1              Poslovni broj: Gž-1071/2020-3

Poslovni broj: Gž-1071/2020-3

U   I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

P R E S U D A

Županijski sud u Splitu, u vijeću sastavljenom od sudaca Marka Pribisalića predsjednika vijeća, mr. sc. Senije Ledić članice vijeća i izvjestiteljice, te Lucije Lasić članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja M. M. iz S., OIB: …, zastupanog po punomoćniku T. V., odvjetniku u S., protiv prvotužene A. P.-K., iz S., OIB: …, i drugotužitelja J. S., iz S., OIB: …, oboje zastupani po punomoćnici E. K. B. i M. B. P., odvjetnicama u S., radi donošenja presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana, te u pravnoj stvari prvotužiteljice A. P.-K., iz S., OIB: … i drugotužitelja J. S. iz S., OIB: …, oboje zastupani po punomoćnicama E. K. B. i M. B. P., odvjetnicama u S. protiv tuženika M. M. iz S., OIB: …, zastupanog po punomoćniku T. V., odvjetniku u S., radi iseljenja, odlučujući o žalbi tuženika - protutužitelja A. P.-K. i J. S. protiv presude Općinskog suda u Splitu poslovni broj Ps-122/2016 od 20. prosinca 2019., u sjednici vijeća održanoj 15. travnja 2021.

p r e s u d i o j e

I. Djelomično se odbija kao neosnovana žalba tuženika-protutužitelja A. P.-K. i J. S. te se potvrđuje presuda Općinskog suda u Splitu poslovni broj Ps-122/2016 od 20. prosinca 2019. u pobijanom dosuđujućem dijelu tj. točkama I.1., 2., 4., 5., 6., 7., 8. , 9., 10., 11., kao i u točki II. izreke.

II. Preinačuje se presuda Općinskog suda u Splitu poslovni broj Ps-122/2016 od 20. prosinca 2019. u točki I.3. izreke i u tom djelu sudi:

Najmoprimac će plaćati zaštićenu najamninu u iznosu od 1.795,65 kuna, a komunalnu naknadu, vodoprivrednu naknadu, čistoću i druge komunalije prema računima koje će mu najmodavci mjesečno predočavati. Najamnina se plaća svakog 1-og u mjesecu a najkasnije svakog 10-og u mjesecu za protekli mjesec, neposredno bilo uplatnicom ili na ruke najmodavaca u kojem slučaju su najmodavci dužni izdati posebnu potvrdu najmoprimcu o primljenom iznosu najamnine.

III. Dužni su tuženici - protutužitelji 1) i 2) u roku od 15 dana isplatiti tužitelju - protutuženiku na ime troškova postupka iznos od 2.031,26 kuna.

