REPUBLIKA HRVATSKA

OPĆINSKI SUD U PULI-POLA

Posl.br. R1-113/2024-30

Kranjčevićeva 8,52100 Pula-Pola

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Općinski sud u Puli-Pola po sucu toga suda Mirni Mačešić – Biscuoli kao sucu pojedincu, u izvanparničnoj stvari predlagatelja GI iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj], zastupan po punomoćniku Irena Tušak Miletić, odvjetnik iz Zagreba, protiv protustranke JI, osoba nepoznata boravišta i prebivališta, zastupan po privremenom zastupniku Ranko Đokić, odvjetnik iz Pule, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, nakon zaključene glavne rasprave održane dana 07. rujna 2026. u prisutnosti punomoćnika predlagatelja i privremenog zastupnika protustranke, dana 01. listopada 2026.,

r i j e š i o  j e

I Razvrgava se suvlasništvo nekretnine kč. br. [katastarska čestica] u naravi pašnjak i šuma, površine 839 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] isplatom na način da predmetna nekretnina u cijelosti pripadne u samovlasništvo predlagatelja GI iz [adresa], OIB [osobni identifikacijski broj] u 1/1 djela, uz obavezu da na ime suvlasničkog dijela protustranke isplati na sudski ili javnobilježnički polog tržišnu vrijednost njegovog suvlasničkog udjela na predmetnoj nekretnini u roku od 30 dana računajući od dana pravomoćnosti ovoga rješenja i to :

JI osoba nepoznata boravišta i prebivališta, iznos od 2.800,00 eura

čime je protustranka u potpunosti namirena u razvrgnuću sukladno suvlasničkim udjelima te se predlagatelj obavezuje da ovome sudu u roku od 30 dana dostavi dokaz o uplati navedenog iznosa na sudski ili javnobilježnički polog.

II Ovo rješenje provest će zemljišno knjižni odjel Općinskog suda u Puli – Pola nakon njegove pravomoćnosti u skladu sa točkom I izreke ovoga rješenja, s time što predlagatelj mora kod upisa prava vlasništva dostaviti zemljišno knjižnom odjelu dokaz o isplati protustranke putem sudskog ili javnobilježničkog pologa jer se u protivnom neće moći upisati kao samovlasnik predmetne nekretnine.

III Nalaže se predlagatelju da privremenom zastupniku protustranke Ranko Đokić, odvjetnik iz Pule naknadi troškove postupka odmjerene u ukupnom iznosu od 3.125,00 eura u roku od 15 dana.

Obrazloženje

1. Predlagatelj u svom zahtjevu za razvrgnuće suvlasničke zajednice navodi kako je suvlasnik kč. br. [katastarska čestica] u naravi pašnjak, šuma, površine 839 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina]. Navodi da njegov suvlasnički dio iznosi 15/16 djela a suvlasnički dio protustranke da iznosi 1/16 djela predmetne nekretnine. Ističe kako mu ovakva suvlasnička zajednica više ne odgovara a kako ne može stupiti u kontakt sa protustrankom jer je ista nepoznata boravišta i prebivališta, imajući u vidu da je vlasnik predmetne nekretnine više od 9/10 djela te činjenicu da geometrijska dioba nije moguća bez znatnog umanjenja vrijednosti nekretnine predlaže da se razvrgne suvlasnička zajednica isplatom temeljem čl. 51. ZVDSP-a. Tijekom dokaznog postupka predlagatelj je odustao od tog načina diobe te je predložio da se nekretnina proda na javnoj dražbi a kupovna cijena podijeli razmjerno suvlasničkim udjelima.

2. Protustranka JI je osoba nepoznata boravišta i prebivališta. Uvidom u vlasnički list sud nije mogao utvrditi identitet protustranke. S druge strane predlagatelj nije imao nikakvih podataka o protustranci. Naime, uvidom u JRO evidenciju sud je pronašao jednu osobu pod imenom JI, pok. JI iz [adresa], međutim, obzirom da drugih identifikacijskih podataka u vlasničkom listu nema, sud nije mogao identificirati pronađenu osobu iz JRO-a sa osobom koja je upisana kao suvlasnik u vlasničkom listu, dakle, nije se moglo utvrditi da se radi o jednoj te istoj osobi. Stoga je sud protustranci i postavio privremenog zastupnika temeljem rješenja R1-113/2024 od 10.05.2024. u osobi Ranko Đokić, odvjetnik iz Pule koji je protustranku u ovom postupku zastupao.

