1              Ps-27/2018             

 

    REPUBLIKA HRVATSKA

  OPĆINSKI SUD U SPLITU                                                            Ps-27/2018                                                                          

   Ex vojarna Sveti Križ, Dračevac             

                    S P L I T

 

 

                                                                 

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

 

P R E S U D A

 

 

              Općinski sud u Splitu, po sucu ovog suda Mirjani Rubić, kao sucu pojedincu, u pravnoj stvari tužitelja I. K., S. O.:…, zast. po pun. J. F. i J. C., odvj. u S. protiv tuženika H. I. d.o.o. Z., A. O.: … radi donošenja presude koja zamjenjuje ugovor o najmu, nakon provedene glavne i javne rasprave zaključene dana 6. studenog 2019. u nazočnosti tužitelja, pun. tužitelja, pun. tuženika E. G., dipl. pravnice

(punomoć pod SU-1571/07) dana 20. prosinca 2019.

 

p r e s u d i o  j e

 

U cijelosti se odbija kao neosnovan tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

„I Zamjenjuje se ugovor o najmu stana sljedećeg sadržaja:

1- Na temelju čl. 31. st. 1. Zakona o najmu stanova H. I. d.o.o. (O.: … ), kao najmodavac (u daljnjem tekstu najmodavac), daje I. K. ( O.: …) iz S., u najam stan u stan u S., stan površine 31,86 m2 koji se nalazi u  prizemlju poslovno-stambene zgrade., kao zaštićenom najmoprimcu (u daljnjem tekstu najmoprimac).

2- Uz najmoprimca stan će koristiti kao članovi njegovog domaćinstva supruga supruga M. K., sin A., te  kćeri K. i A. K..

3- Stranke ugovaraju zaštićenu najamninu u iznosu od 104,95 kn koju najamninu najmoprimac plaća svakog prvog, a najkasnije 10-og u mjesecu na račun najmodavca.

4- Najmoprimac se obvezuje snositi sve režijske troškove za korištenje stana.

5- Najmodavac je dužan najmoprimcu omogućiti korištenje stana prema odredbama Zakona o najmu stanova i ovom ugovoru.

6- Najmoprimac može koristiti stan samo za stanovanje, a zajedničke dijelove i uređaje u zgradi, te zemljište koje služi redovitoj uporabi zgrade sukladno njihovoj namjeri

7- Najmoprimac je dužen pri korištenju stana postupati pažljivo i čuvati stan i zgradu od oštećenja i kvarova.

8- Najmoprimac ne može dati stan u podnajam.

9- Najmodavac ima jednom godišnje pregledati stan, a najmoprimac mu je to dužan omogućiti.

10- Stranke su suglasne da će najmodavac snositi troškove održavanja stana u okviru raspoloživih sredstava i troškova za radove na redovitom održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

11- Ovaj ugovor zaključuje se na neodređeno vrijeme, a može prestati u slučajevima i na način propisan odredbama Zakona o najmu stanova.

12- Za slučaj da najmoprimac iseli iz stana dužen je istoga   predati najmodavcu.

13- Prava i obveze iz ovog ugovora stupaju na snagu danom pravomoćnosti ove presude.

II Ova presuda u cijelosti zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

III Dužan je tuženik u roku od 15 dana i pod prijetnjom ovrhe naknaditi tužitelju parnični trošak uvećan za zakonsku zateznu kamatu određenu po čl. 29. st.2. ZOO-a.“

Obrazloženje

U tužbi koju je ovom sudu dana 7. listopada 2016. podnijelo 9 tužitelja spram tuženika HŽ I. d.o.o., a koji postupci su razdvojeni rješenjem PS-142/2016, tako da se u ovom predmetu koji je dobio poslovni broj Ps-27/2018 raspravlja po tužbi tamo tužitelja pod 7. I. K., tužitelj navodi kako je kao djelatnik H.Ž. d.d. te stambeno nezbrinut, uz prešutnu suglasnost  odgovornih osoba prednika tuženika, kao i mnogi drugi radnici HŽ-a d.d., uselio u prostorije HŽ i na taj način riješio svoje stambeno pitanje. Stan koji koristi sastoji se od jedne sobe, kuhinje, izbe, kupaonice i balkona, ukupne površine 31,86 m2 u koji je tužitelj uselio sa suprugom M. K. te kćerima K. i A. te sinom A. K.. U trenutku kada je tužitelj uselio, stan je bio u derutnom stanju te je tužitelj bio prisiljen u cijelosti ga adaptirati o svom trošku. Dana 20. listopada 2000. godine prednik tuženika sa tužiteljem je zaključio ugovor o korištenju predmetnog stana za službene potrebe na neodređeno vrijeme.

