Republika Hrvatska

Općinski sud u Gospiću

Stalna služba u Otočcu

Bartola Kašića 7

Otočac

Poslovni broj: R1-51/2023-25

U  I M E  R E P U B L I K E  H R V A T S K E

R J E Š E N J E

Općinski sud u Gospiću Stalna služba u Otočcu po sucu Slavki Nikšić kao sucu pojedincu u izvanparničnom predmetu predlagateljice PH, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupane po punomoćniku Hrvoju Filipoviću, odvjetniku u Zagrebu i protustranke RH, OIB: [osobni identifikacijski broj], iz [adresa], zastupan po punomoćnici Gordani Peraković-Turković, odvjetnici u Otočcu, radi razvrgnuća suvlasničke zajednice, po provedenom postupku, 25. rujna 2026. godine

r i j e š i o  j e

I. Suvlasnička zajednica na nekretnini i to čkbr. [katastarska čestica] kuća broj 153 i jedna zgrada, dvorište od 185 čhv, kuća broj 153 i jedna zgrada od 47 čhv, dvorište od 138 čhv, upisana u zk. ul. [broj ZK uloška] k. o. [katastarska općina] razvrgnut će se civilnim razvrgnućem na način da će se nekretnina prodati na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeliti će se razmjerno suvlasničkim dijelovima.

II. Nalaže se protustranci da predlagateljici isplati na ime prouzročenog troška postupka iznos od 399,74 eura, u roku od 15 dana.

III. Odbija se predlagateljica sa viškom zatraženog troška iznad dosuđenog, odnosno sa iznosom od 7.181,74 eura, kao neosnovanim.

IV. Preostale troškove svaka stranka snosi sama.

Obrazloženje

1. Predlagateljica je podnijela prijedlog radi razvrgnuća suvlasničke zajednice na nekretnini pobliže opisanoj u izreci ovoga rješenja navodeći da se u naravi radi o obiteljskoj kući i dvije zgrade, a kako kuću nije moguće razvrgnuti geometrijskom diobom nekretnina, predlaže da se razvrgnuće provede civilnom diobom.

2. U odgovoru na prijedlog protustranka navodi da se ne protivi diobi, no, da bi predložio da garaža koja se nalazi na predmetnoj čestici pripadne njemu u samovlasništvo, a vezano za kuću da ga predlagateljica isplati iz njegovog suvlasničkog dijela. Također navodi da ukoliko sestra "baš želi prodati kuću", odnosno civilnu diobu, da se tome isto ne bi protivio te navodi da mu je garaža prioritet jer da ima svoju zemlju i strojeve u blizini te bi mu ta garaža dobro došla za strojeve.

3. Povodom takvog prijedloga Sud je održao ročište na licu mjesta u nazočnosti vještaka građevinske struke, a kako bi se vještak očitovao o mogućnostima razvrgnuća predmetne nekretnine kao i radi procjene vrijednosti iste.

