste tako što je podnijela upravnu tužbu, te još nije
dobila odluku upravnog suda. Tužena je izjavila da ne vidi razlog zašto da njezin obrt
izađe iz predmetnog poslovnog prostora s obzirom da se kod ovog suda vode
parnice o podjeli imovine, te osim toga tužitelj sada ima svoj obrt i radi, i ima izvor
egzistencije, dok ona ne može raditi i nema izvor egzistencije. Ne vidi smisao da
sada tužitelj u toj nekretnini obavlja svoju poslovnu djelatnost, jer dozvolu neće moći
dobiti s obzirom da će se ona protiviti kao i on njoj. Smatra da trebaju sjesti i
dogovoriti se mirnim putem. Ona radi u svojoj firmi D.I. koji je također
uslijed covida onemogućen u stjecanju prihoda (105 spisa).

12

3. P-194/2020-31

15.Dakle,za navesti je da je Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog
prostora (NN 125/11,64/15 i 112/18) uređeno pitanje zasnivanja i prestanka zakupa
poslovnog prostora,te uređena prava i obveze zakupodavca i zakupca.

16.Na temelju provedenog dokaznog postupka te ocjene svih izvedenih
dokaza u smislu čl.8. ZPP utvrđeno je u ovoj pravnoj stvari da je između tužitelja i
obrta O. u vlasništvu tužene sklopljen pisani ugovor o najmu – zakupu poslovnog
prostora dana 15.ožujka 2008.godine,na neodređeno vrijeme, sadržaja kako je
naprijed navedeno,da je zakupodavac ispunio svoju ugovornu obvezu te predao
obrtu tužene poslovne prostore navedene u ugovoru u posjed, te da je obrt u O.
u vlasništvu I.K. obavljao poslovnu djelatnost u poslovnim prostorima koji su
predmet zakupa sukladno odgovarajućim odobrenjima nadležnih upravnih tijela
(str.131.spisa).

17.Nije sporno da je tužitelj dopisom od 24.listopada 2019. godine pozvao
tuženu da ispuni svoju ugovornu obvezu plaćanja zakupnine te dana 18.studenog
2019.godine podnio tužbu kod suda protiv u ovom predmetu tužene,radi isplate
dužnih iznosa zakupnine u ukupnom iznosu od 36.000,00kn koji postupak se vodi
kod ovog suda pod brojem P-3256/19 (str126 spisa).

18.Kako je naprijed navedeno tužitelj je dana 01.studenog 2019.godine
otkazao predmetni ugovor o zakupu poslovnog prostora iz razloga da bi mogao
obavljati vlastitu poslovnu djelatnost te dana 15.studenog 2019.godine zbog
neplaćanja zakupnine,koji otkazi su uručeni tuženoj putem javnog bilježnika,s
napomenom da nije sporno da je tužena prethodno opomenuta na plaćanje
zakupnine ,te da zakupninu nije platila.

19.Stoga,s obzirom na izloženo, te da obrt O. u vlasništvu I.K.
nije izvršavao svoju obvezu prema zakupodavcu plaćanja zakupnine,a niti po
opomeni,to je osnovan otkaz predmetnog ugovora o zakupu poslovnog prostora
temeljem čl.26.s.t.2. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora,te je stoga
tužena dužna predati u posjed tužitelju predmetne poslovne prostore,koji su bili
predmetom ugovora o zakupu od 15.ožujka 2008.godine a kako se to tužbom
zahtijeva.

20.U odnosu na otkaz ugovora o zakupu od 01.studenog 2019.godine (str.10
spisa), jer da zakupodavac želi obavljati vlastitu ugostiteljsku djelatnost u predmetnim
poslovnim prostorima,za navesti je da iz provedenih dokaza proizlazi da je u ovom
predmetu tuženik donio Odluku o izvanrednom otkazu ugovora o radu svom
zaposleniku B.K. (tužitelju),u svezi čega je tužitelj dana 06.prosinca

2019.godine podnio tužbu sudu radi poništenja odluke o otkazu ugovora o radu ,koji
postupak se vodi kod ovog suda pod brojem ....

20.1.U svezi navedenog za navesti je da je odredbom čl.26.st.3. Zakona o
zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora propisano da zakupodavac može otkazati
ugovor o zakupu u svako doba,bez obzira na ugovorne ili zakonske odredbe o
trajanju zakupa,ako zakupodavac zbog razloga za koje on nije odgovoran,ne može
koristiti poslovni prostor u kojem je obavljao svoju djelatnost pa zbog toga namjerava
koristiti poslovni prostor koji drži zakupac. S obzirom na izloženo u konkretnom

13

3. P-194/2020-31

slučaju ne proizlazi dokazanim da je u konkretnom slučaju zakupodavac obavljao
svoju poslovnu djelatnost,već je bio zaposlenik obrta u vlasništvu tužene,pa stoga ne
proizlazi opravdanost otkaza ugovora o zakupu od 01.studenog 2019.godine.

