REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PULI-POLA

Kranjčevićeva 8, 52100 Pula-Pola

Poslovni broj: R1-143/2023-35

R E P U B L I K A  H R V A T S K A

R J E Š E N J E

Općinski sud u Puli – Pola, po sucu Jeleni Mavrić, kao sucu pojedincu, na temelju prijedloga više sudske savjetnice Maje Aflić Abbaci, u izvanparničnom postupku predlagatelja GM iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], kojega kao punomoćnik zastupa Željko Pavletić, odvjetnik u Puli, protiv protustranke Općina Fažana, Fažana, 43. istarske divizije 8, OIB 47321571460, kojega kao punomoćnici zastupaju odvjetnici iz ZOU u Puli, AM i MM, radi određivanja naknade za zemljište, 1. listopada 2026.,

r i j e š i o  j e

I. Utvrđuje se da naknada za neizgrađeno građevinsko zemljište oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 1139 m2 iznosi ukupno 103.000,00 EUR.

II. Nalaže se protustranci da predlagatelju isplati iznos naknade iz točke I. izreke u roku od 15 dana.

III. Nalaže se protustranci da predlagatelju nadoknadi troškove postupka u iznosu od 342,50 u roku od 15 dana.

IV. U preostalom dijelu zahtjev predlagatelja za naknadom troškova postupka odbijen je kao neosnovan.

Obrazloženje

1. Predlagatelj je 6. lipnja 2023. podnio prijedlog radi utvrđivanja visine naknade za prijenos zemljišta u korist jedinice lokalne samouprave. Pojasnio je da je bivši vlasnik neizgrađenog građevinskog zemljišta oznake k. č. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 1139 m2, koje je kao zemljište namijenjeno urbanističkim planom uređenja privođenju javnoj namjeni prenio u vlasništvo protustranke u postupku koji se tim povodom sukladno Zakonu o prostornom uređenju vodio pred Istarskom županijom pod brojem Kl: 943-01/23-01/07. Istaknuo je da s protustrankom nije uspio postići sporazum o naknadi za zemljište preneseno u vlasništvo protustranke, jer protustranka nije pristupila sklapanju sporazuma, odnosno jer se i prethodno protivila samom prijenosu prava vlasništva na predmetnoj nekretnini u vlastitu korist, slijedom čega je pozivom na čl. 175. st. 2. Zakona o prostornom uređenju podnio ovaj prijedlog. Predložio je da se prihvati već izrađen procjembeni elaborat sudskog vještaka Ivana Davidovića koji je priložio u spis, a alternativno je predložio da sud odredi novog građevinskog vještaka za procjenu vrijednosti predmetne nekretnine. Također zatražio je troškove postupka u iznosu od 250 bodova i PDV 25% te sudske pristojbe po odluci suda.

2. Predlagatelj je u podnesku od 29. siječnja 2024. predložio korekciju procijenjene vrijednosti nekretnine i provođenje dokaza saslušanjem vještaka Ivana Davidovića, s obzirom na promjene Indeksa cijena stambenih objekata Državnog zavoda za statistiku.

3. Protustranka se u podnesku od 30. rujna 2024. nije protivila vođenju postupka, međutim usprotivila se prijedlogu da se u ovom postupku koristi procjena sudskog vještaka Ivana Davidovića. Također, naglasila je da se u ovom postupku primjenjuju odredbe iz članka 50. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, odnosno da se visina tržišne vrijednosti nekretnina utvrđuje kao u postupcima izvlaštenja.

4. Predlagatelj se u podnesku od 29. listopada 2024. suglasio s navodom protustranke da se ima primijeniti odredba članka 50. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina te je radi ekonomičnosti postupka ustrajao u prihvaćanju procjembenog elaborata sudskog vještaka Ivana Davidovića.

5. Ovosudnim rješenjem od 17. siječnja 2025. zakazan je uviđaj na licu mjesta uz sudjelovanje vještaka građevinske struke Suada Kadrića i vještaka geodetske struke Orlanda Bulešića, sve na okolnost identifikacije nekretnine i utvrđivanja vrijednosti nekretnine na dan predaje u vlasništvo protustranci dana 6. lipnja 2023.

6. Na uviđaju 20. veljače 2025. predlagatelj se suglasio da je protustranka ispravno ukazala na zakonske odredbe koje upućuju na procjenu vrijednosti promatrane nekretnine po načelu prethodnog učinka, što bi značilo prema namjeni koju je promatrana nekretnina imala prije određivanja namjene koja je povod ovog postupka. Slijedom navedenog, predložio je da se utvrdi namjena koju je nekretnina imala prije stupanja na snagu UPU Valbandon, odnosno da se utvrdi stambena namjena prema PPL Općine Fažana.

7. Vještak geodetske struke Orlando Bulešić je predao sudu nalaz i mišljenje 14. travnja 2025. u kojem je identificirao predmetnu nekretninu.

