1

Poslovni broj: 37 Gž Zk-737/2021-2

Poslovni broj: 37 Gž Zk-737/2021-2

U   I M E   R E P U B L I K E   H R V A T S K E

R J E Š E NJ E

Županijski sud u Varaždinu, po sutkinji Tanji Novak-Premec kao sucu pojedincu, u zemljišnoknjižnom predmetu predlagatelja A. F. d.o.o., Z., OIB: ..., kojeg zastupaju punomoćnici M. M., H. J., J. M., M. B., M. E. i D. B., odvjetnici iz Odvjetničkog društva M.1, J. i M.2 d.o.o. u Z., protiv protustranke B. P. d.o.o. iz Z., OIB: ..., kojeg zastupaju punomoćnici J. B. i dr., odvjetnici u Odvjetničkom društvu D., T., B. & K. d.o.o. Z., radi uknjižbe predbilježbe prava nazadkupa, odlučujući povodom žalbe protustranke izjavljene protiv rješenja Općinskog građanskog suda u Zagrebu od 22. travnja 2021. poslovni broj: Z-3574/2021-8, Ozn. Z-48688/20, ispravljenog rješenjem od 14. srpnja 2021. poslovni broj: Z-3574/2021-14, Ozn. Z-48688/20, 11. listopada 2021.,

r i j e š i o   j e

I. Prihvaća se žalba protustranke, preinačuje se rješenje Općinskog građanskog suda u Zagrebu poslovni broj: Z-3574/2021-8, Ozn. Z-48688/20 od 22. travnja 2021. ispravljenog rješenjem poslovni broj: Z-3574/2021-14, Ozn. Z-48688/20 od 14. srpnja 2021. i rješenje ovlaštenog zemljišnoknjižnog referenta broj: Z-18688/2020 u dijelu kojim je u točki I. izreke dopuštena predbilježba prava nazadkupa na nekretninama protustranke upisanim u zk.ul. 3930, 4991, 10877, 4977, 5528 i 10850 sve k.o. V. za korist predlagatelja na način da se odbija prijedlog predlagatelja A. F. d.o.o., Z., OIB: ... za uknjižbu predbilježbe prava nazadkupa za razdoblje od 3 godine na naprijed navedenim nekretninama na temelju Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 24. kolovoza 2020. te se nalaže brisanje upisa provedenog pod brojem: Z-48688/2020-4 na temelju rješenja od 4. siječnja 2021. na nekretninama upisanim u:

- zk.ul. 3930 k.o. V. koje se sastoje od kčbr. 375/35 oranica S. O. površine 1294 m2 i kčbr. 375/121 S. O. površine 428 m2,

- zk.ul. 4991 k.o. V. koje se sastoje od kčbr. 375/60 oranica površine 1171 m2 i kčbr. 375/61 oranica S. O. površine 166 m2,

- zk.ul. 10877 k.o. V. koja se sastoji od kčbr. 340/3 oranica površine 1292 čhv ili 4648 m2,

- zk.ul. 4977 k.o. V. koja se sastoji od 394/635 dijela kčbr. 375/36 oranica površine 1416 m2 i kčbr. 375/120 oranica površine 299 m2,

- zk.ul. 5528 k.o. V. koja se sastoji od 42/47 dijela kčbr. 375/6 oranica u P. površine 1295 m2 i

- zk.ul. 10850 k.o. V. koje se sastoje od kčbr. 375/34 oranica S. O. površine 524 m2 i kčbr. 375/122 S. O. površine 426 m2

i uspostava zemljišnoknjižnog stanja kakvo je bilo prije provedbe upisa na temelju rješenja poslovni broj: Z-48688/2020-4 od 4. siječnja 2021. u zk.ul. 3930, 4991, 10877, 4977, 5528 i 10850 sve k.o. V..

II. Nalaže se brisanje zabilježbe žalbe upisane u zk.ul. 3930, 4991, 10877, 4977, 5528 i 10850 sve k.o. V. pod poslovnim brojem Z-26226/2021.

