Republika Hrvatska Trgovački sud u Zadru

Zadar, Dr. Franje Tuđmana 35

Poslovni broj: 4 P-1/2024-17

U I M E R E P U B L I K E H R V A T S K E

P R E S U D A

I

R J E Š E NJ E

Trgovački sud u Zadru, po sucu Tomislavu Jurlini, u građanskopravnoj stvari
tužitelja SARAG d.o.o., OIB: 82080733291, Murvica (Općina Poličnik), Poslovna zona
K-7, kojeg zastupa punomoćnik Luka Mrkić, odvjetnik u Zadru, Zrinsko-Frankopanska
38, protiv tuženika TURISTHOTEL d.o.o., OIB: 74204012744, Zadar, Obala kneza
Branimira 6, radi sklapanja ugovora o zakupu, nakon javno održane i zaključene
glavne rasprave 23. travnja 2024. u nazočnosti zastupnika po zakonu tužitelja Ivana
Suraća i njegova punomoćnika Luke Mrkića te zastupnice po zakonu tuženika Ksenije
Ostojić, te nakon ročišta radi objave i uručenja presude, 29. svibnja 2024.,

p r e s u d i o j e

I. Odbija se tužbeni zahtjev tužitelja koji glasi:

" I. Dužan je tuženik TURISTHOTEL d.o.o., OIB: 74204012744, Zadar, Obala kneza
Branimira 6, kao zakupodavac, sklopiti s tužiteljem SARAG d.o.o., OIB: 82080733291,
Murvica (Općina Poličnik), Poslovna zona K-7, kao zakupnikom, Ugovor o zakupu
sljedećeg sadržaja:

Ugovor o zakupu poslovnog prostora-samoposluge kampa

Članak 1.

Predmet ovog ugovora je zakup samoposluge kampa u Turističkom naselju “Zaton” u
Zatonu, bez opreme i inventara, površine cca 560 m2 koje je vlasništvo zakupodavca.
Članak 2.

Zakupodavac daje, a Zakupnik prima u zakup poslovni prostor iz članka 1.ovog
ugovora u stanju u kakvom se nalazi u trenutku primopredaje istog, te se uključuje bilo
kakva odgovornost Zakupodavca za materijalne i funkcionalne nedostatke koji bi mogli
biti od utjecaja na obavljanje predmetne djelatnosti u njemu.

Po isteku ovog ugovora Zakupnik se obvezuje predate objekt i opremu Zakupodavca
u stanju u kakvom ih je primio, ne računajući redovnu upotrebu, te će se o tome sačiniti
zapisnik o primopredaji objekta.

2 Poslovni broj: 4 P-1/2024-17

Ukoliko Zakupnik ne preda Zakupodavcu u posjed poslovni prostor i opremu na način
i u roku utvrđenom st.3.ovog članka, potpisom ovog ugovora Zakupnik izričito
ovlašćuje i dozvoljava Zakupodavcu da bez njegovog daljnjeg pitanja ili/i privole, bez
ikakvog ovršnog i/ili drugog zakonom predviđenog postupka, samostalno, uz
sastavljanje zapisnika, preuzme poslovni prostor i opremu, te potpiše, demontira i
deponira zatečenu opremu i sredstva Zakupnika u prostoru prema odluci Zakupodavca
na odgovornost i trošak Zakupnika, te se ovakvo postupanje Zakupodavca neće
smatrati smetanjem posjeda.

U slučaju iz st.4.ovog članka, Zakupnik neće prema Zakupodavcu imati nikakvih
potraživanja, te se u tom smislu odriče posjedovne zaštite.

Zakupnik će u slučaju iz st.4.ovog članka biti dužan Zakupodavcu ili trećoj osobi koju
Zakupodavac odredi plaćati i skladištenje stvari u iznosu od 26,56 EUR-a
(slovima:dvadestišesteuraipedeastišestcenti)dnevno.

Članak 3.

Zakupnik se obvezuje poslovni prostor koristiti isključivo za djelatnost trgovine tipa
samoposluga. Zakupnik u poslovnom prostoru može prodavati robu široke potrošnje,
voće i povrće, te meso u konfekcioniranom obliku. Dodatne djelatnosti isključivo se
mogu obavljati u dogovoru sa Zakupodavcem, o čemu će se sačiniti poseban aneks.
Članak 4.

Na ime zakupnine, Zakupnik se obvezuje platiti Zakupodavcu, po sezoni, iznos od 200.000,00 EUR(dvijestotisućaeura)

- iznos od 100.000,00 EUR uvećan za PDV do 15.lipnja

- iznos od 100.000,00 EUR-a uvećan za PDV do 15.rujna tekuće godine
Zakupnik se obvezuje snositi sve troškove u svezi s redovnom upotrebom objekta,
opreme i inventara. Isto tako Zakupnik snosi troškove svih režija, osobito struje, vode,
telefona i odvoza smeća.

Članak 5.

Zakupnik se obvezuje poslovni prostor održavati u besprijekornom stanju i redovito ga
čistiti i održavati urednim. Uprava naselja je mjerodavna za ocjenu urednosti i čistoće
poslovnog prostora.

Osoblje Zakupnika mora biti odgovarajuće odjeveno i stručno osposobljeno te
kvalificirano za obavljanje navedenog posla, sukladno propisima I uzancama struke.
Uređenost i izgled poslovnog prostora i okoliša poslovnog prostora mora biti u skladu
s ukupnim vizualnim identitetom TN Zaton za koju ocjenu su mjerodavne nadležne
osobe Zakupodavca. Zakupnik je dužan pred svaku sezonu o vlastitom trošku izvršiti
uređenje uz suglasnost s upravom Naselja.

Zakupnik može predmetni poslovni prostor označavati tabelama, panoima i drugim
oznakama isključivo u dogovoru s upravom naselja, u suprotnom Zakupodavac iste
može ukloniti o trošku Zakupnika.

Članak 6.

Zakupnik se obvezuje na vidljivo mjesto istaknuti radno mjesto, te je dužan poštivati
pravila o radnom vremenu, odnosno o redu unutar Naselja, o čemu je dužan pridržavati
se uputa Uprave Naselja.

Nepoštivanje odredbe iz Stavka 1.ovog članka predstavlja razlog za bezuvjetni raskid
ovog ugovora od strane Zakupodavca, bez prava Zakupnika na bilo kakvu naknadu za
neiskorišteno vrijeme zakupa.

Članak 7.

Zakupnik je dužan ovlaštenim osobama Zakupodavca omogućiti pristup u predmetni
prostor u svrhu uvida u stanje istog odnosno utvrđivanja da li ga Zakupnik koristi
sukladno ovom ugovoru, te da li se pridržava odredbi ovog ugovora.

3 Poslovni broj: 4 P-1/2024-17

Ovlaštene osobe Zakupodavca, kao i tajni kupci angažirani od strane Zakupodavca
mogu kontrolirati cijene, te kvalitetu usluge i ponude Zakupnika, kao i davati primjedbe
na iste o čemu se Zakupnik dužan očitovati pisanim putem u roku od tri dana od dana
dostave primjedbe.

Kontrolu iz st.2.ovog članka će ovlaštene sobe Zakupodavca vršiti najmanje dva puta
u sezoni, sve u cilju pružanja što veće kvalitete usluge gostima i zaštite gostiju TN
Zaton, kao I kontrole poštivanja odredbi ovog ugovora.

Primjedbe gostiju na račun Zakupnika, te postupanje Zakupnika suprotno ovom članku
Ugovora odnosno uputama Zakupodavca, po procjeni Zakupodavca razlog je za
izvanredni otkaz Ugovora od strane Zakupodavca uz naknadu štete, bez prava
zakupnika na povrat danog na ime ispunjenja i odštetu.

Zakupnik je dužan ovlaštenim osobama Zakupodavca davati informacije vezane za predmetni poslovni prostor.

