REPUBLIKA HRVATSKA
OPĆINSKI SUD U SPLITU
ex. Vojarna Sveti Križ
Dračevac, Split
P 4702/19
U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E
P R E S U D A
Općinski sud u Splitu, po sucu ovog suda Sandi Petričić, u pravnoj stvari tužitelja
M. L., O.: …, iz S., zastupanog po pun. T.
V., odvj. u S. protiv tuženika R. H., O.: ….,
zastupanog po ODO u S., radi isplate, nakon glavne i javne
rasprave održane dana 1. prosinca 2020. g. u prisutnosti pun. tužitelja i z.z. tuženika, dana 15.
siječnja 2021. g.,
p r e s u d i o j e
I.Dužan je tuženik R. H., O.: …, u roku od 15 dana isplatiti
tužitelju M. L., OIB: …, ukupan iznos od 132.371,19 kn sa zakonskom
zateznom kamatom propisanom zakonom koja na iznos od:
-2.101,13 kn teče od 5. srpnja 2013. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. kolovoza 2013. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. rujna 2013. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. listopada 2013. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. studenog 2013. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. prosinca 2013. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. siječnja 2014. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. veljače 2014. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. ožujka 2014. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. travnja 2014. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. svibnja 2014. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. lipnja 2014. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. srpnja 2014. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. kolovoza 2014. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. rujna 2014. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. listopada 2014. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. studenog 2014. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. prosinca 2014. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. siječnja 2015. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. veljače 2015. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. ožujka 2015. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. travnja 2015. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. svibnja 2015. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. lipnja 2015. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. srpnja 2015. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. kolovoza 2015. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. rujna 2015. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. listopada 2015. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. studenog 2015. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. prosinca 2015. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. siječnja 2016. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. veljače 2016. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. ožujka 2016. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. travnja 2016. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. svibnja 2016. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. lipnja 2016. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. srpnja 2016. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. kolovoza 2016. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. rujna 2016. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. listopada 2016. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. studenog 2016. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. prosinca 2016. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. siječnja 2017. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. veljače 2017. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. ožujka 2017. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. travnja 2017. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. svibnja 2017. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. lipnja 2017. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. srpnja 2017. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. kolovoza 2017. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. rujna 2017. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. listopada 2017. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. studenog 2017. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. prosinca 2017. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. siječnja 2018. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. veljače 2018. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. ožujka 2018. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. travnja 2018. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. svibnja 2018. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. lipnja 2018. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. srpnja 2018. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. kolovoza 2018. g. do isplate,
-2.101,13 kn teče od 5. rujna 2018. g. do isplate,
i to po stopi:
-koja se u periodu od 5. srpnja 2013. g. do 31. srpnja 2015. g. izračunava po eskontnoj
stopi HNB koja je vrijedila zadnjeg dana polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu
uvećanoj za pet postotnih poena i
-koja se u periodu od 1. kolovoza 2015. g. do isplate određuje prema prosječnoj
kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim
trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu
uvećanoj za tri postotna poena,
dok se u preostalom dijelu, za isplatu iznosa od 22.196,79 kn s pripadajućim kamatama, tužbeni zahtjev odbija kao neosnovan.
II.Dužan je tuženik isplatiti tužitelju na ime troškova postupka iznos od 13.825,68 kn
sa zateznom kamatom propisanom zakonom koja teče od 15. siječnja 2021. g. do isplate po
stopi koja se određuje prema prosječnoj kamatnoj stopi na stanja kredita odobrenih na
razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno
razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena.
Obrazloženje
Tužitelj je ustao tužbom pred ovim sudom dana 31. srpnja 2019. g. u kojoj je naveo da
je vlasnik stana u S., ukupne površine 137,64 m2 smještenog na prvom katu
zgrade položene na čest. zgr. 4088 z.u. 10384 k.o. S., a koji se nalazi u režimu zaštićenog
najma i to kao dvije odvojene stambene cjeline: jedna površine 102,04 m2 koju kao zaštićeni
najmoprimac koristi N. K. i druga površine 35,61 m2 koju je kao zaštićeni
najmoprimac koristio B. K.. Zaštićeni najmoprimac koji koristi dio stana u
površini od 102,04 m2 bio je u obvezi isplaćivati tužitelju, počevši od 9. svibnja 2008. g. pa do
5. rujna 2012. g. mjesečni iznos od 308,89 kn, a od 5. rujna 2012. g. iznos od 398,87 kn, dok je
zaštićeni najmoprimac koji je koristio stan površine 35,61 m2 bio u obvezi plaćati iznos od
93,07 kn, počevši od 9. svibnja 2008. g. Presudom Europskog suda za ljudska prava u
Strasbourgu u predmetu S. protiv R. H. broj 12027/10 od 10. srpnja 2014.
