Broj: Gž-2173/17

 

 

 

U   I M E   R E P U B L I K E   H R V A T S K E

R J E Š E N J E

 

              Županijski sud u Splitu, OIB: 11748694684, u vijeću sastavljenom od sudaca ovog suda Arijane Bolanča, kao predsjednice vijeća, te Svjetlane Vidović, kao članice vijeća i sutkinje izvjestiteljice, i Verice Franić, kao članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja I. Z., … iz P., … zastupanog po punomoćniku V. L., odvjetniku u S., protiv tuženika H. B. V. d.d., …, iz B. V., … zastupanog po punomoćnicima I. R. i V. G. K., odvjetnicima u S., radi uknjižbe i raskida ugovora, odlučujući o žalbi tuženika protiv presude Općinskog suda u Splitu, Stalna služba u Makarskoj broj 75 P-1468/15 od 3. travnja 2017., u sjednici vijeća održanoj 15. ožujka 2018.,

 

r i j e š i o   j e

 

Ukida se presuda Općinskog suda u Splitu, Stalna služba u Makarskoj broj 75P-1468/15 od 3. travnja 2017. te se predmet vraća sudu prvog stupnja na ponovno suđenje.

 

Obrazloženje

 

              Prvostupanjskom je presudom obvezan je tuženik omogućiti tužitelju uknjižbu prava vlasništva na nekretnini smještenoj u B. V., u naravi restoran S. š. u P., koji je izgrađen na nekretnini označenoj kao čest. zem. 2932/1 K.O. B.-B. V., koji se sastoji od uređenog i opremljenog restorana, kuhinje, skladišta, šanka, sanitarnog čvora i terase, ukupne neto površine 355,50 m², u protivnom da se raskida ugovor o kupoprodaji ove nekretnine sklopljen između tužitelja i tuženika dana 25. srpnja 1998., a koji je ovjeren kod A. B., javnog bilježnika u M. dana 31. srpnja 1998. pod br. OV-4517, OV-4518/98, te obvezuje tuženik tužitelju isplatiti iznos od 268.428,24 € u protuvrijednosti u kunama po srednjem tečaju HNB na dan plaćanja sa zakonskom zateznom kamatom od 25. srpnja 1998. do isplate (točka I. izreke). Ujedno je tuženik obvezan naknaditi tužitelju parnični trošak u iznosu od 289.637,50 kn s pripadajućom zakonskom zateznom kamatom od 3. travnja 2017. do isplate (točka II. izreke).

 

              Protiv ove presude žali se tuženik pobijajući je u cijelosti zbog svih zakonskih žalbenih razloga predviđenih odredbom članka 353. stavak 1. Zakona o parničnom postupku („Narodne novine“, broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03 i 88/05, 2/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13 i 89/14; dalje: ZPP) s prijedlogom da se presuda ukine.

 

Na žalbu nije odgovoreno.

 

              Žalba je osnovana.

 

              Predmet ovog spora predstavlja zahtjev tužitelja za ispunjenje ugovorne obveze na način da sud obveže tuženika da omogući tužitelju uknjižbu prava vlasništva na nekretnini smještenoj u B. V. u naravi restoran „S. školjka“ u P. koji je izgrađen na čest. zem. 2321/1 K.O. B. - B. V. koji se sastoji od uređenog i opremljenog restorana, kuhinje, skladišta, šanka, sanitarnog čvora i terase ukupne neto površine 355,50 m², u protivnom da se raskida Ugovor o kupoprodaji iste nekretnine zaključen između parničnih stranaka dana 25. srpnja 1998. te obveže tuženika na isplatu iznosa od 268.428,24 €/kn.

 

Prvostupanjski je sud prihvatio tako postavljeni tužbeni zahtjev pozivom na odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12 i 152/14; dalje: ZV) i Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 53/91., 73/91., 111/93., 3/94., 7/96., 91/96., 112/99. i 88/01., dalje: ZOO) a kojega je ovdje za primijeniti temeljem članka 1163. stavak 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj 35/05, 41/08 i 78/15).

