Broj: Rev 1198/10

 

 

 

U   I M E   R E P U B L I K E   H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E N J E

 

              Vrhovni sud Republike Hrvatske u Zagrebu u vijeću sastavljenom od sudaca Davorke Lukanovnić-Ivanišević predsjednice vijeća, dr. sc. Jadranka Juga člana vijeća, Đure Sesse člana vijeća i suca izvjestitelja, Mirjane Magud članice vijeća i Željka Šarića člana vijeća, u pravnoj stvari tužitelja D. V. iz Š., kojeg zastupa punomoćnik Ž. Ž., odvjetnik u Š., protiv tuženika G. Š., kojeg zastupa punomoćnik P. V., odvjetnik u Odvjetničkom društvu V. i partneri u Š., radi isplate, odlučujući o reviziji tužitelja protiv presude Županijskog suda u Šibeniku poslovni broj Gž-275/2008 od 21. prosinca 2009., kojom je djelomično potvrđena i djelomično preinačena presuda Općinskog suda u Šibeniku poslovni broj P-1901/01 od 31. listopada 2006., u sjednici održanoj 3. srpnja 2013.,

 

p r e s u d i o   j e

i

r i j e š i o   j e

 

I. Djelomično se odbija revizija tužitelja protiv presude Županijskog suda u Šibeniku poslovni broj Gž-275/2008 od 21. prosinca 2009. kojom je potvrđena presuda Općinskog suda u Šibeniku poslovni broj P-1901/01 od 31. listopada 2006. u dijelu u kojem je odbijen tužitelj s zahtjevom na utvrđenje ništavosti ugovora (kao pod II. izreke presude suda prvostupanjskog suda).

 

II. Djelomično se prihvaća revizija tužitelja i slijedom toga ukidaju se presuda Županijskog suda u Šibeniku poslovni broj Gž-275/2008 od 21. prosinca 2009. kojom je potvrđena presuda Općinskog suda u Šibeniku u dijelu u kojem je odbijen tužitelj s zahtjevom na poništenje ugovora (pod I. izreke) i s zahtjevom na isplatu (pod IV. izreke) kao i u dijelu odluke o troškovima postupka (pod 2. izreke drugostupanjske presude).

 

III. Djelomično se prihvaća revizija tužitelja i slijedom toga ukidaju se presuda Županijskog suda u Šibeniku poslovni broj Gž-275/2008 od 21. prosinca 2009. kojom je preinačena presuda Općinskog suda u Šibeniku poslovni broj P-1901/01 od 31. listopada 2006. u dijelu u kojem je odbijen tužitelj s zahtjevom na isplatu 2.493.825,00 kuna s pripadajućim zateznim kamatama (pod 2. izreke drugostupanjske presude).

 

O trošku sastava revizije odlučit će se konačnom odlukom.

 

Obrazloženje

 

              Presudom suda prvog stupnja presuđeno je:

 

              "I. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji u točki 1. glavnopostavljenog tužbenog zahtjeva glasi:

 

              "Poništavaju se ugovor o zakupu poslovnog prostora zaključen između stranaka dana ...god i aneks ugovora o zakupu poslovnog prostora zaključen ...god."

 

              II. Odbija se alternativno postavljeni tužbeni zahtjev tužitelja koji pod točkom 1. glasi:

 

              "Utvrđuje se da su ugovor o zakupu poslovnog prostora zaključen između stranaka dana ... god., i aneks ugovora o zakupu poslovnog prostora zaključen ...god. ništavi."

 

              III. Djelomično se prihvaća tužbeni zahtjev tužitelja koji u točki 2. glavnog zahtjeva glasi:

 

              Dužan je tuženik isplatiti tužitelju iznos od 2.493.825,00 kn, sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama na taj iznos teku počevši od ... god. pa do isplate, sve to u roku od 15 dana pod prijetnjom ovrhe.

 

              IV. Odbija se tužitelj sa viškom tužbenog zahtjeva i to za razliku od dosuđenih 2.493.825,00 kn do traženih 3.543.203,96 kn zajedno sa zateznom kamatom na tu razliku, kao i s razlikom zatezne kamate na dosuđeni iznos za vrijeme od ... god. do ...god. Također se odbija i zahtjev tužitelja za isplatu iznosa od 5.118.224,04 kn sa zateznim kamatama počev od ...god. (dana podnošenja tužbe) do isplate.