g. utvrđeno je da službeno određeni iznosi zaštićene najamnine ne predstavljaju realnu
mjesečnu naknadu za korištenje stana vlasnika čiji se stanovi nalaze u takvom režimu jer
spomenuta naknada gotovo ne omogućava prihod njegovim vlasnicima. Stan tužitelja ukupne
je površine 137,64 m2 te se iznajmljivanjem stana navedene veličine može ostvariti na tržištu
prosječna mjesečna zarada u visini kunske protuvrijednosti iznosa od 800 EUR odnosno
6.000,00 kn. Tužitelj smatra da po stajalištu Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu
ima pravo na naknadu mjesečne razlike između tržišne i zaštićene najamnine svog stana koju
gubi od momenta ratifikacije EU Konvencije za zaštitu ljudskih prava i sloboda jer loše
zakonsko rješenje koje vrijeđa odredbe čl. 1. Protokola I. Konvencije, zajedno sa zateznim
kamatama koje na navedeni mjesečni iznos teku od momenta kupnje nekretnine odnosno od
stjecanja cjelovitog vlasništva od 1. siječnja 2009. g. pa do isplate, umanjeno za 50% zbog
uvažavanja socijalne komponente instituta zaštićenog najma kao i iznos službene zaštićene
najamnine. S obzirom da je po citiranoj odluci Europskog suda za ljudska prava u Strasbourgu
odgovornost za neisplatu punog iznosa mjesečne najamnine na strani tuženika kao
zakonodavca, tužitelj se tuženiku, u skladu s odredbom čl. 186. a ZPP-a, dana 25. svibnja
2016. g. obratio u cilju zaključenja izvansudske nagodbe (uzevši u obzir značaj odredbi čl. 46.
Europske konvencije za zaštitu ljudskih prava i sloboda kao i smisao presude tog Suda u
predmetu T. P. protiv G. broj 39221/98 od 31. listopada 2015. g. i
S. G. broj 1963/98 od 13. srpnja 2000. g.), ali tuženik taj prijedlog nije
prihvatio. Kako je u međuvremenu Vrhovni sud RH definirao da se u ovoj vrsti predmeta
primjenjuje trogodišnji zastarni rok te kako su na snagu stupile odredbe ZID ZNS-a to se
tužitelj obratio tuženiku predlažući sklapanje izvansudske nagodbe za razdoblje od ukupno 63
(šezdesettri) mjeseca i to na način da tuženik isplati tužitelju ukupan iznos od 158.007,78 kn s
pripadajućim kamatama, ali je tuženik tu ponudu odbio. Stoga je predloženo donošenje presude
kojom će se tuženik obvezati na isplatu iznosa od 158.007,78 kn s pripadajućim kamatama.
Tužbeni zahtjev konačno je uređen podneskom od 6. veljače 2020. g. u kojem je tužitelj
zatražio isplatu ukupnog iznosa od 154.567,98 kn s pripadajućim kamatama.