 

Već iz tog razloga temeljem odredbe članka 369. stavak 1. ZPP, a zbog postojanja bitne povrede odredaba parničnog postupka iz odredbe članka 354. stavak 2. točka 11. ZPP u smislu zbog nerazumljivosti izreke presude, valjalo je ukinuti pobijanu odluku.

 

Naime, ovako postavljeni tužbeni zahtjev je nejasan. Tužitelj je prvotno bio postavio glavni i podredni tužbeni zahtjev, da bi poslije isti uredio na način kao u izreci pobijane presude pa nije jasno je li se i dalje radi o glavnom i podrednom tužbenom zahtjevu ili facultas alternativi.

 

Alternativno ovlaštenje (procesna facultas alternativa) u smislu odredbe članka 327. ZPP oslobađa tuženika od obveze ali ista nije tužbeni zahtjev, već građanskopravna ponuda  tužitelja tuženiku koju sud unosi u izreku svoje presude kojom prihvaća kondemnatorni tužbeni zahtjev. O alternativnom ovlaštenju sud ne može raspravljati ni meritorno odlučivati, niti o istom treba bilo što obrazlagati. 

 

S druge strane, ako se radi o glavnom i podrednom tužbenom zahtjevu tada sud, za slučaj da prihvati glavni tužbeni zahtjev, uopće ne odlučuje o podrednom tužbenom zahtjevu niti ga unosi u izreku presude, a prema odredbi članka 188. stavak 2. ZPP.

 

Konačno, ako se radi o kumuliranom tužbenom zahtjevu, isti je u konkretnom slučaju kontradiktoran i ne može se (ako se eventualno prihvaća) ni prihvatiti u cijelosti.

 

              Zbog navedenog, nužno je da sud prvog stupnja pozove tužitelja na izjašnjenje s tim u vezi kako bi se nakon toga mogao cijeniti meritum spora. Posebice, u odnosu na dio tužbenog zahtjeva o omogućavanju uknjižbe prava vlasništva, nije jasno koje to radnje tuženik treba poduzeti da bi se tužitelju omogućila uknjižba prava vlasništva na restoranu pa je taj dio izreke presude neovršiv, a eventualni ovršni postupak mogao bi prerasti u novu parnicu.

 

              U odnosu na meritom spora, već sada je za naglasiti da iz utvrđenja suda proizlazi:

 

- da su Mjesna zajednica P. i prednik tuženika sklopili dana 19. siječnja 1989. Ugovor o ustupanju poslovnog prostora (dalje: Ugovor o ustupanju) na neodređeno vrijeme uz obvezu prednika tuženika da otvori plažni restoran u objektu sagrađenom na čest. zem. 2321/1 K.O. B.-B. V. ukupne površine 220 m²; te se istome daje suglasnost za proširenje tlocrtnih gabarita objekta ali zabranjuje davanje u podzakup;

 

- da je u postupku pretvorbe društvenog poduzeća, navedeni prostor procijenjen u temeljni kapital tuženika kao ulaganje ali ne i zemljište jer je isto pomorsko dobro i to rješenjem Hrvatskog fonda za privatizaciju Klasa: 943-01/96-01/518 od 7. svibnja 1996.; pa sud zaključuje da je prednik tuženika bio izvanknjižni nositelj prava upravljanja, korištenja i raspolaganja predmetne nekretnine i da je istu mogao prodati tužitelju (dalje: Rješenje);

 

- da je tuženik dana 4. svibnja 1998. objavio u listu „S. D.“ Poziv za podnošenje ponuda za kupnju, među ostalim, i predmetnog objekta ali sada površine 355 m²;

 

- da je tužitelj dana 23. travnja 1998. potpisao Izjavu da je izvršio uvid u stanje zemljišnoknjižne dokumentacije za objekt „Srebrna školjka“, da je dokaz vlasništva podatak iz Katastra o objektu površine cca 200 m²; da je čest. zem. 2321/1 K.O. B.-B. V. u vlasništvu M. odbora P. ali da je tuženik riješio pravo korištenja na neodređeno vrijeme te da je u Rješenju Hrvatskog fonda za privatizaciju broj 94-860/1 od 6. lipnja 1994. i čestica zemlje i zgrada procijenjena u ukupno navedenom iznosu te da prihvaća kupnju tog objekta u navedenom stanju dokumentacije (dalje: Izjava);