Temeljem navedenog ugovora tužitelj je predniku tuženika plaćao naknadu za stanovanje u iznosu od 104, 95 kn mjesečno. Dana 28. ožujka 2003. godine prednik tuženika s tužiteljem je zaključio ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom na neodređeno vrijeme s time da je iznos najamnine ostao nepromijenjen pa kao i ranije iznosi 104, 95 kn. U ugovoru su navedeni članovi obiteljskog domaćinstva koji sa tužiteljem mogu koristiti stan i to ranije spomenuti supruga mu i djeca.

Iako je u nazivu ugovora naznačeno da se radi o ugovoru o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom iz sadržaja ugovora razvidno je da se radi o ugovoru o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

Od dana useljenja do danas tužitelj i njegova obitelj koriste ovaj stan za stanovanje. Tuženik nije prihvatio status tužitelja kao zaštićenog najmoprimca već tvrdi da ga tužitelj koristi bez pravnog osnova. Za predmetni stan tužitelj plaća najamninu tuženiku u iznosu od 104,95 kn prema izračunu tuženika, međutim ovaj iznos nije obračunat kao zaštićena najamnina. Predloženo je od tuženika zatražiti taj podatak.

Slijedom iznijetog predloženo je donijeti presudu koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sadržaja kako je tamo pobliže navedeno.

U odgovoru na tužbu tuženik se protivio tužbi i tužbenom zahtjevu navodeći kako tužitelj danom stupanja na snagu Zakon o najmu stanova nije imao pravni položaj nositelja stanarskog prava na predmetnom stanu te u smislu odredbe čl. 30. st. 2. iz čl. 31. tog zakona nije stekao pravo i obveze zaštićenog najmoprimca.

Osim toga, tužitelj je i prema vlastitom priznanju zajedno sa članovima svoga domaćinstva protupravno uselio u navedenu nekretninu te stoga nije na temelju valjane pravne osnove stekao stanarsko pravo prema odredbama Zakona o stambenim odnosima. Sporni stan kojega i danas koristi tužitelj zajedno sa članovima domaćinstva vodi se u matičnoj evidenciji stanova tuženika.

Nadalje je istaknuto da je tuženik sa tužiteljem dana 20. listopada 2000. zaključio ugovor o korištenju stana za službene potrebe, da je odlukom direktora HŽ-a nekretnina od 28. ožujka 2003. godine navedeni stan prenamijenjen iz službenog stana u stan za redovne upotrebe, a dana 28. ožujka 2003. godine stranke su zaključile novi ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom.

Tuženik je ukazao i na statusne promjene u sudskom registru počevši od svog prednika, HŽ HŽ d.o.o. od kojega su osnovani HŽI d.o.o., HŽ VV d.o.o., HŽ PP d.o.o. i HŽ C. d.o.o. pri čemu su P. podjele pravnog prednika tuženika HŽ HŽ d.o.o., stambene zgrade i stanovi preneseni u imovinu sadašnjeg tuženika te je upravo HŽ infrastruktura d.o.o. vlasnik navedenih stanova.

Također je navedeno kako tužitelj koristi navedeni stan temeljem ugovora o najmu stanova sa slobodno ugovorenom najamninom jer nije ispunjavao uvjete za određivanje zaštićene najamnine iz čl. 8. Zakona o najmu stanova, koji ugovor je zaključio 28. ožujka 2003. čime je preuzeo sva prava i obveze koje iz tog ugovora za njega proizlaze naglašavajući i da je tužitelj uselio u vrijeme kada je bio u primjeni Zakon o stambenim odnosima kojim je u čl. 6. bilo normirano koje prostorije, unatoč činjenici što zadovoljavaju pretpostavke da budu objektom stanarskog prava, ne mogu postati objekt tog i takvog odnosa a to su između ostalih bili i stanovi za službene potrebe te kojim je prema odredbi iz čl. 59. bilo regulirano koji su osnovi stjecanja stanarskog prava  koje se na strani tužitelja nisu ostvarili, radi čega je predloženo tužbeni zahtjev kao neosnovan odbiti.

