Poslovni broj: Ps-23/2019

 

 

Republika Hrvatska

OPĆINSKI SUD U SPLITU                                                                           

Ex. vojarna Sv. Križ, Dračevac

21 000 Split

 

 

 

U   I M E   R E P U B L I K E   H R V A T S K E

 

P R E S U D A

 

 

              Općinski sud u Splitu po sutkinji Boni Gamulin Frleta, u pravnoj stvari tužiteljice N. P., OIB: …, S., . koju zastupa B. B. odvjetnik u S., protiv tuženika pod 1. R. G. O.: …, Z., pod 2. A. G. O. …, Z.,  pod 3. J. G. O.: …, Z., koje zastupa I. Z., odvjetnik u Z., radi zaključenja ugovora, nakon održane i zaključene glavne i javne  rasprave 20. siječnja 2020., u nazočnosti punomoćnika tužiteljice i punomoćnika tuženih, 27. veljače 2020.

 

 

 

p r e s u d i o  j e

 

 

1. Odbija se kao neosnovan tužbeni zahtjev:

 

"I. Ova presuda u cijelosti zamjenjuje Ugovor o najmu stana  slijedećeg sadržaja:

 

s jedne strane R. G. iz Z., OIB: …, A. G. iz Z., OIB … i J. G. iz Z., OIB: …,  svi kao najmodavci i s druge strane N. P., iz S., OIB: …, kao najmoprimac, sklapaju slijedeći

 

 

UGOVOR O NAJMU STANA

 

1. Najmodavci daju, a najmoprimac uzima u najam  trosobni stan u S., koji je površine 78 m2, i položen je na prvom katu lijevo u zgradi sagrađenoj na čest. zgr. 4203 i čest. zem. 7381/8, obje k.o. S., sa svim pripadnostima, na neodređeno vrijeme, odnosno do kraja života najmoprimca,

 

2. Ugovorene stranke ugovaraju najamninu na iznos od ukupno 1.200,00 kuna mjesečno, koju najamninu se najmoprimac obvezuje  plaćati najmodavcima unaprijed svakog 15.-og dana u mjesecu za taj mjesec, i to 4/6 tog iznosa najmodavcu R. G., a po 1/6 tog iznosa  najmodavcima A. G. i J. G..

 

3. Ugovorene stranke su suglasne da će najmoprimac snositi sve režijske troškove koji terete predmetni stan, izuzev pričuve, te iste podmirivati u propisanim rokovima.

 

4. Ugovorene stranke su složne da se predmetni stan iznajmljuje radi stanovanja najmoprimca, te da predmetni stan najmoprimac ne može dati u podnajam drugim fizičkim i pravnim osobama.

 

5. Najmoprimac se obvezuje koristiti stan u skladu sa Zakonom  i ovim Ugovorom i održavati ga pažnjom dobrog gospodara.

 

6. Ugovorne stranke prihvaćaju sve klauzule ovog Ugovora, te isti vlastoručno potpisuju.

 

2. Dužni su tužitelji – protutuženici u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe naknaditi tuženoj - protutužiteljici  parnični trošak sa zateznom kamatom  od dana presude do dana isplate po stopi koja se određuje za svako polugodište uvećanjem prosječne kamatne stope na stanje kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena."

 

2. Nalaže se tužiteljici da u roku od 15 dana naknadi tuženima parnični trošak u iznosu od 4.875,00 kuna (četiri tisuće osamsto sedamdeset pet kuna) zajedno s zateznim kamatama koje teku od presuđenja, dakle od 27. veljače 2020. pa do isplate, po stopi koja se određuje uvećanjem prosječne kamatne stope na stanja kredita odobrenih na razdoblje dulje od godine dana nefinancijskim trgovačkim društvima izračunate za referentno razdoblje koje prethodi tekućem polugodištu za tri postotna poena.