 

- da su parnične stranke sklopile Ugovor o kupoprodaji nekretnine (objekta - restorana „S. školjka“ u P. koji je izgrađen na čest. zem. 2321/1 K.O. B. - B. V. koji se sastoji od uređenog i opremljenog restorana, kuhinje, skladišta, šanka, sanitarnog čvora i terase ukupne netto površine 355,50 m²), dana 25. srpnja 1998. i ovjerile pod brojem OV-4517, 4518/98 dana 31. srpnja 1998., za cijenu od 525.000 DEM/kn (dalje: Ugovor);

 

- da se odredbom članka 7. Ugovora tuženik obvezao omogućiti tužitelju uknjižbu prava vlasništva na kupljenoj nekretnini uz istodobno brisanje tog prava s imena prodavatelja a bez njegove daljnje suglasnosti i pristanka (što pravilno po mišljenju suda prvog stupnja ne predstavlja valjano uknjižbeno očitovanje); da je tužitelj dopisom od 19. studenog 2007. od tuženika tražio da mu isti izda uknjižbeno očitovanje;

 

- da je 27. srpnja 1998. sačinjen Zapisnik o primopredaji te da se tužitelj i danas nalazi u posjedu objekta;

 

- da je kat. čest. 2932/1 Z.U. 4326 KO B.-B. V. oznake neplodno (žalo), P. polje, površine 3963 m², upisana kao općenarodna imovina pod upravom mjesnog N.O. B. V.; dok je u posjedovnom listu broj 491 K.O. B.-B. V. dio kat. čest. 2932/1, žalo površine od 3557 m² upisana na Upravu pomorstva srednjeg Jadrana Split;

 

- da je prijeporni restoran označen u pismenom opisu vještva vještaka mjernika N. B. slovima A-B-C-D-E-F-G-H-I-J-K-L-M-N-O-P-A i da je isti položen na čest. zem. 2932/1 K.O. B.-B. V. površine 4357 m² od čega je u PL 125 vinograd u površini 800 m² upisano na ime A. I. pok. A. i M. I. pok. A. za po ½, a u PL 491 žalo u površini od 3557 m² Uprava pomorstva srednjeg Jadrana Split; nadalje, na čest. zem. 2979/8 dvor, površine od 265 m² u PL 655 na ime Ž. R. pok. J.; na čest. zem. 2979/9 dvor od 528 m² PL 656 na ime J. R., M. R. i R. R. po 1/3 dijela te čest. zem. 2979/23 u naravi put površine od 236 m² u PL 272 put u površini od 124 m² na ime J. R. iz P. i u PL 504 put u površini od 122 m² na ime M. G. iz P.;

 

- u podnesku od 17. prosinca 2015. vještak navodi da je predmet spora položen na čest. zem. 2932/1, 2979/8 i 2979/9; dok čest. zem. 2321/1 u K.O. B.-B. V. ne postoji;

 

- da iz dopisa Upravnog odjela za pomorstvo i turizam Županije Splitsko-dalmatinske od 14. prosinca 2015. proizlazi da prema prijedlogu rješenja o granici pomorskog dobra čest. zem. 2932/1 ulazi u pomorsko dobro.

 

Na temelju tako utvrđenog činjeničnog stanja sud prvog stupnja zaključuje da je Ugovor valjan pravni posao, da je tuženik dužan tužitelju omogućiti uknjižbu prava vlasništva ne kupljenoj nekretnini te i više od traženog tužbenim zahtjevom zaključuje da je tužitelj kupio i zemljište jer da se ne radi o pomorskom dobru odnosno da se predmetni objekt zapravo nalazi na čest. zem. 2932/1 K.O. B.-B. V. koja nekretnina da nije pomorsko dobro, pa sud smatra da je tuženik mogao prodati tužitelju predmetnu nekretninu, neovisno od toga što izrijekom nije naznačeno da se osim objekta prodaje i zemljište te da Ugovor nije sastavljen protivno načelu pravnog jedinstva nekretnine.

 

Već je ranijom ukidnom odlukom naloženo raspraviti je li tuženik u trenutku sklapanja Ugovora bio vlasnik predmeta kupoprodaje - restorana. Tužitelj i ne traži uknjižbu na zemljištu već da mu tuženik omogući uknjižbu objekta - restorana a ne i zemljišta.