3. U odgovoru na prijedlog protustranka se protivila razvrgnuću suvlasničke zajednice isplatom. U svom odgovoru navodi da je potrebno izvršiti identifikaciju nekretnine i utvrditi da li je ikako moguća geometrijska podjela nekretnine pa ukoliko ista nije moguća da sud odredi sukladno zakonu način razvrgnuća suvlasničke zajednice. Tijekom trajanja postupka a nakon što je utvrđeno da geometrijska dioba nekretnine nije moguća protustranka se protivila zahtjevu predlagatelja da se suvlasnička zajednica razvrgne prodajom nekretnine na javnoj dražbi. Smatra da bi na takav način oba suvlasnika bila znatno oštećena jer bi se nekretnina na javnoj dražbi prodala po daleko manjoj cijeni od one koja je utvrđena u ovom postupku, te bi time protustranka bila oštećena, tim više što postoje zakonski uvjeti za razvrgnuće suvlasničke zajednice isplatom jer protustranka ima samo 1/16 djela predmetne nekretnine. Predlaže da se razvrgnuće suvlasničke zajednice provede isplatom.

4. U dokaznom postupku pročitan je vlasnički list, posjedovni list, pročitana je lokacijska informacija od 09.03.2023., pročitan je zapisnik sa očevida, pročitan je nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka geodetske struke Studio Land d.o.o. sa prilozima, pročitan je nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka građevinske struke Sulek d.o.o. sa prilozima.

5. Zahtjev predlagatelja za razvrgnućem suvlasničke zajednice je osnovan.

6. Uvidom u vlasnički list koji prileži strani 60 spisa sud je utvrdio da sporna nekretnina kč. br. [katastarska čestica] u naravi pašnjak, šuma, površine 839 m2, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] dolazi upisana kao suvlasništvo predlagatelja u 15/16 djela i protustranke JI u 4/64 djela, odnosno 1/16 djela.

7. Očevidom na licu mjesta te uvidom u nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka za geodeziju Studio Land d.o.o. sud je u prvom redu izvršio identifikaciju predmetne nekretnine.

Predmetna nekretnina u naravi predstavlja šumu, pašnjak, dva pomoćna objekta, dvorište i uređeni prilaz pomoćnom objektu a kako je to prikazano na fotodokumentaciji, strana 58 spisa te na skici lica mjesta, strana 57 spisa.

Predmetna nekretnina se nalazi u naselju Orbanići u blizini stambenog objekta Orbanići 18. Ona nema direktni pristup sa javne površine već se istoj može pristupiti isključivo pješice preko susjednih katastarskih čestica i to na njenom sjeverozapadnom, jugoistočnom ili južnom djelu.

8. Suvlasnička zajednica na predmetnoj kč. br. [katastarska čestica] sastoji se od udjela predlagatelja od 15/16 djela što iznosi 787 m2 od ukupno upisane površine predmetne nekretnine i protustranke u udjelu od 4/64 djela što iznosi 52 m2 od ukupno upisane površine predmetne nekretnine. Dakle, protustranka posjeduje 6%, a predlagatelj 94% ukupno upisane površine predmetne nekretnine od 839 m2.

9. Sud je utvrdio da se predmetna nekretnina nalazi unutar granica građevinskog područja naselja Orbanići i to u njegovom neizgrađenom i uređenom djelu za što u spisu prileži i lokacijska informacija.

Predmetnu nekretninu prema čl. 25. Zakona o državnoj izmjeri i katastru nekretnina moguće je geometrijski podijeliti, pritom stvarajući katastarske, ali ne građevinske čestice, što znači da takvom podjelom novo nastale katastarske čestice ne bi prošle kontrolu Ureda za prostorno uređenje i gradnju te je moguće da iako se nalaze unutar granice građevinskog područja da gradnja na takvim česticama neće biti moguća jer iste ne zadovoljavaju prostorno planske uvjete. Prema Zakonu o prostornom uređenju predmetnu česticu nije moguće geometrijski podijeliti, te na taj način razvrgnuti suvlasničku zajednicu.