Obrazloženje

1. Pobijanim rješenjem u točki I. izreke odbijen je prigovor protustranke kao neosnovan i potvrđeno rješenje poslovni broj: Z-48688/2020-2 od 4. siječnja 2021. u pobijanom dijelu točke I. i IV., a u točki II. određena je zabilježba odbijenog prigovora pod Z-3574/21 protustranke B. P. d.o.o. Z., OIB: ... u zk.ul. 3930, 4991, 10877, 4977, 5528 i 10850 sve k.o. V.. Navedeno rješenje ispravljeno je rješenjem poslovni broj: Z-3574/2021-14, Ozn. Z-48688/20 od 14. srpnja 2021. u pogledu točnog naziva predlagatelja.

2. Navedeno rješenje pravodobnom žalbom pobija protustranka zbog pogrešno utvrđenog činjeničnog stanja, pogrešne primjene materijalnog prava te bitnih povreda odredaba postupka. Predlaže drugostupanjskom sudu prihvatiti žalbu i svojim rješenjem preinačiti rješenje suca o prigovoru, odbiti prijedlog predlagatelja, naložiti brisanje provedenog upisa pod brojem Z-46866/2020 i uspostaviti prijašnje zemljišnoknjižno stanje i brisati zabilježbu žalbe.

3. U odgovoru na žalbu predlagatelj žalbu protustranke ocjenjuje neosnovanom i neutemeljenom i predlaže žalbu odbiti kao neosnovanu i potvrditi rješenje broj: Z-3574/2021 od 22. travnja 2021. i naložiti upis zabilježbe odbijene žalbe u zk.ul. 3930, 4991, 10877, 4977, 5528 i 10850 sve k.o. V..

4. Žalba protustranke je osnovana.

5. Obrazlažući svoje stajalište o neosnovanosti prigovora protustranke izjavljenim protiv rješenja ovlaštenog zemljišnoknjižnog referenta poslovni broj: Z-48688/2020 od 4. siječnja 2021. kojim je na prijedlog predlagatelja, a na temelju Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 24. kolovoza 2020. i specijalne punomoći od 24. kolovoza 2020. na nekretninama protustranke dopuštena uknjižba predbilježbe prava nazadkupa za korist predlagatelja i to na nekretninama upisanim u zk.ul. 3930, 4991, 10877, 4977, 5528 i 10850 sve k.o. V., prvostupanjski sud navodi da nije našao da bi bila počinjena bitna povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 2. točka 2., 4., 8., 9., 11., 13. i 14. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07 - Odluka USRH, 84/08, 96/08 – Odluka USRH, 123/08 - ispravak, 57/11, 148/11 - pročišćeni tekst, 25/13 i 89/14 – Odluka USRH) na koje temeljem odredbe članka 365. stavka 2. istog Zakona pazi po službenoj dužnosti, a u svezi članka 99. stavka 2. Zakona o zemljišnim knjigama („Narodne novine“ broj: 63/19 – dalje u tekstu: ZZK) te da je pravilno dopuštena predbilježba prava nazadkupa s obzirom da je iz Ugovora o kupoprodaji nekretnina od 24. kolovoza 2020. izrekom ugovoreno ovo pravo za predlagatelja (članak 1. stavak 4. Ugovora) na predmetnim česticama zbog čega je pravilno primijenjena odredba članka 63. ZZK.