Obrazloženje

1. Pobijanom je presudom nadomješten ugovor o najmu stana između tužitelja M. M. kao najmoprimca, s jedne strane te tuženika A. P. - K. i J. S., s druge, u pogledu četverosobnog stana u S. anagrafske oznake K. V. 15/I. (ranije P. 21/I), smještenog na prvom katu zgrade, stan broj 2, površine 119,71 m², označene kao čest. zgr. 3075, kat. čest. 59621 k.o. S., kojim je ugovorom u točki I.1. utvrđeno da su najmodavci isključivi vlasnici opisanog četverosobnog stana i da ga daju najmoprimcu u najam uz pravo korištenja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade te zemljištem koje služi za redovitu uporabu zgrade. Točkom I.2. tog Ugovora utvrđeno da su članovi domaćinstva najmoprimca koji mogu koristiti stan zajedno s najmoprimcem njegova supruga B. M. i kći A. M., dok je točkom I.3. Ugovora određeno da će najmoprimac plaćati zaštićenu najamninu u iznosu od 312,87 kuna, time da se najamnina u razdoblju od rujna 2018. do 31. kolovoza 2023. svakih dvanaest mjeseci povećava za iznos od 1,20 puta zaštićene najamnine, dok će komunalnu naknadu, vodoprivrednu naknadu, čistoću i druge komunalije najmoprimac plaćati prema računima koje će mu najmodavci mjesečno predočavati. Također je određeno da se najamnina plaća svakog prvog, a najkasnije desetog u mjesecu za protekli mjesec, neposredno, bilo uplatnicom ili na ruke najmodavaca u kojem slučaju su najmodavci dužni izdati posebnu potvrdu najmoprimcu o primljenom iznosu najamnine. Točkom I.4. ovog Ugovora određeno je da najmodavci daju u najam najmoprimcu stan u stanju u kojem se nalazi na dan zaključenja ovoga Ugovora, dok je točkom I.5. Ugovora određeno da najmoprimac može koristiti stan samo za stanovanje, a zajedničke dijelove i uređaje zgrade te zemljište koje služi za uporabu zgrade u skladu s njegovom namjenom. Istom je točkom određeno da je najmoprimac pritom dužan pri korištenju stana postupati pažljivo, čuvati stan i zgradu od kvara i oštećenja, te je određeno da najmoprimac ne smije obavljati preinaku u stanu te na zajedničkim dijelovima zgrade bez prethodne pisane suglasnosti najmodavaca. Nadalje je točko I.6. Ugovora određeno da najmoprimac ne može dati drugoj osobi stan ili dio stana u podnajam ili ga zamijeniti za privremeni smještaj, dok je člankom I.7. uređena obveza najmoprimca dopustiti najmodavcima ili osobi koju oni ovlaste pregled stana ili ostalih prostorija kojima se koristi na temelju ovog Ugovora jednom godišnje, a u slučaju oštećenja ili radi sprječavanja štete i unutar ovog roka. Člankom I.8. Ugovora stranke su se suglasile da će najmodavci snositi troškove održavanja stana u okviru raspoloživih sredstava za redovito održavanje zajedničkih dijelova zgrade, dok je člankom I.9. određeno da će se na međusobna prava i obveze ugovornih strana koji nisu uređeni ovim Ugovorom primjenjivati odredbe Zakona o najmu stanova. Ujedno je točkom I.10. određeno da se ovaj Ugovor zaključuje na određeno vrijeme do 1. rujna 2023., a točkom I.11. da ova presuda u cijelosti nadomješta ugovor o najmu stana. Tužbeni je zahtjev odbijen u dijelu kojim je tužitelj protutuženik zatražio donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stanu koji se zaključuje na neodređeno vrijeme (točka I. izreke). Pobijanom je presudom nadalje u cijelosti odbijen protutužbeni zahtjev koji je traženo iseljenje tužitelja-protutuženika iz naprijed opisanog stana i predaja stana na raspolaganje tuženicima - protutužiteljima (točka II. izreke). Odlukom su o parničnom trošku obvezani tuženici-protutužitelji isplatiti tužitelju-protutuženiku troškove postupka u iznosu do 4.062,52 kuna (točka III. izreke).

2. Protiv ove presude žalbu podnose tuženici protutužitelji pobijajući je u dijelu kojim nisu uspjeli u postupku tj. u dosuđujućem dijelu točke I. izreke, zatim u točkama II. i III. izreke, i to zbog svih žalbenih razloga propisnih odredbom članka 353. stavka. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 89/14 i 70/19, dalje: ZPP), s prijedlogom da se presuda u pobijanom dijelu preinači odbijanjem tužbenog, a prihvaćanjem protutužbenog zahtjeva.

3. Na žalbu nije odgovoreno.

4. Žalba je djelomično osnovana.

5. Iako su tuženici-protutužitelji žalbu podnijeli i zbog žalbenog razloga bitne povrede odredaba parničnog postupka, oni u žalbi određeno ne ukazuju ni na jednu od tih povreda, a ispitujući pobijanu presudu i postupak koji je prethodio njezinu donošenju u granicama ispitivanja iz članka 365. stavka 2. ZPP, žalbeni sud ocjenjuje da u postupku nisu počinjene bitne povrede iz članka 365. stavka 2. točaka 2., 4., 8., 9., 11., 13. i 14. ZPP na koje drugostupanjski sud pazi po službenoj dužnosti.

6. Predmet je postupka zahtjev tužitelja – protutuženika koji se legitimirao kao raniji nositelj stanarskog prava na stanu u S., K. V. 15/1 (ranije P. 21/I), smještenog na prvom katu zgrade, stan broj 2, površine 119,71 m², označene kao čest. zgr. 3075, kat. čest. 59621 k.o. S., postavljen u skladu s odredbom članka 33. stavka 3. Zakona o najmu stanova ("Narodne novine" broj 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20, dalje: ZNS) za donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom kojim se kao članovi njegovog obiteljskog domaćinstava imaju upisati supruga B. i kćer A., budući da vlasnici stana tuženici - protutužitelji pod 1) i 2) nisu s tužiteljem – protutuženikom zaključili takav ugovor nakon primitka zahtjeva za sklapanje ugovora o najmu stana. Predmet je postupka i zahtjev tuženika - protutužitelja protiv tužitelja – protutuženika na iseljenje i predaju predmetnog stana slobodnog od osoba i stvari tuženicima - protutužiteljima koji smatraju da je tužitelj -protutuženik u vrijeme stupanja na snagu ZNS imao u vlasništvu useljivu kuću zbog koje okolnosti mu ne pripada pravo na zaštićenu najamninu.