10. Predmetna čestica sastoji se od šume, pašnjaka, dvorišta koji je sastavni dio okućnice susjednih kč.br. *138/1 i kč. br. [katastarska čestica], pomoćnog objekta koji evidentno koriste posjednici susjednih kč.br. *138/2 i *138/5, obzirom da imaju portun za pristup istome, površine uređene kao pristup pomoćnom objektu i pomoćnog objekta kojim se služe posjednici susjedne kč.br. *138/3 a što je sud utvrdio očevidom na licu mjesta.

Na skici lica mjesta, strana 57 spisa, kč. br. [katastarska čestica], šuma je prikazano tamno zelenom bojom, pašnjak je prikazan žutom bojom, uređena površina za pristup pomoćnom objektu prikazana je plavom bojom, pomoćni objekt koji evidentno koriste posjednici susjednih nekretnina kč.br. *138/2 i *138/5 obzirom da imaju portun za pristup istome prikazani crvenom bojom, pomoćni objekt kojim se služe posjednici susjedne kč.br. *138/3 prikazan je sivom bojom, a dvorište koje je sastavni dio okućnice susjednih kč.br. *138/1 i kč. br. [katastarska čestica] je prikazano svijetlo zelenom bojom.

11. Dakle, nakon provedenog očevida na licu mjesta, nakon izvršene identifikacije predmetne nekretnine te uvidom u nalaz i mišljenje vještaka mjernične struke a imajući u vidu suvlasničke omjere stranaka na predmetnoj nekretnini sud je utvrdio da predmetnu nekretninu nije moguće geometrijski podijeliti na način da ona bude gospodarski korisna za oba suvlasnika. Stoga slijedeći stroge zakonske odredbe o načinu sudskog razvrgnuća iz čl. 50. ZVDSP-a je sud utvrdio da bi predmetnu nekretninu valjalo razvrgnuti na način propisano odredbom čl. 51. ZVDSP-a.

12. Odredbom čl. 50. ZVDSP-a propisano je da kada razvrgnuće provodi sud, on je vezan u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a mogući je i dopušten a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona.

Ako geometrijska dioba nije moguća a da se znatno ne umanji vrijednost sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće).

13. Dakle, u postupku je utvrđeno da geometrijska dioba nije moguća jer bi se time u ovom slučaju u potpunosti obezvrijedila vrijednost predmetne nekretnine. Naime, predmetnu nekretninu je moguće geometrijski podijeliti na način da se stvaraju nove katastarske čestice ali ne i građevinske čestice. Naime, predmetna nekretnina je građevinska čestica ali ukoliko bi se razvrgnuće suvlasničke zajednice provelo geometrijski onda postoji vrlo velika vjerojatnost da na tako novo nastalim česticama neće biti moguće graditi čime bi sud u potpunosti umanjio vrijednost sporne nekretnine.

14. Dakle, nije moguće razvrgnuti suvlasničku zajednicu niti je geometrijski podijeliti bez da se znatno ne umanji njena vrijednost. Prema zakonu sud je nakon toga dužan odrediti civilno razvrgnuće prodajom predmetne nekretnine na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način a dobiveni iznos podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima.

Kada je u postupku razvrgnuća zajednice nekretnina utvrđeno da geometrijska dioba nije moguća sud je dužan odlučiti da se izvrši civilna dioba prodajom a redovito nije ovlašten provoditi diobu isplatom. Međutim, kada se kao u ovom slučaju radi o neznatnom suvlasničkom djelu koja opravdava diobu isplatom prosuđuje se ne glede vrijednosti cijele nekretnine već glede površine koja se dijeli i dijela koji bi strankama trebao pripasti s obzirom na suvlasničke dijelove. Stoga sud može iznimno prigodom diobe suvlasničke zajednice naložiti diobu isplatom ako se utvrdi da jednom od suvlasnika pripada znatno manji dio stvari što je u ovom slučaju riječ.

15. Naime, i sam je predlagatelj prvobitno u svom zahtjevu predložio način razvrgnuća suvlasničke zajednice isplatom. Kasnije tijekom postupka kada je utvrđeno da geometrijska dioba nije moguća, je odustao od tog prijedloga i predložio da se nekretnina proda na javnoj dražbi čemu se protustranka usprotivila.

Sud smatra da u konkretnom slučaju imajući u vidu činjenicu da protustranka posjeduje samo 6% od ukupno upisane površine predmetne nekretnine a predlagatelj 94% od ukupno upisane površine da ovdje ipak valja primijeniti odredbu čl. 51. ZVDSP- a te razvrgnuti suvlasničku zajednicu isplatom.