 

Tuženik je taj koji treba dokazati da je bio vlasnik objekta - restorana u relevantnom razdoblju. Za sada iz predmeta spisa proizlazi i to iz Ugovora o ustupanju da se poslovni prostor ustupa na neodređeno vrijeme uz obvezu prednika tuženika da otvori plažni restoran u objektu sagrađenom na čest. zem. 2321/1 K.O. B.-B. V. ukupne površine 220 m²; te se istome daje suglasnost za proširenje tlocrtnih gabarita objekta ali zabranjuje davanje u podzakup. Je li predmetni ugovor pravni temelj za stjecanje prava korištenja te potom prava vlasništva, ili bi se radilo sadržajno o koncesiji, nije razvidno iz obrazloženja pobijane odluke. Nije razvidno ni na temelju kojeg materijalnopravnog propisa bi se to moglo smatrati vlasništvom tuženika nad objektom sagrađenim na pomorskom dobru.

 

Nadalje, iz Rješenja proizlazi da je u postupku pretvorbe društvenog poduzeća, navedeni prostor procijenjen u temeljni kapital tuženika kao ulaganje prema odredbi članka 2. Zakona o pretvorbi društvenih poduzeća (“Narodne novine“, broj 19/91., 83/92., 94/93., 2/94., 9/95. i 118/99.; dalje: ZPDP), koja odredba propisuje da je društveni kapital prema tom zakonu razlika između vrijednosti sredstava (ukupne aktive) poduzeća i vrijednosti obveza poduzeća, uključujući obveze prema pravnim i fizičkim osobama na temelju njihovih trajnih uloga u poduzeću, ali ne i zemljište jer je isto pomorsko dobro. Iz pobijane presude nije razvidno na temelju čega tuženik (a i sud) smatra da je tuženik stekao pravo korištenja a potom i vlasništvo (kada se ima u vidu sadržaj Ugovora o ustupanju prema kojemu se prostor ustupa na neodređeno uz zabranu davanja u podzakup, i sadržaj Rješenja).

 

Već ranije je sud upućen da, ukoliko bi se radilo o nekretnini koja bi bila u režimu društvenog vlasništva, da se pravo raspolaganja moglo stjecati pored ostalog, na način i pod uvjetima definiranim u odredbama Zakona o udruženom radu (Sl. list SFRJ br. 53/76., pročišćeni tekst 11/88., dalje: ZUR), a ukoliko se radi o pomorskom dobru, a radi se i nije jasno otkud sudu prvog stupnja zaključak da čest. zem. 2932/1 nije pomorsko dobro (upis pomorskog dobra je samo deklaratornog karaktera), na zemljištu se nije moglo steći pravo vlasništva i to nitko i ne traži u ovom postupku.

 

Međutim, postavlja se pitanje što s objektom koji je izgrađen na pomorskom dobru, može li isti biti objektom prava vlasništva.

 

Iz Izjave koju je sačinio tuženik a potpisao tužitelj proizlazi da je tuženik riješio pravo korištenja na neodređeno vrijeme a ne pravo vlasništva; naprotiv u toj Izjavi se utvrđuje da je čest. zem. 2321/1 K.O. B.-B. V. u vlasništvu M. odbora P. ali da je tuženik riješio pravo korištenja na neodređeno vrijeme. Ovo je važno jer je 1998. godine kada se sklapa predmetni pravni posao, na snazi ZV i više nema društvenog vlasništva (ako ne prema nekom drugom propisu a onda makar prema prijelaznim i završnim odredbama ZV).

 

U vrijeme sklapanja Ugovora, na snazi je bio i Pomorski zakonik „Narodne novine“, broj 17/94., 74/94. i 43/96.) koji je propisivao da se na pomorskom dobru nije moglo steći pravo vlasništva a isto tako ni prema odredbama Zakona o pomorskom dobru, lukama i pristaništima ("Narodne novine", broj 19/84, 39/75, 17/77 i 18/81) kao ni po pravnim pravilima bivšeg OGZ (paragraf 287).