7. Između stranaka nije bilo sporno da je tužitelj - protutuženik na dan stupanja na snagu ZNS (5. studenoga 1996.) bio nositelj stanarskog prava na predmetnom stanu te da mu je stoga, temeljem odredbe članka 30. stavaka 1. i 2. ZNS tim danom prestalo stanarsko pravo te je stekao prava i obveze najmoprimaca. Međutim, u postupku je bilo sporno je li tužitelj - protutuženik u vrijeme stupanja na snagu ZNS imao u izvanknjižnom vlasništvu useljivu kuću o kojoj činjenici, temeljem odredbe članka 31. stavka 2. ZNS, ovisi njegovo pravo kao najmoprimca na zaštićenu najamninu.

8. S tim je u vezi sud utvrdio da se tužitelj - protutuženik dopisima od 23. travnja 1997. obratio pravnoj prednici tužene - protutužiteljice pod 1) L. O. i tuženiku - protutužitelju pod 2) kao vlasnicima stana sa zahtjevom za sklapanje ugovora o najmu stana, te da mu je suvlasnica L. O. odgovorila dostavljanjem prijedloga za ugovor o najmu stana u odnosu na koji je tužitelj - protutuženik imao primjedbe, zbog čega do zaključenja ugovora nije došlo. Sud je uzeo u obzir da tužitelj - protutuženik s obitelji nikada nije iselio iz stana i dugi niz godina ga koristi za stanovanje te nikada nije iskazao volju ne podmirivati svoje obveze najmoprimca, sud je ocijenio da se iz ukupnog ponašanja tužitelja - protutuženika, i bez obzira što je donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana zatražio prvi put 11. svibnja 2012., ne može zaključiti kako je konkudentno iskazao svoju volju za prestankom prva i obveze za najmoprimca, radi čega se tužitelj - protutuženik u stanu ne nalazi bez valjane osnove za korištenje stana.

9. Stoga je sud ocijenio da u okolnostima konkretnog slučaja propust najmoprimca zatražiti sklapanje ugovora o najmu stana putem suda nema za posljedicu prestanak na temelju zakona nastalog najamnog odnosa koji može prestati samo pod uvjetima i na način propisan odredbama ZN. Zato je sud odbio kao neosnovan protutužbeni zahtjev usmjeren na iseljenje i predaju predmetnog stana.

10. Pravilno je sud prvog stupnja ocijenio da se položaj najmoprimca stječe po zakonu te da za postojanje prava i obveza koje proizlaze iz najma stana nije neophodno sklopiti ugovor o najmu stana, kao i da propust najmoprimca da zatraži sklapanje ugovora o najmu stana nema za posljedicu prestanak na temelju zakona nastaloga najamnog odnosa budući da takva posljedica nije predviđena zakonom. Štoviše, ovakvo je pravno stajalište izraženo u većem broju odluka Vrhovnog suda Republike Hrvatske, primjerice Rev-124/06 od 29. ožujka 2006., Rev-320/10 od 8. rujna 2011., Rev-889/10 od 20. travnja 2011, Rev-2349/15 od 16. siječnja 2018.,Rev- 3023/15 od 17. listopada 2018.

11. Iako propust najmoprimca da postupi prema odredbi članka 33. stavka 3. ZNS nema izravan učinak prestanka prava i obveza najmoprimca, to doista, kako pravilno navode tuženici - protutužitelji u žalbi, ne lišava najmoprimca obveze da u primjerenom i razumnom roku koji se utvrđuje prema okolnostima svakog pojedinog slučaja, zatraži sklapanje ugovora o najmu stana radi pravne sigurnosti i potrebe da se u razumnom roku odluči o pravima i obvezama najmoprimca i najmodavca. Doista se ne može od najmodavca i vlasnika nekretnine očekivati da u nedogled čeka najmoprimca da zatraži od najmodavca sklapanja ugovora o najmu jer najmodavac nema takvu mogućnost prema članku 33. stavku 3. ZNS.