Naime prodajom nekretnine na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način obje stranke bi znatno izgubile na vrijednosti a to nije cilj razvrgnuća suvlasničke zajednice. Cilj je da oba suvlasnika budu namirena pravedno u razvrgnuću razmjerno svojim suvlasničkim udjelima a ne da se suvlasnička zajednica razvrgava samo zato da bi ista bila razvrgnuta, to nije cilj niti jednog razvrgnuća suvlasničke zajednice.

16. Odredbom čl. 51. ZVDSP-a propisano je da suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom ili ako učini vjerojatnim da za to postoji ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti a da ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima.

Obzirom da predlagateljev suvlasnički dio iznosi više od 9/10 suvlasništva na predmetnoj nekretnini i na okolnosti da bi prodajnom na javnoj dražbi oba suvlasnika dobili znatno manje novaca čime po mišljenju suda ne bi bila postignuta svrha samog postupka razvrgnuća suvlasničke zajednice sud je odbio prijedlog predlagatelja da se predmetna nekretnina proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način te je odredio da će predmetna nekretnina predlagatelju pripasti u cijelosti a on će protustranku isplatiti u vrijednosti njegovog suvlasničkog djela.

17. Uvidom u nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka građevinske struke Sulek d.o.o. sud je utvrdio da tržišna vrijednost predmetne nekretnine kč. br. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] iznosi 44.500,00 eura. Obzirom na suvlasničke udjele stranaka predlagatelju koji je suvlasnik u 15/16 djela od tako utvrđene vrijednosti nekretnine pripada 41.700,00 eura a protustranci koja je suvlasnik u 1/16 djela od tako utvrđene vrijednosti pripada 2.800,00 eura.

18. Obzirom da je sud razvrgnuo suvlasničku zajednicu isplatom temeljem čl. 51. ZVDSP-a predlagatelj je dužan protustranci isplatiti tržišnu vrijednost njegovog suvlasničkog udjela od 1/16 u iznosu 2.800,00 eura. Obzirom da je protustranka osoba nepoznata boravišta i prebivališta taj iznos će predlagatelj položiti na polog kod ovoga suda ili na polog kod javnog bilježnika. Predlagatelj je dužan sudu dostaviti dokaz o izvršenoj uplati jer se bez tog dokaza neće provesti uknjižba prava vlasništva na predmetnoj nekretnini u korist predlagatelja.

19. Naime, odredbom čl. 47. ZVDSP-a propisano je da suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva ako je to moguće i dopušteno i to mu pravo ne zastarijeva. Suvlasnik može zahtijevati razvrgnuće u bilo koje doba osim kada bi to bilo na štetu ostalih no može i tada ako se s obzirom na okolnosti ne bi moglo razumno očekivati da će se prilike uskoro tako izmijeniti da razvrgnuće ne bi bilo na štetu drugih suvlasnika. Ovo razvrgnuće nije na štetu protustranke niti predlagatelja 20. Odredbom čl. 55. ZVDSP-a propisano je da svaki suvlasnik koji je sudjelovao u razvrgnuću stječe na temelju sporazuma o razvrgnuću ili pravomoćne odluke suda o razvrgnuću, a na zakonom određeni način, pravo vlasništva ili neko drugo pravo izvodeći ga iz onog svog suvlasničkog dijela s kojim je sudjelovao u tom razvrgnuću, a koji mu istodobno prestaje. U slučaju sudskog razvrgnuća, izvršenje odluke o razvrgnuću moći će zahtijevati svaki od suvlasnika koji je sudjelovao u tom razvrgnuću, bez obzira na to na čiji je zahtjev sud odlučivao.

21. Slijedom navedenog, sud je suvlasničku zajednicu između predlagatelja i protustranke razvrgnuo isplatom na način da će predlagatelj postati samo vlasnik predmetne nekretnine, te će se po pravomoćnosti ovog rješenja upisati u zemljišne knjige kao vlasnik 1/1 dijela, pod pretpostavkom da sudu, ali i Zemljišno-knjižnom odjelu dostavi dokaz da je na sudski ili javnobilježnički polog isplatio protustranci iznos od 2.800,00 eura, što predstavlja vrijednost njegovog suvlasničkog udjela od 1/16 na predmetnoj nekretnini.

