REPUBLIKA HRVATSKA
Visoki trgovački sud Republike Hrvatske
Berislavićeva 11, Zagreb

Poslovni broj: 48 Pž-6874/2018-3

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Visoki trgovački sud Republike Hrvatske, u vijeću sastavljenom od sudaca Tatjane
Kujundžić Novak, predsjednice vijeća, Ivice Omazića, suca izvjestitelja i Ivane Mlinarić,
članice vijeća, u pravnoj stvari tužitelja KAUFLAND HRVATSKA k.d., OIB 47432874968,
Zagreb, Donje Svetice 14, kojeg zastupa punomoćnik Igor Svilar, odvjetnik u Zagrebu,
Gredička 23, protiv tuženika ZP APSTERGO d.o.o., OIB 53054116135, Zagreb, Kvintička
57, kojeg zastupa punomoćnik Mirko Ramušćak, odvjetnik u Varaždinu, Vatroslava
Lisinskog 6, radi iseljenja i predaje u posjed, odlučujući o tuženikovoj žalbi protiv presude
Trgovačkog suda u Varaždinu poslovni broj P-227/2017-15 od 26. listopada 2018., u sjednici
vijeća održanoj 29. srpnja 2020.

p r e s u d i o j e

I. Odbija se tuženikova žalba kao neosnovana i potvrđuje presuda Trgovačkog suda u
Varaždinu poslovni broj P-227/2017-15 od 26. listopada 2018. u točki I. izreke, i u točki II.
izreke u dijelu u kojemu je naloženo tuženiku naknaditi tužitelju troškove parničnog postupka
u iznosu od 5,800,00 kn.

II. Odbija se tužiteljev zahtjev za naknadu troškova žalbenog postupka u iznosu od 1.450,00 kn.

r i j e š i o j e

Odbacuje se tuženikova žalba protiv presude Trgovačkog suda u Varaždinu poslovni
broj P-227/2017-15 od 26. listopada 2018. u točki II. izreke u dijelu u kojemu je odbijen kao
neosnovan zahtjev tužitelja za naknadu troškova parničnog postupka u iznosu od 625,00 kn.

Obrazloženje

Presudom Trgovačkog suda u Varaždinu poslovni broj P-227/2017-15 od 26. listopada

2018. naloženo je tuženiku iseliti s nekretnine i osloboditi od osoba i stvari dio kčbr.
228/1/2/A/262/12/1/1/2/1/5/1/1 upisane u k.o. Čakovec, zk.ul.br. 6205 kod Općinskog suda u
Čakovcu u površini od cca 300 m2, koji dio nekretnine predstavlja u naravi 20 parkirnih
mjesta na kojima je izgrađena samoposlužna autopraonica i koji dio nekretnine se nalazi na

Poslovni broj: 48 Pž-6874/2018-3 2

nužnom i jugoistočnom dijelu čestice kčbr. 228/1/2/A/262/12/1/1/2/1/5/1/1 upisane u zk.ul.br.
6205 k.o. Čakovec kod Općinskog suda u Čakovcu, te da ju preda tužitelju u posjed (točka I.
izreke) i naloženo je tuženiku naknaditi tužitelju troškove parničnog postupka u iznosu od
5,800,00 kn, dok je zahtjev tužitelja za naknadu daljnjih troškova parničnog postupka u
iznosu od 625,00 kn odbijen kao neosnovan (točka II. izreke).

Iz obrazloženja te presude proizlazi da je prvostupanjski sud ocijenio tužbeni zahtjev
osnovanim na temelju odredbe čl. 23. st. 1. Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog
prostora jer je po provedenom dokaznom postupku utvrdio da je ugovor o zakupu između
parničnih stranaka sklopljen na vrijeme od 7 godina, a koje vrijeme je isteklo 24. listopada

2017. pa je i ugovor o zakupu prestao istekom vremena. O troškovima parničnog postupka
odlučeno je na temelju odredbe čl. 154. st. 1. Zakona o parničnom postupku.