 

              V. Dužan je tužitelj naknaditi tuženiku parnični trošak u iznosu od 307.661,00 kn, u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe."

 

Presudom suda drugog stupnja presuđeno je:

 

              "1. Odbija se žalba tužitelja kao neosnovana i u odbijajućem dijelu - u odluci o glavnoj stvari pod točkama točka I., II. i IV. izreke - potvrđuje se presuda Općinskog suda u Šibeniku broj P-1901/01 od 31. listopada 2006. godine.

              2. Uvažava se žalba tuženika, te se preinačuje pobijana presuda u dosuđujućem dijelu pod točkom III. izreke i u odluci o troškovima postupka (točka V. izreke) i sudi:

              Odbija se zahtjev tužitelja da mu tuženik isplati iznos od 2.493.825,00 kn sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama koje na taj iznos teku od ... godine do isplate.

              Dužan je tužitelj nadoknaditi tuženiku parnični trošak u iznosu od 748.434,90 kuna u roku od 15 dana."

 

Protiv presude suda drugog stupnja reviziju podnosi tužitelj zbog bitne povrede odredaba parničnog postupka i zbog pogrešne primjene materijalnog prava.

 

Na reviziju nije odgovoreno.

 

Revizija je djelomično osnovana i djelomično neosnovana.

 

Ovaj sud kao revizijski sud ispituje pobijanu presudu u onom dijelu u kojem se ona pobija revizijom u granicama određeno navedenih razloga pazeći po službenoj dužnosti na bitnu povredu odredaba parničnog postupka iz čl. 354. st. 2. t. 8. Zakona o parničnom postupku i na pogrešnu primjenu materijalnog prava („Narodne novine“, broj 53/91, 91/92, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 2/07, 96/08 i 84/08 - dalje: ZPP) sukladno odredbi čl. 392.a ZPP-a.

 

Pred sudom nije počinjena bitna povreda postupka iz čl. 354. st. 2. t. 8. ZPP-a.

 

Suprotno navodima revizije sudovi nižeg stupnja nisu počinili bitnu povredu postupka iz čl. 354. st. 2. t. 11. ZPP-a jer presude imaju jasne i razumljive razloge tako da ne sadrže nedostatke zbog kojih se ne bi mogle ispitati.

 

Tužitelj iznoseći argumente o postojanju bitne povrede postupka iznosi prigovor pogrešno i nepotpuno utvrđenog činjeničnog stanja koji prigovor nije dopušteno isticati u revizijskoj fazi postupka sukladno odredbi čl. 385. ZPP-a.

 

U postupku pred sudovima nižeg stupnja utvrđeno je:

 

              - da su tužitelj i tuženik dana ... zaključili Ugovor o zakupu poslovnog prostora koji se nalazi u Š., ..., označen kao čest. br. 1182 K.O. Š., površine 384 m², na rok od 10 godina, uz mjesečnu zakupninu od 20.275,00 kn,

 

              - da je u vrijeme zaključenja toga Ugovora tuženik u zemljišnim knjigama za K.O. Š. bio upisan kao vlasnik navedenog objekta u cijelosti,

 

              - da je odredbom članka 9. navedenog Ugovora utanačeno da će zakupodavac zakupcu priznati vrijednost ulaganja u rekonstrukciju krovišta i sanaciju oštećenja na objektu, o čemu će biti zaključen poseban Aneks ugovora,

 

              - da je vrijednost tužiteljevih ulaganja u objekt procijenjena po vještaku A. B., dipl. ing. na ukupno 3.530.849,95 kn, te da su se stranke sporazumjele da se to ulaganje prizna do iznosa od 2.494.068,57 kn, te da se taj iznos uračuna u iznos zakupnine,

 

              - da je po navedenoj procjeni i postignutom sporazumu stranaka glede iste došlo među strankama do zaključenja Aneksa ugovora o zakupu od dana ..., kojim je ugovoreno (članak 2. Aneksa) da se zakupac oslobađa plaćanja ugovorene mjesečne zakupnine kroz vrijeme od 10 godina i 3 mjeseca, odnosno do zaključno ..., te da je (članak 3. Aneksa ugovora) ovlašten isti poslovni prostor dati u podzakup,

