Poslovni broj: Povrv-54/2023-8.

 

 

 

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E 

P R E S U D A

 

Općinski sud u Kutini, po sucu tog suda Lovorki Grahek, u pravnoj stvari tužitelja O. d.o.o. Z., U. B. M. 63, OIB:, kojeg zastupa punomoćnica Ana Doležal, odvjetnica iz Zagreba, protiv tuženice B. A. iz G. V., P. brijeg 17, OIB:, koju zastupa punomoćnik Domagoj Malnar, odvjetnik iz Zagreba, radi isplate, nakon glavne rasprave održane i zaključene 28. svibnja 2024. u prisutnosti punomoćnika tužitelja, tuženice i punomoćnice tuženice, 28. lipnja 2024.

 

p r e s u d i o j e

 

I. Ukida se platni nalog sadržan u rješenju o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave javnog bilježnika Mate Medića iz Kutine poslovni broj: Ovrv-3170/2022 od 12. studenog 2022. i odbija se tužbeni zahtjev kao neosnovan.

 

II. Nalaže se tužitelju O. d.o.o. naknaditi tuženici B. A. troškove postupka u iznosu od 500,00 EUR sa zakonskim zateznim kamatama koje teku od 28. lipnja 2024. pa do isplate, po stopi koja se određuje, za svako polugodište, uvećanjem referentne stope, tj. kamatne stope koju je Europska središnja banka primijenila na svoje posljednje glavne operacije refinanciranja ili granične kamatne stope proizašle iz natječajnih postupaka za varijabilnu stopu za posljednje glavne operacije refinanciranja Europske središnje banke, za tri postotna poena, pri čemu se za prvo polugodište primjenjuje referentna stopa koja je na snazi na dan 1. siječnja, a za drugo polugodište referentna stopa koja je na snazi na dan 1. srpnja te godine, u roku od 15 dana.

 

Obrazloženje

 

1. Rješenjem o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave javnog bilježnika Mate Medića iz Kutine poslovni broj Ovrv-3170/2022 od 12. studenog 2022. određena je ovrha općenito na imovini ovršenice (sada tuženice) radi naplate tražbine ovrhovoditelja (sada tužitelja) u iznosu od 452,09 EUR (3.406,25 kn) zajedno sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama i troškovima ovršnog postupka.

2. Protiv navedenog rješenja o ovrsi tuženica je podnijela prigovor kojim pobija rješenje o ovrsi u cijelosti. U prigovoru je navela nikada nije sa tužiteljem sklopila ugovor o posredovanju pri najmu nekretnina, da je jedini pravi posao koji je sklopila sa tužiteljem ugovor o posredovanju pri kupnji nekretnine i da se kupoprodaja nekretnine koja je bila predmet tog ugovora nikada nije realizirala te da ne postoji pravna osnova temeljem kojeg je tužitelj izdao račun i temeljem kojeg je izdano rješenje o ovrsi. Osporila je i visinu tražbine navedene u računu i rješenju o ovrsi (sada tužbi).

3. Rješenjem od 21. travnja 2023. sud je stavio izvan snage rješenje o ovrsi u dijelu kojim je određena ovrha i ukinuo provedene radnje te je odredio da će se postupak nastaviti kao u povodu prigovora protiv platnog naloga.

4. Sud je u postupku izvršio uvid u R1 račun br. 220/4/211 od 3. ožujka 2021. (str. 7 spisa), ugovor o posredovanju pri kupnji nekretnine od 24.kolovoza 2020. (str. 34-35, 44-45 spisa), Opće uvjete poslovanja tuženika od 31. srpnja 2020. (str. 46-50 spisa), ugovor o najmu stana od 26.kolovoza 2020. (str. 51-56 spisa) i Whatsapp prepisku (str. 57-64 spisa) te je proveo dokaz saslušanjem tuženice i svjedoka K. M..

5. Tužbeni zahtjev nije osnovan.

6. Predmet spora je zahtjev za isplatu iznosa od 452,09 EUR zajedno sa pripadajućim zakonskim zateznim kamatama s osnove neplaćenog računa za uslugu posredovanja pri najmu nekretnine na adresi Srijemska 10, Zagreb.