U tijeku postupka sud je izveo dokaz pregledom Uvjerenja o prebivalištu RH MUP od 10. lipnja 2014. za tužitelja, M. K., A. K., K. K. i A. K., Ugovora o korištenju stana za službene potrebe od 20. listopada 2000., Ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom od 28.ožujka 2003. solemniziranog kod JB iz S. Z. M. Š. pod brojem O.-292/03 dana 15. travnja 2003., saslušanjem tužitelja kao parnične stranke, saslušanjem svjedoka I. M. i ivice G., očevidom na licu mjesta, pregledom Odluke 2186/03, pregledom Potvrde tuženika od 16. ožujka 2018., rješenja Trgovačkog suda u Zagrebu Tt-06/9090 od 29. prosinca 2006. Plana podjele HŽ d.o.o., Ugovora o prodaji stana od 30. listopada 2003., Odluke HŽ d.o.o. od 18. srpnja 2002. time da stranke nisu imale drugih dokaznih prijedloga

Tužbeni zahtjev je neosnovan.

Predmet je postupka zahtjev tužitelja kao najmoprimca prema tuženiku kao najmodavcu za donošenje presude koja zamjenjuje ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom u pogledu stana u S., pri čemu u bitnome tužitelj smatra da je zaključujući ugovor o najmu sa slobodno ugovorenom najamninom stvarno zaključio ugovor o najmu sa zaštićenom najamninom te da je dugogodišnjim korištenjem izvršavajući pri tome sadržaj stanarskog prava stekao stanarsko pravo i pravni status zaštićenog najmoprimca nakon stupanja na snagu Zakona o najmu stanova (NN 91/1996, 48/1998, 66/1998, 22/2006, 68/2018 dalje ZNS).

Među strankama nije sporna pasivna legitimacija tuženika. Također nije sporno da je tužitelj uselio u stan u S., prije donošenja bilo kakve odluke o dodjeli stana te ga godinama sa članovima obitelji koristi za stanovanje plaćajući po tuženiku određenu najamninu i režijske troškove temeljem kasnije zaključenih ugovora o najmu službenog stana i ugovora o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom o kojima će u nastavku biti riječi.

Prema spisu priloženim pisanim ispravama proizlazilo bi kako slijedi

–        da je dana 25. listopada 2000. godine između HŽ – HŽ d.o.o. kao vlasnika i I. K., ovdje tužitelja kao korisnika stana za službene potrebe zaključen Ugovor o korištenju stana za službene potrebe kojim je spomenuti vlasnik stana dao korisniku stana na korištenje za njega i tamo navedene članove domaćinstva i to suprugu M. K., kćerke K. i A. K. te sina A. K., jednosobni stan u S. na adresi …, ukupne površine 31,86 m² uz ugovorenu naknadu u iznosu od 104,95 kn i obvezu plaćanja režijskih troškova, koji ugovor je, kako je stipulirano čl. 8. zaključen na neodređeno vrijeme, dok su u čl. 9. predviđeni razlozi za otkaz ugovora pa tako nakon prestanka obavljanja poslova zbog kojih je korisnik stana dobio službeni stan i u slučaju odlaska korisnika stana iz HŽ-a, koji ugovor je sklopljen na temelju Odluke uprave HŽ broj U-30 – 24/00 od 25. rujna 2000. godine,

–        da je pozivom na odredbu čl. 22. Pravilnika o davanju stanova u najam i dodjeli stambenih kredita radnicima HŽ-a, direktor HŽ nekretnina d.o.o. pod br 2086/03 dana 28. ožujka 2003. godine donio odluku kojom se radniku I. K. na radnom mjestu prometnika vlakova u prometnoj sekciji S., koji koristi službeni stan u S. ukupne površine 31, 86 m², priznaje pravo na najam tog stana koji mu je dodijeljen odlukom uprave U– 30 – 24/00 od 25. rujna 2000. (toč. I), navedeni stan se pretvara iz stana za službene potrebe u stan za redovne potrebe(toč. II) te je određeno da će HŽ nekretnine s radnikom I. K. zaključiti ugovor o najmu stana u S., (toč. III),