U odgovoru na tužbu tuženik se usprotivio tužbi i tužbenom zahtjevu navodeći da, prije
svega, u konkretnom slučaju nije nadomješten ugovor o najmu stana sa zaštićenom
najamninom presudom, već je vlasnik stana, kao najmodavac, dobrovoljno zaključio s
najmoprimcem ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, radi čega tuženik smatra da
nije pasivno legitimiran u odnosu na predmetni odštetni zahtjev. Istaknut je prigovor zastare
predmetnih potraživanja kao i prigovor zastare samog prava iz kojeg proistječu predmetne
povremene tražbine. E. konvencija za zaštitu ljudskih prava i sloboda ratificirana je u
R. H. 5. studenog 1997. g. otkada predstavlja formalni iznova izvor prava, pa je
tužitelj, odnosno njegovi pravni prednici, kao i ostali vlasnici stanova opterećenih zaštićenim
najmom, imao pravnu mogućnost pred domaćim sudom tražiti zaštitu konvencijskih prava od
trenutka zaključenja ugovora o zaštićenom najmu. Ukazano je na pravno stajalište Europskog
suda za ljudska prava izraženo u presudi B. protiv RH (zahtjev broj 7224/11). S
obzirom da u konkretnom slučaju tužitelj traži naknadu štete s osnove izgubljene zarade i to
razliku između tržišne najamnine, koju bi ostvario da mu nije nametnuto ograničenje Zakonom
o najmu stanova, i zaštićene najamnine, da se radi o povremenom potraživanju što znači da je
zastarjelo samo pravo tužitelja iz kojeg proizlaze predmetna povremena potraživanja. Nadalje,
da je potrebno utvrditi je li i sam tužitelj doprinio nastanku štete odnosno je li prije zaključenja
ugovora o najmu sa zaštićenom najamninom poduzeo odgovarajuće radnje radi utvrđivanja
platnih mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca o kojima u značajnoj mjeri ovisi
zaštićena najamnina, a kako je i propisano U. o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje
zaštićene najamnine. Ujedno, da je neosnovano potraživanje razlike između tržišne najamnine i
zaštićene najamnine, a obzirom da Europski sud za ljudska prava u presudi S. protiv RH
govorio o ''primjerenoj najamnini''. Naime, pri kreiranju pravnog standarda ''primjerene
najamnine'' E. sud za ljudska prava vodio je računa o činjenici da tuženik, kao
demokratska i pravna država, nije u mogućnosti u potpunosti financijski sanirati negativne
posljedice koje pogađaju vlasnike privatnih stanova opterećenih zaštićenim najmom, a koje
posljedice su proizišle iz instituta stanarskog prava. Tuženiku da ne bi smio biti nametnut
prekomjeran financijski teret zbog pravnih posljedica za koje je prvenstveno odgovoran
prethodni društveni poredak.
U postupku su izvedeni dokazi pregledom izvatka iz zemljišne knjige za z.u. 10384 k.o.
S., U. o najmu stana sa zaštićenom najamninom ''U S., 18. svibnja 1999. g.'',
izračuna mjesečne zaštićene najamnine na dan 10. siječnja 2013. g. i 4. siječnja 2011. g.,
U. o najmu opremljenog stana od 13. listopada 2009. g., zahtjeva za mirno rješenje spora
od 25. svibnja 2016. g. i 3. srpnja 2019. g. i odgovora tuženika od 14. lipnja 2016. g. i 23.
srpnja 2019. g. i podataka o visini najma za stanove u S. P. uprave, P. ureda
S., I. S. od 16. siječnja 2020. g.
Stranke su popisale parnični trošak.
Tužbeni zahtjev je djelomično osnovan.
Predmet postupka je zahtjev tužitelja na isplatu iznosa od 154.567,98 kn kao razlike
između iznosa koji predstavlja postotak tržišne najamnine koju bi tužitelj kao vlasnik stana
mogao ostvariti iznajmljivanjem dva dijela stana i zaštićene najamnine koju plaćaju zaštićeni
najmoprimci N. i B. K. za stan u S., ukupne površine 137,64 m2.
U postupku nije bilo sporno da su tužitelj, A. L. i I. L. P., kao
vlasnici stana u S., dana 18. svibnja 1999. g. dobrovoljno zaključili s
N. K. U. o najmu stana sa zaštićenom najamninom za dio stana
ukupne površine 102,04 m2 te su ugovorili plaćanje zaštićene najamnine od 156,12 kn
mjesečno. N. bilo sporno ni da je u trenutku podnošenja tužbe tužitelj bio isključivi vlasnik
stana koji je predmet postupka, a kako proizlazi iz z.k. izvatka dostavljenog uz tužbu.
Kako tužitelj u tužbi nije razjasnio kakav je status preostalog dijela stana u površini od
35,61 m2, jer je samo paušalno navedeno da je tu odvojenu stambenu cjelinu koristio kao
zaštićeni najmoprimac B. K. i da je bio u obvezi plaćati na ime zaštićene
najamnine iznos od 93,07 kn, sud je uvidom u e-spis utvrdio da se pred ovim sudom pod
poslovnim brojem Pst 1233/13 vodila parnica između tužitelja pod 1) N. K.
protiv tuženika M. L., radi donošenja presude koja zamjenjuje ugovor, i po tužbi
tužitelja M. L. protiv tuženika pod 1) N. K. i pod 2) N.
K., radi iseljenja, predmet koje je bio dio stana od 35,61 m2 koji predstavlja
samostalnu uporabnu cjelinu i za koji je tužitelj-protutuženik N. K. zatražio
donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, koji je
zahtjev pravomoćno odbijen, dok je zahtjev tuženika-protutužitelja za iseljenje pravomoćno
prihvaćen, sve presudom od 7. lipnja 2017. g.