7. U postupku nije sporno: -da je dana 26. kolovoza 2020. tuženica u svojstvu najmoprimca sklopila sa K. L. u svojstvu najmodavca ugovor o najmu stana koji se nalazi na adresi S. ulica 10 u Zagrebu, -da je prije sklapanja navedenog ugovora o najmu tuženica kontaktirala tužitelja te da joj je agentica K. M., tada zaposlenica tužitelja, pokazala predmetni stan, -da je neposredno nakon pokazivanja stana K. M. dala tuženici na potpis Ugovor o posredovanju pri kupnji nekretnine od 24. kolovoza 2020. koji ugovor je tuženica tada potpisala te da je to jedini ugovor koji postoji između stranaka, -da je tužitelj dana 3. ožujka 2021. izdao tuženici račun na iznos od 3.406,25 kn na ime usluge posredovanja pri najmu nekretnine na adresi Srijemska 10, Zagreb te da taj račun tuženica nije podmirila.

8. U postupku je sporno da li je tužitelj u konkretnom slučaju imao pravnu osnovu za naplatu naknade za posredovanje pri najmu nekretnine te je sporna i sama visina naplaćene naknade za posredovanje.

9. Uvidom u Ugovor o posredovanju pri kupnji nekretnine od 24. kolovoza 2020. utvrđeno je da je tužitelj taj ugovor sklopio u svojstvu posrednika, a tuženica u svojstvu nalogodavca. U članku 1. ugovora navedeno je da se tim ugovorom tužitelj obvezuje nastojati naći i dovesti u vezu s tuženicom kao kupcem osobu koja bi s njom pregovarala o sklapanju pravnog posla kupoprodaje nekretnine, a tuženica se obvezuje tužitelju platiti naknadu za posredovanje za sklopljeni pravni posao kupoprodaje za koju je tužitelj posredovao. U članku 2. stavak 1. ugovora je navedeno da ako pravni posao iz članka 1. ugovora bude sklopljen, pri čemu se kupoprodajom smatra i sklapanje predugovora, tuženica se obvezuje tužitelju isplatiti posredničku naknadu u visini 2 % + PDV. U članku 5. ugovora navedeno je da su Opći uvjeti poslovanja tužitelja od 31. siječnja 2019. sastavni dio tog ugovora, da tuženica potvrđuje da je upoznata s odredbama Općih uvjeta poslovanja tužitelja od 31. siječnja 2019. te da su Opći uvjeti poslovanja tužitelji dostupni na web stranici tužitelja i u poslovnim prostorima tužitelja u Zagrebu, Ulica grada Vukovara 20. U članku 7. ugovora specificirana je nekretnina koja je prezentirana tuženici od strane tužitelja i u odnosu na koju je uspostavljena veza s osobama koje bi s tuženicom pregovarale o sklapanju predugovora i ugovora o kupoprodaji i to nekretnina na adresi S. 10, Zagreb površine 34,00 m2 upisana u zk.ul. 5796 k.o. Granešina. Na primjercima ugovora koje su stranke dostavile u spis iznad naziva ugovora dopisana je riječ "najam".

10. Tuženica je u svom iskazu u bitnom navela da je stan koji je razgledala bio i za najam i kupoprodaju, da na ugovoru koji je potpisala nije bilo nadodane riječi najam, da ne zna kada je i kako na primjerku koji je dobila dopisano "najam", da se nikada nije niti usmeno niti pismeno dogovorila sa tužiteljem da bi ona trebala snositi kakav trošak. Navela je da joj tužitelj nikada nije pokazao cjenik svojih usluga, da je pokušala naći na web stranici, ali ga nije našla. Navela je i da je bila mlada i neiskusna i da joj je mogao netko dati na potpis bilo što te da joj tada nije bilo rečeno da mora nešto platiti agenciji. Bila je svjesna da mora platiti agenciji naknadu od 2 % od dogovorene cijene za kupoprodaju stana.