 

 

Obrazloženje

 

Tužiteljica u tužbi (protutužbi u predmetu br. P-546/2018) podnijetom ovom sudu dana 20. veljače 2019. godine navela je da tuženi ne mogu proizvoljno određivati kolika bi bila nezaštićena najamnina za predmetni stan, a najamninu koju su tražili u svom prijedlogu za sklapanje Ugovora o najmu stana je pretjerano visoka, te znatno viša od tržišne najamnine za taj stan uvažavajući sve okolnosti koje određuju visinu najamnine (veličinu, lokaciju, katnost, uređenost, opremljenost), a zbog kojeg razloga tužiteljica nije potpisala Ugovor ponuđen od strane tuženika. Tužiteljica je navela kako je u predmetu br. P-5135/16 uložila reviziju, a u kojem je pravomoćno odbijen tužiteljičin zahtjev kojim je tražila donošenje presude koja zamjenjuje Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom, a o ishodu koje revizije ovisi odluka u ovoj pravnoj stvari. Navela je ukoliko tužiteljica ne bi imala pravo na zaštićenu najamninu tada da bi bila dužna plaćati nezaštićenu najamninu, ali ne onu koju proizvoljno odrede tužitelji, već onu koja odgovara tržišnim prilikama, s obzirom na sve okolnosti koje utječu na visinu najamnine, a u visini koje najamnine  ako nema dogovora među strankama odlučuje sud. Navela je da tržišna najamnina za predmetni stan, a uvažavajući sve navedene okolnosti koje određuju visinu iste realno iznosi 1.200,00 kuna mjesečno. Radi svega navedenog tužiteljica je podnijela tužbu (protutužbu) te predložila sudu da presudom usvoji u cijelosti njezin zahtjev za donošenje presude koja u cijelosti zamjenjuje Ugovor o najmu stana, sadržaja  navedenog u izreci presude.

 

              Tužiteljica je uredila tužbeni zahtjev na ročištu od 20. veljače 2019. tako što je dopunila isti u članku 1. Ugovora riječima "odnosno do kraja života najmoprimca".

 

Tuženik u odgovoru na tužbu (protutužbu) od 4. ožujka 2019. naveo je da se protivi istoj kao nedopuštenoj i neosnovanoj. Naveo je da tužiteljica nije ovlaštena tužiti na sklapanje Ugovora o najmu sa slobodno ugovorenom najamninom, jer je pitanje cijene najma i drugih uvjeta pod kojima će vlasnik iznajmiti nekretninu na tržištu stvar slobodne dispozicije stranaka. Dakle, da ne postoji sudska nadležnost u ovakvoj protutužbi, niti aktivna legitimacija na strani tužiteljice. Opreza radi usprotivio se i osnovanosti protutužbe navodeći da je traženi iznos najamnine  od 1.200,00 kuna mjesečno potpuno neosnovan s obzirom da je riječ o stanu od 78 m2 u centru S.. Naveli su da je tužbeni zahtjev proturječan sam sebi te da se traži sklapanje Ugovora na neodređeno vrijeme odnosno do kraja života najmoprimca. Trajanje ugovora da ne može biti ugovoreno na neodređeno vrijeme, ako je istodobno postavljen određen uvjet trajanja do kraja života najmoprimca. Stoga, su predložili odbaciti tužbu kao nedopuštenu.

 

  Ovaj sud je na ročištu od 26. travnja 2019. godine u predmetu br. P-546/18, u kojem je tužba u ovoj pravnoj stvari podnijeta kao protutužba  utvrdio da je protutužba dobila novi broj Ps-23/2019, te odlučio po protutužbi raspravljati odvojeno od raspravljanja po tužbi.

 

U postupku su izvedeni dokazi uvidom u cjelokupnu dokumentaciju iz spisa, i to:

presudu Općinskog suda u Splitu broj Ps – 182/2017 od 20. kolovoza 2019.

 

Punomoćnici stranaka su popisali parnični trošak.

 

Tužbeni zahtjev nije osnovan.

 

Predmet spora je zahtjev tužiteljice za donošenje presude koja bi zamijenila Ugovor o najmu stana  između tuženika kao najmodavaca i tužiteljice kao najmoprimca za stan u S., površine 78 m2, sagrađen na čest. zgr. 4203 i čest. zem. 7381/8, obje k.o. S. na neodređeno vrijeme, odnosno do kraja života najmoprimca s ugovorenom najamninom od 1.200,00 kuna mjesečno.