Protiv te presude tuženik je podnio pravovremenu žalbu kojom ju pobija u cijelosti
zbog nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja i pogrešne primjene materijalnog prava. U žalbi
navodi da je kratki rok trajanja ugovora o zakupu tuženiku bio neisplativ pa je taj ugovor
sklopljen jer mu je bilo obećano nastavljanje njegova trajanja nakon isteka 7 godina. Smatra
da takvo obećanje tužitelja, makar i bilo usmeno, njega obvezuje. Dalje iznosi shvaćanje da
ugovor o zakupu prema svome sadržaju predstavlja ugovor o pravu građenja. Predlaže ukinuti
pobijanu presudu i predmet vratiti tom sudu na ponovno suđenje,

U odgovoru na žalbu tužitelj je osporio žalbene navode tuženika. Potražuje trošak
žalbenog postupka.

Žalba djelomično nije osnovana, a djelomično nije dopuštena.

Ispitavši pobijanu presudu na temelju odredbe čl. 365. st. 1. i 2. Zakona o parničnom
postupku („Narodne novine“ broj: 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 84/08,
96/08, 123/08, 57/11, 25/13, 89/14 i 70/19; dalje: ZPP) u granicama razloga navedenih u
žalbi, te pazeći po službenoj dužnosti na bitne povrede odredaba parničnog postupka iz čl.

354. st. 2. t. 2., 4., 8., 9., 11., 13. i 14. ZPP-a i na pravilnu primjenu materijalnog prava (čl.

356. ZPP-a), ovaj sud nalazi da je prvostupanjski sud pogrešno primijenio materijalno pravo,
ali bi i pravilnom primjenom materijalnog prava trebalo jednako odlučiti o tužbenom
zahtjevu.

Prvostupanjski sud nije počinio niti jednu bitnu povredu odredaba parničnog postupka na koju ovaj sud pazi po službenoj dužnosti.

Predmet spora je zahtjev tužitelja za iseljenjem i predajom u posjed dijela nekretnine
koja predstavlja u naravi 20 parkirnih mjesta na kojima je izgrađena samoposlužna
autopraonica i koji dio nekretnine se nalazi ja nužnom i jugoistočnom dijelu kčbr.
228/1/2/A/262/12/1/1/2/1/5/1/1 upisane u zk.ul.br. 6205 k.o. Čakovec kod Općinskog suda u
Čakovcu.

Iz pobijane presude proizlaze sljedeće odlučne činjenice:

- da su tužitelj i tuženik sklopili 5. studenog 2009. Ugovor o zakupu površine za izgradnju i rad autopraonice (dalje: Ugovor o zakupu), predmet kojeg je bio zakup cca 300

Poslovni broj: 48 Pž-6874/2018-3 3

m2 površine zemljišta - dijela kčbr. 228/1/2/A/262/12/1/1/2/1/5/1/1 upisane u zk.ul.br. 6205 k.o. Čakovec kod Općinskog suda u Čakovcu

- da se objekt zakupa daje u svrhu izgradnje i rada autopraonice (koju je tuženik
izgradio o svom trošku sukladno ugovoru)

- da je Ugovor o zakupu sklopljen na 7 godina, s time da je ugovoreno da ako
zakupnik po isteku vremena zakupa nastavi koristiti zemljište zakupa, a da se zakupodavac
tome izričito ne suprotstavi, isto se ne smatra produžetkom zakupa

- da po završetku ugovornog odnosa iz bilo kojeg razloga zakupodavac može
zahtijevati uklanjanje svih izgrađenih dijelova te tehničkih postrojenja na zemljištu zakupa i
ponovno uspostavljanje starog stanja s početka ugovora

- da je Ugovor o zakupu istekao 24. listopada 2017.

- da je tužitelj prije isteka tog vremena obavijestio tuženika dopisom od 15. veljače

2017. da Ugovor o zakupu ističe 24. listopada 2017. i da njegovim istekom neće biti
nastavljena poslovna suradnja između parničnih stranaka pa je tuženik dužan napustiti
prostor, osloboditi ga od stvari i osoba te vratiti u prvobitno stanje

- da je na sastanku 29. lipnja 2017. na zahtjev tuženika da se produlji trajanje ugovora,
tužitelj ostao kod prijašnjeg stava (odbio produljiti Ugovor o zakupu)

- da je tužitelj ponovno dopisima od 31. srpnja 2017., 2. listopada 2017., 9. listopada 2017., 17. listopada 2017. te 31. listopada 2017., pozivao tuženika da napusti objekt zakupa.

S obzirom na ovako utvrđeno činjenično stanje, koje tuženik ne osporava žalbenim
navodima, pravilno je prihvaćen tužbeni zahtjev za iseljenje i predaju u posjed objekta zakupa
tužitelju. No, osnovanost tužbenog zahtjeva prema ocjeni ovog suda proizlazi iz odredaba čl.