Iz ovog postupka, nadalje, proizlazi:
-da je na dijelu stana od 35,61 m2, koji predstavlja manji zapadni dio stana, stanarsko
pravo imao D. K., a temeljem U. o korištenju stana u sustanarskom
odnosu,
-da je tijekom 80.-ih godina B. K. sklopio U. o zamjeni stanova s
L. K., udovicom pok. D. K., a temeljem kojeg U. je i
uselio sporni dio stana dok je L. K. s djecom iz spornog dijela stana iselila i
uselila u drugi stan, te da su se takvoj zamjeni usprotivili davatelji stanova,
-da je B. K. u postupku koji se pred ovim sudom vodio pod brojem I. P.
511/00 tražio da se utvrdi nositeljem stanarskog prava na sustanarskom dijelu stana površine
od 35,61 m2, te da tuženik M. L. s njim sklopi ugovor o najmu stana sa zaštićenom
najamninom te da je prvostupanjskom presudom I P-511/00 od 16. kolovoza 2011. g., koja je
potvrđena presudom Županijskog suda u Splitu broj Gžx-1582/11 od 3. srpnja 2012. g., zahtjev
tužitelja B. K. odbijen kao neosnovan,
-da je u spornom manjem dijelu stana živio B. K. do svoje smrti 2013. g.,
s tim da je i prije smrti odselio iz spornog dijela predmetnog stana zbog bolesti u D. za
starije i nemoćne.
Stoga je trebalo zaključiti da B. K. nije bio zaštićeni najmoprimac na
dijelu stana u površini od 35,61 m2 te da nije bio u obvezi plaćati zaštićenu najamninu. Stoga,
a kako dio stana u površini od 35,61 m2 nije bio u režimu zaštićenog najma niti predmet
ugovora o najmu stana sa zaštićenom najamninom odnosno presude koja takav ugovor
zamjenjuje, tuženik nije pasivno legitimiran za isplatu razlike između postotka tržišne i
zaštićene najamnine (primjerene najamnine) za taj dio stana.
Tužitelj tužbeni zahtjev na isplatu razlike dijela tržišne i zaštićene najamnine za dio
stana u površini od 102,04 m2, koji kao zaštićeni najmoprimac koristi N. K.,
temelji na utvrđenjima presude Europskog suda za ljudska prava u predmetu S. protiv
R. H. u kojoj je utvrđeno da službeno određeni iznosi zaštićene najamnine ne
predstavljaju realnu mjesečnu naknadu za korištenje stana vlasnika čiji se stan nalazi u takvom
pravnom režimu jer spomenuta naknada gotovo ne omogućava prihod vlasniku.
Sporno je pitanje ima li vlasnik stana pravo potraživati naknadu štete od tuženika jer je
tuženik istakao prigovor promašene pasivne legitimacije.
U ovoj pravnoj stvari primjenjuju se odredbe Zakona o obveznim odnosima (NN broj 35/05, 41/08, 125/11 i 78/15, dalje ZOO), temeljem odredbe čl. 1163. st. 1. tog
Zakona, a budući da tužitelj potražuje isplatu za razdoblje od 1. lipnja 2013. g. do 31. kolovoza
2018. g. Odredbom čl. 1045. ZOO-a propisano je: tko drugome prouzroči štetu dužan je
naknaditi ako ne dokaže da je šteta nastala i bez njegove krivnje.
U presudi S. protiv R. od 10. srpnja 2014. g. ESLJP naveo je da je nadležnost tog
Suda odlučivati o pojedinačnim ili međunarodnim zahtjevima koji se odnose na povredu
građanskih i političkih prava sadržanih u Europskoj konvenciji za zaštitu ljudskih prava i
temeljnih sloboda (Međunarodni ugovori broj 18/97, 6/99, 14/02, 13/03, 9/05, 1/06 i 2/10, dalje
Konvencija) te je zadatak Suda osigurati da države poštuju prava i jamstva predviđena
Konvencijom. U trenutku kad utvrdi da je neka država povrijedila jedno ili više tih prava i
jamstava, Sud donosi presude koje su obvezujuće za svaku državu i dovode do toga da dotične
zemlje imaju obvezu postupati po njima i mijenjati svoje zakonodavstvo i administrativnu