 

Građevine i drugi objekti na pomorskom dobru, koji su trajno povezani s pomorskim dobrom smatraju se pripadnošću pomorskog dobra. Međutim, pravno nisu dijelovi općeg dobra one zgrade i druge građevine koje su na njemu izgrađene na temelju koncesije, pa one tvore zasebnu nekretninu dok koncesija traje (članak 9. stavak 4. ZV). Isto tako nisu dijelovi zemljišta one zgrade i druge građevine koje su trajno povezane s tim zemljištem ako ih od njega pravno odvaja stvarno pravo koje svojega nositelja ovlašćuje da na tom tuđem zemljištu ima takvu zgradu ili drugu građevinu u svom vlasništvu. Trajanje koncesije određuje specifično vremensko ograničenje prava vlasništva na tim objektima kao posebnim nekretninama u odnosu na pomorsko dobro i tako mijenja njihov pravni status, dopuštajući razdvajanje građevina od pomorskog dobra kao općeg dobra.

 

Time, unatoč načelu jedinstva nekretnina, ZV dopušta ovlašteniku da ugovorom o koncesiji na pomorskom dobru, kao općem dobru izvan vlasničkog režima ima zgradu ili drugu građevinu u svom vlasništvu. Odredbama Pravilnika o unutarnjem ustroju, vođenju zemljišnih knjiga i obavljanju drugih poslova u zemljišnoknjižnim odjelima sudova (Narodne novine, broj 81/97., 109/02., 123/02., 153/02. i 14/05; - Zemljišnoknjižni poslovnik) određen je upis na način da se zgrade izgrađene na temelju koncesije upisuju u EOP-zemljišnu knjigu po pravilima koja vrijede za upis zgrade sagrađene na pravu građenja, s tim da upis zgrade znači osnivanje novog zemljišnoknjižnog tijela. Ništa od toga stranke, a ni sud prvog stupnja nije imao u vidu kod donošenja svoje odluke.

 

U pravu je prvostupanjski sud kada zaključuje da je uknjižba bitan sadržaj ugovora o kupoprodaji. Ovo stoga, jer je ugovor o kupoprodaji takav ugovor kojim se jedna strana - prodavatelj obvezuje drugoj strani - kupcu prepustiti određenu stvar, a kupac se obvezuje za prepuštenu stvar platiti određeni novčani iznos kao kupovnu cijenu. To je svakako kauzalni pravni posao jer je kauza, cilj odnosno pravno oblikovana svrha, upravo stjecanje prava vlasništva na stvari. Sklapanjem kupoprodajnog ugovora međutim, za ugovorne strane nastupaju samo obveznopravni učinci dok se samo pravo vlasništva na nekretnini stječe tek uknjižbom u zemljišnoj knjizi. Konkludira, nema kupoprodajnog ugovora bez prijenosa prava vlasništva jer to onda nije kupoprodaja već eventualno neki drugi pravni posao.

 

Sud pravilno nije prihvatio prigovor tuženika u dijelu gdje navodi da bi tužitelj potpisujući Izjavu prije sklapanja Ugovora bio upoznat sa zemljišnoknjižnim stanjem i da je unatoč toga odlučio se na zaključenje Ugovora, pa da samim time i nema propusta na strani tuženika ukoliko se tužitelj eventualno ne može uknjižiti kao vlasnik predmetne nekretnine. Naime, tuženik je prodao objekt na nepostojećoj čest. zem. 2321/1 a ne na stvarnoj čest. zem. 2932/1, pa nije jasno koje je to zemljišnoknjižno stanje uopće prezentirano tužitelju i tuženik se ne može osloboditi svoje odgovornosti za pravne nedostatke.

 

Glede identifikacije predmeta spora u nalazu i mišljenju vještaka geodeta različita je identifikacija u pismenom opisu vještva kako je to naprijed iznijeto u odnosu na onu iz dijela vještva pod nazivom nalaz i mišljenje gdje se navodi da je restoran smješten na čest. zem. 2932/1 KO B.-B. V. u površini od 322 m², na čest. zem. 2932/9 u površini od 38 m²,  na čest. zem. 2932/8 u površini od 38 m², na čest. zem. 2932/23 u površini od 06 m², i na dio plaže u površini od 181 m² izvan granica K.O: B.-B. V.; pa je to nužno razjasniti.