536. st. 1. i 4. te čl. 545. st. 1. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj 35/05 i
41/08; dalje: ZOO), a ne odredbe čl. 23. st. 1. Zakona o zakupu poslovnog prostora („Narodne
novine“ broj: 91/96, 124/97, 174/04 i 38/09; dalje: ZZPP) koju je primijenio prvostupanjski
sud.

Naime, predmet Zakona o zakupu poslovnog prostora je zakup poslovnog prostora, a
poslovni prostor se prema odredbi čl. 2. st. 1. ZZPP-a smatra poslovna zgrada, poslovna
prostorija, garaža i garažno mjesto, što nije bio objekt zakupa iz Ugovora o zakupu koji je
predmet ovog prostora. Kao što je to utvrđeno, objekt zakupa je bilo 300 m2 površine
zemljišta - dijela kčbr. 228/1/2/A/262/12/1/1/2/1/5/1/1 upisane u zk.ul.br. 6205 k.o. Čakovec
kod Općinskog suda u Čakovcu, dok činjenica da je na tom zemljištu tuženik naknadno
izgradio autopraonicu predstavlja ugovornu obvezu zakupnika da sačini izmjene na
zakupljenoj stvari kako bi objekt zakupa koristio u svrhu radi koje je ugovor sklopljen. Ali, to
ne znači da je predmet zakupa bila autopraonica kao poslovni prostor. Štoviše, tuženik je
sukladno Ugovoru o zakupu na zahtjev tužitelja dužan vratiti objekt zakupa u prvobitno
stanje.

Prema tome, za ocjenu osnovanosti tužbenog zahtjeva mjerodavne su odredbe ZOO-a i to:

- čl. 536. st. 1. i 4. ZOO-a kojim je propisano da je zakupnik dužan čuvati zakupljenu
stvar i nakon prestanka zakupa vratiti je neoštećenu, a ukoliko je za vrijeme zakupa izvršio
kakve promjene na stvari, dužan je vratiti je u stanje u kojem je bila kad mu je predana u
zakup, osim ako je što drugo ugovoreno

- čl. 545. st. 1. ZOO-a kojim je propisano da ugovor o zakupu sklopljen na određeno vrijeme prestaje protekom vremena na koje je sklopljen.

Poslovni broj: 48 Pž-6874/2018-3 4

Budući da prema utvrđenom činjeničnom stanju nije došlo do prešutnog sklapanja
ugovora o zakupu u smislu odredbe čl. 546. st. 1. ZOO-a, što doduše tuženik više ni ne tvrdi u
žalbi, to je tuženik dužan vratiti zakupljenu stvar tužitelju.

Žalbeni navodi tuženika kako je Ugovor o zakupu sklopio jer mu je prilikom sklapanja
Ugovora o zakupu bilo obećano nastavljanje njegova trajanja za daljnjih 7 godina, koje
obećanje tužitelja obvezuje, zbog čega smatra da nije dužan vratiti zakupljenu stvar tužitelju,
nisu osnovani.

Prije svega tu činjenicu tuženik nije dokazao, a dokazni prijedlog za saslušanjem
svjedoka Zorana Dizdara i Velimira Lovrića nije adekvatan dokaz radi utvrđivanja te
činjenice jer kako to pravilno zaključuje prvostupanjski sud, imenovani nisu bili sudionici
predmetnog obveznog odnosa, nego kako to sam potvrđuje i tuženik u žalbi vlasnici drugih
autopraonica koji su imali sklopljene ugovore o zakupu s tužiteljem na drugim područjima.

Međutim, sve i da je takvo obećanje postojalo, kraj nesporne činjenice da tužitelj nije
htio produžiti trajanje zakupa s tuženikom, odnosno sklopiti novi ugovor o zakupu ili aneks
postojećem, tuženik je i dalje objekt zakupa dužan vratiti. S tim u vezi potrebno je još
napomenuti da, s obzirom na to da tuženik smatra kako obećanje obvezuje tužitelja pa bi se
moglo reći da smatra da se radi o predugovoru u smislu odredbe čl. 268. st. 1. ZOO-a, tuženik
nije činjenično tvrdio da je zahtijevao sklapanje glavnog ugovora u roku od šest mjeseci od
isteka trajanja Ugovora o zakupu (st. 5. čl. 268. ZOO-a).