praksu kako se slične povrede ne bi ponavljale u budućnosti. U presudi S. protiv
R. H. S. je, nadalje, utvrdio da je zaista došlo do povrede čl. 1. Protokola 1.
Konvencije. Također je istaknuto da rješenje kojim bi se vlasnicima stanova omogućilo
uživanje njihovih vlasničkih prava iz čl. 1. Protokola 1. Konvencije ne smije istovremeno i
automatski narušiti prava koja pripadaju stanarima sukladno čl. 8. Konvencije, već je potrebno
ta dva suprotstavljena interesa uravnotežiti na pravičan način. Sud je, stoga, zaključio kako se
temeljni problem (neposredni uzrok povrede Konvencije) tiče samog zakonodavstva te nadilazi
pojedinačni interes samog podnositelja zahtjeva, slijedom čega R. H. (odnosno
njena nadležna tijela) trebaju poduzeti zakonodavne i/ili druge opće mjere kojima će se na
primjeren način postići ravnoteža između interesa vlasnika stanova, s jedne strane, te interesa
zajednice i zaštićenih najmoprimaca, s druge strane. Sud je, nadalje, a vezano za individualne
mjere izvršenja, podnositeljevom nasljedniku dosudio naknadu materijalne štete koja
predstavlja razliku između najamnine koju priznaje domaće pravo, a koju Sud smatra
neprimjerenom, i primjerene najamnine. U presudi je utvrđeno da je nesporno došlo do
miješanja u vlasnička prava podnositelja, budući da zaštićeni najam za posljedicu ima niz
ograničenja koja onemogućavaju najmodavce u ostvarivanju prava na korištenje njihove
imovine, da je miješanje bilo predviđeno zakonom, a pravna osnova za to miješanje je bio
Zakon o najmu stanova (NN broj 91/96, 48/98 i 66/98) i U. o uvjetima i
mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (NN broj 40/97 i 117/05), te da je
miješanje bilo ''u skladu s općim interesom'' jer da su pravni propisi primijenjeni u ovom
predmetu težili cilju koji je u općem interesu, i to društvenoj zaštiti stanara, te da time za cilj
imaju promicanje gospodarske dobrobiti države i zaštitu prava drugih. Međutim, utvrđeno je da
ne postoji razmjernost miješanja jer miješanjem u pravo na mirno uživanje vlasništva nije
postignuta prijeko potrebna pravedna ravnoteža između zahtjeva općeg javnog interesa i
zahtjeva zaštite temeljnih prava pojedinaca te je utvrđeno da je podnositelju nametnut
nerazmjeran i pretjerani teret (najmodavac je isključen iz posjeda stana, nema utjecaj na izbor
najmoprimca ni bitne sastojke ugovora, ograničeno mu je pravo na otkaz najma, vjerojatnost da
zaštićeni najmoprimci dobrovoljno napuste stan je u pravilu neznatna, dodatno najmodavac
mora plaćati pričuvu, u obvezi je održavati stan i plaćati porez na dohodak, iznos zaštićene
najamnine u izrazitoj je opreci s tržišnom najamninom koju vlasnici stana mogu dobiti za svoj
stan, pa je i do 25 puta manja od tržišne).
U Protokolu br 1. uz Konvenciju (čl. 1.) propisano je da svaka fizička ili pravna osoba
ima pravo na mirno uživanje svog vlasništva te da se nitko ne smije lišiti svog vlasništva, osim
u javnom interesu, i to samo uz uvjete predviđene zakonom i općim načelima međunarodnog
prava. Prethodne odredbe, međutim, da ni na koji način ne umanjuju pravo države da primijeni
zakone koje smatra potrebnima da bi uredila upotrebu vlasništva u skladu s općim interesom ili
za osiguranje plaćanja poreza ili drugih doprinosa ili kazni.
Prema ocjeni ovog suda štetnu radnju tuženika predstavljaju nedostaci pravne norme, a
protupravnost se očituje u izostanku radnji kojima bi se otklonili navedeni nedostaci, odnosno
tuženik je postupao protivno Konvenciji. Tuženik je, time što je nakon ratificiranja Konvencije
(a i nakon donošenje presude S. protiv RH) propustio urediti status najmodavaca u
odnosu na zaštićene najmoprimce na način da se osigura ravnoteža, počinio u odnosu na
tužitelja protupravnu štetnu radnju. Stoga, nepostupanje tuženika u skladu s ratificiranom
Konvencijom rezultiralo je obvezom tuženika na naknadu štete temeljem citirane odredbe čl.
1045. st. 1. ZOO-a, a zbog činjenice što tužitelju zaštićeni najmoprimac plaća iznimno nisku
najamninu na temelju tuženikovog propisa kojeg tuženik nije, sve do novele Zakona o najmu
stanova iz 2018. g., na odgovarajući način uskladio s ratificiranom Konvencijom.