 

U postupku je kao nesporno utvrđeno da je tužiteljici u predmetu ovog suda broj P- 5135/16 pravomoćno odbijen tužbeni zahtjev kojom je tražila donošenje presude koja zamjenjuje Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom pa da je uložena revizija u ovoj pravnoj stvari, te da se predmet nalazi  na odlučivanju po reviziji.

 

U postupku je sporno je li tužiteljica ovlaštena tražiti sklapanje Ugovora o najmu sa slobodno ugovorenom najamninom ili je to pak stvar slobodne dispozicije stranaka, sporna je aktivna legitimacija tužiteljice, te osnovanost tužbe.

 

Tužbeni zahtjev za donošenjem presude koja bi zamijenila kupoprodajni ugovor ovaj sud je odbio kao neosnovan, naime odredbom iz čl. 248. Zakona o obveznim odnosima („Narodne novine“ broj  35/05, 41/08, 125/11, 78/15 i 29/18 - dalje: ZOO) propisano je kako zainteresirana osoba može zahtijevati da se ugovor bez odgađanja sklopi ako je netko po zakonu obvezan sklopiti ugovor, time da odredbe propisa kojima se, djelomično ili u cijelosti, određuje sadržaj ugovora su sastavni dijelovi tih ugovora te ih upotpunjuju ili stupaju na mjesto ugovornih odredbi koje nisu u skladu s njima (čl. 248. st. 2.).

 

Navedenom odredbom ograničeno je načelo autonomije volja su ugovaratelja na način da su određene iznimne prilike utvrđene kao situacije u kojima se pravnim propisima određenim osobama nameće obveza na sklapanje određenih ugovora, što znači da nisu slobodne u odluci hoće li ili neće sklopiti ugovor, nego su ga pod određenim pretpostavkama dužne sklopiti. Spomenutom odredbom predviđene su dvije temeljne mogućnosti ograničenja slobode autonomije stranaka pri zasnivanju obveznih odnosa i to prva- u smislu ograničenja glede slobode ulaženja u ugovorni odnos (st. 1.) i druga-glede slobodnog određivanja sadržaja ugovora (st. 2.).

 

Naime, obzirom da ugovor predstavlja suglasnost volja stranaka i da sudionici u prometu slobodno uređuju obvezne odnose u zakonom predviđenim okvirima (čl. 2. ZOO/05), upitnim se ukazuje može li tužitelj tražiti pravnu zaštitu sa sadržajem kao u zahtjevu, odnosno bi li pružanjem takve zaštite bio narušeno načelo slobode ugovaranja kao jedno od osnovnih načela našeg prava.

 

Dakle, osnovno je načelo da se ugovori zaključuju u odsutnosti zakonskog naređenja, što bi uključivalo i sudsku odluku.

 

Međutim, ima slučajeva kada zakon iz posebnih razloga izričito predviđa da određene osobe moraju pod prijetnjom određenih sankcija zaključiti određeni ugovor (npr. u osiguranju), a u slučajevima kada se odgovarajućim propisima kojima se predviđa obveza zaključenja ugovora određuje sadržaj tog ugovora u cijelosti ili nekom njegovom dijelu, onda odredbe tih propisa predstavljaju sastavne dijelove tog ugovora tako da stupaju na snagu umjesto ugovornih odredbi.

 

Zakon o najmu stanova (N/N 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, 68/2018- dalje ZNS) u članku 3. propisuje da ugovorom o najmu stana obvezuje se najmodavac predati stan za stanovanje najmoprimcu uz za to određenu najamninu, da  se ugovorom o najmu stana uređuju međusobni odnosi ugovornih strana, da uvjete sklapanja ugovora o najmu stana koji nisu propisani ovim Zakonom stranke ugovaraju slobodno. U članku 6. istog Zakona propisano je da najamnina koju za korištenje stanom plaća najmoprimac može biti zaštićena najamnina i slobodno ugovorena najamnina, dok je u čl. 7 istog Zakona propisano da  zaštićena najamnina je najamnina koja se određuje na temelju uvjeta i mjerila koje utvrđuje Vlada Republike Hrvatske, a koji uvjeti i mjerila utvrđuju se ovisno o opremljenosti stana, iskoristivosti stana, troškovima održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, kao i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca, da ista ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje troškova redovitog održavanja stambene zgrade, određenog posebnim propisom. Članak 9 propisao je da slobodno ugovorenu najamninu plaćaju korisnici stanova za koje ovim Zakonom nije određeno plaćanje zaštićene najamnine.