6. U žalbi protustranka smatra da sud nije smio dopustiti upis predbilježbe prava nazadkupa jer nisu ispunjene sve pretpostavke za upis takve predbilježbe. Tvrdi da je sukladno članku 43. i 63. ZZK radi upisa predbilježbe prava nazadkupa potrebno ispravom dokazati postojanje prava i postojanje volje stranaka da se to pravo upiše u zemljišne knjige, a koja volja mora biti dokazana ispravom što je u konkretnom slučaju izostalo jer Ugovorom o kupoprodaji od 24. kolovoza 2020. nije predviđen upis prava nazadkupa u zemljišnu knjigu, a niti iz njegova teksta proizlazi volja stranaka da bi takvo pravo trebalo biti upisano u zemljišne knjige, a što je prvostupanjski sud propustio utvrditi. Tvrdi da je prvostupanjski sud povrijedio odredbe iz članka 354. stavka 2. točka 11. Zakona o parničnom postupku jer pobijano rješenje nema razloga o odlučnim činjenicama, odnosno nije obrazloženo kako su i na koji način ispunjene sve pretpostavke iz članka 63. ZZK već samo navodi da je Ugovorom o kupoprodaji nekretnina od 24. kolovoza 2020. izrekom ugovoreno ovo pravo na predlagatelja pa da je pravilno primijenjena odredba članka 63. ZZK.

7. U odgovoru na žalbu predlagatelj tvrdi da protustranka očito pogrešno interpretira odredba ZZK te se poziva na članak 48. ZZK i članak 49. ZZK tvrdeći da njegov prijedlog u svemu odgovora citiranim odredbama. Volju stranaka za uknjižbu predbilježbe prava nazadkupa nalazi u činjenici da je na Ugovoru o kupoprodaji od 24. kolovoza 2020. ovjeren potpis protustranke. Poziva se i na odredbe članka 63., 34. stavak 3., 57. i 61. ZZK te zaključuje da je Ugovor o kupoprodaji sastavljen u obliku propisanom za njegovu valjanost, a iz istog da je jasno razvidan temelj za upis prava nazadkupa. Navodi i da predmetnom Ugovoru o kupoprodaji nekretnina od 24. kolovoza 2020. nedostaje jedino izričita izjava onoga čije se pravo ograničava (protustranke) da pristaje na uknjižbu (koja se može dati i u posebnoj ispravi), a koja izjava sukladno članku 59. stavku 1. točka b) ZZK predstavlja posebnu pretpostavku za uknjižbu u zemljišne knjige zbog čega je u predmetnom slučaju i podnio prijedlog za predbilježbu prava nazadkupa. Smatra da bi svako drugo tumačenje na koje protustranka ukazuje u žalbi predstavljalo pretjerani formalizam. Poziva se i na članak 67. stavak 2. ZZK prema kojem se predbilježba opravdava u parnici u kojoj na tužitelju leži teret dokaza pravnog temelja stjecanja knjižnog prava, a da je iz predmetnog Ugovora o kupoprodaji nekretnina jasno vidljivo da je protustranka kao kupac izričito izjavila volju za osnivanjem prava nazadkupa u njegovu korist kao prodavatelja, da je potpis kupca propisno ovjeren, a radi nedostatka izričite izjave o pristanku na uknjižbu prava nazadkupa da je podnio prijedlog za predbilježbu, a ne uknjižbu prava nazadkupa.

9. Osnovano protustranka ukazuje na počinjenje bitne povrede odredaba parničnog (zemljišnoknjižnog) postupka iz članka 365. stavka 2. točke 11. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07 - Odluka USRH, 84/08, 96/08 – Odluka USRH, 123/08 - ispravak, 57/11, 148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 89/14 – Odluka USRH i 70/19)  budući da prvostupanjski sud nije naveo koje su to pretpostavke iz članka 63. ZZK ispunjene,  a niti na temelju čega je utvrdio te odlučne činjenice.