–        da je dana 28. ožujka 2003. godine između HŽ – HŽ d.o.o. kao vlasnika stana i I. K., zaposlenog na radnom mjestu prometnika vlakova u prometnoj sekciji S., sklopljen Ugovor o najmu stana sa slobodno ugovorenom najamninom pozivom na odredbu čl. 5.,9. i 10 Zakona o najmu stanova, čl. 22. Pravilnika o davanju stanova u najam i dodjeli stambenih kredita radnicima od 14. lipnja 2002. godine i Odluke direktora HŽ – nekretnina broj 2586/03 od 28. ožujka 2003. godine i to za stan u S. za kojeg je navedeno da se nalazi u poslovno stambenom objektu, prizemlje, udaljenost od osi kolosijeka 50 m, s označenom površinom od 31,86 m², sa slobodno ugovorenom najamninom od 104,95 kn prema Odluci uprave HŽ-a broj U–65 – 13/02 od 20 kolovoza 2002., uz obvezu najmoprimca plaćati tamo navedene režijske troškove, uz druge ugovorne odredbe kojima su regulirana pitanja glede prava i obveza ugovornica te otkaza odnosno raskida ugovora prema odredbama Zakona o najmu stanova, koji ugovor je sklopljen, kako proizlazi iz čl. 10. na neodređeno vrijeme, a potvrđen je (solemniziran) od strane JB iz S., Z. M. Š. dana 15. travnja 2003. godine pod poslovnim brojem OU – 292/03.

Tužitelj saslušan kao parnična stranka iskazao je kako je i sada radnik tuženika a inače je cijeli svoj radni vijek proveo kod tuženikovih prednika, počev od 1982. kod tadašnjih JŽ pa nadalje, da je negdje 1995. uselio u sporni stan jednostavno ulazeći kroz otvorena vrata, koji prostor je u to vrijeme bio korišten kao prostor za presvlačenje vlakopratnog osoblja i potpuno neiskorišten, pri tome postupajući po savjetu tuženikovih zaposlenika da to učini i prostor uredi za stanovanje, kao i na poticaj drugih koji su to učinili, kao i njihovi šefovi, a sve to iz razloga što mu stambeno pitanje nije bilo riješeno jer je živio na B. s roditeljima, suprugom i jednim djetetom te očekivao drugo, koristeći prostor  nedovoljan za stanovanje, odakle je svaki dan morao putovati u S. na posao. Navedeni prostor je odmah uredio pretvorivši ga u stambeni tako što je napravio kupatilo sa WC-om, jednu sobu i kuhinju, a poslije od balkona napravio još jednu sobu i od tada pa nadalje ga nesmetano koristi s obitelji redovito plaćajući najamninu kao i sve ostale režijske troškove, poput potroška vode, komunalne naknade, struje itd.

Iskazao je i kako se taj stan nalazi u zgradi u kojoj je prije njegovog i useljenja drugih radnika HŽ-a bilo i drugih prostorija poput školskih prostorija i skladišta, koje su također neki radnici pretvorili u stanove, zatim i skladišta koje je također uređeno i pretvoreno u stanove.

Navodeći da je glede stana u spis dostavio sve odluke kojima raspolaže tužitelj je iskazao kako je tuženik nakon njegova useljenja poslao nekog službenika iz Z. koji je opisao sporni stan navodeći što se sve poduzelo od radova rekavši mu da će ga moći otkupiti i da će se kod otkupa uzeti u obzir ulaganja, ali po njegovom odlasku nije potpisao ugovor o korištenju stana razlog čemu nalazi u tome što je to„netko u upravi tuženika stopirao“ tako da je poslije zaključio ugovore na koje se poziva.