Dakle, postojeći zakonodavni okvir doveo je do povrede Konvencijom zaštićenog prava
na štetu tužitelja kao vlasnika nekretnine time što je onemogućen u pravu korištenja nekretnine
i ostvarivanja prihoda iz svoje imovine, radi čega tužitelj trpi štetu u visini razlike između
primjerene i najamnine koju prima od zaštićenog najmoprimca.
U odnosu na prigovor tuženika da zaštićeni najmoprimac nije ishodio donošenje
presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom nego da su tužitelj i
njegovi pravni prednici sa zaštićenim najmoprimcem dobrovoljno zaključili takav ugovor i da
se to ima uzeti u obzir prilikom ocjene pravilnosti pasivne legitimacije, ovaj sud ne vidi u čemu
bi se očitovala razlika u načinu zaključenja ugovora koja bi za posljedicu imala neodgovornost
tuženika za štetu koju je pretrpio tužitelj.
Prema mišljenju ovog suda, nadalje, tužitelju ne pripada iznos tržišne najamnine
umanjen za zaštićenu najamninu, nego primjerena najamnina, koji je termin upotrijebio i
ELJUP kada je navedeno da se radi o odgovarajućoj najamnini od koje se ima oduzeti
ostvareni iznos zaštićene najamnine. Odlučujući o primjerenoj najamnini ELJUP je vodio
računa o tome da tuženik nije u mogućnosti u potpunosti financijski sanirati negativne
posljedice koje pogađaju vlasnike privatnih stanova opterećenih zaštićenim najmom.
Primjerena najamnina, po ocjeni ovog suda, izračunava se na način da se polovina
iznosa tržišne najamnine umanji za primljenu zaštićenu najamninu, na koji se način dobije
naknada koja pripada vlasnicima stanova, a da se vodi računa o obje strane i istovremeno
sanira propust tuženika prema vlasnicima stanova, a kako je to predložio i sam tužitelj,
obrazlažući takav postupak socijalnom komponentom i navodeći da ipak nije riječ o tržišnoj
najamnini nego da, uvažavajući za koje se svrhe koristi njegov stan te mišljenje ELJUP-a da
mu pripada znatno veća naknada od zaštićene najamnine, takvu naknadu predstavlja upravo
iznos koji se dobije opisanom računicom.
Točno je da bi, u slučaju da se vlasnicima stanova priznaje tržišna najamnina, došlo do
privilegiranja skupine najmodavaca koji bi u odnosu na vlasnike koji iznajmljuju stanove imali
pogodnosti ostvarenja tržišne najamnine bez ikakvih rizika kojima su izloženi vlasnici stanova
koji nemaju u stanovima zaštićene najmoprimce.
Prilikom određivanja visine zaštićene najamnine, nadalje, tužitelj nije imao bilo kakvu
ulogu jer je visina određena temeljem U. o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene
najamnine (NN broj 40/97 i 117/05) te je izračun izvršila nadležna S. i O.
G. S. kao upravno tijelo, pa nema govora o nekom propustu tužitelja voditi računa o
šteti koju trpi i smanjivanju visine te štete, što predstavlja prigovor tuženika.
Sud je od P. uprave, P. ureda S., I. S. zatražio dostavu
podataka o visini tržišne najamnine koja se može postići za stan u S., smješten na prvom katu koji se koristi kao dvije odvojene stambene cjeline: za jednu površine
102,04 m2, koja se sastoji od tri sobe, kuhinje i sporednih prostorija i drugu površine 35,61 m2,
odnosno za stan sličnog položaja i veličine u utuženom periodu. U odgovoru P.U.
od 16. siječnja 2020. g. dostavljeni su podaci o visini najamnine za stanove na sličnoj lokaciji i
to promatrajući sporni stan kao stan u ukupnoj površini od 102,04 m2:
gdje je za stan površine 85 m2 ugovorena mjesečna najamnina od 5.250,00 kn, za stanove u
gdje je ugovorena mjesečna najamnina od 2.500,00 kn za stan od 55 m2 i od
1.500,00 kn za stan površine 40 m2 gdje je ugovorena mjesečna
najamnina od 1.500,00 kn (bez navođenja površine stana).
Tužitelj je u podnesku u kojem je konačno uredio zahtjev naveo da bi, s obzirom na
dimenzije i poziciju stana, realna mjesečna naknada tržišnog najma predstavljala iznos od
5.000,00 kn.