8. Predlagatelj je u podnesku od 17. travnja 2025. prigovorio nalazu vještaka iz točke 7., u vidu pristupa predmetnoj nekretnini za koji dio je istaknuo da je nalazu kontradiktoran i promašen.

9. Vještak građevinske struke Suad Kadrić je predao sudu nalaz i mišljenje 7. svibnja 2025. u kojem je primjenom modela prethodnog učinka ustvrdio tržišnu vrijednost predmetne nekretnine na dan predaje u vlasništvo protustranci dana 6. lipnja 2023., u iznosu od 103.000,00 EUR i to uzimajući predmetnu nekretninu kao zemljište II. kategorije.

10. Predlagatelj je u podnesku od 26. svibnja 2025. prigovorio nalazu vještaka iz točke 9., u vidu visine vrijednosti promatranih nekretnina koje su se uzimale u obzir primjenom usporedne metode te u vidu kategorije zemljišta, odnosno izračuna koeficijenta umanjenja tržišne vrijednosti nekretnine.

11. Protustranka je u podnesku od 27. svibnja 2025. navela da se iz nalaza iz točke 9. ne može se utvrditi da li je prema PPUO FAŽANA (10/06) predmetna nekretnina predstavljala zemljište druge kategorije, odnosno da li je isto tada bilo građevinsko zemljište za koje su bili doneseni svi propisani prostorni planovi, ali se zbog pravnih ili stvarnih razloga nije mogla ishoditi građevinska dozvola prema posebnom zakonu kojim se uređuju pitanja gradnje objekata visokogradnje. Stoga je predložila da se vještak očituje o navedenom, odnosno da pojasni da li su tada za predmetno zemljište bili doneseni svi propisani prostorni planovi da bi se isto već tada moglo smatrati zemljištem II. kategorije budući da je to relevantno vrijeme za utvrđivanje uporabnog svojstva nekretnine.

12. Na ročištu održanom 6. svibnja 2026. saslušani su vještaci Orlando Bulešić i Suad Kadrić s obzirom na istaknute primjedbe na predane nalaze i mišljenja. Vještak Orlando Bulešić je u svom u svom usmenom nalazu i mišljenju naveo da na međi između susjednih nekretnina kč. br. [katastarska čestica] te kč. br. [katastarska čestica] u naravi ne postoji prepreka niti međena granica, već da je omogućen izravan pristup. Vještak Suad Kadrić je u svom u svom usmenom nalazu i mišljenju pojasnio zašto prilikom primjene usporedne metode nisu uzete kupoprodajne cijene za nekretnine pobliže označe u podnesku od 26. svibnja 2025., odnosno pojasnio je da su sve četiri nekretnine više od dvostruko manjih površina od predmetne nekretnine i to su u rasponu od 432 m2 do 538 m2, a da površina predmetne nekretnine iznosi 1139 m2. S tim u vezi, naglasio je da se u tom smislu ne radi se o poredbenim nekretninama, dok uz to nekretnine označene kao kč. br. [katastarska čestica] i kč. br. [katastarska čestica] u kupoprodajnom ugovoru imaju i građevinske dozvole koje su prodane sa zemljištem. U odnosu na drugu primjedbu predlagatelja u vidu utvrđivanja kategorije zemljišta, vještak je naveo da se njegova kakvoća procjenjuje na dan pri promjeni namjene. Predmetno zemljište je površine 1139 m2 i kada bi imalo neposredan pristup na javnu prometnu površinu, bilo bi zemljište I. kategorije, no međutim, s obzirom da nema neposredan pristup, predstavlja zemljište II. kategorije, a koje je prema prostornom planu neizgrađeni dio prostornog područja, a to prema čl. 114. i 115. prostornog plana Općine Fažana br. 10/2006 u kojem je određena vrijednost od 0,6 u odnosu na vrijednost zemljišta I. kategorije. Također, na pitanje protustranke jesu li u relevantno vrijeme za predmetnu nekretninu bili doneseni svi propisani prostorni planovi potrebni za ishodovanje građevinske dozvole vještak je u usmenom nalazu pojasnio da se u ovom postupku primijenio model prethodnog učinka te da je prema njemu predmetno zemljište u neizgrađenom dijelu građevinskog područja i da ono ne može biti zemljište III. kategorije, odnosno da bi to bilo samo pod uvjetom da je u neizgrađenom i neuređenom građevinskom području s obvezom izrade UPU-a.