 

Osim toga, kod činjenice da je tužitelj kupio restoran površine 355,50 m², a da prema vještvu njegova sadašnja površina iznosi 585 m², postavlja se pitanje može li uopće tuženik poduzeti bilo što u svrhu uknjižbe objekta u zemljišnoj knjizi i postoji li time, krivnja obje ugovorne strane zbog nemogućnosti upisa prava vlasništva na zgradi.

 

Svakako je, kod naprijed obrazložene kauze, obveza prodavatelja da omogući kupcu sve što je potrebno radi prijenosa prava vlasništva a u slučaju da se utvrdi da tuženik nije bio vlasnik on odgovara za pravne nedostatke posljedica kojih je raskid ugovora.

 

U dvostranim ugovorima, prema odredbi članka 124. ZOO, ugovor može raskinuti strana koja je ispunila ugovor. Nije sporno da je tužitelj svoju ugovornu obvezu ispunio jer je platio kupoprodajnu cijenu, da je tuženik ispunio svoju obvezu predaje posjeda, ali ne i obvezu omogućavanja prijenosa prava vlasništva. Uvjeti raskida ugovora zbog neispunjenja regulirani su odredbama ZOO (članak 124. do 131.). Kako je nesporno da se ne radi o ugovoru gdje je rok bio bitni sastojak ugovora, da bi došlo do raskida ugo­vora po samom zakonu, moraju biti ispunjene pretpostavke navedene u stavku 2. članka 126. ZOO. Prema toj odredbi, ako vjerovnik želi raskinuti ugovor, mora dužniku ostaviti primjereni naknadni rok za ispunjenje, a što je tužitelj tvrdi učinio dopisom od 19. studenog 2007.

 

Ugovor je zakon za stranke, moraju ga poštovati i ispuniti. To je temeljno pravilo ZOO. Pri raskidu ugovora inače, riječ je o prestanku pravno valjanog ugovora koji još nije ispunjen ili je samo djelomično ispunjen. Tek po utvrđenju svih gore navedenih prijepora (glede objekta prodaje i prava vlasništva i uopće, mogućnosti uknjižbe) moći će se vidjeti je li ugovor valjan ili ne pa slijedom toga, može li se raskinuti ili ne, ili se radi o ništetnom pravnom poslu.

 

Svakako bi bilo uputno pomoći strankama da mirno razriješe predmet spora pa moguće i primjenom odredaba Zakona o mirenju („Narodne novine“, broj 18/11) a sukladno odredbama članka 186.d. do 186.f. ZPP.

 

Slijedom navedenog, zaključiti je da činjenično stanje odlučno za pravilnu primjenu materijalnog prava nije pravilno i potpuno utvrđeno (članak 355. ZPP), a počinjena je i bitna povreda odredaba parničnog postupka iz odredeb članka 354. stavak 2. točka 11. ZPP pa je valjalo primjenom odredbe članka 369. stavak 1. i članka 370. ZPP uvažiti žalbu tuženika i ukinuti presudu prvog stupnja u cijelosti te predmet vratiti na ponovno suđenje.

 

U nastavku postupka prvostupanjski će sud pozvati tužitelja na izjašnjenje u svezi sadržaja tužbenog zahtjeva i njegove određenosti, pozvati će tuženika na dodatno iznošenje činjenica i dokaza na okolnost vlasništva (ili koncesije, da se izjasni i dokaže), razjasniti kontradiktornosti oko identifikacije predmeta spora u vještvu, te je li tuženik bio ovlašten sklopiti predmetni Ugovor, je li bio vlasnik i je li mogao prodati predmetnu nekretninu kao svoju ili se radi o koncesiji; nadalje, utvrditi će tako je li sklopljeni ugovor valjan, te će postupajući po uputi iz ovog rješenja, utvrditi dakle, sve relevantne činjenice o kojima ovisi zahtjev tužitelja i pravilnom primjenom materijalnog prava ponovno odlučiti o tužbenom zahtjevu tužitelja a time i o cjelokupnim troškovima postupka (članak 166. stavak 3. ZPP).

 

U Splitu, 15. ožujka 2018.