 

              - da je presudom Općinskog suda u Šibeniku P-1544/00 od 23. kolovoza 2000. naloženo brisanje prava vlasništva nekretnine označene kao čest. br. 1182 K.O. Š., u kojoj se nalazi poslovni prostor koji je bio predmetom citiranog Ugovora o zakupu zaključenog između stranaka, sa imena G. Š. i naložena uspostava ranijeg upisa prava vlasništva iste nekretnine u korist V. k. K. Š.,

 

              - da je tužitelj pokušao nastaviti zakup s novim vlasnikom poslovnog prostora VK K. ali kako mu je isti postavljao dodatne uvjete kao uvjet nastavka zakupa (pregrađivanje terase te daljnje ulaganje u prizemlje zgrade), da je odjavio obrt i prestao s djelatnošću kojom se bavio (disco-club),

 

              - da je o tome obavijestio tuženika i od njega zatražio naknadu štete zbog nemogućnosti daljnjeg korištenja poslovne prostorije - predmeta Ugovora o zakupu, nakon čega je ustao ovom tužbom radi poništenja, odnosno utvrđenja ništavim ugovora o zakupu poslovnog prostora te radi naknade štete koju tužitelj trpi zbog navedenog.

 

Tužitelj temelji svoj zahtjev upravljen na utvrđenje ništavosti Ugovora o zakupu i Aneksa tom ugovoru na činjenici što zakupodavac nije vlasnik prostora koji je predmet zakupa.

 

Pravilno su sudovi ocijenili da činjenica što je tužitelj kao zakupac sklopio ugovore s tuženikom kao zakupodavcem koji nije vlasnik prostora koji je predmet zakupa nije okolnost koja bi ugovore činila ništavim u smislu čl. 103. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“, broj 53/91, 73/91, 111/03, 3/94, 7/96, 91/96, 112/99 i 88/01 - dalje: ZOO).

 

Stoga u tom dijelu revizija tužitelja nije osnovana pa je stoga u tom dijelu reviziju valjalo dobiti sukladno odredbi čl. 393. ZPP-a i odlučiti kao pod I. izreke ove odluke.

 

Sudovi u ovom postupku utvrđuju da je u vrijeme sklapanja Ugovora o zakupu tuženik bio upisan kao vlasnik poslovnog prostora koji je predmet zakupa. Također utvrđuju da je Upravni sud poništio Rješenje tuženika kojim je tuženik na temelju odredbi Zakona o športu preuzeo športske objekte odlukom od ...

 

Iz spisa slijedi da je navedenu odluku tuženik primio ...

 

Također sudovi utvrđuju da je tuženik u parničnom postupku priznao V. k. K. vlasništvo na poslovnom prostoru koji je predmet zakupa te je donesena presuda na temelju priznanja od ..., a V. k. K. je upisan u zemljišnim knjigama kao vlasnik na temelju prijedloga zaprimljenog kod zemljišnoknjižnog suda ... dakle samo dva dana prije nego što je došlo do sklapanja dodatka Ugovora o zakupu.

 

Nije u ovoj fazi postupka među strankama sporno, da je tužitelj ulagao u poslovni prostor te da je zbog takvih ulaganja među strankama sklopljen dodatak („Aneks“) Ugovora o zakupu ... (nakon presude na temelju priznanja) kojom je izmijenjeno vrijeme na koje je Ugovor o zakupu sklopljen (produžen je rok zakupa) te način plaćanja zakupnine jer je među strankama ugovoreno da će se na ime suglasno utvrđene vrijednosti ulaganja zakupnina neće plaćati određeno vrijeme.

 

Odredbom čl. 61. ZOO-a određeno je da je zabluda bitna ako se odnosi na bitna svojstva predmeta, na osobu s kojom se sklapa ugovor ako se zaključuje s obzirom na tu osobu, a i na okolnosti koje po običajima u prometu ili po namjeri stranaka smatraju odlučnima, a strana koja je u zabludi ne bi inače sklopila ugovor takva sadržaja (st. 1. čl. 61.). Stranka koja je u zabludi može tražiti poništaj ugovora zbog bitne zablude, osim ako pri sklapanju ugovora nije postupala s pažnjom koja se u prometu zahtjeva (st. 2. čl. 61).