22. Odredbom čl. 54. ZVDSP-a propisano je da troškove razvrgnuća snose suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, osim ako zakon ili njihov sporazum određuju drugačije. U konkretnom slučaju predlagatelj nije tražio naknadu troškova postupka stoga sud nije niti donosio posebnu odluku o troškovima ovog postupka glede troškova koji su nastali predlagatelju.

23. Na ročištu za glavnu raspravu od 07.09.2026. sud je utvrdio da vrijednost predmeta spora iznosi 44.500,00 eura. Predlagatelj se protivio da to bude utvrđena vrijednost predmeta spora obzirom da je on u svom prijedlogu kao vrijednost predmeta spora naznačio iznos od 700,00 eura. Obzirom da sud nije izradio posebno rješenje o toj spornoj okolnosti predlagatelj će imati mogućnost žalbom na ovom rješenje prigovoriti na utvrđenu vrijednost predmeta spora koja u konačnici utječe na visinu troškova privremenog zastupnika protustranke.

Naime, u pravu je protustranka kada navodi da bi vrijednost predmeta spora trebala iznositi utvrđenu tržišnu vrijednost sporne nekretnine, dakle iznos od 44.500,00 eura što je sud i prihvatio. Sud smatra da je predlagatelj suviše prenisko odredio vrijednost predmeta spora. Da je tome tako potvrđuje i nalaz i mišljenje stalnog sudskog vještaka graditeljske struke gdje je utvrđeno da tržišna vrijednost cijele nekretnine iznosi 44.500,00 eura a predlagatelj je u ovom postupku dobio samovlasništvo na cijeloj nekretnini pa sud smatra da bi vrijednost predmeta spora trebala upravo biti vrijednost imovine koju će razvrgnućem suvlasničke zajednice pripasti u samovlasništvo predlagatelja.

Dakle, ovo rješenje glede odluke o vrijednosti predmeta spora zamjenjuje posebno rješenje na koje stranke imaju pravo žalbe a koje sud nije izradio pa se mogu žaliti na vrijednost predmeta spora na ovo rješenje kojim je riješena i glavna stvar.

24. Međutim predlagatelj je dužan nadoknaditi sve troškove privremenog zastupnika protustranke jer se ovaj postupak ne bi mogao provesti da protustranci kao osobi nepoznata boravišta i prebivališta nije postavljen privremeni zastupnik. Privremenom zastupniku odvjetniku Ranko Đokić, sud je priznao pravo na sveukupan trošak zastupanja protustranke u iznosu od 3.125,00 eura temeljem važećih odredba odvjetničke tarife i utvrđene vrijednosti predmeta spora. Taj trošak se odnosi na trošak sastava odgovora na prijedlog i pristupa na 3 ročišta za glavnu raspravu u 50% tarife u sveukupnom iznosu od 1250 bodova. Imajući u vidu vrijednost boda od 2,00 EUR i PDV od 25% privremenom zastupniku pripada pravo na naknadu izvanparničnog troška od 3.125,00 EUR.

25. Prema mišljenju ovoga suda sredstva za pokriće troškova postavljanja i rada privremenog zastupnika protustranke dužan je predujmiti predlagatelj, a troškovi predujma ulaze u izvanparnični trošak s time da je protustranka, kojoj je postavljen privremeni zastupnik dužna nadoknaditi te troškove predlagatelju. Takvo pravno shvaćanje zauzeo je i VSRH na sjednici građanskog odjela od 21.11.2018. Dakle, u konkretnom slučaju sve troškove koji su do sada nastali ima platiti predlagatelj jer je njemu bilo u interesu da se ovaj postupak vodi, a kasnije će te troškove naknaditi protustranka.

U Puli 01. listopada 2026.

S u d a c

Mirna Mačešić-Biscuoli

UPUTA O PRAVNOM LIJEKU:

Protiv ovog rješenja dopuštena je žalba. Žalba se podnosi ovom sudu, u tri istovjetna primjera, u roku od petnaest (15) dana od dana primitka pisanog otpravka rješenja. O žalbi odlučuje nadležni županijski sud.

Dna:

1. predlagatelju po punomoćniku

2. protustranci po privremenom zastupniku

Po pravomoćnosti:

1. Zk odjel ovoga suda

2. Porezna uprava, Područni ured Pula