8. Odredbom članka 43. stavka 1. ZZK određeno je da će se pravo nazadkupa, prvokupa, najma, zakupa i koncesije dopustiti samo ako je ispravom dokazano postojanje prava i volja stranaka da se to pravo upiše. Člankom 63. ZZK određeno je da će se predbilježba prava nazadkupa¸ prvokupa, najma i zakupa dopustiti samo ako je ispravom dokazano i postojanje prava i volja stranaka da se to pravo upiše. U konkretnom slučaju Ugovorom o kupoprodaji od 24. kolovoza 2020. predlagatelj kao prodavatelj i protustranka kao kupac u članku 1. točki 4. ugovorile su pravo prodavatelja da u svojstvu kupca nakon sklapanja tog Ugovora u daljnjem razdoblju od 3 godine sklopi s kupcem kao prodavateljem Ugovor o kupoprodaji nekretnina (nazadkup) sve sukladno odredbama dokumenta – T. S. koji su ugovorne strane sklopile 15. srpnja 2020. odnosno sukladno odredbama Novog Okvirnog ugovora iz točke 4. ranije navedenog T. S.-a ukoliko ga ugovorne strane sklope naknadno. Navedeni ugovor nedvojbeno predstavlja ispravu kojom se dokazuje pravo postojanja prava nazadkupa međutim nedvojbeno je da unatoč što su na ispravi ovjereni potpisi obje stranke po javnom bilježniku, kupac, u ovom predmetu protustranka, nije ovlastila prodavatelja, ovdje predlagatelja, da ugovoreno pravo nazadkupa upiše u zemljišnu knjigu ni kao predbilježbu. Obzirom na tvrdnje predlagatelja u odgovoru na žalbu da je upravo iz razloga što Ugovor o kupoprodaji kao isprava u kojem je ugovoreno pravo nazadkupa ne sadrži izričitu volju protustranke da se pravo nazadkupa u korist predlagatelja upiše u zemljišne knjige, odnosno njezinu izjavu o pristanku na uknjižbu prava nazadkupa u zemljišne knjige, valja navesti da i odredba članka 43. stavak 1. ZZK kojom su uređene pretpostavke za upis prava nazadkupa kao i odredba članka 63. kojom su uređene pretpostavke za upis predbilježbe prava nazadkupa, osim što zahtijevaju postojanje isprave kojom se dokazuje postojanje tog prava, zahtijevaju i volju stranaka da se to pravo upiše.

9. Obzirom da nije sporno da u predmetnom Ugovoru o kupoprodaji od 24. kolovoza 2020. nije izražena volja stranaka tog Ugovora da se pravo nazadkupa ugovorenog u korist predlagatelja upiše u zemljišne knjige, a niti je tim ugovorom izražena volja da se upiše u zemljišne knjige predbilježba tog prava, to nije ispunjena jedna od pretpostavki za upis takve predbilježbe propisane člankom 63. ZZK.

10. U odnosu na pozivanje predlagatelja u odgovoru na žalbu na odredbe članka 34. stavak 3. i članak 61. ZZK valja navesti da je odredba članka 63. ZZK lex specialis za predbilježbu prava nazadkupa u odnosu na prethodno navedene odredbe kao općim odredbama po predbilježbi. Iz priložene odluke Županijskog suda u Splitu broj Gž Zk-38/2009 na koju se kao sudsku praksu poziva predlagatelj, proizlazi da su u tom postupku stranke ugovorile pravo prvokupa, odnosno nazadkupa glede nekretnina koje su bile predmet prodaje, ali i da je kupac dao izjavu kojom pristaje na upis tog prava u zemljišne knjige, ali da upis nije proveden iz razloga jer potpis predlagatelja nije bio propisno ovjeren zbog čega nisu bile ostvarene zakonske pretpostavke za upis tog prava. Zbog toga izražena praksa nema identičnu činjeničnu podlogu kao u predmetnom spisu.

11. Obzirom na iznesene razloge valjalo je primjenom članka 149. stavka 1. točke b. ZZK prihvatiti žalbu, preinačiti pobijano rješenje kao i rješenje poslovni broj Z-48688/2020-4 od 4. siječnja 2021. u pobijanom dijelu točke I. izreke na način se odbija prijedlog predlagatelja, naložiti brisanje provedenog upisa i naložiti uspostavu prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja te brisanje zabilježbe žalbe, a kako je to pobliže i navedeno u izreci ovog rješenja.

U Varaždinu 11. listopada 2021.