11. Svjedok K. M. u svom je iskazu u bitnom navela da je kao agentica tada zaposlena kod tužitelja pokazala stan tuženici, da je taj stan bio oglašen samo za najam, da je prilikom razgledavanja stana sa tuženicom sklopila ugovor o posredovanju, da kod sebe nije imala ugovor za posredovanje za najam jer se ona inače bavila samo kupoprodajom, a druga agentica se bavila najmom, da je upozorila tuženicu da na ugovoru piše posredovanje pri kupnji te da se ugovor odnosi na najam i da je naknada za to jedna mjesečna najamnina. Navela je da se ne sjeća da li je što nadopisala na tom ugovoru, da je tuženica bila zainteresirana samo za najam tog stana jer je stan i bio nuđen samo za najam, da se nije spominjala kupoprodaja stana. Tuženici je objasnila odredbe ugovora o posredovanju i to da ako se realizira najam da je naknada za posredovanje jedna mjesečna najamnina te da se za tu naknadu izdaje račun. Tuženica se nije bunila na to što joj je rekla, da je tuženica rekla samo "okej". Navela je da tuženici nije naknadno bio ponuđen ugovor o posredovanju za najam jer smatrala da su potpisom na ugovoru koji ona dala tuženici riješili pitanje najma. Tuženici nije uručila Opće uvjete i cjenik tužitelja jer se isti nalaze na web stranicama tužitelja, a isto ju tuženica nije niti tražila. Rekla je tuženici da se Opći uvjeti nalaze na web stranici tužitelja, a isto je i navedeno u ugovoru o posredovanju. Ne zna da li se cjenik tužitelja nalazi na web stranici tužitelja. Da ju je tuženica pitala sigurno bi joj dostavila to što ju ona traži vezano uz određivanje naknade agenciji.

12. Sud je iskaz tuženice i svjedoka K. M. cijenio i prihvatio kao istinit u dijelu u kojim su obje navele da je nakon razgledavanja stana tuženici predan na potpis ugovor o posredovanju pri kupnji nekretnine, da je to jedini ugovor sklopljen između stranaka te da tuženici nisu od strane tužitelja uručeni Opći uvjeti poslovanja tužitelja niti cjenik.

13. Tužitelj u postupku tvrdi da je time što je na ugovor sklopljen između stranaka dopisana riječ "najam" promijenjen naziv ugovora iz Ugovor o posredovanju pri kupnji nekretnine u Ugovor o posredovanju pri najmu nekretnine.

14. Odredbom članka 15. stavak 1. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina ("Narodne novine" broj 107/07., 144/12., 14/14. i 32/19., dalje: ZPPN) propisano je da se ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen, dok je stavkom 2. tog članka propisano da se ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa u pisanome obliku i na određeno vrijeme. Stavkom 6. tog članka propisano je da u ugovoru sklopljenu između posrednika i nalogodavca moraju osobito biti navedeni podaci o posredniku, nalogodavcu, vrsti i bitnome sadržaju posla za koji posrednik posreduje, o posredničkoj naknadi te o mogućim dodatnim troškovima koji nastanu kad posrednik u dogovoru s naručiteljem obavlja za njega i druge usluge u vezi s poslom koji je predmet posredovanja.

15. Sukladno navedenim zakonskim odredbama bitni sastojci ugovora o posredovanju u prometu nekretnina su između ostalog i bitni sadržaj posla za koji posrednik posreduje te posrednička naknada. Time što je na ugovor dopisana riječ "najam" ne mijenja pravnu prirodu ugovora koji su stranke sklopile s obzirom da taj ugovor ne sadrži odredbe koje bi se odnosile na pravni posao najma niti sadrži visinu posredničke naknade za usluge posredovanja pri najmu. Sukladno odredbi članka 15. stavak 2. ZPPN sve naknadne izmjene ugovora o posredovanju moraju biti u pisanom obliku.