              Svjedok I. M. ing. prometa u mirovini koji također traži zaštitu istog sadržaja po tužbi od 7. listopada 2016. za stan na adresi … od 44,20 m2, potvrđuje činjenicu tužiteljevog useljenja u sporni  prostor nekadašnje garderobe prednika tuženika negdje 1995.g. – 1996.g., uređivanja u stambeni prostor te postupanja po savjeta više drugih radnika tuženika među kojima čak 66 željezničara koji su se uselili u prostore i prenamijenili ih u stambene i nesmetanog korištenja, iskazujući i kako je na terenu bila stambena komisija-povjerenstvo tuženikovog prednika koje je i donijelo odluku da se ti prostori mogu prenamijeniti u stambene, tako da je tijekom vremena velik broj spomenutih željezničara te stanove uspio otkupiti, pripisujući to činjenici što „su bili bliski nekakvom izvoru informacije ili su bili bliski sa vladajućom strukturom u upravi tuženika,“ a ne navodeći konkretne primjere tome. Smatrao je kako su se stanovi koje koriste on i tužitelj mogli otkupiti prema tadašnjim pravilnicima ili propisima tuženika jer su bili dosta udaljeni od pružnog pojasa, pa  je tako tužiteljev stan bio udaljen od pružnog pojasa, koji se računa od kolosijeka, za nekih 40 metara, a stan svjedoka je bio udaljen 26 metara, dok se prema Pravilniku jedino nije moglo otkupiti ono što je unutar 6 metara.

U bitnome istovjetno iskazivao je i svjedok I. G. s dodatkom kako su stanari tužiteljevog statusa prije otprilike 9 godina (iskaz od 19. veljače 2019.), radi zaštite svojih prava, osnovali U. željezničkih stanara te kako je M. K. kao generalni direktor cijelog HŽ-a negdje 1996. donio odluku da se formira stambeno povjerenstvo sa obvezom pregleda svih prostora od kojih su napravljeni stanovi pa tako i tužiteljevog, slijedom čega su imenovani članovi V. G. i N. B. koji su pregledali stanove utvrđujući da su u funkciji za stanovanje i o tome sastavili zapisnik, a nakon toga je K. tražio izjašnjenje od svih šefova jedinica HŽ-a čiji su to prostori bili o tome jesu li im potrebni za odvijanje procesa rada i po zaprimanju negativnog odgovora  svima onima koji su prostore pretvorili u stanove je „potpisano da su ti prostori u funkciji stana“.

Tuženik i ne poriče da je tužitelj u sporni prostor uselio, istog preuredio za stanovanje,  te ga nesmetano kontinuirano koristi od useljenja, kako je on to sam iskazao a svjedoci potvrdili pa bi prema tako utvrđenom tužitelj s članovima obitelji navedeni prostor koristio nesmetano od 1995.

U vrijeme njegovog useljenja bio je na snazi Zakona o stambenim odnosima (NN 51/85,42/86,22/92 i 70/93, dalje ZSO) koji je u čl. 3 propisivao da građanin koji na osnovi pravomoćne odluke o davanju stana na korištenje ili koje druge valjane pravne osnove stekne pravo na korištenje stana u društvenom vlasništvu ima pravo i dužnost taj stan nesmetano koristiti i održavati u skladu s tim zakonom, propisima donesenim na osnovu zakona i samoupravnim općim aktom odnosno aktom davaoca stana na korištenje (stanarsko pravo) te sudjelovati u upravljanju stambenom zgradom suglasno odredbama tog zakona.

Prema odredbi iz čl. 5. st.1. i 3. ZSO, smatra se stanom skup prostorija namijenjenih za trajno stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama, koje u pravilu, čine jednu građevinsku cjelinu i imaju poseban glavni ulaz (st.1.), a da li se određeni skup prostorija smatra stanom, u slučaju sumnje utvrđuje stambeni organ (st.3).

Odredbom iz čl. 8. st.1. točka 3. ZSO bilo je propisano da se stanarsko pravo ne može steći na stanovima za službene potrebe, kojima se, prema st.2. smatraju oni čije je korištenje vezano za obavljanje službene dužnosti ili funkcije i koji  su kao takvi utvrđeni općim aktom odnosno općim aktom davatelja stana na korištenje (stanovi u zgradama kazneno-popravnih ustanova, u vojnom krugu i drugim vojnim objektima,aerodromima, školama, stanovi čuvara pruge, putova, brana, domova, nadstojnika stambenih zgrada, ložača i sl.) a prema st. 4. prava i obveze korisnika tih stanova  i prostorija utvrđuju se ugovorom zaključenim između davatelja stana i korisnika u skladu sa samoupravnim općim aktom odnosno aktom davaoca stana na korištenje.

Konačno, odredbom iz čl. 59. ZSO bilo je propisano da se stanarsko pravo stječe danom useljenja u stan na osnovi pravomoćne odluke o davanju stana na korištenje ili koje druge valjane pravne osnove, ako tim zakonom nije drugačije određeno.