Zakupodavac samostalno određuje ovlaštene osobe koje će vršiti kontrole temeljem ovog ugovora.

Članak 8.

Zakupnik izričito izjavljuje da zakupnina utvrđena u članku 4.ovog ugovora nije ovisna
o broju gostiju u Naselju, te da broj ostvarenih noćenja ne predstavlja osnovu za
snižavanje iznosa zakupnine.

Članak 9.

Zakupodavac se obvezuje osigurati, kod osiguratelja, po svojem izboru, po polici “civil/požar/poplava”, objekt samoposluge.

Zakupnik snosi štetu nastalu na objektu i opremi koja nastane njegovim nemarom ili skrivljenim ponašanjem.

Zakupnik će osigurati svoju trgovačku robu od provalne krađe, a svu opremu koju
unese u poslovni prostor od krađe kvara, loma i drugih oštećenja.

Zakupnik snosi svu odgovornost iz djelatnosti utvrđene ovim ugovorom prema trećima,
te se obvezuje sklopiti policu osiguranja od odgovornosti iz djelatnosti prema trećima,
te da će policu osiguranja dostaviti Zakupodavcu na uvid prije početka rada.
Eventualnu štetu koje bi mogli pretrpjeti gosti TN Zaton, odnosno korisnici usluga
Zakupnika, njegovi radnici, te Zakupodavac i gosti TN Zaton iz predmetne djelatnosti,
snosi isključivo Zakupnik.

Članak 10.

Zakupnik je obvezan postupati sukladno Zakonu o zaštiti potrošača te je isključivo
odgovoran za provođenje.

Temeljem opravdanog prigovora Zakupodavac zadržava pravo jednostrano raskinuti
ovaj ugovor bez prava Zakupnika na naknadu štete radi ranijeg raskida.
Zakupnik je obvezan nadoknaditi štetu koju pretrpi Zakupodavac zbog takvih
prigovora, koji narušavaju ugled Naselja.

Članak 11.

Zakupnik se obvezuje poduzeti sve potrebne mjere zaštite od požara i zaštite na radu,
te je odgovoran za njihovo provođenje.

Članak 12.

Zakupnik se obvezuje osigurati primjerenu visoku kvalitetu i raznolikost ponude i
opskrbu proizvodima za djelatnost koja se obavlja u poslovnom prostoru koji je
predmet ovog ugovora.

Ukoliko Zakupodavac utvrdi da Zakupnik postupa suprotno st.1.ovog članak Ugovora,
osobito u slučaju prigovora gostiju, može jednostrano raskinuti ovaj Ugovor uz pravo
na naknadu štete, bez prava Zakupnika na povrat danog na ime ispunjenja i odštetu.
Članak 13.

4 Poslovni broj: 4 P-1/2024-17

U slučaju da Zakupnik dođe u takve poteškoće, da radi dospjelih obveza prema
vjerovnicima ne može udovoljiti potrebama opskrbe poslovnog prostora robom,
Zakupodavac može pismenim putem raskinuti ovaj ugovor, a Zakupnik se obvezuje
poslovni prostor predate u posjed Zakupodavcu u roku od tri dana od primitka pisane
obavijesti.

Zakupnik se obvezuje u slučaju iz Stavka 1.ovog članka nadoknaditi svu štetu koja bi iz tog proizašla za Zakupodavca.

Članak 14.

Zakupnik je suglasan da bez pisane suglasnosti Zakupodavca poslovni prostor ne može dati u podzakup.

Članak 15.

Zakupnik je suglasan da cijena svakog pojedinog artikla neće odstupati za više od
10%(deset posto)od cijene istih artikala u Zakupnikovim i konkurentskim
samoposlugama u blizini TN Zaton i u gradu Zadru, kao što su Plodine, Konzum i dr.
Članak 16.

Zakupnik je suglasan da pod komercijalnim uvjetima, prodaja slastice, kruh i ostale
pekarske proizvode koje proizvodi Zakupodavac.

Članak 17.

Ovaj ugovor sklapa se na rok od tri godine odnosno za sezone 2024. godinu, 2025.
godinu i 2026. godinu.

Ovaj Ugovor stupa na snagu danom sastava ovog ugovora.

Članak 18.

Poslovni prostor iz čl.1.ovog ugovora mora biti otvoren od dana otvaranja Naselja pa
do dana zatvaranja naselja odnosno u tom razdoblju Zakupnik mora u njemu obavljati
djelatnost trgovine tipa samoposluge kako je to ovim ugovorom propisano. Organizator
se obvezuje djelatnost koja je predmet ovog ugovora obavljati od dana otvaranja
Naselja pa do njegova službenog zatvaranja.

Nakon zatvaranja Naselja istekom sezone odnosno danom zatvaranja Naselja
Zakupnik više u poslovnom prostoru iz čl.1.ovog ugovora ne može obavljati predmetnu
djelatnost, osim uz pisanu suglasnost Uprave Zakupodavca.
Članak 19.

Zakupnik je Zakupodavcu najkasnije do 1.lipnja tekuće godine dužan dostaviti imena i
prezimena svih svojih zaposlenika te registarske oznake vozila svog voznog parka,
svojih zaposlenika i dobavljača/poslovnih partnera radi unosa istih u sustav za
prepoznavanje registarskih oznaka

Broj vozila koje će Zakupodavac unijeti u sustav za prepoznavanje registarskih oznaka određuje isključivo Zakupodavac po vlastitoj procjeni.

Zakupodavac dozvoljava parkiranje vozila voznog parka Zakupnika i njegovih
zaposlenika isključivo za to predviđenim parkiralištima Naselja, a prema raspoloživim
slobodnim parkirnim mjestima.

Dostava/vrijeme opskrbe Zakupnika dostavnim vozilima Zakupnika, vozilima njegovih
zaposlenika i/ili trećih osoba izričito je zabranjena izvan za to predviđenog vremena i
izvan za to predviđene rute, a što će biti definirano naknadno, posebnim dogovorom
između ugovornih strana.

Dodatne usluge, koje će Zakupnik eventualno koristiti, a koje pružaju pojedine službe
Zakupodavca(usluge prehrane, održavanja, usluge zaštitarske službe, vožnje
autobusom za prijevoz zaposlenika i sl.) nisu uključene u cijenu Zakupnine i bit će
predmetom posebnog dogovora Zakupnika i Zakupodavca.

Članak 20.

5 Poslovni broj: 4 P-1/2024-17

Zakupodavac može i prije isteka ugovornog roka raskinuti ovaj ugovor, bez prava
Zakupnika na odštetu, ukoliko ne poštuje odredbe ovog ugovora.

U slučaju iz st.1.ovog članka Zakupnik je obvezan poslovni prostor odmah predate u posjed Zakupodavcu Slobodan od osoba I stvari.

U slučaju da se ukaže potreba da Zakupodavac sam obavlja djelatnost koja je predmet
ovog ugovora ili prostor na kojem se obavlja djelatnost postane potreban Zakupodavcu
radi provedbe razvojnog programa odnosno radi rekonstrukcije i/ili renovacije tog dijela
Naselja, Zakupodavac može raskinuti ovaj ugovor i prije isteka ugovornog roka bez
prava Zakupnika na bilo kakvu odštetu radi ranijeg raskida ovog ugovora, uz otkazni
rok od 30 dana koji se računa od dana primitka izjave o raskidu druge ugovorne strane.
Zakupnik ne može redovno otkazivati ovaj ugovor za vrijeme trajanja sezone.
Raskid ugovora mora biti sastavljen u pisanom obliku, te se dostaviti suprotnoj strani
osobnom dostavom uz pečat primitka ili preporučenom pošiljkom s povratnicom.
Ugovor je raskinut protekom otkaznog roka koji se računa od dana primitka izjave o
raskidu druge ugovorne strane odnosno kod izvanrednog otkaza danom primitka izjave
o raskidu druge ugovorne strane.