12. Međutim, iz ukupnog ponašanja tužitelja - protutuženika koji je vlasnicima stana podnosio zahtjev za sklapanje ugovora o najmu i ti pokazao aktivnost vezanu za rješavanje predmetnog pitanja, uz činjenicu da se stranke nisu suglasile o sadržaju tog ugovora te da je uz znanje vlasnika tužitelj - protutuženik nastavio izvršavati sadržaj ugovora o najmu stana kao najmoprimac i podmirivao svoje obveze koje proizlaze iz pravnog položaja najmoprimca, pravilno je sud ocijenio da se u okolnostima konkretnog slučaja ipak ne može ocijeniti da je tužitelj – protutuženik izgubio prava koja mu pripadaju kao najmoprimcu. To posebno stoga što su tuženici - protutužitelji doista znali za namjeru tužitelja - protutuženika za zaključenjem ugovora o najmu predmetnog stana jer on nije ni konkludentno izrazio volju za prestankom ugovora o najmu ni za gubitak statusa najmoprimca na predmetnom stanu, ali je očito da se stranke nisu suglasile oko sadržaja ugovara o najmu stana pa je među strankama bilo izgledno, štoviše i izvjesno da će se to pitanje riješiti putem suda. U takvim je okolnostima pravilno sud prvog stupnja ocijenio da nije bilo osnove za prihvaćanje protutužbenog zahtjeva usmjerenog na iseljenje i predaju predmetnog stana, pa je pravilno primijenio materijalno pravo (članak 161. stavak 1. i članaka 162. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima - "Narodne novine" broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14) kada je odbio protutužbeni zahtjev.

13. U pogledu pitanja ima li tužitelj - protutuženik pravo na zaštićenu najamninu, a s obzirom na ograničenje iz članka 31. stavka 2. ZNS, sud je utvrdio da je tužitelj - protutuženik suvlasnik nekretnine koja u naravi predstavlja obiteljsku kuću sagrađenu na južnoj strani otočića D. V. u blizini T. na kat. čest. 3269/1, 3269/2, 3274/1 i 3274/2 k.o. D. Naime, prema rješenju o nasljeđivanju prvostupanjskog suda broj O-212/96 od 24. veljače 2003. donesenog iza smrti oca tužitelja - protutuženika V. I. M. umrlog …., utvrđeno je da je sjeverni dio ove kuće pripao u vlasništvo bratu tužitelja I. M. za cijelo, dok je dio kuće na južnoj strani, prva etaža, inače izgrađen 1936., pripao u vlasništvo tužitelju - protutuženiku za cijelo. Osim toga, obojica braće su naslijedili i pravo nadogradnje na krovu kuće, svaki za po 1/2 dijela. Uviđajem na licu mjesta utvrđeno je da je spomenuta obiteljska kuća udaljena od trajektne luke u D. V. oko 300 m te joj se pristupa preko asfaltirane rive, kolne ulice. Stan u toj kući u vlasništvu tužitelja - protutuženika se sastoji od tri sobe, kuhinje, kupaonice i hodnika ukupne površine 41 m², opremljen je instalacijama vode i struje, u trenutku uviđaja struje je bilo, dok je voda iz gustirne, kanalizacije nema, ali postoji septička jama, nema telefonskog priključka, sobe i kuhinja opremljene su namještajem, kuhinja i kupaonica su ujedno opremljene potrebnim uređajima. Također je utvrđeno da ukupan dojam ukazuje na zapuštenost uz činjenicu da se osjeća miris vlage i da po zidovima ima mrlja od vlage. Sud je ocijenio da prva etaža kuće u D. V. u vrijeme stupanja na snagu ZNS nije pružala obitelji tužitelja –protutuženika niti približno onu kvalitetu stanovanja koju je ta obitelj imala u isto vrijeme u spornom stanu u S. Pritom je sud vodio računa o udaljenosti nekretnine od Splita te okolnosti da se radi o kući izgrađenoj vrlo davno koja nije održavana za adekvatno i komforno stanovanje tročlane obitelji, već za privremeni i ograničeni boravak tijekom par ljetnih mjeseci kada se i onako u kući samo prespava, a većina dana boravi na otvorenom.