Nesporno je da prostor u koji je tužitelj uselio nije bio utvrđen stanom u smislu čl. 5 ZSO te da je tužitelj u istog uselio bez pravomoćne odluke o dodjeli stana ili bile koje druge pravne osnove.

Zakonom o najmu stanova koji je stupio na snagu 05.11.1996., u čl. 2. je bilo propisano da se stanom smatra skup prostorija namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz a čl. 8. st.1 alineja treća da zaštićenu najamninu plaćaju korisnici stanova koji su imali pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do stupanja na snagu tog zakona dok u smislu čl. 9. ZNS slobodno ugovorenu najamninu plaćaju korisnici stanova za koje nije zakonom određeno plaćanje zaštićene najamnine.

Prema čl. 30. ZSO danom stupanja na snagu tog zakona, prestalo je stanarsko pravo osobama koje su to pravo stekle prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu tog zakona i te osobe stupanjem na snagu zakona stječu prava i obveze najmoprimca dok je čl. 31. ZNS propisano da vlasnik stana i osoba iz članka 30. toga Zakona, koja ispunjava uvjete najmoprimca sklapaju, sukladno odredbama toga Zakona ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu a za slučaj da vlasnik stana u roku od 3 mjeseca od primitka pisanog zahtjeva najmoprimca ne sklopi ili odbije sklopiti ugovor o najmu, najmoprimac će prema čl. 33. st. 3. ZNS tražiti od suda donošenje presude koja će zamijeniti taj ugovor.

Budući je tužitelj prema vlastitom priznanju uselio 1995. bez odluke o  dodjeli stana ili bilo kakve druge pravne osnove, to nije stekao stanarsko pravo u smislu čl. 59. ZSO, pa čak i ako je izvršavao njegov  sadržaj nesmetanim stanovanjem i plaćanjem naknade za to, budući je od protupravnog useljenja do stupanja na snagu ZNS prošlo vrijeme od svega godinu do dvije dana, a osim toga nije se radilo o prostoru za koji je u smislu čl. 5. ZSO bilo utvrđeno da predstavlja stan pa u tim okolnostima nije stekao status zaštićenog najmoprimca u smislu čl. 30. ZNS.

Potvrdu navedenom naći je i u kasnijem ponašanju stranaka pa tako činjenici da su 20.10.2000. pozivom na opće akte, upute i odluke prednika tuženika i to Pravilnik o davanju stanova u najam i dodjeli stambenih kredita zaposlenicima HŽ (S.V. HŽ br. 5/97 i 5/98), Pravilnik o izmjenama i dopunama Pravilnika o davanju stanova u najam i dodjeli stambenih kredita zaposlenicima HŽ broj U-22-50/2000 od 19.05.2000, Uputu uprave HŽ o postupku dodjele stanova za službene potrebe, Odluke HŽ broj: U-105-47/97 od 24.10.1997 godine br. i odluke uprave broj U-30-24/00 od 25. rujna 2000., zaključile Ugovor o korištenju stana za službene potrebe kojim su prihvatili tamo navedena prava i obveze, a nakon odluke direktora HŽ nekretnine d.o.o., donesene pozivom na odredbu iz čl.22 Pravilnika o davanju stanova u najam i dodjeli stambenih kredita radnicima HŽ broj 2586/03 od 28.03.2003. kojom je navedeni stana za službene potreba pretvoren u stan za redovne potrebe i određeno da će se, priznavajući tužitelju pravo na najam stana koji mu je dodijeljen odlukom U. U.-30-24/00 od 25. rujna 2000., zaključiti ugovor o najmu, u izvršenju koje je između HŽ-HŽ d.o.o., kao vlasnika stana i ujedno najmodavca i tužitelja, kao najmoprimca, zaključen Ugovor o najmu (sa slobodno ugovorenom najamninom) dana 28.03.2003. koji je potvrđen (solemniziran) u uredu JB Z. M.-Š. iz S. dana 15.04.2003. pod poslovnim brojem  OU-292/03, pri čemu je imati u vidu kako je statusnim promjenama i podjelom imovine HŽ-HŽ d.o.o., dugotrajna imovina koju predstavljaju  stambene zgrade i stanovi, prenesena novom društvu HŽ- I. d.o.o., kako to proizlazi iz rješenja Trgovačkog suda u Splitu Tt-06/9090 od 29. prosinca 2006., plana podjele od 12. travnja 2006. i  Zaključke broj U-27-41/06 od 12. travnja 2006. (list 111-118 spisa).