 

Iz navedenog proizlazi da Zakon o najmu stanova predviđa zaključivanje Ugovora o najmu pod određenim uvjetima kad se radi o zaštićenoj najamnini, odnosno kada  najmoprimac je zaštićeni najmoprimac, u ovom postupku je nespornim utvrđeno da je tužiteljici pravomoćno odbijen tužbeni zahtjev u predmetu P -5135/16 kojim je tražila donošenje presude koja zamjenjuje Ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom. Stoga je tužiteljica ovom tužbom tražila da presuda zamijeni Ugovor o najmu stana s slobodno ugovorenom najamninom, a na sklapanje takvog Ugovora tuženike ne obvezuje posebni propis.

 

Kako se u konkretnoj činjeničnoj i pravnoj situaciji traži donošenje presude čiji bi petit sadržavao odredbe ugovora između stranaka, dakle nalagao zaključenje ugovora određenog sadržaja, a ne radi se o situaciji kada bi posebni propis obvezivao tuženike na sklapanje takvog ugovora, odnosno i određivao mu sadržaj u smislu čl. 248. ZOO/05 to je tužbeni zahtjev kao neosnovan valjalo odbiti.

 

Trošak je obračunat primjenom odredbe članka 154. stavak 1. , 155. i 164. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" broj 26/91., 34/91., 53/91., 91/92., 58/93., 112/99., 88/01., 117/03., 88/05., 84/08., 57/11., 25/13., 89/14., 70/19  – dalje ZPP-a), te odredbi Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika  (NN 142/12, 103/14, 107/15, dalje: Tarifa).

 

Tuženi su  u cijelosti uspjeli u parnici, pa im je tužitelj dužan naknaditi troškove izazvane vođenjem postupka. Tuženima  je priznat trošak odgovora na tužbu od 100 bodova, sukladno Tbr. 8.1. Tarife, za pristup na ročište 5. 07. 2019. 25 bodova sukladno Tbr. 9. toč. 5. Tarife, za podnesak od 10. 10. 2019. 100 bodova sukladno  Tbr. 8.1. Tarife, za zastupanje na ročištu  od 20. siječnja 2020. godine, 100 bodova, sukladno Tbr. 9.1 Tarife, a što je ukupno  325 bodova a što uz povišenje za zastupanje više osoba za svaku drugu i svaku slijedeću osobu od 10% sukladno Tbr. 36 Tarife, iznosi 420 bodova, što pri vrijednosti boda od 10,00 kn sukladno Tbr. 50. Tarife daje iznos od 3.900,00 kuna, koji iznos uvećan za pdv od 25 % od 975,00 kuna, iznosi 4.875,00 kuna, a što je ukupno obistinjeni iznos tuženima.

 

Zakonska zatezna kamata teče od dospijeća duga time da obveza tužiteljicu prema tuženima u pogledu isplate troškova postupka dospijeva tek kada tužiteljica sazna za visinu troška kojeg treba platiti zbog čega ni obveza plaćanja zakonske zatezne kamate na troškove ovog postupka za tužiteljicu ne može nastati prije donošenja prvostupanjske odluke, dakle prije presuđenja.

 

Slijedom navedenog, odlučeno je kao u izreci.

 

             

Split, 27. veljače 2020.

 

 

Sutkinja

Boni Gamulin Frleta

 

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

 

Protiv ove odluke nezadovoljna stranka može podnijeti žalbu u roku od  15 dana od dana prijema pisanog otpravka. Žalba se podnosi nadležnom županijskom sudu putem ovog suda u 3 primjerka.

Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje i stranci koja je uredno obaviještena o tom ročištu, a na isto nije pristupila, smatra se da je dostava presude obavljena onog dana kad je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje smatra se da je dostava presude obavljena danom zaprimanja pisanog otpravka iste.

 

 

 

za točnost otpravka – ovlaštena  službenica

              Ana Dadić

-           

 

 

 

             

 

1