Članak 21.

Ugovorne strane su dužne pisanim putem obavijestiti jedna drugu o svakoj promjeni adrese za dostavu pismena.

Ugovorne strane suglasno utvrđuju da će se dostava smatrati urednom ukoliko je
pismeno dostavljeno na adresu ugovorne strane navedenu u zaglavlju ovog ugovora
odnosno na promijenjenu adresu u slučaju primitka obavijesti o promjeni adrese iz
prethodnog Stavka.

Za potrebe ovog Ugovora ugovorne strane suglasno utvrđuju da adrese naznačene u
zaglavlju ovog ugovora predstavljaju adrese na koje će ugovorne strane zaprimati sve
obavijesti, račune i dopise u svezi predmetnog ugovornog odnosa.

Ukoliko se bilo kakva pisana obavijest ili dokument ne uruči drugoj ugovornoj strani
zbog promjene adrese “obavješteni nije podigao pošiljku”, odbitka primitka ili bilo kojeg
drugog razloga, dostava se smatra izvršenom u trenutku kada je jedna ugovorna
strana predala preporučenu pošiljku na poštu.

Članak 22.

Nakon prestanka ovog ugovora po bilo kojem osnovu, Zakupnik se obvezuje najkasnije
u roku od 8(osam)dana od dana prestanka ovog ugovora odjaviti djelatnost u
predmetnom poslovnom prostoru i o navedenom podnijeti dokaz Zakupodavcu.
Ukoliko Zakupnik ne postupi prema st.1.ovog članka suglasan je i ovlašćuje
Zakupodavca da nakon proteka roka iz st.1.ovog članka o njegovom trošku, bez
njegove daljnje privole i ovlaštenja, u njegovo ime i za njegov račun u svojstvu
punomoćnika pred nadležnim tijelima provede postupak odjave predmetnog
poslovnog prostora prema propisima koji reguliraju minimalne tehničke uvjete, te izvrši
sve potrebne radnje u državnim i/ili drugim tijelima Kojima je cilj slobodno raspolagati
i nesmetano obavljanje djelatnosti u predmetnom prostoru.

Članak 23.

Zakupnik je suglasan i ovlašćuje Zakupodavca da može neposredno na temelju ovog
Ugovora, a radi namirenja svojih dospjelih, a nenaplaćenih novčanih potraživanja iz
ovog ugovora provesti prisilnu ovrhu na cjelokupnoj imovini u vlasništvu Zakupnika, te
također provesti prisilnu ovrhu radi predaje u posjed poslovnog prostora Zakupodavcu,
po isteku roka na koji je ovaj ugovor zaključen te u slučaju raskida ovog ugovora prije
ugovornog roka. Stranke su suglasne da kao dokaz o podmirenju novčanih obveza
Zakupnika iz ovog ugovora služe knjigovodstvene isprave Zakupodavca.

6 Poslovni broj: 4 P-1/2024-17

Ugovorne strane suglasno utvrđuju kako će se ovaj Ugovor nakon potvrde od strane
javnog bilježnika smatrati ovršnom ispravom sukladno Zakonu o javnom bilježništvu.
Članak 24.

U slučaju spora proizašlog iz ovog ugovora nadležan je Trgovački sud u Zadru.
Ništetnost pojedine odredbe ovog ugovora ne povlači za sobom ništetnost cijelog
ugovora, već se se ništetna odredba ukoliko bude moguće zamijeniti drugom valjanom
koja odgovara smislu ništetne odredbe.

U roku od 15 dana od dana donošenja ove presude, a u slučaju da tuženik ne pristupi sklapanju ugovora o zakupu, isti će nadomjestiti ova presuda, sve u roku od 15 dana.

II. Dužan je tuženik naknaditi tužitelju troškove ovog parničnog postupka, sve u roku od 15 dana."

i

r i j e š i o j e

Odbija se kao neosnovan prijedlog tužitelja-predlagatelja osiguranja za
određivanje privremene mjere koji glasi:

"I. Zabranjuje se tuženiku-protivniku osiguranja TURISTHOTEL d.o.o., OIB:
74204012744, Zadar, Obala kneza Branimira 6, iseljavanje tužitelja-predlagatelja
osiguranja SARAG d.o.o., OIB: 82080733291, Murvica (Općina Poličnik), Poslovna
zona K-7, iz poslovnog prostora-samoposluge kampa u apartmanskom naselju "Zaton"
u Zatonu te se tuženiku-protivniku osiguranja zabranjuje na bilo koji način oduzimanje
i ograničavanje posjeda poslovnog prostora-samoposluge kampa u apartmanskom
naselju "Zaton" u Zatonu koji se nalazi u posjedu tužitelja-predlagatelja osiguranja.
II. Ukoliko tuženik-protivnik osiguranja ne postupi na način opisan u točki I. ove
privremene mjere, određuje se tuženiku-protivniku osiguranja novčana kazna u iznosu
od 1.328,00 eura.

III. Ova privremena mjera trajat će do pravomoćnosti odluke u predmetu koji se vodi
pred Trgovačkim sudom u Zadru pod poslovnim brojem P-1/2024.

IV. Žalba protiv ovog rješenja ne odgađa provedbu ove privremene mjere."

Obrazloženje

1. Tužitelj u tužbi i tijekom postupka navodi kako je s ovdje tuženikom u zakupnom
odnosu poslovnog prostora – samoposluge kampa u kontinuitetu od 2003. godine.
Navodi kako je u dogovoru s tuženikom u 2022. godini izvršio ulaganje u poslovni
prostor ovdje tuženika u iznosu od 425.000,00 eura, a sve prema aktivnostima
unaprijed dogovorenim s zaposlenicima tuženika. Prema prethodnom dogovoru,
tužitelj da je pristupio cjelokupnoj renovaciji i ponovnom opremanju poslovnog prostora
u cijelosti, da je izvršio potpunu renovaciju prostora (promjenu vodovodnih,
elektrotehničkih instalacija, unutarnje završne obrade prostora, osvjetljenje, instalaciju
cjelokupne opreme za potrebe urednog obavljanja djelatnosti). Prilikom izvršenja
predmetnih radova, da su isti vršeni u dogovoru s djelatnicima tuženika, vanjski izgled
prostora da je prilagođen zahtjevima tuženika u odnosu na ostatak naselja. Ističe kako
je nesporno da tuženik zna za ulaganja ovdje tužitelja u predmetni poslovni prostor o

7 Poslovni broj: 4 P-1/2024-17

čemu da svjedoči i dopis tuženika o spremnosti plaćanja ulaganja tužitelja, u iznosu koji da je skoro dvostruko manji od stvarnog ulaganja.

Nadalje, tužitelj navodi da je u veljači 2023. zaprimio dopis tuženika u kojem
navodi kako ovaj nema namjeru produljiti ugovor s ovdje tužiteljem za sezonu 2023.,
iako da o tome tužitelj nema nikakvih saznanja, već da je, upravo suprotno, tužitelj s
potpunim povjerenjem i suglasnosti tuženika izvršio ogromna financijska ulaganja u

2022. godini. Imajući u vidu naprijed navedeno, tužitelj da je radi zaštite svojih prava i
interesa pokrenuo postupak pred ovim sudom koji se vodio pod poslovnim brojem P-
38/2023, a koji postupak da je okončan na način da je tužitelj povukao tužbu nakon što
je postigao dogovor tuženikom za nastavak rada u sezoni 2023. i produljenju ugovora
o zakupu na daljnje 3 godine. Tužitelj da je uredno radio u sezoni 2023., te da je po
dogovoru s predsjednikom uprave tuženika postignut usmeni dogovor o produljenju
ugovora na tri godine (sezona 2024. do 2027. godine), a koji postignuti dogovor da
tuženik sada osporava i od tužitelja traži iseljenje iz predmetnog prostora.