Prema njegovom sadržaju, spomenuti ugovor o najmu (sa slobodno ugovorenom najamninom) u toč. I. se poziva na odredbe ZNS i to čl.5 ZNS-koji propisuje sadržaj ugovora o najmu, čl. 9.-koji određuje osobe koje plaćaju slobodno ugovorenu najamninu i čl. 10.-koji propisuje uvjete za izmjenu slobodno ugovorene najamnine, u toč. III određena je visina slobodno ugovorene najamnine od 104,95 kn, sukladno Odluci uprave broj U-65-13/02 od 20. kolovoza 2002., a u ostalim točkama ugovorena su prava i obveze stranaka ugovornica, uključiv i  ovlaštenja najmodavca za slučaj da najmoprimac ne podmiruje ugovorene obveze plaćanja najamnine i drugih obveza iz ugovora o dospijeću, kao i ako najmoprimac u ugovorenom roku ne preda stan najmodavcu u slučaju raskida, da se temeljem istog, kao javnobilježničke ovršne isprave, može provesti prisilna ovrha na imovini najmodavca radi naplate dospjelog potraživanja odnosno radi iseljenja  i predaje stana najmodavcu.

Cijeli sadržaj spomenutog ugovora nedvojbeno ukazuje na to da su stranke zaključile upravo ugovor o najmu sa slobodno ugovorenom najamninom pri čemu je ovaj sud stava kako je pravno neodlučno je li u istom navedena najamnina obračunata kao slobodno ugovorena  ili je niža, kao ni činjenice koje tužitelj i svjedoci ističu glede ulaganja u stan, udaljenosti od kolosijeka, obećanja da će istog biti moguće otkupiti ili što je eventualno, iako to u  postupku nije dokazao, omogućen otkup stana.

Kod činjenice da je u Ugovoru pravni status tužitelja kao najmoprimca stana sa slobodno ugovorenom najamninom određen precizno i jasno pozivom na zakonske odredbe i opisno koji ne pruža osnova sumnji da se eventualno radi o ugovoru o najmu sa zaštićenom najamninom, da je taj ugovor, kako to proizlazi iz štambilja javnobilježničke potvrde (solemnizacije) po javnom  bilježniku ispitan i utvrđeno da po svom obliku odgovara propisima o JB ispravama a po svom sadržaju propisima o sadržaju javnobilježničkog akta, da je tužitelju  pročitan i da je upozoren kako ima snagu ovršnog javnobilježničkog akta te da je tužitelj izjavio kako prihvaća pravne posljedice koje iz toga za njega proizlaze, pa dakle da su pri sastavljanju i izdavanju ispunjene sve bitne formalnosti što ni u ovoj parnici tužitelj ne poriče, zaključivati je da se radi o ispravi koja u smislu čl.59. u svezi s čl. 54 Zakona o javnom bilježništvu (NN 78/1993, 29/1994, 162/1998, 16/2007, 75/2009, ZJB) ima snagu ovršnog JB akta, a prema odredbi iz čl. 3. st.2. ZJB ima snagu javne isprave.

To nadalje znači da se u smislu odredbe iz čl. 230. Zakona o parničnom postupku (NN 53/91, 91/92, 58/93, 112/99, 88/01, 117/03, 88/05, 02/07, 84/08, 96/08, 123/08, 57/11, 148/11, 25/13, 89/14, 70/19, ZPP) za tu ispravu vežu dvije presumpcije i to:1.-presumpcija o njezinoj autentičnosti i 2.-presumpcija o istinitosti onoga što se u njoj potvrđuje time što je dopušteno dokazivati da su u javnoj ispravi neistinito utvrđene činjenice ili da je isprava nepravilno sastavljena (čl. 230.st.3. i 4. ZPP), što tužitelj ne tvrdi niti dokazuje.

Ovdje je ukazati na stajalište teorije da  u situaciji kada javna isprava sadrži određenu pravnu dispoziciju ne bi bilo dopušteno dokazivati protivno toj dispoziciji.