21.U odnosu na prigovor tužene o nedostatku aktivne legitimacije tužitelja jer
da je za otkaz ugovora o zakupu potrebna suglasnost i nje tj. I.K. kao
suvlasnika,te da je I.K. kao bračni drug tužitelja predmnijevani suvlasnik
nekretnine u S. u.,za navesti je da navedeni prigovor nije
osnovan,s obzirom da odnos između tužitelja i tužene kao vlasnice obrta je
obveznopravni odnos iz predmetnog ugovora o najmu – zakupu poslovnog
prostora,osnovom kojeg nakon zakonito danog otkaza zbog neplaćanja zakupnine
sukladno odredbama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnih prostora, tužitelju kao
zakupodavcu pripada pravo tražiti iseljenje tuženika i predaju u posjed,te suposjed
predmetnih poslovnih prostora,neovisno o tome da li je tužitelj samovlasnik ili pak
suvlasnik istih (VSRH Rev 745/04-2 od 28.listopada 2004.). Stoga,s obzirom na
navedeno prijedlog tužene za prekid ovog parničnog postupka do okončanja
parničnog postupka u predmetu Općinskog suda u Osijeku broj ... u
kojem se vodi postupak radi podjele bračne tečevine po tužbi I.K. protiv u
tom predmetu tuženika B.K. - nije osnovan,te je usmjeren na odugovlačenje
ovog parničnog postupka.

22.U odnosu na navode tužene da je između stranaka postojao usmeni
sporazum prema kojem zakupodavac neće plaćati zakupninu za predmetne
poslovne prostore,pa da joj stoga tužitelj nije mogao otkazati ugovor o zakupu zbog
neplaćanja zakupnine,za navesti je da su ti navodi tužene nelogični, te u suprotnosti
s ostalim provedenim dokazima iz kojih proizlazi da su tužitelj i obrt tužene sklopili
valjani ugovor o zakupu poslovnog prostora i da je taj ugovor realiziran,da je obrt
tužene obavljao poslovnu djelatnost u zakupljenim poslovnim prostorima i uz
odgovarajuća odobrenja nadležnih upravnih tijela,a koje odobrenje je izostalo nakon
što je u upravnom postupku utvrđeno da tužena više nema pravo korištenja
predmetnih poslovnih prostora a koje je koristila temeljem predmetnog ugovora o
zakupu (rješenje Ministarstva turizma i sporta od 26. studenog 2020.godine).Za
navesti je i to da je tužitelj priložio izvornik ugovora o najmu od 15.ožujka

2008.godine , na kojem je pečat zaprimanja Ministarstva financija Porezne
uprave,Područni ured Osijek,Ispostava Osijek od 24.prosinca 2008.godine
(str.108.spisa),a činjenica da li je tužitelj podmirivao svoje porezne obveze po
navedenom ugovoru nije relevantna za odluku u ovoj pravnoj stvari,već je stvar
eventualno upravnog postupka. Za navesti je i to da su stranke doista sklopile
usmeni sporazum o neplaćanju zakupnine,da nije bilo zapreke da se o navedenom
sklopi pisani Aneks ugovora o najmu od 15.ožujka 2008.godine (posebice zbog
porezne obveze tužitelja),koji pisani Aneks nesporno nije sklopljen, pa s obzirom na
izloženo ne proizlazi dokazanim da bi takav usmeni sporazum o neplaćanju
zakupnine između stranaka uopće bio postignut (čl.219.st.1. ZPP).

23.Nadalje,za navesti je da sud nije provodio dokaze predložene po tuženoj
saslušanje svjedoka S.P. i financijsko-knjigovodstveno vještačenje na
okolnost da obrt tužene O. nije plaćao zakupninu za predmetne poslovne
prostore tužitelju,iz razloga jer nije sporno da zakupnina nije plaćana,u svezi čega je

14

3. P-194/2020-31

tužitelj kao zakupodavac otkazao ugovor o zakupu i podnio tužbu sudu protiv u
ovom predmetu tužene radi isplate dužne zakupnine.

24.Odluka o parničnom trošku temelji se na odredbi čl.154.st.1. ZPP.

24.1.Naloženo je tuženoj platiti tužitelju prouzročeni parnični trošak u ukupnom
iznosu od 12.800,00kn,koji trošak se sastoji od troška zastupanja po punomoćniku
odvjetniku za sastav tužbe (Tbr.7.t.1) 1.000,00kn,sastav četiri pisan podneska po
Tbr.8.t.1 u iznosu od po 1.000,00kn,te za zastupanja na ročištima od 28.listopada

2020.godine (Tbr.9.t.2) 500,00kn, 17.12.2020.godine (Tbr.9.t.2) 500,00 kn,

23.04.2021.godine (Tbr.9.t.1) 1.000,00 kn i 22.rujna 2021.godine (Tbr.9.t.1.)

1.000,00kn,koji trošak je određen u skladu s Tarifom o nagradama i naknadi troškova
za rad odvjetnika plus PDV,te zahtijevanog troška sudske pristojbe na tužbu i
presudu u iznosu od po 400,00kn.Tužitelju nije priznat trošak po Tbr 28. u
zahtijevanom iznosu od 2.000,00kn s obzirom da nije dostavljen dokaz da ga je u
svezi dostave otkaza ugovora putem javnog bilježnika zastupao punomoćnik
odvjetnik.

25.S obzirom na izloženo odlučeno je kao u izreci.

Osijek,08.studeni 2021.

Sudac

Spomenka Rodić, v.r.

UPUTA O PRAVU NA ŽALBU:

Protiv ove presude dopuštena je žalba. Žalba se podnosi u roku od 15 dana, u
tri istovjetna primjerka, putem ovog suda nadležnom Županijskom sudu. Za stranku
koja je uredno obaviještena o ročištu za objavu presude rok za žalbu teče od dana
objave presude, a za stranku koja nije uredno obaviještena o ročištu za objavu
presude, rok teče od dana primitka pisanog otpravka presude.

DOSTAVITI:

1. punomoćniku tužitelja

2. tuženoj