Iz dopisa tuženika od 1. rujna 2023. da proizlazi kako je tužitelj dužan platiti
dospjele obveze, a da će nakon podmirenja istih dogovoriti buduću suradnju. Tužitelj
da je obveze prema tuženiku namirio te da je postignut dogovor o nastavku suradnje
za daljnje 3 godine, međutim, ovdje tuženik da neosnovano odbija sklopiti pisani
ugovor o zakupu te traži iseljenje tužitelja. U rujnu i listopadu 2023. zakonski zastupnik
tužitelja i predsjednik uprave tuženika, Agron Beriša, da su postigli usmeni dogovor sa
svim bitnim sastojcima ugovora o zakupu na sljedeće 3 godine, a kojim da je
ugovoreno kako će tužitelj plaćati godišnju zakupninu tuženiku u iznosu od 200.000,00
eura godišnje, a koja svake godine dospijeva 1. listopada tekuće godine te da se
ugovor sklapa na vrijeme od 3 godine, kakva je bila i prethodna praksa među
strankama u prethodnom dvadesetogodišnjem razdoblju.

Tužitelj zaključno ističe kako su ovdje parnične stranke, sukladno odredbama
Zakona o obveznim odnosima, ugovorile sve bitne sastojke ugovora o zakupu te da je
isti sklopljen u usmenom obliku od strane osoba ovlaštenih za zastupanje i tužitelja i
tuženika.

2. Tuženik u pisanom odgovoru na tužbu (stranice spisa 32 do 36) u cijelosti
osporava tužbu i postavljeni tužbeni zahtjev te isti predlaže odbiti kao neosnovan.
Ističe da nije sporno kako su ovdje parnične stranke bile u poslovnom odnosu temeljem
višegodišnjih ugovora o zakupu poslovnog prostora – samoposluge kampa od 2003.
godine te da je zadnji ugovor o zakupu sklopljen 12. travnja 2023. Međutim, poslovni
odnos stranaka da je prestao zatvaranjem Turističkog naselja Zaton u sezoni 2023.,
odnosno najkasnije dana 31. listopada 2023., koji da je bio zadnji dan roka za iseljenje
iz predmeta zakupa, sve u skladu s čl. 3. Ugovora o zakupu poslovnog prostora –
samoposluge kampa broj 80/23 od 12. travnja 2023. Navedenim Ugovorom, tužitelj da
se obvezao snositi sve troškove u vezi s redovnom upotrebom objekta, opreme i
inventara, da sva eventualna ulaganja u poslovni prostor idu na teret zakupnika, ovdje
tužitelja, te da se neće priznavati u povećanje vrijednosti poslovnog prostora, niti će se
zakupnina smanjiti na račun tih ulaganja. Nadalje, da ulaganja u prostor može napraviti
samo uz pisanu suglasnost zakupodavca, ovdje tuženika. Sklapanjem navedenog
Ugovora, tužitelj da je pristao da se time rješavaju svi sporovi među ugovornim
stranama te da će danom potpisa povući tužbu u predmetu pred ovim sudom pod
poslovnim brojem P-38/2023 i da nema nikakvih daljnjih potraživanja s te ili bilo koje
druge osnove, osobito s osnove ulaganja u prostor, temeljem bilo kojeg od ranije
sklopljenih ugovora o zakupu predmetnog poslovnog prostora, kao i da neće pokretati
nove postupke temeljem ranijih ugovora, niti imati daljnja potraživanja s osnove
uloženog u prostor.

8 Poslovni broj: 4 P-1/2024-17

Slijedom navedenog, kako je jasno da su sklapanjem navedenog Ugovora ovdje
parnične strane razriješile sve sporove pa da su tužiteljevi navodi o ulaganju u
predmetni poslovni prostor u potpunosti irelevantni. Dodatno ističe da je navedeni
Ugovor i solemniziran od strane javnog bilježnika Vere Marčina iz Zadra, pod brojem
OV-4171/23, a kojom prilikom da je tužitelj bio upozoren i na pravne posljedice
sklapanja navedenog ugovora. Dakle, iz svega navedenog da je razvidno kako ne
postoji pravna osnova temeljem koje bi tužitelj mogao tražiti naknadu nužnih i korisnih
troškova.

Nadalje, tuženik ističe kako je tužitelj bio u posjedu poslovnog prostora u sezoni

2023. isključivo temeljem ugovora o zakupu broj 80/23 te niti jednog drugog
sporazuma li ugovora. U odnosu na povlačenje tužbe u predmetu ovog suda poslovni
broj P-38/2023 ističe kako se upravo čl. 2. st. 2. navedenog Ugovora o zakupu tužitelj
obvezao povući istu, te da to nije produkt nikakvih dogovora s tužiteljem, a kako ovaj
navodi, već isključivo ispunjenje ugovorne obveze. Isto tako, da dopis od 1. rujna

2023., koji dopis je tuženik poslao svim zakupnicima u Turističkom naselju Zaton,
predstavlja uopćenu obavijest o danu zatvaranja Turističkog naselja, te da je istim sve
zakupnike pozvao na podmirenje svojih obveza, uz napomenu da će se eventualna
daljnja poslovna suradnja i sklapanje novog ugovora o zakupu definirati naknadno.
Dakle, navedenim dopisom ovdje tuženik da se nije obraćao isključivo tužitelju, a niti
da se istim dopisom obvezao na buduću suradnju s ovdje tužiteljem.

U odnosu na tužiteljeve navode kako je s ovdje tuženikom sklopio usmeni
ugovor o zakupu poslovnog prostora, tuženik ističe da nije sporno da je predsjednik
uprave tuženika s zastupnikom po zakonu ovdje tužitelja vodio razgovore u cilju mirnog
rješenja nastale situacije gdje da je tužitelj već bio u zakašnjenju s plaćanjem
zakupnine po Ugovoru o zakupu broj 80/23 te da je unatoč tome što je bio upoznat s
postojanjem ranije sklopljenog ugovora s drugim zakupcem za narednu sezonu jasno
očitovao kako poslovni prostor ne namjerava dobrovoljno napustiti po isteku naprijed
navedenog Ugovora. Tuženik ističe da, osim što pravno nije moguće sklopiti ugovor o
zakupu poslovnog prostora usmenim putem, da tužitelj u nijednom trenutku nije mogao
računati da je sklopio ugovor o zakupu za sporni poslovni prostor za koji da već postoji
valjani ugovor o dugogodišnjem zakupu. U tom pravcu, tuženik se poziva na odredbe
Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (Narodne novine broj 125/11,
64/15, 112/18, dalje ZZKP), konkretno odredbu čl. 4. st. 3. istog, kojom je određeno da
ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti sastavljen u pisanom obliku, dok da je
st. 4. istog članka određeno kako su ugovori o zakupu sklopljeni protivno stavku 3. i 4.
istog članka ništetni. Predsjednik uprave tuženika da je u dobroj vjeri pregovarao sa
direktorom tužitelja te da bi daljnja suradnja stranaka bila moguće jedino pod uvjetom
da novi zakupnik koji ima sklopljen ugovor o zakupu za sezonu 2024. raskine isti. S
obzirom da novi zakupnik nije raskinuo ugovor, već je tražio predaju u posjed
poslovnog prostora, tuženik da je dana 14. prosinca 2023. tužitelju uputio dopis kojim
ga poziva na predaju spornog poslovnog prostora i opreme u stanju u kakvom je
primio, ne računajući redovnu upotrebu stvari, te da je tim dopisom tužitelj obaviješten
da tuženik nema namjeru nastaviti daljnju poslovnu suradnju. Dodatno, tuženik ističe
da je tužitelj znao za ugovorni odnos s drugim zakupnikom navedenog poslovnog
prostora, jer da je i tog zakupnika tužio kao drugotuženika u predmetu pod poslovnim
brojem P-95/2023.