4. Na ročištu na licu mjesta koje je održano 3. travnja 2025. godine građevinski vještak je izvršio pregled predmetne nekretnine, izvršio potrebnu izmjeru i fotografiranje te je potom dostavio svoj nalaz i mišljenje (list 54 – 85 spisa). U Nalazu i mišljenju vještak navodi prvotno da je uvidom u važeći Prostorni plan uređenja Grada Otočca utvrdio da se predmetna nekretnina čkbr. [katastarska čestica] k. o. [katastarska općina] nalazi u izgrađenom dijelu građevinskog područja naselja te pojašnjava da su objekti u naravi obiteljska kuća i dvorišna zgrada. Također navodi da je na licu mjesta od stranaka ukazano na izgrađenu garažu, međutim, vještak navodi da se predmetna garaža samo malim dijelom i to otprilike 1/5 ukupne površine nalazi na predmetnoj čestici, a većim dijelom na nekretninama koje nisu predmet procjene te se neće uzimati u obzir. Vezano za mogućnost geometrijske diobe vještak decidirano navodi da obiteljsku kuću u sadašnjem stanju nije moguće geometrijski podijeliti na više funkcionalnih cjelina jer da raspored prostorija i njihova namjena ukazuju na to da je kuća izgrađena kao jedna funkcionalna cjelina. Zbog navedenog, vještak je potom pristupio procjeni tržišne vrijednosti nekretnine te je za njihovu procjenu odabrao dvije metode. Pojašnjava da je za procjenu tržišne vrijednosti zemljišta odabrana poredbena metoda sukladno čl. 23. i 24. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, a koja metoda da je primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćnih građevina, parkirnih mjesta i poslovnih prostora. Za procjenu tržišne vrijednost objekata na građevinskom zemljištu navodi se da je odabrana troškovna metoda i to sukladno čl. 24. gore citiranog Zakona koja metoda je primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica na kojima se nalaze građevine koje svojim oblikovanjem nisu izgrađene sa svrhom stvaranja prihoda, a posebno samostojeće, poluugrađene i ugrađene obiteljske kuće koje prema svojim obilježjima nisu usporedive. Vještak je koristeći, dakle, poredbenu metodu za procjenu vrijednosti zemljišta utvrdio da prosječna cijena po kvadratnom metru za sve poredbene nekretnine je utvrđena u iznosu od 14,80 eur/m[2] te navodi da uz primjenu navedene jedinične cijene ukupna cijena predmetnog građevinskog zemljišta u konkretnom slučaju iznosi 9.842,00 eura (665 m[2] x 14,80 eura/m[2] ). Što se pak tiče procjene tržišne vrijednosti objekata troškovnom metodom navodi da se uzima u obzir održivi vijek gospodarskog korištenja i predvidivi ostatak održivog vijeka gospodarskog korištenja. Koristeći navedenu metodu vještak utvrđuje tržišnu vrijednost obiteljske kuće sa iznosom od 70.646,35 eura, a dvorišne zgrade u iznosu od 36.561,32 eura, odnosno utvrđuje da je tržišna vrijednost objekata u iznosu od 107.207,67 eura, nadalje, da je tržišna vrijednost građevinskog zemljišta, kako je to naprijed navedeno 9.842,00 eura, a naveo je da treba uračunati i uzgredne troškove koji se odnose na vrijednost izrade projektne dokumentacije, provođenja stručnog nadzora, komunalnog doprinosa te izrade priključaka, a koje procjenjuje na iznos od 9.660,74 eura te proistječe da je ukupna tržišna vrijednost nekretnine koja je predmet razvrgnuća 126.710,41 eura, odnosno, što zaokruženo iznosi 127.000,00 eura.