S obzirom da je predmet zahtjeva razlika između postotka tržišne najamnine i zaštićene
najamnine za dio stana koji predstavlja zaseban stambeni prostor u površini od 102,04 m2, a da
je PU dostavila podatke za stan od 85 m2, koje je tužitelj prihvatio, i ovaj sud
prihvaća da se radi o tržišnoj najamnini od 5.000,00 kn mjesečno.
Kad se od polovine ovog iznosa (2.500,00 kn) oduzme iznos zaštićene najamnine koji
je u promatranom razdoblju iznosio 398,87 kn, a prema izračunu mjesečne zaštićene najamnine
na dan 10. siječnja 2013. g., dobije se iznos od 2.101,13 kn koji predstavlja iznos primjerene
najamnine koja na ime naknade štete pripada tužitelju.
Iako je tužitelj u tužbi naveo da je zaštićeni najmoprimac N. K., počevši
od 5. rujna 2012. g. bio u obvezi plaćati mjesečnu zaštićenu najamninu u iznosu 398,87 kn, u
podnesku kojim je konačno uredio tužbeni zahtjev tužitelj je, po ocjeni ovog suda pogrešno,
naveo da od 50 % iznosa tržišne najamnine treba odbiti službeno određeni iznos zaštićene
mjesečne najamnine od 93,07 kn. Dakle, tužitelj je u ovom podnesku pogrešno uzeo u obzir
iznos zaštićene najamnine koji se odnosi na preostali dio stana od 35,61 m2, za koji dio stana
tužitelj nema pravo na isplatu u ovom postupku.
Tužitelj je u tužbi zatražio isplatu mjesečnih iznosa razlike najamnine počevši od 1.
lipnja 2013. g. do 31. kolovoza 2018. g., odnosno do stupanja na snagu novele Zakona o najmu
stanova iz NN broj 68/18 (27. srpnja 2018. g.).
U odnosu na prigovor zastare koji je istaknuo tuženik, navodeći da se radi o zastari
samog prava, a temeljem odredbe čl. 227. ZOO-a jer je Konvencija ratificirana 5. studenog
1997. g., a tužba podnesena 2019. g. treba navesti da se, po mišljenju ovog suda, odredba čl.
227. ZOO-a ne primjenjuje, jer se u ovom predmetu ne radi o povremenim tražbinama već o
potraživanju naknade štete (pa se ne može raditi o tome da je zastarjelo pravo iz kojeg
proizlaze povremene tražbine). Osim toga, po ocjeni ovog suda, prije donošenja odluke
ELJUP-a u predmetu S. protiv R. H. (10. srpnja 2014. g.) nije tekao
zastarni rok za potraživanje naknade štete jer je tek donošenjem te odluke ELJUP utvrdio
povredu Konvencije te čl. 1. Protokola 1. uz tu Konvenciju, a na štetu vlasnika stanova u
kojima se nalaze zaštićeni najmoprimci, zbog čega rok za zastaru tražbine s naslova naknade
štete može početi teći tek od donošenja te odluke. Naime, tužitelj prije donošenja odluke
ESLJP-a nije niti mogao pokretati postupke za naknadu štete po tom osnovu jer je Ustavni sud
R. H. povodom ustavnih tužbi utvrdio da odredbe Z. o najmu stanova nisu
suprotne U. i odbijao je takve tužbe, a isto tako sudovi u R. H. prije
donošenja odluke ESLJP-a odbijali su zahtjeve vlasnika stana kako za predaju u posjed, tako i
za razliku između zaštićene najamnine i najamnine koje bi mogli ostvariti na tržištu, zbog čega
se treba uzeti da je tužitelj za štetu i osobu koja mu je počinila štetu saznao tek od donošenja
odluke ELJUP-a u predmetu S. protiv R. H., odnosno 10. srpnja 2014. g.
Nadalje, a s obzirom da je u primjeni odredba čl. 230. st. 1. ZOO-a odnosno trogodišnji
zastarni rok za potraživanje naknade štete koji teče od saznanja za štetu i za osobu koja je štetu
učinila te s obzirom da je zahtjev za mirno rješenje spora, a temeljem odredbe čl. 186. a
Zakona o parničnom postupku (NN broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03,
88/05, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11-pročišćeni tekst, 25/13, 89/14 i 70/19, dalje ZPP),
koji predstavlja procesnu pretpostavku za podnošenje tužbe, podnesen:
-25. svibnja 2016. g. za potraživanje od 1. siječnja 2009. g. do 30. lipnja 2016. g. te
-3. srpnja 2019. g. za potraživanje od 1. lipnja 2013. g. do 31. kolovoza 2018. g.,
proizlazi da su jedino potraživanja koja su dospjela prije 25. svibnja 2013. g. zastarjela,
što znači da je prigovor zastare potraživanja u cijelosti neosnovan jer je prvo potraživanje
tužitelja iz tužbe ono za lipanj 2013. g. koje je dospjelo 5. srpnja 2013. g.