16. Tužitelj se u postupku poziva na odredbu članka VIII. točke 11. Općih uvjeta poslovanja tužitelja od 31. srpnja 2020., a koji se ne mogu primijeniti u konkretnom slučaju s obzirom da se isti primjenjuju od 1. rujna 2020., dok se na predmetni ugovor primjenjuju Opći uvjeti poslovanja tužitelja od 31. siječnja 2019. kako je i navedeno u samom ugovoru, a koje tužitelj nije dostavio u spis.

17. Tužitelj tvrdi da je naknadu za usluge posredovanja pri najmu nekretnine obračunao u visini jedne mjesečne najamnine koja je dogovorena za najam nekretnine na adresi S. ulica 10. Međutim, tužitelj ne obrazlaže zašto tužbom na ime predmetne naknade potražuje iznos od 452,09 EUR dok iz ugovora o najmu stana od 26. kolovoza 2020. proizlazi da ugovorena mjesečna najamnina iznosi 360,00 EUR niti je u spis dostavio cjenik prema kojem je izdao predmetni račun.

18. Nadalje, odredbom članka 10. stavak 2. Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" br. 35/05., 41/08., 125/11., 78/15., 29/18., 126/21., dalje: ZOO) propisano je da je sudionik u obveznom odnosu dužan u ispunjavanju obveze iz svoje profesionalne djelatnosti postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima (pažnja dobrog stručnjaka).

19. Tužitelj, čija je primarna djelatnost pružanje usluga posredovanja u prometu nekretnina, trebao je voditi računa da pri sklapanju ugovora o posredovanju preda tuženici ugovor o posredovanju za onaj pravni posao za koji posreduje, odnosno u konkretnom slučaju najam, a koji će sadržavati sve bitne sastojke propisane odredbom članka 15. stavak 6. ZPPN. Ukoliko agentica tužitelja koja je pokazivala stan tuženici nije imala primjerak odgovarajućeg ugovora u tom trenutku, ugovor je s tuženicom trebao sklopiti naknadno.

20. Slijedom navedenog, sud je zaključio da tužitelj nije u postupku dokazao osnov niti visinu svoje tražbine pa je temeljem odredbe članka 451. stavak 3. Zakona o parničnom postupku ("Narodne novine" br. 53/91., 91/92., 112/99., 88/01., 117/03., 84/08., 123/08., 57/11., 25/13., 89/14., 70/19., 80/22., 114/22. i 155/23., dalje: ZPP) odlučeno kao pod točkom I. izreke.

21. Odluka o trošku postupka donesena je temeljem odredbe članka 154. stavak 1. ZPP-a, a isti se odnosi na trošak tuženice za zastupanje po punomoćniku odvjetniku koji je određen temeljem Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika (Narodne novine br. 138/23. dalje: Tarifa) i to: za sastav prigovora 50 bodova (Tbr. 11. t. 1. u vezi Tbr. 7. t. 1. Tarife), za sastav podneska od 2. lipnja 2023.

50 bodova (Tbr. 8. t. 1. Tarife), za zastupanje na ročištima održanim 13. ožujka 2024. i 28. svibnja 2024. 50 bodova za svako (Tbr. 9. toč. 1. Tarife), odnosno ukupno 200 bodova, odnosno iznos od 400,00 EUR, koji uvećan za iznos PDV-a od 25% ukupno iznosi 500,00 EUR zajedno sa zateznim kamatama od dana donošenja prvostupanjske presude koja je tuženici priznata sukladno odredbi članka 151. stavak 3. ZPP.

 

U Kutini 28. lipnja 2024.

 

       S u d a c:

Lovorka Grahek

 

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ove presude dopuštena je žalba županijskom sudu. Žalba se podnosi putem ovog suda, u roku 15 dana od dana primitka prijepisa ove presude. Presuda u postupku u sporovima male vrijednosti može se pobijati samo zbog pogrešne primjene materijalnog prava i zbog bitnih povreda odredaba parničnog postupka iz članka 354. stavak 2. ZPP, osim zbog povrede iz članka 354. stavka 3. ZPP.

 

DNA:

1. tužitelj po pun.

2. tuženica po pun.