14. S obzirom na navedeno, sud je prvog stupnja ocijenio da rezultati uviđaja na licu mjesta potvrđuju zaključak da se radi o nekretnini koja nije podobna za stanovanje najmoprimca i njegove obitelji iz razloga što je riječ o nekretnini koja nije originalno namijenjena za boravak tijekom cijele godine, koja nije opremljena osnovnim preduvjetima za normalan život, tekućom vodom i kanalizacijom te je k tome neuvjetna jer nije na adekvatan način održavana, derutna je, zapuštena i ne predstavlja stan u smislu odredbe članka 31. stavka 2. ZNS. Stoga je sud zaključio da tužitelj - protutuženik ima pravo na zaštićenu najamninu čiju je visinu utvrdio u iznosu od 312,87 kuna, dok nema obvezu plaćati slobodno ugovorenu najamninu čiju je visinu utvrdio u iznosu od 1.795,65 kuna na temelju kriterija iz Odluke Vlade Republike Hrvatske utvrđivanjem visine slobodno ugovorene najamnine ("Narodne novine" broj 120/00).

15. S pravom tuženici - protutužitelji osporavaju pravilnost ovakvog zaključka suda prvog stupnja. Naime, prilikom tumačenja odredba članka 31. stavka 2. točke 2. ZNS potrebno je imati na umu da pojam useljive kuće ili stana u smislu navedene odredbe, ne treba tumačiti kao realnu mogućnost vlasnika da u toj kući ili stanu zadovoljava svoje stambene potrebe. Postavljanje kriterija vlasništva useljive kuće ili stana kao zapreke za pravo na zaštićenu najamninu, u smislu navedene odredbe, rezultat je stajališta da vlasništvo useljive kuće ili stana daje pouzdanu osnovu za zaključak o solidnom imovinskom stanju najmoprimca koji u takvoj situaciji ne bi imao pravo na zaštićenu najamninu, a imajući na umu da je smisao zaštićene najamnine rješavanje stambenog problema samo za one najmoprimce čije imovinsko stanje ne omogućuje rješavanje njihovih stambenih problema na neki drugi način, npr. kupnjom ili izgradnjom stambenog prostora odnosno putem najma sa slobodno ugovorenom najamninom (ovakvo je pravno shvaćanje zauzeto i u odluci Vrhovnog suda Rev x- 191/2013-2 od 27. lipnja 2013).

16. S tim se u vezi izjašnjavao i Ustavni sud u Odluci broj U-384/2011 od 30. siječanja 2018. ("Narodne novine", broj 27/18) koju je sud prvog stupnja imao na umu. Naime, u ovoj se Odluci Ustavni sud bavio pitanjem jesu li osobe koje traže donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana za zaštićenom najamninom vlasnici useljive kuće ili stana na dan stupanja na snagu ZNS sukladno članku 31. stavku 1. ZNS pri čemu nije od značaja radi li se o kući za odmor ili ne i od kakvog je to značenja za njihovo pravo na zaštićenu najamninu. Polazeći od mjerodavnih odredaba ZNS te mjerodavne prakse Europskog suda za ljudska prava (Statileo protiv Hrvatske), stajališta Vrhovnog suda RH izraženog u presudi Rev- 448/12 od 29. lipnja 2016., Ustavni je sud istaknuo kako je pitanje prava na zaštićenu najamninu najmoprimaca, suglasno mjerodavnim odredbama ZNS, potrebno ocjenjivati polazeći od okolnosti svakog konkretnog slučaja. Pritom je potrebno imati na umu da se u primjeni odredbe članka 33. stavka 3. ZNS najmodavcu nameće obveza da stan u vlasništvu mora dati u najam najmoprimcu čime dolazi do miješanja u pravo vlasništva najmodavaca kroz ograničenje njihova prava vlasništva koje se ogleda u nemogućnosti korištenja nekretnine u njihovu vlasništvu. Pored toga, ugovorom o najmu vlasnicima stana nameće se obveza iz članka 13. ZNS da iz iznosa zaštićene najamnine podmiruju troškove redovitog održavanja zgrade.