Tuženik, nadalje, ističe odredbu čl. 22. ZZKP-a, kojim da je određeno kako
ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom
vremena na koji je sklopljen, pa da je svako daljnje raspravljanje o mogućnosti
sklapanja istog usmenim putem ili prešutno, bespredmetno. Navodi kako je pogrešno

9 Poslovni broj: 4 P-1/2024-17

pozivanje tužitelja na odredbu čl. 575. Zakona o obveznim odnosima (Narodne novine
broj 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18,126/21, 114/22, 156/22 i 155/23, dalje ZOO)
jer da se navedeni zakon primjenjuje na ugovorni odnos samo podredno, ako što nije
uređeno ZZKP-om. Ističe kako nema mjesta supsidijarnoj primjeni odredbi ZOO-a o
prešutnom obnavljanju ugovora, a posebice ne čl. 575. ZOO-a koji da se odnosi na
drugu vrstu ugovora – najam, a ne zakup.

Slijedom navedenog, tuženik predlaže odbiti tužbeni zahtjev tužitelja.

3. Tužitelj je, podneskom od 13. ožujka 2024. (stranice spisa 63 do 66) podnio
ovom sudu prijedlog za određivanjem privremene mjere radi osiguranja nenovčane
tražbine, u kojem, u bitnome, ponavlja svoje navode iz same tužbe.

4. Tuženik se na prijedlog za određivanje privremene mjere očitovao svojim
podneskom od 19. ožujka 2024. (stranice spisa 68 do 73), navodeći kako se u cijelosti
protivi istom te ga predlaže odbaciti, podredno odbiti kao neosnovan.

5. U dokaznom postupku sud je pregledao isprave u spisu i to: dopis tuženika od

1. rujna 2023. (stranica spisa 14 i 55), dopis tuženika od 23. ožujka 2023. (stranica
spisa 15), dopis tuženika od 14. prosinca 2023. (stranica spisa 16 i 56), Ugovor o
zakupu poslovnog prostora-samoposluge kampa od 22. ožujka 2019. (stranice spisa
17 do 23 te 82 do 88), presuda Vrhovnog suda RH, poslovni broj Rev-420/2010 od 31.
ožujka 2010. (stranice spisa 37 do 39), rješenje Županijskog suda u Puli, poslovni broj
Gž-220/2017 od 9. siječnja 2018. (stranice spisa 40 do 42), presuda Visokog
trgovačkog suda RH, poslovni broj Pž-2894/2021 od 28. rujna 2022. (stranice spisa 43
do 46), Ugovor o zakupu poslovnog prostora-samoposluge kampa broj 80/23 od 12.
travnja 2023. (stranice spisa 47 do 54 te 74 do 81), dopis tužitelja od 20. prosinca

2023. (stranice spisa 57 do 59), Izvješće PU Zadarske, PP Zadar od 27. veljače 2024.
(stranice spisa 60 i 61 te 89 i 90), dopis tuženika od 29. veljače 2024. (stranica spisa
91), presuda Visokog trgovačkog suda RH, poslovni broj Pž-8457/2015 od 2. svibnja

2017. (stranice spisa 92 do 94) i tužba ovdje tužitelja podnesena ovom sudu protiv
ovdje tuženika kao prvotuženika te društva Studenac d.o.o. kao drugotuženika, radi
činidbe podnesenu u predmetu ovog suda poslovni broj P-95/23 (stranice spisa 97 do
106).

Proveden je i dokaz saslušanjem zastupnika po zakonu tuženika, predsjednika
Uprave Agrona Beriše (stranice spisa 113 i 114), te zastupnika po zakonu tužitelja,
Ivana Suraća (stranice spisa 118 do 121).

Sud nije proveo ostale predložene dokaze smatrajući činjenično stanje
utvrđenim u dovoljnoj mjeri da bi mogao odlučiti o postavljenom tužbenom zahtjevu.

6. Tužbeni zahtjev tužitelja nije osnovan.

7. Prema odredbi čl. 219. Zakona o parničnom postupku (Narodne novine broj
148/11 - pročišćeni tekst, 25/13, 89/14, 70/19, 80/22, 114/22 i 155/23; dalje ZPP)
svaka stranka dužna je iznijeti činjenice i dokaze na kojima temelji svoj zahtjev ili
kojima pobija dokaze i navode protivne strane.

8. Odredbom čl. 7. st. 2. ZPP-a stranke su dužne iznijeti sve činjenice na kojima temelje svoje zahtjeve i predložiti dokaze kojima se utvrđuju te činjenice.

9. Predmet spora u ovoj pravnoj stvari je tužiteljev zahtjev za donošenje presude
koja će zamijeniti ugovor o zakupu poslovnog prostora samoposluge kampa u
Turističkom naselju “Zaton” u Zatonu, bez opreme i inventara, površine cca 560 m2.

10. U ovoj fazi postupka između stranaka nije sporno da je ovdje tuženik vlasnik
prostora koji je predmet predloženog ugovora, nije sporna identifikacija predmeta
zakupa, kao ni činjenica da su tužitelj i tuženik u odnosu na predmetni poslovni prostor
bili u dugogodišnjem zakupnom odnosu temeljem više ugovora o zakupu od kojih je
posljednji prestao istekom ugovorenog roka 2023.

10 Poslovni broj: 4 P-1/2024-17

Ono što je u postupku sporno jest tvrdnja ovdje tužitelja da su stranke zapravo
dogovorile sve sastojke novog ugovora o zakupu i nakon 2023. te da ovdje tuženik bez
opravdanog razloga takav ugovor odbija zaključiti, pa tužitelj onda ima pravo zatražiti
sudsku zaštitu na način da ishodi presudu koja će zamijeniti takav ugovor.

11. Zakonski zastupnik tužitelja Ivan Surać u svom iskazu na ročištu od 7. svibnja

2024. u bitnome pojašnjava da sporni poslovni prostor predstavlja samoposlugu u
čijem je ovdje tužitelj zakupu još od 2003., s tim da je u istom turističkom naselju ovdje
tuženika prije te 2003. koristio drugi prostor. Zakupni odnos da je zasnivan na
ugovorima koji su se obnavljali svake godine. Također, napominje da je ovdje tužitelj
u potpunosti uredio i opremio taj prostor i u njemu neprekidno radio čak i za vrijeme
pandemije. Tijekom 2022., usprkos činjenici da je tada važeći ugovor o zakupu bio
pred istekom, u dogovoru s tuženikom, da su u obnovu prostora uložili oko 450.000,00
eura, što da je dogovorio s tadašnjom članicom uprave tuženika, Dankom Nekić. Zbog
dugogodišnje poslovne suradnje i trajanja zakupa da je tužitelj očekivao da će se taj
odnos nastaviti, pa je o njemu razgovarano i 2022. kada je isticao prethodni trogodišnji
ugovor. Smatra da su stranke već tada postigle dogovor, ali da dogovor nije realiziran
nakon što je iz uprave tuženika otišla Danka Nekić.

U odnosu na ugovor o zakupu za 2023., koji je, mimo dotadašnje prakse,
zaključen samo na godinu dana, objašnjava da je tužitelj od tuženika u ožujku te godine
dobio dopis u kojem ga ovaj obavještava da prekida poslovnu suradnju. Međutim,
usprkos tome, tužitelj je ostao u zakupu i te 2023., s tim da prethodno nije želio prostor
tuženiku predati u posjed.