Kako se ovdje radi o ugovoru zaključenom između stranaka i javnobilježnički potvrđenom (solemniziranom) kojim stranke određuju sadržaj  svojih međusobnih odnosa, prema navedenom, bilo bi dopušteno dokazivati da isprava nije autentična ili da koja od stranaka nije ispravu potpisala, ili da nije poštovana koja druga bitna formalnost pri njenom sastavljanju, ali ne bi bilo dopušteno dokazivati da sadržaj pravnog odnosa nije onakav kakvim su ga stranke determinirale već bi stranke eventualno u posebnoj parnici istog mogle pobijati, ali sve dok se ne bi donijela pravomoćna odluka, javnobilježnička isprava bi dokazivala ono što je njome određeno odnosno potvrđeno, sa istom snagom kao i svaki drugi nesumnjivi ugovor (Zakon o javnom bilježništvu, tekst zakona, objašnjenja i bilješke, primjeri, podzakonski akti, stvarno kazalo, u izdanju O. Z.,1994., autor P.. dr. M. D. pod naslovom “…“).

Ako bi se uzelo i protivno odnosno i razmatralo pitanje razloga eventualne apsolutne ništetnosti spomenutog ugovora ili pojedinih njegovih odredbi, treba reći kako sud iz rezultata postupka nije utvrdio da je postupljeno protivno prisilnim propisima prema čl. 103. Zakona o obveznim odnosima (NN 53/1991, 73/1991, 3/1994, 111/1993, 107/1995, 7/1996, 91/1996, 112/1999, 88/2001, 35/2005 dalje ZOO/91) koji se ovdje primjenjuje temeljem čl. 1163. st.1. Zakona o obveznim odnosima (NN br.35/05,41/08,125/11,78/15 i 29/18, dalje ZOO/05) a postojanje eventualne mane volje pri zaključenju nije ni ispitivao jer  su to razlozi relativne ništavosti o kojima se ne može odlučivati u parnici kao o prethodnom pitanju, a konstitutivnom tužbom nije ni zatraženo poništenje ugovora, pri čemu je imati u vidu da je ugovor zaključen 2003.g. pa je do utuživanja 2016. prošao subjektivni i objektivni prekluzivni rok iz čl. 117. ZOO u kojemu se može zahtijevati poništenje ugovora.

Dosljedno, utvrđujući da  tužitelj u vrijeme stupanja na snagu ZNS nije bio u statusu nositelja stanarskog prava i time stekao pravni položaj najmoprimca s pravom na zaštićenu najamninu te da je zaključio pravovaljan ugovor o najmu  stana sa slobodno ugovorenom najamninom, što nije dovedeno u pitanje stavom sudske prakse izraženim u presudi Županijskog suda u Splitu Gž-1518/15 od 14. siječnja 2016. jer se ne radi o bitno istom činjeničnom i pravnom stanju, tužbeni zahtjev je kao neosnovan valjalo odbiti i presuditi kao u izreci.

Odluka o trošku je izostala budući je tuženik popisao trošak sudske pristojbe odgovora na tužbu, koja obveza prema Zakonu o sudskim pristojbama (NN  74/95, 57/96, 137/02, 26/03, 125/11, 112/12, 157/13 i 110/15 118/18 ) –čl. 4. st. 1. toč. 2. nije ni nastala.

 

U Splitu, 20. prosinca 2019.

                                                                                                       

S U T K I N J A :

                                                                                                                                     Mirjana Rubić v.r.

 

PRAVNA POUKA:  Protiv ove presude nezadovoljna stranka ima pravo žalbe u roku od 15 dana od dana primitka pismenog otpravka iste. Žalba se podnosi nadležnom Županijskom sudu, a putem ovog suda u tri primjerka.

Stranci koja je pristupila na ročište na kojem se presuda objavljuje i stranci koja je uredno obaviještena o tom ročištu, a na isto nije pristupila, smatra se da je dostava presude obavljena onog dana kad je održano ročište na kojem se presuda objavljuje. Stranci koja nije bila uredno obaviještena o ročištu na kojem se presuda objavljuje smatra se da je dostava presude obavljena danom zaprimanja pisanog otpravka iste.

 

DNA:

- pun. tužitelja

- tuženiku

- u spis