Nisu osnovani ni žalbeni navodi da Ugovor o zakupu prema svome sadržaju
predstavlja ugovor o osnivanju prava građenja.

Prema odredbi čl. 286. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne
novine“ broj: 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,
153/09 i 90/10; dalje: ZVDSP) pravo građenja osniva se na temelju pravnoga posla vlasnika
nekretnine koja se opterećuje, a i odlukom suda. Pravo građenja je osnovano kad su ispunjene
sve pretpostavke određene zakonom.

Prema odredbi čl. 287. st. 1. i 2. ZVDSP-a na temelju valjana pravnoga posla kojemu
je cilj osnutak prava građenja osniva se to pravo izvođenjem iz vlasništva nekretnine koja se
njime opterećuje, a na način određen zakonom. Takav pravni posao nužno sadrži odredbe o
osnivanju prava građenja na određenoj nekretnini, a da bi bio valjan, treba biti u pisanom
obliku.

Ugovor o zakupu prema svome sadržaju ne predstavlja pravni posao kojem je cilj
osnutak prava građenja, tj. ne sadrži takve odredbe, a pored toga sklopljen je s tužiteljem koji
nije vlasnik nekretnine, već je to društvo Europa - upravljanje nekretninama d.o.o., kao što to
utvrđuje prvostupanjski sud, ali i sam tuženik u žalbi.

Pored navedenog, a što također potvrđuje i sam tuženik u žalbi, u zemljišnim knjigama
nije upisano pravo građenja, koji (dvostruki) upis u zemljišnim knjigama kao tereta na
zemljištu koje se opterećuje te kao posebnoga zemljišnoknjižnog tijela u za to
novoosnovanom zemljišnoknjižnom ulošku je pretpostavka za stjecanje prava građenja na
temelju pravnog posla (čl. 288. st. 1. ZVDS-a).

Poslovni broj: 48 Pž-6874/2018-3 5

Odluka o troškovima parničnog postupka, koju tuženik ne osporava konkretnim
žalbenim navodima, pravilna je i zakonita.

Slijedom navedenog, na temelju odredbe čl. 368. st. 1. ZPP-a odlučeno je kao u točki I. izreke ove presude.

Trošak sastava odgovora na tužbu prema ocjeni ovog suda nije bio potreban za
vođenje ovog parničnog postupka u smislu odredbe čl. 155. st. 1. ZPP-a. Zato je odlučeno kao
u točki II. izreke ove presude.

Nadalje, iz pobijane presude proizlazi da je prvostupanjski sud u dijelu točke II. izreke
odbio kao neosnovan zahtjev tužitelja za naknadu troška parničnog postupka pa je stoga
tuženik s time uspio u postupku. Prema odredbi čl. 367. ZPP-a, nepravovremenu, nepotpunu
ili nedopuštenu žalbu odbacit će drugostupanjski sud, ako to nije učinio prvostupanjski sud.
Prema odredbi čl. 358. st. 3. ZPP-a, žalba je nedopuštena ako žalitelj nema pravnog interesa
za podnošenje žalbe. Slijedom navedenog, valjalo je odlučiti kao u izreci rješenja.

Zagreb, 29. srpnja 2020.

Predsjednica vijeća Tatjana Kujundžić Novak

Broj zapisa: 17897-f7d56

Kontrolni broj: 0e095-a3a8b-b899e

Ovaj dokument je u digitalnom obliku elektronički potpisan sljedećim certifikatom:
CN=TATJANA KUJUNDŽIĆ NOVAK, L=ZAGREB, O=VISOKI TRGOVAČKI SUD REPUBLIKE
HRVATSKE, C=HR

Vjerodostojnost dokumenta možete provjeriti na sljedećoj web adresi: https://usluge.pravosudje.hr/provjera-vjerodostojnosti-dokumenta/

unosom gore navedenog broja zapisa i kontrolnog broja dokumenta.

Provjeru možete napraviti i skeniranjem QR koda. Sustav će u oba slučaja prikazati
izvornik ovog dokumenta.

Ukoliko je ovaj dokument identičan prikazanom izvorniku u digitalnom obliku, Visoki
trgovački sud Republike Hrvatske potvrđuje vjerodostojnost dokumenta.