Na pitanje suda potvrđuje da ga je tuženik u travnju 2023. obavijestio da je
zaključio, za tu sezonu, ugovor o zakupu s drugom osobom, ali je u njemu tada ipak
ostao ovdje tužitelj, jer zbog kratkoće vremena novi zakupnik nije mogao pripremiti rad
u toj turističkoj sezoni. Prijedlog ugovora o zakupu za 2023. da je dostavio ovdje
tuženik, s tim da smatra kako je taj ugovor bio nemoralan i ucjenjivački, s obzirom na
utvrđenu cijenu zakupa te uvjet da nakon turističke sezone, u listopadu 2023., tuženik
mora tužitelju predati prostor u posjed sa svom opremom. Sve ove uvjete da je
postavila stara uprava tuženika, koju je u lipnju te godine naslijedila sadašnja uprava.
Iako je prvotno odbio potpisati takav ugovor, da je naknadnim konzultacijama s
odvjetnikom i partnerima ipak odlučio zaključiti ugovor, ali naglašava da mu je tada
rečeno da će se taj ugovor naknadno revidirati s pravednijim uvjetima za tužitelja. U
odnosu na postojanje novog zakupnika, dodatno pojašnjava da je o toj činjenici najprije
saznao od jedne zaposlenice društva Studenac, novog zakupnika, ali da je tužitelj,
usprkos tome, započeo s radom u travnju te 2023. Nakon dolaska nove uprave ovdje
tuženika, da je upravo s njenim predsjednikom razgovarao o problemu zakupa i da su
se zapravo dogovorili da će se suradnja tužitelja i tuženika nastaviti i nakon 2023., a
da će tuženik raskinuti ugovor s novim zakupnikom, tvrdi da je taj dogovor postignut u
lipnju 2023., s tim da je sve to trebalo realizirati do kraja turističke sezone 2023. Kako
je smatrao da je sve dogovoreno, da nije žurio s realizacijom, jer da je bilo dosta
vremena za pripremu sljedeće turističke sezone. Smatrao je da će se dogovor
realizirati, posebno stoga jer zbog toga novi zakupnik ne bi trpio nikakvu štetu, budući
da nije izvršio nikakva ulaganja u prostor, niti je plaćao zakupninu ili bilo kakve
troškove. Upravo vjerujući da je dogovor postignut, tužitelj je povukao tužbe u nekim
drugim postupcima pred ovim sudom, a kako je to prethodno i dogovorio s tuženikom.
Ukazuje i da je tužitelj uplatio zakupninu za 2023. u dogovorenom iznosu od

230.000,00 eura, smatrajući da nema nikakve zapreke da se zakupni odnos nastavi.
Napominje da je tužitelj bio spreman regulirati pitanje bilo kakve obveze tuženika
prema novom zakupniku ukoliko bi on raskinuo taj ugovor. Ističe da mu je postalo jasno

11 Poslovni broj: 4 P-1/2024-17

da od produljenja zakupa neće biti ništa kada je dobio poziv da tuženiku preda poslovni
prostor dopisom od 14. prosinca 2023., pri čemu navodi da je tuženik kao razlog naveo
mogućnost da izgubi milijunski spor s novim zakupnikom. Mišljenja je da je ovdje
tuženik jednostavno mogao obavijestiti novog zakupnika da ne može realizirati ugovor
jer da tužitelj ne želi izaći iz prostora, a osim toga, drži da su uvjeti koje je ponudio
tužitelj za tuženika povoljniji od ugovora s novim zakupnikom. Potvrđuje da se nakon
ljetne sezone 2023. sastao s direktorom tuženika, da mu je ovaj tada rekao da novi
zakupnik neće odustati od ugovora, ali da mu je on pojasnio da postoje načini da se to
riješi te da je i sam pregovarao s novim zakupnikom kako bi mu tužitelj ponudio
zamjenski poslovni prostor, ukoliko odustane od ovog u Zatonu. Međutim, smatra kako
je očito da tuženik zapravo nije želio ostaviti vremena i prostora za realizaciju takve
mogućnosti, iako da je Studenac d.o.o. pristao od tužitelja primiti zamjenski prostor,
premda tvrdeći da je za to kasno. Navodi i da mu je Studenac d.o.o. ponudio isplatiti
neku vrstu odštete, a da je on u konačnici na to pristao jer nije imao druge mogućnosti.
Na posebna pitanja stranaka potvrđuje da mu je posrednik prenio poruku
direktora tuženika da plate zakupninu za 2023. i povuku tužbu, čime su zapravo došli
u nepovoljniji položaj. Poriče da bi mu bilo poznato da je ovdje tuženik sa Studencem
zaključio aneks ugovora o zakupu za 2023. zbog toga što tužitelj nije želio napustiti
prostor. O primjeni prava u konkretnom problemu da je konzultirao pravnike. Osim
toga, tvrdi i da je društvu Studenac predočio poslovne prostore koje bi tužitelj dao u
zamjenu. Također, smatra i da je o uvjetima nastavka suradnje s ovdje tuženikom
razgovarao s ovlaštenom osobom, predsjednikom uprave.

Zakonski zastupnik tuženika, Agron Beriša, u svom iskazu na ročištu od 23.
travnja 2024. navodi da je dolaskom na mjesto direktora tuženika u lipnju 2023., u
odnosu na tužitelja zatekao situaciju da je ovaj imao ugovor o zakupu poslovnog
prostora, samoposluge, od cca 400m2, te da je taj ugovor isticao trenutkom zatvaranja
turističkog naselja Zaton, u listopadu te godine. U odnosu na navedeni poslovni
prostor, ističe da je već prije toga tuženik zaključio ugovor o zakupu s društvom
Studenac, negdje 2022. i to na rok od 5 godina. Potvrđuje da je bilo razgovora s ovdje
tužiteljem, s ciljem da se razriješe odnosi s novim zakupnikom, Studencem d.o.o., s
obzirom da je to društvo već imalo razgovore te da je tužitelj s tim društvom pokušao
dogovoriti nekakav raskid tog ugovora koji bi bio sporazuman, a da bi zakupnikom
ponovno postao ovdje tužitelj, s obzirom na dugogodišnju suradnju. Tvrdi da na tom
razgovoru s društvom Studenac nisu dobili izričit odgovor, ali ih je novi zakupnik nakon
cca mjesec dana, pisanim putem obavijestio da inzistira na ispunjenju ugovora o
zakupu, s čime da je bio upoznat i tužitelj.

Na posebna pitanja navodi kako nema saznanja da bi tuženik tužitelju dostavio
dopis u kojem navodi da će razmotriti mogućnost daljnje suradnje ukoliko ovaj podmiri
dotadašnje obveze. Nadalje, odgovara da je tuženik tužitelja obavijestio o razgovorima
društvom Studenac, da je s njima razgovarao direktor tužitelja, koji da je u jednom
postupku podnio tužbu i protiv Studenca. Tvrdi da je i osobno nakon prvog sastanka
još jednom u Splitu razgovarao s članom uprave Studenca, ali nakon što su oni i
nadalje inzistirali na ispunjenju ugovora, da je tuženik tužitelja počeo pozivati na
predaju prostora za koji potvrđuje da je tužitelj bio u zakupu prethodnih 20 godina.
Isto tako, odgovara da mu nije poznata situacija oko tužiteljevih ulaganja u taj
prostor u 2022. jer da te godine nije bio u prostoru. Potvrđuje i da Zdenko Zrilić ima
saznanja o razgovorima koje opisuje te da je i njemu prenio sve što i direktoru ovdje
tužitelja. Nije mu poznato da su u drugim postupcima tužitelju postavljeni uvjeti u
razgovorima da povuče tužbe, a u odnosu na nastavak zakupa ponavlja da je direktoru
tuženika decidirano rekao da je zakup moguće nastaviti jedino ako novi zakupnik,

12 Poslovni broj: 4 P-1/2024-17

Studenac, odustane od potpisanog ugovora. I u odnosu na zakupninu da je tužitelju
rečeno da će tuženik sniziti iznos u novom ugovoru, ali opet, ako se uspije riješiti
situacija s novim zakupnikom. Od tužitelja da su tražili isplatu iznosa od 160.000,00
eura, koja je dospjela na ime dotadašnjeg zakupa te da je to bilo u kolovozu

2023.Također, od tužitelja da su dopisom iz prosinca 2023. zatražili predaju u posjed,
te da u usmenoj formi s tužiteljem nije dogovoren zakup nakon 2023.