5. Vezano za Nalaz i mišljenje prigovore na isti iznijeli su i predlagateljica i protustranka te je radi pojašnjenja Nalaza i mišljenja navedeni vještak usmeno saslušan na glavnoj raspravi od 30. ožujka 2026. godine. Na navedenog glavnoj raspravi vještak je iznio da u potpunosti ostaje pri svome Nalazu i mišljenju te je vezano za iznesene prigovore predlagateljice naveo da je koristio pri izračunu tržišne vrijednosti zemljišta podatke Porezne uprave koji su objavljeni u sustavu e-Nekretnina, a da se radi o stvarnim kupoprodajama na tom području unatrag 4 godine od dana vrednovanja, a sve prema zakonu. U odnosu na istaknuti prigovor da nije odabrao dovoljno podudarne poredbene nekretnine, navodi kako je odabrao nekretnine sličnih obilježja, iste namjene i istog koeficijenta iskoristivosti, dok da je razliku u kategoriji zemljišta izvršio prema Prilogu IV. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina. Ističe da nije bilo moguće izračunati prosječnu tržišnu vrijednost koristeći samo zemljišta I. kategorije jer da nema dovoljno dostatnih podataka na traženom području te da su stoga korištene i nekretnine drugih kategorija koje su izjednačene s procjenjivanom nekretninom pomoću navedenog Priloga IV. Pravilnika. Nadalje navodi da vezano za prigovor oko površine obiteljske kuće da mu je na dan očevida omogućen pristup svim prostorijama te da mu je na upit o stanju potkrovlja od strane stranaka dat odgovor da pristup potkrovlju ne postoji te samim time taj prostor nema korisnu površinu kojom bi utjecao na izračunatu vrijednost. Što se tiče potkrovlja dvorišne zgrade, navodi da je koristio koeficijent 0,5 za spremišta prema Prilogu I. predmetnog Pravilnika koji obuhvaća visinu prostorije od 2,2 do 2,5 m te naglašava da na dan očevida nije uočio prostoriju drugačije visine, odnosno, ukoliko i postoje da se radi o vrlo maloj razlici u koeficijentu koji bi minimalno utjecao na vrijednost nekretnine. U odnosu na prigovor ocjene objekata prema FK matrici navodi da je ista slobodna procjena vještaka, a također da je Prilogom X. spomenutog Pravilnika definirano da se ocjena 5 odnosi na objekte znatnih oštećenja i nedovoljne uporabljivosti čije je daljnje korištenje samo kratkoročno što ne smatra da se može primijeniti na predmetnu dvorišnu zgradu. U odnosu na sve prigovore vezane za način izračuna vrijednosti troškovnom metodom, iznosi kako je taj izračun izrađen sukladno Pravilniku i zakonu te da nema potrebe objašnjavati pojedine stavke unutar samog izračuna. Također, u odnosu na prigovore protustranke oko pozicije objekata, ističe kako je "eliminirao" garažu koja nije niti fotografirana iz tog razloga jer je velikom većinom izgrađena na susjednoj parceli, a pošto cijenu nekretnine čini zemljište i sve trajno povezano sa njime, da istu nije uzeo u obzir. Za dvorišnu zgradu koja uključuje staju i "kuvariju", smatra da je velikom većinom izgrađena na predmetnoj nekretnini te je istu uvrstio u izračun. Suglasan je da bi radi preciznije izmjere bilo potrebno angažirati geodetskog vještaka koji bi u identifikaciji točno utvrdio što se na nekretnini nalazi te navodi da je razdvojeno prikazana vrijednost obiteljske kuće i dvorišne zgrade. U odnosu na prigovor vezan za izračun uzgrednih troškova navodi kako bez obzira što za objekt nije izrađivana dokumentacija i dalje postoji vrijednost legalnosti objekta koji je potrebno uračunati u ukupnu tržišnu vrijednost.

6. Nakon očitovanja vještaka na iznesene prigovore i predlagateljica i protustranka ostale su kod svojih iznesenih prigovora ne predlažući provođenje novog vještačenja kao što ne predlažu niti provođenje vještačenja po vještaku mjerniku. Protustranka predlaže da ga predlagateljica isplati u njegovom suvlasničkom dijelu, tj. u iznosu od 63.500,00 eura, no, predlagateljica naprotiv predlaže da se donese rješenje o razvrgnuću i to civilnom diobom.

7. Odredba čl. 50. st. 2. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN NN 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17 dalje: ZV-a) propisuje da ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan u smislu st. 1. ovoga članka, sud će djeljive pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine geometrijski. Stavak 4. istoga članka propisuje da ako dioba iz st. 2. ovoga članka nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost, sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiven iznos podijeli razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće).

8. Prema utvrđenjima sa ročišta na licu mjesta, nalaza i mišljenja građevinskog vještaka, očitovanja građevinskog vještaka, proistječe nedvojbenim da predmetnu nekretninu – obiteljsku kuću i dvorišnu zgradu nije moguće geometrijski podijeliti iz čega proistječe da valja provesti civilno razvrgnuće sukladno čl. 50. st. 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

9. S druge pak strane, pravo na razvrgnuće isplatom regulirano je čl. 51. ZV-a te tako st. 1. navedenog čl. propisuje da suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog pa će Sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će Sud odrediti prema okolnostima.