Tužbeni zahtjev, dakle, osnovan je za period od 1. lipnja 2013. g. do 31. kolovoza 2018.
g. odnosno ukupno za 63 mjeseca, u kojem periodu za svaki mjesec tužitelju pripada
primjerena najamnina od po 2.101,13 kn, što ukupno iznosi 132.371,19 kn. U preostalom
dijelu, kojim je za ovaj period tužitelj zatražio isplatu iznosa od 22.196,79 kn s pripadajućim
kamatama, tužbeni zahtjev trebalo je odbiti kao neosnovan i odlučiti kao u izreci presude pod
točkom I.
Tužitelj je na svaki pojedini mjesečni iznos najamnine koja mu pripada zatražio isplatu
zatezne kamate koja teče od petog u slijedećem mjesecu za iznos iz prethodnog mjeseca, što je
sud u cijelosti prihvatio, smatrajući da je tužitelju tog dana nastala šteta, a sve temeljem
odredbe čl. 29. st. 1. ZOO-a.
U podnesku kojim je konačno uredio zahtjev tužitelj je zatražio isplatu zatezne kamate
po stopi koja se određuje uvećanjem eskontne stope HNB koja je vrijedila zadnjeg dana
polugodišta koje je prethodilo tekućem polugodištu za pet postotnih poena, što je pravilno za
razdoblje do 31. srpnja 2015. g., jer se, počevši od 1. kolovoza 2015. g. do isplate zatezna
kamata obračunava po stopi koja se određuje na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od
godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunatoj za referentno razdoblje koje
prethodi tekućem polugodištu uvećanoj za tri postotna poena, a prema odredbi čl. 29. st. 2.
ZOO-a, i kako je sud odredio u izreci presude.
Odluka o troškovima postupka temelji se na odredbi čl. 154. st. 5. ZPP-a, budući da
tužitelj nije uspio samo u razmjerno neznatnom dijelu svog zahtjeva, a zbog tog dijela nisu
nastali posebni troškovi, radi čega je tuženika trebalo obvezati na naknadu cjelokupnog troška
kojeg je snosio tužitelj u sporu.
Tužitelju je, tako, trebalo priznati trošak sastava tužbe i podneska od 16. rujna 2019. g.
po 250 bodova (ukupno 500 bodova), trošak zastupanja na ročištima od 12. studenog 2019. g. i
1. prosinca 2020. g. po 125 bodova (250 bodova) i trošak sastava podneska od 5. veljače 2020.
g. od 50 bodova.
Ukupan broj bodova od 800 trebalo je pomnožiti s vrijednošću boda iz Tbr. 50. Tarife o
nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (NN broj 142/12, 103/14, 118/14 i
107/15). Tako dobivenom iznosu trebalo je dodati zatraženi PDV i zatraženu pristojbu tužbe od
1.930,00 kn i pristojbu presude od 1.895,68 kn te tako dobiti iznos od 13.825,68 kn, što
predstavlja trošak kojem je bio izložen tužitelj u ovoj parnici i zbog čega je odlučeno kao u
izreci presude pod točkom II.
Na dosuđeni iznos parničnog troška tužitelju je trebalo priznati i zateznu kamatu
propisanu zakonom koja, u skladu s odredbom čl. 30. st. 2. Ovršnog zakona (NN broj 112/12, 25/13, 93/14, 55/16 i 73/17), teče od dana donošenja odluke do isplate, kako je i
presuđeno. U skladu s već citiranim propisom sud je odredio i stopu te kamate.
U Splitu, 15. siječnja 2021. g.
S U D A C :
SANDI PETRIČIĆ
UPUTA O PRAVNOM LIJEKU: Protiv ove presude nezadovoljna stranka može
podnijeti žalbu u roku od 15 dana od dana dostave presude. Žalba se podnosi nadležnom
županijskom sudu, a putem ovog suda u 3 primjerka.
Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje i stranci koja je uredno
obaviještena o tom ročištu na koje nije pristupila, smatra se da je dostava presude obavljena
onog dana kad je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Stranci koja nije bila uredno
obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje smatra se da je dostava presude
obavljena danom zaprimanja pisanog otpravka (čl. 335. st. 7., 8., 9. i 11. ZPP-a).