12. Stranke tijekom ovog parničnog postupka ne spore činjenicu da su bile u
dugogodišnjem poslovnom odnosu temeljem ugovora o zakupu upravo poslovnog
prostora samoposluge u turističkom naselju Zaton, niti je sporno da su u tom smislu
zaključile više ugovora.

Spisu su priloženi ugovor od 22. ožujka 2019. koji je istekao 2022. godine i onaj
od 12. travnja 2023. broj 80/23 koji je zaključen do kraja turističke sezone te godine i
kojim je ugovorom, po tvrdnjama tuženika, završen sporni zakupni odnos.
Ono što je vidljivo iz navedenih ugovora jest da su oni regulirali klasični zakup
poslovnog prostora sa svim ugovornim sastojcima koji definiraju takav odnos
ugovornih strana. Ugovor iz travnja 2023. dodatno sadrži obveze ovdje tužitelja o
povlačenju tužbi protiv tuženika, a kojima je pokrenuo parnične postupke o kojima su
iskazivali i zakonski zastupnici stranaka, pogotovo tužiteljev. Također, ovaj je ugovor
specifičan u odnosu na prethodne, jer je zaključen na kraći rok, praktično samo za
turističku sezonu 2023. Iz očitovanja stranaka nesporno proizlazi da su ugovori
izvršeni.

Sud prihvaća da su stranke pregovarale o produljenju zakupa i nakon 2023., što, uostalom, ne spori ni tuženik.

Međutim, jasno je da su ti razgovori vođeni u promijenjenim okolnostima u
odnosu na dogovore stranaka iz prethodnih razdoblja. Ovo stoga jer je tuženik, nakon
isteka ugovora o zakupu iz 2019.,a prije zaključenja onoga iz travnja 2023., negdje

2022. zaključio petogodišnji ugovor o zakupu istog prostora s trećom osobom,
društvom Studenac, a na što je svakako bio ovlašten i za što nije bilo zapreka.
Iz dokaza provedenih tijekom postupka proizlazi da je tužitelj za tu činjenicu
znao. Takav zaključak slijedi i analizom iskaza samog direktora tužitelja, ali i činjenice
da je tužitelj u predmetu ovog suda poslovni broj P-95/23 u podnesenoj tužbi kao
drugotuženika označio upravo društvo Studenac.

Dakle, u trenutku razgovora ovdje parničnih stranaka o produljenju zakupa i
nakon 2023., mogućnost takvog dogovora bila je ograničena pravom treće osobe,
novog zakupnika. Upravo zbog naprijed navedenog sud prihvaća navode tuženika u
kojim on potvrđuje da je pregovarao s tuženikom o produljenju suradnje, ali da je pritom
jasno naglasio da je ona moguća jedino u slučaju da novi zakupnik, društvo Studenac,
na određeni način odustane o ugovora kojega je s ovdje tuženikom zaključio 2022. i to
bez štete za tuženika kao ugovornu stranu. Dakle, ta je činjenica bila nužna
pretpostavka tuženikovog pristanka na nastavak zakupa s tužiteljem. Da je tome tako,
potvrdio je i Agron Beriša u svom iskazu, a isto se može zaključiti i iz dijela iskaza
Ivana Suraća koji potvrđuje da je znao za situaciju s novim zakupnikom, kao i za
razgovore koje je ovaj vodio s tuženikom, a posebno iz dijela u kojem opisuje kako je
i sam razgovarao s društvom Studenac kojem je u zamjenu za prostor u Zatonu nudio
druge prostore ovdje tužitelja.

Po shvaćanju suda, ovdje tuženik je s tužiteljem pregovarao u dobroj vjeri
predočivši mu sve okolnosti o kojima ovisi eventualno sklapanje novog ugovora o
zakupu, posebno ono koje nisu ovisile samo o volji ovdje tuženika. Pritom za sud nije
nebitno što je tužitelju omogućeno poslovanje u prostoru i 2023., izvjesno i zaslugom
tuženika, jer je ugovor o zakupu s trećom osobom tada već bio na snazi, ali je novi

13 Poslovni broj: 4 P-1/2024-17

zakupnik pristao odgoditi njegovo izvršenje. Sam direktor tužitelja potvrđuje da je ovaj
tada ostao u prostoru suglasnošću tuženika i novog zakupnika, a da ih je tužitelj, na
neki način i doveo u situaciju da tako postupe, odbijajući predati prostor sve do
vremena kada se novi zakupnik ne bi mogao adekvatno pripremiti za posao u toj
sezoni. Međutim, i pored toga, tuženik je vlasnik prostora, ovlašten njime raspolagati
prema svojoj volji i potrebama i ne postoje okolnosti koje bi u ovakvoj situaciji isključile
ili ograničile to pravo, pa i u dijelu slobode sklapanja pravnih poslova vezanih uz
navedeni prostor.

Dakle, iz provedenih se dokaza nikako ne može govoriti da ovdje tužitelj nije bio
upoznat sa svim okolnostima i zaprekama za mogući nastavak suradnje, pa da bi
mogao biti doveden u nekakvu zabludu od strane tuženika. Upravo suprotno, tuženik
mu je jasno predočio okolnosti u kojim je tužitelj moga realno i potpuno procijeniti
događaje koji mogu uslijediti. To više jer je direktor tuženika, koji je osobno pregovarao,
iskusan gospodarstvenik i baš u djelatnostima čiji su dio ovakvi poslovni odnosi, a
uostalom samo je s tuženikom imao višedesetljetnu suradnju u zakupnom odnosu.
Da su stranke postigle suglasnost o svim bitnim sastojcima ugovora o zakupu i
zapravo zaključile novi ugovor kako to tvrdi tužitelj, ne proizlazi ni iz međusobne pisane
korespondencije priložene spisu. Naime, čak se i iz tih dopisa može potvrditi da stranke
o produljenju jesu razgovarale i to baš u kontekstu izloženom ranije u ovom
obrazloženju.

Naime, u dopisu od 1.rujna 2023. (stranica 55 spisa) ovdje tuženik podsjeća
tužitelja da ugovor o zakupu broj 80/23 od 12. travnja 2023. ističe danom zatvaranja
turističkog naselja Zaton koje će za tu godinu biti 8. listopada 2023., a što je sukladno
odredbi čl. 3. tog ugovora (stranica 47 spisa). U dopisu se tužitelj poziva podmiriti
dospjele obveze, te navodi da će se eventualna daljnja suradnja definirati naknadno.
Protivno tvrdnjama tužitelja ovakav se navod ne može smatrati pristankom na
nastavak zakupa, već, prema mišljenju suda, potvrđuje tvrdnje tuženika prema kojima
je nastavak suradnje s tužiteljem ovisio o razrješenju odnosa s društvom Studenac
kako je to ranije objašnjeni i koja činjenica je tužitelju bila poznata.

Iz dopisa tuženika tužitelju od 14. prosinca 2023. (stranica 56 spisa) slijedi da
je tužitelj izričito obaviješten da zakup neće biti nastavljen, te ga je tuženik pozvao na
predaju prostora kako je to određeno u čl.3. ugovora broj 80/23.