17. Ustavni sud ocjenjuje da u takvoj vrsti postupka, pored utvrđenja da stranka ima pravo na zaključenje ugovora o najmu, treba utvrditi ispunjava li stranka i ostale zakonske pretpostavke iz članka 7. stavka 2. ZNS za utvrđenje prava na zaštićenu najamninu slijedom čega je u svakom konkretnom slučaju potrebno, uz utvrđenje postojanja nekretnine u vlasništvu najmoprimca, utvrditi i platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca. Moguće utvrđenje sudova da nekretnina u vlasništvu najmoprimca nije podobna za stanovanje najmoprimca ne isključuje i procjenu vrijednosti nekretnine na tržištu odnosno utjecaj te vrijednosti na ukupno materijalno stanje najmoprimca koje je mjerodavno kod procjene "platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca" odnosno kod procjene sudova je ili najmoprimac u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu odnosno ekonomsku najamninu najmodavcu.

18. Imajući na umu naprijed navedeno pravno shvaćanje Ustavnog suda, sud je prvog stupnja ocijenio da dokazni prijedlozi tuženika - protutužitelja nisu bili usmjereni na utvrđivanje platnih mogućnosti članova domaćinstva najmoprimca, već isključivo na utvrđivanju predstavlja li nekretnina na D. V. useljivu kuću ili stan radi čega tužitelj - protutuženik ne bi imao pravo na zaštićenu najamninu i radi čega je sud ocijenio da je onemogućen u provođenju dokaznog postupka u smjeru na koji je ukazao Ustavni sud u citiranoj odluci. Zato je sud proveo predloženi dokaz uviđajem na licu mjesta uz sudjelovanje vještaka mjernika kako su predložili tuženici - protutužitelji na ročištu od 19. siječnja 2017.

19. Međutim, iz naprijed utvrđenih činjenica, kao i iz općepoznatih činjenica, neovisno o tome što tuženici - protutužitelji nisu predložili utvrđivanje vrijednosti nekretnine najmoprimca u D. V., sud je prvog stupnja ipak mogao ocijeniti platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca ako ne posve precizno, onda svakako u mjeri dostatnoj za pitanje priznavanja ili nepriznavanja prava na zaštićenu najamninu. Naime, iz sadržaja spisa, i baš iskaza tužitelja - protutuženika (list 58 spisa) proizlazi da je on u mirovini od 2007. te po toj osnovi ostvaruje redovna primanja, njegova supruga je u vrijeme njegova saslušanja (2014.) bila u dobi od 58 godina i zaposlena sa srednjom stručnom spremom kao policijska službenica. Njihova kćerka u to je vrijeme bila u dobi od dvadeset godina, završila je srednju školu, nije se uspjela tada upisati na fakultet, već je pauzirala i imala namjeru ponovno pokušati upisati studij, a u spisu nema naznaka da kćerka najmoprimca nije radno sposobna. Ove činjenice su svakako odlučne u kontekstu utvrđenja platnih mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca, a sud ih je prvog stupnja propustio cijeniti, iako predstavljaju sadržaj prvostupanjskog spisa.

20. Osim toga, iako sud nije utvrđivao vrijednost nekretnine u vlasništvu najmoprimca, žalbeni sud primjećuje da je sud prvog stupnja propustio cijeniti općepoznate činjenice o vrijednosti nekretnina u domaćem priobalju i na otocima. Pravilno utvrđena činjenica da tužitelj - protutuženik kao najmoprimac ima u vlasništvu trosobni stan u kući na manjem otoku u blizini Trogira koja kuća ima vodu, struju i kanalizaciju u vidu septičke jame i koja je kuća sasvim blizu trajektnoj luci, a k tome ima i pravo nadogradnje s drugim suvlasnikom na toj istoj nekretnini, da je taj otok povezan s više stalnih dnevnih linija s kopnom, znači da tužitelj – protutuženik ima vrijednu nekretninu zato što su takve nekretnine na tržištu nekretnina vrlo tražene nekretnine, ponajprije zbog svog položaja, a općepoznata je činjenica da se takve nekretnine na području Dalmacije, neovisno o njihovoj opremljenosti i održavanosti, nude i prodaju po vrlo visokim cijenama. Stoga te činjenice daju dovoljno uporišta za zaključak da je nekretnina tužitelja - protutuženika na tržištu nekretnina vrijedna nekretnina, a ta okolnost, uz naprijed navedene obiteljske prilike domaćinstva najmoprimca (dva člana obitelji ostvaruju redovita mjesečna primanja, dok je najmlađa članica obitelji vrlo mlada i radno sposobna) daju pouzdanu osnovu za zaključak o solidnom imovinskom stanju najmoprimca zbog kojeg takav najmoprimac nema osnovu za pružanje posebne zaštite u vidu ugovaranja zaštićene najamnine.