Posljedica poništenja ugovora je pravo savjesne strane na naknadu štete (čl. 61. st. 3. ZOO-a).

 

Prema ocjeni ovog suda zaključak sudova nižeg stupnja da sklopljeni ugovori nisu pobojni zbog postojanja mana volje (zabluda) za sada je preuranjen.

 

Naime, imajući u vidu do sada utvrđene činjenice i okolnosti i to, da tužitelj ni na koji način nije bio upoznat s vođenjem upravnog spora, niti parničnog postupka koji je uslijedio nakon toga koji postupci su imali za posljedicu upis VK K. kao vlasnika poslovnog prostora, da je dodatak ugovoru sklopljen samo dva dana nakon što je VK K. tražila upis prava vlasništva na svoje ime u zemljišnim knjigama, da je dodatkom ugovora glede visine zakupnine i roka na koji je ugovor sklopljen Ugovor o zakupu u bitnom bio izmijenjen, da novi vlasnik slijedom utvrđenja sudova izjavom ne prihvaća obveze iz dodatka Ugovoru o zakupu, da bi tužitelj pod uvjetima odredbe čl. 164. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima („Narodne novine“, broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08 i 38/09) naknadu ulaganja mogao tražiti samo od vlasnika nekretnine u ovom slučaju poslovnog prostora sudovi nisu niti cijenili niti su utvrđivali, je li tužitelj glede sklapanja dodatku ugovora koji s glavnim ugovorom čini cjelinu bio savjestan i da li bi vodeći računa o gore navedenim okolnostima sklapao Ugovor o zakupu i dodataka tom ugovoru te vršio ulaganja u nekretninu koja je predmet ugovora o zakupu. Tek tada može se ocijeniti u kojoj mjeri i je li tuženik bio savjestan, a sve u svezi ocjenom je su li Ugovor o zakupu i dodataka tom ugovoru pobojni ugovori zbog mana volje na strani tužitelja, a s tim u svezi i s pravima koja eventualno u tom slučaju ima.

 

Također prema ocjeni ovog suda pogrešno sud drugog stupnja, smatra da tužitelj nema novčano potraživanje prema tuženiku na temelju odredbe čl. 31. Zakona o zakupu i prodaji poslovnog prostora („Narodne novine“, broj 91/96, 124/97, 174/97 i 38/09 - dalje: Zakon o zakupu) prema kojoj odredbi promjena vlasnika poslovnog prostora ima za posljedicu da ta soba stupa u prava i obveze zakupca.

 

Naime, pri tome sud drugog stupnja zanemaruje da je Zakon o zakupu nema posebne odredbe koje bi na drugačiji način uređivala pitanja koja uređuju odredbe ZOO-a o ugovoru o zakupu pa se stoga na sve one odnose koji nisu regulirani Zakonom o zakupu imaju primijeniti odredbe ZOO-a pa tako i odredbe čl. 121. (odgovornost za materijalne i pravne nedostatke ispunjenja), te odredbe čl. 578., 579. i 580. koje odredbe reguliraju prava zakupca kada tijekom zakupa na stvari koja je predmet zakupa nastane neki nedostatak, a što je cijenio sud prvog stupnja ali ne i sud drugog stupnja.

 

Naime, odlučno je po shvaćanju  ovog suda i utvrditi kada je došlo do prelaska prava vlasništva na poslovnom prostoru sa tuženika na novog vlasnika, jer tek tada može se eventualno govoriti o preuzimanju svih prava i obveza iz ugovora o zakupu na novog vlasnika, a cijeneći pri tome dan sklapanja dodatka ugovora o zakupu i karakter odredbi ugovora koje se tim dodatkom mijenjaju u odnosu na glavni ugovor.

 

Slijedom navedenog zbog pogrešnog pravnog pristupa odlučne činjenice glede dijela zahtjeva koji se odnosi na poništenje spornih ugovora i prava tužitelja na naknadu štete nisu potpuno i pravilno utvrđene pa je stoga sukladno odredbi čl. 395. st. 2. ZPP-a valjalo odlučiti kao pod točkom II. i III. ove odluke.

 

Odluka o troškovima donesena je na temelju odredbe čl. 166. ZPP-a.

 

U Zagrebu, 3. srpnja 2013.