10. Predlagateljica nije suglasna da se razvrgne suvlasnička zajednica isplatom, a s druge pak strane, protustranka bi pristao da ga se isplati iz njegovog suvlasničkog dijela, međutim isti kao suvlasnik u ½ dijela nije učinio vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, odnosno, da bi isti imao pravo na razvrgnuće isplatom.

11. S obzirom na izneseno, valjalo je odlučiti da se suvlasnička zajednica razvrgne civilnim razvrgnućem, kao očito jedinim mogućim u konkretnoj situaciji.

12. Napominje se da se o uvjetima i načinu prodaje stranke mogu same sporazumjeti, u protivnom svaka može pokrenuti dražbeni postupak pred sudom .

13. Vezano za naknadu troškova postupka iste je zatražila predlagateljica po svome punomoćniku. Sud se pri odluci o naknadi troškova rukovodio odredbama čl. 54. ZV-a kao i čl. 32. Zakona o izvanparničnom postupku (NN 59/2023). Odredba čl. 32. st. 2. citiranog Zakona o izvanparničnom postupku propisuje da će sud u postupcima u kojima su sudjelovale stranke sa suprotnim interesima o naknadi troškova odlučiti uz odgovarajuću primjenu odredaba zakona kojim se uređuje parnični postupak, osim ako drukčije ne bi nalagali razlozi pravičnosti. Budući je Sud prihvatio prijedlog predlagateljice da se suvlasnička zajednica stranaka razvrgne civilnom diobom, proisteklo bi da je predlagateljica uspjela u parnici pa bi joj protustranka bila dužna naknaditi prouzročeni trošak, kako to propisuje odredba čl. 154. st. 1. Zakona o parničnom postupku. Međutim, imajući u vidu da je riječ o razvrgnuću suvlasničke zajednice na nekretninama, dakle, u postupku koji je zapravo u interesu obje strane, po ocjeni ovoga Suda, valjalo je naložiti protustranci da snosi ½ iznosa na ime uplaćenog predujma za provedeno građevinsko vještačenje, koje vještačenje je bilo nužno i korisno za obje strane. Predlagateljica je uplatila iznos od 549,48 eura za provedbu građevinskog vještačenja te je dužna platiti i iznos od 250,00 eura na ime pristupa vještaka na ročište radi usmenog očitovanja na iznesene prigovore (list 105 - 107 spisa) iz čega proistječe da je ukupni trošak koji se odnosi na provedbu vještačenja iznos od 799,48 eura.

14. Proistječe stoga da protustranka valja naknaditi trošak predlagatelj ici u iznosu od 399,74 eura, odnosno ½ ukupnog troška. Iz tog razloga valjalo je odbiti zahtjev predlagateljice po punomoćniku za naknadom preostalog troška odnosno sa iznosom od 7.181,74 eura. Kao što je već rečeno, po ocjeni ovoga Suda, valja primijeniti odredbe ZPP-a kojima se uređuje parnični postupak, a koje se odnose na naknadu troška, ali isto tako, i uzeti uz obzir i razloge pravičnosti, odnosno činjenicu da je razvrgnuće korisno za obje strane.

15. Temeljem iznesenog, riješeno je kao u izreci.

U Otočcu 25. rujna 2026.

S u d a c

Slavka Nikšić

Uputa o pravnom lijeku:

Protiv ovoga rješenja nezadovoljna stranka ima pravo žalbe. Žalba se podnosi pismeno u tri primjerka u roku od 15 dana od dana primitka pismenog otpravka istog, putem ovog suda na Županijski sud.

O tom obavijest:

1. Hrvoje Filipović, odvjetnik u Zagrebu

2. Gordana Peraković-Turković, odvjetnica u Otočcu