21. Pritom valja imati na umu da nije nužno da kuća koju najmoprimac ima u vlasništvu zadovoljava sve njegove stambene potrebe, već je odlučno da vlasništvo kuće najmoprimca uz ostale platne mogućnosti njegova obiteljskog domaćinstva upućuju na solidnost imovinskog stanja najmoprimca koja ukazuje na to da takav najmoprimac nema pravo biti posebno zaštićen. U konkretnom slučaju, s obzirom na naprijed navedeno, žalbeni sud ocjenjuje da su platne mogućnosti tužitelja - protutuženika i njegova obiteljskog domaćinstva vrlo solidne i ne predstavljaju dostatnu osnovu na temelju koje bi tužitelj - protutuženik kao najmoprimac trebao biti posebno zaštićen kroz plaćanje zaštićene najamnine. S obzirom na svoje platne mogućnosti i ukupno imovinsko stanje, žalbeni sud ocjenjuje da je sud prvog stupnja pogrešno ocijenio da tužitelj - protutuženika ima pravo na zaključenje ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom jer je prema ocjeni žalbenog suda on u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu najamninu čiju je visinu sud utvrdio, a koje utvrđenje žalbenim navodima nije ni dovedeno u sumnju.

22. Naime, u opisanim okolnostima konkretnog slučaja ugovaranje plaćanja zaštićene najamnine za predmetni stan predstavljalo bi neravnotežu između prava vlasništva najmodavca s jedne strane i prava najmoprimca na sklapanje ugovora o najmu stana te se time ne bi uspostavila pravična ravnoteža između tih dvaju prava. Štoviše, prema ocjeni žalbenog suda, ugovaranje zaštićene najamnine u ovim bi okolnostima bilo nepravično kod činjenice da tužitelj - protutuženik i njegova supruga ostvaruju redovita primanja, njegova kći ima mogućnost također ostvarivati primanja jer se ne školuje redovito nakon završetka srednjoškolskog obrazovanja, tužitelj - protutuženik ima vrijednu nekretninu koja mu omogućuje ostvarivanje prava na doma, dok s druge strane obitelj stanuje u stanu tuženika - protutužitelja površine od 119,71 m² koja površina nadilazi potrebe tročlane obitelji.

23. Zbog toga je pravilnom primjenom materijalnog prava valjalo preinačiti prvostupanjsku presudu u dijelu kojim je ugovorena zaštićena najamnina jer je pravilnom primjenom materijalnog prava valjalo nadomjestiti ugovor o najmu stana, ali uz ugovaranje slobodne ugovorene, a ne zaštićene najamnine. U preostalom dijelu nije bilo osnove za preinaku, već je u tom preostalom dijelu valjalo potvrditi prvostupanjsku presudu, pa je o žalbi tuženika - protutužitelja odlučeno kao u izreci temeljem odredbe članka 368. stavka 1. i članka 373. točke 3. ZPP.

24. Odlučujući o parničnom trošku u skladu s obvezom iz članka 166. stavka 2. ZPP, žalbeni sud ocjenjuje da ishod postupka ukazuje na djelomičan uspjeh stranaka u postupku zato što je tužitelj - protutuženik uspio u postupku za donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana, ali ne sa zaštićenom, već slobodno ugovorenom najamninom, dok tuženici - protutužitelji nisu uspjeli u zahtjevu za iseljenje i predaju. U takvim okolnostima žalbeni sud ocjenjuje da je tužitelj - protutuženik uspio u opsegu od 75%, dok su tuženici - protutužitelji uspjeli u opsegu od 25%, što kod odlučivanja o parničnom trošku opravdava primjenu odredbe članka154. stavka 2. ZPP. Imajući na umu kriterije iz novelirane odredbe članka 154. stavka 2. ZPP, žalbeni sud ocjenjuje da su tuženici - protutužitelji u obvezi platiti tužitelju - protutuženiku parnični trošak u opsegu od 50%. Kako ukupni trošak tužitelja - protutuženika iznosi 4.062,52 kuna kako je pravilno utvrdio sud prvog stupnja, to su tuženici - protutužitelji u obvezi platiti tužitelju - protutuženiku 50% tog iznosa odnosno 2.031,26 kuna. Stoga je odlučeno kao u točki III. izreke.

Split, 15. travnja 2021.

Predsjednik vijeća

Marko Pribisalić, v. r