13. Prijedlog predlagatelja je u pretežitom dijelu osnovan.

14. Odredbom članka 171. Zakona o prostornom uređenju ("Narodne novine" broj 153/2013, 65/2017, 114/2018, 39/2019, 98/2019, 67/2023; dalje u tekstu: ZPU) propisano je da vlasnik neizgrađenog i neopterećenog zemljišta na kojemu je urbanističkim planom uređenja planirano građenje, odnosno uređenje površine javne namjene može to zemljište prenijeti u vlasništvo jedinice lokalne samouprave. Na taj način može postupiti i vlasnik neizgrađenog zemljišta na kojemu ne može graditi jer se ne može formirati građevna čestica u skladu s detaljnim planom uređenja. Člankom 172. ZPU-a propisano je da za tako preneseno zemljište vlasniku pripada naknada u visini tržišne vrijednosti prenesenog zemljišta, odnosno u iznosu za koji je umanjena vrijednost nekretnine uslijed osnivanja služnosti. Člankom 173. ZPU-a propisano je da zemljište iz članka 170. i članka 171. stavka 1 ZPU-a vlasnik prenosi izjavom o prijenosu zemljišta koju daje na zapisnik nadležnom upravnom tijelu županije, odnosno Grada Zagreba, u čijem je djelokrugu obavljanje povjerenih poslova državne uprave koji se odnose na prostorno uređenje (dalje: nadležno upravno tijelo). O prijenosu zemljišta se ne donosi upravni akt. Člankom 175. ZPU-a propisano je da nadležno upravno tijelo na prijedlog vlasnika saziva raspravu u svrhu sporazumnog utvrđivanja naknade za preneseno zemljište, a ako vlasnik i jedinica lokalne samouprave ne postignu sporazum u pogledu naknade za preneseno zemljište, nadležni sud ovu naknadu po zahtjevu vlasnika određuje u izvanparničnom postupku.

15. Uvidom u Zapisnik o predaji zemljišta u vlasništvo JLS KlASA:943-01/23- 01/07, URBROJ:2163-18/6-23-25 od 6. lipnja 2023. utvrđeno je da je predlagatelj izjavom o prijenosu zemljišta protustranci predao u vlasništvo zemljište oznake k. č. br. [katastarska čestica] površine 1139 m2 upisane u zk. ul. [broj ZK uloška], k. o. [katastarska općina], koje predstavlja neizgrađeno i neopterećeno zemljište koje se nalazi unutar obuhvata UPU naselja Valbandon te koje se prema namjeni prostora nalazi unutar područja javne i društvene namjene, sportsko rekreacijske namjene – rekreacija – R". Također je utvrđeno da uredno pozvana protustranka nije pristupila na raspravu u svrhu sporazumnog utvrđivanja naknade za preneseno zemljište te da je predlagatelj poučen o pravu na ostvarivanje svog zahtjeva pred nadležnim sudom, pozivom na članak 175. ZPU-a.

16. Odredbom članka 50. Zakona o procijeni vrijednosti nekretnina ("Narodne novine" broj 78/2015; dalje u tekstu: ZPVN) u stavku 1 propisano je da je pri procjeni iznosa naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu potrebno utvrditi: 1. uporabno svojstvo nekretnine radi procjene naknade za gubitak prava na nekretnini prema utvrđenom uporabnom svojstvu nekretnine (u daljnjem tekstu: naknada za gubitak prava); 2. životne uvjete i uvjete korištenja kakve je vlasnik nekretnine koja se izvlašćuje imao koristeći se uporabnim svojstvima nekretnine radi procjene: a) povećanja naknade za posljedične gubitke koji nastaju zbog izvlaštenja (u daljnjem tekstu: posljedični gubitci); b) smanjenja naknade za posljedične dobitke koji nastaju zbog izvlaštenja (u daljnjem tekstu: posljedični dobitci). Stavkom 2 propisano je da dvostruko uzimanje u obzir istih uporabnih svojstava nekretnine nije dopušteno. Stavkom 3 propisano je da je pri procjeni iznosa naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu potrebno voditi računa o danu kakvoće i o danu vrednovanja, a stavkom 4 da se iznos naknade za potpuno izvlaštenu nekretninu dobiva kao zbroj naknade za gubitak prava i posljedičnih gubitaka, od čega se oduzimaju posljedični dobitci i ne može biti manji od vrijednosti poljoprivrednog zemljišta. Konačno, stavkom 6 propisano je da se stavci 1., 2., 3. i 4. ovoga članka primjenjuju za određivanje naknade i pri prijenosu zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave prema posebnom zakonu kojim se uređuje područje prostornog uređenja i prema posebnom zakonu kojim se uređuju imovinskopravni odnosi u svrhu izgradnje infrastrukturnih građevina.