Na ovaj je dopis tužitelj odgovorio 20. prosinca (stranica 57 do 59 spisa) kada
se usprotivio predaji prostora pozivajući se na međusobni dogovor iz rujna, te
pozivajući se na i na odredbe ZOO-a o zakupu i odredbe Zakona o trgovačkim
društvima u smislu ovlasti za sklapanje pravnih poslova kod promjene uprave
trgovačkog društva. Vezano uz dogovor iz rujna 2023. koji se u dopisu spominje,
napomenuti je da taj dogovor u dopisu nije definiran, a iz ostalih dokaza proizlazi da bi
se moglo raditi i o dogovora da će se suradnja nastaviti kad i ako se definira odnos s
društvom Studenac.

Nadalje, spisu prileži i izviješće PP Zadar od 27. veljače 2024. i novi dopis
tuženika tužitelju od 29. veljače 2024. (stranice spisa 89 do 91) iz kojih proizlazi da
tužitelj nije sam predao prostor tuženiku, pa da je ovaj iskoristi ovlasti iz čl. 3. st. 7.
ugovora o zakupu broj 80/23 i o tome izvijestio tužitelja.

Sve naprijed navedene činjenice ukazuju da ovdje parnične stranke nisu
postigle suglasnost o bitnim sastojcima ugovora o zakupu poslovnog prostora i
zaključile novi ugovor o zakupu, po isteku onog broj 80/23. Jasno je da su stranke o
tome razgovarale, ali da dogovor nije postignut, prvenstveno jer je ovisio o volji treće
osobe, novog zastupnika i bio, bez štete za tuženika, objektivno moguć tek

14 Poslovni broj: 4 P-1/2024-17

odustankom Studenca od zakupa kojeg je s tuženikom prethodno dogovori, a takav se odustanak nije dogodio.

13. Međutim, sve da je do dogovora došlo kako to tvrdi tužitelj, to opet ne bi mogao biti razlog prihvaćanja njegovog tužbenog zahtjeva.

Naime, osnovno pravilo reguliranja obveznih odnosa određuje čl. 2. ZOO-a
prema kojemu sudionici u pravnom poslu slobodno uređuju odnose, a ne mogu ih
uređivati suprotno Ustavu RH, prisilnim propisima i moralu društva, pa ova odredba,
zapravo sadrži načelo stranačke autonomije, odnosno dispozitivnosti ili slobode
ugovaranja kao osnovno načelo sklapanja ugovora. Istim zakonom propisan je
izuzetak od osnovnog pravila i to prema čl. 248. kojim je određeno da u situaciji kada
je netko po zakonu obvezan sklopiti ugovor, zainteresirana osoba može zahtijevati
sklapanje ugovora bez odgađanja, te da su odredbe propisa kojim se djelomično ili
potpuno određuje sadržaj ugovora sastavni dijelovi tog ugovora, te ih upotpunjuju ili
stupaju na mjesta odredbi koja nisu u skladu s njima.

Prema shvaćanju suda, u konkretnom slučaju nema mjesta primjeni odredbe čl.

248. ZOO-a, a prihvaćanje tužbenog zahtjeva bilo bi protivno načelu iz odredbe čl. 2.
ZOO-a. Naime, iz činjenica utvrđenih tijekom postupka ne proizlaze okolnosti prema
kojima bi tuženik bio obvezan sklopiti ugovor o zakupu sadržan u tužbenom zahtjevu,
jer po isteku dotadašnjeg ugovora, ili u slučaju da nikakav prethodni takav ugovor ne
postoji, tuženik kao vlasnik prostora može njime slobodno raspolagati, pa i zaključiti
ugovor o zakupu po svojoj volji i svom izboru.

Ali i dodatno tome u konkretnom se slučaju radi o sporu o zakupu poslovnog
prostora koji je zakup reguliran odredbama ZZKP koje odredbe predstavljaju lex
specialis u odnosu na odredbe ZOO-a koje normiraju zakup.

Odredbom čl. 4. ZZKP-a određeno je da ugovor o zakupu poslovnog prostora
mora biti sklopljen u pisanom obliku, a kao posljedica nedostatka navedene forme u
st. 4. istog članka propisana je ništetnost. U konkretnom slučaju stranke su ugovor o
produljenju zakupnog odnosa mogle sklopiti po načelu dispozicije u pisanom obliku, ali
to nisu učinile, a nema zakonske mogućnosti da takav ugovor nadomjesti sudska
presuda. Na konkretan pravni odnos ne mogu se supsidijarno primijeniti odredbe ZOO-
a koje normiraju zakup, jer se ovdje radi o zakupu poslovnog prostora koji je cjelovito
uređen odredbama, ZZKP-a pa i u djelu koji se odnosi na prestanak, odnosno
eventualni nastavak zakupa.

Nadalje, odredbom čl. 22. istog Zakona propisano je da ugovor o zakupu
poslovnog prostora sklopljenog na određeno vrijeme prestaje istekom roka na koji je
sklopljen. Iz naprijed navedenih odredbi jasno proizlazi da je u konkretnom slučaju za
nastavak zakupa tužitelja bio potreban novi, pisani ugovor o zakupu za razdoblje
nakon 2023. godine, a koji ugovor, kako je ranije obrazloženo, nije zaključen, niti je na
strani tuženika postojala obveza njegovog zaključenja, osim ako on to ne učini svojom
voljom, s tim da ne postoje pretpostavke da takav ugovor zamijeni sudska presuda.
Uz navedeno, treba naglasiti i da eventualna tužiteljeva ulaganja nisu od
utjecaja na odluku o tužbenom zahtjevu istaknutom u ovom postupku.

Zbog svega izloženog, sud je odbio tužbeni zahtjev.

14. Tijekom postupka tužitelj je podnio i prijedlog radi osiguranje određivanjem
privremene mjere iz čl. 347. Ovršnog zakona (Narodne novine broj 112/12 i dr., dalje
OZ) pobliže označena u izreci rješenja. Pretpostavke za određivanje privremene mjere
radi osiguranja nenovčane tražbine propisane su odredbom čl. 346. st. 1. OZ, uz
moguću primjenu čl. 344. st. 2. i 3. istog Zakona.

Da bi sud odredio predloženu mjeru, predlagatelj (ovdje tužitelj) mora učiniti vjerojatnim postojanje svoje tražbine, i uz, to učiniti vjerojatnim da bi bez takve mjere

15 Poslovni broj: 4 P-1/2024-17

protivnik osiguranja (ovdje tuženik) bez takve mjere spriječio ili znatno otežao
ostvarenje tražbine, osobito što bi promijenio postojeće stanje stvari ili učiniti
vjerojatnim da je mjera potrebna da bi se spriječilo nasilje ili nastanak nenadoknadive
štete koja prijeti.

U konkretnom slučaju, iz činjenice da je sud odbio tužbeni zahtjev proizlazi da
nema uvjeta za donošenje predložene mjere, jer nije utvrđena vjerojatnom tražbina
koja se predlaže osigurat, pa već iz tog razloga prijedlog treba odbiti. Pritom sud
naglašava, au odnosu na ostale nužne pretpostavke, kako ovdje tužitelj kod
preuzimanja posjeda prostora koji tužitelj zapravo navodi kao razlog određivanja
privremene mjere, zapravo samo koristi svoje pravo iz ugovora o zakupu, pa se takvo
njegovo postupanje ne može dovesti u vezu s ostalim pretpostavkama za određivanje
privremene mjere.

15. Sud nije odlučivao o troškovima ovog postupka, jer tuženik koji je u cijelosti uspio u ovoj parnici, nije zatražio naknadu troškova.

16. Radi izloženog, odlučeno je kao u izreci.

U Zadru 29. svibnja 2024.

Sudac Tomislav Jurlina

POUKA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ove presude nezadovoljna stranka može uložiti žalbu Visokom trgovačkom sudu
Republike Hrvatske u roku od 15 (petnaest) dana od dana primitka.
Žalba se podnosi putem ovog suda, u 3 (tri) istovjetna primjerka.

DNA:

- Tužitelju po punomoćniku uz poziv za plaćanje sudske pristojbe - Tuženiku

- u spis