17. Sud je u cijelosti prihvatio izrađen nalaz i mišljenje vještaka građevinske struke Suada Kadrića (listovi 85-112 i 161-163 spisa), koji je ocijenio stručnim i vjerodostojnim, pritom uvažavajući suglasnost stranaka s primjenom odredbe članka 50. Zakona o procijeni vrijednosti nekretnina. Sud je iz nalaza vještaka utvrdio da je predmetno zemljište (kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] površine 1139m2) zemljište II. kategorije jer nema neposredan pristup na javnu prometnu površinu, da je za utvrđivanje kakvoće zemljišta primjenjiv model prethodnog učinka te da je za određivanje tržišne vrijednosti predmetne nekretnine izabrana poredbena metoda. Iz nalaza je utvrđeno da je primjenom navedenih metoda kao tržišna vrijednost zemljišta kč. br. [katastarska čestica] površine 1139 m2 na dan predaje (dan kakvoće) 6. lipnja 2023. određena u iznosu od 100.559,88 EUR i vrijednost suhozida u iznosu od 2.332,23 EUR, a za koji je sud iz nalaza i mišljenja vještaka geodetske struke Orlanda Bulešića (listovi 58-70 i 160-161 spisa) utvrdio da se nalazi u sastavu predmetne nekretnine kč. br. [katastarska čestica], čiji je nalaz sud također usvojio u cijelosti te ga ocijenio u skladu s pravilima struke. Odnosno iz nalaza je na temelju zbroja tih dviju vrijednosti kao tržišna vrijednost predmetne nekretnine na dan predaje u vlasništvo protustranci 6. lipnja 2023. određen iznos od 103.000,00 EUR, koji je sud u cijelosti prihvatio, uvažavajući okolnost da je vještak na ročištu održanom 6. svibnja 2026. ostao u cijelosti pri izrađenom pisanom nalazu od 7. svibnja 2025. te da je odgovorio na sva pitanja stranaka i argumentirano otklonio istaknute primjedbe predlagatelja.

18. Slijedom svega navedenog, sud je pozivom na članak 75. stavak 2 ZPU-a u vezi s člankom 50. stavkom 5 ZPVN-a kao tržišnu vrijednost nekretnine označene kao kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina], površine 1139m2 na dan predaje u vlasništvo protustranci 6. lipnja 2023. utvrdio u iznosu od 103.000,00 EUR, zbog čega je odlučeno kao u točkama I. i II. izreke.

19. Odluka o trošku temelji se na odredbi članka 32. stavcima 1 i 2 Zakona o izvanparničnom postupku ("Narodne novine" broj 59/2023) u vezi sa člancima 151., 154. stavkom 2 te člancima 155. i 164. Zakona o parničnom postupku ("Službeni list SFRJ br. 4/1977, 36/1977, 36/1980, 6/1980, 69/1982, 43/1982, 58/1984, 74/1987, 57/1989, 20/1990, 27/1990, 35/1991, Narodne novine br. 53/1991, 91/1992, 112/1999, 129/2000, 88/2001, 117/2003, 88/2005, 2/2007, 96/2008, 84/2008, 123/2008, 57/2011, 25/2013, 89/2014, 70/2019, 80/2022, 114/2022; dalje: ZPP). Slijedom navedenog, a uvažavajući okolnost da je riječ o izvanparničnom postupku radi utvrđivanja visine naknade za prijenos zemljišta u korist jedinice lokalne samouprave u kojem su se stranke suglasile da se ima primjenjivati odredba članka 50. ZPVN-a, odnosno odredbe koje vrijede prema pravilima za izvlaštenje nekretnine, tako je predlagatelju pozivom na T.br. 16.1. Tarife o nagradama i naknadi troškova za rad odvjetnika („Narodne novine“ broj 138/23; dalje: Tarifa) u vezi sa T.br. 7.1. Tarife priznat trošak sastava prijedloga od 6. lipnja 2023. u vrijednosti od 125 bodova (odnosno 50% od vrijednosti iz T.br.7.1., budući da sud nalazi da se u vidu odmjeravanja odvjetničkog troška, predmet ima smatrati izvanparničnim postupkom radi određivanja naknade za ekspropriranu imovinu), a što iznosi 250,00 EUR te PDV 25% pozivom na T.br. 42 Tarife u iznosu od 62,50 EUR. Također, priznat je trošak na ime sudske pristojbe za prijedlog pozivom na T.br. 4.1. Uredbe o Tarifi sudskih pristojbi (Narodne novine br. 50/2026) u iznosu od 30,00 EUR. Slijedom navedenog predlagatelju je priznat trošak postupka u ukupnom iznosu od 342,50 EUR, dok je u preostalom dijelu odbijen kao neosnovan, zbog čega je odlučeno kao u točkama III. i IV. izreke.

U Puli 1. listopada 2026.

Sudac

Jelena Mavrić

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba u roku od 15 dana od dana primitka rješenja. Žalba se podnosi putem ovoga suda u tri istovjetna primjerka, a odluku o žalbi donosi nadležan županijski sud.

Dna:

1. predlagatelju po pun.

2. protustranci po pun.

nacrt rješenja izradila:

Viša sudska savjetnica

Maja Aflić Abbaci